Jag har precis köpt en ny lägenhet vilket fått mig att tänka mycket på allt spännande som händer just nu med räntor, bostadspriser och konjunkturläget. Det som förundrat mig allra mest är dock hur budgivningar på lägenheter går till. Allt jag lärt mig om ekonomisk teori säger mig nämligen att de inte borde fungera så väl som de gör.
I den mån budgivningar förekommer vid köp av bostad går det till så att mäklaren ringer runt till spekulanter som får lägga bud. Spekulanterna får information om tidigare bud och kan välja att lägga ett högre bud. Mäklaren fortsätter att ringa runt tills ingen längre vill bjuda högre. Detta motsvarar en så kallad engelsk auktion, vilken är en av de vanligaste auktionstyperna. Det som utmärker budgivningar för bostäder är dock att köparen inte på något sätt är bunden av lagda bud (och att säljaren inte är bunden att sälja).
Ekonomisk auktionsteori utgår alltid från att bud är bindande. Ett problem med icke-bindande bud är att det är väldigt lätt att manipulera auktionen. Ska du sälja en bostad är det bara att be några kompisar bjuda på bostaden för att på så sätt försöka trissa upp priset. Om kompisen råkar lägga högsta budet är det bara att dra tillbaka budet. Jag skulle gissa att det visserligen är olagligt för en säljare att be kompisar bjuda på bostaden, men det är förmodligen inte olagligt om en kompis gör det utan säljarens vetskap. I vilket fall som helst borde det vara nästintill omöjligt att upptäcka.
Min erfarenhet av budgivningar på lägenheter i Stockholm är att priset varierar mycket för likvärdiga lägenheter och att en stor del av variationerna beror på antalet budgivare. Skillnaden mellan en, två och tre budgivare kan göra många hundra tusen kronors skillnad. Det är alltså väldigt lönsamt att vara oärlig. Vi vet från andra sammanhang att det finns en del som inte kan motstå sådana frestelser.
Det har uppdagats att mäklare själva lagt falska bud och krav har rests på att mäklarna bör lämna ut personuppgifter på alla budgivare. Men personuppgifter är knappast en tillräcklig garant eftersom bud inte är bindande — ingen kan ställa dig till svars för att du bjudit på en lägenhet som du inte var säker på att du ville köpa.
Att bud inte är bindande ställer till ytterligare ett problem. Det slukar tid och kraft att bestämma sig för att köpa en bostad och man undviker gärna att göra dessa beslut i onödan. Varför då inte bjuda på alla bostäder man tror att man kan vara intresserad av och först fatta köpbeslutet när man vet att man lagt högsta budet och faktiskt har möjlighet att köpa bostaden?
Trots att bud inte är bindande vid bostadsköp verkar de flesta bostadsköpare ha tilltro till budgivningar, men jag förstår själv inte riktigt varför. För säkerhets skull såg jag själv till att köpa en lägenhet som ingen annan bjöd på, men jag hoppas förstås på en intensiv budgivning när jag säljer min gamla lägenhet.
Akademisk efterskrift: Det är förmodligen ett intressant forskningsprojekt att försöka förstå hur bostadsbudgivningar kan fungera i praktiken.
Teoretiskt handlar det om att försöka förstå vilka krav på t.ex. ärlighet som krävs för att det ska kunna fungera. Eller handlar det snarare om att de flesta av oss gör så få bostadsaffärer under vårt liv att vi helt enkelt inte hunnit lära oss vilka möjligheter det finns att manipulera budgivningen?
Empiriskt kanske man kan komma en liten bit på väg genom att studera budgivningsdata från mäklare. För att besvara frågan om budgivningar bara fungerar på grund av att de flesta gör så få bostadsköp kan man genomföra laboratorieexperiment där deltagarna har möjlighet att lära sig genom upprepade budgivningar.
Mig veterligen finns det ingen nationalekonomisk litteratur om detta (men jag kan mycket väl ha fel). Det finns ett par artiklar om så kallade indikativa auktioner. Dessa används vid försäljning av komplexa kommersiella objekt, såsom exempelvis företag. Intresserade spekulanter ombeds först att skicka in indikativa icke-bindande bud. Säljaren väljer ett par av dem som givit höga bud som får mer information om objektet och sedan deltar i en riktig auktion med bindande bud. Även om detta förfarande också är på kant med traditionell auktionsteori (se här och här), visar det sig fungera bra i experiment.
Ekonomistas 
Intressant inlägg som vanligt Robert!
Lite utanför men…
Jag tyckte till skillnad från Robert att det var lite betryggande att det var (lite) budgivning när jag köpte eftersom det betydde att någon annan gjorde ungefär samma värdering av lägenheten som jag gjorde. Risken var ju annars att man missat något väsentligt när man tittade på lägenheten. Speciellt med tanke på att det inte är ofta man gör denna typ av värdering. Detta resonemang bygger så klart på att det finns en viss “sanningshalt” i det bud som lagts.
Jag tror också att det finns en “endowment effect” hos köparna så att om man haft det högsta budet i ett dygn så sätter man större värde vid lägenheten än vad man gjorde vid budgivningen ingång.
Detta skulle kanske kunna ge upphov till de prisskillnader som man ser på till synes lika lägenheter (men kanske inte i jämvikt…)
jag tycker över lag att mäklaren har för mycket kontroll över budgivningen. När jag letade lägenhet mötte jag mäklare som visade en överraskande ovilja att ta emot bud eller ordna extra visningar. Man kan undra om mäklaren hade incitament att gynna någon enskild köpare. Mäklaren kan ju styra väldigt mycket över budgivningen genom att avvakta med samtal och var onåbar med mera.
Ola, jag håller med dig på alla tre punkter. När det gäller andra budgivare så har du förstås rätt i att frånvaron av andra intressenter kan tyda på att du betalar för mycket (jmf winner’s curse), men det kan ju också vara så att just den veckan finns det inte så många spekulanter på just den här typen av lägenhet. Jag tror folks tvekan när det inte finns andra budgivare delvis är rationell, men också att det finns en psykologisk effekt att man blir orolig när ingen annan bjuder.
Sluten engångsbudgivning med näst högsta pris som köpeskilling är vad vi behöver. Branschen har haft sin chans – våga lagstifta!
Olas reflektion att mäklare ibland har en överraskande ovilja att ordna extra visningar kan bero på en väldigt enkel sak. Marginalnyttan för mäklaren att få ett högre bud när en köpare väl bestämt sig, är närmast negativ.
Kahneman/Tverskys Nobelprisbelönta forskning inom behavioral finance visar dessutom att människor ogärna tar risker med en säker vinst, men däremot hoppas att förluster vänder till vinst. Varför skulle mäklare vara annorlunda än vi andra? De tar ju såklart de säkra pengarna istället för att ta risker med affären.
Det är enkelt att förstå:
Mäklaren har normalt ett fast arvode på 2-3 %. På en bostad värd 3Mk så är mäklararvodet alltså i storleksordningen 90 000 kronor.
Kan mäklaren stänga affären väntar ett säkert arvode på 90 000 kr. Om mäklaren hittar en ytterligare köpare och kan lyfta priset så innebär det 3 000 kronor extra per hundratusen. Det är, ursäkta uttrycket, skitpengar i förhållande till risken att den ursprungliga köparen börjar svaja och kanske hoppar av. I så fall riskerar mäklaren att få ta om hela processen med ny visning och ny, dyr annonsering.
Det går säkert att visa med ganska enkla modeller att mäklaren riskoptimerar sin intäkt.
… vilket är orsaken till att mäklare beter sig annorlunda när de säljer sin egen bostad (källa: Freakonomics, för den som efterlyste forskning i frågan 😉
Ang. Sverige: Jag har noterat motsvarande undringar rörande ej bindande bud. Det finns dock kraftiga sociala normer: Mäklare blir ilskna om man vinner tre budgivningar och sedan väljer var man vill bo…
Ingemar har naturligtvis helt rätt och det stämmer med min egen erfarenhet av budgivningar. Den säljare som är orolig för detta kan ju teckna ett avtal med mäklaren som ger 0% provision upp till ett visst belopp och kanske 50% över en viss gräns (för att hela undvika problemet krävs ju dock 100%…) En del mäklare erbjuder sådana “stigande” provisioner, även om de inte brukar vara så extrema. Uppsatsen som Dr. Bergh hänvisar till finns för nedladdning här.
Det är nog också riktigt att en del av problemen med icke-bindande bud löses genom en ryktesmekanism. I Stockholms innerstad finns det dock en uppsjö av mäklare och det är sällan man stöter på samma mäklare upprepade gånger, så denna mekanism kan nog inte förklara hur det kan funka med icke-bindande bud där.