Gamla lån, nya tider

Ett av problemen med den amerikanska finanskrisen är att huslånen ofta är “non recourse“, vilket innebär att lånet är knutet till fastigheten snarare än låntagaren som person. Med ett sådant lån är det bara för husägaren att lämna husnycklarna till banken när så önskas. Även om fastigheten fallit i värde kan banken aldrig kräva att få tillbaka mer än husets marknadsvärde. Frågan är om denna typ av lån kan överleva innovationerna på den finansiella marknaden.

Utan hem och utan skuld

Även om det amerikanska systemet kan verka ansvarslöst har det klara fördelar, medan det svenska ter sig närmast brutalt i jämförelse. Har vi svenskar en gång tagit ett huslån är det upp till oss själva att se till att banken får tillbaks sina pengar. Låntagaren bär då själv risken förknippad med en allmän nedgång i fastighetsvärdena. Eftersom upp- och nedgångar på fastighetsmarknaden inte är något den enskilde råder över är det inte orimligt att risken faktiskt delas mellan långivare och låntagare. En sådan ordning kan också — åtminstone i teorin — bromsa ansvarslös långivning.

Det amerikanska systemet innebär att bankerna bär den största risken för nedgångar i fastighetspriserna, men just detta riskerar att skapa en spiral av nedåtgående huspriser. När marknadspriset hamnar under lånebeloppet tjänar husägaren på att lämna huset till banken. Bankerna får en mängd fastigheter att sälja vilket sätter ytterligare press på marknaden. Husen står ofta och förfaller i väntan på att avyttras och studier visar att bankerna i snitt får tillbaks mindre än halva lånebeloppet.

En bättre lösning för båda parter är då att lånen omförhandlas och lånebeloppet skrivs ner. Husägaren kan bo kvar och banken slipper de kostnader konkursen för med sig. Traditionellt har detta också skett i stor omfattning. Nu funkar emellertid inte detta längre och orsaken är att kreditgivaren inte längre är en enskild bank. “Värdepapperiseringen” av huslånen innebär i stället att det finns tusentals kreditgivare, spridda över världen. Att omförhandla med dem är omöjligt.

En annan aspekt är att non recourse-lånen i princip kan dämpa ivern bland bankerna att låna ut på en överhettad fastighetsmarknad. Det krävs emellertid då att bankerna inte bara kan skicka vidare risken. Flera studier har visat att riskerna i de lån som sålts vidare varit betydligt större än för de lån som kreditinstituten behållit själva. Möjligheten att bolla vidare risken till sämre informerade investerar minskar naturligtvis den återhållande kraften hos non recourse-systemet.

Non recourse må ha fungerat bra i en värld där de flesta husägare hade en personlig relation till sin bank. Det fungerar däremot dåligt på en globaliserad och anonym finansmarknad. Det är därför möjligt att non recourse-lånen, trots sina fördelar, snart kommer att vara ett nostalgiskt minne. En annan möjlighet är att värdepapperiseringen kommer att förpassas till historiens papperskorg. Att de inte passar bra tillsammans verkar hur som helst klart.
—————-
Lästips: The Economist tar upp likande aspekter och refererar till Luigi Zingales och Martin Feldsteins förslag att hantera problemet. Glaeser och Gyourky diskuterar varför det inte är vettigt att med statliga interventioner hålla uppe fastighetspriserna (kort gratisversion här). Problematiken kring non resourse-lånen är en del av vad Avinash Persaud kallat “the revenge of relationship banking“. Läs även gärna vad John Hassler skrivit om möjligheten till personlig konkurs i Sverige och USA.