Jag är i grunden ganska positivt inställd till hyresregleringen. I en värld där det är svårt att via skattsedeln omfördela från rik till fattig kan det vara motiverat att på andra sätt försöka utjämna konsumtionsskillnader. Jag bor också hellre i ett bostadsområde som är socialt och etniskt blandat än ett där det bara bor välbärgade etniska svenskar. När det gäller hyresregleringen kan det dock ifrågasättas i vilken utsträckning den lyckas uppnå dessa mål och vilket priset vi betalar för detta är.
På dagens DN Debatt gör Hyresgästföreningens Barbro Engman ett utspel om att hyrorna kommer att höjas rejält om marknadshyror införs. Till stöd för detta använder hon Hyresgästföreningens egna undersökning som bygger på att jämföra nuvarande hyror med motsvarande boendekostnad i bostadsrätt.
Marknadshyror kommer förstås inte att leda till höjda hyror för alla — och definitivt inte till dubbelt så höga hyror vilket rubriken för debattinlägget låter påskina. Det kommer att bli betydligt dyrare att bo centralt i storstäder, men förmodligen också billigare i en del mindre städer och mindre attraktiva förorter. Hyresgästföreningen väljer dock att bara att jämföra hyror med bostadsrätter i de 30 största städerna. Men inte nog med detta — i dessa städer har de knappast valt representativa stadsdelar för jämförelsen. I exempelvis Göteborg har de bara undersökt två av de mest attraktriva stadsdelarna, Örgryte och Domkyrkoförsamligen!
Det intressantaste med Hyresgästföreningens undersökning är att den ger ett mått på hur mycket de som haft turen att få tag på en hyresrätt i attraktivt läge subventioneras i dagsläget. Exempelvis visar deras undersökning att de som bor i hyresrätt på 2 rum och kök på Södermalm i Stockholm betalar drygt 6000 kronor mindre per månad än de som äger en likadan lägenhet i grannhuset.
(Den nationalekonomiskt skolade invänder förstås också mot metodologin i undersökningen, det vill säga att räkna ut vad marknadshyrorna skulle vara med fri hyressättning genom att jämföra med dagens priser på bostadsrätter. Skulle marknadshyror införas kommer förstås både priser på hyresrätter och bostadsrätter att påverkas. I attraktiva områden kommer hyresrätterna att bli dyrare, men bostadsrätterna kommer förmodligen att sjunka en del i pris då det blir möjligt att välja att bo i hyresrätt.)
Ekonomistas 
Bara för att trycka på vad Robert redan sagt: Om man inte gillar att tanken på att bo där det “bara bor välbärgade etniska svenskar”, då bör man vara emot hyresregleringen. Hyresregleringen gör det svårt för outsiders – invandrare, inflyttade, ungdomar – att komma in på bostadsmarknaden.
Dessutom gör regleringen att insiders sitter kvar på sina kontrakt även om de bor och jobbar någon helt annanstans. För vem behåller inte sin ungdoms etta som “övernattningslägenhet” när den kostar mindre än en hotellnatt i hyra?
De 30 orterna är valda för att de representerar en stor majoritet av landets hyresgäster. Det är också där efterfrågepåslaget får störst effekt. I utredningens förslag finns inga skrivningar om efterfrågeavdrag. Så i en mening är det en mer extrem variant av ett slags markandshyra: Det kan aldrig bli tal om sänkningar i detta markandsorienetade förslag.
Anledningen till valet av stadsdelar i de 30 orterna: Vi har beställt en bearbetning bostadsrättsdata från mäklarstatistik. Vi efterfrågade data från olika stadsdelar i respektive ort. Detta var vad vi fick. Det är alltså inget spekulativt urval vilket du antyder i texten. Det finns även en handfull stadsdelar där inga hyreshöjningar skulle ske.
Och ja, det är en grov beräkning av hur efterfrågepåslaget kan tänkas slå, men som ändå ger en bra fingervisning om konsekvenserna på hyran. Det står också i rapporten. Självklart är det fler nyanser som spelar in och det är naturligtvis omöjligt att ange den exakta förväntade nivån på hyreshöjningarna.
André, tack för informationen om rapporten. Urvalet av stadsdelar är dock mycket märkligt och det är svårt att förstå hur det har gjorts. Om urvalet beror på antalet bostadsrätter som sålts i en viss stadsdel, vilket i och för sig verkar orimligt med tanke på att Gamla Stan i Stockholm är med, så finns det ju stor risk att urvalet är skevt. Det finns fler bostadsrätter i mer välbärgade och attraktiva områden, vilket förstås överdriver effekterna. Hursomhelst är det intressant att se beräkningarna på hur enormt mycket hyresregleringen påverkar hyrorna i en del områden — jag tror dessa beräkningar kommer att användas flitigt av hyresregleringens motståndare. Jag ser fram emot att titta lite närmare på utredningens förslag när det kommer i morgon och hur det är utformat mer i detalj.
Domkyrkoförsamlingen i Gamla Stan i Stockholm är för övrigt ett bra exempel på att hyresregleringen inte alltid är så effektiv när det gäller att motverka etnisk och social segregation. Hyresgästföreningen visar i sin undersökning att en hyrestvåa i Domkyrkoförsamlingen är 8472 kronor per månad billigare än motsvarande bostadsrätt, vilket är högst bland alla de stadsdelar i Sverige som undersöks. Trots detta och det faktum att mer än hälften av bostäderna är hyresrätter är Domkyrkoförsamlingen relativt homogen. Medelinkomsten är 324700 kronor, arbetslösheten ynka 2 procent och andelen invandrare är 19,5 procent. Detta kan jämföras med 260500 kronor, 3,7 respektive 27,6 procent för hela Stockholms stad. Allt enligt USK:s utmärkta hemsida.
Siffrorna är ju ändå grova skattningar som syftar till att visa på i vilken grad efterfrågepåslaget kan komma att slå i olika satdsdelar. Det tycker jag rapporten visar.
Och använd dem gärna när ni argumenterar för ett borttatagande av hyresreglering.
Om jag förstår rätt har Hyresgästföreningen antagit att “marknadshyran” fångas av kostnaden för en bostadsrätt, vilken beräknas enligt:
“Bostadsrättsköparen antogs låna till hela köpesumman till 5 procents ränta. Från det dras 30 procent av ränteutgiften. Till den årliga ränteutgiften läggs årsavgiften samt en beräknad årlig utgift för inre underhåll av bostaden på 50 kronor per kvm.”
Rimligen bör man väl utgå från att bostadsrätter ökar i värde över tiden. På lång sikt bör ökningen kanske motsvara inflationstakten plus tilväxten i real BNP per capita. Med sådana antaganden blir “marknadshyran” mycket lägre än i utredningen. Men jag betvivlar ändå inte att många hyresrätter i Stockholm skulle få kraftiga hyreshöjningar om regleringen avvecklades.
Martin, du har nog helt rätt i att att Hyresgästföreningens uppskattning blir missvisande p.g.a. av detta. Det är helt enkelt väldigt svårt att veta vilka nivåer marknadshyror kommer att ligga på, men Hyresgästföreningens uppgifter ger nog ett slags högsta tak för hur höga hyrorna kan bli. Eftersom vi inte haft fri hyressättning på väldigt länge är det helt enkelt svårt att veta hur svenskar värderar bekvämligheten i hyresrätter mot värdeökningar men också större ansvar för förvaltning och risktagandet som bostadsrättsköp innebär.
jag är inte så insatt i detta och ekonomi är bland det tråkigaste jag vet. Kvittar hut tråkigt det är så påverkas jag av det vare sig jag vill eller inte. Vad jag skulle vilja förstå (och ni verkar ha bra koll) är följande:
1. Varför görs denna förändring?
2. Hur kommer ett område/en gata/ett hus att “värderas”? Jag menar bara att jag bor ganska centralt i Malmö, men mitt område anses inte särskilt attraktivt, kommer min hyra vara lika hög som en lägenhet motsvarande min (i storlek/standard) på mer attraktiv adress lika centralt?
Just nu har jag en fin lägenhet i ett oattraktivt område som ligger centralt, mitt hus är privatägt och min hyra är ganska låg med tanke på det centrala läget, men om hyran höjs rejält tycker jag inte det är värt att bo kvar om ni förstår vad jag menar…
Sorry om jag stör er diskussion med rookiefrågor, men jag tycker mig inte ha fått ett klart och pedagogiskt svar på detta någon annan stans, och som ni ser är jag ingen hejare på ekonomi och siffror hehe
Tack för intressant inlägg!
Moment 22 – http://www.momenttwentytwo.wordpress.com
Moment 22: Än så länge vet vi inte vad som kommer att hända eftersom dagens utredningsförslag bara är ett förslag. Mitt svar bygger därför på vad som händer om riksdagen klubbar igenom just detta förslag.
1. Anledningen till att hyrorna skall marknadsanpassas är att de är för lågt satta på en del håll och för högt satta på andra håll. För låga hyror leder till köer för att få en hyresrätt, men de har också andra negativa effekter. Det gör det svårare för folk att flytta till nya orter för att ta arbeten där, leder till problem med svartkontrakt, det leder till att det inte byggs nya hyresrätter eftersom detta inte är lönsamt, det leder till att hyresrätter ombildas till bostadsrätter för att det blir mer lönsamt för fastighetsbolagen. På en del ställen är i stället hyrorna för höga, vilket leder till att lägenheter står tomma (vilket förstås är ett enormt slöseri med resurser).
2. Det är svårt att veta exakt hur din hyra kommer att påverkas av förslaget. Men grundidén är att hyrorna ska höjas där det är långa köer och sänkas där det står tomma lägenheter. Det bästa sättet att få reda på vad som kan hända med din hyra är nog att 1) ta reda på hur lång kötiden är för att få en lägenhet i ditt område och 2) titta på priser på bostadsrätter i ditt område och t.ex. använda bankernas nätfunktion för att räkna ut boendekostnad. Skillnaden mellan den boendekostnad du får ut och din hyra är ett högsta tak på hur mycket din hyra skulle kunna höjas.
Men än så länge kan du sitta lugnt i båten. Det är osäkert om och när förslaget blir verklighet. Dessutom innehåller förslaget en begränsning som gör att hyran maximalt kan höjas 5 procent per år, så det finns tid att flytta till en mindre eller inte lika centralt belägen lägenhet om du inte skulle ha råd.
Det skulle vara mycket intressant att se det här resonemanget inför en större publik. Arbetar du på det Robert?
ÅÅh tack! det var precis vad jag var ute efter…nu känner jag mig lite mer upplyst! 🙂
Stefan! Svaret på din fråga är nej — det är inget jag jobbar med utan jag reagerade helt enkelt bara på Hyresgästföreningens ganska osakliga utspel igår. Resten är mest sunt förnuft. Men jag håller förstås med om att en större publik borde ta del av dessa synpunkter — i synnerhet eftersom nyhetsrapporteringen om det inte alltid är så saklig. 😉 Utredningen som presenterades idag verkar dock ganska heltäckande, men det finns förmodligen mycket vettigt i den 600-sidiga luntan som kommer att gå allmänheten förbi.
Apropå bostadsmarknaden så har jag ett tips till ämne för ett inlägg. Min bevekelsegrund kan tyckas rent egoistisk (vilket till viss del förstås stämmer) men kan ändå ha bäring på samhället i stort.
Omvandlingar av hyresrätter till bostadsrätter som genom ett trollslag ger de boende möjlighet att inkassera några hundra tusen eller i bästa fall miljoner, samt den skenade prisutvecklingen på bostadsmarknaden, som gett liknande utfall för de som råkar ha suttit på en bostad i några år i en storstad, ger som jag ser det en stor skevhet i samhällets incitamentsstruktur. Varför?
Jag och min sambo är högutbildade, har bra jobb, bra löner och har precis gett oss in på bostadsmarknaden. Vad vi däremot inte har är att ha gjort ett “klipp” på bostadsmarknaden. För att kunna konkurrera om en bostad på liknande premisser som en person som gjort ett “klipp” kan vi behöva spara (förstås helt beroende på objektets pris) i säg 20-30 år för att kompensera för den andra personens reavinst på några års boende.
Det är långt ifrån synd om oss, jag är fullt medveten om det, men det blir märkligt när studier och framgång på arbetsmarknaden inte lönar sig en bråkdel av vad det gör att ha råkat äga en bostad några år. Så vad göra? Om det kan ett intressant inlägg på bloggen handla! 🙂
Camilo, jag kommer osökt att tänka på Fred Åkerström:
“Sådan är kapitalismen
otack är den armes lön.
De´e´ dom rikas paradis men
ingen hör en fattigs bön.”
Skämt åsido så har du förstås en poäng. Dock tror jag de sista åren har varit extrema i detta avseende — ökningarna de senaste åren är knappast representativa för en längre period. Titta t.ex. på dagsfärsk statisik om prisuppgången 2005-2008. Jag har vidarebefordrat ditt tips till de andra bloggarna så vi får se om någon nappar.
Vänligen notera att den s k dagsfärska statistiken som hänvisas till ovan är inkorrekt. Det egentliga värdet av en bostadsrätt är summan av insatsen och den del av brf:ens lån som är kopplade till den enskilda bostadsrätten (d v s nyckeltalet gånger föreningens lån). Eftersom det inte finns centrala register över brf:ers skuldsättning räknar E24, i likhet med medierna i allmänhet, enbart på ökningen av insatsen. Om man antar att skuldsättningen inte ökat (eller åtminstone inte ökat i samma takt) så överskattas prisökningen, eftersom en ökning à X kr ter sig större i förhållande till E en i förhållande till D+E.
Camilo, det är tämligen lätt att låna för köp av bostad. Betänk att om du tjänar 3000:- mer netto i månadslön än din granne, så har du ceteris paribus en miljon mer i låneutrymme. Och om du och din sambo har 12000:- mer i månadslön en din granne har ni vips 4 miljoner mer i låneutrymme. Tänk vilken skillnad det gör för möjligheterna att bo på attraktiv address, jämfört med de som bara tjänar några tusenlappar mindre…
Sedan bör det understrykas att “klippen” som följer avregleringen är en direkt konsekvens av regleringen i sig och inget annat. Om man vill undvika sådana godtyckliga förmögenhetsöverföringar i framtiden bör man undvika hyresreglering.
Sant Jonas, men till saken hör ju också att min tänkta granne som gjort ett klipp inte behöver låna till närmelsevis lika mycket pengar. De senaste årens extrema prisuppgång har förmodligen gjort att kohorter som valde högre studier förmodligen hade gjort ekonomiskt bättre i att istället ta ett enklare arbete, få lån på banken och köpa en bostad som då varit med om prisuppgången, kanske tom sett ur den totala livsinkomsten. Min poäng är alltså att det tar oerhört många år av förkovran och hårt arbete (kanske fler än de man får i detta jordeliv) för att kompensera för den extrema prisuppgången. Det kan vara en aspekt att ta hänsyn till när man utformar fastighetsskatten, och vägen att gå kanske inte är att sänka den till max 6000 kr…
Här finns en lärorik bok i ämnet.
http://www.sutare.se
Komigen Jonas och Robert, släng ihop en debattartikel – grovjobbet är gjort. Skulle tippa att svenskans brännpunkt tar den direkt!
Ursäkta om det är en dum fråga, men hur leder hyreregleringen till längre bostadsköer?
Utbud möter inte efterfrågan. Det är inga köer på villa- eller BR-marknaden. Dessutom byggs det mindre om fastighetsbolagen gör mindre vinster pga konstlat låga hyror.
lg, tack för att du svarade, jag håller helt med. Kanske kan man tillägga att hyresregleringen också försvårar för andrahandsuthyrning av bostadsrätter eftersom man inte får ta betalt för sina kostnader utan inte får ta mer än vad motsvarande hyresrätt skulle ha kostat.
Tack för svaret. Men leder ett efterfrågeöverskott nödvändigtvis till köer? Är det inte bara så att hyresvärden istället för att gå efter betalningsförmåga väljer utifrån andra godtyckliga egenskaper som hyresgästen innehar? Det är uppenbarligen någonting grundläggande jag inte förstår.
Om det saknas incitament for att oka produktion eller hoja priser och inte finns nagra substitut sa leder en okad efterfragan alltid till koer.