Jag har precis köpt en ny lägenhet vilket fått mig att tänka mycket på allt spännande som händer just nu med räntor, bostadspriser och konjunkturläget. Det som förundrat mig allra mest är dock hur budgivningar på lägenheter går till. Allt jag lärt mig om ekonomisk teori säger mig nämligen att de inte borde fungera så väl som de gör.

I den mån budgivningar förekommer vid köp av bostad går det till så att mäklaren ringer runt till spekulanter som får lägga bud. Spekulanterna får information om tidigare bud och kan välja att lägga ett högre bud. Mäklaren fortsätter att ringa runt tills ingen längre vill bjuda högre. Detta motsvarar en så kallad engelsk auktion, vilken är en av de vanligaste auktionstyperna. Det som utmärker budgivningar för bostäder är dock att köparen inte på något sätt är bunden av lagda bud (och att säljaren inte är bunden att sälja).

Ekonomisk auktionsteori utgår alltid från att bud är bindande. Ett problem med icke-bindande bud är att det är väldigt lätt att manipulera auktionen. Ska du sälja en bostad är det bara att be några kompisar bjuda på bostaden för att på så sätt försöka trissa upp priset. Om kompisen råkar lägga högsta budet är det bara att dra tillbaka budet. Jag skulle gissa att det visserligen är olagligt för en säljare att be kompisar bjuda på bostaden, men det är förmodligen inte olagligt om en kompis gör det utan säljarens vetskap. I vilket fall som helst borde det vara nästintill omöjligt att upptäcka.

Min erfarenhet av budgivningar på lägenheter i Stockholm är att priset varierar mycket för likvärdiga lägenheter och att en stor del av variationerna beror på antalet budgivare. Skillnaden mellan en, två och tre budgivare kan göra många hundra tusen kronors skillnad. Det är alltså väldigt lönsamt att vara oärlig. Vi vet från andra sammanhang att det finns en del som inte kan motstå sådana frestelser. 

Det har uppdagats att mäklare själva lagt falska bud och krav har rests på att mäklarna bör lämna ut personuppgifter på alla budgivare. Men personuppgifter är knappast en tillräcklig garant eftersom bud inte är bindande — ingen kan ställa dig till svars för att du bjudit på en lägenhet som du inte var säker på att du ville köpa.

Att bud inte är bindande ställer till ytterligare ett problem. Det slukar tid och kraft att bestämma sig för att köpa en bostad och man undviker gärna att göra dessa beslut i onödan. Varför då inte bjuda på alla bostäder man tror att man kan vara intresserad av och först fatta köpbeslutet när man vet att man lagt högsta budet och faktiskt har möjlighet att köpa bostaden?

Trots att bud inte är bindande vid bostadsköp verkar de flesta bostadsköpare ha tilltro till budgivningar, men jag förstår själv inte riktigt varför. För säkerhets skull såg jag själv till att köpa en lägenhet som ingen annan bjöd på, men jag hoppas förstås på en intensiv budgivning när jag säljer min gamla lägenhet.

Akademisk efterskrift: Det är förmodligen ett intressant forskningsprojekt att försöka förstå hur bostadsbudgivningar kan fungera i praktiken. [Read more…]

En grundbult i ekonomers förståelse av finansiella marknader är det inte kan finnas några möjligheter att helt riskfritt tjäna pengar (s.k. arbitragemöjligheter) eftersom sådana direkt kommer utnyttjas av klyftiga investerare och därmed snabbt försvinna. Ibland kan det dock finnas riskfria möjligheter att tjäna pengar som är lite mer bestående, förmodligen för att ingen upptäcker dem eller för att det helt enkelt är alltför tidskrävande att utnyttja dem.

Lagen om avrundning av vissa öresbelopp bjuder på små, men intressanta, arbitragemöjligheter, vilket uppmärksammats av två flinka bloggare (speglingen och inslag). En betydligt större, men än mer invecklad, arbitragemöjlighet uppstod på grund av ett ungerskt spelbolags misstag för något år sedan. I det fallet gick det att få en riskfri avkastning på 26,5 procent på bara några dagar utan någon övre begränsning, men denna möjlighet utnyttjades trots detta inte särskilt flitigt (förmodligen för att väldigt få förstod att den fanns).

Nu verkar det som den statliga insättningsgarantin skapat möjligheter att göra arbitrage. Parex bank erbjuder för närvarande 6.2 procents ränta om du sparar hos dem i två års tid. Insättningsgarantin gäller upp till en halv miljon. Har du en halv miljon att avvara får du alltså 31000 kronor i ränta per år. Men om du äger ditt boende och det inte är fullt belånat kan du använda ditt boende som säkerhet för att låna en halv miljon under två års tid. SBAB erbjuder till exempel räntan 4.98 procent på ett tvåårigt lån, d.v.s. en årlig räntekostnad på 24900 kronor. Mellanskillnaden är 6100 kronor och på denna behöver du betala 30 procent i skatt, men det ger dig ändå 4270 per år rakt ner i fickan.

Vad är då haken? Så vitt jag kan se kommer den enda osäkerheten ifrån hur insättningsgarantin fungerar — d.v.s. hur snabbt du får loss pengarna om Parex skulle gå i konkurs och om du då också får ut din räntefordran. Dessutom krävs förstås att du har möjlighet att använda bostaden som säkerhet. Men det senare borde bankerna kunna lösa — de skulle i princip kunna erbjuda speciella ”Parex-lån” som kunderna kan använda för att sätta in sina pengar hos Parex (så att insättningen där fungerar som säkerhet i stället för bostaden). De som betalar för kalaset är förstås skattebetalarna eftersom den statliga insättningsgarantin medför subventionerat risktagande (vilket Jonas skrivit om förut).

Uppdatering 2008-12-12: Nu har även Dagens Nyheter uppmärksammat att inlåningsräntan ibland är högre än utlåningsräntan.

Ett av problemen med den amerikanska finanskrisen är att huslånen ofta är ”non recourse”, vilket innebär att lånet är knutet till fastigheten snarare än låntagaren som person. Med ett sådant lån är det bara för husägaren att lämna husnycklarna till banken när så önskas. Även om fastigheten fallit i värde kan banken aldrig kräva att få tillbaka mer än husets marknadsvärde. Frågan är om denna typ av lån kan överleva innovationerna på den finansiella marknaden.

Utan hem och utan skuld

Även om det amerikanska systemet kan verka ansvarslöst har det klara fördelar, medan det svenska ter sig närmast brutalt i jämförelse. Har vi svenskar en gång tagit ett huslån är det upp till oss själva att se till att banken får tillbaks sina pengar. Låntagaren bär då själv risken förknippad med en allmän nedgång i fastighetsvärdena. Eftersom upp- och nedgångar på fastighetsmarknaden inte är något den enskilde råder över är det inte orimligt att risken faktiskt delas mellan långivare och låntagare. En sådan ordning kan också — åtminstone i teorin — bromsa ansvarslös långivning.

Det amerikanska systemet innebär att bankerna bär den största risken för nedgångar i fastighetspriserna, men just detta riskerar att skapa en spiral av nedåtgående huspriser. När marknadspriset hamnar under lånebeloppet tjänar husägaren på att lämna huset till banken. Bankerna får en mängd fastigheter att sälja vilket sätter ytterligare press på marknaden. Husen står ofta och förfaller i väntan på att avyttras och studier visar att bankerna i snitt får tillbaks mindre än halva lånebeloppet.

En bättre lösning för båda parter är då att lånen omförhandlas och lånebeloppet skrivs ner. Husägaren kan bo kvar och banken slipper de kostnader konkursen för med sig. Traditionellt har detta också skett i stor omfattning. Nu funkar emellertid inte detta längre och orsaken är att kreditgivaren inte längre är en enskild bank. ”Värdepapperiseringen” av huslånen innebär i stället att det finns tusentals kreditgivare, spridda över världen. Att omförhandla med dem är omöjligt.

En annan aspekt är att non recourse-lånen i princip kan dämpa ivern bland bankerna att låna ut på en överhettad fastighetsmarknad. Det krävs emellertid då att bankerna inte bara kan skicka vidare risken. Flera studier har visat att riskerna i de lån som sålts vidare varit betydligt större än för de lån som kreditinstituten behållit själva. Möjligheten att bolla vidare risken till sämre informerade investerar minskar naturligtvis den återhållande kraften hos non recourse-systemet.

Non recourse må ha fungerat bra i en värld där de flesta husägare hade en personlig relation till sin bank. Det fungerar däremot dåligt på en globaliserad och anonym finansmarknad. Det är därför möjligt att non recourse-lånen, trots sina fördelar, snart kommer att vara ett nostalgiskt minne. En annan möjlighet är att värdepapperiseringen kommer att förpassas till historiens papperskorg. Att de inte passar bra tillsammans verkar hur som helst klart.
—————-
Lästips: The Economist tar upp likande aspekter och refererar till Luigi Zingales och Martin Feldsteins förslag att hantera problemet. Glaeser och Gyourky diskuterar varför det inte är vettigt att med statliga interventioner hålla uppe fastighetspriserna (kort gratisversion här). Problematiken kring non resourse-lånen är en del av vad Avinash Persaud kallat ”the revenge of relationship banking”. Läs även gärna vad John Hassler skrivit om möjligheten till personlig konkurs i Sverige och USA.