Hyresregleringen – en segregationsmekanism

För den som sett andra storstäder än Stockholm har argumentet att hyresregleringen är till för att minska segregationen alltid verkat suspekt. De decennielånga köerna till trots är ju innerstan väldigt – hur ska man uttrycka det – socialt och etniskt homogen.

Detta är egentligen inget att förvånas över. I varje fall inte för den som fantiserat om Studio 54 eller varit på stan en lördagskväll. När en lång kö människor vill in på samma ställe heter entrebiljetten rätt skor, rätt frisyr, rätt kön, rätt ålder, rätt kontakter, rätt sällskap, rätt bakgrund. För några extra hundralappar kanske någon oseriös vakt tillfälligt kan tänja på begreppen, men för den utan många rätt krävs en våldsam tur för att ta sig genom pärleporten.

För så fungerar bristekonomin som skapas när utbud och efterfrågan inte får bestämma priserna. När man inte får betala för att komma in, då är det dörrvaktens – eller hyresvärdens – godtycke och fördomar som bestämmer; att bara satsa på säkra kort kostar ju inget.

Nu var detta teori, men hur ser det ut i praktiken? I en artikel i Ekonomisk Debatt undersöks vem som bor i hyres- och bostadsrätt i olika delar av Stockholm. Föga förvånande tjänar de i hyresrätt i snitt mindre än de i bostadsrätt. Mer besvärande för regleringsivrarna är att kopplingen mellan inkomst och hur attraktvt område man bor i faktiskt är starkare för hyresrätter än för bostadsrätter. Ju högre inkomst, desto attraktivare område bor hyresgästerna i – trots att hyrorna inte är högre där.

Nu är det inte bara plånboken som styr vilka som får de mest attraktiva förstahandskontrakten. Att vara infödd stockholmare är en annan stor fördel. För att inte tala om att vara helsvensk: att ha utländskt påbrå innebär ett mycket stort avbräck för möjligheten att få ett schyst kontrakt på det öppna och toleranta Södermalm.

Något liknande mönster syns inte bland bostadsrätterna. Där är det bara pengarna som styr: ett höjt bud tar man emot oavsett vem som lägger det.

Så hyresregleringen är helt enkelt ett sätt att hålla lantisarna och blattarna borta från innerstan. Nu när även moderaterna officiellt tycker att detta är en bra politik, kanske man kan hoppas att vänsterpartiet ska triangulera sig till ståndpunkten att hyresregleringen är förkastlig.

För när utredningen om allmännyttans framtid snart ska lägga fram sina förslag måste väl någon tycka att segregation på andra grunder är inkomst är värd att diskutera?

Uppdaterat 2008-03-26, 09.16
Även Nonicoclolasos skriver om hyresregleringen. Han refererar till Edward Glaesers kritik av hyresregleringen på samma grunder som jag tar upp här.

Uppdaterat 2008-03-29, 08.56
Idag skriver DN om allmännyttans framtid på ledarplats. Jag ställer mig tveksam till de ”mjuka övergångregler” DN progagerar för. Som sagt ovan, en möjlighet är att göra hyressättningen fri vid överlåtelser. Detta kan kombineras med en möjlighet för den nuvarande hyresvärden att köpa ut hyresgästen ur det reglerade systemet.

Uppdaterat 2008-08-18,

Även SvD har nu hittat fram till artikeln i Ekonomisk Debatt. Givet hur viktig frågan är känns det lite jobbigt att via alla förlitar oss på en magisteruppsats när vi diskuterar frågan. Finns det inte mer forskning kring detta? Och i så fall, varför inte?

Comments

  1. Man kan bara hålla med. Om man av någon anledning väljer att behålla hyresregleringen borde man åtminstone precisera vilket syfte denna ska fylla (den enda officiella motiveringen verkar nu vara från 1960-talet då besittningsskyddet nämns). Förmodligen finns det då mer effektiva sätt att reglera marknaden för att uppfylla syftet.

    Här är för övrigt en länk till Brogren och Fridells ursprungliga uppsats där det finns lite mer data och ekonometriska resultat.

  2. pontus says:

    Word!

  3. Niklas Strand says:

    Utmaningen för ekonomerna ligger väl i att konstruera en mekanism för övergången som de nuvarande hyresgästerna (och de som tror att de kan få en…) finner minst lika bra som dagen system… participation constraint 1…

    Eller så väntar man tills ”de nuvarande hyresgästerna” är så få och politiskt svaga att det går att reformera mot deras vilja… vi kanske är där nu?

    Niklas

  4. Hyresregleringen bidrar till etnisk segregation, men motverkar ekonomisk segregation. Däremot är det förmodligen ett ganska trubbigt medel för att minska ekonomisk segregation. Eftersom hyresregleringen verkar vara en så het potatis tror jag den smartaste vägen att behålla de reglerade hyrorna, men öka lägets betydelse för hyressättningen (vilket sker i Malmö nu) samt att komma med alternativa åtgärder för att minska etnisk och ekonomisk segregation (som att ge folk bidrag för att flytta till områden där deras grupp är underrepresenterade).

  5. Camilo von Greiff says:

    Det är uppenbart att det finns stora brister i det system som nu råder. Men en helt avreglerad hyresmarknad är inte heller självklart optimal om man värdesätter en blandning av personer med olika inkomst och social bakgrund.
    I SKB där jag tills nyligen var medlem är kösystemet väldigt stikt och någon urskiljning på annan grund är köordning förekommer inte så vitt jag vet. Om urskiljningssystemet skulle fungera likadant för alla hyresvärdar skulle inträdet till pärleporten vara mindre godtyckligt och kopplingen mellan inkomst och område förmodligen bli svagare i hyresrätter än i bostadsrätter. För detta talar ökade sanktionsmöjligheter mot hyresvärdar som diskriminerar bland potentiella hyresgäster.

  6. Kommentarerna visar tydligt hur en reglering genast ger upphov till krav på fler regleringar. Roberts förslag om bostadsbidrag baserat på etnisk blandning förutsätter ett system där allas etniska tillhörighet definieras och registreras varefter kostnaden för att bo ska göras beroende av denna klassificering. Förutom att detta är ett recept för att skapa motsättningar mellan grupper undrar jag om det överhuvudtaget låter sig göras rent praktiskt. Vilka kategorier ska vi använda oss av: Är greker och turkar samma grupp? Är irakier och iranier? Är chilenare och bolivianer? Hur gör man med folk av blandad härkomst? Hur många generationer ska man tillhöra ”sin” etniska grupp?

    Camilios system förutsätter att privata hyresvärdar inte längre sjävständigt ska få bestämma vem som ska bo i fastigheterna de äger, vilket kommer att göra det betydligt mindre attraktivt att vara hyresvärd. Det kanske inte är ett stort problem i allas ögon, men tro inte att ett helt socialiserat system är fritt från svågerpolitik och korruption.

    Nej, låt folk betala vad alternativkostnaden (dvs vad någon annan är villig att betala) för boendet är. Niklas pekar dock på det stora politiska problemet. En möjlig lösning är att hyressättningen släpps fri vid kontraktsöverlåtelser medan den regleras däremellan. Det skapar inlåsningseffekter och incitament för hyresvärdarna att slänga ut även skötsamma hyresgäster, men det kanske det är värt.

    En bättre lösning är nog att hyresvärden ska kunna köpa ur hyresgästen/lägenheten ur det reglerade systemet: Man får en summa i handen, men därefter bestämmer hyresvärden själv vilken hyra som ska tas ut. Och har lägenheten en gång lämnat det reglerade systemet får nästa hyresgäst finna sig i det (eller köpa tillbaks ett reglerat kontrakt om hyresvärden vill sälja ett sånt).

  7. Camilo von Greiff says:

    Jonas: att de privata värdarna inte ska få bestämma vilka som får bo i deras hus är en orättvis beskrivning tycker jag. Jag menar bara att det inte bör få urskilja på ovidkommande saker såsom etnisk bakgrund, kön och sexuell läggning. Denna självklarhet gäller även i andra delar av samhället, tex att krogägare får bestämma fritt vilka som ska få komma in på krogen med den reservationen att man inte får urskilja efter variablerna ovan. Vidare är det inte orimligt att eventuella negativa incitamentseffekter utgörs av hyresvärdar/krogägare för vilka en sådan restriktion ”binder” och därmed inte utgör någon större samhällsförlust.

  8. Camilio: Det ett extremt svårt brott att bevisa och därför kommer det inte att funka med en reglering. När jag har hyrt ut lägenheter (i andra hand) har jag valt hyresgäster på helt godtyckliga grunder. Eventuellt har även jag i dessa fall diskriminerat men det har inte varit medvetet. Enda vägen är i så fall att göra som SKB och ha en tvingande kö och då är man tillbaks till min ursprungliga invändning att hyresvärden inte själv får välja hyresgäster. Jämförelsen med krogar är inte heller helt relevant då det är ett helt annat åtagande att ha en hyresgäst än en kroggäst. Alltså är det rimligt att hyresvärden har ett ord med i spelet.

  9. ”man kan hoppas att vänsterpartiet ska triangulera sig till ståndpunkten att hyresregleringen är förkastlig.”

    haha, dagens citat!

  10. Fredrik Paues says:

    Ang. triangulering: Precis vad jag tänkte när moderaterna började tycka att hyresregleringen var slutdiskuterad. Försökte även vädra idéen med några drivna socialdemokrater, men tji fick jag…

  11. Jag vet inte med vilka glasögon du tittar på segregationen i andra storstäder. De flesta undersökningar om detta visar på annat än mindre segregation. Sen kan man ju fundera över om det är rimligt att ändra hela det svenska (väl fungerande) för att man tror sig kunna lösa ett problem i Stockholms innerstad.

  12. Björn: ”väl fungerande”? Naturligtvis är det så att det svenska systemet inte säller till med problem på orter där hyresregleringen inte biter, dvs där den i praktiken inte håller nere hyrorna under marknadspriset. De enda platser där hyresregleringen spelar roll är de orter där man har en efterfråga som överstiger utbudet till givna priser. Problemen är självfallet värst i Stockholms innerstad, men Boverket bedömer faktiskt att bostadsbrist råder i 180 av Sveriges 290 kommuner (i centrala delar av kommunerna). Så det är knappast ett rent Stockholmsproblem. Och även om det vore ett problem som bara fanns i Stockholm, så vore det faktiskt ändå ett problem; det bor trots allt 32 gånger så många människor i Stockholm som i Mjölby.

Trackbacks

  1. [...] Se även vad Jonas Vlachos har att säga i denna fråga. [...]

  2. [...] 2008 *Hyresregleringen – en segregationsmekanism Posted by onasut under Uncategorized   Hyresregleringen – en segregationsmekanism Föga förvånande tjänar de i hyresrätt i snitt mindre än de i bostadsrätt. Mer besvärande [...]

  3. [...] bor välbärgade etniska svenskar. När det gäller hyresregleringen kan det dock ifrågasättas i vilken utsträckning den lyckas uppnå dessa mål och vilket priset vi betalar för detta [...]

  4. [...] Segregationen minskar inte (se här och här). [...]

  5. [...] Swedish blogs about the rent control issue – mostly from a free-marketish perspective: Ekonomistas I, Ekonomistas II, Niklas Jakobsson, Niclas [...]

  6. [...] – trots att dessa varit helt riskfria för köparna. När nu en ändring av hyrespolitiken kanske (äntligen) står för dörren är det symptomatiskt att regeringens utredare inte ens berör den [...]

  7. [...] Se även Jonas Vlachos om hyresregleringens effekt på segregation. « På vårpromenad Det är svårt med språk [...]

  8. [...] och fördelning som vi vanliga dödliga anser vara kärnan i diskussionen om hyresregleringen (se här och här). I stället valde regeringen att ge utredaren uppdraget att helt betrakta problemet ur [...]

  9. [...] det utgör den största skevheten på hyresmarknaden (vilket både Jonas och jag påpekat förut: 1 2 3 [...]

  10. [...] eller Bergsjön – hyresrätter och segregering. Fungerar hyresregleringen mot segregering – nej, nej och åter nej. Så  vad väntar vi [...]

  11. […] otaliga blogginlägg om här på Ekonomistas, t.ex. om hur marknadshyror skulle kunna införas, segregering och ineffektivt […]

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

Följ

Få meddelanden om nya inlägg via e-post.

Gör sällskap med 5 380 andra följare