Idag gick remisstiden ut för utredningen om allmännyttans framtid. Utredningen är märklig eftersom den inte berör de centrala frågor om effektivitet och fördelning som vi vanliga dödliga anser vara kärnan i diskussionen om hyresregleringen (se här och här). I stället valde regeringen att ge utredaren uppdraget att helt betrakta problemet ur ett juridisk perspektiv.
Som man frågar får man svar. Utredningens förslag om en gradvis höjning av hyrorna på de platser där det finns ett efterfrågeöverskott kommer ganska snabbt att avskaffa köerna på bostadsmarknaden. Det är i sig bra men förslaget struntar i att enorma värden kommer att föras över från hyresgäster till fastighetsägare. Hyresgäster som köat, fjäskat, bytt och betalat sig till de värden en reglerad hyra för med sig kommer inte att kompenseras. Utan att lyfta ett finger kommer miljardbelopp att regna över hyresvärdarna. Förslaget har alltså en mycket tveksam fördelningsprofil.
Och det helt i onödan. En bättre väg till samma slutliga hyresnivå vore att hyressättningen släpps fri vid kontraktsöverlåtelser. Alternativt Än bättre skulle hyresvärden ges möjlighet att köpa loss hyresgästen ur det reglerade kontraktet. Mot en kompensation på, säg, 300 000 kronor, så blir det fri hyressättning på lägenheten. Den exakta summan förhandlas fram mellan gäst och värd för att på så sätt fördela värdena mellan båda parter.
Även den som är i grunden positivt inställd till marknadshyror har ingen anledning att välja utredarens förslag. Det finns bättre vägar dit.
DN, AB, Nonicoclolasos, Heidbrink, Hyresgästföreningen, Magnus Andersson
Ekonomistas 
Jonas: Jag håller med om det mesta du skriver. Men att släppa hyressättningen fri vid kontraktsöverlåtelser tror jag är en farlig övergångslösning. Jag tror att metoden tillämpades i New York med avskräckande följder. Hyresgäster undviker i det längsta att flytta. Och hyresvärdar försöker göra livet surt för hyresgästerna för att skrämma bort hyresgästerna och få sätta fria hyror. Det var länge sedan jag såg musikalen Rent, men är inte denna problematik en del av storyn? Däremot bör man som du säger kunna hitta en lösning där hyresvärden kan köpa loss hyresgästen.
“… förslaget struntar i att enorma värden kommer att föras över från hyresgäster till fastighetsägare.” Hur kan man veta det då? Det kan ju vara en baktanke. Någon kanske har fått för sig att det kommer att byggas bostäder för dessa överföringar – vilket får betraktas som en ganska skakig teori. Kan man sätta monopolpriser på bostäder finns ingen anledning att förstöra den marknaden genom att bygga en massa nytt.
En sak verkar ganska säker: eftersom bostadssidan innehåller flera trånga komponenter (det finns ju inte obegränsat med mark i bra lägen exempelvis, och planering och bygge av nya bostadsområden tar tid) kommer det förmodligen aldrig att uppstå en situation där man kan släppa “marknadskrafterna” fria om man samtidigt vill ta sociala hänsyn och bevara en någorlunda blandad innerstad (det är Stockholm jag tänker på i första hand men det kan vara samma sak på andra ställen). Menar man allvar med marknadshyror som inte är någon sorts monopolpris så måste det nog till ett nytt rejält miljonprogram så att det finns ett rejält urval av billiga alternativ för de bostadssökande – med andra ord att det finns valmöjligheter för alla inkomstklasser.
Björn: Jag har svårt att se kopplingen till monopolprissättning. Bostadsmarknaden i Stockholm domineras väl inte av ett fåtal ägare som vid fri prissättning kommer att försöka begränsa utbudet? Tvärtom kan man tänka sig en viss ökning av utbudet av hyresrätter när det blir mer lönsamt att erbjuda sådana.
Men visst, vi talar om allokeringen av en knapp resurs. Och frågan vi ställer oss är om allokeringen ska ske genom marknaden eller genom kötid/korruption/kontakter. Häromdagen visade Hyresgästföreningen i en undersökning hur illa dagens hyresreglering fungerar. Deras undersökning visar att de flesta inte värdesätter att bo i innerstaden. De långa köerna till lägenheterna måste alltså bero på att många som bor i innerstaden lika gärna kan tänka sig att flytta till förorten, men att de låga nuvarande hyrorna inte ger dem rätt incitament att flytta.
Majoriteten av fastigheterna ägs ju av kommunala bostadsföretag, så hyrorna omfördelas också från personer som har låg bostadskostnad till alla medborgare i kommunen. Därigenom får man kanske en omfördelning från personer med hög nettoinkomst till personer med lägre nettoinkomst (när boendekostnaderna är betalda). Men det beror förstås också på vilka som bor i de (relativt sett) billiga hyreslägenheterna.
Mattias
“Majoriteten av fastigheterna ägs ju av kommunala bostadsföretag, så hyrorna omfördelas också från personer som har låg bostadskostnad till alla medborgare i kommunen.”
Är det verkligen så? Har verkligen kommunala bostadsföretag positiva avkastningar? De lär väl förvisso ha en en oerhört låg WACC vilket kanske gör att de har möjlighet att ge positiva avkastningar på sina investeringar. Men om det nu är så måste väl följdfrågan bli: finns kommunala bostadsföretag till för att skapa avkastning för sina ägare eller för att skapa billigt boende åt folk som inte annars kan få det?
En vidareutveckling av tanken om att det är en knapp resurs: som vi vet är en poäng med marknadspriser inte bara att de ger en snabb jämvikt på marknaden, utan de sänder signaler som påverkar beteenden långsiktigt – den osynliga handen. Hade världen varit lite enklare skulle högre hyror ha lett till mer byggande, fler aktörer som sökte sig till bygg&fastighetsskötsel med bättre konkurrens till följd etc. Nu är bostadsmarknaden på alla sätt blockerad – i de attraktiva områdena är det nästan omöjligt att få lov att förtäta eller bygga på höjden. Om hyrorna höjs blir vi av med svarthandel och köer, men vi löser inte de långsiktiga problemen.
En avreglering av hyrorna bör antingen kombineras med en avreglering av marknaden som helhet (verkar ju inte så sannolikt). Eller med en höjd skatt i de attraktiva lägena. Då kan staten sänka andra skatter, så att vi kan få en samhällsekonomisk vinst av det hela, förutom marknadsjämvikten. Tänk er det som en trängselavgift för hyror.
(Jag fick idén förra året, när finansministern motiverade en brandskattning av kärnkraften med att vinsterna ändå inte kunde leda till att det byggdes fler kärnkraftverk.)
På sätt och vis är det samma effekt som nås för de kommunalt ägda fastigheterna, för att följa Mattias resonemang.
Andreas: Jag håller med om att ett alternativ till “min lösning” vore att på något sätt beskatta den windfall gain som hyresvärdarna får. Som jag skrivit om här är det en sund princip att beskatta denna typ av vinster. Vet dock inte hur en sådan skat skulle fungera rent praktiskt i detta fall men om du kommer på en lösning så låter det bra!
Jag håller även med om att det finns en massa andra utbudshinder än hyresregleringen. Däremot skulle en avreglering leda fram till ett mer effektivt användande av det nuvarande beståndet: ovanan att sitta på övernattningslägenheter i stället för att bo på hotell skulle minska, folk skulle flytta ifrån lägenheter när de upplevs som för stora, det blir lättare för exempelvis unga att hitta lägenheter att dela på etc. Allt detta ökar det effektiva utbudet och vinsterna är förmodligen stora.
Greg Mankiw länkar till en Wall Street Journal-artikel om New Yorks hyresreglering. Mankiws citat från den bortglömde ekonomen är förresten från Assar Lindbeck: “In many cases rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city—except for bombing”.
“Martin Flodén:
Deras undersökning visar att de flesta inte värdesätter att bo i innerstaden. De långa köerna till lägenheterna måste alltså bero på att många som bor i innerstaden lika gärna kan tänka sig att flytta till förorten, men att de låga nuvarande hyrorna inte ger dem rätt incitament att flytta.”
Alternativen i enkäten kan ju inte jämföras sådär eftersom de rör sig i olika plan! Frågan om innerstaden är en samlingsfråga som innehåller alla de andra frågornas ämnen. Om din slutsats ska följa så får du åtminstone visa att förorten och innerstaden är likvärdiga i de övriga 20 kategorierna. Detta är väl ett skolexempel på hur man ABSOLUT INTE får tolka en enkät.
Andreas Bergström:
“En avreglering av hyrorna bör antingen kombineras med en avreglering av marknaden som helhet (verkar ju inte så sannolikt). Eller med en höjd skatt i de attraktiva lägena. Då kan staten sänka andra skatter, så att vi kan få en samhällsekonomisk vinst av det hela, förutom marknadsjämvikten. Tänk er det som en trängselavgift för hyror.”
Fast riskerar inte detta att leda till att man hellre bygger hus i perifera lägen, med större kostnader för staten i form av infrastruktur som följd?
Theodor: Vad gäller din andra punkt anser jag att Andreas har en poäng. En avreglering av hyresmarknaden kommer som jag skrev att innebära en öveföring av resurser till fastighetsägarna, utan att de gjort annat än haft tur. Mitt förslag var att detta överskott ska delas med hyresgästena men även det är tveksamt. Även de har bara haft tur. Alltså skulle en bättre lösning vara att beskatta de vinster som en avreglering för med sig. Eftersom de största vinsterna kommer på det gamla beståndet (nyproduktion har i princip marknadshyror) skulle detta inte få de effekter du beskriver. Anledningen till att jag inte förespråkade denna lösning är att det verkar svårt att sy ihop en bostadsbeskattning som rent tekniskt möjliggör en sådan differentierad beskattning. Men om någon kommer på en bra lösning så är jag helt för det. Det finns ingen anledning att gynna vare sig fastighetsägare eller hyresgäster utan värdeökningen som beror på en avreglering tillhör i princip alla.
Theodor: Min poäng (jag försökte spetsa till det och poängen framgick kanske inte tydligt) var just att enkätundersökningen uppenbarligen missbrukades och feltolkades. Jag fick intrycket att hyresgästföreningen tänker använda eknätresultaten för att motivera att hyrorna i innerstaden inte ska höjas när lägesfaktorn ska tillåtas påverka hyrorna.