Finansinspektionens amorteringskrav saknar påvisbar samhällsnytta

Finansinspektionens amorteringskrav och övriga kreditåtstramning har stora individuella och samhälleliga kostnader, men ingen påvisbar samhällsnytta enligt forskningen. Det är ansvarslöst att driva igenom en åtstramning som inte klarar en nyttokostnadsanalys, skriver Robert Boije, Harry Flam, John Hassler och Lars EO Svensson på DN Debatt.

Comments

  1. dufvaonline says:

    Vad vore en lämplig nivå på amorteringskrav, kalkylränta för bankerna och kontantinsats enligt dig?
    Hur hade bopriser då utvecklats, antar att de ökar en del.

    • Mina förslag till reformer för en bättre bolånemarknad presenteras på sidorna 48-49 i rapporten till Stockholms Handelskammare.

      Jag har inte gjort någon beräkning av hur dessa reformer skulle påverka bostadspriserna. De skulle rimligtvis stiga en del, eftersom bostadsköpare utan hög inkomst och förmögenhet nu har mycket bättre chans att få låna. Med nuvarande amorteringskrav och övrig åtstramning hålls ju priserna tillbaka just för att dessa potentiella bostadsköpare diskrimineras och får låna mycket mindre belopp.

      Om reformerna skriver jag bl.a. i rapporten (litteraturreferenserna finns i referenslistan i rapporten):

      Amorteringskraven bör avskaffas och amorteringsfria lån tillåtas. Bolåneföretagen bör få föreslå individuella amorteringsplaner för bolånekunderna – enligt ett tidigare förslag från FI (2013a) – men amorteringsfria lån ska inte uteslutas. Denna rapport har visat att amorteringskraven har en lång rad nackdelar, inklusive att de minskar hushållens motståndskraft mot störningar. De tycks ha fördelar i form av lägre bostadspriser bara för de bostadsköpare med hög inkomst och förmögenhet som inte direkt påverkas av amorteringskraven.

      Amorteringsfria lån är särskilt fördelaktiga för unga och pensionärer, eftersom de frikopplar sparandet från bolånet. Unga och pensionärer kan då fritt bestämma hur mycket de vill spara. Boendebetalningen behöver då inte nödvändigtvis vara mycket större än brukarkostnaden. Amorteringsfria lån är också fördelaktiga för låntagare i medelåldern som normalt sparar mycket mer, genom att de gör det möjligt att fritt välja fördelningen av sparandet mellan eget bostadskapital och mer likvida och diversifierade tillgångar (Bäckman 2019, Bäckman och Khorunzhina 2019, Svensson 2019c).

      I frånvaro av en reglering som förbjuder amorteringsfria lån kan bolåneföretagen fritt konkurrera om bolånekunderna och – om de anser det lämpligt med hänsyn till kreditprövningen – även erbjuda amorteringsfria lån. Bolåneföretagen skulle kunna erbjuda en meny av olika bolånealternativ, med olika boräntor och amorteringsalternativ. Bland dessa alternativ kan det finnas amorteringsfritt upp till bolånetaket, men med en högre ränta för den del av lånet som överstiger 75 procent, eller amortering på 10–15 år ner till 75 procent för den del som överstiger 75 procent. Man kan också tänka sig bolån med en kredit med högre ränta, vilket skulle ge bolånetagare en likviditetsbuffert att använda vid behov (Cocco 2013).

      Om det skulle bli så att erbjudna lån fortfarande missgynnar vissa grupper, till exempel unga förstagångsköpare och låntagare, unga och äldre, utan hög inkomst och förmögenhet, kan man överväga om någon slags reglering behövs, till exempel att lånevillkoren skulle vara åldersrelaterade eller mer generösa vid det första bostadsköpet.

      Lägre KALP-räntor bör införas. Det finns inget rationellt skäl till så hög KALP-ränta som 7 procent. En mer rimlig KALP-ränta kan vara en 5-årig boränta plus ett tillägg, till exempel 3 procentenheter. Detta skulle i dagsläget ge en KALP-ränta på 5–6 procent. Sannolikheten för att rörliga boräntor skulle nå en sådan nivå de närmaste fem åren måste bedömas som mycket liten, i synnerhet som Riksbanken skulle sänka styrräntan till låg nivå vid en recession eller kris. (Evidens (2018) undersöker effekten av lägre KALP-ränta och andra lättnader i kreditåtstramningen.)

      Bolånetaket på 85 procent bör ses över och förmodligen höjas. Så länge belåningsgraden understiger 100 procent kan lånet återbetalas när bostaden säljs. Ett bolånetak under 100 procent innebär ett krav på insats av eget kapital och ger en marginal mot risken för att bostadens värde understiger lånet vid försäljning. Denna marginal bör vägas mot den barriär till inträde och övriga nackdelar – som till exempel ökade blancolån – som ett högt krav på insats medför.

      Nivån 85 procent bestämdes tämligen godtyckligt när bolånetaket infördes 2010. (Motivering för just 85 procent är följande (FI 2010, sid. 14): ”De flesta företag i Sverige tillämpar i dag en belåningsgrad för bottenlån på mellan 75 och 90 procent, medan några företag tillåter ännu högre belåningsgrader. En begränsning till 85 procent bedöms vara en proportionerlig åtgärd för att förhindra en osund utveckling och kommer inte att innebära en onödigt stor påverkan på rådande bolånepraxis och på bostadsmarknaden samtidigt som trenden med ökande belåningsgrader bromsas.”) Andra länder har högre bolånetak (Evidens 2018). Andelen unga bolånetagare i FI:s bolåneundersökning föll kraftigt när bolånetaket infördes. (Från 2009 till 2010 föll andelen nya bolånetagare under 30 år från 13 procent till 5 procent (FI 2018, fig. R.1). Den har senare ökat.) Belåningsgraden faller över tid även med ett amorteringsfritt lån, om nominella bostadspriser ökar. I växande storstäder med begränsad marktillgång kan bostadspriserna väntas stiga åtminstone i samma takt som inkomsterna. En tillfällig period med belåningsgrad över 100 procent på grund av ett oväntat prisfall är problematisk bara om bostaden måste säljas på grund av en flytt eller annan anledning.

      FI:s bolånerapporter gör det möjligt att noga bedöma effekterna på motståndskraften av ett höjt bolånetak och vidta åtgärder om det är motiverat. Sammantaget finns det anledning att se över bolånetaket och förmodligen höja det.

  2. Håkan Granbohm says:

    Vad anser du om en återinförd fastighetsskatt?
    Rimligen har det en avkylande effekt på prisutvecklingen samtidigt som skatten tydligen är välmotiverad av andra skäl. Tex likställer det dem som hyr sin bostad med dem som äger den ( om jag nu inte missförstått Lars Calmfors artikel i DN i höstas).
    Kanske släpper då FI på sina krav på amortering och bolånetak?

    • Jag anser att det var ett stort misstag att ta bort fastighetsskatten (mera precist, göra om den till en kommunal fastighetsavgift med ett lågt tak). Fastighetsskatten bör återinföras i långsam takt över flera år, för att inte ge för drastiska kortsiktiga effekter.

      Men frånvaro av fastighetsskatt (mer precist, alldeles för låg kommunal fastighetsavgift) är inget giltigt skäl till amorteringskrav och övrig kreditåtstramning. Frånvaron av en fastighetsskatt innebär i sig inte ökade risker, framför allt inte en ”förhöjd makroekonomisk risk” som Finansinspektionen pratar om.

      Det är viktigt att förstå vad effekterna av borttagandet av fastighetsskatten blivit. Det finns en del missuppfattningar.

      Vid borttagandet av fastighetsskatten minskade bostadsägarnas utgifter. Denna utgiftsminskning kapitaliserades i högre priser. Vid en väl fungerande marknad stiger bostadspriserna tills brukarkostnaden (förenklat: reala boendeutgifter exklusive amorteringar) efter avskaffandet är någorlunda oförändrad jämfört med före avskaffandet.

      Med högre bostadspriser ökar normalt nyproduktionen. Nyproduktionen och bostadsstocken blir så småningom för stor ur samhällsekonomisk synpunkt, på bekostnad av andra investeringar. Detta är den reala distortion som slopad fastighetsskatt normalt skapar.

      Men denna överproduktion och så småningom en för stor bostadsstock uppstår inte i Sverige, på grund av alla strukturella hinder för ökad bostadsproduktionen. Istället blir effekten i stort sett bara högre priser och högre skulder. De högre priserna medförde stora kapitalvinster för de som ägde sin bostad när skatten togs bort. Detta är den distortion som borttagandet främst lett till i Sverige.

      Det är viktigt att inse att pris- och skuldhöjningen är en engångseffekt. Även om prishöjningen tog några år att slå igenom, när detta hade hänt (under 2008 före finanskrisen, enligt min mening) så är det ett engångsskift i prisnivån, inte nåt som ökar den framtida tillväxten i prisnivån. Det tar längre tid innan engångsskiftet i skuldnivån slår igenom, eftersom bara en del av bostadsstocken omsätts till de högre priserna varje år.

      Men högre priser och högre skulder på grund av slopad fastighetsskatt innebär inte i sig någon ökad risk. Folk har råd med de högre skuldbetalningarna eftersom de inte behöver betala någon fastighetsskatt, och de får inte högre totala boendeutgifter. Framförallt medför de högre priserna och skulderna inte någon ”förhöjd makroekonomisk risk” i form av att högt skuldsatta hushåll skulle dra ner sin konsumtion mer vid en störning än lågt skuldsatta hushåll. Detta är fallet bara om borttagandet av fastighetsskatten skulle ge upphov till en bolånefinansierad överkonsumtion av makroekonomisk omfattning. Men det finns som bekant inga som helst tecken på något sådant i Sverige.

      Frånvaron av fastighetsskatten medför således inte att amorteringskraven och den övriga kreditåtstramningen har någon samhällsnytta. Att amorteringskraven och den övriga kreditåtstramningen inte har någon påvisbar samhällsnytta beror inte på frånvaron av fastighetsskatten.

      • Jag tolkar det du skriver som att hushållets kostnad för boendet i och med förändringen av fastighetsskatten flyttats från skatten till kostnad för lån.

        Det verkar som att risken för hushållens konsumtion är högre om bostadskostnaden i högre utsträckning påverkas av räntenivån än om större del av kostnaden ligger som en fast fastighetsskatt. Det vill säga bostadskostnaden varierar mer med räntan när större del av den är lån.

      • Ja, det är riktigt att när borttagen fastighetsskatt kapitaliserats i högre bostadspriser och därmed högre lån blir ränteutgifterna allt annat lika större. Med rörliga boräntor varierar då boendeutgifterna mer med räntan, som du säger.

        Den intressanta frågan är om detta i och för sig är en nackdel eller inte. Hög skuldsättning och rörliga boräntor skapar en kraftfull ”kassaflödeskanal” i penningpolitiken, genom vilken ränteförändringar direkt och snabbt påverkar bolånetagarnas kassaflöde och konsumtion. Det blir allt annat lika lättare för Riksbanken (och kräver mindre ränteförändringar) att stabilisera aggregerad efterfrågan och sysselsättning.

        Dessutom, med rörlig växelkurs och en penningpolitik med inflationsmål blir räntan låg i lågkonjunkturer och hög bara vid högkonjunkturer. (Under 90-talskrisen med fast växelkurs blev däremot räntan skyhög.) Vid kriser har Riksgälden och Finansdepartementet också effektiva verktyg att hindra spreaden mellan boräntor och styrränta att öka – verktyg som användes med stor effektivitet under den senaste krisen.

        Resultatet blir att hög skuldsättning och rörliga räntor i realiteten blir en slags försäkring mot dåliga tider för bolånetagarna. I dåliga tider minskar ränteutgifterna och det är lättar för bolånetagare att upprätthålla sin konsumtion. Rimligtvis minskar då risken för djupare lågkonjunkturer. (Tyvärr har inte hyresgäster samma försäkring.)

        Detta diskuteras mer i detta inlägg.

  3. Håkan Granbohm says:

    Tycker du resonerar riktigt. Min tanke var att om FI är ute efter något som kan bromsa skuldtillväxten, så kan återinförd fastighetsskatt fungera. Bördorna bärs mer lika då, och inte bara av de som ännu inte köpt något boende (som blir fallet med amorteringstvånget). Dessutom likställs hyra och äga ur skattesynpunkt.

    • Ja, jag håller helt med om att bördorna bärs mer lika med en fastighetsskatt, och den har en flera andra fördelar. Däremot drabbar amorteringskraven och den övriga kreditåtstramningen i första hand de hushåll som inte har hög inkomst eller förmögenhet, särskilt förstagångsköpare, och gynnar indirekt de rika genom att bostadsefterfrågan från de som inte är rika minskar.

      Men jag tycker inte fastighetsskatten ska motiveras med att den skulle bromsa skuldtillväxten. Då måste man först kunna visa att skuldtillväxten i sig är ett problem, och att fastighetsskatten är ett bra sätt att hantera detta problem. Och frånvaro av fastighetsskatt är inget godtagbart skäl till amorteringskrav och kreditåtstramning.

  4. I dina rapporter hänvisar du ofta till Andersen AL, C Duus and TL Jensen (2016), bl a som ”Det helt avgörande forskningsresultatet” i din rapport till Stockholms Handelskammare. Vad anser du om resultaten i Fiona Price, Benjamin Beckers and Gianni La Cava (2019),”The Effect of Mortgage Debt on Consumer Spending: Evidence from Household-level Data”, där de bl a skriver:

    ”However, we can rule out non-causal explanations proposed by the literature. Specifically, our results contradict the finding of Anderson et al (2016) for Denmark that weak current spending can be explained by high levels of past (debt-financed) spending. Instead, we find that higher debt lowers spending even after controlling for past spending and borrowing. In contrast to other studies, we also assess the extent to which a shift in preferences towards housing services can explain the decline in spending, and find little evidence that it does.”

    • Jag är på resa och kan inte svara utförligt.

      I uppsatsen finns inte exakt samma regressioner som i Andersen m.fl., så författarna har inte undersökt exakt samma sak. På min uppmaning har författarna dock gjort några ytterligare regressioner exakt som i Andersen m.fl. En av författarna skriver efter dessa regressioner: ”I agree though that more of the effect in this specification seems to be driven by past changes in debt, rather than the level. This is consistent with Andersen and co-authors.” Det är alltså inte korrekt att denna uppsats motbevisar Andersen m.fl.

      Dessutom har jag sett opublicerade resultat på brittiska microdata som är exakt desamma som Andersen m.fl.

      Jag återkommer.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google-foto

Du kommenterar med ditt Google-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s