På senare tid har varningarna för att Riksbankens lågräntepolitik bidrar till en bostadsbubbla duggat allt tätare. Många som framför denna oro menar att Riksbanken för att motverka bubblor måste börja höja reporäntan redan nu, eller åtminstone tidigare än de nu planerar.1
Andra, bl a Riksbanken, menar att reporäntan är ett trubbigt instrument för att påverka bopriserna, och att olika regleringar eller finanspolitiska åtgärder är mer lämpliga. Bland förslagen nämns då ändrade kapitaltäckningskrav för bankerna, höjd fastighetsskatt, höjd stämpelskatt, och minskade möjligheter till ränteavdrag, kanske i kombination med ändrad skatt på kapitalinkomster.2
Jag är skeptisk till samtliga dessa förslag. Den låga räntenivån är önskvärd för att bidra till en konjunkturåterhämtning, och det skulle vara olyckligt om utvecklingen på bostadsmarknaden förhindrar denna konjunkturpolitik. Alltså är det rimligt att liksom Riksbanken försöka se alternativa åtgärder för att motverka bobubblor. Men de förslag som nämnts är knappast lämpliga.
Bankerna verkar redan ha blivit försiktiga vid sin kreditgivning. De verkar t ex kräva att hushållen klarar av betydligt högre räntenivåer än dagens korta räntor. Nyutlåningen ger därför knappast upphov till något orimligt risktagande från bankernas sida, och högre kapitaltäckningskrav verkar därför omotiverat.
Höjd fastighets- och stämpelskatt skulle främst påverka småhuspriser, men missa bostadsrätterna. Dessutom är stämpelskatten i sig en mycket ineffektiv skatt som definitivt inte bör höjas ens tillfälligt. Även kapitalinkomstskatten verkar vara ett trubbigt instrument för att komma åt bostadspriserna. De husköpare som förvirras av de nuvarande låga räntenivåerna kanske inte heller inser effekterna av ändrad kapitalinkomstskatt. Skatten kan dessutom nog bara ändras under ett helt kalenderår, och det är förmodligen redan för sent att ändra den under 2010.
Så, finns det inga bra lösningar? Låt oss till att börja med fundera på vilket grundläggande problem vi vill lösa. Det eventuella problemet verkar vara att vissa hushåll (och kankse även bostadsrättsföreningar) inte inser att de framtida räntorna kommer att vara betydligt högre än dagens korta räntor. Förmodligen kommer de flesta hushållen att kunna betala högre räntor, men det finns en risk för att de som inte planerat för räntehöjningar kommer att tvingas strama åt sin konsumtion kraftigt och kanske även för att fallande bostadspriser ytterligare ska bromsa upp den ekonomiska återhämtningen.
Om detta är källan till vår oro för bopriserna bör vi försöka angripa problemen just där. Och då tror jag att ett tillfälligt förbud mot nyutlåning med korta räntebindningstider kan vara en lämplig lösning.3 Ett sådant förbud skulle tvinga hushållen att fokusera mer långsiktigt. Dessutom är åtgärden robust för felbedömningar av tillgångsprisernas “korrekta” nivå. Om hushållen gör riktiga bedömningar av den framtida räntebanan (dvs om vi nu inte har en bobubbla) bör denna åtgärd inte ha någon större effekt, förutom att den innebär en inskränkning av hushållens valfrihet och dessutom kanske tvingar fram något högre genomsnittliga lånekostnader.4 I princip borde även en sådan lagstiftning kunna införas snabbt, även om jag misstänker att det i praktiken kan vara svårt att lagstifta om en fråga som denna.
Ekonomistas 
Men Martin, är inte de skenande fastighetspriserna delvis en problematisk konsekvens av att riksbankens prisstabilitetsmål inte tar hänsyn till fastighetspriser? I sin ambition att stabilisera konjunkturen riskerar riksbankens räntepolitik att ge upphov till finansiell destabilitet, nämligen i form av fastighetsprisbubblor.
Med andra ord, finns det inte här en målkonflikt i riksbankens politik mellan å ena sidan stabila priser och å andra sidan ett stabilt finansiellt system?
Daniel: Kanske. Men detta är en svår fråga där forskningen ännu inte ger någon tydlig vägledning. Frågan lär onekligen studeras och diskuteras flitigt under kommande år (se t ex IMF-referensen i fotnot 1 för lite litteraturhänvisningar).
Min poäng är väl snarast att det skulle vara bra om vi kan bedriva en aktiv penningpolitik i en konjunkturnedgång utan att orsaka en bubbla i fastighetspriserna, dvs att det skulle vara bra om vi kan undvika eller minska den målkonflikt du nämner.
Det kan vara värt att påpeka att vi i Sverige har mycket korta bindningstider på bolånen jämfört med andra länder.
Ett förbud mot nyutlåning med korta räntebindningstider, är väl att likna med att en läkare ordinerar nackskott för att bota huvudvärk. En sån ide´skulle bara gynna vinstmarginalerna i våra monopolistika banker, som snarare borde vara mer ansvarstagande i sin kreditprövning och skapa högre finansieringskostnader.
Sen har jag svårt att se hur det skulle fungera i praktiken. Skulle man då även förbjuda svenskar att låna upp pengar utomlands till rörlig ränta ? Sist, men inte minst så skulle en sådan lag skapa chock och tubulens på lånemarknaden och troligen slå undan benen på den konjunkturåterhämtning som inletts.
Kort sagt: Ingen bra ide’
Thomas: Jag är inte säker på att mitt förslag är bra eller praktiskt genomförbart, och jag lyssnar gärna på argument för och emot. Men jag har svårt att förstå din liknelse med nackskott och huvudvärk. Om vissa hushåll är alltför kortsiktiga i sin planering bör eventuella åtgärder inriktas på att tvinga fram mer långsiktiga beslut, t ex genom längre räntebindningstider.
Kanske skulle detta hämma konjunkturåterhämtningen som du säger, men det resonemanget förutsätter i princip att hushållen nu spenderar för mycket pga den låga räntan. En återhämtning som bygger på sådana förutsättningar är förmodligen ändå inte önskvärd.
Är inte förslaget tveksamt också i stabiliseringspolitiskt hänseende? Genom att förhindra konsumenter låga ränteutgifter skulle de på marginalen dämpa övrig konsumtion redan nu under lågkonjunkturen. Själv tycker jag att det verkar rimligt att låta prisnedgången på bostäder sammanfalla med konjunkturuppgången. Bra att det finns någon stabiliserande (dämpande) faktor när allt annat börjar rusa..
Ett problem med belåningsmängden, som jag ser det, är att det finns så många högbelånade , och även röststarka i debatten, att politiken under de närmaste tio åren kommer att handla väldigt mycket om att skydda dessa från ekonomiska smällar. Man kan befara att detta blir prio 1 i penningpolitiken, framför allt annat.
(Lite tillspetsat: Vilken politiker som vill bli omvald vill ställa sig i mediaköttkvarnen som uppkommer när två familjer i Sthlm innerstad, med känningar, får lämna hemmet med restskuld).
Receptet kan man bara gissa, men fortsatt låga räntor och start av löne- och prisspiral är några tips. Det vore inte bra för nationen.
För övrigt är nuvarande räntenivån inte så skadlig om den justeras snart. Det är klart att nivån driver konsumtion och inte driver att det är de bästa investeringarna som görs. Men just nu är prisökningstakten, bolån borträknat, cirka 2 % på årsbasis. Dvs inom det normala.
Jag håller med Andreas, det kan ju vara bra om bopriserna dämpar konsumtionsivern när vi är i en konjunkturuppgång för att då slipper riksbanken höja räntan i förtid. Dom har ju gjort väldigt mycket för att just övertyga marknaden om att räntan kommer ligga lågt länge.
För det första så måste man förstå en sak med bostadsmarknaden och det är att förutom att klara en räntenivå på 6% så förordar också bankerna att bokostnaderna inte får utgöra mer än x% av den totala inkomsten. Jag har för mig att det ligger på runt 40-60%. Detta är viktigt då det betyder att det blir väldigt svårt med ett prisfall eftersom det skulle krävas en drastisk minskning av inkomsten för att det skulle göra det svårt för individen att klara sina bokostnader samt att det är nog bostaden man ger upp sist efter andra inköp.
Ex: Einar har inkomst från arbete på 30 000kr(21 000kr netto). Han har lån på 2miljoner för bostadsrätt och amorteringsfri bokostnader ligger då på 10 000kr vid en ränta på 6%. Efter ränteavdrag blir det 7 000kr vid 6% ränta. 7/21=1/3. Om vi nu förutsätter att Einar förlorar jobbet och har en inkomst på runt 14000kr från a-kassa istället så utgör nu bokostnaderna istället 50% av inkomsten.
Sist men inte minst bör man inte glömma att en stor del av befolkningen i Sverige till skillnad från exempelvis vissa andra länder som kanske Italien och Spanien har en ganska lång tradition av hushåll med 2 inkomster. Titta bara på ett avsnitt av lyxfällan så blir man verkligen förvånad hur hög inkomst vissa hushåll har (låt gå att dom ändå lyckas visa minusresultat varje månad).
Jag tror att bopriserna bara faller måttligt i Sverige just för att till skillnad från USA och England så är det inte lika lätt att Spekulera på bostadsmarknaden, även om Media vill få det att verka så. I USA var det subprime-lån och i England var det förmodligen den utbredda “uthyrning av rum” kulturen.
Martin:
Liknelsen syftar (något tillspetsat) på att jag anser att förslaget är allt för drastiskt i förhållande till det problem som skall lösas. Att reglera lånemarknaden via tillfälliga stopplagar är inget litet ingrepp. Detta innebär dels att staten tar över bankernas ansvar att ställa krav vid kreditprövningen, dels att prissättningen på kreditmarknaden förvrids. Sen tycker jag att det dessutom är tveksamt ur ett konjunkturperspektiv.
Det är däremot aldrig fel att tänka i nya banor och bolla förslag och ideer.
Men – är detta verkligen ett samhällsproblem som kräver intervention? Kan inte människor få ta (väl övervägda) risker?
En fråga – när hushållen nu höjer sin belåningsgrad, kommer inte riksbankens räntevapen att bli vassare för att hantera inflation när det väl blir aktuellt? Dvs. kommer det inte att krävas rätt små räntehöjningar för att få en relativt kraftig (inflationshämmande) beteendeförändring hos (de högt belånade) konsumenterna?
En modifierad variant på förslaget vore ju att stratifiera lånen och ställa olika krav på bindningstiden för den del av lånet som ligger under, säg 50% av marknadsvärdet, och den del som ligger över kanske 75% av marknadsvärdet?
Dvs tillåta rörligt upp till 50%, kräva 2 års bindning på 50-75% och kräva 5 års bindning på allt över 75%. Då skulle det bli relativt dyrt att låna de sista pengarna. Man skulle dessutom få en pedagogisk effekt: så här mycket kostar 100 000:- till 5% ränta (dvs för det över 75% ).
Martin: Om du inte ser “något orimligt risktagande från bankernas sida” så förstår jag inte vilket problem du försöker lösa. Riksbanken har som ansvar prisstabiliteten och den finansiella stabiliteten. För att dessa mål ska stå i konflikt med varandra krävs rimligen att bankerna tar för stora risker med bostäder som säkerhet. Och om bankerna upplevs ta för stora risker är det väl rimligast att man ändrar kapitaltäckningskraven för denna typ av lån?
Eller finns det andra skäl för Riksbanken att försöka påverka bostadspriserna?
Jonas: Den del av oron som jag tycker är befogad är att vissa hushåll (och bostadsrättsföreningar?) stirrar sig blinda på nuvarande låga räntenivåer och därmed tar för stora risker. Även om de kommer att kunna klara att betala högre räntor, kan problem uppstå inte bara för dessa hushåll utan även för andra hushåll som av olika anledningar har kommit in på bostadsmarknaden under en period med omotiverat höga bostadspriser.
Även makroekonomiskt kan detta vara problematiskt. Kanske kommer inte Riksbanken i framtiden att kunna höja räntan i den takt som behövs för att motverka stigande inflation utan att samtidigt orsaka stora probelm för dessa hushåll.
Jag tror inte att jag har sagt att det är Riksbanken som ska hantera detta problem — det var i varje fall inte min avsikt. Jag har dessutom stor sympati för argumentet att detta är något som i första hand bör lämnas till marknaden att hantera. Men jämfört med förslagen om höjd stämpelskatt etc tycker jag fortfarande att denna idé verkar bättre.
Jag uppfattar det som att Riksbanken är rädd för att hushållen inte klarar högre räntor när huspriserna skenar. Höga bopriser kombinerat med rörliga räntor gör visserligen penningpolitiken superpotent. Men det innebär bara att Riksbanken inte behöver höja räntan så mycket som de tänkt för att kyla av konjunkturen. Är detta ett problem?
Rikard m fl: Jean Tirole var nyligen i Stockholm och presenterade ett mycket intressant papper om Collective Moral Hazard (medförfattat med Emmanuel Fahri). Huvupoängen i deras papper är att bankerna genom att ta på sig korrelerade risker (dvs inte gå emot marknaden) tvingar fram en stabiliseringspolitik som räddar dem vid dåliga utfall. Detta beteende gynnar bankägarna på hushållens bekostnad.
Diskussionen ovan får mig att tänka att den relevanta jämförelsen i Sverige kanske rör husägare kontra icke-husägare. Om alla husägare har kort räntebindning kommer Riksbanken inte att kunna eller behöva höja räntan särskilt mycket när konjunkturen vänder. Husägarna gynnas på de andras bekostnad. Kanske värt att fundera ytterligare på, dvs analysera mer seriöst i ett papper om detta…
Men borde inte riksbanken ha analyserat detta när man valde att sänka så lågt?
Vi kanske överdriver potensen i räntevapnet?
Kanske kan riksbanken höja räntan till “normala” nivåer om de bara tar det sakta och stegvis. Jag tror inte att så många konsumenter har anpassat sig till (eller spekulerat i) att den nuvarande nivån ska hålla utan de flesta har nog höjt amorteringar, renoverat (värdehöjande) eller sparat i räntebuffert.
Martin: För att lösa konflikten med stigande tillgångspriser och låg (real) ekonomisk aktivitet krävs följande: Riksbanken bör helt överge inflationsmålet. Inflationen kan banken ändå inte påverka(utom på kort sikt-kostnaden för egna hem). Banken kan inte heller nämnvärt påverka real ekonomisk aktivitet(särskilt inte vid låg ekonomisk aktivitet). Däremot har den förträffliga möjligheter att påverka tillgångspriser och finansiell stabilitet. För detta bör ett index(förvisso ingen oäven uppgift men ändå möjlig) upprättas för tillgångspriser på samma sätt som det idag existerar index för konsumentpriser. Reaktionsfunktionen bör vara av slaget: om inflationstakten i tillgångspriser överstiger önskad nivå så höjs räntan. Och tvärtom.
Så löser vi bobubblan. Och alla andra bubblor på tillgångsmarknáder.
För att höja aktiviteten i den reala ekonomin bör vi tillgripa de instrument som funkar förträffligt för det ändamålet: massiva skattesänkningar och ökad offentlig efterfrågan. Finanspolitik.
Det grundläggande problemet med vanliga låntagares kortsiktighet är Centralbankernas närsynthet, kortsiktighet och oförmåga att ta politiskt inkorrekta beslut.
En av de grundläggande faktorerna bakom kraschen 2008 var den amerikanska centralbankens, FED, penning politik.
Det innebär att den bästa lösningen är att avskaffa centralbankerna och istället införa det Milton Friedman föreslog. Grundlags fäst ramlagstiftning inom vilken politiker fattar beslut, men kraftigt beskuret. I princip motsvarande de svenska reglerna som tillkom efter 1993 och EUs balanskrav.
Vi har idag en oberoende riksbank som arbetar efter inflationsmål precis som många andra moderna riksbanker världen över, det verkar vara gängse praxis. Men när dom kan se och övervaka en såpass kraftig kreditexpansion som nu är avseende fastigheter, hur kommer det sig att fastigheters snabba prisökning inte avspeglas bättre i inflationsmåttet ? Är det fel på beräkning av inflation (KPI, KPIF, KPIX).
Mvh
Sherpa: Se Sloped Minds utmärkta inlägg på Sloped Curve om huspriser och inflationsmåttet. Lite kort kan man väl säga att inflationsmåttet (KPI) inte är utformat för att vara en relevant målvariabel för penningpolitiken. Detta var ett medvetet val när KPI konstruerades. Detta innebär inte att det är “fel” på KPI, utan KPI är utformat för att mäta levnadskostnader och ligga till grund t ex för beräkningar i olika ersättningssystem.
Både KPIF och KPIX är varianter på levnadskostnadsindex och löser alltså inte problemen. Det skulle alltså förmodligen vara önskvärt med ett annat prisindex som mål för penningpolitiken — ett prisindex som mer direkt mäter penningvärdet (och som alltså tar hänsyn till tillgångspriser).
Om någon har missat det publicerade Finansinspektionen igår en rapport med en liknande analys: deras budskap är att bostadspriserna verkar öka omotiverat snabbt, att de stora bankerna ändå är väl förberedda för att klara stigande räntor och fallande bostadspriser, men att kanske inte alla hushåll är lika väl rustade. (Se även FIs relaterade artikel på DN Debatt igår, samt huvudledaren i DN idag.)