På dagens debattsida i DN går Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman till reträtt. Hon medger att hyressättningen är skev och att det geografiska läget måste få större betydelse för hyran. Detta är förstås bra eftersom det utgör den största skevheten på hyresmarknaden (vilket både Jonas och jag påpekat förut: 1 2 3 4).
Barbro Engmans besked är dock inte helt lugnande. Framförallt kan man betvivla att läget kommer att få tillräckligt stor betydelse för att det ska ha någon efffekt. Hon nämner i förbifarten en löjeväckande låg höjning på 30 kronor per månad för en normallägenhet i Stockholms innerstad! Hyresgästföreningen vill också behålla dagens kollektiva hyresförhandlingar eftersom de räds effekterna av marknadshyror. För att tydliggöra resonemanget, låt mig citera dagens debattartikel, men byta ut bostäder mot äpplen:
Det är därför vi aldrig kommer att acceptera marknadspriser där äppelkonsumenter spelas ut mot varandra för att tvinga upp äppelpriserna till orimliga nivåer.
För att detta ska stämma krävs (åtminstone) två saker. För det första krävs att alla fastigheter (eller alla äpplen) bara har en ägare, dvs att det är ett monopol. Detta har vi dock en konkurrenslagstiftning som ska förhindra. För det andra krävs att det inte finns något substitut, det vill säga inga bostadsrätter, villor, hotell och ingen möjlighet att hyra i andra hand (i äppelfallet: inga päron, bananer eller apelsiner).
Det kan förvisso finnas positiva effekter av kollektiva hyresförhandlingar, framförallt för att det kan vara tidsbesparande och kanske för att de agerar inflationsdämpande (jag är dock osäker om den saken), men dessa mer rimliga skäl tar Hyresgästföreningen inte upp.
Barbro Engman är en väldigt skicklig opinionsbildare som lyckas få fram Hyresgästföreningens budskap i alla tänkbara sammanhang. Det verkar dock vara sämre ställt med hennes kunskaper om grundläggande ekonomiska samband.
Uppdatering: Ola Berg har bidragit med en väldigt rolig översättning av hela debattartikeln till äppelspråk, se kommentarstråden nedan.
Ekonomistas 
Inte ens en monoplist har något intresse av ett alltför högt pris, eftersom ett alltför högt pris alltid minskar köplusten. Samtidigt är det väl sant att konkurrens har en prisdämpande inverkan.
Sen är det väl också så att det måste finnas möjligheter till konkurrens. Tillräckligt många äpplen, helst ett överflöd av äpplen för att priser i förlängningen ska gå ner. Det lär det väl aldrig finnas i Stockholms innerstad. Därigenom höööögre priser på i princip alla hyreslägenheter.
Visst är det sant att det inte går att producera särskilt mycket fler bostäder i Stockholms innerstad, vilket innebär att hyrorna där skulle stiga med marknadshyror. Men däremot ser jag inte hur fastighetsägarna skulle kunna gå samman och spela ut hyresgästerna mot varandra och ta ut “orimliga” hyror. Hyrorna skulle förmodligen hamna någonstans i närheten av den motsvarande boendekostnaden för bostadsrätter (som förmodligen skulle sjunka något om hyresmarknaden avreglerades). För att illustrera min poäng kanske det hade varit bättre och använda champagne (som finns i begränsad mängd) och inte äpplen i mitt exempel.
Äppelköparföreningen svänger om äpplepriserna: Vi bär ansvar för att arbetet med smakbaserade äppelpriser inte startat tidigare. Smak måste få större effekt vid äppelprissättningen av allmännyttans äpplen. Äppelpriset ska spegla äppelköparnas värderingar. Och äpplets smak hör till det som äppelköparna värderar tydligast, enligt en färsk enkät bland tusentals äppelköpare i Stockholm. I det avseendet finns det i dag skevheter i huvudstadens äppleprissättning som behöver rättas till. Arbetet med en utvecklad äppleprissättning borde ha startat tidigare i Stockholm. Där bär vi ett ansvar. Det skriver Cox Pomona, förbundsordförande i Äppelköparföreningen, och Granny Smith, ordförande i Äppelköparföreningen region Stockholm.
Äppelköparföreningen
Äppelköparföreningar har funnits i Sverige i ungefär 100 år för att tillvarata äppelköpares intressen.
I dag finns cirka 1 600 lokala äppelköparföreningar, 176 kommunbaserade föreningar, 10 regionala sammanslutningar, av vilka Region Stockholm är den största, samt en central äppelköparförening på riksnivå.
Antalet medlemmar är cirka 535 000 hushåll varav 51 procent köper från allmännyttiga och 49 procent från privatägda äppelsäljare.
Äppelpriset ska spegla äppelköparnas värderingar. Det är själva tanken med dagens äppleprissättning, det så kallade bruksvärdet. Det är också så det formuleras i lagen. I Stockholm har äppelköparnas värderingar inte fått tillräckligt genomslag vid äppelprisförhandlingarna. Det har haft större betydelse när äpplet skördades. Arbetet med att rätta till detta är i full gång.
Det har varit oklarheter kring överenskommelsen om 2009 års äppelpriser mellan Äppelköparföreningen och Svenska Äpplen. Äppelmarknadskommittén har nu avgjort hur avtalet skall tolkas. Tvisten handlar om äppelprishöjningen på i genomsnitt 2,75 procent ska fördelas bland äppelköparna eller om alla ska få samma höjning. Enligt ett förslag som förhandlats fram mellan de lokala parterna ska delar av nyproduktionen få en något lägre prishöjning. Medan stora delar av äppelköparna i Stockholms innerstad ska få en något högre äppelprishöjning än övriga äppelköpare. Det rör sig om en höjning på omkring 30 kronor i månaden för normaläpplen.
Äppelmarknadskommittén har beslutat att avtalet mellan Äppelköparföreningen och Svenska Äpplen ska tolkas som att en fördelning av äppelprishöjningen ska ske. Äppelköparföreningen i Stockholm kommer att följa kommitténs beslut.
I dag finns det skevheter i Stockholms äppleprissättning som behöver rättas till. Skördetid har till exempel fått för stort genomslag på dagens äppelpriser i Stockholm på bekostnad av hur äppelköpare värderar äpplets färg, standard, sötma och smak. För att inte tala om trygghet. Det var trygghet som toppade listan när tusentals äppelköpare i Stockholm svarade på en enkät om vad de värderar mest.
Äppelköparföreningen i Stockholm är, tillsammans med allmännyttan och Äppleträdägarna, i full gång med att utveckla en modell för äppleprissättningen. En äppleprissättning som inte leder till fruktcirkus, ökade kvalitetsskillnader eller som hämmar tillväxten. Så ser nämligen alternativet ut.
Det är konsekvenserna av det utredningsförslag som lagts på Mats Odells bord och som Äppelköparföreningen tar kraftigt avstånd ifrån.
Äppelköparföreningen ger inte avkall på målet att äppelköparna ska förstå varför de har ett visst äöpplepris, att de upplever det som rättvist och att likvärdiga äpplen ska ha lika kilopris. Det är därför vi aldrig kommer att acceptera marknadsäppelpriser där äppelköpare spelas ut mot varandra för att tvinga upp äppleprisnivåerna till orimliga nivåer. Nej, i stället står vi fast vid bruksvärdesäppelpriser som förhandlas kollektivt med äppelköparnas egna värderingar som grund.
I ärlighetens namn ska det sägas att arbetet med en utvecklad äppleprissättning borde ha startat tidigare i Stockholm. Där bär vi ett ansvar. Kanske hade vi då sluppit hotet om marknadsäppelpriser. Men vi är övertygade om det pågående arbetet med att utveckla äppleprissättningen, på samma sätt som skett på många andra håll i landet, kommer att lyckas även i Stockholm.
Stockholm är inte betjänt av marknadsäppelpriser. I stället behövs en stabil och utvecklad äppleprissättning som upplevs som rättvis. Vi arbetar nu med att ta vår del av ansvaret för att säkra goda äpplen för alla även i framtiden
Granny Smith
Cox Pomona
Det känns inte helt rimligt att raljera över Barbro Engmans ekonomiska kunskaper, med tanke på att hennes utgångspunkt är politisk snarare än ekonomistisk. Hon företräder med andra ord en falang som anser att det inte är önskvärt med alltför höga hyror i innerstan, alldeles oavsett hur den ekonomiska och marknadslogiken fungerar. Det ställningstagandet bygger i sin tur på åsikten (insikten) att bostäder inte kan likställas med äpplen som handelsvara utan att det får vissa konsekvenser för det omgivande samhället.
Jag kommer alltid att hysa en väldigt stor respekt för ekonomister, men ni är – om du ursäktar – tjänstemannamaterial snarare än ideala policymakers.
Ola, haha, det där var det roligaste jag läst på länge!
Nicke, du har helt rätt i att jag är forskare och usel som opinionsbildare/politiker. Däremot är jag uppriktigt full av beundran för hur skickliga Barbro Engman och Hyresgästföreningen är på att driva sin sak. Floskeln att “bostäder inte är en handelsvara” som ofta tas upp utan vidare motivering måste dock kritiskt granskas.
Med all respekt måste man nog vara riktigt nere i ekonomsmeten om man tycker äppelmetaforen är klockren och kul.
Nicke har en poäng när han är inne på olika perspektiv. Hyresgästföreningen har ju utgångspunkten att via bruksvärdet säkra hyresgästernas besittningskydd. Ett konsumentskydd som inte marknadshyra kan tillgodose.
Bruksvärdet ska sätta hyror som om marknaden vore i balans. Och hindra hyrorna att sticka iväg vid bostadsbrist.
Det är utgångspunkten och den behöver man naturligtvis inte gilla, men man måste nog vara medveten om det för att förstå resonemanget.
André: Men poängen är ju att hyrorna ska sticka uppåt vid bostadsbrist. Det signalerar att det ÄR bostadsbrist och att det finns pengar att tjäna på att avhjälpa bostadsbristen, vilket orsakar nyproduktion vilket ökar utbudet vilket sänker priserna, men nu med fler personer i lägenhet än tidigare.
Så fungerar producenter: de producerar för att uppfylla folks behov till ett pris som folk har råd att betala.
Därför kan du äta goda äpplen till ett rimligt pris, samtidigt som du har svårt att få tag i en hyreslägenhet.
Skräckscenariot i debattartikeln: att hyrorna skenar och stannar vi orimligt höga nivåer, gäller bara när det råder monopol på marknaden. Vilket det ju inte gör.
Så kan du inte heller hitta exempel på debattartikelns skräckscenario i länder där man har marknadshyror. Däremot hittar du lägenheter som folk har råd att hyra.
Och om skräckscenarioot vore sant för marknadspris på bostäder skulle det även vara sant för marknadspris på VARJE vara, även äpplen. Även priset på äpplen skulle skena iväg till orimliga nivåer om marknaden fungerade som artikeln påstår.
Men det gör det ju inte.
André: Bostadsbrist kan bara uppstå om någon håller nere priserna med hjälp av diverse regleringar. Vad som annars händer vid ökad efterfrågan är att priserna stiger (snarare än att köerna blir längre) och de med högst betalningsvilja flyttar in i de mest attraktiva bostäderna. Naturligtvis innnebär detta att man inte har besittningsskydd i bemärkelsen att man skyddas från alla prisförändringar. Men å andra sidan gäller inte besittningsskyddet vid inkomstförändringar heller enligt detta synsätt. Om jag bor i en nyproducerad lägehenhet som kostar 15000/månad och blir av med jobbet så måste jag flytta för jag har inte råd att bo kvar. Om jag bor i villa/bostadsrätt och räntan drar iväg kan jag tvingas flytta för jag har inte råd att bo kvar. Jag kan inte förstå varför just hyresgäster ska skyddas från prisförändringar och inte heller varför det är just prisförändringar på bostäder man ska skyddas mot.
Självklart är det en floskel, och självklart måste den granskas. Uppenbart är dock att synen på “bostäder som en handelsvara”, enligt vilken analogin mellan bostäder och äpplen är giltig, för med sig vissa samhälleliga konsekvenser som man kan gilla eller ogilla.
Personligen uppskattar jag den modell som innebär att ungefär hälften av bostadsbeståndet i innerstan (bostadsrätterna) prissätts enligt marknadens logik, samtidigt som andra hälften (hyresrätterna) utnyttjas till att kompensera något för den ekonomiska segregation som marknadslogiken gärna leder till. I min bok finns det alltså en poäng med att man inte sätter en inkomstbaserad gräns för vilka som har möjlighet att bo i innerstan.
Visst, Nicke, man måste ju ge något utrymme till dem som har rätt kontakter.
Nicke, Barbro Engmans försöker att föra en ekonomisk argumentation varför det väl ändå inte känns helt orimligt att granska denna ur en ekonomisk synvinkel?
André: Det känns mest som om hyresgästsföreningens utgångspunkt är att säkra sin egen makt och sina egna låga hyror i attraktiva storstadsområden. Vidare:
– jag förstår inte varför hyresrätter inte skall få lov att vara handelsvaror när bostadsrätter och villor tydligen får lov att vara det .
– det nuvarande systemet har de facto gjort hyresrätter (åtminstone de attraktiva sådana) till handelsvaror då man i princip är tvungen att svart köpa till sig hyreskontrakt i tex Stockholm. Alltså har systemet misslyckats med att:
1) hålla nere de faktiska boendekostnaderna (förutom för dem som bor i attraktiva lägenheter sedan länge). Att hyrorna är låga är en sak men den totala kostnaden (inklusive svartkontrakt) är väl vad som bör vara intressant
2) tillse att ett vettigt utbud finns. Jag har nu tex 4 gånger hittat lägenhet utanför Sverige på mindre än två veckor medan jag senast jag bodde i Sverige var tvungen att köpa en bostadsrätt trots att jag inte hade några intentioner att bo i den under en längre tid eftersom jag helt enkelt inte kunde få tag på någon hyresrätt.
– ditt påstående att det inte skulle gå att säkra hyresgästernas besittningsskydd utan bruksvärde ställer jag mig högst tveksam till, det verkar nämligen gå utmärkt på andra håll. Jag upphör aldrig att förvånas över många svenskars oförmåga att ta till sig empiriska belägg från andra länder.
Angående hyresnivåer och bruksvärdet kopplat till nybyggnation och hyresnivåer vid nybyggnation:
http://andrejohansson.blogspot.com/2009/02/ett-tips-till-marknadshyresforesprakare.html
Jonas: Segregationen är naturligtvis hur tydlig som helst redan med existerande system, ingen har påstått något annat. Men – och ett väldigt avgörande men – trots allt finns i nuläget ändå en möjlighet att bo i innerstan även för den som inte är höginkomsttagare. Det upplever jag som positivt, och ett tillstånd värt att bevara. Så återstår då frågan om hur innerstan kan bli tillgänglig även för “blattar och lantisar” (som du så vältaligt påpekar i ditt inlägg), och där har jag inget svar. Lösningen med marknadshyror innebär dock inget annat än att man byter en typ av segregation mot en annan, vilket verkar onödigt. Kan vi kanske gemensamt luska oss fram till ett system som motverkar all typ av boendesegregation?
Emil: 1) Jag tycker att det är rimligt att granska alla resonemang ur en ekonomisk synvinkel. Mitt yttrande löd: “Det känns inte helt rimligt att raljera över Barbro Engmans ekonomiska kunskaper”, vilket jag står för.
2) Både förespråkare för och motståndare till marknadshyror är i regel väldigt snabba med att ta till sig empiriska belägg från andra länder. Problemet är att de för det mesta är extremt selektiva och endast hänvisar till de förhållanden som talar för deras ståndpunkt, vilket du illustrerar på ett utmärkt sätt.
Kanske poängen i äppleanalogin kan förbättras ytterligare genom att byta ut referenserna till “Stockholm” och “marknaden i Stockholm” med “de mest välsmakande äpplena” eller “de absolut godaste äpplena”.
Annars en underhållande text som blottlägger absurditeterna.
Saxat från en tidigare diskussion. Då gällande mat och boende. Nu är maten utbytt mot äpple:
Analogier (ex mellan mat och boende) är bra om det som jämförs är likvärdigt, dåliga om det som jämförs inte är likvärdigt. Å andra sidan kan brister i en analogi också vara belysande:
(i) bytet av en matvara mot en annan är förknippat med små transaktionskostnader, bytet av boende med stora kostnader.
(ii) den boendes förhandlingsposition är därför svagare än matkonsumentens förhandlingsposition.
(iii) om skyddet för konsumenter skall vara proportionerligt till hur starka deras positioner på marknaden är (deras utsatthet) så borde skyddet mot hyresökningar vara starkare än skyddet mot matprisökningar.
Detta betyder inte att just bruksvärdessystemet är riktigt, men i alla fall att analogin i artikeln är felaktig och att det finns anledning att betvivla att en ren marknadshyressättning skulle få rimliga konsekvenser.
För övrigt är man avslöjad som en stark anhängare av Grönköpingshumor om man flabbar loss till äppelanalogin.
Varför ska det vara dyrare att bo centralt än i en förort? Vad jag förstår är din poäng att det skulle leda till en mer blandad innerstad. Men då också till en dyrare sådan för bostadsköparna. Någon mer poäng än detta måste det väl finnas? Att det leder till fler bostadsbyggen? Vad finns det i sådana fall för empiriska belägg för att detta skulle bli fallet?
Att det skulle vara ett resultat av en marknadsekonomi att det blir så köper jag inte i nuläget, eftersom det finns så mycket regleringar och statliga utgifter på området att det svårligen kan kallas för en fri marknad bara för att hyresvärdarna får sätta vilket pris de vill på befintliga lägenheter. Möjligheten att bygga nya bostäder är ju väldigt begränsad och kantad med mängder av krav och bidrag från staten, och kan knappast jämföras med att starta en äppelodling.
Förtydligande:
Det ska stå “Att det skulle vara ett resultat av en fri marknad att det är dyrare att bo i innerstaden…”
Hyresreglering är förmodligen inte bra, men jag undrar om inte hyresreglering i kombination med livslångt (ibland generationsöverskridande) besittningsskydd är ännu värre.
Om man vill få en bättre fungerande marknad och motverka den segregation kösystemen ger upphov till utan att införa marknadshyror fullt ut kanske man skulle begränsa besittningsskyddet i tid. Säg max fem år i allmännyttan utan barn, plus den tid man har hemmavarande barn under 18 år, eller så.
Då kanske någon central etta kan bli tillgänglig för någon under 35…
Jag noterar att det i de allra flesta artiklar och inlägg egentligen handlar om hyresmarknaden i Stockholm. Om man tittar på andra storstäder så är det redan idag så att läget i större utsträckning bestämmer hyran, som i Göteborg och än mer i Malmö. Och även om det inte är helt problemfritt där heller så är det inte så illa som i huvudstaden. Det som diskuteras här är alltså till största delen ett stockholmsproblem. Så varför tvinga på en “lösning” till de som inte har problemet i samma utsträckning?
Och som någon sagt, vad säger att tillgången på hyresrätter ökar om marknadshyror införs? Om vi antar att det är nybyggnation som är lösningen på bristen så finns det ett antal problem, till exempel begränsat tillgång till mark och infrastruktur, oändliga överklaganden av bygglov, dyr och ineffektiv byggbransch, etc, som behöver lösas först. Innan dess kommer marknadshyror endast att innebära att hyresgäster blir fattigare och fastighetsägare blir rikare. Och alla seriösa fastighetsägare tjänar redan idag bra med pengar.
Joakim: Om ett pris på vadsomhelst tillåts motsvara det pris som köparna faktiskt vill betala så ökar tillgången tills dess att både producenter och konsumenter är nöjda.
Det gäller för hyreslägenheter, skor, sjukvård, tuggummi, taxiresor, mjölk, resor… vad som helst som man kan byta mot någonting annat.
Det som talar för att antalet hyreslägenheter kommer att öka, är att det idag finns en stark efterfrågan efter just hyreslägenheter.
I samma stund köpare och säljare tillåts komma överens om priset så kommer utbudet att möta efterfrågan.
Prova! Gör tankeexperimentet i huvudet! Jämför med andra varor (t ex äpplen)! Se hur det fungerar på andra ställen!
Facebook-gruppen Nej till Marknadsäpplepriser skapad: http://www.facebook.com/group.php?gid=68687870468&ref=mf
Jag kan tycka det är rätt märkligt att man aldrig komplicerar sina teorier och bemödar sig att sätta dem i ett sammanhang. Istället för att bemöta Joakims invändande resonemang, ett som jag uppfattar som för sammanhanget relevant, kontrar Ola med utbud och efterfrågan. Och sätter sedan punkt.
Eller ja, sedan kommer en strid ström av utropstecken. Och det vet man ju vad som brukar dölja sig bakom dem. Uppskruvade förenklingar.
Läs till exempel hans Lindhs ESO-rapport “Bostadsbyggandets hinderbana” och finn slutsatsen att hyresnivån överskattas i debatten om byggande av hyresrätter. Den påverkar såklart, men man överskattar den och glömmer andra faktorer som är viktigare.
Dessutom bör man veta att dagens hyresättningssystem tillåter hyror för nybyggnation som ligger i närheten av marknadshyresnivåer. hyror som ligger utanför den allmänna bruksvärderingen. Hört talas om presumtionshyror. Infördes 2006.
André (och andra): I Stockholms innerstad är det många andra saker som hindrar nybyggandet av lägenheter, det är sant. Däremot finns det inget som hindrar det nuvarande beståndet från att användas mer effektivt. Med marknadshyror skulle antagligen antalet “övernattningslägenheter” minska. Dessutom skulle folk bli mindre benägna att bo kvar i stora våningar efter att barnen flyttat hemifrån och det skulle finnas större incitament för yngre personer (ex studenter) att dela lägenheter. Allt detta skulle öka det effektiva utbudet även om inte en enda ny lägenhet skulle byggas.
Ola , helt rätt , äpplen är ju ett livsmedel ,utan livsmedel kan inte människan leva , inte kan en sådan viktig sak överlämnas till den blodtörstiga marknaden.
Får man använda våld om man går med i din grupp för rättvisa äppelpriser?
Ola Berg:
Skulle äppelmarknaden vara fri om man varje gång man köpte ett äpple också var tvungen att betala för en kiwi? Det är så det ser ut på bostadsmarknaden idag eftersom man som köpare av en lägenhet ofta tvingas betala för byggandet av de garageplatser som staten och kommunen tvingar byggbolagen att bygga för att de över huvud taget ska få bygga lägenheterna.. Plus att man inte betalar marknadspris för den infrastruktur som är nödvändig för att det ska fungera som en bostad. Om man som bostadsköpare betalade marknadspriser för detta så är det möjligt att helt andra lägenheter än de centrala skulle vara dyrast.
Det där därför jag inte tycker att man kan prata om att man gör bostadsmarknaden fri bara för att man inför rätten att sälja bostäderna till det pris man vill (vilket iofs inte ens det blir fallet i de förslag som funnits, eftersom man måste sälja andra varor i samband med bostaden för att inte hamna i fängelse, eller vad som kan tänkas bli straffet :P).
Ola: du har helt rätt. I teorin i alla fall, där det inga andra omständigheter finns än utbud och efterfrågan. Men du glömmer (eller ignorerar?) de problem jag uppger och som komplicerar bilden.
Och så måste man nog vara hard-core marknadsekonom för att anse att det inte är någon skillnad på äpplen och hyresrätter. Om äpplena någon vecka är för dyra så köper man banan istället eller kanske struntar i frukt helt den veckan. Men jag tror inte man tänker, “hu så dyr den här hyresrätten vart den här månaden, jag tror jag flyttar till Dals Långed ett tag”. Som André skriver tidigare, att byta bostad innebär ett mycket större ingrepp i ditt liv än att byta frukt.
Så jag är ledsen, jag ser inget relevant i äpple-analogin.
“Istället för att bemöta Joakims invändande resonemang, ett som jag uppfattar som för sammanhanget relevant, kontrar Ola med utbud och efterfrågan. Och sätter sedan punkt.”
Det finns inte så mycket annat att kontra med. Och behövs inte heller.
Joakim frågar varför man bör anta att utbudet av hyresrätter kommer att öka. Jag svarar: eftersom det finns en efterfrågan. Så länge som det finns efterfrågan och fria producenter, så kommer producenterna att anstränga sig för att möta efterfrågan. Det räcker egentligen som skäl.
Vad gäller Joakims övriga invändningar så går dessa ut på att att det finns stora trögheter när det gäller byggande. Men det är ju inte för dessa trögheters skull som det idag byggs för lite, så man kan ju inte hävda att dessa trögheter är argument emot.
Det finns ju inga mängder med husplaner liggande i väntan på att överklagandena ska behandlas, sådana planer som skulle kunna lösa bristen på hyresrätter. Därför är det inget argument.
Vad gäller hävdandet av en dålig byggmarknad som skäl: ja, självklart fungerar den dåligt när det byggs så lite, och när det som ändå byggs lider av prisreglering i form av “bruksvärdes”-principen.
Att ge upp prisregleringen ÄR ju att fixa till den dåliga byggmarknaden. Ökar efterfrågan på byggande, så ökar utbudet av byggande, vilket förbättrar produktiviteten.
Så den dåligt fungerande byggmarknaden är inget skäl emot, snarare FÖR fri prissättning på hyresrätter.
Jonas Vlachos:
Frågan är fortfarande varför de boende i innerstaden ska betala mer för sina lägenheter. Att lägenheterna då används mer effektivt kanske är lite skralt som argument. Det tycker nog åtminstone de som får sina hyror höjda.
Joakim: Nu har jag bemött invändningarna. De är inga argument emot.
Det räcker gott med utbud och efterfrågan i det här fallet, eftersom prisregleringen ensam förklarar hela den här konstlade bristen. Pristaket på ett pris som är lägre än jämviktspriset gör att säljarna inte kan förse alla som vill ha utan att samtidigt göra förlust och i så fall försvinna från marknaden. Resultatet blir brist (med därtill hörande svart marknad med priser som är högre än jämviktspriset).
Blir alla äpplen för dyra kan jag äta päron, det är riktigt. Vilket får äppelsäljarna att sänka sina priser till jämviktspriset.
Och blir alla lägenheter för dyra kan jag bo trångt, vilket tvingar lägenhetsinnehavarna att sänka sina priser till jämviktspriset.
Idag, med den konstlade bristen, är vi så illa tvungna att bo trångt i alla fall.
Googla gärna på “pristak” eller “prisreglering” så får du betydligt bättre förklaringar än de här. Men kom ihåg: pristak sänker inte priset. Pristak orsakar brist.
Ola Berg:
“Så den dåligt fungerande byggmarknaden är inget skäl emot, snarare FÖR fri prissättning på hyresrätter.”
Man kan i och för sig som sagt fråga sig hur fri prissättningen är när det är olagligt att enbart bygga hus, ansluta infrastrukturen(omöjligt att få till marknadspris) och ta in hyresgäster i lägenheterna.
Jonas: där håller jag med att marknadshyror nog skulle effektivisera användningen av Stockholms hyresrätter. Jag har till exempel haft bekanta som behållit sin lägenhet i Stockholm åt sitt barn när det skulle flytta hemifrån. Om sisådär tio år… Men jag hävdar fortfarande med en dåres envishet att det är ett utpräglat stockholmsproblem och att en eventuell “lösning” i så fall ska stanna där. “If it ain’t broken, don’t fix it.”
AynRand: till skillnad från hyresrätter i Stockholm så är tillgången på mat mycket god i Sverige. Om dock tillgången på mat skulle begränsas så att utbudet inte skulle möta efterfrågan så skulle ju enligt teorin om utbud och efterfrågan priset gå upp tills jämvikt uppnåtts. I praktiken tror jag mer på sånt här: http://www.sr.se/cgi-bin/ekot/artikel.asp?Artikel=1993527.
@Theodor Adolfsson: Regleringar på ett ställe spiller gärna över och påverkar andra ställen.
Men friheten behöver inte vara total för att vara bra för oss. Det är snarare fråga om grader: lite frihet är bättre än ingen alls. Det är bättre med en fri hyressättning och ofria byggnormer än ofri hyressättning och ofria byggnormer.
Men naturligtvis borde frågan om antalet parkeringsplatser vara en sak mellan dig och din hyresvärd.
Joakim: Här i GBG har vi samma problem, även om det inte är lika katastrofalt.
Men betänk att i områden där det inte råder brist utan kanske till och med överskott, så betyder marknadshyror LÄGRE hyra.
Sedan vad gäller tillgången på mat: den är god EFTERSOM vi faktiskt har marknadsäpplepris. Bostadsbrist är inget naturtillstånd. Absolut inte god tillgång på mat heller. Allt beror på under vilka omständigheter maten eller bostäderna produceras och säljs.
(Finge vi sedan bort jorbrukssubventionerna och tullarna som knasar till matmarknaderna i Tredje världen så hade det varit ännu bättre).
Ola Berg:
“Men friheten behöver inte vara total för att vara bra för oss. Det är snarare fråga om grader: lite frihet är bättre än ingen alls. Det är bättre med en fri hyressättning och ofria byggnormer än ofri hyressättning och ofria byggnormer.”
Nja, det håller jag inte riktigt med om. Det kan vara bättre att skapa en för kunderna rättvis marknad genom att reglera två saker som tar ut varandra än att bara reglera den ena. Om prissättningen får skötas av hyresvärdarna medan staten betalar för infrastrukturen så är jag rädd att de centralt boende missgynnas värre än om hyresregleringen är kvar, jämfört med en fri marknad, eller åtminstone jämfört med idén om att man betalar för det man använder.
Joakim: du har själv besvarat din egen fråga. Du skriver “Om dock tillgången på mat skulle begränsas så att utbudet inte skulle möta efterfrågan så skulle ju enligt teorin om utbud och efterfrågan priset gå upp tills jämvikt uppnåtts.”
Men eftersom producenterna är fria att producera, så kan man inte begränsa tillgången, och resultatet är: ingen brist.
Emil: I Sverige maaste bostaederna leva upp till en saa pass hoeg standard att billigt boende inte aer moejligt, vi kan daerfoer inte laera oss av andra laender och dess bostadsmarknader. En vaelfungerande system boer innefatta alla klasser av “aepplen” , aeven ruttna aepplen. Det aer denna maangfald Sverige saknar. Utbudet av laegenheter i resten av vaerlden grundar sig mestadels paa hur sunkigt man vill bo.
Ola:
“i områden där det inte råder brist utan kanske till och med överskott, så betyder marknadshyror LÄGRE hyra.”
Det där är fel och en myt som anhängare av marknadshyror envist klänger sig fast vid. Bruksvärdessystemet sätter ett TAK, inget golv. Så redan idag skulle hyresvärdar kunna sänka hyran där det är överskott, om man velat. Men det gör man inte, det har hänt att man hellre RIVER fastigheterna än sänker hyrorna.
“Men eftersom producenterna är fria att producera, så kan man inte begränsa tillgången”…
Det där kan inte direkt appliceras på hyresfastigheter, som jag försökt framföra ovan. Man är inte “fri att producera”, för man behöver ta hänsyn till stadsplaneringen, det måste finnas icke överklagade bygglov (du som bor i Göteborg, tänk Friggagatan…), det måste finnas mark att bygga på, det måste finnas tillgång till infrastruktur, det måste finnas tillgång till prisvärt byggmaterial och kvalificerad arbetskraft (ett stort problem de sista åren), etc.
Så Ola, lyft blicken från de ekonomiska teorierna och se verkligheten; och konstatera att den är inte lika ljusblå som man kanske skulle önska.
Men jag ska i alla fall ge dig ett rätt 😉 gällande EU:s jordbruksstöd, som i nuvarande form ger sanslöst dåligt värde för pengarna och förorsakar direkt skada i tredje världen.
Theodor: Anledningen till att de som bor i populära områden ska betala mer för sitt boende är helt enkelt att deras boende är mer värt än boende på andra platser. Vänd på frågan: Varför ska den som bor i en trist förort, med usla skolor, dåliga kommunikationer och långa pendlingstider betala lika mycket som den som bor mitt i smeten?
Joakim: Du må anse att detta är ett Stockholmsproblem. För det första bor det väldigt många människor i Stockholm så man kan inte avfärda problemet på dessa grunder. För det andra håller inte Boverket med dig. Enligt dem råder bostadsbrist i 47 procent av Sveriges kommuner. Eftersom bristen är större i områden med stor befolkning är det en förkrossande majoritet av landets invånare som bor i kommuner med bostadsbrist.
Vad råder det då brist på? Jo, framförallt små och medelstora hyreslägenheter. Alltså inte de segment av marknaden där det råder fri prissättning.
Slutligen har du delvis fel i det där med tak och golv. I många kommuner har allmännyttan en totalt dominerande ställning på hyresmarknaden. Allmännyttan kan inte sänka hyran i vissa områden utan att ta hänsyn till att detta påverkar det pris de kan ta ut i andra.
“Det där kan inte direkt appliceras på hyresfastigheter, som jag försökt framföra ovan. Man är inte “fri att producera”, för man behöver ta hänsyn till stadsplaneringen, det måste finnas icke överklagade bygglov (du som bor i Göteborg, tänk Friggagatan…)”
Det enda du säger är att det finns en tröghet i och med byggreglementet och i och med andra saker.
Men denna tröghet betyder inte att mekanismerna bakom utbud och efterfrågan har satts ur spel.
I så fall skulle samma sak gälla äpplepriserna. Det finns en massa trögheter och ofriheter inbyggda i livsmedelsproduktionen.
I VARJE del av marknaden kan man hitta trögheter. Marknaden är aldrig perfekt.
Men dessa trögheter har inte saboterat mekanismerna i utbud och efterfrågan.
Vilket däremot pristaket – hyresregleringen – gör.
Utbud och efterfrågan är inte beroende av en idealiserad perfekt marknad, utan anpassar sig efter de förutsättningar som finns. Även på en halvtaskig marknad fugnerar det (visserligen halvtaskigt men det fungerar).
Och på en icke-marknad, sönderslagen av t ex prisreglering fungerar det inte alls.
Joakim, när jag lyfter blicken från de ljusblå teorierna och beskådar verkligheten ser jag följande:
God tillgång till rimligt pris av hyfsad kvalitet på allt som produceras och säljs i fria uppgörelser mellan köpare och säljare.
Taskig tillgång och/eller orimliga priser eller låg kvalitet på allt som produceras och distribueras med antingen pristak, prisgolv, höga punktskatter, onödig regelbörda eller monopol eller utbudskontroll, eller liknande.
Till exempel: hyresrätter, arbetstillfällen, sjuk- och hälsovård, barnomsorg, hemtjänst, lokaltrafik.
Det är just i verklighetens ljus som de ekonomiska teorierna prövas och befinns hålla.
Däremot är det mer tunnsått med bevis för argumenten emot marknadshyror. Där kan vi prata om ljusblå teorier utan verklighetskontakt.
Kul att det blev sådan diskussion kring det här! Jag tänker inte kommentera allt, men vill ändå komma med några förtydliganden:
– En analogi är aldrig perfekt. Äppelanalogin gjorde jag för att visa att vissa grundläggande ekonomiska samband gäller även bostäder. Naturligtvis finns det skillnader mellan bostäder och äpplen. Den viktigaste skillnaden är den André tar upp: När man väl boat in sig på ett ställe är det en hög (emotionell och materiell) kostnad att byta bostad. Detsamma gäller dock även på den kommersiella hyresmarknaden — näringsidkaren som har en lokal för sin rörelse investerar ofta rejält i lokalen och det kan vara väldigt kostsamt att byta lokal. Därför försöker ofta näringsidkare se till att skriva väldigt långa kontrakt. På en avreglerad hyresmarknad kommer det nog dock behövas någon form av konsumentskyddande lagstiftning som reglerar besittningsskydd och hur snabbt man kan höja hyran för att undvika de negativa effekter André nämner.
– Som framkommit ovan handlar diskussionen också om en fördelningsfråga mellan de som har turen att ha en hyresrätt i ett populärt område och fastighetsägarna i dessa områden. En avreglering skulle gynna dessa fastighetsägare och skada nuvarande hyresgäster (men gynna de som inte haft turen att redan ha fått en lägenhet!). Man kan dock tänka sig att lösa denna fördelningsfråga på lite olika sätt, se till exempel Jonas förslag: https://ekonomistas.se/2008/09/08/hyresrtten-en-bttre-lsning/. Det är viktigt att noga tänka igenom övergångslösningen — att bara införa marknadshyror över en natt skulle medföra stor och ganska inhuman flyttcirkus.
– Slutligen vill jag påtala att jag tycker att Grönköpings veckoblad är ganska kul och inte på något sätt skäms över detta. 😉
hur skulle man öka utbudet av hyresrätter om :
1. det ä en folkrörelse att överklaga bygglovet i kanske 10-20 år ? tänk på the opportunity costs…
det kostar ju ingenting att överklagar grannens finare hus för att jäklas. det kostar ju ingenting för de lokala politikerna att fatta icke rationella beslut. det drabbas inte flertalet direkt. att mikroföretagaren lider ekonomiskt skada…än sen då? bryr sig s.k. allliansen på dem ? hahaha, alliasen är ju till för löntagarna ur mellanskiktet.
2.i vissa kommunen krävs det en byggplan (= många hundra tusen dyrare konsulter m m än vanligt bygglov) att bygga 3 st villor…
3.tjänstemännen favoriserar stora byggherar (=deras påslag är ju mycket mer än ett litet företag) framför ett litet företag vid maksanvisning. bara pga. ett litet företag inte har ekonomiska muskeln att på en gång exploatera hela marken. marken borde kunna delas i mindre enheten för varje företag /individer som är intresserade att exploatera den.
Hur ser ni på den segregation som marknadshyror skulle kunna leda till? Denna diskuteras knappt alls, bara i viss mån underförstått. Ett väldigt ekonomiskt perspektiv och brist på sociologiskt.
Skulle det inte kunna bli så att rika männiksor bor i innerstaden och fattiga i ytterområdena? Men detta kan i nationalekonomisk teori smidigt bortförklaras med att man väljer bostadsområden efter vad man är beredd att betala?
Inkomstskillnaderna fortsätter att öka och högre tjänstemän och rika kommer få en än mer föraktfull syn på förortspacket. Det är skrämmande att höra innerstads – och villaungar diskutera förortspacket på spårvagnar i GBG och de känner knappt några och har svårt att relatera till dem.
Nä, länge leve allmännyttan. Ineffektiviterna får lösas på annat sätt. Men visst skulle marknadshyror kunna införas lite mer i kombination med mer progressiv beskattning om det skulle minska snedvridningarna på totalen.
folk bör organisera sig och tillsammans köpa en bit mark av kommunen för att bygga ägarlägenheter . sedan förhandlar med byggbolagen . då kappar man mellanhanden.
Martin, du har ju själv påpekat att det nuvarande systemet inte direkt har gjort speciellt mycket för att förhindra segregation*. Dessutom föredrar jag segregation baserat på inkomst än baserat på kontakter och status quo (som det är idag). Det är ofta enklare att arbeta sig upp och tjäna pengar än det är att komma in i “rätt” kretsar.
Ännu mer progressiv beskattning än vad som finns i Sverige känns det inte direkt som om det finns behov av.
*vill dock för ordnings skull påpeka att det inte är sant att “inkomstskillnaderna fortsätter att öka”.
Jag tror inte på att det ofta är enklare att arbeta sig upp och tjäna pengar än det är att komma in i “rätt” kretsar.
Uppväxtförhållanden och intelligens betyder så mycket. Sedan känner jag inte “rätt kretsar sektorn” men vet en del som skulle tvingas lämna allmännyttan i gbg då de har valt att bli lärare, sjuksköterskor och annat lågbetalt. Men det får väl handla om en gradvis anpassning då…
Hmm du kanske har rätt ang inkomstfördelning. Läser en bok; “marknadsmyter” av ekonomhistorikern Daniel Ankarloo, vilken bokstavligt tillintetgör (och förnedrar) Johan Norbergs “till världskapitalismens försvar”. Skall dock läsa båda i orginal innan jag uttalar mig.
Martin – som visats upprepade gånger (bla här på ekonomistas) är det exklusiva hyresbeståndet (=Stockholms innerstad) _mer_ segregerat än bostadsrättbeståndet i samma område.
Det är alltså en myt att marknadshyror skulle leda till ökad segregation.
lg: Ja, det kanske är värre i Sthlm än i GBG. Men kan en hyresrättsmarknad fungera som andra marknader? Under krisen kanske efterfrågan går upp för att sedan gå ner. Och det byggs inte likt en äppelbeställning signeras. Jag tror bostadsmarknaden kräver styrning.
Sedan måste man verkligen utgå från initial position. Det är inhumant att begära att vissa skall flytta bara för att man kommit på ett nytt system. Att vissa sitter på exklusiva billiga hyresrätter får väl också ses i jämförelse med att andra kanske sitter och väntar på feta arv de kan köpa bostadsrätter för.
Det kan aldrig bli jämlikt men “kontakter” som skapar en form av ojämlikhet gillar så klart ekonomer att hugga på men att vissa råkar ärva kapital, också genom en form av kontakter vill de inte göra något åt.
Intressant slutsats dock. Marknadshyror skulle alltså leda till mindre segregation mellan fattiga och rika. Ja, det låter ju fullt rimligt.
Ola: jag inser här att vi aldrig kommer att nå konsensus, så låt oss enas om att vi är oense, innan vi spammar sönder bloggen. 🙂
Gällande segregation så har jag avsiktligt undvikit detta ämne (det är komplicerat som det är). Att den ekonomiska segregationen skulle öka torde väl man kunna misstänka. Men problemet heter också diskriminering. Har du till exempel ett utländskt namn så är chansen tyvärr mindre att du ska få ett hyreskontrakt. Visst är det olagligt, och det har ju varit rättsprocesser, men det förekommer och detta är ett attitydproblem hos hyresvärdar och som är oberoende av om hyran är marknadsanpassad eller bruksvärdesbaserad. Kan det vara därför (som lg säger ovan) som det är mindre etnisk segregation bland bostadsrätter; man har ingen fördomsfull hyresvärd att hantera…?
Martin,
Det är inte kriser som styr priser, det gör utbud och efterfrågan. Däremot kan kriser påverka utbud och efterfrågan men det du beskriver är inget okänt fenomen.
Jag kan hålla med dig om att man måste utgå från initial position varför ett införande av marknadshyror nog bör ackompanjeras av beskyddande lagstiftning för befintliga hyresgäster.
Till sist vill jag framhävda att marknadsekonomi bevisligen leder till minskad segregation mellan fattiga och rika. Det är därför vi idag i världen har den största medelklassen någonsin och mindre andel fattiga än någonsin tidigare. Det enda sätt planekonomi någonsin har minskat segregation på är däremot att göra alla (lika) fattiga.
Emil:
Ja, men kan bostadsbyggande anpassa sig till efterfrågan på samma sätt som andra varor? Eller finns det mer kostsamma informationsproblem? Kanske inte…
Ja, jag har redan råkat ut för en introducering. Fick 3,5 % i hyreshöjning för min lgh mitt i GBG medan snittet var 3 % för mitt bostadsbolag. Känns väl fullt rimligt då man slipper ha bil/åka kollektivt mm.
Är inte den största orättvisan att i nuvarande ordning så subventionerar förortsborna innerstadslägenheterna genom sin konstgjort höga hyra? Marknadshyror torde väl leda till lägre hyror i mindre attraktiva områden (läs förorten) eller har jag fullständigt missuppfattat sammanhangen?
Gustav: först får vi definiera “rättvisa”. Är det rättvisa att alla ska ha möjlighet att bo centralt, eller är det rättvisa att betala mer centralt än i förorten? Många åsikter finns där. Jag skulle kanske mer räkna det förstnämnda som “solidaritet”, som egentligen är motsatsen till rättvisa.
Gällande sänkta hyror i förorten så anser jag (och skrivit ovan) att det inte kommer att bli sänkta hyror. Hyresvärden kommer vid införande av marknadshyror tar ut det som hyresgästen är beredd att betala, och är man beredd att betala det man betalar idag (bruksvärde) så lär det inte bli mindre sen. Andra kommentatorer ovan hävdar motsatsen. Vad tror du?
Joakim,
“Är det rättvisa att alla ska ha möjlighet att bo centralt, eller är det rättvisa att betala mer centralt än i förorten?”
Redan här går du vilse. Det första är nämligen en utopi som det nuvarande systemet inte heller på något vis klarar av att uppfylla.
“Hyresvärden kommer vid införande av marknadshyror tar ut det som hyresgästen är beredd att betala, och är man beredd att betala det man betalar idag (bruksvärde) så lär det inte bli mindre sen. Andra kommentatorer ovan hävdar motsatsen.”
Hyresvärden kommer att ta ut de hyror som maximerar hans npv, detta bör bli högre i innerstan då efterfrågan är större där, samtidigt bör efterfrågan på (relativt) dyra lägenheter utanför innerstan minska då folk som har råd att betala mer flyttar till innerstan. Vi vill ju att hyresvärden skall ta ut de hyror som hyresgästen är beredd att betala, det är ju det som är marknadspriser (den gamla klassiska utbuds-/efterfrågekurvan.)
Emil:
Jag går inte vilse, jag ville på ett filosofiskt plan försöka ge två olika definitioner av “rättvisa”, vars distinktion behövs för fortsatta diskussioner.
Visst kan de dyraste lägenheterna i förorten behöva sänka hyran då de mest välbemedlade flyttar in till stan. Men i förorten är dessa dyra lägenheter generellt få; vi pratar miljonprogram här. Och de som är tvingade att flytta från innerstan till förorten är nog vid det laget beredda att betala minst den hyra de redan betalat i innerstan, för att slippa flytta längre bort. Som sagt, utbud och efterfrågan gör att jag inte tror på en generell hyressänkning i förorten. Det enda säkra vi nog kan enas om är att det blir dyrare i innerstan.
Sen kan ju viss nybyggnation ske, vilket höjer utbudet, men nya lägenheter kommer knappast att bli billigare i hyra. Sen kanske några lägger om helt och flyttar bort från stan, vilket gör att efterfrågan sjunker.
“Martin – som visats upprepade gånger (bla här på ekonomistas) är det exklusiva hyresbeståndet (=Stockholms innerstad) _mer_ segregerat än bostadsrättbeståndet i samma område.
Det är alltså en myt att marknadshyror skulle leda till ökad segregation.”
Det beror ju på vad man menar med segregation, men om du, lg, menar socioekonomisk segregation så har du fel:
http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgfdata/2008/09/article/article20080908_080038007/article20080908_080038007?orgId=&ViewMode=0&ParentListView=Everyone
André – du har fel, se https://ekonomistas.se/2008/03/26/hyresregleringen-en-segregationsmekanism/
Att ange HGF som källa för ett sådant där påstående är ganska dubiöst – HGF har en mycket starkare agenda att försvara än forskare.
Vill bara påppeka att enligt min uppfattning är bostadsbristen i Göteborg mycket påtagligt katastrofalt jävla hög och jag vet på rak arm fem exempel på hyresrättsinnehavare som håller kvar i sina lägenheter för att de inte vill bli av med kontraktet, vilket ju säkerligen är något som skulle försvinna vid marknadshyror. De hyr alltså ut i andra hand trots att de inte får enligt sitt hyreskontrakt, de låtsas ha inneboende fast i själva verket hyr de ut i andra hand osv. Jag har också kompisar, studenter utan fast inkomst annat än studiemedel, som sökt tusentals lägenheter, kanske hälften i förorterna till Gbg, utan att få komma på en enda visning. Så om det är bättre här i Gbg än vad det är i Sthlm, då är det ta mej fan jävligt synd om er som bor i där! Skål kosmonauter!
Intressant debatt, förresten. Trots att jag älskar Johan Norberg över allt annat (förutom filosofen Daniel Dennett som jag älskar något mer) så måste jag säga att signaturen Joakim nog lyckades övertyga mig om att det kanske inte är så enkelt med marknadshyror som jag trodde. Jag skulle uppskatta om Ola specifikt ville bemöta påståendet om att det saknas mark för nybyggnationer. Om så är fallet så faller ju lite hela idén om att marknadshyror skulle leda till fler lägenheter (undantaget effektivisering som tar bort vad jag beskrivit ovan). Dessutom, åtminstone i Gbg så beviljas ju inte byggnadslov för centralt belägna hus om de är typ mer än fyra-fem våningar höga (inga skyskrapor i Göötteborrrg! säger sossarna), vilket ju isåfall är en ytterligare begränsande faktor. Kan det alltså vara så att antalet nya hus som kan byggas är relativt begränsat (ja alltså på kort sikt)? Och om det faktiskt är så att det föreligger en betydande tröghet i nybyggandet, på grund av överklaganden av bygglov etc – något som inte Ola verkar förneka – även om det inte sätter den fria markanden ur spel, så kanske det är så att det på kort sikt är mkt mer angeläget att riva upp dessa regleringar istället för att gå över till markandshyror? Tacksam för svar och verkligen roligt att få sina kunskaps-grundvalar rubbade!
Jonathan:
Kan bara hålla med i det sjuka att inte bygga mer på höjden. Så länge man inte bygger både jättelångt och högt slipper man ju öststatskänslan. Vet inte om du känner till; http://gbg.yimby.se/ Intressant om tätstad.
Sedan finns det väl visst fog för att de som kom till GBG först har mest rätt oavsett vilka avtal de ingått. Precis som alla som först migrerat till ett ställe tagit resurser i anspråk. Om nu en mängd bönder (små ortsbor) vill fylla upp GBG så är det naturligt att det kan bli bostadspolitikproblem. Något vi får försöka lösa. Inte minst vad gäller allmän infrastruktur – något som marknaden inte skulle kunna lösa? Jag tror att infrastruktur och bostadspolitik bör vara integrerat. Efterhand som bönder vill flytta in måste det ju naturligtvis till mer studentlägenheter också. Fantastiskt kul att intresset för hyresrätter ökar iaf och att hetsen att alla skall äga sin bostad går tillbaka. En mycket trevlig boendeform med minimalt med administration och skötsel som ger tid till annat.
Martin, jag tror att du precis på ett alldeles utmärkt sätt har beskrivit hur det nuvarande hyressystemet leder till att insiders prioriteras på bekostnad av outsiders. Jag å min sida förstår inte varför Göteborgare skulle ha större rätt än Djursholmstanter att få försvara sig mot “bönder”*. Planhyrorna sträcker sig ju dessutom längre än bara till redan ingångna avtal, då de ju även gäller icke ännu ingångna avtal samt (ännu värre) kan tillämpas i efterhand trots att det fanns avtal som specificerade annat.
*Vän av ordning skulle förmodligen vilja påpeka att Göteborg ingalunda är världens största stad varför det inte är helt orimligt att anta att vissa som flyttar till Göteborg kommer från större och inte mindre städer.
Emil: Ja, men bör du inte kritisera det att insiders – de som har föräldrar/släkt som kan hjälpa dem att köpa en bostadsrätt/överta en bostadsrätt – prioriteras på bekostnad av outsiders – de som inte har föräldrar/släkt som överlåter en bostadsrätt/hjälper dem att köpa en. Så som det ser ut i vårt nuvarande ekonomiska system.
Martin, jag inser att detta också är problematiskt MEN:
1) en värld utan orättvisor är en utopi och
2) fri handel har visat sig vara det mest effektiva sättet för minskad klyftor.
Vidare är intressant nog utbudet av fräscha bostadsrätter i “mellanstandard” lägen bra mycket större än utbudet av hyresrätter i sådana områden. Samtidigt är hyran som jag tidigare har beskrivit ofta inte den enda utgift som behövs för att få tag på en hyreslägenhet. Alltså är det trots allt lättare även för låginkomsttagare att få tag på “vettigt” boende i bostadsrätter än i hyresrätter.
Jag inser att vi aldrig kommer att komma överens om detta och föreslår därför att vi lägger ner den här diskussionen nu.
Emil: Ja, om vi inför marknadshyror får vi hoppas att detta minskar klyftorna då och dessutom minskar den ekonomiska segregationen. Så skulle det nog bli… …i en utopi. Höginkomsttagare skulle ju dock kunna nyttja en central lgh effektivare än en lågproduktiv inkompetent fattig och på så vis hjälpa den fattige genom att betala mer skatt till staten. Men att relativ position – att klyftorna minskar betvivlar jag. Eller så har den rike lättare att pendla och den fattiges produktivitet ökar relativt genom att bo i stan. Ja, jag vet inte. Inför marknadshyror bara, jag klarar ju mig så varför bry sig om nån städare, arbetslös, lärare eller sjuksköterska i allmännyttan. Dom är ju liksom inte så mycket värda ändå…
Jag hade som sagt tänkt ignorera den här diskussionen men det blir svårt med ett sådant här svar.
“Inför marknadshyror bara, jag klarar ju mig så varför bry sig om nån städare, arbetslös, lärare eller sjuksköterska i allmännyttan. Dom är ju liksom inte så mycket värda ändå…”
1) Vi verkar ha olika sätt att se på hur låginkomsttagares situation skall förbättras men jag tycker inte om insinuationer om att jag inte skulle bry mig om låginkomsttagare eller behövande.
2) Diskussion rör ju i väldigt liten grad de som bor i allmännyttan, den berör framförallt de privata hyresvärdarna som idag inte heller får lov att sätta priser
Nu tänker jag inte bry mig om den här diskussionen längre och överlåter sista ordet till dig.
Emil: Ja, trots att jag läst lite nek så har jag ibland stora problem med att uttrycka mig bekvämt. Naturligtvis handlar det om ett val! Blir boendet för dyrt maximerar en undersköterska relativt preferenser och bivillkor och flyttar ut i förorten.
Nä, du kan ha rätt i absolut mening att situationer kan förbättras genom mer effektivitet och marknad men eftersom relativ inkomst och position är viktigare än absolut för människors välfärd och upplevda nytta ger detta en klen tröst. En oreglerad marknad tenderar enligt min mening att gynna kapitalstarka individer. Inget konstigt, bara ideologi och där slutar väl diskussionen då. Skall precis till att läsa Nozick med snön fallandes utanför fönstret. Kanske kommer på bättre tankar då 😉
tack för diskussion
Det är här verkligen en bra debatt. All heder åt denna sajt!
En sak som jag tror att man kan glömma, och som man inte nog kan trycka på, är utgångspunkterna.
Valet av hyressättning ska ska bedömas efter målet att
tillgodose allas rätt till bostad till en rimlig kostnad (ska inte förväxlas med allas rätt att bo var du vill). Se t ex prop 1983/84: 137 för en illustration. Där resonerar man om vilket av de tre system, bruksvärde, statlig hyresregerling och marknadshyra som bäst kan tillgodose detta. Och landar entydligt i slutsaten att bruksvärdet är den bästa hyressättningen för att nå det. Man konstaterar sedan att bruksvärdet, precis som alla andra system, har brister. Det har ju en del år på nacken och bruksvärdet har förändrats en del del i tillämpning och med undantaget nybyggnationshyror (presumtionshyror), men det fungerar fortfarane som en viktig utgångspunkt i diskussionen om valet av hyressättning.
Andra länder har i princip alltid en marknad, vid sidan om, som ska tillgodose allas rätt till bostad (så kallad social housing). Sverige avviker från andra länder i den meningen att vi valt ett system där allmännyttan är till för alla och inte vara en socialt utsatt klick (för att minska risken för uppenbart boendestigma).
Utvecklar resonemanget:
Valet av hyressättningssystem måste alltid bedömas efter samhällets mål att tillgodose människors behov av bostad, eller allas rätt till bostad till en rimlig kostnad (ska inte förväxlas med allas rätt att bo var du vill). Detta mål förenar de flesta västländer. Däremot skiljer val av metod mellan länder. Vissa länder har valt ett system med en i vissa fall ganska stor sektor med statlig hyresreglering, dvs där staten sätter hyrorna. Men så vitt jag känner till har inget land i västvärlden helt överlåtit på marknaden att sätta priser på hela bostadssektorn. Det beror på det enkla förhållandet att marknaden inte tillgodoser alla människors behov av bostad, särskilt inte de fattigas.
I Sverige har vi sedan länge valt bort statlig hyresreglering och marknadshyra, för ett annat system där priset sätts av avtalsparterna, antingen enskild hyresgäst och hyresvärd, eller i normalfallet av en organisation av hyresgäster och hyresvärden. Hyran ska då avspegla vad den normale hyresgästen på en ort värderar när det gäller boendet, det så kallade bruksvärdet, eller en hyressättning som styrs av ”brukarnas värderingar”.
Varje system rymmer vissa problem och det har alla varit medvetna om. Se t ex prop 1983/84: 137 för en illustration. Där resonerar man om vilket av de tre system, bruksvärde, statlig hyresregerling och marknadshyra som bäst kan tillgodose samhällets överordnade mål om allas rätt till en god bostad till rimlig kostnad. Och landar entydligt i slutsaten att bruksvärdet är den bästa hyressättningen för att nå det.
Man konstaterar sedan att bruksvärdet, precis som alla andra system, har brister. Det har ju en del år på nacken och bruksvärdet har förändrats en del del i tillämpning och med undantaget nybyggnationshyror (presumtionshyror), men det fungerar fortfarane som en viktig utgångspunkt i diskussionen om valet av hyressättning.
Andra länder har i princip alltid en marknad, vid sidan om, som ska tillgodose allas rätt till bostad (så kallad social housing). Sverige (tillsammans med Holland och Danmark) avviker från andra länder i den meningen att vi valt ett system där allmännyttan är till för alla och inte vara en socialt utsatt klick (för att minska risken för uppenbart boendestigma).
Vilken debatt, saklig och idog!
Mitt lilla bidrag: Robert skriver att
“På en avreglerad hyresmarknad kommer det nog dock behövas någon form av konsumentskyddande lagstiftning som reglerar besittningsskydd och hur snabbt man kan höja hyran för att undvika de negativa effekter André nämner”
Det låter som du förespråkar typ, ja, bruksvärdessystemet.
/Georg Hardt
http://hyrdigfri.wordpress.com/
Hyrdigfri: “hur snabbt man får höja hyran” skriver Robert. Vilket du likställer med bruksvärdessystemet. I många av landets orter verkar anpassningstiderna vara flera generationer långa…
Snabbt svar till hyrdigfri: Nej, det gör jag inte. Vi har massor av konsumentskyddande lagstiftning på äppelmarknaden, till exempel rörande prisinformation, livsmedelssäkerhet och konsumentköplagens regleringar om vilka avtal mellan äppelsäljare och konsumenter som är tillåtna. Jag vill inte försvara alla dessa regleringar, men jag tror att många av dem fyller ett viktigt syfte — och att liknande regler kan behövas även på en hyresmarknad utan bruksvärdessystem.
Om hyresrätterna är till för att kompensera för den segregerande effekt marknadsprissättningen på bostadsrätter har på bostadsmarknaden så är man sannerligen dålig på att utnyttja hyresrätterna till det.
Om det är syftet så borde man väl lagstifta om vilken sammansättning av hyresgäster avseende ålder, inkomst eller kanske etnicitet som varje hyresvärd måste inhysa. Eller iaf fördela allmännyttans bostäder på det sättet. Eftersom detta inte händer är det rimligt att ifrågasätta syftet med hyresrätterna.
Jonas: Att säga att det inte finns någon bostadsbrist vid marknadshyror är ett cirkelresonemang eftersom vi som ekonomer definierar brist som när inte marknaden klarerar.
Semantiskt (inte nationalekonomiskt) borde man väl dock kunna prata om brist för att vara inte finns till ett pris som folk som vill ha varan kan betala.
T.ex. leder brist på vatten till att vattenpriset stiger, konsumtionen minskar och marknaden klarerar. Nationalekonomiskt är det ingen vattenbrist men likafullt kan det väl röra sig om vad vi språkligt kallar brist på vatten.
@Jonathan: “Jag skulle uppskatta om Ola specifikt ville bemöta påståendet om att det saknas mark för nybyggnationer.”
OK, då gör jag det nu. När jag tar pendeln för att åka 25 minuter ut till villaförorten passerar jag en _oerhörd massa granskog_. Med ett och annat hus emellan.
Det krävs inte mycket förtätning för att bygga bort hela bostadskön i GBG. Och då skulle vi ändå fortfarande ha en oerhörd massa granskog kvar (att promenera, sova över och andas i).
Det finns mark.
@André: “fungerar fortfarane som en viktig utgångspunkt i diskussionen om valet av hyressättning. ”
Utgångspunkten i diskussionen måste vara att det system vi har idag definitivt INTE fungerar.
@hyrdigfri: Hela idén med bruksvärdessystemet var, när det infördes, att det INTE skulle resultera i hyrespriser som låg under jämviktspriset (det priset som sätts på en fungerande marknad).
Man hade redan en hyresreglering med pristak under marknadspriset, med kända brister. Samtidigt trodde man inte marknaden om att kunna sätta ett rättvist jämviktspris.
Därav kom denna konstruktion med allmännytta och bruksvärde, inte för att sätta ett pris under jämviktspriset, utan för att sätta ett pris som motsvarade jämviktspriset.
Läs om förarbetena till lagen här:
http://sv.wikipedia.org/wiki/Bruksv%C3%A4rdessystemet
Man kan gilla eller ogilla bruksvärdessystemet, men man kan konstatera att
1) pristak under jämviktspris leder till brist; att
2) bruksvärdessystemet avsåg att sätta priset till jämviktspriset (man var rädd för att marknadspriset skulle hamna över jämviktspriset) och att
3) bruksvärdessystemet idag sätter priser under jämviktspriset vilket leder till brist.
Lagstiftaren var fullt medveten om att marknaden kunde och skulle sätta ett marknadspris om frågan om prissättning av hyresbostäder inte särskilt reglerades. Lagstiftaren tog medvetet avstånd från en form av prisbildning på hyresområdet där marknadskrafterna skulle helt slå igenom på hyrorna. Detta kunde leda till negativa alltför samhällskonsekvenser, särskilt i bristsituation på en marknad. Det anfördes att ”hyressättningen på den balanserade hyresmarknaden borde skapas av marknadsförhållandena, medan däremot på en bristmarknad var ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöjningar som betingades av bristläget”. Det var alltså i bristsituationen som man såg risker med marknadsprissättning. I den underbara världen, med en marknad i balans där utbud och efterfrågan möter varandra, är tanken att priset ska vara marknadsmässigt.
Det är givetvis ett politiskt ställningstagande att ta avstånd från marknadshyra. Eller ett ingrepp i den fria marknaden om man så vill. Detta är alltjämt aktuellt. Man kanske vågar säga att lagstiftaren inte ansåg det ”rättvist” att människor skulle tvingas från sina hem på grund av hyresstegringar ”som framkallats av knapphetsbetingad efterfrågan”. De sociala konsekvenserna och kostnaderna för både enskilda och samhället skulle bli alltför stora. Man önskade skapa ett system som med en avvägning av marknadens intresse mot hyresgästers intresse eller rätt till trygghet mot snabba hyreshöjningar. Detta kan man gilla eller ogilla, men grundtanken ställer nog de flesta upp på, det finns anledning att skydda enskilda människors rätt till ett tryggt boende. Tryggheten i boendet eller besittningsskyddet har lång tradition i Sverige, i alltsedan 1930- 40- talen har Sverige ansett att ett tryggt boende rätten till ett hem utgör en central beståndsdel i människors liv och i ett välfärdssamhälle. Detta intresse har ansetts vara värt särskilda regler.
Lagstiftaren konstaterade också att det fanns ett behov av mekanisk i systemet som möjliggjorde uppjustering av hyrorna, om marknadsförhållandena krävde det. Detta åstadkoms genom det så kallade påtaglighetsrekvisitet. Det fanns behov att kunna göra en allmän uppjustering av hyrorna på orter där marknadsläget motiverade det. Från början kunde denna uppjustering ske med 10 procent årligen, för att slutligen stanna vid cirka 5 procent.
Det går, om a är lagd åt det hållet, att kalla systemet för en marknad med marknadssystem med inbyggda tröghetsmekanismer, allt i syfte att skydda ett sedan länge accepterat skyddsvärt intresse .
De är onekligen väldigt tröga, de där mekanismerna. När förväntas jämvikt nås i Stockholms innerstad? År 2137?