Det här är ett gästinlägg av Harry Flam, som är professor i internationell ekonomi vid Institutet för internationell ekonomi, Stockholms universitet.
USA och flera länder i Europa har i finanskrisens och eurokrisens spår upplevt kraftiga prisfall på bostadsmarknaden. I USA föll ett prisindex som mest med 43 procent, på Irland med nästan 50 procent och i Spanien hittills med 30 procent. Detta bidrog till mycket negativa utfall i dessa länder: bankerna led enorma kreditförluster och skar ner sin utlåning, många måste räddas av skattebetalarna, hushållen blev fattigare, och företag och hushåll skar ned sin efterfrågan, med hög arbetslöshet som följd.
I efterhand har man kunnat konstatera att bostadspriserna i dessa länder var högt uppdrivna på grund av förväntningar om stora framtida kapitalvinster. Mot bakgrund av att bostadspriserna i Sverige sedan mitten av 90-talet uppvisar en historiskt kraftig uppgång – priserna på småhus har stigit realt med ca 300 procent – efter att tidigare ha följt konsumentprisindex, kan man fråga sig om även vi har en prisbubbla som riskerar att spricka, med svåra konsekvenser för hushållen, bankerna och samhällsekonomin?
Riksbanken (2011), Sten Hansen (2013) och konsultföretaget Evidens (2013) har kommit till slutsatsen att prisuppgången i Sverige kan förklaras av fundamentala faktorer, som inflyttning till storstäderna, liten nyproduktion, ökad realinkomster och förmögenheter, borttagen förmögenhetsskatt, lägre fastighetsskatt samt mindre av likviditetsbegränsningar på grund av amorteringsfrihet, högre belåningsgrad och minskade räntekostnader relativt disponibel inkomst.
Finns det då inga tecken på en prisbubbla på bostadsmarknaden? Ett första tecken brukar vara att bostäder köps som finansiella investeringar i förväntan om framtida kapitalvinster och inte för eget boende. Sådan spekulation förekom till exempel i USA och Spanien. Man kan omedelbart konstatera att köp av permanenta bostäder för uthyrning hindras av regleringar när det gäller bostadsrätter och sannolikt förekommer i mycket liten utsträckning när det gäller småhus.
Ett andra tecken brukar vara att boendekostnaden per kvm och år i bostadsrätter är högre än i hyresrätter med samma läge och standard – vid fri hyressättning. Bostadsrättsinnehavarna accepterar en högre boendekostnad därför att den uppvägs av framtida kapitalvinster. Utan spekulation bör man vänta sig att boendekostnaden i hyresrätt och bostadsrätt är ungefär densamma.
Fri hyressättning råder inte i beståndet av hyresrätter. Hyrorna i nyproducerade hyresrätter sätts visserligen efter förhandlingar mellan hyresgästföreningen och fastighetsägaren, men de ska täcka produktionskostnaden och en rimlig avkastning på investeringen. Om det råder konkurrens mellan olika fastighetsägare bör hyrorna i nyproduktionen vara lika med de som skulle uppstå på en fri marknad.
För att se hur hyreskostnaden per kvm och år i nyproducerade hyresrätter jämför sig med boendekostnaden per kvadratmeter och år i bostadsrätt väljer jag att jämföra med dels nyproducerade bostadsrätter i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm och dels med beståndet av bostadsrätter i Stockholms innerstad. Om det finns en prisbubbla någonstans borde det vara här. Resultatet syns i tabell 1.
Tabell 1. Kostnad per kvadratmeter och år, kr
|
Hyresrätt N:a Djurgården |
Bostadsrätt N:a Djurgården |
Bostadsrätt innerstaden |
|
2 300 |
2 020 |
2 052 |
Till grund för de beräknade kostnaderna i bostadsrätter ligger följande antaganden: inflationen är 2 procent, räntan är 6 procent (normal reporänta på fyra procent och en marginal på 2 procent till låneräntan), prisökningen på bostaden är lika med inflationen (vilket är ett försiktigt antagande och överensstämmer med utvecklingen före 1996), full belåning (egen insats antas ha en alternativavkastning lika med låneräntan) och full avdragsrätt på 30 procent. Ingångsvärden är följande: ett kvadratmeterpris på 60 000 kr i Norra Djurgårdsstaden och på 66 000 kr i Stockholms innerstad (snitt för september-november 2013 enligt Mäklarstatistik) samt en avgift till föreningen per kvm och år på 700 kr (årsredovisningar) respektive 600 kr (uppgift från mäklare).
Som syns ligger boendekostnaden per kvm lägenhetsyta och år i bostadsrätt snarare under än över hyreskostnaden i nyproduktion med ungefär marknadsmässig hyressättning. Således finns här inget tecken på att priserna på bostadsrätter är uppdrivna av spekulation och förväntningar om framtida kapitalvinster. (Detta stöds också av att snitthyran 2013 för en etta i andra hand i Stockholm var 6 200 kr enligt Dagens Industri. Om snittytan är 30 kvm blir hyran per kvm och år 2 500 kr.)
Ibland hävdas, t.ex. av Riksbanken, att priserna på bostadsrätter kan vara uppdrivna av orealistiska förväntningar om fortsatt låga räntor. Om man gör om beräkningen ovan under antagandena att låneräntan är 2,5 procent – dagens nivå för rörlig ränta – och en inflation på 1 procent – genomsnittet för de fem senaste åren – och antar att boendekostnaden i bostadsrätt ska vara lika med hyreskostnaden i nyproduktion i jämvikt, blir kvadratmeterpriset på bostadsrätter 227 000 kr. En antagande om högre inflation ger ett ännu högre kvadratmeterpris. Hushållen verkar med andra ord inte ha orealistiska förväntningar om fortsatt låga räntor. För andra indikationer på att hushållen inte har för låga bolåneräntor, se Lars E.O. Svenssons inlägg.
Ett tredje tecken på en bostadsprisbubbla i ett visst område är en snabb och kraftig uppgång i markpriset per kvm lägenhetsyta relativt andra områden. Figur 1 visar att prisökningen på mark per kvm bostadsrätt i storstäderna varit mycket stark sedan 1998, priset har femfaldigats realt. Samtidigt har motsvarande pris i övriga landet ungefär tredubblats. Att prisökningen på mark varit större i storstäderna är inte konstigt med hänsyn till den stora inflyttningen dit och det låga byggandet där. Även om den relativa prisuppgången i storstäderna trots detta skulle vara ett tecken på en prisbubbla är fallhöjden till markpriset i övriga landet inte särskilt stor i procent av den totala produktionskostnaden. Det rör sig om ca 13 procent.[1]
Figur 1. Kostnader per kvadratmeter lägenhetsyta i bostadsrätt, kr
Källa: SCB
Sammantaget finns det knappast några tecken på att det skulle finnas en prisbubbla på bostadsmarknaden. Det hindrar dock inte att priserna kan falla, men det skulle i så fall bero på en förändring i fundamentala faktorer, som att risken för arbetslöshet ökar eller börsen dyker.
[1] En annan fråga är förstås varför byggkostnaderna – se figur 1 – har mer än fördubblats sedan 1998. Utvecklingen har varit likartad i övriga nordiska länder. Uppgången beror inte på högre relativlöner och vinster i byggsektorn.
Ekonomistas 
Ok, så ekonomistas syn på bostadsmarknaden är extremt tydlig: Det finns ingen bostadsbubbla.
Men jag tycker fortfarande att det finns en “elefant i rummet” som ingen pratar om. För det första så måste förmodligen slutsatsen dras att fastigheter var kraftigt undervärderade i mitten av 90-talet. Och eventuellt fortfarande kraftigt undervärderade (beräkningen ovan gäller en prisökning som är lika med inflationen, inte runt 7% som den har uppvisat sen 90-talet). För det andra så kan väl någon i alla fall underrätta the economist som vecka efter vecka påstår att Svenska fastighetspriser är kraftigt övervärderade jämfört med hyror: http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569396-our-latest-round-up-shows-many-housing-markets-are-still-dumps-home
För tydlighetens skull så ska det framhållas att Ekonomistas inte har några kollektiva ståndpunkter kring innehållet i olika inlägg.
Det framgår inte vad det är för hyror de jämför med. Om det är de reglerade hyrorna så har du ju redan där svaret på varför bostadsrätter ser dyrare ut. Det indikerar ju inte en bubbla, utan bara otillbörliga subventioner till en gynnad elit.
Om man istället jämför huspriser med lägenhetshyror blir det annorlunda, men min generella bedömning är att det är *mycket* dyrare att bo i lägenhet i Stockholm än i hus i förorten. Och räknar man inte på Stockholm utan resten av landet blir det återigen andra siffror, men inte mycket tyder väl på en bubbla i Borlänge eller Vänersborg?
Någon som har mer data och kan se var täljaren och nämnaren som leder fram till 31 kommer från?
Jag jämför inte med reglerade hyror, utan med hyror i nyproduktion centralt i Stockholm, vilket framgår i inlägget.
Economist jämför med reglerade marknadshyror som i Stockholm ligger på ca 1 200 kr per kvm och år, dvs. ungefär hälften av nivån i nyproduktion.
Tack Harry. Det låter ju faktiskt enormt korkat av dem.
Economists inställning till bubblor påminner en del om polisen som betraktade alla oskyldiga som blivande brottslingar. Antingen har bubblan redan spruckit eller så kommer den att göra det. En sådan syn på marknader kan aldrig motbevisas.
I praktiken är nästan alla förutsägelser om bubblor meningslösa – de som varnat för bubblor har ofta gjort det så länge att priserna inte ens efter en krasch når tillbaka till de nivåer de var på när varningarna började utfärdas. I Sverige har ju Stellan Lundström gjort detta till sitt specialområde. Förr eller senare får han väl rätt, men frågan är hur stor nytta du har av sådan visdom.
“Utan spekulation bör man vänta sig att boendekostnaden i hyresrätt och bostadsrätt är ungefär densamma.”
Stämmer det? Antag att man kan välja mellan att hyra en lägenhet för 10 000 kr/månad eller köpa en identisk lägenhet med en avgift om 5 000 kr/månad. Hur stora räntekostnader bör man, netto efter avdrag ha för att vara indifferent för det valet?
Vid första anblicken, och enligt påståendet ovan, bör räntekostnaderna vara 5 000 kr/månad. Men stämmer det? Om vi antar att inflationen under de kommande många åren är 2% i snitt, och att både hyreskostnaden och bostadsrättens avgift följer inflationen, kommer hyran om ~36 år vara 20 000 kr/månad, avgiften vara 10 000 kr/månad men räntekostnaden fortfarande 5 000 kr/månad.
Det kommer alltså att över tid bli billigare att bo i bostadsrätten, även utan att ta med bostadsrättens pris (som rimligen också kan förväntas följa inflationen på lång sikt).
Det borde alltså vara dyrare att bo i bostadsrätt än i motsvarande hyresrätt, och den skillnaden borde öka ju lägre avgiften är. (Om avgiften är samma som hyran borde skillnaden vara noll och bostadsrätten därför i princip vara gratis.)
Det finns nog väl många variabler för att kunna göra en bra uppskattning. En viktig fördel med hyresrätten är ju den ensidiga flexibiliteten hos hyrestagaren. Det är billigt och lätt att säga upp kontraktet och flytta om man så vill och det är svårt för hyresvärden att höja hyran mer än inflationen. En BR:försäljning tar mer tid och innehavet är alltid ett risk/chanstagande eftersom värdet den enstaka bostadsrätten kanske inte kan förväntas följa inflationen på samma sätt som den förhandlade hyran.
Sen har du rätt i att jämförelsen på bostadskostnader borde göras över en längre period (den förväntade boendetiden och inte på en-månadsbasis (om man nu förväntar sig strikt matematisk rationalitet).
Och slutligen tror jag att bostadrättsköp kontra hyresrätt ytterst sällan fungerar enligt teorierna om en perfekt marknad. Man hittar en lägenhet man gillar till ett pris man (förhoppningsvis) har råd med.
För att säga emot mig själv vore det dock väldigt intressant att titta på ombildningarna till bostadsrätter och varför de som stannade kvar gjorde det. men även där finns det ju andra (mer eller mindre ekonomiska) parametrar att ta hänsyn till.
Man kan komma fram till olika slutsatser om huruvida att hyra bör kosta mer eller mindre än att ha bostadsrätt. För hyresgästen ingår underhåll och en del reparationer, och han eller hon slipper att besvära sig med fastighetens skötsel. Han eller hon slipper också osäkerheten om bostadsrättens värde vid en eventuell försäljning. Bostadsrättsägaren har större frihet att göra som han eller hon vill i lägenheten och med fastigheten.
Det låter som att du anser att en framtung investeringskalkyl är det som ska användas för att den ska anses indifferent här och nu?
Nej, inte en framtung kalkyl, utan en rimlig nuvärdesberäkning. Och en sådan ger vid handen att det bör vara dyrare att bo i bostadsrätt än i hyresrätt.
Sedan första hyran är bestämd följer hyran i fortsättningen troligen inte inflationen, utan höjs i lägre takt. Hyresgästföreningens förhandlare inser att hyresvärdens kostnader till stor del är lånekostnader som ligger fast nominellt, alltså minskar realt över tid.
Länk på att hyran inte skulle följa inflationen? Jag hittade ingenting direkt, men se:
Click to access Hyror-i-Sverige-1975-2009.pdf
Diagrammet på sid 16 ser vid en första anblick ut att indikera högre hyresökningar än inflationen, inte lägre.
En annan länk, med än mindre siffror:http://www.hemhyra.se/riks/vill-hoja-din-hyra-trots-nollinflation
“Hyresgästföreningens långsiktiga mål är att ha en hyresutveckling som understiger inflationen. I realiteten har detta dock bara skett tre gånger de senaste tio åren – och nästa år ser inte ut att bli något undantag.”
Så var finns evidensen för att hyresökningarna långsiktigt understiger inflationen?
“En annan fråga är förstås varför byggkostnaderna – se figur 1 – har mer än fördubblats sedan 1998. Utvecklingen har varit likartad i övriga nordiska länder. Uppgången beror inte på högre relativlöner och vinster i byggsektorn”.
Beror inte det i mycket hög grad på prisutvecklingen på bostadsmarknaden, och i så fall – kommer inte byggkostnaderna att fortsätta att stiga i samma takt som bostadspriserna, vilket i praktiken betyder att bostadspriserna aldrig någonsin kan anses vara övervärderade??
Byggmarknaden verkar ha levt utan produktivitet sedan ett flertal decennium tillbaka. Generellt brukar man säga om 2% produktivitet, med högre inom tillverkningsindustri och lägre inom tjänstesektorn. Det märkliga är att byggindustrin ständigt stått där och stampat utan någon produktivitet alls. Skyddad verkstad, där de kan ta ut full täckning för sina kostnader utan någon typ av kontinuerlig rationalisering som förekommer inom andra sektorer. Det går alltid att bygga exklusivare för att motivera att “priset har gått upp”.
Det är inte utrett varför byggkostnaderna har stigit så mycket. En förklaring kan vara ökad standard. En annan förklaring – som byggarna anför – är nya regler för byggnation som fördyrar.
Tycker man får göra skillnad på bubbla och bubbla. En typ av bubbla är när människor spekulerar i prisuppgångar som sedan blir självuppfyllande. En sådan spekulationsbubbla kanske vi inte har idag. En annan bubbla är att fastighetspriserna är för höga på grund av att bankräntan avviker från jämviktsräntan. Att boendekostnaden för bostadsrätter är lägre än hyreskostnaderna behöver då inte innebära att det inte finns en bubbla om det finns trögheter i prissättningen på bostäder.
Ett exempel: antag att en fastighet genererar hyresintäkter på 100 000 per år in i framtiden. Antag att jämviktsräntan är 10 procent. Värdet på huset blir då 1 miljon kronor. Antag en motsvarande bostadsrätt utan månadskostnader. Vid jämviktspriset 1 miljon och en bankränta på 10 procent blir boendekostnaden 100 000 kr per år.
Antag nu att Riksbanken driver ner bankräntan till 5 procent. Teoretiskt borde då värdet på huset fördubblas till 2 miljoner, när intäktsflödet diskonteras med den nya räntan. Boendekostnaden blir då åter 100 000 kronor per år. Antag emellertid att det finns trögheter som gör att priset på fastigheten bara stiger till 1,5 miljoner kronor. Boendekostnaden blir då 75 000 kronor per år. Boendekostnaden för bostadsrätten är alltså lägre än boendekostnaden för hyresrätten. Kan man då säga att det inte råder någon prisbubbla? Nej, fastighetspriset är 50 procent för högt jämfört med jämviktspriset.
För att veta om det förekommer en bubbla är det med andra ord centralt att veta huruvida bankräntan skiljer sig från jämviktsräntan. Jämviktsräntan är den ränta där bankräntan avspeglar konsumenternas tidspreferenser. Var och en kan själv jämföra hur dagens räntenivåer förhåller sig till de egna tidspreferenserna. När jag rådfrågar mina finner jag att räntorna är för låga. (Som låntagare är det dock givetvis bara att tacka och ta emot).
Se detta inlägg om hushållens boränteförväntningar. Det är svårt att dra slutsatsen att de skulle vara för låga.
Som jag ser det kan konsumenter ha riktiga föreställningar om framtida bankräntor samtidigt som dessa räntor kan ligga under jämviktsräntan. Om jag ser på mig själv tror jag att räntorna kommer att vara fortsatt låga ett bra tag framöver – inte minst p g a den rådande makroekonomiska tankeramen – men jag tycker samtidigt att dessa räntor är för låga i förhållande till mina egna tidspreferenser.
Vad gäller frågan om en bubbla räknar i och för sig Flam med en mer normal reporänta på 4 procent snarare än med dagens låga ränta i sin jämförelse, d v s bostadskostnaderna beräknas utifrån “jämviktsräntan” snarare än utifrån bankräntan, så slutsatsen är väl rimlig att det för tillfället inte finns någon bostadsbubbla.
Per Hortlund. Analysen haltar om du inte samtidigt beaktar inflationen. Vad är inflationen om räntan är 10%? Och vad är inflationen när riksbanken sänker räntan till 5%? Och vad signalerar riksbanken när man sänker räntan. Väldigt stor skillnad på konsekvenserna för prisutvecklingen om Riksbanken sänker räntan om inflationen fortfarande är hög eller om man sänker för att inflationen är på väg ner.
Hur är det med bostadsbubbla utanför storstadsområdena då? Skulle vara intressant med några räkneexempel på småorter, landsbygden osv.
För övrigt är det synd att inte ens en ekonom inte förstår att det är skillnad på femfaldigats och tredubblats, det senare är 60% större men i texten ovan används det förstnämnda som om det vore avsevärt större än det senare begreppet.
Nu ar det ju sa att spraket inte alltid ar sa matematiskt. Tredubbla pa svenska ar det samma som att gangra med tre, inte att ta tva i kubik. sa femfaldiga > tredubbla….
När räntorna stiger och amorteringskrav införs så kommer alltså priserna sjunka.
Räntorna stiger inte av sig själv. Om sjunkande fastighetspriser och en deprimerad ekonomi blir följden av höjda räntor så kommer RB snabbt sänka räntorna igen.
Därmed inte sagt att priserna inte kan sjunka men det är ingen naturlag att räntorna kommer stiga.
Amorteringskrav kommer när/om vi går under 3% i budgetunderskott, infört som krav via EU.
Vi styr inte hela räntenivån inom Sverige heller. Att vi kommer se högre räntor idag i framtiden ser jag som givet. Med tanke på amorteringsnivåerna i Sverige idag så lär vi ligga kvar med hög belåningsgrad den dagen.
Nej, så är det inte.
Tack för ett givande förtydligande.
Ang. de höga byggkostnaderna, så kan jag tipsa om detta inlägg av Fredrik von Platen från i somras.
http://www.byggvarlden.se/hela-bostadsmarknaden-har-gatt-i-baklas-1168/blog.html
Om en sprucken bostadsbubbla orsakar omfattande kreditförluster i banksystemet vet vi att det får stora makroekonomiska konsekvenser. Detta verkar inte vara en risk i Sverige om man får tro en rad inlägg på ekonomistas (som jag finner övertygande).
Men vad är de makroekonomiska konsekvenserna av lägre hushållsförmögenheter till följd av ett (säg 20%) prisfall på bostäder antaget noll kreditförluster?
Mats E: Detta är enligt mig 10.000-kronorsfrågan som det inte finns något precist svar på.
Jag skulle gärna vilja se en analys av prisutvecklingen utanför de heta storstadsområdena. I Ockelbo har t.ex. småhuspriserna stigit med 60 procent de senaste 10 åren, trots att befolkningen där minskat något och markpriserna torde vara nära noll (prins Daniel får ursäkta). Är det en rimlig prisutveckling? Under sådana förhållanden bör vi förvänta oss — om jag förstått saken rätt — att prisutvecklingen för befintliga hus ska följa kostnaden för nyproduktion, men jag har svårt att tro att byggkostnaderna för småhus ska ha ökat med 60 procent under 10 år. Här är SCB:s kommunvisa statistik som även inkluderar nyproducerade hus som sålts: http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/Fastighetspriser-och-lagfarter/Fastighetspriser-och-lagfarter/10957/10964/Kommunstatistik/Medelpriser-for-smahus-2012-per-kommun-med-prisforandringar-under-1-5-10-och-20-ar/.
Ja 60% på 10 år tycker jag låter rimligt? När inkomsterna ökar med säg 3% så ökar väl även pristerna med liknande. 1.03^10 låter som 60%.
Med detta argument borde väl även priset på mjölk ha stigit med 60 procent i Ockelbo?
Du kanske är ironisk, men 1.03^10 blir snarare 34,4 %
Ja på 10 år har säkert mjölken blivit 35% dyrare? Nu hade visserligen huspriserna ökat mer, men dessa drivs av olika saker.
Det kanske var dumt att blanda in mjölk i diskussionen — den blir ju ändå bara sur efter ett tag — poängen jag försökte göra var bara att prisutvecklingen (för given standard/kvalitet och exkl markvärde) bör följa samma takt som kostnaden för nyproduktion av bostäder och inte ha så mycket att göra med vad vi har råd med eller ej. Blir vi dubbelt så rika blir inte mjölkpriset det dubbla om produktionskostnaden är oförändrad. Ett problem med nuvarande pris- och byggnadskostnadsstatistik för bostäder är dock om jag förstår saken rätt att den inte justerar för kvalitet/standard-höjningar.
Mjölkpriset verkar f.ö. ha stigit med 30-40% det senaste decenniet, men på längre sikt har det reala mjölkpriset varit tämligen konstant: http://jordbruketisiffror.wordpress.com/2013/03/03/konsumentpris-for-mjolk-se-utvecklingen-fran-ar-1930-till-ar-2012/.
Mjölk har inga drag av investering över sig. Dessutom sker det säkert produktivitetsförbättringar inom jordbruket, till skillnad från byggindustrin.
Hade mjölk varit en bristvara hade den sannolikt blivit ungefär dubbelt så dyr om inkomsterna fördubblades. Köp land, det tillverkas inte längre.
Har inkomsterna ökat med 3% per år även i Ockelbo?
Just Ockelbo är kanske inte det mest intressanta exemplet. Mer intressant tycker jag är prisutvecklingen i mindre städer såsom Halmstad. Där har vi haft procentuellt sett väldigt stora prisuppgångar, om än i kronor inte lika stora som i Stockholm.
Jag har skrivit en kritik av Harry Flams artikel, finns här http://flutetankar.blogspot.se/2014/01/dagens-antibostadsbubblare.html
Tyvärr vet jag inte hur man gör trackback från blogger – vet någon annan?
@Flute: Du skriver att Flam framför tre argument, och bemöter dem, om jag förstår dig rätt, på följande sätt:
1. Flam säger att ett bubbeltecken är om folk köper för att hyra ut, inte för att bo. Så är inte situationen i Sverige. Det är sant, men via hörsägen tycker du dig höra att folk har orimliga förväntningar om kapitalvinster.
2. Flam redovisar siffror från ett område utan att han kan bevisa att det området är relevant. Du presenterar ingen information som ens låter antyda att det inte skulle vara det.
3. Markpriserna har stigit 7,6% om året. Det “är en väldigt snabb uppgång i markpriset, så det är tydligt att vi har en bubbla inte bara i storstäderna, utan i hela Sverige”. Varför? Var går gränsen för när det inte varit en bubbla? Varför går gränsen där?
Det där övertygade inte mig alls, men kan du presentera verkliga fakta skulle jag lätt låta mig övertygas. Alltså:
1. En analys kring folks förväntningar på framtida prisökningar som inte (bara) är baserad på hörsägen.
2. En analys från annat område än norra Djurgården, inklusive en förklaring av varför detta område är en bättre indikator än just norra Djurgården. (Bevisbördan ligger här på dig, inte på Flam.)
3. En analys av vid vilken ökningstakt på markpriserna vi har en bubbla, och varför den nivån är rimlig som “bubbelgräns”.
@Micke: Lite svar:
1. Här har jag tyvärr inget bra svar, bara halvbra. Vad jag vet finns ingen undersökning av svenskarnas förväntningar om bostadspriser på längre sikt. SEB:s boprisindikator är det närmaste man kan komma, men den gäller bara det närmaste året. Nu visar senaste boprisindikatorn att 61 procent av tillfrågade tror att priserna stiger det närmaste året. Bara 12 procent tror att de faller. Detta är mitt halvbra svar som bekräftar det jag brukar höra att t.ex. “bostäder i Stockholm kommer alltid att behålla sitt värde”.
2. Min huvudsakliga kritik ligger inte i valet av område (jag påpekar bara att han väljer ett utan närmare motivation), utan att Flam jämför med hyrorna i nybyggda hyreslägenheter, som ju drabbas av de vansinnigt uppblåsta byggkostnaderna i Sverige, som i sin tur verkar hänga samman med de uppdrivna priserna på köpebostäder. Det är alltså inte någon oberoende variabel han jämför med.
3. Om de reala markpriserna ökar med 8,2% om året under 14 år anser jag att det är ett tydligt bubbeltecken. Var exakt man ska dra gränsen är svårt att säga, men en så stor avvikelse under lång tid från den allmänna prisutvecklingen (KPI) är en stark och klar varningssignal. Även om de bara ökat med 3% om året (men under såpass lång tid) hade jag sett det som en varningssignal.
Sker det någon nyproduktion i Ockelbo?
Ett argument som ofta förs, och även lyfts fram av Harry Flam, är att svenskar i gemen inte spekulerar i bostäder, dvs köper flera objekt i spekulationssyfte – och det stämmer ju. Men ett fenomen som sällan diskuteras i dessa sammanhang är dock att svenskar istället renoverar i spekulationssyfte, dvs använder lånat kapital för att renovera bostäder och villor, ofta i syfte och hopp om att öka objektets marknadsvärde.
Har två invändningar, som pekar åt olika håll.
För det första: Kan man verkligen beskriva nyproduktion som marknadshyra? Även för att få en nyproducerad hyresrätt i Stockholms innerstad behöver man stå i kö cirka 10 år. Indikerar att hyran är ganska långt från marknadspris.
För det andra: I detta räkneexempel så finns ingen avskrivningskostnad (som lägenhetsägare måste man betala för byta vitvaror, renovera badrum, måla etc). Om man inte lägger in variabel för avskrivning så underskattas kostnaden för äga lägenheten.
Om man gör antagandet att avskrivning är 1% (på marknadspriset) så blir priset per kvm istället 2620 kr, och är därmed dyrare än nyproducerad lägenhet (som jag dock tror är under marknadspris)
/torbjörn
Rätta mig om jag har fel.
Men har du i priset per månad räknat in att bostaden ska öka (nominellt) med två procent i värde per år?
(När du skriver att inflationen antas vara två procent)
Vilket minskar kostnaden per år med ungefär 1400 kr/m^2
Utgifterna blir alltså 3420 ist. för 2020 kr/m^2 vilket är mycket högre än utgifterna för hyresrätten???!
@Sven
Det må så vara, men så länge inte en renoveringskalkyl bygger på realiserande av den värdeökning så bör väl inte det utgöra ett problem.
Min misstanke(och huvudsakliga argument mot bostadsbubbla) är att i och med att bostäderna används som just bostäder, och inte till spekulation, så skulle en prissänkning leda till att fundamenta ändrades bland bostadsägare ifrån att “jag ska tjäna pengar på mitt boende” till “mitt boende är mitt boende, och inte så mycket annat”. Och så länge boendet inte måste finansieras med värdestegring(och upptagna lån) så kommer de inte att sälja den lägenheten till ett pris som skulle göra dem själva skuldsatta.
Måste inte den som ger sig in på att undersöka om det finns en risk att de kraftiga prisfall på bostäder som vi sett i “USA och flera länder i Europa” också kan inträffa i sverige blanda in “USA och flera länder i Europa” i sin analys? Flam gör inte det. Han tittar på och resonerar kring data för den svenska bostadsmarknaden utan att jämföra med data från de här andra marknaderna. Om till exempel de data han presenterar i sin första punkt, den om kostnad per kvadratmeter för hyrda respektive köpta bostäder, även gäller för USA innan det kraftiga bostadsprisfallet fallerar hela resonemanget i den punkten. Detsamma gäller för de övriga punkterna. Ingenstans gör han några jämförelser med motsvarande data på de marknader som har upplevt kraftiga prisfall. Är inte det en uppenbar svaghet i hans resonemang?
Ja så som du beskriver skulle det kunna vara. Men när det gäller USA var det andra förhållanden som skilde sig radikalt. T ex att många som fick huslån (med hela huset belånat) redan initialt låg på marginalen av att klara av betalningarna. I stockholm skulle bostadsrättsägarna klara både prisfall och kraftiga ränteökningar.
Prisökningarna på bostäder korrigeras så vitt jag vet aldrig för renoveringsarbete som höjer bostädernas värde. Om renoveringarnas värdeskapande betydelse är stor kommer bostadsprisindex vara ett missvisande mått på bubblor.
Jag kanske har missförstått beräkningarna, men kan man inte göra det på följande sätt:
Hyresrätt kostnad/år/m^2: 2 300 kr
Bostadsrätt kostnad/år/m^2: 60 000 * 0,06 * 0,7 + 600 = 3 120 kr
Då är ju kostnaden för bostadsrätten nästan 50% högre, plus all den extra risken som man tar på sig. Det låter ju inte helt sunt i mina öron och då har man ju inte heller räknat med alla extra kostnader som uppstår i en bostadsrätt (renoveringar, ommålningar, byte av vitvaror och så vidare).
Har jag missuppfattat något nu?
Ja, du har missförstått ränteläget. 5-årsräntan oförhandlad är ca 3,6% idag, inte 6%. Det förändrar ju din kalkyl avsevärt. T.o.m. 10-årsräntan är på bara lite över 4%.
Du dubbelräknar “all den extra risken”. Man kan inte både räkna med att räntan skjuter i höjden och att det finns höga risker, om risken är just att räntan skjuter i höjden!
Och hur ser scenariot ut när räntan är 6% men inflationen är fortsatt mycket låg?
Det var ju räntan de själva använde i exemplet, därav räknade jag med 6 %.
Sedan frågan om risk: risk definieras i de flesta fall som standardavvikelser från medlet. Så risk är inte enbart nedsida men även uppsida. Vilket då säger att risken är enormt mycket större i en bostadsrätt (du är defacto i stort sett risklös i en hyresrätt).
Sedan är det bara det att jag blir lite trött när man jämför hyres- och bostadsrätt och gör antagandet att om hyra>räntor+ avgift så är det billigare att bo i bostadsrätt. Det tillkommer ju väldigt mycket extrakostnader i en bostadsrätt som hyran täcker i en hyresrätt.
Vad jag försöker säga är att om man ska jämföra för att se vilket som mes gynnsamt privatekonomiskt, så borde en bostadsrätt handlas till en rabatt i kostnad/m^2. Då du bör kompenseras för dels extra utgifter som tillkommer och den extra risken du tar på dig.
Du missar värdeökningen (inflation) på bostaden som enl. Författaren är satt till 2% du skall alltså dra av 60000*0.02=1200 från din kostnad
Ok, tack det klargör det och det får siffrorna att stämma bättre.
Antagande att prisutvecklingen ska följa inflationen är väl dock något jag inte riktigt håller med om. Inte enbart har det ju historiskt varit felaktigt, men det bygger ju på att man inte “skriver av” värdeminskningen på boendet då det faktiskt har begränsad livstid. Detta är ett antagande som man ser ofta tycker jag, och går ju emot företagsekonomiska principer.
En märklig värld vi lever i. Ekonomiprofessorer blir slagna på fingrarna av en person som kan mycket om fastigheter men som (mig veterligt) saknar akademiska meriter och därför borde en enkel match för professorerna Flam, Svensson och Flodén. I en kommentar på Veckans Affärens hemsida avslöjar Hans Lönn trions Akilleshäl: att strunta i efterfrågesidan. Den observationen räcker långt för att torpedera deras ohållbara slutsatser. Men de tre förmenta experterna gör ytterligare två misstag: de utgår från en oriktig problemdefinition och använder sig av en felaktig analysmetod.
Med en prisbubbla menas en situation där priserna är märkbart högre än de skulle vara i normala fall, d v s ett läge med hygglig balans i både samhällsekonomin och på bostadsmarknaden. Men Sveriges ekonomi befinner sig idag i djup obalans (bl a rekordhög arbetslöshet, rekordlåga realräntor och ett stort antal välfärdssänkande systemfel). Vad händer med bopriser och byggande när realräntan normaliseras, från dagens minussiffra till 3-4 procent och när den nominella boräntan hamn runt 6-7 procent, allt medan reallönerna sjunker för att återställa full sysselsättning? Varje realistiskt makroscenario lägger en våt filt över bostadsmarknaden.
Flam & Co blundar vidare för att dagens bomarknad är ett planekonomiskt systemfel. Lägenhetshyrorna bestäms i praktiken av politiska kommissarier (som i 50-talets Moskva). I Stockholms innerstad betalar en privilegierad generation av 60-åringar ungefär halva normalhyran. Men på en fri marknad (liksom i samhällsekonomiska kalkyler) styrs alla hyror av kostnaden för att bygga nya bostäder, enligt den marginalkostnadsprincip som predikas i ekonomiska ABC-böcker. Frågan om hur efterfrågan på bostäder förändras vid ett införande av marknadsekonomi går professorstrion helt förbi. Eller vill någon av dem hävda att man i en samhällsekonomisk analys kan tillåta sig att som indata använda priser satta av politiker?
Harry Flam nöjer sig, kan man säga, med att göra en partiell analys, baserad på premissen att planekonomin på hyresmarknaden består och att makroekonomisk jämvikt råder.
Hans Lönn i VA är däremot på rätt spår, men underskattar styrkan av sin egen argumentering. Han nöjer sig med att ifrågasätta Flams märkliga påstående om att priserna på brf-våningar i Stockholm snarare är för låga än för höga. Tar man både efterfrågesidan och makroargumenten i beaktande är det svårt att undvika slutsatsen att dessa priser ligger mycket långt över den samhällsekonomiska jämviktsnivån, uppskattningsvis någonstans mellan 30 och 40 procent.
Konkret vore det intressant att höra Flam, Svensson och Flodén förklara hur det kommer sig att brf-våningar i Berlin kostar mindre än hälften så mycket som i Stockholm.
Oj, så många ad hominems i ett och samma inlägg! Nu är dock detta inte Aftonbladet, så det är inte säkert att detta debattknep vinner särskilt många poänger här.
Några specifika saker värda att påpeka:
Din definition av “prisbubbla” är inte den gängse. En bubbla utmärks av priser som är märkbart högre än vad de kan förväntas vara i ett troligt framtida läge. Att använda “normala fall” är att blanda bort korten, alldeles särskilt om man med “normala fall” menar ett läge där hyresregleringen är avskaffad. Det är ett extraordinärt påstående att hävda att hyresregleringarna kommer att avskaffas i närtid, och som vanligt gäller att extraordinära påståenden kräver extraordinära bevis. Vilka är dina extraordinära bevis för detta?
Flam jämför, till skillnad från dig, just priser på borätter med priser på nyproduktion av hyresrätter (som, även om priserna är reglerade på många sätt, i stort sett är på marknadsnivå).
Det är förvisso intressant att jämföra med Berlin, men var och en måste förstå att det är Berlin, och inte Stockholm, som är den avvikande datapunkten. Det borde rimligen vara mer relevant att jämföra Stockholm med London, Bryssel, Paris, Milano eller Oslo. Det är dyrare att bo i alla dessa städer.Så förklara varför den relevanta internationella jämförelsepunkten skulle vara med det enda land där det är billigare, och inte med alla de länder där det är dyrare.
Slutligen: Under hur många av de senaste 20 åren har Hans Lönn sagt att vi har en bostadsbubbla? Hur många gånger har han hittills haft rätt? Vid vilket antal konsekutiva felprognoser bör ens förtroende anses förbrukat? (Svaren är: 20, 0 samt att det är en omdömesfråga, men ca fem borde anses rimligt.)
Vi har olika åsikter om hur begreppet prisbubbla bör definieras. Jag hävdar att frågan måste analyseras med hjälp av objektiva, samhällsekonomiska analyser, medan du tycks mena att det duger att utgå från subjektiva premisser av politisk natur. Som att bortse från hyresregleringen, trots att den är en av de viktigaste orsakerna till bostadsbubblan i Stockholm och andra större städer. Eller att tillföra ett helt godtyckligt antagande om vad som inom rimlig tid är sannolikt eller ej. I vilka läroböcker hittar du eller Harry Flam stöd för sådana åsikter?
För övrigt är skillnaden hårfin mellan ett “troligt framtida läge” och ett “normalt läge”, eftersom en utveckling mot det normala bör vara mycket trolig. Dessutom är ju hyresregleringen faktiskt är väg att avvecklas, i snigelfart och på krångliga och kostsamma omvägar. Med relativt fri hyressättning i nyproduktionen och numera även vid andrahandsuthyrningar. Samt framför allt, en omfattande utförsäljning av den sk allmännyttans lägenheter.
Ditt resonemang om Hans Lönns varningar väcker förvåning, minst sagt. Skulle det platsa ens i Aftonbladet? En bostadsbubbla försvinner inte bara för att den med politiska medel hålls vid liv i 20 år. För dagen är det Riksbankens gratispengar (delvis ursäktade av Feds och ECB:s sedeltryckande) som håller grytan kokande. En global kreditbubbla ökar förstås riskerna för en obehaglig hårdlandning. Lappri, tycker vår professorstrio. Och även du?
Jämförelsen med Berlin är intressant, som du medger, men du har ingen förklaring att komma med. Själv gissar jag att de låga brf-priserna i Tyskland beror att där råder marknadsekonomi, fri hyressättning. Påståendet att det är dyrare att bo i Bryssel, Milano och Oslo behöver du nog leda i bevis. Att jämföra med världsmetropoler som London och Paris är uppenbart irrelevant.
Åke, eftersom du använder “bubbla” i en annan mening än den vedertagna (och praktiska), så skapar du nog bara förvirring i debatten.
Wikipedia Fastighetsbubbla
“Den karakteriseras av snabba ökningar i värderingen av fastigheter såsom bostäder, tills de når ohållbara nivåer i förhållande till inkomster och andra ekonomiska faktorer, följt av en minskning av prisnivåerna.”
Tiden ger svaret.
Om räntorna skulle stiga till 7% så skulle de fundamentala förutsättningarna för dagens bostadspriser ändras. Priserna skulle sjunka. Om de sjunker 30%, skulle folk då definiera den tidigare perioden som en bubbla?
Harry Flams inlägg ovan nämner några kriterier för en bubbla. Se också citaten från Case och Shiller i detta inlägg, som också visar några fakta om svenska bostadspriser som alla inte verkar känna till.
Jag känner mig hedrad av att lilla jag föräras med en kommentar! Eftersom du inte uttrycker dig klockrent så vill jag bara förtydliga dig eller kanske mig själv? Jag har överhuvudtaget aldrig yttrat mig om någon bostadsbubbla och därmed torde min trovärdighet vara orubbad, eller? Men menar du samtidigt att jag inte skulle få yttra mig om någonting för att jag är en fattig civilingenjör som inte har någonting att göra på dessa sidor?
Jag vill dock påminna dig om att jag 1980 skrev två mycket uppmärksammade artiklar i Ekonomisk Debatt tillsammans med Nils Lundgren om en sund bostadspolitik! Artiklarna används t.o.m. som kursmaterial på flera universitet!
Ursäkta sent svar, då jag varit bortrest.
Jag vill också be om ursäkt då jag insett att jag blandat ihop Hans Lind och Hans Lönn. Jag kan nu i efterhand inte veta säkert vad jag trott att den ena resp. den andra av er sagt eller skrivit, och kan bara konstatera att jag skapat förvirring. Hemskt ledsen!
Några saker slår mig. Enl. Hbl.fi 22.11.2011/Global Property Guide låg bopriser i Sthlm utanför listan på de 20 dyraste städerna i världen. Mumbai låg på 9:e, Helsingfors på 13:e och Tel Aviv på 17:e plats. http://hbl.fi/livsstil/2011-11-22/helsingfors-13e-pa-listan-over-bostadspriser-i-varlden
En annan faktor som jag inte tar ställning hur det påverkar är att hyresrätter som bekant också har ett marknadsvärde. Antingen svart eller via inbyten.
Nej det är nog ingen prisbubbla, men det skadar inte med skarp bevakning av kreditflödet till bostadsmarknaden i jämförelse med kapitalflödet till och avkastningen på andra marknader.
Hur agerar bankerna? Har vi eller inte liknande tendenser som under 80-talet och fastighetskrisen eller under IT-bubblan.
Tveksamt.
Jag tycker Harry lägger alldeles för mycket fokus på definitionen av bubbla. Han diskuterar egentligen enbart definitionen och inte huruvida vi idag har en stor risk för prisfall eller ej. Skulle priserna rasa (som gemene man skulle benämna som att bubblan har spruckit) så skulle Harry bara säga något i stil med att det fundamentala priset för bostadsrätter har snabbt justerats neråt på grund av förändringar i ingående parametrar. Han säger inte att priserna kommer gå ner, det Harry säger är att, enligt hans egengjorda definition av en bostadsbubbla, så är bostadsrätter inte övervärderade, förutsatt dagens konstgjort låga räntor och konstant stigande aktiebörs.
Utöver att vi pratar bredvid mun på varandra, så tycker jag dessutom att hans definition av en boprisbubbla är fundamentalt fel. Bostadsrätter värderas inte på det sättet som Harry beskriver. Det finns ingen vetenskaplig värdering av bostadsrätter, utan de värderas i förhållande till liknande objekt i närområdet. Mäklare (och köpare) värderar bostadsrätter, inte jämviktspriset på hyresmarknaden.
Att hävda att bostadsrätter idag skulle kunna värderas till 227 000 kr per kvadratmeter i Stockholm, utan att det för den delen skulle existera en boprisbubbla, är spiken i kistan på hans resonemang. En 1:a på 35 kvm skulle alltså idag kunna kosta 8 miljoner utan att vi har en överhettad bostadsmarknad. Jag vet inte var jag ska börja kring det galna resonemanget, men återigen; bostadsrätter prissätts på liknande sätt som aktiemarknaden, det är inte bara fundamentala faktorer utan också psykologiska faktorer som avgör priset. Man måste därför väga in risken för stora och oväntade fall (en ekonomisk chock). En bostadsrätt som kostar 300,000 kr och sjunker med 50% kommer drabba många låntagares privatekonomi hårt, men en lägenhet som kostar 8 milj och sjunker med 4 milj kommer förstöra låntagarens ekonomi för resten av livet. Detta demonstrerar hur Harrys parametrar för bopriser inte fungerar i praktiken. Ännu ett stort hål i resonemanget är att marknadshyrorna är perfekta idag. De drivs säkerligen också uppåt av bostadsmarknadens uppgång. Har detta skett är Harrys modell otroligt sårbar och felsägande.
Ska tilläggas att hela konceptet med hyresrätter och bostadsrätter är ett svensk fenomen och att man i (alla) andra länder därför inte värderar lägenheter på detta sätt som Harry beskriver. I andra länder vill man se en stor marginal mellan marknadshyran och lånekostnaden för lägenheten. Det ska helt enkelt existera en vinst däremellan för den som äger lägenheten.
I Sverige kan vi inte hyra ut våra bostadsrätter – se det istället som att vi har 1 hyresgäst – oss själva! På denna hyresgäst vill vi göra en vinst. D.v.s. vår hyra SKA vara lägre än marknadshyran (skillnaden är vår vinst!).