Många menar att aggressiv marknadsföring från bolåneinstitut och liknande företag bidrog till den amerikanska bobubblan och den efterföljande krisen. Marknadsföringen försökte ofta förmedla bostaden som en säker investering vars värde endast kunde öka — se intressant artikel med många exempel i New York Times för ett drygt år sedan.
I Sverige har vi under senare tid sett mindre av oseriös marknadsföring riktad till bostadsköpare och låntagare. Kanske beror detta på avskräckande erfarenheter från nittiotalskrisen. Lyssna t ex på denna gamla reklam för Götabanken.
Med tanke på de senaste årens amerikanska utveckling trodde jag nog inte att reklam som förmedlar budskapet om evigt snabbstigande bostadspriser skulle börja spridas här hemma. Södermäklarna låter sig dock inte avskräckas. I helsidesannonser i Dagens Nyheter utlovar de djärvt att priserna kommer att fortsätta uppåt:
Stockholm växer med 30 000 personer om året och många vill bo söder om Slussen. Därför kommer du som vill ha “lite is i magen” eller “vänta till priserna sjunker” klandra dig själv, för att du inte köpte den där villan i Tallkrogen eller lägenheten i Sofo i oktober 2009. Titta fem eller tio år bakåt och se vad som skett sedan dess.
Ekonomistas 
Samtidigt är det ju intressant att de enda som försöker relatera priserna till tillgång och efterfrågan snarare än till räntenivån är en mäklarfirma. Det säger mycket om bostadsprisdebatten i övrigt.
Eller finns det någon teori som säger att priset på bristvaror (t.ex. bostäder i eller nära Stockholms centrala delar) styrs i första hand av räntenivån?
Nej, det är klart att evig värdestegring inte är någon garanti. Däremot kommer troligen en centralt belägen fastighet även i fortsättningen vara en god affär, även om det säkerligen inte går att sälja med vinst i en nedgång.
Orsaken står att finna i svensk Plan- och Bygglagstiftning (PBL) som inte är anpassad för en dynamisk, växande storstadsregion. Politik stoppar marknaden från att tillgodose en högre efterfrågan på exempelvis Södermalm.
Däremot kan säkerligen en hel del fastigheter i halvcentrala och framförallt perifera flerfamiljshus dyka i pris.
Kom dock att tänka på en kompis till mig som var inne på banken med sin blivande fru och skulle diskutera bolån. Banktjänstemannen var en sån där riktig säljare som snackade på om riskfritt och evig värdestegring. Tills han frågade vad min kompis jobbade med. Han stoppade in en snus, lutade sig bakåt, la armarna i kors och sa: “doktorand i ekonomisk historia”.
Martin du har ju inte direkt motbevisat Södermäklarnas påstående. Inget av det som sägs är ju i sig falskt. Stockholm växer faktiskt med 30 000 personer om året och om man inte bygger minst 15 000(alltså räkna med parhushåll även om det är lite orealistiskt) bostäder så måste resterande 15 000 matchas av att människor dör vilket jag inte tror.
Många mediaanalytiker och forskare tycker jag tittar allt för mycket på räntan och arbetslösheten som dom drivande faktorerna för bostadspriserna men en mer “långsiktigt” viktig faktor är ju bostadsbeståndet(utbudet). Det har sedan 50-talet byggts väldigt mycket “förort” och väldigt lite tät stad(likt kvartersstadsbebyggelsen som finns i Stockholms, Göteborgs och Malmös stadskärna. Samtidigt har trycket på stadsbebyggelse(efterfrågan) ökat så vitt jag kan se. Jag misstänker också att det är anledningen till att Villapriserna verkar öka i lägre takt än bostadspriserna.
Jag har tagit upp det här tidigare men det tål att upprepas, även om man blir arbetslös eller boräntan höjs till 6% så klarar hushållen oftast av detta och det har sin grund i dom bokalkyler som bankerna använder sig av. Som exempel kan jag nämna en bekant som hade ett sparkapital(insats el. handpenning) på runt 200-300 kkr och en månadsinkomst på runt 23000 brutto. Denne fick låna 1-1.2 miljoner från banken. Med en nettoinkomst på 16000kr och lån på 1 miljon så har denne månadskostnader exkl. amorteringar på 1166kr(ränta inkl. 30% ränteavdrag). + ~3000kr avgift = 4166kr i månaden.
Om vi antar att personen istället förlorar jobbet och får en boränta på 6% så växer månads kostnaden till 3500kr(inkl. 30% avdrag) + 3000kr avgift = 6500kr. Med en inkomst från A-kassa på ~14000kr så är det ändå bara 50% av inkomsten som går till bokostnader.
Det här är ju också egentligen extremfallet eftersom i verkligheten så skulle 1. insatsen minskat lånet 2. finnas möjlighet att teckna inkomstförsäkring för att bibehålla högre inkomst även vid arbetslöshet 3. Finnas möjlighet att teckna s.k. ränteförsäkringar för att klara av bokostnader även om det oväntade skulle hända.
Vart i finns risken för ett prisfall?
Prisfallet kan bara ske om det sker en kraftig ökning av utbudet av bostäder. Utifrån det regelverk som finns i dagsläget med Plan och Bygg lagen och de normer som råder så tror jag inte att det är troligt den närmaste framtiden.
Mattias: Jag har själv gjort den här typen av kalkyler för att för egen del försöka förstå mig på bostadspriserna, men en sådan kalkyl har svårt att förklara varför priserna inte var högre för 5-10 år sedan? Inkomsterna och inflyttningen har visserligen ökat, men de förefaller inte stå i proportion till den dramatiska prisstegringen i Stockholms innerstad det senaste decenniet. Två faktorer som jag tror spelar roll är att hushållen inte längre räknar med att amortera lånen innan pensionen och att de räknar med att de har väsentligt lägre ränteförväntningar (6-7 % verkar ofta användas som “maxränta” i folks kalkyler, men för 10 år sedan räknade folk förmodligen med kanske 10-12%).
1. Amorteringar: Det kan mycket väl vara så att människor helt enkelt väljer att amortera mindre än vad människor gjorde 15+ år sedan. Dock så betyder det inget i sammanhanget för att i kalkylen som jag presenterade så finns det en massa väldigt verkliga faktorer som jag inte tog med som att jag a) räknade på 1 inkomst istället för 2 som är vanligare och b) inflation och löneökningars påverkan togs inte heller i beaktande. Om man har en lön på 20kkr idag så är det bara uppåt lönen kan gå(även om det varierar väldigt stort beroende på bransch) medan lånet oftast bara kan minska(om man inte tar ett nytt större lån).
2. Räntan: Du har nog helt rätt i att människor(och bankerna) räknar med en rörlig ränta på max 6-7% istället för 10-12% som man räknade med för 15+ år sedan. Återigen vill jag nu sätta detta i sitt sammanhang för att göra det relevant. 10-12% som du tog upp var 15+ år sedan och det var förväntningar byggda på erfarenheter av galen inflation eller bolånekris. Det är inte längre troligt med en boränta på 10-12% eftersom boräntan är till stor del en funktion av reporäntan. Reporäntan kommer ju förmodligen aldrig gå upp över 5% eftersom det är inte mer än så som kommer behövas för att kyla ned en ekonomi som Sveriges som nog aldrig kommer in i tillväxt på över 3% de närmaste decenierna.
Jag vill nämna att jag tror att det är fullt möjligt med ett större prisfall men för det krävs att utbudet utökas väsentligt. Anledningen till att bostadspriser ökar är för att det finns ett begränsat utbud(bestånd) och efterfrågan kan öka för att nå jämvikt på grund av att hushållen uppenbarligen både har råd OCH har viljan att lägga mer pengar på sitt boende.
Borde inte pris bestämmas av både utbud och efterfrågan? Och borde inte efterfrågan åtminstone delvis bestämmas av aktuell ränta?
Så varför skulle inte priserna kunna falla även om utbudet är oförändrat? Missar jag något?
Risken ligger i en avreglering av hresmarknaden. Om den kom i balans skulle utbudet av bostäder i Stockholm i ett slag fördubblas.
Utbudet av bostäder i Stockholms län i dag ligger väl någonstans mellan en halv och en miljon, gissar jag. Tror du att den siffran skulle fördubblas? Hur i så fall?
Som jag säger, genom avreglering av hyresmarknaden. Läsa innan man svarar är som att [travesti på känt Arne Anka-citat]
Frågan gällde alltså hur en avreglering skulle skapa dubbelt så många bostäder.
Ursäkta språket men är du lite trög? Jag skrev ingenstans att antalet bostäder skulle fördubblas utan att utbudet skulle fördubblas.
Vad Per S nog menar är att de som på grund av de höjda hyrorna blir utkonkurrerade från hyresmarknaden ju faktiskt också måste ha någonstans att bo. Vart ska de ta vägen om det nu inte kommer att bli fler bostäder? Hängmatta i Humlegården? Tält i Tantolunden? Grop i Grev Turegatan?
Det man skulle vilja veta är hur priserna är fördelade på olika arbetsmarknadsregioner.
I regioner med en stark trendmässig arbetsmarknadstillväxt kan en motsvarande prisutveckling på bostäder vara motiverad annars inte.
@Mattias: Min poäng är inte nödvändigtvis att Södemäklarna kommer att få fel. Jag vet inte om bostadspriserna är övervärderade. (Men av vad jag har hört från folk och läst i media tycker jag utan närmare analys att de senaste månaderna tyder på en orimlig optimism vid bostadsrättsaffärer i Stockholms innerstad.) Vad jag vill säga är dels just att bostadsprisernas utveckling är svårbedömd och osäker, dels att det är farligt att bortse från denna osäkerhet och förlita sig på historiska trender.
@e.lind: Se mitt tidigare inlägg om huspriser. SCB redovisar utvecklingen per län. Om jag minns rätt var det Stockholm och Uppsala (kanske även Halland) som hade haft den klart snabbaste prisstegringen under senare decennier. I övriga län (sammanslagna) misstänker jag att huspriserna hade stigit långsammare än BNP per capita.
Jo men bostadsprisernas utveckling är enligt mig svårast att förutse på kort sikt. På kort sikt är det ju i grova drag arbetslöshet och ränta som bestämmer priserna. På längre sikt är det ju bebyggelsetyp och utbud som styr.
Min teori/hypotes till varför bostadspriserna i stockholms innerstad har växt så kraftigt de senast 20 åren är:
1. Människor i storstäderna efterfrågar i allt högre grad att bo i sådan bebyggelse som bara ges i stockholms innerstad eller i vissa villaförorter. Det är antingen tät kvartersbebyggelse med utbud av arbetsplatser och butiker eller idyllisk “privat” natur.
2. Utbudet för det som erbjuds i innerstaden är ju begränsat till innerstaden och vissa delar i anknytning till innerstaden. Anledningen till att jag säger detta är att Johan Rådberg som är professor på KTH kom ut med en rapport om detta där han lyckades visa att typ av bebyggelse är av stor betydelse för bostädernas attraktivitet.
Det finns nu en tanke om att försöka bygga om vissa områden som Aspudden till att bly mer “stadsmässiga” och jag tror att bostadsprisutvecklingen i dom områdena efter “ombyggnationen” kan antingen förstärka eller falsifiera professor Rådbergs slutsatser.
Jag blev också upprörd över Södermäklarnas annons. Som påpekats i kommentarerna ovan är det sant vad gäller inflyttning och det stämmer säkerligen att en lägenhet på Södermalm av allt att döma kommer att vara en bra affär på lång sikt. Däremot är det långt ifrån säkert att det är en bra affär att köpa just i oktober 2009 så som det uttryckligen sägs i annonsen. Därmed inte sagt att jag är övertygad om att vi befinner oss i en bubbla — bara att det är ruskigt svårt att förutsäga och förstå sig på bostadspriserna på kortare sikt.
Men detta vi spekulerar i, är inte det sådant som bostadsrättsköpare idag känner till?
De flesta investerar pengar som de tjänat på en tidigare lägenhetsaffär och tänker kanske i termer av att det här är pengar jag från början inte hade så om priserna sjunker på kort sikt så spelar det mindre roll?
Det folk kanske tänker på är om det finns risk för prisfall som överstiger kontantinsatsen (som för de flesta idag nog ligger mellan 25 och 25%).
Min tanke är alltså att de flesta inte bryr sig om avkastningen på sin investering, utan de tänker att de gick nakna in på bomarknaden och räknar med att i sämsta fall gå nakna ur den när det är dags att flytta in på servicehus.
Är inte det en ganska rimlig kalkyl?
Mellan 15 och 25% menade jag.
Bara en petig randuppgift. Enligt SCB växte Stockholms län med 29.784 personer jan-okt i år. Det blir ca 40.000 per år, inte 30.000. Vad det innebär vågar jag inte säga.
Förtydligande av föregående inlägg: Der var mellan 1/1 och 30/9 i år.
I dagarna har det lanserats en ny typ av försäkring mot prisfall på bostäder kopplat till ett nytt investeringsindex.
Är detta bra eller dåligt?
—————————————
Från Avanza.se
“Ny försäkring mot bobubblor”
Publicerad: 2009-11-17 11:00
BOPRISINDEX: Snart kommer en ny försäkring som skyddar ifall bostaden sjunker i värde.
På torsdag introduceras ett nytt boprisindex på Stockholmsbörsen. Det nya indexet ska på sikt göra det möjligt att spekulera i boprisfall på samma sätt som med en säljoption på en aktie, uppger Dagens Nyheter.
“Nasdaq OMX Valueguard-KTH Housing Index” har tagits fram av KTH och är ett samarbete mellan försäkringsbolaget Valuegard och Stockholmsbörsen.
Med hjälp av det nya indexet, ska också nya försäkringar kunna tas fram.
Den som har en försäkring får ekonomisk kompensation om värdet på bostadsrätter i området går ner mellan bostadens köp- och säljtillfälle.
Försäkringen kommer inte att vara kopplad till en enskild bostad utan till ett bostadsområde, så det ska inte gå att fuska genom att sälja sin egen bostad till underpris.
Det är väldigt bra. Bostaden är den – för de allra flesta människor – överlägset största investeringen man gör (eventuellt bortsett från utbildning). Samtidigt är man utan en försäkring helt oskyddad mot eventuella prisfall. Robert Shiller har länge förespråkat finansiella innovationer som underlättar hanterandet av denna typ av risker.
Alex: Jag instämmer med Jonas — det är bra med denna typ av instrument (se Jonas diskussion av Shillers bok The Subprime Solution för ytterligare kommentarer kring detta).
Förutom försäkringsaspekten som redan nämnts tror jag att ytterligare en viktig aspekt är möjligheten att gå emot marknaden och på så sätt stabilisera priserna. Utan instrument som detta finns en risk att ett fåtal “optimister” driver upp huspriserna. De andra (“realister” eller “pessimister”?) har svårt att ta positioner mot det som upplevs vara felprissatt. Kanske tvingas de till och med att köpa (för att få en bostad) när de egentligen vill gå kort i marknaden. (Om jag minns rätt är detta Shillers viktigaste argument i ovan nämnda bok.)
Martin, för oss som inte har boken, kan du ge exempel på instrument att använda för att “gå emot marknaden”? En försäkring skulle väl tvärtom höja priset, då man skulle vara försäkrad mot risken att priset man betalt skulle vara för högt.
Och strider inte sådana instrument mot axiomet “utbud och efterfrågan”?
Undrar en “pessimist” i sammanhanget…
Joakim: Någon måste sälja försäkringen och ju högre risken för fallande priser är desto dyrare blir försäkringen.
Det borde väl inte vara annorlunda än med något annat?
Utbud och efterfrågan. Om Sthlm växer med 30.000 personer varje år, och 30.000 nya bostäder inte byggs i centrala sthlm så kommer efterfrågan gå upp och utbudet gå ner – Höjd konkurrens och höjt pris?
Mvh
Magnus