Hur amorteringskraven drabbar unga som vill köpa en etta II: ”Flertalet omfattas inte” eller ”alla drabbas”?

Finansinspektionen har hävdat att flertalet hushåll med en vuxen och inget barn inte omfattas av det skärpta amorteringskravet för hushåll med skulder större än 4,5 gånger bruttoinkomsten. Bara hushåll med höga inkomster skulle omfattas. Men detta beror på att redan det gällande amorteringskravet drabbat hushåll med måttliga inkomster och starkt begränsat deras lånemöjligheter. Därigenom hindras unga från att köpa en genomsnittlig Stockholmsetta trots att de har råd med de egentliga boendekostnaderna. Utan amorteringskraven skulle deras lånemöjligheter vara betydligt bättre. Och, som sagt, sakliga skäl för amorteringskraven saknas. [Read more…]

Hur amorteringskraven drabbar unga som vill köpa en etta I

Unga bostadsköpare utan förmögenhet eller rika föräldrar måste låna för att köpa en etta. Men för högbelånade ettor i Stockholms kommun medför det gällande amorteringskravet på 2% en stor skillnad mellan boendeutbetalningar och egentliga boendekostnader. Med 85% belåningsgrad och 2% amortering för en genomsnittlig etta i Stockholms kommun blir boendeutbetalningen så hög som 10 200 kr per månad, medan boendekostnaden är så låg som 2 400 kr per månad. Utan amorteringskrav skulle boendeutbetalningen bli 6 300 kr, betydligt lägre. Med bara 50% belåningsgrad och ingen amortering blir boendeutbetalningen bara 4 400 kr medan boendekostnaden är oförändrat låg. Dessa skillnader skapar stora trösklar, snedvridningar och välfärdsförluster på bostadsmarknaden. Detta drabbar och utestänger unga ensamboende som har råd med de egentliga boendekostnaderna i en genomsnittlig etta men som inte klarar de stora utbetalningarna om de måste låna. Men välbeställda ensamboende som antingen inte behöver låna så mycket eller har så stor inkomst att de klarar de stora utbetalningarna kan bo överraskande billigt.  [Read more…]

Amorteringskraven ökar obalanserna på bostadsmarknaden

Amorteringskraven ökar två obalanser på bostadsmarknaden. Den ena obalansen är den stora skillnaden för högbelånade hushåll mellan boendeutbetalningar och egentliga boendekostnader. Denna skillnad är i själva verket ett stort ofrivilligt sparande, närmare 14 000 kr per månad för en genomsnittlig trerumslägenhet i Stockholm. Den andra obalansen är den stora skillnaden i detta ofrivilligt sparande mellan hög- och lågbelånade hushåll. Dessa obalanser skapar stora trösklar, snedvridningar och välfärdsförluster på bostadsmarknaden. De drabbar och utestänger hushåll som har råd med de egentliga boendekostnaderna men inte klarar det stora ofrivilliga sparandet. Men välbeställda hushåll som kan spara 14 000 kr per månad kan bo överraskande billigt de närmaste tio åren i Stockholm.  [Read more…]

Intervju om kreditrestriktioner och svenskarnas skuldsättning

Nyligen intervjuades jag av Stefan Attefall om kreditrestriktioner svenskarnas skuldsättning på Bostadspolitik.se. [Read more…]

Missvisande problembeskrivning för makrotillsynen

Höga och växande hushållsskulder är det största hotet mot den finansiella stabiliteten i Sverige. Det var vad de tre myndighetscheferna för Finansinspektionen, Riksgälden och Riksbanken samt finansmarknadsministern samstämmigt sade vid Finansutskottets öppna utfrågning om finansiell stabilitet och makrotillsyn den 23 januari. Men detta är en missvisande problembeskrivning. Det är nämligen helt rimligt och helt förenligt med fundamentala förklaringsfaktorer (fundamenta) att hushållens skulder är höga och växande i nuläget. Detta behöver i sig inte innebära för hög eller växande risk för den finansiella stabiliteten. Det är i stället främst överdrivet höga eller överdrivet växande hushållsskulder som kan vara eller bli ett problem för den finansiella stabiliteten, dvs. om skuldernas nivå och tillväxttakt överstiger vad som är rimligt och förenligt med fundamenta. [Read more…]

Amorteringskraven ökar välfärden för välbeställda och minskar den för likviditetsbegränsade bostadsköpare

Amorteringskrav är bindande för likviditetsbegränsade nya bolånetagare och minskar dessa bolånetagares efterfrågan på bostäder. Den minskade totala efterfrågan på bostäder leder till lägre bostadspriser än annars. En välfärdsanalys med hjälp av konsumentöverskott visar att välfärden minskar för likviditetsbegränsade bostadsköpare och ökar för de välbeställda. För de likviditetsbegränsade dominerar den negativa effekten av en påtvingad lägre bostadskonsumtion över den positiva effekten av lägre priser. För de välbeställda finns bara den positiva effekten av lägre bostadspriser. Det är anmärkningsvärt att Finansinspektionen och regeringen inte presenterat någon analys av välfärdseffekterna av amorteringskraven.
(Detta är en ny version av ett tidigare inlägg om fördelningseffekterna av amorteringskrav.)

[Read more…]

Ökar amorteringskraven välfärden för välbeställda och minskar den för likvidtets-begränsade bostadsköpare?

Amorteringskrav är bindande för likviditetsbegränsade nya bostadsköpare och minskar dessa bostadsköpares efterfrågan på bostäder. Den minskade totala efterfrågan på bostäder leder till lägre bostadspriser än annars. I en välfärdsanalys med hjälp av konsumentöverskott är det lätt att visa att välfärden ökar för välbeställda nya bostadsköpare. För likviditetsbegränsade bostadsköpare är det mer komplicerat. Lägre priser ger en positiv effekt på välfärden men den minskade efterfrågan ger en negativ effekt. Vad blir nettoeffekten? Uppdaterad 2018-01-15. [Read more…]

SVT Aktuellt: Bostadspriser, skulder och skärpt amorteringskrav

Intervju med mig om bostadspriser, skulder och skärpt amorteringskrav i SVT Aktuellt, 3 november 2017, kl. 21. SVTPlay (intervjun börjar efter 9 min 25 sek).

En utskrift av intervjun finns här.

Höga bostadspriser och ökande skulder inget skäl för skärpt amorteringskrav

Finansinspektionens enda kvarstående argument för det skärpta amorteringskravet – höga bostadspriser och ökande skulder – håller inte. Bostadspriserna är höga av naturliga och fundamentala skäl och skulderna ökar naturligt i förhållande till disponibel inkomst med eftersläpning. FI bedömer dessutom att de finansiella stabilitetsriskerna kopplade till skulderna är små. Regeringen bör säga nej till det skärpta amorteringskravet. [Read more…]

FI:s andra argument håller inte heller: (2) Inkomstkänsligheten

Som framgår av Peter Englunds och mitt remissvar på Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav håller inget av FI:s två argument för en granskning. Detta inlägg bygger på vårt remissvar och tar upp det andra argumentet, om konsumtionens inkomstkänslighet för hushåll med höga skuldkvoter. Det första argumentet, om konsumtionens räntekänslighet, har behandlats i föregående inlägg.

FI:s andra argument, att konsumtionen för högt skuldsatta hushåll skulle vara mer inkomstkänslig, håller inte vid en granskning. Det saknar empiriskt stöd och motsägs i själva verket av de vetenskapliga studier av internationella erfarenheter i Danmark, Storbritannien och USA som Finansinspektionen anför till stöd för sitt argument. Den konsumtion som föll under krisen i dessa länder var huvudsakligen lånefinansierad ohållbar överkonsumtion. Det finns inga tecken på sådan överkonsumtion av någon betydande omfattning i Sverige. FI har inte heller påvisat några tecken på detta. Tvärtom har FI betonat hushållens försiktiga beteende med högt sparande och måttlig konsumtion av varaktiga konsumtionsvaror. Hushåll med höga skuldkvoter löper inte heller någon signifikant större risk att få ett underskott i sitt kassaflöde om arbetslösheten ökar, särskilt med hänsyn till att Riksbanken då normalt skulle sänka räntan. [Read more…]