För ett par år sedan meddelade Hyresgästföreningen äntligen att man accepterat att det geografiska läget borde få större betydelse för hyresnivån i Stockholmsområdet. En överenskommelse slöts med Fastighetsägarna och lanserades under namnet “Stockholmsmodellen”. Så här skrev Barbro Engman, förbundsordförande för Hyresgästföreningen, och Terje Gunnarsson, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm:
Vi bär ansvar för att arbetet med lägesbaserade hyror inte startat tidigare. Det geografiska läget måste få större effekt vid hyressättningen av allmännyttans lägenheter. Hyran ska spegla hyresgästernas värderingar.
Jag ifrågasatte redan när detta skrevs 2009 hur stor förändring det skulle innebära, men nu står det klart att det förmodligen inte innebär något alls. I förra veckan kom Stockholmshem och Hyresgästföreningen överens om hyreshöjningarna för 2012. Höjningen av hyrorna blir 2,48 procent i alla Stockholmhems lägenheter, oavsett om de ligger i ett charmigt 1800-tals hus på centrala Södermalm eller längs E18 i Rinkeby.
I ett pressmeddelande kommenterar Terje Gunnarsson Stockholmshems förhandlingsbud om differentierade hyreshöjningar:
Stockholmshem har inte kunnat motivera varför de behöver mer betalt i innerstan, det enda skäl de har anfört är att hyresgästerna i innerstan förväntar sig högre hyror och har högre betalningsvilja.
Så sent som i höstas hävdade Terje Gunnarsson att hyrorna ska bygga på “hyresgästernas egna värderingar”, men nu tycker han uppenbarligen inte längre att innerstadsbornas högre värdering av sitt boende är ett giltigt skäl för högre hyror. Man behöver inte vara särskilt konspiratoriskt lagd för att misstänka att Hyresgästföreningens (relativt välbeställda) medlemmar på Södermalm har betydligt mer inflytande inom organisationen än medlemmarna i Rinkeby.
Ekonomistas 
En liten undran ifall någon vet och har åsikter frågan. Hyresgästföreningen är väl mer eller mindre en utväxt av “rörelsen”? Eller?
Och i så fall, varför tolererar borgarna hyresregleringar? Alltså bortsett från argumentet att fri hyressättning är det enklaste och mest rättvisa. Som det nu är, precis som du säger, så bestämmer organisationsgraden på Södermalm att hyror ska regleras.
Så om man kunde ta bort mjölksubventionerna som gick till de “egna” (Centern), varför ska det vara så svårt att ta bort något som subventionerar socialdemokrater?
Jag tror svaret framförallt är att en förändring av systemet har många och högljudda förlorare (inkl många borgerliga politiker och väljare), medan vinsterna av förändringen är mer diffusa och utspridda.
Utöver detta är det inte helt självklart hur man ska ändra systemet. En helt fri hyressättning skulle gynna många fastighetsägare enormt, så något sätt att minska denna skevhet behövs förstås.
Jag tror också att idén om kollektivt förhandlade hyror nog inte är så dum. Det ger trygghet och långsiktighet för hyresgäster och man slipper att lägga en massa tid på individuella förhandlingar. Men det finns förstås problem, bla att individuella lägenheter blir felprissatta. Det största problemet är dock att som nu Hyresgästföreningen helt och hållet fokuserar på att gynna nuvarande hyresgäster och då särskilt en gynnad grupp bland dessa.
Att borgarna sitter med soppslevar också borde jag ju ha gissat.
Jag har själv med min fru hyrt och sedan ägt en lägenhet i England (där alla lägenheter är ägarlägenheter, så avgiften till “bostads-föreningen” ligger på ungefär 5000 kr per år, inte per månad).
Hyrorna i England är helt fria och det är inte mer dramatiskt än att man tittar efter vad folk ska ha och jämför, inte värre än att köpa eller leasa en bil.
Sedan är ett avtal skyddat i lag, och mer skydd verkar ingen tycka att man behöver. För mig är det hela ett icke-problem att avreglera av “trygghetsskäl”.
Någon skulle givetsvis tjäna grova pengar om alla avtal sades upp och sedan omförhandlades. Flyttgubbarna t ex om hälften av dem som bor i Stockholms innerstad skulle byta plats samma år.
Några andra torde också förlora stora summor gissar jag, de som bor i centrala Stockholm och de som äger hyresfastigheter i förorten.
Så kanske en övergångslösning där hyrorna får höjas (eller sänkas) med max 10% per år i fem år och sedan helt fritt?
Jag förstår inte riktigt varför hyresgästerna i Rinkeby skulle bry sig om hyrorna på Södermalm om inte en höjning av dessa skulle innebära lägre hyror för dem själva. Det är väl inte så troligt att detta skulle ske bara för att hyrorna höjdes på Södermalm?
Sedan är väl en av huvudpoängen med den här modellen att inkomst inte ska styra var man bor? Nu kanske inte det här systemet inte uppnår detta ändå, vad vet jag, men högre hyror lär vara en garanti för att det inte sker.
Dessutom vet jag att exempelvis Svenska bostäder tar ut mer i hyra för en studentetta än vissa privata hyresvärdar på Södermalm för en tvårummare. Så det är redan så att hyreslägenheter per automatik är billiga i innerstaden.
Den väsentliga frågan är väl också om lägeshyror skulle ge ett högre utbud av bostäder i dessa områden. Tillåt mig tvivla på att det skulle ha någon avgörande skillnad med tanke på hur många bostäder som skulle behöva byggas för att det skulle kunna dämpa efterfrågan.
Snabba svar:
1) Vad jag förstår var Stockholmshems förhandlingsbud i det aktuella fallet lägre hyreshöjningar i ytterstaden och högre i innerstaden.
2) Jag håller med om att det är ett lovvärt syfte att inkomst inte ska avgöra vad man bor. Detta uppnås dock bara i begränsad omfattning med nuvarande reglering. Detta måste också vägas mot kostnaderna av nuvarande system.
3) Hyrorna i nyproduktion ligger vad jag förstått ganska nära nivån för vad motsvarande bostadsrätt skulle kosta.
4) Det är svårt att sia om hur stor effekten på utbudet skulle bli. Men pris och bostadsyta hänger ihop. Om innerstadsborna behövde betala 50% mer i hyra per kvadratmeter tror jag nog man skulle välja att bo mindre. Om du till exempel skulle erbjuda mig en billig hyresetta med en hyra motsvarande 2 hotellnätter per månad så skulle jag tacka ja direkt och använda den som övernattningslägenhet till anhöriga på besök — vilket förstås vore ett föga effektivt utnyttjande av befintligt bostadsbestånd.
Robert,
Tack för Dina välinformerade kommentarer. Du skriver att vinnarna på en partiell övergång mot marknadshyror är mer diffusa än förlorarna. Är det inte så att nuvarande system gör att det är dramatisk dyrare att bo i en hyresrätt i t.ex. Kiruna (eller annan avfolkningsort) än det skulle vara med ett partiellt marknadshyressystem? Vi får naturligtvis bortse ifrån att ineffektiva allmännyttiga fastighetsbolag får problem. Kan det inte också vara så att dessa hyresgäster har under årtionden betalat betydligt högre hyra än de hade behövt. Och att vårt nuvarande system minskat konkurrenskraften hos dessa icke attraktiva delar av land. Två intressanta frågor (som hänger ihop):
1. Går det (har någon) beräknat hur mycket “överhyra” som hyresgäster i icke-attraktiva delar av landet har betalat under t.ex. de senaste 50 åren?
2. Varför diskuteras detta inte mer? Och varför bara diskutera Stockholm med förorter? Bruksvärdehyressystemet gäller hela landet.
Jag har diskuterat detta med ett socialdemokratiskt stadsråd som håller med i princip men menar att det inte är politiskt möjligt om inte punkt 1. är klarlagd.
Hälsningar
Johan
Johan
Snabbt svar: Bruksvärdessystemet begränsar bara hyrorna uppåt. Nedåt finns ingen gräns. Obs. Bruksvärdessystemet lägger inga hinder i vägen för låga hyror i Kiruna. Hyrorna i mindre samhällen är redan idag långt lägre än de i t ex Stockholm. Det enda som hindrar att botten går ur hyressättningen i avfolkningsområden är att kommunen ofta sitter i en monopolsituation som uthyrare, och därför hellre väljer att riva hus för att fylla tomma lägenheter, än att sänka hyrorna.
Tack för snabbt svar. Jag trodde att det var ungefär samma hyror i hela landet vilket hade varit en tragedi för de som åratal betalat för mycket. Då blev jag mycket lugnare.
Det finns många skäl till att hyresgäster i Rinkeby skulle bry sig om relativhyror. Låt mig lista några närliggande exempel:
1. Hyresgästföreningen brukar bry sig mycket om den relativa kostnadsutvecklingen för hyresgäster och bostadsägare.
2. Husägare är sällan indifferenta till vad grannar köper och säljer sina hus för.
3. Ytterst få löntagare – från kollektivförhandlare till vd – struntar i vad andra grupper får för löneökningar.
En friare hyressättning, där lägenheter i innerstaden blev dyrare och lägenheter i förorter blev billigare, skulle vara mer “rättvist” om man enbart ser på dagens hyresgäster.
På sikt skulle dock en sådan hyressättning medföra en ökad segregation, med rika människor i innerstaden och fattiga i förorterna. Så är det redan med bostadsrätterna; få normala löntagare har råd att köpa en bostadsrätt i centrala Stockholm. Hyresrätterna bidrar till att minska segregringen något.
Om detta (som jag tycker är bra) är värt kostnaderna för systemet är en annan fråga.
Frågan man kan ställa sig är i vilken utsträckning hyresregleringen minskar segregeringen. Det är inga fattiga invandrare som får hyresrätter i Stockholms innerstad, snarare handlar det om ha goda kontakter, att lämna bostadsrätt , villa eller annan hyresrätt i inbyte, eller att betala svarta pengar.
Om alla byggnormer togs bort, annat än dem som gäller brandsäkerhet, skulle man kunna tänka sig en annan dynamik:
Att det visst skulle få plats med låginkomsttagare i innerstäderna, men de skulle bo i mindre lägenheter.
Tog man bort byggnormerna skulle man kanske kunna bygga vackra hus också, något man verkar ha slutat med i Sverige definitivt 1930.
1) Ok, det låter då rimligt.
3) I det här fallet var det inte frågan om nyproduktion direkt, kanske en definitionsfråga, men min poäng var ändå bara att som hyresgäst känner man inte alltid igen sig i den diskussion om bostadsmarknaden som förs offentligt.
4) Det har jag inga invändningar mot, men frågan är ju om det förändrar bostadsmarknaden på ett avgörande sätt. Jag har personligen lite svårt att se en markant ökning i storleksordningen att utbudet skulle matcha efterfrågan. Då kan man ju ha i åtanke att utbudet av hyresrätter redan har minskat (?) i innerstaden till följd av ombildningar de senaste åren.
(Sedan är jag lite undrande om du verkligen kan ta ytterligare ett hyreskontrakt utan att själv vara skriven i lägenheten? Det är ofta ett formellt krav från hyresvärdens sida.)
Problemet är ju, som Robert påpekar, att förlorarna på en förändring skulle bry sig mer än de som har att vinna på en förändring. Med höjda hyror i innerstaden blir det garanterat några sympatiska människor som tvingas lämna sina lägenheter i attraktiva lägen, inte direkt den typ av reportage en ansvarig politiker vill se i tv eller kvällstidningar.
Det sägs att Tage Erlander hade planer på att avskaffa hyresregleringen. Se tex denna länk:
http://cdml.positionett.se/politiken/FMPro?-db=artiklaroff.fp5&-format=instick/artikelUtskrift5.htm&-error=instick/artikelUtskrift5.htm&-lay=alla&-lop=AND&-op=eq&ID=214910&-token.0=666656&-token.5=forskningen&-token.7=&-token.8=130.238.128.0&-token.9=O0fxO0uvw78eo5fs8QZ2&-find=
(Om länken inte fungerar, testa att googla “Ledare: Bostadsmarknaden är inte bortom räddning!”.)
Sen tycker jag inte att man ska använda “hyresgästerna” som synonym för Hyresgästföreningen. Endast en mindre andel av Sveriges hyresgäster är medlemmar i Hyresgästföreningen.
Tack för länken. Intressant.
Ja, det hängde verkligen på håret 1966 då en proposition skrevs men snabbt drogs tillbaka. Här är länken till Assar Lindbecks artikel där han beskriver detta något utförligare, se s. 17-18. http://www2.ne.su.se/ed/pdf/38-5-al.pdf.
Så det är Bertil Ohlins tjurskallighet vi har att tacka för dagens situation…
Att välja namn på lobbyistorganisationer som kan förväxlas med den grupp man säger sig företräda är klassiskt. Den bästa skatten vi hade i Sverige avskaffades ju på enträgen uppmaning av människor som påstod sig företräda villaägare och skattebetalare, även om det uppenbart var Äppelviken snarare än Bengtsfors man jobbade för.
Det är ju faktiskt en klassisk insider-outsider analys här. De befintliga hyresgästerna har extremt mycket att förlora, och dessutom är de ofta makthavare (politiker eller journalister). Så vem kommer driva igenom fråga? Alla de 18-åriga studenter som aldrig kommer hitta en lägenhet innanför tullarna om de inte belånar sig till 10 x av sin framtida årsinkomst …
Oj vilket prisfall det hade blivit om hyrorna marknadsanpassades! Det hade nog blivit en “balance sheet recessions”
Tror du att priserna skulle falla så mycket? En liten tvåa på Södermalm får man väl för en månadskostnad på 8 000-9 000? Skulle marknadshyran vara mycket lägre?
Borde inte överlåtbarhet av kontrakten lösa problemet?
I min syn är ett hyresreglerat kontrakt en option som ger en rätt men inte skyldighet att hyra en bostad till ett förspecifierat pris.
Då detta pris över tiden hamnat långt under marknadspriset har optionen idag ett högt värde. Då man är förbjuden att överlåta detta värde, kan man enbart realisera det genom eget boende, som blir ineffektivt stort, eller genom konvertering till bostadsrätt.
Att denna typ av organisering inte är perfekt är väl tydligt, men med framställningen ovan är den stora frågan vem som ska få optionsvärdet. Ett avskaffande av regleringen innebär att optionerna unilateralt sägs upp. Det är inte helt rimligt med tanke på att många fastighetsvärdar köpt sina tillgångar till priser som reflekterade optionerna på skuldsidan. Samtidigt har folk planerat sina livsbesparingar på ett sådant sätt som tagit optionerna på tillgångssidan i beaktande. Staten går in ex post i många människors ekonomiska planer om man avskaffar regleringen.
Så om problemet är överlåtbarheten, skulle inte en first-order bra politik bara vara att låta folk sälja sina hyresreglerade kontrakt?
Jag tror du har rätt och detta skulle nog också t.o.m. kunna vara politiskt möjligt att genomföra.
Visst är det politiskt möjligt. Att ge befintliga hyresgäster en grotesk windfall är ju i princip vad man gjort med omvandlingarna i Stockholm de senaste femton åren.
Det var ett bra förslag HM. Trots det tycker jag nog ändå att hyresvärdarna borde få någon kompensation. Det känns som ett trubbigt system att fortsätta med godtyckliga hyreregleringar och låta potentiella hyresgäster betala stora klumpsummor för att få flytta in. Kan man inte rigga upp en auktion där hyresvärdar får buda på sina egna optioner att sätta vilken hyra de vill? Eller de kanske tillochmed kan få lägga bud på andras?
En oerhört tråkig effekt av det nuvarande systemet är alla dessa lägenheter som står tomma. Jag har otaliga bekanta som har en “övernattningslägenhet” inne i stan som används 2 ggr per år …
HM, intressant förslag. En fördel med förslaget är förstås att hyreslägenheter som idag står tomma (pga att hyresgästerna inte behöver dem men inte vill släppa kontrakten) skulle hyras ut. Redan idag har vi en svart handel med hyreskontrakt så förslaget skulle bara göra en verksamhet som redan existerar legal.
Men ändå tycker jag att förslaget ter sig helt orimligt och orättvist. Det skulle ju innebära att man delade ut hundratusentals kronor (eller miljoner) till varje hyresgäst i innerstan.
Tidigare innebar ju en hyresrätt att man hade rätt att hyra en lägenhet så länge man levde eller tills man ville flytta nån annanstans, men med förslaget skulle hyresrätten bli permanent. På så sätt skulle hyresvärdens äganderätt begränsas.
Effekten skulle vara lik den om alla hyresrätter i Stockholms innerstad i ett slag förvandlades till bostadsrätter, med den skillnaden att det kanske blev svårare att belåna sitt hyreskontrakt än det är att är att belåna en bostadsrätt.
Det skulle inte göra det lättare för nyinflyttade att hitta bostad. En hyresrätt med en viss hyra skulle kosta ungefär lika mycket som en bostadsrätt med samma månadsavgift. Skulle förslaget göra att fler hyreshus byggdes? Jo, kanske, om det var tillåtet för hyresvärden att sälja kontrakten på auktion.
Som jag ser det är det fel att hyreskontrakt ska ha ett marknadsvärde, oavsett om det är svart eller vitt. Lösningen är en avreglering. Frågan är bara hur den ska genomföras utan att enskilda drabbas på ett orimligt sätt.
Det enda rimliga förslaget för att bygga fler hyreshus måste väl ändå vara marknadshyra i nybyggen?
Handel med gamla reglerade hyreskontrakt behöver ju inte syfta till ökat byggande, det räcker väl gott med att det hanterar allokeringsproblemet som det stora avståndet mellan dagens reglerade hyra och marknadshyra innebär.
Markus: det är nästan marknadshyror på nyproduktion idag. Där är istället problemet “NIMBY”. Det är alldeles för svårt att få mark att bygga på, och där det byggs byggs det för lite och för lågt för att på ett realistiskt sätt möta behovet.
Det är det andra insider-outsider-problemet med bostadsmarknaden i Stockholm. Tillsammans skapar de en situation som alla förstår är ohållbar, men som ingen verkar ha förmåga och incitament att förändra.
I London delas många stora fastigheter/lägeheter upp till mindre dylika. Så om du har en stor lägenhet kan du dela upp den i mindre sådana på 20, 30, 40 kvm som du hyr ut till olika personer.
Detta påminner mig om ett exempel i Thomas Sowells lärobok i ekonomi, Basic Economics, baserad på en studie av Milton Friedman och George Stigler. I Los Angeles 1906 förstördes 40% av husen i jordbävningen och branden. Men eftersom hyrorna fick öka fritt uppstod ingen bostadsbrist. Folk flyttade till mindre lägenheter, tog inackorderingar. Pga att priserna gick upp, sköt byggandet också upp.
Om jag förstår det hela så är huvudanledningen till att vi har bostadsbrist den att fria hyror skulle
1) göra att några tjänar pengar och att det skulle “sticka i ögonen på folk”. Den svenska avundsjukan till stor del med andra ord.
2) att alla politiker sitter med en soppslev och tjänar pengar på hyresgästernas och skattebetalarnas bekostnad.
Skulle verkligen hyrorna släppas fria skulle detta leda till en “folkstorm”. Denna skulle kanske vara i en vecka på radion och i tre veckor i Aftonbladet. Sedan skulle andra nyheter ta överhanden. Om ett par månader skulle “bostadsbrist” inte finnas med någonstans i nyhetsflödet eller i den politiska debatten.
Kan man kombinera med långsam övergång till marknadshyra på något fiffigt sätt?
Att få sälja sitt hyresreglerade kontrakt innebär ju en betydande förmögenhetsöverföring till vissa hyresgäster, så kunde man inte tänka sig något i stil med att kontraktet visserligen är möjligt att sälja men att varje gång det säljs har hyresvärden rätt till en fast hyreshöjning, jag föreställer mig kanske 25% av den reglerade hyran.
Så hyresgästen får nya möjligheter att realisera sin tillgång, men får inte hela värdet av den nya möjligheten.
Om hyresvärden inte väljer att höja hyran när kontraktet säljs antas därefter värden anse att marknadshyra råder och kontraktet får inte längre överlåtas.
Jo, jag har varit inne på liknande idéer.
Ett problem med att knyta hyran till en hyresgäst är att en hyresvärd skulle ha så mycket att vinna på att övertala sina hyresgäster att flytta. Det skulle vara alltför frestande för värden att försöka få sina hyresgäster att flytta, tex via olika former av trakasserier. Naturligtvis är inte alla värdar beredda till sånt, men för den som har lite pengar över och inte inte är rädd för metoder som eventuellt kan ligga utanför lagens råmärken skulle hyreshus i innerstan vara en attraktiv affär.
Här ett förslag av Assar Lindbeck:
I boken Bostadsbristen förde vi också fram ett ”listigt” förslag att begränsa omfördelningen av inkomster till fastighetsägarna utan att använda skattevapnet. Förslaget gick ut på att en hyresvärd som önskar höja hyran med ett givet belopp skulle vara tvingad att ge ett skuldbevis – en växel kan vi kalla det – till hyresgästen för en del av beloppet. Hyresgästen skulle då kunna besluta att antingen bo kvar och betala en högre hyra med hjälp av växeln, eller flytta till en mindre lägenhet med lägre hyra. I det senare fallet skulle han kunna ta ut mellanskillnaden i kontanter, exempelvis genom att lösa in växeln i en bank. Syftet med detta system skulle vara just att kombinera balans på bostadsmarknaden (och därmed valfrihet och effektivitet i bostadsbeståndet) med en socialt acceptabel inkomstfördelning.
Länk: (Notera att detta inte är den PDF som Robert länkade till)
http://www.ifn.se/BinaryLoader.axd?OwnerID=c2b7a722-f616-44cc-9a1a-da151656fde9&OwnerType=0&PropertyName=File1&FileName=IFN-IUI_1939-2009_kap19.pdf&Attachment=True
Det här skulle göra det möjligt att under en övergångsperiod begränsa fastighetsägarens vinst vid en avreglering, samtidigt som man hanterar de sociala konsekvenserna.
Här kommer en ganska lång kommentar som belyser Hyresgästföreningens ofta motsägelsefulla beteende i debatten om en mer marknadsanpassad hyressättning.
En bakgrund: De senaste 15-20 åren har utan tvivel varit mer gynnsamma för fastighetsägare än för hyresgäster. Medan hyreshusens värde ökade med 102 miljarder i Stockholms innerstad och med 118 miljarder i ytterstaden, fick hyresgästerna svälja en hyreshöjning på 18% mer än övriga konsumentpriser under samma period. Åren innan (1991-1994) höjdes hyrorna med 53% p g a skatteomläggningen. (Se http://www.boendetrygghet.se/Vardestegring1995-2009.pdf). Tittar man på den debatt som samtidigt fördes i massmedia, finner man att Fastighetsföreningen presenterade en hel rad med mer eller mindre pålitliga utredningar till stöd för en marknadsanpassning av hyrorna i “attraktiva” lägen, d v s i områden med bostadsbrist, medan deras motpart, Hyresgästföreningen, huvudsakligen var upptagen med att motarbeta ombildningarna till bostadsrätter. Den 22 juni 2010 fattade riksdagen, efter samarbete med både Fastighetsägareföreningen och Hyresgästföreningen beslut om en ny hyressättningslag. Den nya lagen innebär att kopplingen till driftskostnader plus skälig vinst tas bort och ersätts av jämförelse med de högsta hyrorna i respektive område. Det gör att det nu saknas en fast punkt i hyressättningen varför hyrorna i områden med bostadsbrist kan förväntas saxas upp för att efter en tid närma sig marknadshyror. Bor man i hyresrätt i ett område med bostadsbrist kan man räkna med att tvingas flytta till annat område eller mindre lägenhet om man inte har ekonomiska marginaler att klara stora hyreshöjningar. Boendetryggheten i hyresboende är numera nästan obefintlig, och orsaken är till stor del att Hyresgästföreningen under en lång följd av år lämnat sina medlemmar i stort sett nakna i förhandlingarna med Fastighetsägareföreningen. För att förstå detta måste ta i beaktande att Hyresgästföreningen under en lång tid har haft problem med sjunkande medlemsintäkter (http://www.hemhyra.se/artikel/hyresgastforeningen/tappet-fortsatter-hyresgastforeningen-8144). Till viss del beror medlemstappet på att hyreslägenheter ombildats till bostadsrätter. I hyresgästföreningen har man inte gjort några försök att skapa nya medlemsformer som är lämpade för bostadsrättsboende, utan istället satsat på att ideologiskt motarbeta ombildningarna. Fastighetsföreningen har däremot anpassat sina medlemskap så att de passar även för bostadsrättsföreningar trots att de inte har samma behov av hjälp med hyressättning. Fastighetsföreningen har även länge hävdat att det enda sättet att hejda ombildningarna till bostadsrätter är att höja hyrorna. Hyresgästföreningen har mer eller mindre accepterat detta resonemang vilket i praktiken försatt dem i en position där de anser att de måste verka för höjda hyror för att kunna behålla intäkterna från medlemmarna. Före Terje Gunnarssons övertagande var denna politik ganska etablerad i kansliet, medan de förtroendevalda inte riktigt visste på vilket ben de skulle stå. Terje Gunnarsson har dock, i reala termer, mer konsekvent arbetat för marknadsanpassning av hyrorna, dock med förbehållet att de nya hyrorna varje år ska sättas genom förhandlingar med hyresgästföreningen. Han har då och då gjort ganska tuffa utspel i massmedia, men de som känner till organisationen vet att han inom denna sökt manövrera ut personer som varnat för hur medlemmarnas boendetrygghet på sikt kommer att påverkas av marknadsanpassningen.
Man kan tycka vad man vill om fri eller reglerad hyressättning, men faktum är att de flesta fastigher har köpts i beaktande av att hyrorna var reglerade, och att de flesta som valt hyresboende har gjort detta i tron att hyrorna var hyffsat stabila i relation till övrig prisutveckling. Den marknadsanpassning av hyrorna som nu är igångsatt innebär att staten, utan några krav på ersättning, i praktiken omvandlar ett kapital av boendetrygghet hos hyresgäster i tillväxtområden till ett kapital i reda pengar hos de personer och företag som äger hyresfastigheterna. Denna ensidiga vinna-förlora-omfördelning är väldigt orättvis oavsett om man tror att marknadshyror är bättre eller sämre än reglerade hyror, inte minst med tanke på att även de reglerade hyrorna täcker både kortsiktiga och lånsiktiga kostnader samt en vinst motsvarande cirka halva hyran.
Är det någon av Er debattörer som vill replikera den kommentar jag lämnade den 20 april?
Ja: tl;dr.
Skämt åsido, du får det att låta som om det på något vis är synd om hyresgäster som bor i ett boende som inte är till marknadspris. Jag har svårt att tycka mindre synd om någon annan grupp i samhället, måste jag säga.
Att alla (rimliga) förändringar av systemet innebär en engångsvinst för några hyresvärdar är kanske inte helt välförtjänt för dem, men knappast något större problem i det längre perspektivet. Värre är att Stockholm, och därmed hela Sverige, förlorar konkurrenskraft så länge det inte finns en fungerande hyresmarknad.
Jag vill särskilt kommentera en sak: “de flesta som valt hyresboende har gjort detta i tron att hyrorna var hyffsat stabila i relation till övrig prisutveckling.” Detta är ju uppåt väggarna fel. De flesta som valt hyresrätter har gjort det för att de via kontakter har kunnat skaffa sig ett boende som de inte betalar marknadspris för. Varför det ska anses politiskt lämpligt att fortsätta att stödja denna grupp är för mig en gåta.
Slutligen: diskussionen om segregeringen må vara teoretiskt relevant. I praktiken är den inte alls det. Antalet lågavlönade personer som bor i attraktiva hyresrätter i innerstaden är försumbart få. Antalet journalister, politiker, rörelsemedlemmar och högavlönade tjänstemän är desto fler.
De känslor Du ger uttryck för angående cirka 3 miljoner människor är litet skrämmande för mig. Faktum är att deras reala bostadskostnader har gått upp väsentligt under en lång följd av år och kan förväntas öka kraftigt framöver tack vare en lagstiftning som har gått dem emot. Under samma tid har kostnaderna för ägt boende utvecklats betydligt mer gynnsamt. P g a de omständigheter jag beskrivit ovan är hyresgästerna i stort sett försvarslösa i den utveckling som pågår. Uppgiften om att de utgörs av inflytelserika beslutsfattare och journalister är en myt som många gånger har använts för att bagatellisera hyresgästernas behov av boendetrygghet. De flesta beslutsfattare har för länge sedan sadlat om till ägt boende, vilket oftast ger mycket bättre ekonomi. T ex för bostadsrätter har avgifterna under de senaste tio åren oftast stått stilla eller kunnat sänkas, till följd av riksdagens beslut om sänkningar i fastighetsskatt och slopande av inkomstskatt. Har man ägt boende med lån, så behöver man för den skull inte oroa sig för att bli demoniserad, trots att 30% av lånekostnaden subventioneras med skattemedel. En överslagsberäkning för år 2000 gav en kostnad på cirka 10 miljarder för staten. Idag är räntorna lägre men lånevolymen betydligt högre varför kostnaden för skattebetalarna antagligen är ännu högre. I Sverige har man under nästan ett halvsekel satsat på ett självfinanierat hyresboende med stabila hyror, vilket gjort att en betydligt större andel av boendet är hyrt här, jämfört med länderna omkring oss. Mycket av bostadsbyggandet har tidigare finansierats med de fastighetsskatter som hyresgästerna indirekt betalat in till staten. Men i samband med den statsfinansiella krisen i slutet av 90-talet drog man in de byggsubventioner som finansierades med fastighetsskatten, eftersom intäkterna från skatten behövdes för att stärka statens ekonomi, som då var lika dålig som den är bra idag. Som jag tidigare nämnt, utgör cirka 50% av de reglerade hyrorna avkastning på kapital.
Hyresgästerna har knappast gjort sig förtjänta av den styvmoderliga behandling de får av Dig och många andra debattörer.
Micke. Om hyresgäster valt hyresboende för att de haft kontakter eller ej.
I Stockholm kan jag tänka mig att det är som du skriver. Och i betydligt mindre grad i de övriga expansiva orterna. Men inte i större delen av landet, eller för majoriteten av hyresgästerna.
Statens bostadskreditnämnd ger fortfarande stöd till kommunala bostadsbolag som avvecklar lägenheter i vissa delar av landet. Det krävs nog inte direkt några kontakter för att få tag på en hyresrätt under sådana förhållanden.
Bertil, har du någon källa för att den svenska bostadsmarknaden i större utsträckning än omgivande länder består av hyrda lägenheter? Mitt intryck var att det är tvärtom.
Lg. Uppgiften om att Sverige har fler hyresrätter än andra länder är något som jag har hört sägas. Under de senaste tio åren har andelen hyresrätter antagligen sjunkit eftersom ägt boende varit mer ekonomiskt och gett bättre boendetrygghet. Men enligt följande referenser är andelen bostäder som är hyresrätter: Sverige: 40%, Finland: 30%, Norge: 24%. Danmark har jag inte hittat några siffror för: …(Försökte kommentera flera gånger med referenserna men utan att lyckas. Provar utan)
En statlig utredning (…), sammanfattar privat uthyrning i några länder utanför Sverige med orden: “Förutom i Tyskland anges den privata hyresrätten vara en upplåtelseform
som hushållen nyttjar temporärt.”
LIberaliseringen av hyrorna, som ni efterfrågar, är i praktiken redan genomförd, genom den nya hyressättningslag som klubbades igenom den 22 juni 2010. Den är redan på gång. De kommande och högre hyrorna har under en lång tid redan varit inräknade i de priser till vilka hyrsfastigheter köps och säljs. Problemet är att denna omläggning har skett enligt en ren Vinna-förlora modell som är ovärdig ett civiliserat samhälle eftersom den kraftigt urholkar boendetryggheten hos en stor del av Sveriges befolkning, oavsett om de bor i Rinkeby eller på Södermalm.
Argumentationen ovan att Rinkebyborna skulle vara betjänta hyreshöjningar i centrala Stockholm är minst sagt slarvig. Alla som följer denna blogg borde känna till att liberaliserad priserna stiger på alla ställen där det finns en bristsituation. När man väl har öppnat för denna utveckling kommer den med enkel mekanik att ske även i Rinkeby, eftersom bostadsbristen sträcker sig över nästan hela Stor-Stockholm.
Den urspringliga kommentaren utgår ifrån en besvikelse över att hyrorna i Stockholms innerstad “bara” har ökad med 65% mer än övrig prisutveckling (2,48%/1.5%).
Man verkar ha glömt bort att de kommunala hyrorna inte längre är prisledande.
De flesta hyreslägenheter i innerstaden ägs privat och hyrorna där är ofta betydligt högre än i det kommunala beståndet.
Marknadsanpassningen av hyrorna sker inte bara genom förhandlingar utan även på två andra sätt: Det ena är att kraftigt höja hyran efter att lägenheter blir tomma, det andra att höja hyrorna långt över vad som kan motiveras av kostnader efter stambyten och andra större renoveringar. Hyreshöjningar på 80-100% är inte ovanliga efter endast smärre standarsförbättringar. Denna marknadsanpassning kommer även att drabba de boende i Rinkeby, i samband med långsiktigt underhållsarbete.
Sammanfattningsvis tycker jag ni uppehåller Er vid ett problem som inte längre finns (eftersom en stegvis liberalisering redan är påbörjad), samtidigt som ni “skäller i drevet” på hyresgästerna som har blivit överkörda på ett ovärdigt sätt och nu befinner sig i en utsatt situation efter att ha fått sina rättigheter nedmonterade, samtidigt som deras företrädare vänt dem ryggen. Är det någon av Er som skulle vilja satsa på ett långsiktigt boende på ett ställe där ni inte har någon som helst kontroll över kostnaderna?
Så länge det finns en hyresgästförening som kan förhandla hyror är inte hyrorna liberaliserade som jag vill.
Att en hyresgästförening kan förhandla hyror, istället för att hyresgästen förhandlar med hyresvärden visar att det finns kartellbildning. Antingen hos hyresvärdarna, eller hos hyresgästerna eller hos båda.
bertilfriman, när du skriver en längre text blir den mer läsbar om du delar upp den i stycken. Jag misstänker att många valde att hoppa över din kommentar eftersom de tyckte att den var svårläst.
Jag tror att det inte har varit möjligt att missförstå att det som den här kommentartråden handlar om är inte situationen för Sveriges hyresgäster i allmänhet, utan diskussionen har handlat om vad som gäller för de som hyr till relativt låga hyror i mycket attraktiva lägen, till exempel i Stockholms innerstad.
Du tycker att det är skrämmande när signaturen Micke påstår att det är mest högavlönade som drar nytta av de låga hyrorna i Stockholms innerstad. Men ännu skrämmande är det väl om det finns en sanning i påståendet. Min gissning är att den övervägande andelen av de som skaffat hyresrätt i Stockholms innerstad under de senaste 20 åren har gjort det med hjälp av svarta pengar, kontakter eller bostadsbyten. Det här är förstås svårt att kontrollera, men det skulle förstås gå att undersöka inkomsterna hos de som hyr, och, i de fall det handlar om unga hyresgäster, deras föräldrars inkomster. (Är det nån som känner till om någon undersökt detta?)
När jag köper en vara frågar jag inte efter produktionskostnaden. Om jag väljer mellan två likvärdiga varor och den ena har högre produktionskostnad är jag inte beredd att betala mer för den. Detta gäller för mat, kläder och annat som vi räknar till livets nödtorft. Varför skulle det vara annorlunda med bostäder? Varje krona i minskad tillverkningskostnad för till exempel en mobiltelefon leder till önskad vinst för tillverkaren, därför har tillverkaren allt att vinna på att hålla produktionskostnaden nere. På grund av hyresregleringen finns det inget motsvarande intresse av att hålla produktionskostnaden nere i ett hyreshus. Om en hyresvärd har stora kostnader i samband med en renovering kan han vältra över kostnaden på hyresgästerna. Det verkar till och med som att en hyresvärd ibland har intresse av att genomföra en onödigt dyr renovering.
Det stora tappet för Hyresgästföreningen beror kanske på att det upplevs att föreningen fokuserar för mycket på att försvara låga hyror för bostäder i attraktiva lägen och lägger för lite kraft på annat. För den som hyr i Rinkeby, eller i nån mindre ort eller i dyr nyproduktion har det förstås mindre betydelse vad hyresgäster på Kungsholmen eller Södermalm betalar i hyra.
Jag vill bara förtydliga det jag skrev tidigare. Kapten Haddock och Markus har förstås helt rätt. Frågan gäller marknadspriser för hyresrätter för de hyresrätter som idag inte har sådana priser, inte för alla hyresrätter generellt.
Och hur vet man om det är marknadspriser eller inte? Svaret är förstås, som på alla andra marknader, att det är när utbud och efterfrågan är i balans. Det betyder i praktiken att marknadspriser råder om vakansgraden är låg men det samtidigt är möjligt att få ett förstahandskontrakt på kort varsel.
När Bertil Friman pratar om hur förskräckligt det vore för de 3 miljoner människor som idag bor i hyresrätt om marknadshyror infördes försöker han (avsiktligt?) blanda bort korten. På de flesta orter i landet råder priser som är rimligt nära marknadspriset. På en del orter (ganska många till antalet, men med ganska få hyresgäster?) är hyrorna över marknadspris. Och bara på ett fåtal platser är hyrorna signifikant under marknadspris. Det gäller i extrem utsträckning i Stockholms innerstad, men kanske också i attraktiva områden i t.ex. Göteborg, Malmö, Uppsala och Linköping.
Rent parodiskt blir det när prisutvecklingen på en vara som är extremt kraftigt underprissatt jämförs med annan prisutveckling, som i Bertils 65%-ökning. Bertil, om hyrorna hade stått stilla i ytterstaden och ökat med 0,01% i innerstaden, hade det varit rimligt att utropa att ökningen var oändligt mycket större i innerstaden?
Med nuvarande justeringstakt tar det väl sisådär 100 år innan vi har marknadspriser i innerstaden.
“Kapten Haddock”. Det gäller mycket mer än bara Stockholms innerstad. Vid en marknadsanpassning av hyrorna så höjs dessa i alla områden där det är bostadsbrist. Det är naivt att tro att hyreshöjningarna skulle stanna vid Stockholms innerstad. Däremot är hyresgästerna i innerstaden en tacksam måltavla. De flesta förstår kanske att fastighetsägareföreningen inte bara har samhällets bästa för ögonen när de i den ena “utredningen” efter den andra utmålar innerstadshyresgäster på ett ogynnsamt sätt. Problemet kommer när hyresgästernas egna företrädare gör samma sak (se kommentar 20 april). Då är det inte så konstigt om gemene man blir förvirrade.
Vad jag tyckte var skrämmande med signaturen Mickes kommentar var “Jag har svårt att tycka mindre synd om någon annan grupp i samhället, måste jag säga.”
Kostnaderna i sig styr inte hyrorna. De höjs genom att renoverade hus jämförs med nyproducerade. Trots att vanligt långsiktigt underhåll redan täcks av hyrorna, får hyresgästerna betala detta igen och inte bara en gång utan mångdubbelt. De leder ofta till att bara en bråkdel av hyresgästerna har råd att flytta tillbaka. En stor del av de genomsnittliga hyreshöjningarna sker på detta sätt. På en kurs hos fastighetsägareföreningen försökte man få sina medlemmar att fatta hur mycket de kunde tjäna på detta.
I utredningen http://www.boendetrygghet.se/stambyte/stammen240kB.pdf, framgår hur stambyten kan användas för att höja hyrorna. Ett citat: “En hyreshöjning på 4 000 kr per månad innebär att investeringen är betald redan efter fem till sex år. Därefter är hela höjningen vinst
för fastighetsägaren, en vinst som dessutom räknas upp varje år med den ”normala” hyreshöjningen. Efter 30 år kan fastighetsägarens
investering på 230 000–280 000 kronor för en ren underhållsåtgärd ha kostat hyresgästen 2 500 000 kronor.”
Angående hyresgästföreningen. Din kommentar upplever jag som retorisk eftersom du säger precis tvärtom mot det jag försökt förklara i min kommentar den 20 april. Problemet med hyresgästföreningen är att de själva tror att ombildningarna till bostadsrätter underminerar deras inkomstbas, och bara kan hejdas genom höjda hyror i områden med bostadsbrist. Ett ytterligare lojalitetsproblem är att en väsentlig del av Hyresgästföreningen finansiering erhålls direkt från fastighetsägarna, genom den s k hyressättningsavgiften.
Även om jag är skeptisk till det du säger om hölja hyror är det något som inte skulle kunna ske på en avreglerad marknad där hyresgäster relativt enkelt kan flytta.
Till Lg. Uppgiften om att Sverige har fler hyresrätter än andra länder är något som jag har hört sägas. Under de senaste tio åren har andelen hyresrätter antagligen sjunkit eftersom ägt boende varit mer ekonomiskt och gett bättre boendetrygghet. Men enligt följande referenser är andelen bostäder som är hyresrätter: Sverige: 40%, Finland: 30%, Norge: 24%. Danmark har jag inte hittat några siffror för: http://www.fastighetsagarna.se/BinaryLoader.axd?OwnerID=b5be7ef4-04a4-44a3-b5eb-532d44bc2bf2&OwnerType=0&PropertyName=File1&FileName=norgehistoria.pdf, http://www.stat.fi/til/asas/2010/01/asas_2010_01_2011-10-20_tau_002_sv.html.
En statlig utredning (http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Utredningar/Statens-offentliga-utredningar/Statens-offentliga-utredningar_H0B325/), sammanfattar privat uthyrning i några länder utanför Sverige med orden: “Förutom i Tyskland anges den privata hyresrätten vara en upplåtelseform
som hushållen nyttjar temporärt.”
“Bertilfriman” Ja det stör mig något fruktansvärt att nybyggda små lägenheter utanför stan har 12 000 i hyra. Samtidigt som 40 år i bostadskö ger tillgång till centrala 108 kvadrat för 6000 i månaden (ej Stockholm).
Jag har svårt att tro att den med 40 år i bostadskö har småbarn att fylla rummen med.
Om marknadshyror rådde kanske någon ville byta till sig en nybyggd tvåa, nu har en sådan högre hyra än de flesta äldre treor, det är ineffektivt.
Så jag lovar dig, de som bor nybyggt i ytterområdena bryr sig väldigt mycket om hyrorna i innerstan.
Varje gång någon flyttar startar kötiden om från 0 så personer som skaffar först partner och sedan familj och därför behöver flytta flera gånger inom till exempel en 10 årsperiod blir väldigt missgynnade. Att köpa en bostad är enda alternativet.
Det Du, och även Robert Östling i sin ursprungliga kommentar, ger uttryck för, är en vanligt spridd missuppfattning, nämligen att det finns en intressemotsättning mellan hyresgäster i innerstaden resp i stadens förorter. Det är inte så konstigt, eftersom denna missuppfattning konsekvent har odlats både av Fastighetsägareföreningen och Hyresgästföreningen.
Realiteten är att alla hyresgäster förlorar på den marknadsanpassning som dessa två föreningar gemensamt förespråkar. För en ekonom borde det inte vara så svårt att förstå att en marknadsanpassning innebär höjda hyror i alla områden där det är bostadsbrist. Hyrorna höjs helt enkelt tills de når en sådan nivå att det börjar bli svårt att hitta hyresgäster som vill flytta in eller bo kvar.
När Du nämner siffran 12000 kronor för nybyggda små lägenheter i förorten vet jag inte om siffran avser den “fria” hyra som värden får ta ut vid inflyttningen, eller den som förhandlas fram enligt hyressättningslagen vid ett senare tillfälle. Men om folk idag köar till för att flytta in i dessa lägenheter, så kan Du vara helt säker på att hyresvillkoren kommer att försämras vid en marknadsanpassning.
Det är sant att innerstadshyresgästerna drabbas först och hårdast av en marknadsanpassning, men i sin förlängning kommer den även att tillämpas på lägenheter i förorten, oavsett om de är nybyggda eller inte.
Vad händer om de kommunala bostadsbolagen differentierar sina hyror? De flesta hus i innerstaden är privatägda, medan däremot de flesta hus i förorterna är kommunalägda. För att åstadkomma en pytteliten reducering av hyreshöjningen i förorten, skulle det därför behövas ganska stora hyreshöjningar i innerstaden. Ärlig matematik skulle visa att differentierade hyror på kort sikt ger i stort sett ingenting till de boende i förorten. På lång sikt ger de försämrade hyresvillkor. När marknadsanpassningen väl fått fäste i innerstaden, finns det ingen anledning att tro att den inte även ska komma att tillämpas i förorterna.
Det bör vara en ganska enkel sak för kommunernas ekonomer att räkna ut att värdena i de kommunala bostadsbolagen kan förväntas öka enormt, om och när marknadsanpassningen av hyrorna slår igenom i även i Stockholms ytterområden. Hyresgästerna i hela Storstockholm står då som de stora förlorarna, genom att de inte längre kommer att någon reell boendetrygghet. Alla påståenden om att det här skulle vara bra för hyresgästerna i Stockholms ytterområden (eller vilken annan större svensk stad som helst)
är bara rent nonsens.
Jag håller med om att även en del i ytterstadsområdena skulle få högre hyror med marknadshyror, även om det är lite svårt att förutsäga vilka förändringar det skulle komma att handla om (det beror ju bland annat på hur mycket effektivare nuvarande bostadsbestånd skulle användas med marknadshyror). Däremot har innerstadsborna oerhört mycket mer att förlora på marknadshyror än ytterstadsborna. Hursomhelst skulle en reform behöva kombineras med något som gör att fastighetsägarna inte tjänar storkovan på befintliga hyresgästers bekostnad. Förslaget att tillåta överlåtelse av hyresrätter längre upp i kommentarstråden tyckte jag var intressant!
Inte sant någonstans. De boende i förorten skulle få tillgång till en fungerande hyresmarknad. En STOR fördel jämfört med dagens situation.
Lg. Min referens till differensierade hyror avsåg egentligen de hyror som idag förhandlas fram i de kommunala bostadsbolagen, och som Robert Östling refererade till i det ursprungliga inlägget.
Om man ser differentierade hyror på Ditt sätt, d v s som marknadshyror, är fördelen för de boende i förorten dock ännu mindre: Litet tillspetsat – om Du, eventuellt med familj, idag bebodde 3:a på 80 kvm för 5426 kr/mån* i Rinkeby och tvingades lämna denna p g a höjda hyror, skulle Du då se det som en fördel att på en dags varsel kunna få tag i en etta på 27 kvm med trinettkök och stockholmsdusch för samma hyra, prutat och klart?
*Stockholmshems genomsnittshyra i Rinkeby 2010 var 814 kr/kvm/år enligt deras årsredovisning: http://www.stockholmshem.se/Om-Stockholmshem/Foretagsfakta/Arsredovisning/ (i samma årsredovisning kan du f ö se att deras snitthyra för innerstan är 1200 kr/kvm/år)
Robert. Genom att förorten är så stor och innerstaden så liten, kommer förortsborna antagligen att få bära huvuddelen av förlusten, även om den individuella hyreshöjningen blir mycket högre i innerstaden.
En grov överslagsberäkning: Antal HR innerstaden=75000, Antal HR hela stor-stockholm: 500000. Om marknadsanpassningen gör att hyrorna höjs med 100% i innerstaden och 30% i förorterna, kommer förortsborna att få bära 2/3 av de ökade hyreskostnaderna.
Bertil friman, du är verkligen en frisk fläkt här på kommentarsfältet.
I ytterområdena är hyresmarknaden nära en balans i alla fall. HSB, där jag tyvärr pga arv är medlem, har en del hyresrätter i just Rinkeby. En del av dem går till HSB-medlemmar med bara några månaders kötid medan andra öht inte får några intresseanmälningar och därmed ges till Bostad Stockholm. Det är alltså redan i praktiken marknadshyra i tex Rinkeby eller Hässelby.
http://www.hsb.se/stockholm/vara-hyresfastigheter/fordelade-lagenheter
Man kan säkert komma till samma slutsats om man jämför med månadskostnaden för en bostadsrätt.
Och ja, det är klart jag skulle se det som en fördel att jag åtminstone kunde få tak över huvudet med kort varsel. Oerhört märklig fråga.
Bertil Friman: Bisarr slutsats. Ytterligare en kollektivist här. Spelar väl ingen roll vilken grupp som betalar mest (medelklassen betalar oerhört mycket mer skatt i nominella tal än riksdagsledamöter och börsbolags-VD – trots att de senare har påtagligt högre skattesatser), det är ju effekten på den enskilde som är avgörande.
Lg. Det är inte en bisarr slutsats. Och jag vet inte varför Du kallar mig för kollektivist.
Om 425 000 personer skulle få en genomsnittlig hyreshöjning på 30%, så kommer väldigt många av dessa individer att få en betydligt högre höjning än så. Marknadsanpassningen pågår redan nu och får till följd att människor i förorterna tvingas lämna sina hem. En titt i Svenska bostäders fastighetsinnehav visar att de flesta av deras bostäder i förorten hyrs ut till antingen 800-900 kronor per kvadratmeter eller 1300-1400 kronor per kvadratmeter. I t ex Mariehäll finns det ett hus där hyran är 818 kr/kvm och ett annat med 1483 kronor/kvm. Skillnaden stavas stambyte och är ett av de tre sätt som idag används för att marknadsanpassa hyrorna (se min kommentar den 22 april).
Jag påstår inte att marknadshyror är bättre eller sämre än reglerade hyror.
Bara att: 1. Fastighetsägarna inte har någon som rimlig rätt till de hundratals miljarder i värdeökning som den nya lagstiftningen skapar hos dem, och 2. att denna värdeökning sker till priset av en raserad boendetrygghet för 100 000 tals människor som under decennier gjort rätt för sig och utöver det även bidragit till kapitaluppbyggnaden hos fastighetsägarna.
Bertil: “100 000 tals människor som under decennier gjort rätt för sig”? Tja, det har ju iofs betalat de hyror som politikerna bestämt från tid till annan, men faktum kvarstår: de har inte betalat lika mycket som de skulle ha fått göra om det varit marknadshyror. De har alltså varit stora vinnare på detta system.
Om de nu skulle tvingas att delta i marknaden på samma villkor som alla andra, och därmed upphöra att vara vinnare kan man förstås beskriva dem som förlorare. Men att därmed gå så långt som att tycka att systemet är värt att bevara bara för att det är synd att inte vinnarna fortsätter att vara politiskt gynnade vinnare känns minst sagt märkligt. Men det är klart, skråväsendet och adeln hade också sina försvarare när det begav sig.
Jag är å ena sidan glad att du gått från “3 miljoner” som skulle förlora på detta system till att nu säga “100 000 tals”. Men även det är helt fel och en grov överskattning.
För det första är stora delar av beståndet i rimlig balans. För det andra så finns det massor av människor som idag bor i lägenheter som skulle bli något lite dyrare, men som ändå skulle föredra marknadshyror eftersom deras möjligheter att välja sitt boende skulle öka dramatiskt.
Och som tidigare konstaterats är förstås de stora vinnarna de som idag inte ens kommer in på marknaden för att de har pengar men inte kontakter. Men eftersom de inte är insiders är det tydligt att du struntar högaktningsfullt i dem. Det känns inte så generöst från din sida.
Slutligen: om du mäter bostadsbristen som “antalet människor som står i bostadskö” tror jag att du kommer att bli *mycket* förvånad över hur stor bostadsbristen skulle vara om vi hade marknadshyror. Med det nuvarande systemet är en plats i bostadskön en lottsedel med en liten kostnad och en osannolik men fantastisk uppsida. Inte konstigt att folk står i kö då! Det är ju direkt knasigt att inte göra det. Men det betyder inte att kölängden är ett bra mått på storleken på bristen.
Det är en bisarr slutsats eftersom du jämför nominella tal för grupper som du själv medger är består av väldigt olika många människor. Höjer man skatten för alla som tjänar mellan 20 000 och 1 000 000:-/månad med 1% (knappt märkbart) resp med 50% (extremt märkbart) för de som tjänar över 1 000 000:-/månad kommer gruppen 20 000:- – 1 000 000:- i inkomst “drabbas” mycket hårdare med ditt sätt att räkna än den som ligger över en miljon i inkomst. De allra flesta skulle nog anse detta vara en bisarr (att de som drabbas den enprocentiga höjningen drabbats värst) – och kollektivistisk – slutsats.
För övrigt verkar bostadsmarknaden redan idag i de oattraktiva ytterområdena vara i hyfsad balans (som jag visade i ett tidigare inlägg om kötider till Hässelby resp Rinkeby) = ingen “raserad trygghet”. De som kommer drabbas av sk raserad trygghet under en övergångsperiod är de som bor innanför tullarna, knappast de som det är mest synd om.
Hej,
Erik Elmgren heter jag och jobbar med förhandlingar på Hyresgästföreningens Riksförbund. Tidigare jobbade jag som projektledare för Stockholmsmodellen på Hyresgästföreningen region Stockholm.
Hyresgästföreingen står helt och hållet bakom arbetet med Stockholmsmodellens och dess intentioner. I Stockholmsmodellen är det lägenhetens storlek och standard, fastighetens standard samt bostadsområdet som ligger till grund för hyressättningen, dvs bruksvärdet. Det är vi överens om med Allmännyttan och Fastighetsägarna. Att påstå att vi har svängt i frågan om hur fördelningen av hyrorna i Stockholm ska se ut utifrån förhandlingsuppgörelsen med Stockholmshem saknar helt grund.
Läs mer på hyror.se ´
Mvh Erik
Erik, det låter bra om ni verkligen håller fast vi detta. Men varför skickar ni i så fall ut pressmeddelanden om att ni avfärdat Stockholmshems förhandlingsbud pga av att de vill att hyrorna ska spegla hyresgästernas värdering av sitt boende?
+1 på den repliken 🙂
“Inkomst ska inte styra var man bor”
Jaha. Varför inte? I så fall, varför ska då inkomst styra en massa andra saker, t.ex. vilken bil man kör eller vad man har för kläder, det verkar ju djupt orättvist.
Argumentet som förs fram brukar låta att det motverkar segregation. Men det gör det ju inte. Om man vill stänga ute ungdomar och invandrare från innerstan så är dagens krav på 30 års bostadsköande väldigt effektivt.
en högre hyra är mer effektivt, iaf för de som ej växer upp med en guldsked i munnen.
Har du varit utanför Sverige någon gång? I tex London bor svenska ungdomar över mer eller mindre hela stan trots låga inkomster eftersom de kan balansera läge mot standard. Ofta verkar de föredra läge och eftersom de inte kan betala med hög hyra får de betala med låg standard. Är detta ett problem?
Jag är lite trögtänkt just nu, någon som har möjlighet att reda ut dagens fördelningssituation? Stora värden omfördelas för närvarande till dagens hyresgäster som har hyror kraftigt under marknadspris. Men vem gör förlusterna?
Till viss del förstås fastighetsägare, men bara delvis eftersom en ny fastighetsköpare räknar med den låga avkastningen vid köpet och därmed betalar ett lägre pris och då sker ju ingen omfördelning.
Leif. Övervärdena i Stockholms och andra större städers hyresrätter beror huvudsakligen på nettoinflyttningen till dessa orter. Fastighetsmarknaden fungerar så. Om det finns litet för få bostäder, så skenar priserna, om de är litet för många så sjunker de som en sten. För den enskilde hyresgästen som råkar bo på en inflyttningsort upplevs det inte som en förmån att fler människor flyttar in och konkurrerar om de bostäder som finns. Ekonomin i hyresboende är redan idag usel, hyrans höga andel av inkomsten gör att det är svårt att bygga upp ett sparkapital, vilket i sin tur gör att man blir inlåst i sitt hyresboende, särskilt när kapitaltröskeln till det ägda boendet ökar för varje år.
Som Du själv nämner gör fastighetsägarna inga förluster, eftersom de oftast har köpt sina hus i beaktande av lagstadgad hyresreglering. Istället gör de genom den redan påbörjade marknadsanpassningen nu jättevinster både i form av reella hyreshöjningar och framräknade högre fastighetsvärden.
Förlusten ligger istället hos de som äger fastigheter i utflyttningsorter. Dessa fastigheter och hus kan Du köpa för nästan ingenting. Men de kommer förstås inte bli särskilt mycket lyckligare av att hyrorna i stockholm marknadsprissätts.
I ditt sista stycke verkar du lägga förlusterna hos fastighetsägare i utflyttningsorter. Hur motiverar du detta?
Din sista mening är dock motsägelsefull, menar du att de inte blir lyckligare av marknadspriser i Stockholm samtidigt som det är de som bär bördan av de reglerade hyrorna?
Kanske relevant här. Thomas Sowell diskuterar The Housing Boom and Bust. Ur minnet: I det mycket starkt reglerade Kalifornien och liknande områden sjönk bostadspriserna med 38% efter kraschen 2008.
I Texas, på ställen där det inte finns någon stadsplanering, där du får bygga vad du vill, var du vill, sjönk priserna med endast 3%.
Med en fri marknad skulle volatiliteten sjunka kraftigt, och det måste gälla hyresmarknaden i Sverige också. Så fort priserna går upp börjar man bygga nya hus. Man vet också att nya hus kommer att byggas, redan innan en spade satts i jorden, så förväntningarna om prishöjningar blir mycket mindre.
Det största hindret är mot en fri bostadsmarknad verkar vara det emotionella motståndet mot att någon tjänar pengar. Vad spelar det för roll egentligen? Om det vore lotteri skulle ingen ondgöra sig.
Leif. Vi talar nog om olika saker. Jag talar om att övervärdena i fastigheter i tillväxtområden motsvaras av andra orter där utvecklingen är den motsatta. Du talar om vem som förlorar på hyresregleringen.
För att svara på Din fråga får man nog gå tillbaka till 40-talet då hyresregleringen infördes p g a att massor av människor då tvingades lämna sina hem efter hyreshöjningar orsakade av bostadsbrist. De fastighetsägare som fanns då skulle antagligen ha kunnat göra en större vinst om hyresregleringen inte hade införts.
Eftersom förlust Du söker egentligen är en utebliven vinst (för 50 år sedan), har jag försökt koppla vidare till vilka som tar den verkliga förlusten om man tittar ett steg längre, men då är det ju inte hyresregleringen som är orsaken utan eventuellt en centraliseringspolitik som tvingar allt fler att söka sig till Stockholm och andra större städer.
De heta känslorna mot innerstadens hyresgäster beror till stor del på att Fastighetsägarföreningen använder demagogiska metoder för att vända allmänheten emot dem, vilket på sikt leder till att alla hyresgäster i Stockholm och andra tillväxtorter får betala högre hyror.
T ex publicerar man en rapport som påstår att hyresregleringen gynnar höginkomsttagare eftersom medelinkomsten är högre bland hyresgäster på Östermalm än i Rinkeby. Men de höjda hyrorna på Östermalm kommer inte att gå till de boende i Rinkeby. De kommer givetvis att gå till fastighetsägarna. Eftersom hyresregleringen innebär att hyresgäster i tillväxtområden betalar mindre än de annars skulle göra, och deras fastighetsägare får mindre inkomster än de annars skulle få, så vore det mer relevant att jämföra hyresgäster med fastighetsägare i tillväxtområden. Det är rimligt att anta att en sådan jämförelse skulle visa att en avreglering huvudsakligen gynnar höginkomsttagare och missgynnar låginkomsttagare, vilket alla innerst inne redan vet. Men hyresgästföreningen bara tittar på, medan fastighetsägarna hetsar mot innerstadens hyresgäster, eftersom de tror att de kan rädda sina intäkter genom höjda hyror av skäl som jag beskrev den 20 april.
Bertil,
Jag håller nog med dig, men jag tycker att man också bör påpeka att problemet är icke-linjärt. Det går inte att på något sätt räkna ut vad hyrorna skulle vara om byggandet var fritt, om hyressättningen var fri etc.
Och som du säger, låga hyror på ett ställe motsvaras inte av höga hyror på ett annat. Och dessutom är “fastighetsägarna” ett otal personer. Den som äger ett hus i förorten äger inte också kompenserande hus i centrum av Stockholm, och kan inte göra det, för vi vet inte vad ett “kompenserande” fastighetsinnehav skulle betyda.
Så
– Släpp hyressättningen helt fri, ta bort alla statliga regleringar och lagar på detta område så att framtida regeringar inte ens har möjligheten att gå in och lägga sig i vad de inte kan behärska.
– Gör detta över en 4-5-årstid med övergångsbestämmelser så att de som sitter i en framtida dyr lägenhet inte går i KK.
– Hur man än beter sig så kommer någon att tjäna pengar som några andra kommer att anse är “oförtjänta”. Skit i detta och svälj förtreten.
undertallen. Om fördelarna med marknadshyror är så stora som Du tror, då borde det rimligen finnas utrymme för en “vinna-vinna”-lösning. Fastighetsägarna föredrar, av lätt begripliga skäl en “vi vinner, de förlorar”-lösning. Men för att få accept för en sådan lösning måste de först lura i allmänheten att att de hyresgäster som drabbas är en liten grupp orättvist privilegierade människor, trots att verkligheten är precis den motsatta. Nu har de lyckats. – Inte bra för Sverige, att en stor grupp skötsamma människor blir totalt överkörda, genom vilseledande opinionsbildning.
Inte minst vi skattebetalare i egenskap av ägare till allmännyttan. Med en rimligare hyressättning och utan utförsäljningar hade eleverna i Stockholms skolor kunnat få långt mer stöd än i dag.
Leif G,
de som förlorar på hyresregleringen är förstås (förutom fastighetsägarna) de människor som skulle ha varit intresserade av att hyra en lägenhet till marknadspris. Om hyresregleringen lett till minskat byggande finns ju även hyresgäster till de bostäder som aldrig byggts bland förlorarna. Om hyresregleringen hjälpt till att driva upp priserna på bostadsrätter finns även de som köpt till ett “för högt” pris bland förlorarna. Det ligger väl lite i sakens natur att vinnarna är lättare att identifiera än förlorarna.
undertallen, argumentet att Texas klarade sig bättre än Kalifornien tack vare brist på stadsplanering känns lite egendomligt. En förklaring som jag uppfattar som mer trovärdig är att Texas har mycket hårdare regler vad gäller bostadslån. http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2010/04/03/AR2010040304983.html
Sen låter kopplingen mellan fastighetsbubblor och hård stadsplanering lite tveksam. Först, om utbudet begränsas minskar risken att det långsiktigt överskrider efterfrågan. Sen har vi många exempel på fastighetsbubblor med överdriven nyproduktion, till exempel bubblorna i Spanien, Irland, Nevada, Arizona och Florida.
(Diskussionen om bostadsbubblor i USA är kanska off-topic, men jag tyckte att undertallens kommentar behövde besvaras.)
Jag finner det hela relevant. När man får bygga hur mycket man vill har varje bubbla “läckor” i form av ökad nybyggnad så fort bostadspriserna går upp. I Kalifornien är det i princip byggstopp i stora områden så bubblorna blir mycket större.
Thomas Sowell är faktiskt en av USAs främsta ekonomer. Fast han är förstås en klassisk liberal, så då räknas han kanske inte. Svart är han också…
Economic Facts and Fallacies är i alla fall mycket bra. Inte lika bra som “Knowledge and Decisions” förstås, men det är ju nästan inga böcker.
Från denna artikel:
http://www.nationalreview.com/articles/262112/blacks-and-republicans-thomas-sowell
The black population of San Francisco is less than half of what it was in 1970, and it fell another 19 percent in the past decade.
A few years ago, I had a similar experience in one of the other communities further down the San Francisco peninsula. As I was bicycling down the street, I saw a black man waiting at a bus stop. As I approached him, he said, “You’re the first black man I have seen around here in months!”
“It will be months before you see another one,” I replied, and we both laughed.
Actually, it was no laughing matter. Blacks are being forced out of San Francisco — and out of other communities on the San Francisco peninsula — by high housing prices.
rutger. Tack för Ditt stöd. Avsikten med mina många och långa kommentarer ovan var att för Ekonomistas läsare visa att svartmålningen av hyresgäster, på punkt efter punkt, i själva verket är ett lurendrejeri, och att det bara har ett syfte – att ge en grupp människor och företag en väldigt stora extra inkomster utan att de behöva göra något för det.
Lurendrejeriet kan lätt motbevisas, genom hänvisning till allmänt tillgänglig statistik (se mina kommentarer ovan). I så fall hade istället fastighetsägarna fått stå där med skammen.
Nu är istället hyresgästerna helt blottade för råa och osakliga attacker, eftersom deras förening valt att istället stödja motparten, i förhoppningen att ombildningarna till bostadsrätter ska hejdas.
Att komma på och kalla det stockholmsmodellen för att anse att det är legalt att sätta högre hyror i detta område till skillnad om man bor utanför skall klassas som mindre åtråvärt kan endast komma från någon som inte värdesätter boendet för vad det egentligen är -bo och må bra i-. Att påstå att fet är mindre värt att bo utanför “stockholmsmodellen” kan endast komma från någon som inte värdesätter möjligheterna som finns där som grönområden, renare luft och vill man in till stan så finns det kommunikationer. Man talar om närhet till allt men det är ju relativt för som sagt det finns otroliga områden utanför “stockholmsmodellen” som borde kosta bra mycket. Men nu är det ju att trivas i sin lägenhet som är det viktigaste och deå kan man göra alldeles förträffligt utanför tullarna. Med det synsätt Hyresgästföreningen har på de olika bostadsområdena i Stockholm vyad som är finast” att bo och därmed skall kosta mer är inte någon som borde representera medlemmarna för denne skall ju ta tillvara hyresgästens intresse – en hyra som är vettig, öunderhåll av bostad tvättstuga renhållning och allt övrigt som det borde åligga en hyresvärd. som det är i dag behöver man inte göra mycket av detta och trotts att hyresgästför har meddelats om brister får hv höja hyran år ut och år in (jag vet inte vad msn kallar detta).
Myreshöjn har varit 2009 2,70%, 2010 2,74%, 2011 3,05%, 2013 3,45%, 2013 2,7% (som vi fick med om 15/12 2012) tillsammans på 5 år har hyran gått upp med ca 14,64% och då har man i