Marknadshyra och bostadsbubbla i Stockholms innerstad

Den 16 mars fanns det 25 lägenheter inom Stockholms tullar att hyra tills vidare för privatpersoner hos förmedlingsföretaget Bostad Direkt. Den genomsnittliga hyran per kvm och år var 3 154 kronor. Av dessa lägenheter hyrdes 15 ut omöblerade för 3 023 kronor per kvm och år.

Man kan utgå från att hyrorna på Bostad Direkt är marknadshyror: de speglar utbud och efterfrågan på en fri marknad. Hyresgästerna på denna marknad har en betalningsvilja som ligger högt över den reglerade hyran på ca 1 500 kronor per kvm och år i det äldre beståndet i Stockholms innerstad och även betydligt över kostnaden per kvm bostadsrätt per år i innerstaden. Frågan är varför de väljer att betala den höga marknadshyran i stället för att köpa en bostadsrätt. En orsak kan vara att de inte har det kapital som krävs för insatsen till en bostadsrätt, eller att de av någon anledning inte kan få ett bostadslån. Det bör ändå finnas många som hyr på den fria marknaden som skulle kunna skaffa sig en bostadsrätt men valt att hyra i stället. Samtidigt bör det finnas många som valt att köpa bostadsrätt framför att hyra på den fria marknaden.

Om det är riktigt att den fria hyresmarknaden inte är isolerad från marknaden för bostadsrätter kan man dra tre slutsatser om bostadsmarknaden i innerstaden.

Den första slutsatsen är att det tycks finnas en viss ransonering på nyproducerade hyresrätter inom tullarna. En av de högsta förhandlade hyrorna för nyproducerade hyresrätter, som ska ge hyresvärden en rimlig avkastning på kapitalet, ligger på ca 2 400 kronor per kvm och år (i Norra Djurgårdsstaden). En fri marknadshyra för en nyproducerad hyresrätt borde i stället ligga över hyran hos Bostad Direkt eftersom bostaden är ny och ingen osäkerhet föreligger om hyrestiden.

Den andra slutsatsen är att priset på en bostadsrätt i innerstaden borde ligga på uppemot 110 000 kronor per kvm för att kostnaden per kvm och år ska vara densamma som hos Bostad Direkt. Den underliggande kalkylen baseras på antagandena att bostaden är belånad till hundra procent, räntan är 6 procent, ränteavdraget 30 procent och inflationen 2 procent.[1] (Belåningsgraden spelar ingen roll om egen insats har en alternativkostnad som är lika med låneräntan.) Med andra ord antas att räntan ligger 2 procent över ”normal” reporänta på 4 procent och att inflationen är lika med Riksbankens mål. Dessa kalkylförutsättningar ger en real kapitalkostnad på 2,2 procent av insatt kapital. Om kvadratmeterpriset är 110 000 kronor blir kapitalkostnaden således 2 420 kronor. För bostadsrättsinnehavaren tillkommer avgiften till föreningen. Den ligger på ca 600 kronor per kvm för en förening som är obelånad och saknar intäkter från kommersiella hyresgäster. Kapitalkostnaden och avgiften ger en total kostnad på ca 3 020 kronor per kvm bostadsrätt per år, dvs. samma som kvadratmeterhyran hos Bostad Direkt.[2]

Den tredje slutsatsen är att det knappast föreligger en bubbla på marknaden för bostadsrätter i Stockholms innerstad i den meningen att priset är uppdrivet av spekulation om framtida reavinster. Enligt Svensk Mäklarstatistik låg priset per kvm bostadsrätt i ”centrala Stockholm” på drygt 77 000 kronor per kvm i februari 2015.[3] Om det förelåg en bubbla borde kostnaden för att bo i bostadsrätt ligga över marknadshyran eftersom förväntade reavinster skulle vara kapitaliserade i kostnaden. I stället ligger kostnaden väsentligt lägre än marknadshyran.[4]

[1] Kalkylförutsättningarna kan naturligtvis diskuteras. Dagens rörliga ränta på 2 procent och noll i inflation ger ett pris per kvm bostadsrätt på ungefär 175 000 kronor. Men det är inte troligt att köparna förväntar sig så låg ränta och inflation på längre sikt.

[2] Man kan också diskutera var kostnaden per kvm bostadsrätt skulle ligga relativt hyran per kvm hyresrätt på en fri bostadsmarknad. Att bl.a. underhåll och reparationer ingår i hyresrätt samt att hyresrätt har en skattenackdel jämfört med bostadsrätt talar för att hyresrätten skulle kosta mer. Större frihet att bestämma själv om bostadens standard och skick talar för att bostadsrätten skulle kosta mer.

[3] Jag har tidigare kommit till samma slutsats med samma resonemang som här. Skillnaden är att jag då antog att den högsta förhandlade hyran var en marknadshyra, vilket alltså inte riktigt stämmer men var ett försiktigt antagande som alltså gav samma slutsats.

[4] Trots att det inte finns en bubbla som drivs av förväntningar om framtida reavinster kan naturligtvis bostadsrättpriserna falla. Exempelvis skulle högre ränta styra efterfrågan mot mindre och billigare bostäder och skapa ett tryck nedåt på priserna.

Comments

  1. Gustav says:

    Harry,
    Det flesta bostadsrätter på Bostad Direkt hyrs endast ut en begränsad period, ofta några månader. Hur kan det tänkas påverka dina slutsatser?

    • Harry Flam says:

      Jag begränsade urvalet till de lägenheter som hyrs ut på minst 12 månader i första omgången och där det står i annonsen att de hyrs ut tills vidare eller att det finns möjlighet till förlängning av avtalet.

  2. Hyran på nya HR baseras väl på en liknande jämförelse mot BR-marknaden, sedan är det ju inte bara att skriva kontrakt på en ny hyresrätt i innerstaden så de flesta som inte vill/kan köpa bostad tvingas till andrahandsmarknaden. Svårt att göra marknadsbaserade jämförelser av en icke fungerande marknad

    • Harry Flam says:

      Du har rätt, den fria marknaden för att hyra en lägenhet (bostadsrätt eller hyresrätt i andra hand) är en marknad med stor osäkerhet för den som hyr. Man har inget besittningsskydd och det råder därför osäkerhet om hyrestiden. Dessutom är förmodligen utbudet förhållandevis litet. Jag tror ändå att man kan dra de slutsatser som finns i mitt inlägg.

  3. Micke says:

    En bostadsrätt bör väl rimligen kosta mer än en hyresrätt, givet rimliga förväntningar om inflation, och att både hyran och avgiften stiger med inflationen, medan räntekostnaden för lånet inte gör det.

    Med 2% inflation bör hyran fördubblas på 35 år. Under den tiden fördubblas också avgiften till bostadsrättsföreningen, men det är ju bara en mindre del av boendekostnaden. Om jag i hastigheten räknar rätt bör månadskostnaden för en bostadsrätt vara ca 20%-30% högre för att kostnaderna ska vara ekvivalenta på lång sikt.

    • Harry Flam says:

      Du bortser från att marknadsvärdet på bostadsrätten stiger och att det kapital som är bundet i bostadsrätten har en alternativ avkastning, dvs. en alternativkostnad.

  4. Har det sett annorlunda ut i andra länder där bubblan har spruckit?

    • Harry Flam says:

      Den i min mening avgörande skillnaden är att det i mycket liten utsträckning har varit möjligt i Sverige att köpa en bostad som investering och för uthyrning. Nu är möjligheterna större när det gäller bostadsrätter.

      • Ok, men hur har de förhållanden som nämns i inlägget mellan bostadspriser och andrahandsuthyrning varit i länder där bubblan spruckit. Har de sett annorlunda ut?

      • Harry Flam says:

        Jag har inte sett några jämförelser mellan hyror och bostadsrättskostnader i andra länder.

      • Vore det inte intressant att studera detta för att se om dina slutsaster också har någon slags relevans i verkligheten? Eller är syftet bara att konstatera att Stockholms innerstad inte uppfyller en viss definition av bubbla, men att priserna ändå kan falla drastiskt (vilket då många kommer säga att bubblan har spruckit)?

  5. torbjörn says:

    Det verkar saknas avskrivning för inkråm (badrum, golv, köksmaskiner etc).
    Om man antar att 10% av m2-värdet är resultat av inkråm och lägger avskrivning på 20 år (högt) så gör det nästan 400 kr extra till din kalkyl. Inte oväsentligt.

  6. Anders says:

    Jag bor i en hyreslägenhet på Östermalm med tillsvidare-kontrakt via Bostad Direkt och betalar 2847:-/kvm, inkl gas och el. Mitt företag betalar och mitt förmånsvärde ligger på ca 1100:-/kvm, vilket gäller för äldre hus i Stockholms innerstad, oavsett företagets kostnad.
    Köpa bostadsrätt går inte i alla föreningar för juridiska personer och det är dyrt med företagshypotekslån. Men även privat vill många banker att man skall klara 8% ränta.

    Lägenheterna i mitt grannskap har den senaste tiden gått för en bit över 80 000:-/kvm och den närmaste till salu nu ligger på 105 000:-/kvm. Med ränta, avgift, el, gas och avsättning till reparationer/underhåll, blir det en hel del.

    För min del var det också för att jag ville se om det var värt att lägga så mycket pengar på boendet, för att få bo i innerstaden.

  7. Du skriver: ”En orsak kan vara att de inte har det kapital som krävs för insatsen till en bostadsrätt, eller att de av någon anledning inte kan få ett bostadslån.”
    En annan orsak kan förstås vara att man inte VILL ta ett bostadslån. Det kan finnas många orsaker till det, men framförallt tror jag den kapitalrisk man tar.

    Sen kan man fundera på det här med bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Den dagen det blir dags för reparationer kommer många BRF att behöva höja sina avgifter väsentligt, vilket förändrar din kalkyl för bostadsrättens kostnad.

    Till sist håller jag med det som någon annan kommentator ovan sade om att det du ser på inte är en fri marknad. Jag skulle snarare säga att marknaden för bostäder i Stockholm är dysfunktionell. Det är mer tur än skicklighet som avgör din bostadssituation här den dagen du behöver skaffa en bostad vid t.ex. inflytt eller skilsmässa.

  8. Enligt teori om kapitalstruktur kan man väl inte rimligen anta att kapitalkostnad är densamma för banken och för bostadsköparen? Bostadsköparen tar ju en större risk eftersom att denne tar all nedsida vid en prisnedgång tills dess att kapitalet är utraderat. Jag skulle vilja ha åtminstone 10% på min del i yield om jag skulle hyra ut min bostadsrätt med en massa leverage. Ifall jag skulle lånat max på det avkastningskravet, 85%, skulle snittpriset efter inflation och bostadsrättsavgift vara 68,500kr. 10% kanske är väl högt, men min poäng är att det är orimligt att anta att cost of assets är samma som cost of debt. Dessutom kanske ditt antagande om att det finns tillräckligt många med efterfrågan på lägenhet också har möjlighet att köpa kommer att ändras med amorteringskrav givet en annan kassaflödessituation.

    • Förståsigpåare says:

      Instämmer. Den här vinkeln förklarar det mesta.

      Givetvis kan man inte anta att kapitalkostnaden är densamma för bank som för köpare. Köparen står en betydligt större riski och torde således begära klart högre avkastning på sitt kapital.

  9. Olof Hermansson Wallentin says:

    Hej! Ditt påstående att Bostad direkts hyror avspeglar hyressättningen på en fri marknad kan väl knappast anses vara korrekt. Det är knappast ett jämviktsläge som råder, och det borde väl avspegla sig i högre hyresnivåer?

    • Harry Flam says:

      Hyrorna på Bostad Direkt är fria i den meningen att de inte är bestämda av någon annan än köpare och säljare. Utan hyresreglering och restriktioner på uthyrning av bostadsrätter skulle förmodlligen hyrorna på Bostad Direkt vara lägre, dvs. du har rätt i att dessa hyror är påverkade av regleringar på övriga delar av bostadsmarknaden.

      • larzarvidsson says:

        Hej!

        Vissa bostäder på bostaddirekt är ju hyreslägenheter som hyrs ut i andra hand. De får inte hyras ut högre än vad hyresregleringen tillåter. Endast bostadsrätter är tillåtet att hyra ut med ”marknadsmässiga” hyror. Viktigit att ha detta i åtanke när du undersöker ditt underlag.

        Man kan ju även se det såhär: idag ligger det endast ute tre lägenheter under 10 000 kr i månaden oavsett storlek. Om marknadshyror hade råder hade inte någon från arbetarklassen haft råd att bo i Stockholms innerstad. Är det så vi vill ha det?

        Man kan även se det såhär: Priset för nyproduktion av flerbostadshus ligger på ca 25000 kvm / år. Hade staden drastiskt ökat tillgången på mark i attraktiva lägen (vilket den mycket väl skulle kunna göra) och konkurrensen i byggnadsbranschen fungerat tillfredställande hade priserna aldrig varit i närheten av några 100 000 kvm / år.

      • Harry Flam says:

        Hyreslägenheter som hyrs ut i andra hand på Bostad Direkt har ofta arbetsgivaren som nominell hyresgäst. För dessa ”företagslägenheter” gäller inte Hyresnämndens restriktioner.

        Byggkostnaden ligger f.n. på ca 35 000 kr per kvm, produktionskostnaden (egentligen det pris som beställaren betalar och som inkluderar allt) ligger på ca 50 000 kr.

      • jahaja says:

        Larzarvidsson: Vad tjänar en hantverkare? Hantverkare med eget företag? Givetvis har de råd med en lägenhet för 10 000:-. Å andra sidan, skulle det vara dåligt med en arbetarklassbefriad innerstad? Jag kan se många fördelar med en sådan utveckling.

      • jahaja says:

        Harry Flam: källa på att hyresregleringen inte gäller om man har företag som hyresgäst? Jag har nämligen hyrt ut via Bostad Direkt och då fick jag informationen att samma regler gäller oavsett om hyresgästen är ett företag eller en enskild.

  10. Priserna måste jämföras med vad en nyproducerad bostad kostar.
    Markpriserna, där finns infrastruktur VA el gator+ huspriset.
    Är priset på befintliga bostäder större än priset på en nyproducerad bostad då har vi överpriser på marknaden.

  11. Om priserna är för höga pga bostadsbrist, så stiger hyran hos förmedlingsföretaget Bostad Direkt samtidigt som priserna på bostadsrätter stiger.
    Det går inte att avgöra om det råder en bostadsbubbla med att se till priserna på hyresrätter som marknaden sätter.
    Skulle 10000 personer flytta till Stockholm så skulle dom öka efterfrågan på hyresrätter och hyran skulle stiga, priserna på borätter skulle även stiga, både hyresrätter och bostadsrätter stiger samtidigt när vi får en bubbla.

    • Harry Flam says:

      Knapphet på bostäder leder naturligtvis till högre pris, men det är inte detsamma som en bubbla. Den gängse definitionen av en bubbla är att priset inkluderar förväntningar om framtida prisstegringer och reavinster.

  12. Enligt min mening finns det ett stort problem med de som förespråkar en fri hyressättning. Nämligen att de sällan är tillåtande att marknaden även skall styra tillgångssidan, vilket är fallet i många städer där marknaden har större inflytande i stadsplaneringen. Vad hade hänt om Stockholm hade haft samma höjdrestriktion som Sydney på 235m för byggnader i innerstan? Vad händer om antalet parkeringsplatser för ett nybyggt hus bestäms av marknaden istället för av staten?

    Situationen idag:
    Det får finnas 10 plåtslagare de får kosta 400 kr / h

    Med marknadshyror:
    Det får finnas 10 plåtslagare de får kosta det som marknaden vill betala (antagligen väldigt mycket… p.g.a efterfrågan)

    Med ”fri” tillgång:
    Alla som vill och kan får utbilda sig till plåtslagare och marknaden får sätta det pris som är rimligt med tanke på utbud och efterfrågan.

    Att införa marknadshyror utan att låta marknaden styra tillgången tycker jag känns djupt problematiskt. Därför är det svårt att prata om en bostadsbubbla. Om tillgången på byggbar mark hade varit oändlig i centrala stockholm så hade priset per kvadratmeter konvergerat mot produktionspriset, vilket ligger långt under dagens marknadspris. Hur mycket byggbar mark vi skall ha i Stockholms innerstad är något vi bestämmer politiskt. Det är inga problem (förutom politiska) med att planera in ett antal hundra tusen lägenheter i attraktiva lägen i Stockholm. Då hade vi definitivt fått en bostadsbubbla…

  13. Jonas says:

    En följdfråga:
    Är inte en stor orsak till att det ev inte är en bostadsbubbla att nyproduktionen hålls extremt lågt i en region som har ett mycket större behov av boende? Vad skulle hända om produktionen gick upp, skulle det kunna trigga en kris?

  14. Även om det inte finns en spekulationsbubbla så är bostadspriserna i dagsläget orimligt höga. Varför ska man ta den politiken som råder just nu för given? I långa loppet borde man göra flera saker för att få en mer välfungerande bostadsmarknad och rättvisare beskattning: avskaffa ränteavdragen och reavinstskatten, återinför fastighetsskatten + rättvis beskattning även av bostadsrätter. Tänk vilken enorm effekt detta skulle få när utbudet av bostäder ökar dramatiskt pga folk som bott kvar i stora gamla bostäder samtidigt som kostnaderna för eget boende skjuter i höjden när det inte lägre subventioneras av staten och riksbanken. Ju mer priserna stiger, desto smärtsammare blir återgången till en långsiktigt hållbar bostadspolitik. Kanske nationalekonomer borde ägna mer energi åt detta än att nagelfara och spekulera i huruvida det spekuleras på bostadsmarknaden.

    • Per S says:

      Att ändra bostadsbeskattningen brukar vara det första eller möjligen andra nationalekonomer tar upp när marknaden diskuteras.

      • Ja, precis. Även Lars E.O. Svensson tycker säkert man borde ändra bostadsbeskattningen, vilket skulle få bostadspriserna att falla och ha negativ inverkan på ekonomin. Detta har dock inte hindrat dem att bedriva en kampanj för att få riksbanken att bli mer expansiv, bl.a. genom att som ovan konstatera att det inte finns någon bostadsbubbla. Alltså, samtidigt som man vet att bostadspriserna förmodligen kommer falla någon gång i framtiden (tidshorisont mindre än 10 år), antingen på grund av högre räntor eller ändrad beskattning, säger man att det inte finns någon bostadsbubbla och kan på så vis sänka räntan, vilket har som viktigaste konsekvens att den genomsnittlige svensken lånar ännu mer för att finansiera sitt boende (förutom att omfördela pengar från de som äger sitt boende till dem som hyr). De få som vågar yttra någon avikande uppfattning (Stefan Ingves, Lars Jonung) blir kritiserade av de flesta andra nationalekonomer.

  15. Carmanis says:

    Hyresrätter ska på en fungerande marknad självklart alltid kosta mer per månad än bostadsrätter. Du betalar extra för att slippa risk för värdeminskning, slippa sköta invändigt underhåll, slippa engagera dig i en förening, kunna flytta med kort varsel utan jobbet att behöva sälja, slippa risken för ökad månadsavgift pga t.ex. oförutsett underhållsbehov elller ökade räntor för föreningen m.m.. Hyresrättsboende är helt enkelt ett lyxboende som borde kosta därefter. Den naturliga prissättningen borde vara Hotell (dyrast) – Hyresrätt – Bostadsrätt (billigast).

  16. Priset på en befintlig bostad måste jämföras med priset på en nyproducerad bostad, där finns det realistiska priset.
    Skuldkvot med mera är inte det man i första hand ska titta på.

    Utanför storstäderna så kan priserna vara långt under nyproduktionskostnaden.
    Den som bygger ett hus på landet får inte tillbaka pengarna vid en försäljning, där finns det ingen bubbla.
    Många kommuner har relevanta priser på bostäder.

  17. Gustav says:

    Tack för intressant inlägg. Jag hoppas att slutsatsen att vi inte har någon bostadsbubbla också är den rätta (och jag ser själv få tecken på just spekulationköp på Stockholms bostadsmarknad – i vart fall ännu).

    Men min fråga gäller antagandet om 6 procents ränta. Det sägs att bankerna räknar på att hushåll ska klara denna räntenivå eller till och med kanske 8 procent. Det kan säkert stämma att de flesta enskilda hushåll var för sig kan klara en räntenivå som är högre än idag. Men hur skulle ekonomin i sin helhet påverkas?

    Låt oss göra ett enkelt exempel. Ett välutbildat par köper en bostadsrätt i centrala Stockholm till genomsnittspriset 77 000 kr. De köper 70 kvm (funderar på att skaffa barn) och betalar 5 390 000 kr för bostaden.

    Antag att de får en ränta idag på 2 procent. Räntekostnaden före skatt blir då ca 9 000 kr i månaden före avdrag, 6 300 kr netto varje månad.

    Låt oss anta att paret har rätt bra jobb (behövs för att klara kalkylen) och att de tjänar 50 000 respektive 35 000 kr i månaden och får tillsammans ut hela 62 000 kr netto varje månad att leva för. Med dagens ränteläge motsvarar då räntekostnaden på bostadslånet ca 10% av parets disponibla inkomst.

    Men skulle ränteläget ”normaliseras” till 6% så ändras kalkylen drastiskt. Parets räntekostnad före skatt skulle bli 26 900 kr före skatt. Deras gemensamma räntekostnad per år skulle således bli 323 400 per år. De får bara göra avdrag med 30% på 2 x 100 000 kr och med 21% på belopp över denna gräns. Det gör att räntekostnaden efter skatt blir totalt 19 790 kr per månad med 6 procents ränta. Räntekostnadens andel av den disponibla inkomsten stiger då till nästan 32 procent. Detta är vad banken (förhoppningsvis) bedömt att paret ska klara.

    Skulle räntan stiga ännu mer säg till 8 procent så blir läget ännu tuffare. Då blir parets räntekostnad före skatt cirka 36 000 kr eller nästan 58 procent av vad de får i lön varje månad. För att klara likviditeten lär de begära jämkning på skatten och få ut mer av lönen. Men även efter avdrag är räntan rätt kännbar. Parets räntekostnad blir då ca 26 900 kr per månad eller hela 43 procent av disponibelinkomsten.

    Även om paret kanske skulle klara denna räntenivå under en period så är det frågan hur samhället i stort skulle göra det? Hur skulle våra politiker se på avdragsmöjligheterna? Men kanske ännu viktigare – hur skulle övriga ekonomin må? Hur skulle detta påverka parets konsumtion? Vad händer med IKEAs försäljning? Med restauranger? Surdegsbagerier? Klädaffärer? Nybilsförsäljningen?

    Och hur påverkar detta sysselsättningen i dessa branscher? Och samhället i stort? Riskerar kanske ena partnern i vårt exempel att förlora jobbet? Båda?

    Vad händer då?

    Min tentativa slutsats är att med dagens skuldnivåer blir det nästan omöjligt att höja räntorna till normala nivåer igen. Utan vi riskerar att tvingas leva med låga räntor länge. Vad händer då? Har du funderat något kring detta resonemang?

    • Harry Flam says:

      Det du visar på, att hushållen i och för sig kan klara högre räntor men att det kommer att påverka hushållens konsumtion av övrigt, är vad Riksbanken, Finansinspektionen och andra är rädda för, inte att högt belånade hushåll blir tvungna att byta bostad. Riksbankens räntepolitik kommer troligen inte att påverkas av sådana överväganden. Kräver inflationen och ekonomin i övrigt högre reporänta kommer Riksbanken att höja räntan.

      • Förståsigpåare says:

        Fast det är ju svårt att se ett läge där inflationen tar fart samtidigt som konsumtionen kollapsar blande breda grupper? Skulle möjligen handla om importerad råvaruinflation – men det är svårt att se RB reagera på en sådan genom kraftiga höjningar.

      • Martin says:

        Är det rimligt att tro att folk inte kommer att byta till en billigare bostad om de betalar 58 % av sin disponibla inkomst på räntor? Att många i ett sådant fall skulle försöka byta till en billigare lägenhet verkar nästan självklart.

        Plötsligt får vi en situation där inga nya personer lär köpa en lägenhet till ett pris då de behöver betala 58% av sin inkomst på sitt boende, och där en stor del av de som köpt en dyr lägenhet kommer att sälja den för att köpa någonting billigare. Även om vi antar att det senare bara utgör en femtedel av alla med stora lån som köpt de senaste 15 åren så kommer efterfrågan på nya lägenheter sjunka dramatiskt samtidigt som utbudet kommer att öka kraftigt (troligtvis flera gånger högre än ett normal läge). Kraftigt sjunkande priser framstår onekligen som ganska sannolikt.

    • riska says:

      Viktigt här är att scenariot med en ränta på 8% har haft en kraftigt stigande inflation vilket under perioden lett till en kraftigt ökad inkomst, vilket simultant lett till en skuldavskrivning genom inflationen.

  18. Anton says:

    Jag har 2 rätt stora problem med resonemanget:
    1. Ifall det finns en bostadsbubbla så är även andrahandshyrorna upptrissade av denna, och man kan därför inte dra någon slutsats om bostadsrättsbubblor genom att titta på andrahandsuthyrning.
    2. Risken att hålla en bostadsrätt är större än att hålla ett andrahandskontrakt, och därför borde månadskostnaden för bostadsrätter diskonteras med en riskpremie.

    • Harry Flam says:

      1. Poängen med jämförelsen är att om en bubbla föreligger ligger förväntade framtida vinster i kostnaden för en bostadsrätt men inte i en hyreslägenhet. Om kostnaden på den förra är högre indikerar det att en bubbla föreligger.
      2. Man kan av flera skäl argumentera för att bostadsrätten borde ha en lägre kostnad än hyresrätten och ännu lägre än ett andrahandskontrakt. Det skrev jag också i inlägget.

  19. sandell142 says:

    Jämförelsen med hyror på Bostad Direkt känns som bra reklam för den firman men haltar då utbudet är litet och knappast en fri marknad (bl.a. hindrat av att föreningar begränsar andrahandsuthyrning samt att juridiska personer inte kan köpa, hyra och sälja bostadsrätter fritt i alla boendeformer). För ett företag är det ofta ett alternativ att hyra dessa lägenheter istället för att placera nyckelpersoner på hotell. Det är även en trivselfaktor att kunna erbjuda ett ”hem” istället för hotellrum. Tidigare jämförelser med nyproduktion haltar även det då all prissättning springer ut jämförelser mellan olika boendeformer i samma område. Det kokar hela tiden tillbaka i det faktum att Stockholm har och har haft hög tillväxt i antalet invånare under många år och att processerna för att producera nya bostäder är tröga samt kanske till viss del trög rörlighet p.g.a. skattesystemet.
    Vad är min poäng?
    Harry Flams uträkning är vad den är men personligen väljer jag nog att lägga större vikt på skuldsättningen (som tidigare inlägg belyst) och således är min slutsats att det är dyrt att köpa bostäder i Stockholm. Det innebär även att argumentet att köpa aktier för att alternativavkastningen är låg är ett kortsiktigt argument som riskerar att kosta mycket pengar på lång sikt. Hög privat skuldsättning riskerar att underminera statens ekonomi på lång sikt. Det har vi sett många exempel på genom åren och det vore intressant att få höra varför Sverige skulle vara annorlunda denna gång. Ekonomi på nationell nivå känns mer komplex och svårtolkad än någon gång tidigare under min levnad. Pengar handlar om förtroende och förtroendet är på topp enligt prissättning på risk just nu. Vad som kommer utlösa nästa förtroendekris vet vi ej idag och ej när det kommer, men…….

  20. Gustaf says:

    Hej Harry,

    jag har en fråga rörande dina siffror. I ditt inlägg skriver du att kostnaden borde ligga på
    110 000kr/kvm för att motsvara bostäderna hos bostad direkt. Denna siffra ställer du sedan i relation till svensk mäklarstatistik som har ett pris på 77000 kr/kvm. Jag undrar i den första siffran antas föreningen vara obelånad, gäller samma antagande för den senare siffran?

    Med vänlig hälsning

    Gustaf

    • Harry Flam says:

      Nej. Om föreningen är belånad blir avgiften högre, vilket bör sänka priset på bostadsrätten.

  21. Andreas says:

    Hej Harry,

    Dina slutsatser rörande kvadratmeterpris på BR baseras på hyresnivån på Bostad Direkt. Men i kommentarerna framkommer det dels att hyresgäster på Bostad Direkt tycks vara främst företag med mycket högre betalningsförmåga än privatpersoner, dels att utbudet på hyresmarknaden är begränsat på grund av olika, låt oss kalla dem ”sverigespecifika”, regler.

    Jag är av samma åsikt som vissa andra kommentatorer, att det är vanskligt att tala om marknadspriser på en marknad där prissättningen är fri men utbudet strypt. Det du skriver tolkar jag alltså som att du menar att BR-priser både drivs och begränsas av hyresnivån, men innebär inte det att du säger att det är företags betalningsvilja för hyresbostäder på en dysfunktionell hyresmarknad som avgör huruvida privatpersoner betalar överpris för sina BR? Jag tycker att det verkar konstigt och förutsätter att jag missar någonting. Jag skulle uppskatta en uträtning av frågetecknet, om du har tid och lust.

    Finns det några av dessa utbudsbegränsade (på hyresmarknaden) regler som du skulle vilja se tas bort eller luckras upp? Är det några du tror faktiskt kommer försvinna?

    Med vänliga hälsningar,
    Andreas

    • Harry Flam says:

      Utbudet på Bostad Direkt är begränsat av tillgången på lägenheter som kan hyras ut. Det kan vara fråga om innehavare av bostadsrätter eller hyresrätter som är utlandsstationerade under längre tid, eller hyresvärdar som föredrar att hyra ut s.k. företagslägenheter (där den anställde betalar) framför att hyra direkt till privatpersoner. Ett större utbud skulle självklart sänka hyrorna.

      • Andreas says:

        Tack för svar. Men vad jag tänkte på, vilket jag ser inte riktigt framgick i mitt första inlägg, var om det verkligen är lämpligt att jämföra kvadratmeterpris på bostadsrätter och hyresrätter på det sättet du gör, dels på grund av den begränsade marknaden, men även eftersom att privatpersoner som är ute efter ett egenägt boende inte konkurrerar med företag eller privatpersoner som är ute efter att köpa bostäder som ska hyras ut. Tittar man på ägarlägenheter, som inte har samma restriktioner, så brukar de väl få ett högre kvadratmeterpris?

  22. Micke says:

    Jag behöver ett räkneexempel på varför BR och HR ska kosta lika mycket, för jag får inte ihop det.

    Antag att en HR kan hyras för 10 000/mån. En identisk lägenhet kan köpas som BR med avgiften 5 000/mån. Vad borde räntekostnaden vara för att en köpare ska vara indifferent? Vi gör här antagandet att räntan är på samma nivå som den kan bedömas vara långsiktigt.

    Det första svaret är 5 000/mån för samma månatliga summa, eller kanske lite mindre om man värderar den extra frihet som HR ger.

    Men om man har räntekostnader på 5 000/mån bör kostnaderna vara desamma första året. Andra året, däremot, kommer hyran att stiga med inflationen. Avgiften likaså. Räntekostnaderna, däremot, stiger inte. Det blir alltså billigare att bo i BR.

    Efter ett större antal år har hyran och avgiften fördubblats, men räntekostnaden är samma 5 000/mån. Det kostar nu 20 000/mån för HR men 15 000/mån för BR. Man kan dessutom förmoda att värdet på bostaden stigit en del.

    Det borde därför vara långsiktigt likvärdigt att betala mer, inte lika mycket, för en BR. Av kommentarerna här har jag förstått att så inte är fallet, men jag ser inte varför. (Jag gör antagandet att BR:s räntekostnader är kostnad för bottenlån plus topplån eller bottenlån plus alternativkostnad för insats.)

  23. Om man även tar hänsyn till mäklararvodet så påverkas kalkylen betydligt om boendet endast avser en kortare tid. Om mäklararvodet är 2% så blir avgiften för mäklare 2 200 kr/kvm om priset är 110 000 kr/kvm. Om boendet gäller 12 månader så skall detta läggas till 3 020 kr/kvm, dvs totalt 5 520 kr/kvm. Längre boende sänker naturligtvis tillägget.
    Om man betalar 58 000 kr/kvm för en BR och inkluderar mäklararvodet så blir kostnaden samma som för hyresrätten dvs 3 020 kr/kvm om boendet avser 12 månader.
    (Rätta mig om jag räknat fel!)

  24. Mäklaravgiften har kanske en skatteeffekt som jag inte beaktade…

  25. Micke We says:

    Tack för stimulerande artikel och flera tänkvärda inlägg.

    En fundering jag har är om det verkligen är rimligt att göra antaganden och beräkningar på de 25 lägenheter som finns på bostad direkt. De är ju bevisligen inte ”köpta” och kan ju med andra ord helt enkelt ha ett för högt pris i relation till vad hyresrättssökande är villiga att betala. Rimligare vore att titta på ”köpta” hyresrätter. Särskilt när man rimligen kan anta att marknaden fungerar väl, dvs att sökande lätt o snabbt hittar det som bjuds ut osv.. Kan ju spela liten roll för dig Harry, viktigare är kanske svårigheten att göra antaganden på en så liten population.

    Den stora soppan samtliga utvecklade ekonomier hamnat i under de senaste decennierna, som någon redan nämnt här, är att den höga skuldsättningen gjort konsumtionen extremt ränte-beroende. Det kanske helt enkelt är fel o farligt att binda in skuldsättningsproblematiken i en ”bostadsbubbla-eller-inte”-diskussion. Det är kopplingen till konsumtionen och investeringar som är viktigast.

    • Harry Flam says:

      Jag håller med om att marknaden på Bostad Direkt är liten, vilket beror på att utbudet är begränsat och bara de med högst betalningsvilja (och förmåga) finns efterfrågesidan. Det finns därför en betydande osäkerhet med min ansats.

  26. Michael Cocozza says:

    Några kommentarer om detta inlägg.

    1. Om vi har en bostadsbubbla på bostadsmarknaden i Stockholm påverkas även
    nivån på marknadshyrorna för hyresrätter uppåt. Det blir då något av ett cirkelresonemang om man
    bemöter påståendet om en förmodad bubbelmarknad genom att hänvisa till en annan interdependent bubbelmarknad.
    2. Bostad Direkts utbud är inte ett substitut för en hyres- eller bostadsrätt för t.ex ett par som ska bilda familj och letar boende. Bostad Direkt erbjuder endast andrahandskontrakt med relativt kort
    förhyrningstid. Den som köper borätt har mycket längre planeringshorisont än 1-2 år.
    Som flera kommentarer framhåller är detta fråga om en särskild marknad för korttidsboende, där prissättning styrs av hotellmarknaden.
    3. Nivån som nämns i artikeln, 2400kr per kvm och år kan sägas utgöra marknadshyran för nyproducerade lägenheter i centrala Stockholm, boendekostnad, besittningsrätt jämte övriga institutionella förhållanden för dessa lägenheter går att jämföra med bostadsrätt
    4.Förutsättningen i artikeln är en realränta på 4%. Det är ej rimligt. Sedan
    60- talet har realräntan legat på 2%. Går bostadsköparna till banken får de också en ränta som realt ligger på ca 2%.
    5. Om förutsättningarna i beräkningen ändras till mer realistiska, faktiska, 75000- 80000kr/kvm för de nya bostadsrätterna i Norra Djurgårdsstaden, realränta 2%, hamnar boendekostnaden på ca 1800kr/kvm inkl drift för bostadsrätt i nyproduktion, dvs ca 600kr/kvm under de nya hyresrätternas pris i samma område.
    6. Boendekostnaden för en bostadsrätt bör ligga under nivån för hyresrätt. Köp av bostadsrätt innebär ett väsentligt risktagande som måste kompenseras i form av en lägre kvm kostnad. Det är denna riskpremie som utgör den främsta anledningen till att månadskostnaden är lägre för ägda bostäder.
    Därtill tillkommer kostnad för framtida underhåll för lägenheten som ingår för i hyresrättens pris.

    Om vi har en bubbla,( vad det nu är) eller inte på borättsmarknaden i Stockholm går nog inte att fastställa med en modell av den typ som framförs i artikeln. Men utifrån byggkostnader kan man fastställa att priser på borätter och hyreslägenheter i nyproduktionen är uppdrivna i Stockholm pga av den restriktiva markpolitik som drivs av exploateringskontoret.

    Fråga till Flam: Hur ser uträkningen ut för 2,2% realränta efter skatt? Eller har jag missuppfattat?

    • Harry Flam says:

      Jag räknade med 6 procents nominell låneränta minus ränteavdrag 1,8 procent (30 procent) minus 2 procents inflation vilket blir 2,2 procents realränta.

  27. Gabriel says:

    Harry, bortser du helt ifrån att det finns ju ett egenvärde i att hyra dyrt just för att undvika risken med bostadsbubbla? Att hyra och att ”äga” är ju inte samma sak (det är ju inte samma vara), att tro att kvadratmeterpriserna på bostadsrätter bör matcha kostnaden för att bo i hyresrätt verkar för mig konstigt.

  28. Fredrik says:

    Hej Harry,

    Jag är tveksam till att det är på detta sättet man avgör om det existerar en bostadsbubbla. Det finns så många parametrar i att äga en bostad jämfört med att bara hyra månad för månad, att det sannolikt är lämpligare att använda sig av någon form av relativjämförelse. D.v.s. som förhållandet på 1:1 som du har räknat fram mellan marknadshyra och kostnad för bostadsrätt, hur har detta förhållande förändrat sig över tiden? Med historisk data skulle det gå att rita upp ett diagram.

    En av alla parametrar som försvårar en direkt jämförelse mellan hyresrätt och bostadsrätt är att bostadsrätt är en unik företeelse för Sverige. Hur skulle du avgöra om det finns bostadsbubblor i andra länder? Du tar också med Riksbankens Reporänta och Sveriges inflation i dina beräkningar, dessa gäller inte för utländska köpare. Om jag kollar på lägenheter i New York med en ränta på 2,2% som du fick fram i dina beräkningar, så blir det mycket billigare att köpa en lägenhet i New York för mig än att hyra (faktiskt halva kostnaden nästan).

    En relativvärdering som man använder utomlands är ”Price-to-Rent Ratio”. För i andra länder får man hyra ut sin lägenhet, så då kan man värdera det som aktier nästan, dvs pris mot vinst.

    Här är formeln:
    Price-to-Rent ratio = Medelpris för lägenhet / (Medelhyra för lägenhet * 12)

    Ratio 1-15 = Mycket bättre att köpa än hyra
    Ratio 16-20 = Oftast bättre att hyra än att köpa
    Ratio 21 och högre = Mycket bättre att hyra än att köpa

    Räkneexempel:

    2:a på småort i Sverige:
    750,000kr / (6000 * 12) = 10,4 (Mycket bättre att köpa än hyra)

    2:a i Stockholms innerstad:
    4,500,000 / (15,000 * 12) = 25 (Mycket bättre att hyra än att köpa)

    • Micke says:

      Du får värdet på din ratio att låta som någonting av gud givet. I själva verket är det bara en implicit invers av räntan. Formeln tar inte heller hänsyn till avgiften. Sammantaget kan jag inte helt tydligt se vad formeln tillför. Utveckla gärna!

      Vad gäller räntan så är poängen att man kan låna till (klart mindre än) 2,2% för köp av bostäder i Sverige. Det tror jag inte man kan i USA. Rimligen påverkar det kalkylen.

      • Fredrik says:

        Det som formeln tillför är en relativvärdering, inte minst jämfört med andra länder. En annan relevant relativvärdering är att jämföra bostadskostnad mot inkomst. Spelar egentligen ingen roll vad man jämför bara man jämför samma saker. Kom ihåg att uppdelningen i hyresrätter och bostadsrätter är ett svenskt fenomen. Avgiften för bostadsrätt är egentligen en kostnad för fastighetsunderhåll. Den spelar ingen roll, vad som spelar roll är hur mycket folk är villiga att betala i hyra per månad, och vilken ratio denna månadshyra har mot inköpskostnaden för lägenheten. Samt slutligen jämföra detta med historisk data för att på så sätt se om priserna skenar iväg.

      • Andreas says:

        Hej Fredrik,

        Den där formeln tillför ingenting vettigt till någonting användbart. Du säger ”inte minst jämfört med andra länder”… Jag blir helt stum. Här har du en metodologi för en price to rent ratio som fungerar mycket bättre: http://info.trulia.com/index.php?s=32087

  29. jahaja says:

    Wonkblog har statistik över var det är billigare hyra än att äga sitt boende i USA

    http://www.washingtonpost.com/blogs/wonkblog/wp/2015/05/13/map-where-its-cheaper-to-buy-than-rent/

Trackbacks

  1. […] är överens om att i fallet Sverige, eller Stockholm, så är det ingen bubbla (se till exempel Harry Flams tidigare inlägg). Jag håller väl i stort sett med, tentativt i alla fall. Mer precist finns ett antal […]

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s