Myten om den orörliga bostadsmarknaden

Läget på den svensk bostadsmarknaden är just nu omdiskuterat. Allt oftare hörs att svensk bostadsmarknad är i obalans och trögrörlig, och att en viktig orsak till detta är reavinstskatten. Men stämmer dessa påståenden? En närmare titt på forskning och data antyder att bilden inte är så enkel. Den generella rörligheten är hög och flyttkostnaderna generellt låga i Sverige jämfört med andra länder. Sambandet mellan rörlighet och reavinstskatt är minst sagt oklart.

[Read more…]

SVT Aktuellt: Bostadspriser, skulder och skärpt amorteringskrav

Intervju med mig om bostadspriser, skulder och skärpt amorteringskrav i SVT Aktuellt, 3 november 2017, kl. 21. SVTPlay (intervjun börjar efter 9 min 25 sek).

En utskrift av intervjun finns här.

En övergång till marknadshyror som är ekonomiskt neutral för hyresvärdar och hyresgäster med bruksvärdeshyror

Bruksvärdessystemet på marknaden för hyresbostäder infördes 1942. Syftet var att basera hyrorna på kostnaderna hos allmännyttiga bostadsföretag. Detta lyckades, men eftersom efterfrågan har varit  högre än utbudet vid bruksvärdeshyror uppstod ransonering av hyresbostäder med hjälp av köer, kontakter och pengar under bordet. Alltsedan början av 1960-talet har förslag lagts fram om att slopa bruksvärdessystemet och gå över  till marknadshyror (se referenser nedan). Ingen regering har på allvar velat ta i frågan. Skälet är helt enkelt att ett slopande av bruksvärdessystemet skulle innebära höjda hyror för de ca 25 procent av befolkningen som bor i hyresrätt.

[Read more…]

Höga bostadspriser och ökande skulder inget skäl för skärpt amorteringskrav

Finansinspektionens enda kvarstående argument för det skärpta amorteringskravet – höga bostadspriser och ökande skulder – håller inte. Bostadspriserna är höga av naturliga och fundamentala skäl och skulderna ökar naturligt i förhållande till disponibel inkomst med eftersläpning. FI bedömer dessutom att de finansiella stabilitetsriskerna kopplade till skulderna är små. Regeringen bör säga nej till det skärpta amorteringskravet. [Read more…]

FI:s andra argument håller inte heller: (2) Inkomstkänsligheten

Som framgår av Peter Englunds och mitt remissvar på Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav håller inget av FI:s två argument för en granskning. Detta inlägg bygger på vårt remissvar och tar upp det andra argumentet, om konsumtionens inkomstkänslighet för hushåll med höga skuldkvoter. Det första argumentet, om konsumtionens räntekänslighet, har behandlats i föregående inlägg.

FI:s andra argument, att konsumtionen för högt skuldsatta hushåll skulle vara mer inkomstkänslig, håller inte vid en granskning. Det saknar empiriskt stöd och motsägs i själva verket av de vetenskapliga studier av internationella erfarenheter i Danmark, Storbritannien och USA som Finansinspektionen anför till stöd för sitt argument. Den konsumtion som föll under krisen i dessa länder var huvudsakligen lånefinansierad ohållbar överkonsumtion. Det finns inga tecken på sådan överkonsumtion av någon betydande omfattning i Sverige. FI har inte heller påvisat några tecken på detta. Tvärtom har FI betonat hushållens försiktiga beteende med högt sparande och måttlig konsumtion av varaktiga konsumtionsvaror. Hushåll med höga skuldkvoter löper inte heller någon signifikant större risk att få ett underskott i sitt kassaflöde om arbetslösheten ökar, särskilt med hänsyn till att Riksbanken då normalt skulle sänka räntan. [Read more…]

Finansinspektionens två argument för skärpt amorteringskrav håller inte: (1) Räntekänsligheten

Finansinspektionens (FI) har, trots att den bedömer ”att de finansiella stabilitetsriskerna kopplade till hushållens skulder är relativt små”, föreslagit ett skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter (skuld i förhållande till disponibel inkomst) (se FI:s remisspromemoria). FI motiverar istället sitt förslag med två något speciella argument. För det första skulle hushåll med höga skuldkvoter kunna komma att minska sin konsumtion kraftigt om räntorna stiger, vilket i sin tur skulle kunna förstärka en konjunktur nedgång. För det andra skulle hushåll med höga skulder kunna komma att minska sin konsumtion kraftigt även vid ett inkomstbortfall, t.ex. vid arbetslöshet, vilket också skulle kunna förstärka en konjunkturnedgång. Det första argumentet har att göra med konsumtionens räntekänslighet, det andre med dess inkomstkänslighet.

Som framgår av Peter Englunds och mitt remissvar på FI:s förslag håller inget av argumenten för en granskning. Detta inlägg bygger på vårt remissvar och tar upp det första argumentet, om räntekänsligheten. Det andra argumentet, om inkomstkänsligheten, behandlas i nästa inlägg. [Read more…]

Englund och Svensson avstyrker Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav

Här sammanfattas ett remissvar av Peter Englund, Nationalekonomiska institutionen, Uppsala universitet, och Lars E.O. Svensson, Nationalekonomiska institutionen, Handelshögskolan i Stockholm, på Finansinspektionens förslag till stärkt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter:

Vi, Peter Englund och Lars E.O. Svensson, avstyrker Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter. Finansinspektionens motivering för sitt förslag är att högt skuldsatta hushåll skulle kunna komma att minska sin konsumtion kraftigt om räntorna stiger eller vid ett inkomstbortfall och att detta i sin tur skulle kunna förstärka en konjunkturnedgång. Denna motivering håller inte vid en närmare granskning.  [Read more…]

Beskatta både byggnader och mark!

Sven-Olof Lodin föreslår i en ESO-rapport en boxmodell för kapitalbeskattningen (se även artikel på DN Debatt). Ett av huvudargumenten är att man slipper inlåsningseffekter, framförallt när det gäller fastigheter. Äger man en bostad som stigit i värde behöver man idag betala reavinstskatt när man flyttar, medan reavinstskatt inte utgår med boxmodell, utan i stället betalar man en årlig skatt på 1,2% av nettoförmögenheten i boxen. [Read more…]

Finanspolitiska rådets rapport och hyresmarknaden

För ett par dagar sedan presenterade Finanspolitiska rådet sin årliga rapport med titeln Svensk finanspolitik 2017. Rådet är en statlig myndighet med uppdrag att bedöma finanspolitikens förenlighet med långsiktigt hållbara finanser och de budgetpolitiska målen (överskottsmålet och utgiftstaket) samt dess effekter på konjunkturen. Huvudbudskapet i årets rapport är att regeringen inte borde ha försvagat det offentliga sparandet under 2017 som är  ett högkonjunkturår och så att sparandet då beräknas ligga under överskottsmålet. Rapporten finns att läsa här.

[Read more…]

Bör rörlig ränta förbjudas?

Detta är ett gästinlägg av Mats Persson, professor i nationalekonomi vid Institutet för internationell ekonomi på Stockholms universitet.

Enligt uppgift i tidningarna utreder Finansinspektionen huruvida rörlig ränta bör förbjudas på bostadslån. Tanken är att eftersom den rörliga räntan kan stiga, och därigenom orsaka obehagliga överraskningar för personer som köpt bostad utan att ha råd med framtida räntehöjningar, ska alla tvingas låna till fast ränta. [Read more…]