En vanlig uppfattning är att det råder bostadsbrist i Stockholm och andra storstäder och att det under en lång tid har byggts för lite. Men vad innebär det att det råder “brist” och att det byggs “för lite”? Nedanstående figur är hämtad från Stockholms landsting och visar tillskottet av nya bostäder i förhållande till befolkningstillväxten i Stockholms län. Det är glasklart att det alltsedan mitten av 1990-talet byggts lite i förhållande till befolkningstillväxten. 
Det är också väldigt tydligt att det byggdes mycket — och kanske för mycket? — innan 1990. Diagrammet nedan är hämtat från en rapport utgiven av Länsstyrelsen i Stockholm och visar antalet boende per bostad från 1960 fram till 2010. År 1990 utgjorde en bottennotering — aldrig någonsin har det bott så få per bostad i Stockholms län som då. 
Stockholms landsting försöker kontinuerligt uppskatta hur många bostäder som skulle behöva byggas i Stockholm. Dessa beräkningar tar hänsyn till demografiska förändringar och använder just 1990 som ett slags referensår eftersom det var då som den senaste folk- och bostadsräkningen gjordes och det därför finns god information om bland annat trångboddhet. Enligt deras senaste bedömning behöver det byggas 53.000 bostäder för att möta det nuvarande behovet. Fram till 2030 behöver det byggas 179.000 till 319.000 bostäder i Stockholms län.
Som nationalekonom blir jag förstås en smula förbryllad av att det “saknas” ett visst antal bostäder på bostadsmarknaden och jag blir frestad att försöka förstå detta bättre genom att jämföra bostadsmarknaden med en något mer mondän marknad. Till exempel har jag tidigare jämfört bostäder med äpplen för att illustrera hur märkliga en del resonemang som Hyresgästföreningen fört är. Det skulle vara tacksamt att använda denna parallell även i detta fall. Jag skulle till exempel kunna skriva sarkastiskt om hur landstinget i ett stort antal rapporter brottas med att förutse äppelkonsumtionen fram till år 2030 och gör prognoser för hur många äppelodlingar som måste anläggas för att befolkningen återigen skall kunna konsumera den stora mängd äpplen som konsumerades fram till mitten av 1980-talet. Som diagrammet nedan visar (hämtad från Jordbruksverkets statistik) sjönk äppelkonsumtionen dramatiskt från 25 till 15 kilo per person under 1980-talet.
Men på vad sätt skiljer sig äpplen från bostäder? En skillnad är att det tar lång tid att bygga bostäder och att det krävs tillstånd och annat som kan överklagas. Men för att anlägga en äppelodling behövs också tillstånd och det tar ganska många år innan ett nyplanterat äppelträd producerar stora mängder frukt (tror jag, jag har i själva verket ingen aning). En väsentlig skillnad mellan äpplen och bostäder är dock förstås att priset på hyresrätter inte bestäms av marknadskrafterna, vilket kan leda till både brist och överflöd av bostäder på ett annat sätt än äpplen. Detta gäller dock inte småhus och bostadsrätter där prismekanismen ser till att “brist” inte kan uppstå. Det här förstår förstås landstinget och i deras rapport står att läsa:
Som lägst bedöms det uppdämda behovet vara noll, vilket grundar sig i synsättet att bostadsmarknaden idag är en fri marknad och att en fri marknad reglerar sig själv, och per definition inte har en eftersläpande efterfrågan, det vill säga det finns inget uppdämt behov.
Det finns dock en viktig skillnad som gör bostäder annorlunda än äpplen. En bostad anses vara en rättighet eftersom alla behöver någonstans att bo, medan det går att leva ett långt och lyckligt liv helt utan äpplen (tror jag, jag vet som sagt inte så mycket om äpplen). I Sverige har vi dessutom haft som målsättning att alla ska bo i en bostad med hög standard. Denna höga standard är dock för dyr för många grupper, bland annat ungdomar.
Runt 1990 skedde en omorientering av bostadspolitiken och sedan dess är tanken att bostäder ska byggas på marknadsmässiga villkor — samtidigt som vi har behållit kraven på hög boendestandard. Tanken är att om vi låter marknaden bygga nytt till de som har råd med nybyggen i attraktiva bostäder så kommer detta leda till flyttkedjor som gör att det frigörs billigare och äldre bostäder. För att dessa flyttkedjor ska komma till stånd krävs dock en tillräckligt hög nivå på nybyggnationen, det krävs fungerande prissättning (så att man t.ex. inte behåller en billig hyresrätt som extrabostad), att det inte är för dyrt att flytta på grund av skatteskäl m.m. Men även om alla dessa förutsättningar är uppfyllda kommer det inte finnas något som garanterar att det kommer finnas tillräckligt många billiga bostäder till t.ex. nyanlända flyktingar och studenter — åtminstone inte så länge vi behåller de höga kraven på bostadsstandarden.
Jag tycker det är dags att tala klarspråk om målsättningen med bostadspolitiken. Vi är alla överens om att det nog inte spelar så stor roll om folk slutar äta äpplen för att bananer blev billigare på 1980-talet. Däremot gissar jag att en majoritet av svenskarna tycker att det ska vara möjligt för t.ex. studenter, nyanlända flyktingar och människor med ekonomiska och sociala problem att hitta en bostad med hög standard. Lika lite som marknaden kommer se till att vi alltid äter 25 kilo äpplen per person och år kan vi förlita oss på att marknaden ser till att det finns bostäder av hög standard för dessa grupper.
En lösning på problemet är att tillåta en lägre boendestandard. Till exempel kan man bygga studentbostäder med gemensamma toaletter — något som Boverket föreslog i somras. Ett mer drastiskt förslag är att etablera gigantiska “trailer parks” på t.ex. Järvafältet utanför Stockholm vilket skulle lösa bostadsbristen på nolltid.
Den andra lösningen är att hålla fast vi kravet på hög boendestandard av sociala och fördelningspolitiska skäl och i högre utsträckning subventionera byggande eller boende (t.ex. höjda bostadsbidrag). Subventionerat byggande kan ske på många sätt. Man kan t.ex. ge allmänna subventioner så att det byggs fler bostäder i attraktiva lägen för den välgödda övre medelklassen och hoppas på att flyttkedjorna kommer till stånd i tillräcklig omfattning. Eller så kan man utnyttja de allmännyttiga bostadsföretagen för att bygga den typ av bostäder det finns störst behov av, t.ex. små lägenheter för unga. Det senare är också vad fastighetsekonomen Stellan Lundström drog för slutsats i en debattartikel i Dagens Industri häromdagen. Om vi nu tycker att bostäder inte är en vara bland andra måste vi också utforma bostadspolitiken därefter.
Ekonomistas 
Robert, du är nästan framme, men vågar inte ta steget fullt ut. En tredje lösning är att inte ha någon bostadspolitik alls. Lägg i stort sett ner alla regleringar och avskaffa detaljplanerna. Detta förutsätter att man har förtroende för sina medmänniskor. Du nämner att “vi” har bestämt oss för att vi ska ha hög bostadsstandard. “What do you mean ‘we’, Paleface?” som Tonto sade i Lone Rider. Varför ska “vi” bestämma hur våra medmänniskor ska bo?
Jag tror inte på en helt avreglerad stadsplanering, jag tycker mig se så många avskräckande exempel vad det kan leda till, men låt oss hålla detta utanför den här diskussionen. Men mitt första lösningsalternativ innebär ett steg i den riktningen i alla fall.
“Vi” används ofta tvetydigt, men i det här fallet syftar jag nog på “majoriteten av svenska befolkningen” eller kanske snarare det “politiska etablissemanget sedan 1930/40-talet”.
(Jag kapade din kommentar för att inte riskera att diskussionen här spårar ur.)
Jag förstår inte? Har du rett ut problemet, råder det en brist på bostäder?? Om det inte finns en brist, varför då komma med en lösning?
I ett tidigare inlägg på bloggen pratades det om bostadspriser i förhållande till inkomst. Det skulle vara intressant att se denna analys för storstäderna.
Sen är det frågan om det råder en brist på bostäder i sthlm och om det leder till något problem, t.ex. om arbetsgivare uppger att de har problem att få tag på rätt kompetens…
Det beror lite på vad man menar med brist. På hyresmarknaden råder brist nästan oavsett vad man menar med det eftersom hyrorna är konstlat låga i en stor del av beståndet. Vi har skrivit så mycket om hyresregleringen förut och jag ville inte älta om detta i det här inlägget också. När det gäller bostadsrätter och småhus råder inte brist i ekonomisk mening: priset justeras så att bristen försvinner (t.ex. genom att folk bosätter sig allt längre från centrum). Men i den bostadspolitiska diskussionen verkar man mena något annat med “brist”, nämligen att det finns ett specificerat behov (jmf 25 kg äpplen per person) som inte uppnås. I denna mening råder det brist i väldigt stora delar av länet.
Om folk väljer att inte flytta hit pga. att de inte hittar bostäder inom rimlig tid så råder det bostadsbrist..
Som nationalekonom bör man väl inse att “brist” inte betyder: “du kommer dö om du inte får lägenhet i denna stad”. Det handlar väl om vad som är samhällsekonomiskt mest effektivt och gynnsamt? Visst, vi kan sprida ut hela Sveriges befolkning så att alla bor så långt ifrån varandra som möjligt, men det vore väl knappast bra för landet? Man blir rätt trött på all semantik.
Andreas: Jag håller helt med om att den semantiska frågan är ointressant.Men vi måste ändå klarlägga vad vi menar mer begreppen. Just nu skriker politikerna på att det är brist och hoppas att marknadskrafterna ska lösa bristen. Men byggföretagen verkar uppenbarligen inte intresserade av att bygga (se t ex efter 2009 — planprocesser och byggkrångel ökade inte då, utan det var företag som inte tyckte det var lönsamt att bygga). För att hitta lösningarna på bristen måste vi ju förstå vad vi menar, även om det blir en smula semantik.
Det går alltid att genom prismanipulation skapa ett underskott eller överskott på den önskade varan. Vill man ha ett långsiktigt och garanterat underskott på hyresrätter så ska man kopiera den modell Sverige har bestämt sig för. Boende ska vara subventionerat från början till slut. Fram till 1990 så skapade det stora problem då Sverige likt Spanien nu till viss del förbyggde sig. Detta överskott förändrade sammansättningen i boendet med fler och fler ensamhushåll. Det är klart, ska alla som inte är barn bo själva i sina bostäder så kommer ett område med 3 miljoner invånare behöva ungefär 3 miljoner bostäder – antalet barn. Eftersom barnen dessutom då bor hos två föräldrar och ska ha egna rum och allt annat så blir den genomsnittliga bostadsytan mycket stor.
Att vi har skeva referenspunkter i den svenska politiska debatten är välkänt för de insatta och okänt för de oinsatta. När människor har extraordinära år som utgångspunkter för sina förväntningar så är det sällan det kommer något realistiskt ur det.
Även i ett samhälle med god tillgång på bostäder är det billigare att bo flera än att bo ensam (åtminstone om boytan är densamma). Om en ökad tillgång på bostäder leder till fler ensamhushåll tyder det alltså på att tillgångsökningen är bra, eftersom den tillgodoser en efterfrågan. Hade folk föredragit, eller varit neutrala, till att bo tillsammans hade ensamhushållen inte ökat.
@Fredrik Andersson Carlö
Eftersom antalet ensamhushåll har ökat så är efterfrågan i realiteten en stor skimär, och ett fiktivt värde. Ungefär som de där 25 åren i bostadskö som behövs för vissa delar av Stockholm. Hade priset varit det rätta hade kön inte existerat eftersom de flesta som står i kö inte hade haft råd med priset. Det är många som tjänar på att det fortsätter vara en myt av att det är svårt att hitta bostad i Stockholm. Det är svårt eftersom vi har politiska spelregler som säger att det ska vara svårt. Statsbudget, landstinget och inte minst kommunens invånare tjänar på att det fiktivt höga värdet på bostäder kvarstår. På så sätt så begränsar man en lång rad faktorer som annars skulle kunna verka negativt för kommunen och regionen. Som det är nu så är det bara de som har råd med jobb som kan köpa sig en bostad snabbt på marknaden. Låter man det förbli på det sättet så är det mycket som inte behöver betalas via den kommunala budgeten.
Kalle: Varför skulle efterfrågan vara en chimär bara för att ensamhushållen har ökat?
I övrigt, har du något stöd för att det skulle vara en myt att det är svårt att få tag på en lägenhet i Stockholm (annat än om man har råd att köpa en) eller att det skulle gynna innevånarna i staden att det råder bostadsbrist?
Gustav, att arbetsgivare har svårt att få tag på den kompetens de behöver är förstås ett problem, men att människor är hemlösa eller trångbodda är väl ändå ett större problem?
Det finns ingen mänsklig rättighet att få leva sitt liv inom SLs pråtrafiknät kring Sveriges huvudstad?
I London eller Oslo är det hur vanligt som helst att (även svenska) ungdomar med jobb bor många tillsammans i en lägenhet med ett rum var. Är det ett “problem” som måste lösas eller är det ett val man gör?
Att arbetsgivare i Stockholm har “svårt att få tag på kompetens” känns ärligt talat som ett högst otrovärdigt påstående. Om kompetensen är svår att få tag på i Stockholm är den rimligtvis så specialiserad och dyr att innehavaren av kompetensen utan större problem kan köpa sig en bostad i Stockholm. För billigare och mer vanliga kompetenser så finns det massvis av folk att gräva ur i kranskommunerna och satellitstäderna.
Gaius: Vem har pratat om mänskliga rättigheter? Men är det inte bättre att människor får det bättre ställt istället för sämre ställt (dvs att vi får mer boyta istället för mindre)?
Vad gäller att bostadsbristen försvårar för arbetsgivare att hitta den arbetskraft de behöver så är Stockholms handelskammare av uppfattningen att det är ett problem: http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/bostadsbristen-sanker-stockholm_5029493.svd. De i sin tur hänvisar till OECD som bland annat har yttrat sig här: http://books.google.se/books?id=dj51Cp8ZEKkC&pg=PP18&lpg=PP18&dq=OECD+bostadsbrist+stockholm&source=bl&ots=-80DVLcJeL&sig=WZP3w2f5auoIXXEI0NpyQabz65Q&hl=en&sa=X&ei=xZ2CUuWTJYWF4ATLuoGABg&redir_esc=y#v=onepage&q=OECD%20bostadsbrist%20stockholm&f=false
Stockholms handelskammare är knappast någon sanningssägare i den här frågan. Jag kan komma på en hel uppsjö med skäl till varför de skulle säga så oavsett om det stämmer eller ej.
Man kan kanske översätta påståendet med “Det är svårt att få tag på viss kompetens till de löner vi vill betala i Stockholm eftersom det kostar mycket att flytta till Stockholm”.
Men det är precis så det ska fungera i en storstadsekonomi. Om man inte har råd att rekrytera till sin verksamhet till de kostnader som gäller så får man flytta sin verksamhet till en mer perifer position alternativt lägga ned.
Stockholms handelskammare är en intresseorganisation för näringslivet i Stockholm som finns just nu. Det ligger inte i deras intresse att förorda en utveckling som eventuellt tvingar en del av deras medlemmar att flytta eller lägga ned och är ungefär lika neutralt som när Svenskt Näringsliv uttalar sig om alltför stora löneökningar eller hög kronkurs som skadliga.
Vad gäller bättre vs. sämre ställt så är det givetvis så att allt annat lika så är det givetvis bättre att folk får det bättre. Men när förutsättningen att folk ska bo större och bättre är att andra gör avkall på sin standard och livsutrymme så är det inte lika självklart.
Fredrik.
Bra, låt oss diskutera vad problemet är, det är då vi bättre kan prata om lösningar.
Min uppfattning är dock att brist på kompetens är ett allvarligare problem för samhällsekonomin än trångbodhet…
Gaius:
Vad gäller bostadsbristens konsekvenser för kompetensförsörjningen i Stockholm:
Nu har du bytt ståndpunkt från att hävda att det är osannolikt att arbetsgivare pga bostadsbristen skulle ha svårt att få tag på rätt kompetens till att hävda att arbetsgivare pga bostadsbristen har svårt att få tag på rätt kompetens, men att detta är “så det ska fungera i en storstadsekonomi”.
Därmed diskuterar vi inte samma sak längre, även om jag finner din nya ståndpunkt om möjligt ännu mer besynnerlig. Enkelt exempel: Om person A med kompetensen X bor i en småstad och bara använder 50 procent av sin kompetens, trots att denne hade kunnat använda 100 procent av sin kompetens om denne bodde i en storstad förefaller det, allt annat lika, som att det samhällsekonomiskt bästa vore att A flyttade till Storstaden.
Vad gäller att folk får det bättre genom att trångboddheten minskades:
Varför skulle minskad trångboddhet leda till att andra får det sämre?
Gustav:
Det må så vara, men många av de viktigaste värdena i livet kan inte mätas genom samhällsekonomin. Lycka t.ex. Trångboddhet och hemlöshet har möjligtvis en mindre effekt på samhällsekonomin än bristande kompetensmatchning på arbetsmarknaden (dock kan de mycket väl leda till sagda brist…), men jag tror att de har en betydande betydelse för människors lycka.
Fredrik: Jag har inte bytt ståndpunkt. Det är onödigt att missförstå med avsikt. Jag vidhåller att det inte är något problem att få tag på rätt kompetens i Stockholm – man får helt enkelt betala mer för den. Om ett givet företag inte har råd att betala marknadspriset för den efterfrågade kompetensen så är det inte i sig något som är ett problem för tillväxten eftersom detta företag uppenbarligen inte är tillräckligt produktivt för att attrahera kompetens enligt gällande marknadspris. Således ska detta företag slås ut eller flytta – vilket i sig är till gagn för tillväxten då det frigör resurser till mer produktivt arbete. Min enda poäng är att Stockholms Handelskammares åsikt är en partsinlaga från det existerande näringslivet.
“Enkelt exempel: Om person A med kompetensen X bor i en småstad och bara använder 50 procent av sin kompetens, trots att denne hade kunnat använda 100 procent av sin kompetens om denne bodde i en storstad förefaller det, allt annat lika, som att det samhällsekonomiskt bästa vore att A flyttade till Storstaden.”
Fast nu är ju inte allt annat lika. I en storstad så finns det mängder av trånga sektorer såsom mark, kommunikationer, kommunal service etc. som alla kräver utbyggnad och investeringar om någon flyttar in. Om person A:s produktivitetshöjning inte motsvarar de kostnader som är nödvändiga pga dennes flytt så kan det mycket väl vara samhällsekonomiskt bättre att denne bor kvar i sin småstad.
Det enda problem jag ser med nuvarande situation är att man pga hyresregleringen inte kan få tag på en hyreslägenhet oavsett hur produktiv man är. Detta skrämmer givetvis bort högproduktiva kompetenser som av olika skäl inte vill köpa en bostad. Detta problem kan dock enkelt ändras genom marknadshyror i innerstaden (i ytterstaden spelar det väsentligen ingen roll då de högproduktiva kompetenserna inte kommer bosätta sig där iallafall).
Givetvis drabbar det andras boendemiljöer om man bygger igen existerande grönområden mm. Om dessutom förutsättningen för minskad trångboddhet är subventioner av olika typer (en åsikt som många verkar ha) så drabbar det ju definitivt andra som tvingas betala för andras standardökning.
En skillnad mellan äpplen och bostäder är att det finns många adekvata substitut till äpplen medan det är svårt att hitta substitut till bostäder. På Kvalitetsmässan 20 november kommer Jan Jörnmark och jag att tala om lösningar på de problem vi ser på bostadsmarknaden.
Jo, det stämmer förvisso, men det finns ju en del substitut: bo kvar hemma, bo längre från stan (det finns några kommuner i Stockholms län med väldigt billiga bostäder), flytta till husvagn.
“Bo kvar hemma” är ju ett alternativ som inte riktigt fungerar för nyanlända flyktingar och studenter från utanför orten…
Bo längre från stan kräver ju en fungerande (och någorlunda rimligt prissatt) kollektivtrafik för att kunna kombinera med arbetsliv (och liv i övrigt). Bor du i t.ex. Norrtälje äts en bra bit av dina inbesparade levnadskostnader upp av kostnaden för att ta dig till och från jobbet (för att inte tala om tidsspillan, som ju också har ett värde).
Sen är det ju inte så att det är tillåtet att ställa upp sin husvagn precis var som helst heller (och knappast på attraktiva adresser innanför tullarna).
Därmed inte sagt att jag inte håller med om det du säger.
Nyanlända flyktingar placeras numera i relativt liten grad i Stockholms stad och närliggande kranskommuner (möjligen med undantag för Södertälje). Miljonprogramsområdena är fulla. Att Stockholm med omnejd ändå har Sveriges högsta andel utlandsfödda har till stor del att göra med att nyanlända flyktingar efter ett tag flyttar till Stockholm/hamnar hos släktingar om de får möjligheten.
Vad gäller resekostanderna om man väljer att bosätta sig i Norrtälje så är ju SL-kortets pris detsamma för hela länet – vilket de allra flesta behöver om man inte råkat bosätta sig nära arbetet.
Eeh, det kostar lika mycket att pendla från Norrtälje till, tex Nacka Strand, som det kostar för mig att pendla från Vasastan till Söder. Hur kan det vara dyrt ur Norrtäljebosynpunkt? Snarare borde man differentiera taxan betydligt mer. Jag har ingen lust att subventionera de som bor extremt billigt i Norrtälje, Nynäshamns etc pendlarresor.
@Herr V
Sverige är inte långt ifrån att behöva öppna tältläger för nyanlända. Som det är nu så toppar migrationsverkets pris på 9000 kr / dygn för asylboende. Hur många lediga bostäder tror du det då finns kvar när marginalpriset är så högt upptrissat?
Samma extremt höga kvalité till alla är i varje fall något som garanterar att det kommer att finnas ett strukturellt underskott på tillgång när priserna är subventionerade.
Ja, om man överlåter åt marknaden att fixa biffen. Det är ju därför man inte ska överlåta åt marknaden att göra det. Om stat/kommun tar ansvar för bostadsbyggandet (det som brukar gå under benämningen bostadspolitik) så kan efterfrågan tillgodoses.
Jag tror 9000:-/dygn säger något om standarden. In med dem i gymnastiksalar istället. Svenskar bor ju så helt frivilligt under typ fotbollsläger och liknande, trots att de har en vettig bostad hemma.
För övrigt kan man ju bo på “designhotell” för 1500:-/natten. Frågan är varför Migrationsverket inte hyr den sortens lösningar? Eller är det hotellen som inte vill ha den sortens klientel?
@Fredrik Andersson Carlö
Uppenbart är bostadsmarknaden den hårdast reglerade i Sverige. Du verkar ha dålig koll på hur det fungerade när det offentliga överkompenserade inom bostadsbyggande. Det är vad som skedde under 80-talet då alla skulle bygga och renovera samtidigt. Det slutade ungefär som för Spanien. Alla byggde för att expandera men det fanns inga att expandera med. Det är därför Sverige så bra svalde invandringen från fd Jugoslavien. Det fanns bostäder utspridda och de kunde lätt hamna lite var stans i landet. I dagsläget ser det annorlunda ut, det offentliga kompenserar inte med 1-1,5% av BNP i byggande för regleringarnas verkningar. Senast så var det en av grundpelarna till en ekonomisk kollaps. Den andra var avsaknad av konkurrentsaft efter 20 år med inflationspolitik. Läs Assar Lindbecks memoarbok så får du en första initial förklaring till problemen. Subventioner leder i slutändan till skenande kostnader eftersom efterfrågan på bostäder finns där oavsett priset eftersom subventionen justerar det slutgiltiga priset. Efterfrågan kommer därmed ALLTID att vara större än tillgången. Mao, permanent bostadsbrist.
Kalle: Jag förstår inte riktigt vad det är du svarar på. Jag påstod inte att det saknas regleringar på bostadsmarknaden, utan att marknaden, uppenbarligen, inte förmår minska bostadsbristen och samtidigt hålla sig inom de regleringar som finns.
Vad som orsakade 90-talskrisen kan vi ha olika åsikt om (jag skulle säga avreglerade finansmarknader med diverse bubblor till följd), men det här är inte direkt rätt ställe att dra igång en diskussion om den.
@Fredrik Andersson Carlö
Redan när du förklarar krisen på 90-talet med avreglerade finansmarknader så missar du det faktum att 550 000 förlorade sina jobb. Inte var det primärt pga finansmarknaderna utan därför att landet saknade förmåga att betala sin konsumtion med produktion. Tyvärr, din analys är mycket bristfällig.
Greklands situation idag liknar Sveriges. Vad du påstår är att vi hade Irlands situation, svaret är, nej det är inte det minsta i närheten av verkligheten. Men när ideologi styr kartan så fakta inte viktigt.
En naturlig effekt av att skillnaden mellan efterfrågan och utbud ökar kan tänkas vara att antalet personer / bostad ökar. “Trångboddheten” ser ut att ha ökat med knappt 5% sedan bottennoteringen 1990. Man kan se att trångboddheten följer skillnaden mellan utbud- och efterfrågansförändring i figur 1 men att den ökat i mindre utsträckning. Jag inser såklart att det finns många andra faktorer som påverkar dessa två aspekter av boende men har man utrett/försökt sig på att skapa fler incitament (utöver delad hyra) för ökat samboende (av det icke-romantiska slaget) som en taktik för att iallafall på kort sikt minska bostadsbristen? Vill minnas att Sverige (eller Stockholm?) hade flest singelhushåll i världen – känns som det rimmar illa med en bostadsbrist.
Har politiken råd att lägga pengarna på byggande? Vilka ska i så fall betala?
Marknadshyror är det enda riktiga. Dels för att de som sitter på attraktiva hyresrätter då blir de som får finansiera byggandet av de nya hyresrätterna. Hellre det än att skattebetalare som bor i hyresrätt i Torsby ska finansiera billiga hyresrätter i Stockholm.
Sedan så finns det ytterligare substitut. Bo trängre. Bo i en annan stad.
Sedan ytterligare en tanke. Det är många som kritiserat utförsäljningarna av hyresrätter för att man skänker bort värden till de boende som direkt efter ombildning kan sälja till stor vinst, och att man skänker bort det allmänna. Jag håller absolut med om detta.
Men, varför är det då rätt att hyra ut en lägenhet som ägs av det allmänna till underpris? Den som bor där under en längre period kommer ju också att få stora värden tillskänkta om man jämnför med marknadspriset per månad för motsvarande borätt. Varför skulle detta vara mer rättvist?
Fortsättningsvis: Att se hyresreglering som ett sätt för omfördelningspolitik och rätt till boende är så sjukt ineffektivt, och skapar dessutom dolda kostnader. Dolda kostnader är kanske bra för en duckande politiker, men då också dåliga för samhället.
Inför marknadshyror, och vill man sedan hålla boendekostnader nere så får politken ta på sig kostnaderna med hyresbidrag. Det synliggör kostnader!
Dessutom kan då kostnader även hållas nere i och med att hyresbidragen kan riktas, för vad är vitsen med att reglera ner hyran för en miljonär som bor i en hyresrätt?
“vad är vitsen med att reglera ner hyran för en miljonär som bor i en hyresrätt?”
Om den miljonären är politiker, fackpamp eller journalist är väl svaret rätt givet. Och imponerande många av de som bor i de mest subventionerade lägenheterna faller in i någon av de tre kategorierna. Resten är personer med goda kontakter och goda inkomster som röstar blått men i trygg förvissning om att denna deras stora förmån inte kommer att röras. En oheligare allians får man leta efter. Liksom man också får leta efter de vanliga knegare (för att inte tala om invandrare!) som påstås “minska segregationen”.
Finns det mer etniskt segregerade miljöer än de mest attraktiva hyreslägenheterna i Stockholms innerstad?
Källor på det?
Jag håller med om vad ni har att säga om marknadshyror. Marknadshyror skulle framförallt påverka utnyttjandet i det befintliga beståndet och bara påverka nybyggnation indirekt eftersom eftersom det numera i princip är marknadshyror i nyproducerade hyresrätter.
Får intrycket att du menar att marknadshyror på befintligt bestånd är mindre önskvärt då effekten på nybyggnation är indirekt. Tolkar jag dig korrekt då?
Jag håller med om att effekten är indirekt, men jag tror (utan att veta), att det kan vara en betydlig effekt då de skulle vara indirekta effekter genom så många kanaler. Finansieringssidan, efterfrågasidan, samt att politiken skulle tvingas upp på tå.
Därför är grafen bra. Jag har haft problem att få en kvantitativ känsla för hur stor effekten på utnyttjandet skulle vara. Grafen säger att om vi bor lika trångt som 1960 kan vi öka befolkningen med 28%. Med 2.1 miljoner invånare i Stockholms län innebär detta 600,000 människor, eller 300,000 bostäder med dagens trängselgrad.
Självklart kan preferenser, medelstorlek och annat ändrats, men det ger iallafall en känsla av hur mycket utnyttjande kan variera.
@Marcus
Det tydligaste med marknadshyror skulle vara att väldigt många skulle behöva flytta till billigare boende. Det är dyrt att bo i Oslo, men det går relativt snabbt att få tag i en hyreslägenhet om man bara kan betala marknadspriset.
Marcus: Som Robert skriver så lär marknadshyra ha mycket liten effekt på byggandet av hyreshus med låga hyror. Du skriver att de som bor i attraktiva hyresrätter ska finansiera byggandet av nya hyresrätter. Men hur ska det gå till för hyreshus med låga hyror, dvs den sortens hyreshus som det råder störst brist på och som behövs mest? De privata bostadsbolagen är ju inga välgörenhetsorganisationer. Om de avstår från att bygga hyreshus med låg hyra idag kommer de inte att börja bygga dem imorgon, bara för att de gör en bättre vinst på sitt innevarande bestånd. Du kan inte lösa den här ekvationen på annat sätt än genom förändrade spelregler (t.ex. lägre boendestandard och/eller ökad trångboddhet) eller någon form av offentliga eller ideella subventioner.
Vad gäller jämförelsen mellan försäljningen av allmännyttan och hyresregleringen så kan följande sägas:
Allmännyttan och hyresregleringen fyller tillsammans en funktion som segregationsdämpare, vilket ger dem ett kollektivt värde som utförsäljningen saknar. Det kommunen förlorar på underprissättningen av hyran kan alltså sägas tas igen av den vinst som den tillbakahållna segregationen utgör (jämför med hur mycket det skulle kosta om kommunen gick in och subventionerade bostadsrätter för låginkomsttagare i en sådan utsträckning att segregationen backade till nivåer som rådde under 70- och 80-talet).
För övrigt tror jag inte att det framförallt är de boende som gynnas av utförsäljningarna, även om det såklart finns enskilda individer som gjort ohemula vinster. De som framförallt gynnas av att en allt större andel av boendet i Sverige utgörs av “egna hem” (bostadsrätter, villor, osv) är bankerna, som tjänar storkovan på det alltmer belånade svenska folket.
Lite knepigt att argumentera för att en ny politik måste minska segregationen till 1980 när dagens allmännytta uppenbarligen inte gör det.
Om man i stället jämför med dagens situation, hur mycket mer skulle det verkligen kosta om kommunen i stället för att hålla hyror långt under marknadsvärdet hyrde ut några bostadsrätter i varje trappuppgång till låginkomstfamiljer med barn?
När det gäller kommuner som ska tillhandahålla lägenheter under marknadspriser för att minska segregationen bör man konstatera några saker.
1. Det är redan (i stort sett) marknadspriser i praktiken i över 90% av Sveriges kommuner. Hyresregleringen finns kvar, förstås, men det skulle inte påverka prisnivån signifikant om den togs bort.
2. I de kommuner som skulle påverkas av avskaffad hyresreglering är det långt ifrån hela beståndet som skulle påverkas. Ta Stockholm som exempel. Många av de minst attraktiva miljonprogramsområdena skulle inte påverkas särskilt mycket av avskaffad hyresreglering.
3. De områden som skulle påverkas mest, alltså i praktiken Stockholms och kanske Göteborgs innerstad, är redan hur segregerade som helst. Det bor inte många fattiga invandrare i attraktiva hyresrätter på Östermalm!
Om man alltså kräver att kommunerna ska ha några särskilda lägenheter för uthyrning till särskilt pris till en särskild målgrupp löser man ett problem som inte är löst idag. Är det verkligen högsta prioriteringen för bostadspolitiken?
Segregation är ju jättebra. På riktigt. Det är segregationen som gör att det finns en marknad för massa mer eller mindre exklusiva hantverkstjänster (typ bagerier med bröd som kostar 70:-, hemburen kemtvätt etc) i innerstaden. Inte ens i Solna hittar man sådant. Skulle segregationen minska skulle avsättningen för sådana tjänster minska och de skulle försvinna = försämrad livskvalitet för de som uppskattar den sortens vardagsförbättringar.
Vilket förstås ska ställas mot de försämrade livschanser och eventuellt högre kriminalitet segregationen leder till. Det är möjligt att de bubbliga levainlimporna väger lätt i en sådan jämförelse.
Varför är den kontrasten relevant? Om jag ska ta ansvar och betala för – om man ska vara krass – underklassens inte alltid så lyckade reproduktion vill jag också ha makt att påverka och styra över den. Jag tror inte det kommer ske så så länge jag inte kan påverka något tänker jag inte heller ta ansvar eller betala för det.
Per S: Jag har inte argumenterat för att en ny politik måste minska segregationen till 80-talets nivåer (även om det förstås vore en trevlig målsättning, varför ska vi acceptera att dåtiden var bättre än framtiden när det egentligen borde vara tvärtom?). Vad jag har argumenterat för är att subventionering via allmännyttan har (eller hade…) ett värde som subventioneringen via utförsäljningen inte har (hade).
Vidare är det klart att allmännyttan inte kan ha någon positiv effekt på segregationen om allmännyttan bara finns i redan socialt utsatta områden.
Micke: Segregation handlar inte bara (eller ens främst) om etnicitet, utan även om socialgruppstillhörighet och inkomst. Skulle man plocka bort hyresregleringen skulle segregationen med stor sannolikhet tillta (från redan höga nivåer då). Att hyresregleringen mer och mer frångås i praktiken genom att allmännyttan säljs ut i välbärgade områden samtidigt som hyran i nyproducerade hyresrätter sätts utifrån marknadspris gör förstås att den är avsevärt mindre effektiv än den vore om man hade några bostadspolitiska ambitioner att tala om.
Hur som helst, min poäng var mest att ett avskaffande av hyresregleringen inte löser bostadsbristen.
@Fredrik Andersson Carlö
I mina ögon så beskriver du att bostadsbrist är bra för för den minskade segregationens skull.
Att med sådana förutsättningar delta i en diskussion där du vill att andra ska ta dina förslag för att mildra bostadsbrist på allvar är svårt för mig att ta mig till.
Det är bara att titta på utveckling ev bostadsområden med stort utanförskap som gick från ett fåtal 1990 till c:a 100 2010 att den bostadspolitik du förespråkar inte hindrar den politiken segregationen. Det är som att den närmare dessutom cementerar detta faktum.
Kalle: Öh, va?
Tvärtom förespråkar jag politiska åtgärder för att öka byggandet i syfte att minska bostadsbristen.
Du däremot har hävdat att vi inte har någon bostadsbrist i Stockholm, baserat på argumentet att ensamhushålls efterfrågan på bostäder inte räknas…
Det system jag förespråkar är dessutom det system som kontinuerligt minskade trångboddheten och bostadsbristen under decennium efter decennium och därtill höll segregationen nere på förhållandevis låga nivåer, medan det system du förespråkar är det system som misslyckats med att ens hålla bostadsbristen och trångboddheten på tidigare nivåer och därtill har låtit segregationen öka kraftigt.
@Fredrik Andersson Carlö
Förstår du inte vad du förespråkar så ska du vara försiktig med att föreslå något. Om vi gör som vi alltid gjort får vi samma resultat som vi alltid fått. Du verkar inte förslå något annat än samma lösningar som en gång låg till grund för dagens situation.
Förvisso bra med klarläggande av vad brist begreppet innebär, men analysen I övrigt är tunn och även en person som Assar Lindbeck förefaller förenkla problematiken in absurdum då han hävdar behovet av att avreglera hyresmarknaden trots att vi haft en avreglerad marknad på äganderätter senast tidigt 90-tal.
Brist kan onekligen definieras prismässigt då man kan tänka sig att människor utan inkomster och möjlighet betala bor i tält i skogen, men nu har vi ett system med försörjningsstöd i olika former (och en situation med tämligen ohämmad invandring) och betalningsförmågan är tämligen jämn, men betalningsförmågan matchar inte ägande av bostad samtidigt som hyresbolagen onekligen går med plus och följaktligen får sina kostnader täckta och går med vinst vilket borde ge incitament till nyproduktion. Frågan är alltså varför nyproduktion inte kommer tillstånd och varför kostnaderna är så höga.
Hur kommer det sig att vi har boverk och universitet och en mängd till namnet ’kompetenta’ analytiker på bostadsområdet och trots det så byggs det inte? Beror det på ’inkompetenta’ politiker?
Produktionskostnaderna består till stor del (ca 60 %) av kommunala och statliga avgifter, av kringkostnader för vägar, anslutningar, kommunikationer och av markkostnader liksom av en monopolliknande situation bland byggbolagen, starka fackföreningar. Möjligheten att bygga bestäms också av kommunikationer och närhet till arbetsplatser och service. Att bygga äganderätter medför att risken flyttas till köparen. Är det så att byggbolagen uppfattar riskerna med byggnation så höga att man begränsar byggnationen och i så fall varför? Är det för att merparten av kostnaderna är politiskt styrda liksom efterfrågan? Är det så att de potentiella hyresgästerna inte enbart bedöms utifrån nuvarande betalningsförmåga utan utifrån potentiella bostadsområdens framtida attraktionskraft?
Nu ser vi Stockholm och regeringen satsa på utbyggnad av kommunikationerna i Stockholms kommun med ca 700 000 invånare och det ska betalas av en del av övriga 2.3 miljoner boende i Stor Stockholm genom trängsel avgifter. Till det kommer utbyggnad av bostäder utanför Stockholms kommun! Löfte? Avtal? Finansiering?
Då jag studerat operationsanalys på relativt elementär nivå och en gång i tiden lärt mig något om nätverksplanering, transportproblemet o.d. så är det lätt att inse att det inte är optimalt att trafiken går till stadscentra på morgonen på ett begränsat antal länkar och ut på kvällen. Kapaciteten är hög åt fel håll! Lokalisering av arbetsplatser, avstånd, kommunikationer styr prisbildningen, inte enbart betalningsförmåga och produktionskostnader. Flödena måste vändas!
En del ’forskare’ diskuterar bandstäder utan att inse att Sydväst Skåne med en miljon invånare redan är en ’bandstad’ dvs en sammanhängande storstadsregion med multipla centra sk. Städer från Ystad i söder till Ängelholm i norr. Åk dit och titta herrar nationalekonomer och planerare!
Bara en fotnot: för några månader sedan läste jag i SvD (?) att det inte ens finns tio ägarlägenheter i Stockholm. Totalt alltså. Den mängden lär inte påverkar bostadsmarknaden alls.
Jag slog samman bostadsrätt och villor, kallade dem äganderätt till skillnad från hyresrätt. Skillnaden i boendeform består i grunden av vem som tar risken. Men tack annars.
Jag tror att efterfrågan är en ganska liten del av problemet. Om man till exempel skulle göra en detaljplan med 7-våningars kvarterstad på hela Bromma flygplats skulle nog nuvarande aktörer snabbt bygga bort en stor del av Stockholms bostadsbrist, även med nuvarande efterfråga, byggkostnader, och boendestandard.
En viktig faktor varför det inte byggs verkar väll helt enkelt vara NIMBYism, regleringar kring påverkan på annan bebyggelse, parkeringar och liknande, samt att det helt enkelt finns ont om mark. Begränsingar i utbudet verkar viktigare som faktor än för höga priser.
För övrigt är det ju ganska stor skillnad i priselasticitet mellan någon stans att bo, och äpplen.
Ett tecken på att efterfrågan kan vara ett problem är att det inte verkar byggas så mycket som politikerna i Stockholm planerar för. Nedgången vid finanskrisen tyder också på att byggföretagen tvekar, vilket de gissningsvis gör för att de är oroliga att de inte kommer kunna sälja bostadsrätterna.
@Martin
Priselasticitet är en komplicerad sak att beräkna på något som har flera år av ledtid från planering till ens byggandet startar, dessutom med alla möjligheter till överklagande. Sverige har en sencyklisk byggindustri. Detta medför att det är först efter ett flertal goda år med bl.a. projektering och annat som byggandet tar fart (om överklagande inte fungerat). Ser byggföretagen då ingen avsättning för sina tilltänkta bostäder så drar de lätt i handbromsen och håller inne med byggandet, och väntar på bättre tider. De vill inte bygga med förluster för att vara snälla. Det är inte många bostäder som är marginalen i den typen av bygge.
En faktor som fördyrar bostadsbyggandet i Stockholm är priset på mark. Det räcker med en flygtur över stockholm för att inse att detta pris skulle kunna sänkas kraftigt om man tillät ökad exploatering av all den obebyggda mark som finns. Att inte detta sker måste bero på att “vi” förutom att vilja ha en hög boendestandard till låg hyra också vill ha orörda grönområden. I alla fall i den kommun där “vi” själva bor. “Vi” vill alltså ha något som är omöjligt utan att inse det och röstar därför på en politik som låtsas göra något åt saken.
Det är ständigt samma problem. Så fort någon grönyta ska bebyggas så klagar de som bor i närområdet (särskilt om dessa bor i bostadsrätt, villa eller någon annan boendeform som kan tänkas sjunka i värde). Det här är en hållning som inte håller i en stad som växer så att det knakar. Visst ska vi ha parker och grönområden, men en tredjedel av Stockholms yta kan inte fortsätta vara vildmark. Någon gång måste stockholmarna växa upp och inse detta (och tills dess kanske man ska försvåra möjligheterna att överklaga byggplaner i tid och otid).
Håller med. Men framförallt bör en stor del av lösningen för Stockholm vara att bygga på höjden. Jag ser ingen anledning att inte standardhöjden på nya hus i Stockholm är ca 40 våningar.
Nej, det vore inte så snyggt i Gamla Stan, men där byggs det å andra sidan ingenting alls av någon höjd, så det spelar ingen roll.
Att bostadsbristen inte byggs bort torde främst bero på att bostadsbolagen idag kan göra större vinster genom den prispress uppåt som den otillfredsställda efterfrågan skapar. Det finns givetvis en gräns för detta här i Sverige också, när skuldsättningen blir så pass omfattande att en avgörande del av lånen betraktas som sub-prime.
Därefter torde det bli dags för (statligt subventionerad) reglerad bostadsmarknad igen för att reda ut eländet så att det åter en gång blir möjligt att tjäna pengar i branschen. Osv.
Hans Lind diskuterar detta på ett bra sätt i SNS Analys nr 10 (http://www.sns.se/sites/default/files/sns_analys_nr_10.pdf) och det ligger säkerligen något i att byggföretagen vill begränsa utbudet. Han drar f.ö. slutsatsen att staten måste spela en aktivare roll, bland annat genom att ge garantier till kommuner och byggföretag.
Bostads och fastighetsbranschen kontrolleras av ett fåtal aktörer. Det är en oligopolmarknad, vilken med dagens avancerade matematiskt statistiska metoder kan fungera som ett monopol – utan att det krävs några särskilda personliga överenskommelser. Det bekräftar Hans Lind när han skriver om reaktionen på New York kraschen att “företagen höll priserna konstanta och hellre lät osålda bostäder stå i avvaktan på bättre tider.”
Det är numera inte gångbart i ekonom-kretsar att kritisera privata monopol/oligopol eller att storföretagen styr marknaden i största allmänhet, utan enbart när storföretaget staten fortsätter driften en längre tid efter att ha tvingats gå in och ta över de kraschade monopolbranscherna. Detta paradigm inom nationalekonomin kommer troligen att avlösas av en ny våg av statskapitalistiskt tänkande. När de privata oligopolen/monopolens misslyckande med att tillfredsställa medborgarnas behov – av till exempel bostäder – åter blivit alltför påtagligt. Detta verkar vara en cyklisk paradigmväxling som går i olika takt i olika branscher. Ett exempel på en extremt långsam cykel är fd. Palmstruchska banken, vilken återprivatiserades “gjordes oberoende” först på 1990-talet. De vanliga bankernas cykel; krasch – statlig restauration – återprivatisering har varit betydligt snabbare.
Och bygg- och bostadsbranschen har gått igenom ett flertal förlopp av liknande typ på lägre nivåer. Passerat genom boende-kooperation. Fackföreningsägda, kommunala bostadsföretag, stiftelser osv.
Sådana försök att kontrollera marknaden utgående från mänskliga behov brukar dock så småningom kringskäras genom lagstiftning. Till förmån för den fria marknadens krav på “ekonomisk effektivitet”.
@Fred Torssander
Du får gärna visa upp vilka dessa bolag är och hur stora deras marknadsandelar är. Fram tills dess, är marknaden extremt defragmenterad och decentraliserad.
Att dominera den svenska byggbranschen idag kräver inte i första hand att man har många byggnadsarbetare anställda. Det råder som bekant både arbetslöshet och fri arbetskraftsimport. Det som krävs är stort kapital i jämförelse med andra i branschen och att verksamheten åtminstone delvis är oberoende av konjunkturer (politiska och ekonomiska) i Sverige.
Men eftersom det är omöjligt att tänka sig att det kan uppstå några oligopol- eller monopolsituationer i denna den bästa av alla världar så kan inte heller sådan dominans tillskrivas någon betydelse.
@Fred
Statliga subventioner var vad som försatte oss i dagens läge. Så tyvärr, mer av den varan kommer inte att ge annat än samma resultat. Vad får dig att tro något annat?
Kalle: Vad sägs om att själv visa att byggmarknaden är extremt defragmenterad och decentraliserad?
För övrigt: Vad är det för läge du pratar om? Du tycker ju inte att bostadssituationen är ett problem…
@Fredrik Andersson Carlö
JM användes i våras som förklaring på varför det byggs så lite i Sverige/Norden. Deras vinst är 20% på omsättningen. Tittade man på siffrorna så hade ett av “de stora” endast 1% marknadsandel på den marknad som de sattes att representera. Jag uppfattar ditt ifrågasättande i sig ter sig mer idealiskt betingat än baserat på kunskap.
Jag vet inte vad som kan tänkas övertyga någon idag verksam svensk nationalekonom om att konkurrensen på marknaden kan tänkas sättas ur spel av annat än statliga ingripanden (eller effekterna av att sådana ingripande förekommit någon gång tidigare). Det är dock knappast någon tvekan om att den svenska byggmarknaden domineras av ett (numera multinationellt) företag. http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Foretagande/Naringslivet/Sveriges-storsta-foretag/
Det är ungefär lika sant att säga att Peab dominerar den svenska byggmarknaden som att säga att Landstingshuset i Stockholm AB dominerar den svenska vårdmarknaden. (D.v.s. fullständigt uppåt väggarna galet.)
För du kan väl inte ha menat Skanska, som ju som synes inte ens är en av de tio största arbetsgivarna? De har förvisso en hög omsättning, men den kommer ju till stor del från export, och det blir ju inte helt korrekt att låta antyda att hög export gör att man dominerar den inhemska marknaden.
Kalle: Du fortsätter med tomma påståenden. Har du något stöd för att byggmarknaden är extremt defragmenterad och decentraliserad, eller är det fria fantasier för din sida?
Läser man följande artikel verkar det snarare som att det omvända är sant (dvs att marknaden styrs av ett fåtal stora företag som kan sätta priser utifrån en oligopolposition):
http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/stora-vinster-bakom-hoga-byggpriser
@Fredrik Andersson Carlö
I realiteten har Sverige 290 monopol, där varje kommun är ett monopolområde. Du har inte direkt inte kunnat påvisa att du vet något om byggmarknaden i stort, om företagen som verkar på den eller vad defragmenterad och decentraliserad innebär.
Det är som att du förväntar dig att du endast med ditt ifrågasättande ska tas på allvar. Tyvärr kravs det från din sida kunskap för att veta när dina ifrågasättande har passerat gränsen för när du i det närmaste visar upp att du inget kan när du fortsätter att ifrågasätta.
@Fred Torssander skriver:
2013-11-13 kl. 11:17
Din länk säger inget om de 290 monopol som finns på kommunsidan. De säger inget om att JMs omsättning är 1% av marknaden i Norden och att de mesta av deras pengar går till underleverantörer som är ungefär desamma som hade byggt huset om det varit NCC eller Skanska som varit huvudentreprenör. Så kvar står det faktum, ditt påstående. Din länk visar i det närmaste på inkompetens från din sida, vad du vill hävda med din fakta saknar relevans för vad din fakta egentligen säger.
Ett tips till framtida inlägg vore Kinas 65 miljoner tomma lägenheter. Siffror som får Spanien att se ut som rena sommarbrisen, hur detta kan påverka Kinas ekonomi i stort, deras BNP samt inflationen.
När en stad växer med 20% om året så är det mycket resurser som går åt till bara expansionen i sig. När den expansionen upphör så måste omallokeringar ske mellan sektorer, men hur effektiva är dessa om det ens går att få ut den typ av statistik från Kina.
Idag släpper Boverket en rapport som i stort sett uteslutande lägger skulden för bostadsbristen och dess ineffektiviteter på hyresregleringen och dess effekter. Föga förvånande för de flesta så är det även så att hyresregleringen heller inte har några som helst desegregerande effekter:
“I den här marknadsrapporten tittar Boverket närmare på vilken inverkan hyressättningssystemet har på hyresmarknadens funktion utifrån samhällsekonomisk välfärdsteori.
De samhällsekonomiska analyserna i denna rapport fokuserar endast på effektivitetseffekterna, men hyressättningssystemet kan också ha fördelningseffekter. Enligt beräkningarna, som presenteras i rapporten, skattas värdet av välfärdsförlusten till cirka 10 miljarder kronor per år. Den helt dominerande delen kommer från ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga beståndet.”
Gaius, du verkar här och tidigare jämför hyresregleringen exakt såsom den ser ut idag med en tänkt ideal marknad. Det är en falsk jämförelse. Det går att hyresreglerna, och mer generellt bostadsreglera, på flera olika sätt.
Det är inte jag som gör jämförelsen. Det är Boverket. Generellt sett har jag inget emot bostadsregleringar som princip. Tvärtom anser jag att det med all sannolihet är nödvändigt.
Däremot har jag extremt mycket emot dagens förljugna system som är dyrt och ineffektivt – inte uppnår några vettiga mål och som enbart lever kvar eftersom det gagnar ett par hundra tusen rika och välmående människor i stockholms innerstad. Samma människor försvarar sedan med näbbar och klor sitt privilegium genom att låtsas som att det skulle drabba fattiga förortsbor om man tog bort deras förmåner.
Ett förslag kanske är att vi behåller bruksvärdessystemet i hela landet utom i Stockholm innanför tullarna… gissa hur ett sådant förslag skulle tas emot av de helyllesvenska politiker, fackpampar och journalister och andra höginkomsttagare som sitter på dagens förmånliga kontrakt?
Gaius du resonerar så svepande att jag enkelt kan motbevisa det du skriver: jag känner en person med låg inkomst som bor i hyreslägenhet i innerstaden med en hyra som hon inte skulle ha råd med regleringarna avskaffades. Brösttoner som “förljugna system”, “inte uppnår några vettiga mål” övertygar inte.
I de olika ekonomiska modellerna lyser hantering av risk med sin frånvaro, de risker som är förknippade med en framtid man inte kan förutsäga. Låt oss tänka oss ett scenario där de stora byggbolagen i början av 90-talet och framåt konstaterar följande:
1) Byggkostnaderna är konstlat höga och stat och kommun står för stora delar genom anslutningskostnader och tillfarter, genom överdrivna markpriser pga brist på kommunikationer och dylikt vilket uppgår till närmre 60 % av totalen. Byggarbetarlönerna är konstlat höga. Bostadsfrågan är för komplex för att politikerna ska kunna acceptera bostadsbrist och måste komma med åtgärder.
2) Överefterfrågan på bostäder drivs av kreditexpansion och har inte motsvarighet i real betalningsförmåga utifrån disponibel inkomst och tillsammans med bostadsbrist driver de priserna uppåt. I hyresbeståndet är betalningsförmågan beroende av inkomstutjämning och bidrag.
3) Stora delar av t.ex Stor Stockholm är underinvesterat gällande infrastruktur vilket driver priser på mark och bostäder.
Vad händer på en marknad om byggbolagen ser att produktions kostnaderna för bostäder på sikt kommer att halveras? samtidigt som efterfrågan kommer att sjunka? Om jag ska investera en miljard i bostäder eller något annat så räknar jag på framtida vinster på investeringen. Räknar jag med 10 % årlig vinst på en miljardinvestering så bygger jag, men räknar jag med en värde förlust och minskning av avkastningen så bygger jag inte. Kommande prisjusteringar sker två vägar: kostnaderna minskar och efterfrågan minskar! Jag kan fortfarande bygga om jag omedelbart kan sälja av fastigheten till hugade bostadsrätts- eller villa köpare, men hyresrätter aktar jag mig för.
Modellen är hypotetisk och har sina brister, men resultatet av att ta med risk medför att vi i toppen av bostadsbrist och en fri prisbildning kan ha underskott på byggnation.
Inte ens miljardärer kan enligt modigs modell förväntas att ta ansvar för den övriga företagsamhetens behov – av personal och bostäder för dessa.
Det som då återstår är vad Friedrich Engels betecknade som den ideale totalkapitalisten – staten.
Problemet för dagen är att miljardärer inte ens är beredda att avstå medel till finansiering av statens verksamet. Och att det är uttryckligen förbjudet att finansiera med hjälp av underbalanserad budget. Även fast det råder deflation i ekonomin.
Det finns ett fint namn bland ekonomer om det faktum att delarna i systemet inte ansvarar för helheten, inte collateral damage, utan något annat vad det nu var…..
“A bubble is an environment in which the market price of an asset has deviated from the underlying asset’s fundamentals to an extent that renders the current market price unstable relative to the underlying asset’s ability to deliver the expected result.”
Read more at http://pragcap.com/are-we-in-a-stock-market-bubble#mp1b99PQosoH77sL.99
Ang. länsstyrelsens diagram med antal boende per bostad.
Avses hyreslägenheter eller allt slags boende, dvs hyreslägenheter, bostadsrätter, villor?
Har väl viss betydelse för tolkningen. Är det bara hyreslägenheter är det onekligen en dramatisk förändring. Från nästan tre personer per lägenhet till drygt två. Helst skulle man vilja ha förändring i hyresboende per kvm.
Varför har det inte varit en dramatisk uppgång i boende per lägenhet efter 1990 när, som du påpekar,
det är glasklart att det alltsedan mitten av 1990-talet byggts lite i förhållande till befolkningstillväxten.
Diagrammet avser alla slags bostäder och diagrammen är konsistenta med varandra. 1990 var befolkningen i länet ca 1,6 miljoner och det fanns ca 800.000 bostäder, d.v.s. 2 personer per bostad. I dagsläget finns det ca 1 miljon bostäder och befolkningen är 2,1 miljoner, d.v.s. ungefärligen 2,1 invånare per bostad.
Robert
Fallet från 1960 återspeglar väl effekten av miljonprogrammet (som inte syns på stapeldiagrammet). Sen har det inte varit så dramatiska förändringar förrän efter 2005. Jag förstår inte hur antalet personer per bostad kunnat stabilisera sig på en nivå av drygt 2 personer om byggandet varit konstant och befolkningsökningen dramatisk.
En hel del sommarbostäder och liknande har under perioden konverterats till helårsbostäder. Denna förändring syns inte som byggande per se men kan ändå under en begränsad tid addera en hel del bostäder.
Tycker ej förslaget om att skapa billigare boende genom ökande av delande hygienutrymmen, för boende skulle vara något direkt eftersträvansvärt. Nej, fy fan, vem är bäst på att idag städa toan hos en kräksjuk. Nationalekonomer eller vem?…..
Det finns massor av studenter som längtar efter bostad i korridor eller delad lägenhet. Varför man inte skulle bygga sådant som uppenbarligen duger (och länge har dugt) åt tiotusentals studenter övergår mitt förstånd. Att lära sig samarbeta kring städning skadar ingen och givetvis heller inte oss nationalekonomer.
Jag tycker att detta blogginlägg helt bortser ifrån landmonopolet och dess effekter på bostadspriser. Se t.ex. följande dokumentär:
http://realestate4ransom.com/
Här är en text om samma problematik och hur skatt på land skulle pressa ner bostadspriser:
http://www.landskatt.se/bostadsbrist.html
Det går även att räkna på hur landskatt skulle kunna ersätta alla andra skatter, samt hur det skulle kunna användas för att finansiera en basinkomst:
https://docs.google.com/spreadsheet/pub?key=0AuudhU6-5QUMdFZtUGtjT3o4a0tfT255T3h1OTJUa3c&gid=1
OBS (väldigt preliminär uträkning, det är ”pågående arbete”, som dock kan ge ett hum om hur systemet fungerar)
“Marknadshyror” bygger till stor del på tanken att bostäder är som äpplen, som fraktas i stora lass och ruttnar om de inte genast konsumeras, för att sedan ersättas med nya lass med färska äpplen. Om några bostäder i Stockholm är subventionerade är det miljonprogrammen, inte innerstaden. Större delen av innerstans bebyggelse har minst ett halvsekel på nacken, ofta är det hus från förra sekelskiftet eller ännu äldre. Hus vars byggkostnader alltså är avbetalda sedan generationer och där hyran alltså inte går till amorteringar av kostnader för uppförandet och iståndhållandet av bostaden utan till amorteringar av lån och spekulationer på en hyresmarknad. Boende i hyresrätt i innerstaden finansierar alltså varje månad genom sin hyra (om hyresvärden är en av de större) senare byggen utanför stadskärnan eller (om hyresvärden är en mindre aktör) hyresvärdens övriga investeringar och skulder. Det är bara att jämföra månadshyran för en hyresrätt med månadskostnaden för motsvarande bostadsrätt så ser man att merparten av hyran går till något helt annat än underhåll av fastigheten.
Att ensamhushållen är många i storstäder hör till storstädernas sociala struktur – det är en trevligare miljö för ensamstående kvinnor att bo i, en bättre miljö för ensamstående män att hitta en partner i, en miljö där det finns högskolor som lockar till sig studenter. Men en ytterligare faktor som ökat andelen ensamhushåll och minskat tillgången på mindre lägenheter för unga är att de ungas föräldrar började skilja sig samtidigt som miljonprogrammet trappades av. När ett par skiljer sig är flyttar en eller båda parter från den gemensamma villan och bosätter sig i det som annars skulle ha blivit barnens första eller andra bostad. Vissa här vill att fler ska dela bostad, men ska man tvinga äkta makar i skilsmässa att göra det?
Mycket av det du säger gäller väl även bostadsrätter och småhus -.- många av dessa är ju gamla och byggkostnaden är för länge sedan avbetald. Ska bostadsrätter och småhus också fördelas efter köordning tycker du?
Förstår inte riktigt jämförelsen. Däremot kan man hävda att det inte är någon skum kapitalförstörelse när hyresrätter omvandlas till bostadsrätter till underpriser – de som hyrt lägenhet i huset har redan betalat för sig genom sin hyra. Och utslaget över en livstid (den tid de flesta nyttjar en lägenhet) betalar de flesta mer i hyra än de hade fått göra om de köpt bostaden. Bolån minskar över tiden, hyror ökar.
För att återkomma till din fråga är nybyggda bostadsrätter ofta dyrare än att flytta in i en gammal förening som har betalat av sina lån. Orättvist?
1. En omvandling till underpriser är förstås inte någon kapitalförstöring. Däremot är det en överföring av offentliga medel till en liten grupp människor, varav ytterst få har betalat en kumulerad överhyra uppgående till den vinst de gör på ombildningen.
2. Att hyresrätter omsätts för sällan är själva grundproblemet här, men att medianomsättningsintervallet skulle uppgå till 80 år (en livstid) eller ens en fjärdedel tvivlar jag starkt på. Själv har jag under knappa fyrtio år inalles bott i över halvdussinet hyresrätter, varav de flesta den andra halvan av mitt liv plus en handfull bostads-/äganderätter.
3. Priser på nybyggda och gamla lägenheter sätts i stort på samma marknad, varför eventuella skillnader lär avspegla köparkollektivets preferenser rätt väl.
Hur menar du att omvandlingen sker till underpriser? Inte bara allmännyttan (som man kanske skulle kunna anklaga för att styras politiskt och ej vinst-maximerande) utan även privata fastighetsägare ombildar till samma priser. Varför skulle en privat fastighetsägare sälja till underpris?
Robert
Jag ser nu i Boverkets rapport att det finns 198 269 (hyres)lägenheter i Stockholms stad. Om 2,15 personer i varje lägenhet i Stockholms län är representativ även för Stockholm stad, skulle 425 tusen stockholmare bo i hyreslägenheter. Det är nästan hälften av Stockholms befolkning på 900 tusen.
På SCBs hemsida kan man få fram att antalet lägenheter i flerbostadshus i Stockholms stad 2012 var 405 452 och antalet småhus 44 116. Totalt 450 tusen bostäder, varav alltså 200 tusen är hyresbostäder.
Är det sannolikt att personer som köper bostadsrätter och småhus för 30-40 tkr/kvm nöjer sig med att hysa endast 2,15 personer däri. Det vore intressant att veta hur många personer per kvm som bor i hyresrätter och hur tätt man bor i bostadsrätter/småhus.
Jag håller med att det vore intressant att veta, men tyvärr har jag inte hittat dessa uppgifter. När det nya lägenhetsregistret blir helt klart kommer vi få klarhet i detta. En hel del annat intressant finns dock på statistikomstockholm.se. Till exempel kan man utläsa hur många det bor per lägenhet i varje församling (http://statistikomstockholm.se/images/stories/a-tabeller/a67.html) samt hur stor andelen hyresrätter är (http://statistikomstockholm.se/images/stories/a-tabeller/a68.html). Det är dock inget glasklart mönster.
Tack för tips. Jag såg just i SvD att en bostadsrätt i Vasastaden i Stockholm gått för nästan 70 tkr per kvadratmeter
Skulle det vara anmärkningsvärt mycket??
Hur tillförlitlig blir den nya statistiken när uthyrning i andra och tredje hand blir vanligare, ofta svart, ofta med inneboende och utan att alla skriver sig i den lägenhet de för tillfället bebor?