För den som sett andra storstäder än Stockholm har argumentet att hyresregleringen är till för att minska segregationen alltid verkat suspekt. De decennielånga köerna till trots är ju innerstan väldigt – hur ska man uttrycka det – socialt och etniskt homogen.
Detta är egentligen inget att förvånas över. I varje fall inte för den som fantiserat om Studio 54 eller varit på stan en lördagskväll. När en lång kö människor vill in på samma ställe heter entrebiljetten rätt skor, rätt frisyr, rätt kön, rätt ålder, rätt kontakter, rätt sällskap, rätt bakgrund. För några extra hundralappar kanske någon oseriös vakt tillfälligt kan tänja på begreppen, men för den utan många rätt krävs en våldsam tur för att ta sig genom pärleporten.
För så fungerar bristekonomin som skapas när utbud och efterfrågan inte får bestämma priserna. När man inte får betala för att komma in, då är det dörrvaktens – eller hyresvärdens – godtycke och fördomar som bestämmer; att bara satsa på säkra kort kostar ju inget.
Nu var detta teori, men hur ser det ut i praktiken? I en artikel i Ekonomisk Debatt undersöks vem som bor i hyres- och bostadsrätt i olika delar av Stockholm. Föga förvånande tjänar de i hyresrätt i snitt mindre än de i bostadsrätt. Mer besvärande för regleringsivrarna är att kopplingen mellan inkomst och hur attraktvt område man bor i faktiskt är starkare för hyresrätter än för bostadsrätter. Ju högre inkomst, desto attraktivare område bor hyresgästerna i – trots att hyrorna inte är högre där.
Nu är det inte bara plånboken som styr vilka som får de mest attraktiva förstahandskontrakten. Att vara infödd stockholmare är en annan stor fördel. För att inte tala om att vara helsvensk: att ha utländskt påbrå innebär ett mycket stort avbräck för möjligheten att få ett schyst kontrakt på det öppna och toleranta Södermalm.
Något liknande mönster syns inte bland bostadsrätterna. Där är det bara pengarna som styr: ett höjt bud tar man emot oavsett vem som lägger det.
Så hyresregleringen är helt enkelt ett sätt att hålla lantisarna och blattarna borta från innerstan. Nu när även moderaterna officiellt tycker att detta är en bra politik, kanske man kan hoppas att vänsterpartiet ska triangulera sig till ståndpunkten att hyresregleringen är förkastlig.
För när utredningen om allmännyttans framtid snart ska lägga fram sina förslag måste väl någon tycka att segregation på andra grunder är inkomst är värd att diskutera?
Uppdaterat 2008-03-26, 09.16
Även Nonicoclolasos skriver om hyresregleringen. Han refererar till Edward Glaesers kritik av hyresregleringen på samma grunder som jag tar upp här.
Uppdaterat 2008-03-29, 08.56
Idag skriver DN om allmännyttans framtid på ledarplats. Jag ställer mig tveksam till de “mjuka övergångregler” DN progagerar för. Som sagt ovan, en möjlighet är att göra hyressättningen fri vid överlåtelser. Detta kan kombineras med en möjlighet för den nuvarande hyresvärden att köpa ut hyresgästen ur det reglerade systemet.
Uppdaterat 2008-08-18,
Även SvD har nu hittat fram till artikeln i Ekonomisk Debatt. Givet hur viktig frågan är känns det lite jobbigt att via alla förlitar oss på en magisteruppsats när vi diskuterar frågan. Finns det inte mer forskning kring detta? Och i så fall, varför inte?
Ekonomistas 
Man kan bara hålla med. Om man av någon anledning väljer att behålla hyresregleringen borde man åtminstone precisera vilket syfte denna ska fylla (den enda officiella motiveringen verkar nu vara från 1960-talet då besittningsskyddet nämns). Förmodligen finns det då mer effektiva sätt att reglera marknaden för att uppfylla syftet.
Här är för övrigt en länk till Brogren och Fridells ursprungliga uppsats där det finns lite mer data och ekonometriska resultat.
Word!
Utmaningen för ekonomerna ligger väl i att konstruera en mekanism för övergången som de nuvarande hyresgästerna (och de som tror att de kan få en…) finner minst lika bra som dagen system… participation constraint 1…
Eller så väntar man tills “de nuvarande hyresgästerna” är så få och politiskt svaga att det går att reformera mot deras vilja… vi kanske är där nu?
Niklas
Hyresregleringen bidrar till etnisk segregation, men motverkar ekonomisk segregation. Däremot är det förmodligen ett ganska trubbigt medel för att minska ekonomisk segregation. Eftersom hyresregleringen verkar vara en så het potatis tror jag den smartaste vägen att behålla de reglerade hyrorna, men öka lägets betydelse för hyressättningen (vilket sker i Malmö nu) samt att komma med alternativa åtgärder för att minska etnisk och ekonomisk segregation (som att ge folk bidrag för att flytta till områden där deras grupp är underrepresenterade).
Det är uppenbart att det finns stora brister i det system som nu råder. Men en helt avreglerad hyresmarknad är inte heller självklart optimal om man värdesätter en blandning av personer med olika inkomst och social bakgrund.
I SKB där jag tills nyligen var medlem är kösystemet väldigt stikt och någon urskiljning på annan grund är köordning förekommer inte så vitt jag vet. Om urskiljningssystemet skulle fungera likadant för alla hyresvärdar skulle inträdet till pärleporten vara mindre godtyckligt och kopplingen mellan inkomst och område förmodligen bli svagare i hyresrätter än i bostadsrätter. För detta talar ökade sanktionsmöjligheter mot hyresvärdar som diskriminerar bland potentiella hyresgäster.
Kommentarerna visar tydligt hur en reglering genast ger upphov till krav på fler regleringar. Roberts förslag om bostadsbidrag baserat på etnisk blandning förutsätter ett system där allas etniska tillhörighet definieras och registreras varefter kostnaden för att bo ska göras beroende av denna klassificering. Förutom att detta är ett recept för att skapa motsättningar mellan grupper undrar jag om det överhuvudtaget låter sig göras rent praktiskt. Vilka kategorier ska vi använda oss av: Är greker och turkar samma grupp? Är irakier och iranier? Är chilenare och bolivianer? Hur gör man med folk av blandad härkomst? Hur många generationer ska man tillhöra “sin” etniska grupp?
Camilios system förutsätter att privata hyresvärdar inte längre sjävständigt ska få bestämma vem som ska bo i fastigheterna de äger, vilket kommer att göra det betydligt mindre attraktivt att vara hyresvärd. Det kanske inte är ett stort problem i allas ögon, men tro inte att ett helt socialiserat system är fritt från svågerpolitik och korruption.
Nej, låt folk betala vad alternativkostnaden (dvs vad någon annan är villig att betala) för boendet är. Niklas pekar dock på det stora politiska problemet. En möjlig lösning är att hyressättningen släpps fri vid kontraktsöverlåtelser medan den regleras däremellan. Det skapar inlåsningseffekter och incitament för hyresvärdarna att slänga ut även skötsamma hyresgäster, men det kanske det är värt.
En bättre lösning är nog att hyresvärden ska kunna köpa ur hyresgästen/lägenheten ur det reglerade systemet: Man får en summa i handen, men därefter bestämmer hyresvärden själv vilken hyra som ska tas ut. Och har lägenheten en gång lämnat det reglerade systemet får nästa hyresgäst finna sig i det (eller köpa tillbaks ett reglerat kontrakt om hyresvärden vill sälja ett sånt).
Jonas: att de privata värdarna inte ska få bestämma vilka som får bo i deras hus är en orättvis beskrivning tycker jag. Jag menar bara att det inte bör få urskilja på ovidkommande saker såsom etnisk bakgrund, kön och sexuell läggning. Denna självklarhet gäller även i andra delar av samhället, tex att krogägare får bestämma fritt vilka som ska få komma in på krogen med den reservationen att man inte får urskilja efter variablerna ovan. Vidare är det inte orimligt att eventuella negativa incitamentseffekter utgörs av hyresvärdar/krogägare för vilka en sådan restriktion “binder” och därmed inte utgör någon större samhällsförlust.
Vet att jag är sen till festen, men jag hade väldig tur när det kom till att få en hyresrätt i en storstad.
Jag lyckades – trots mitt utländska påbrå och superlånga efternamn – få mig ett förstahandskontrakt relativt centralt i staden. Jag tror definitivt faktumet att jag hade ett välbetalt jobb var vad som fick hyresvärden att verkligen betrakta mig som en bra hyresgäst – och så har det varit nu i snart två år.
Som jag ser det får privata hyresvärdar i mångt och mycket bestämma vilka som ska bo i deras lägenheter och jag tycker det är en bra grej (som företagare) – däremot är det inte bra för segregationen. Mina tankar…
/Nabil
Camilio: Det ett extremt svårt brott att bevisa och därför kommer det inte att funka med en reglering. När jag har hyrt ut lägenheter (i andra hand) har jag valt hyresgäster på helt godtyckliga grunder. Eventuellt har även jag i dessa fall diskriminerat men det har inte varit medvetet. Enda vägen är i så fall att göra som SKB och ha en tvingande kö och då är man tillbaks till min ursprungliga invändning att hyresvärden inte själv får välja hyresgäster. Jämförelsen med krogar är inte heller helt relevant då det är ett helt annat åtagande att ha en hyresgäst än en kroggäst. Alltså är det rimligt att hyresvärden har ett ord med i spelet.
“man kan hoppas att vänsterpartiet ska triangulera sig till ståndpunkten att hyresregleringen är förkastlig.”
haha, dagens citat!
Ang. triangulering: Precis vad jag tänkte när moderaterna började tycka att hyresregleringen var slutdiskuterad. Försökte även vädra idéen med några drivna socialdemokrater, men tji fick jag…
Jag vet inte med vilka glasögon du tittar på segregationen i andra storstäder. De flesta undersökningar om detta visar på annat än mindre segregation. Sen kan man ju fundera över om det är rimligt att ändra hela det svenska (väl fungerande) för att man tror sig kunna lösa ett problem i Stockholms innerstad.
Björn: “väl fungerande”? Naturligtvis är det så att det svenska systemet inte säller till med problem på orter där hyresregleringen inte biter, dvs där den i praktiken inte håller nere hyrorna under marknadspriset. De enda platser där hyresregleringen spelar roll är de orter där man har en efterfråga som överstiger utbudet till givna priser. Problemen är självfallet värst i Stockholms innerstad, men Boverket bedömer faktiskt att bostadsbrist råder i 180 av Sveriges 290 kommuner (i centrala delar av kommunerna). Så det är knappast ett rent Stockholmsproblem. Och även om det vore ett problem som bara fanns i Stockholm, så vore det faktiskt ändå ett problem; det bor trots allt 32 gånger så många människor i Stockholm som i Mjölby.
Ber om ursäkt för att jag lyfter en gammal text, men eftersom jag förmodar att den utgör källa till dagens DN Debatt så läste jag till slut Fridell och Brogrens artikel i Ekonomisk Debatt. Mitt intryck är att författarna missförstått sina resultat och att vad de egentligen visar är att skillnaden i genomsnittlig inkomst mellan attraktiva och mindre attraktiva områden är större om man jämför hushåll som bor i bostadsrätt än om man jämför hushåll som bor i hyresrätt.
Ställer man likt författarna upp områdets attraktivitet som en funktion av hushållets inkomst kommer regressionskoefficienten för inkomst att bli som störst när skillnader i attraktivitet sammanfaller med små skillnader i inkomst (vilket är fallet för hyresrätter) och vi får en liten regressionskoefficient när inkomstskillnaderna mellan områdena är stora (vilket är fallet för bostadsrätter).
Ingen kan väl på allvar använda det som argument för att inkomstsegregationen är större bland de som bor i hyresrätt? Jag tycker däremot inte heller att man bör dra den motsatta slutsatsen av artikeln. Dataunderlaget är väldigt litet och tydligt missvisande jämfört med mer pålitlig statistik.
Ett till sent svar på en sen kommentar, men den här frågan kanske kan bli relevant igen iom segregationens relevans för coronan. Jag håller preliminärt med Pär i hans analys, och att jämförelsen mellan hyrt och ägt boende inte ger några vettiga svar om skillnaden bara beror på större inkomstspridning i det ägda beståndet. Det är inte heller intuitivt självklart att ett inkomstmått som är relativt till inkomstfördelningen i respektive bestånd skulle vara ett bättre mått. Tex att en positionsförändring från inkomstdecil 3 till 7 i hyresbeståndet ger dig 5000 kr mer i lägenhetsvärde, men motsvarande förflyttning ger dig bara 3000 i bostadsrättsbeståndet. Vad betyder det? Om koefficienten för inkomst vore 0 skulle det förstås indikera att beståndet inte var inkomstsegregerat. Och i ett inkomstsegregerat bestånd skulle förstås koefficienten vara positiv. Men innebär ett högre värde nödvändigtvis mer segregering? Och innebär ett högre värde i ett bestånd att det beståndet är mer segregerat?
En mer allmän undran är då, vilket typ av mått är ett bra mått på skillnader i inkomstsegregation mellan hyrt och ägt bestånd?
Givet att man kan hyfsat isolera prismekanismens effekt genom att jämföra de två bestånden, det kommer ju finnas en hel del skillnader som är svåra att kontrollera bort, tex det faktum att alla i det ägda beståndet är såna som äger en bostad. Men det är annan fråga.