I mars och april förra året släppte Finansinspektionen tillfälligt på amorteringskraven för bolånetagare. Bankerna fick möjlighet att ge alla bolånetagare undantag från amorteringskrav med hänvisning till spridningen av coronaviruset och dess effekter. På så sätt ville Finansinspektionen ”ge bolånetagarna ökat handlingsutrymme i en osäker tid.” I en DN-intervju förra veckan meddelade dock FI:s generaldirektör Erik Thedéen att amorteringskraven för bolånetagare med stor sannolikhet kommer tillbaka den 31 augusti i år. Men amorteringskraven saknar påvisbar samhällsnytta och har stora individuella och samhälleliga kostnader. Därför bör de inte komma tillbaka. Thedéen kritiserar också i svepande ordalag de noggranna beräkningar av amorteringskravens konsekvenser som tidigare redovisats. I en DN-intervju idag tillbakavisar jag Thedéens kritik. Här diskuteras dessa frågor något utförligare än i intervjun.
Ingen påvisbar samhällsnytta
Thedéen bortser alltså från att amorteringskraven och den övriga kreditåtstramning FI åstadkommit saknar påvisbar samhällsnytta, samtidigt som de har stora individuella och samhälleliga kostnader, något som Robert Boije, Harry Flam, John Hassler och jag betonat i en tidigare DN-debatt-artikel.
Varje ekonomisk-politisk åtgärd bör klara en så kallad nyttokostnadsanalys. Den ska visa att nyttan överstiger kostnaden. FI:s amorteringskrav och den övriga kreditåtstramning man genomdrivit klarar inte en sådan analys. Finansinspektionen har inte heller kunnat påvisa någon samhällsnytta med amorteringskraven. Samtidigt gynnar amorteringskraven bostadsköpare med hög inkomst, hög förmögenhet eller rika föräldrar och missgynnar de bostadsköpare, särskilt unga, som saknar hög inkomst, egen förmögenhet eller rika föräldrar.
Nyttan skulle enligt FI vara att amorteringskraven tvingar nya bolånetagare att ta mindre lån, vilket skulle minska riskerna med hushållens skuldsättning. FI:s tror nämligen att högt skuldsatta hushåll kan komma att dra ner sin konsumtion kraftigt vid en konjunkturnedgång och att en hög skuldsättning därmed utgör en ”förhöjd makroekonomisk risk”. FI menar att utländska erfarenheter från finanskrisen 2008–2009 stöder denna uppfattning.
Men forskningen motsäger denna uppfattning (vilket redovisas i en rapport till Stockholms handelskammare, i en skrift utgiven av Nordiska rådet och i Finanspolitiska rådets rapport 2019). Konsumtionsfallet i andra länder berodde nämligen inte på skuldsättningen i sig utan på att ökade bolån före krisen hade använts till att finansiera en ”överkonsumtion” i förhållande till hushållens inkomster. När krisen kom kunde inte denna överkonsumtion fortsätta. Det avgörande forskningsresultatet är att de högt skuldsatta hushåll som inte hade ägnat sig åt bolånefinansierad överkonsumtion inte drog ner sin konsumtion mer än de hushåll som var lågt skuldsatta. Konsumtionsfallet förklaras alltså helt och hållet av bolånefinansierad överkonsumtion, inte av hög skuldsättning.
Det finns dock inga tecken på någon stor bolånefinansierad överkonsumtion av makroekonomisk betydelse i Sverige. Hushållens sparkvot har stigit till historiskt hög nivå, vilket inte är förenligt med en ohållbar överkonsumtion. I en enkät svarar en överväldigande majoritet bolånetagare att de inte har använt bolånen till konsumtion. Det finns helt enkelt inga belägg för den makroekonomiska risk som FI hänvisar till och därmed inga belägg för att amorteringskraven skulle minska den.
Minskad motståndskraft och ökad risk för djupare lågkonjunkturer
Tvärtom minskar amorteringskraven hushållens motståndskraft och ökar risken för djupare lågkonjunkturer. Hushållens förmåga att upprätthålla sin konsumtion vid inkomstfall beror nämligen inte på skuldsättningen i sig utan på hushållens utbetalningar i förhållande till deras inkomster och vilka finansiella buffertar de har. Amorteringskraven ökar hushållens utbetalningar och försvårar för hushållen att bygga upp sådana buffertar. Det tar också många år innan hushållen amorterat ned sina lån så att deras utbetalningar av ränta och amorteringar blir mindre än om de hade haft ett amorteringsfritt lån. Under tiden har de lägre motståndskraft. Är FI orolig för en negativ effekt på konsumtionen vid en lågkonjunktur, borde man därför passa på tillfället och ta bort amorteringskraven helt och hållet.
Att amorteringskraven minskar hushållens motståndskraft visas också av att FI tvingats släppa på dem under coronakrisen. Men dessförinnan har amorteringskraven försvårat för bolånetagare att bygga upp en likviditetsbuffert, som hade varit bra att ha under coronakrisen.
Amorteringskraven gynnar rika bostadsköpare och drabbar bostadsköpare som saknar hög inkomst, hög förmögenhet eller rika föräldrar
Amorteringskrav och övrig kreditåtstramning som FI åstadkommit drabbar otvetydigt förstagångsköpare som inte har hög inkomst, förmögenhet eller hjälp från föräldrar. Den beräkning som Thedéen syftar på visar att med amorteringskrav och övrig kreditåtstramning har bara 20 procent av 25–29-åringarna i Stockholm tillräckligt hög inkomst för att få lån och kunna köpa en genomsnittlig etta. Amorteringarna uppgår till hela 6 000 kronor per månad.
Utan amortering och övrig kreditåtstramning skulle 50 procent ha haft tillräcklig inkomst. När banker tidigare beviljade amorteringsfria lån förekom det visserligen att bolånetagaren förväntades klara en viss amortering. Men amorteringskraven och övrig kreditåtstramning bidrar i onödan till att stänga ute många unga hushåll från bostadsmarknaden.
Amorteringskraven försvårar för de, särskilt unga, som saknar hög inkomst, egen förmögenhet eller rika föräldrar att köpa en egen bostad och minskar därför bostadsefterfrågan från dessa grupper. Därmed minskar konkurrensen om bostäderna. De bostadsköpare som har hög inkomst, hög förmögenhet eller rika föräldrar och inte direkt berörs av amorteringskraven gynnas därmed indirekt av FI:s politik.
Man se det som att om man kan klarar av ett tvångssparande på 6 000 kr i månaden kan man få förtur till att köpa en Stockholmsetta. Men skulle någon försvara ett system i vilket man kan få förtur i bostadskön till en hyresreglerad Stockholmsetta om man förbinder sig att spara 6 000 kr i månaden?
Överdriver beräkningarna effekten av åtgärderna?
Thedéen påstår i intervjun att beräkningarna överdriver effekterna av åtgärderna, eftersom många redan amorterade innan amorteringskraven. Enligt Thedéen gick de samlade amorteringarna av skulderna bara upp från 1,5 procent till 2 procent efter att kraven infördes.
För det första, om många redan amorterade innan amorteringskraven infördes, varför var det överhuvudtaget nödvändigt att införa dom?
För det andra, det är stor skillnad mellan en frivillig måttlig amortering och ett obligatoriskt högt amorteringskrav. Frivilliga amorteringar kan anpassas till bolånetagarnas individuella önskemål. FI:s förslag 2013 om individuellt anpassade amorteringsplaner var ett utmärkt förslag som borde genomförts istället för nuvarande amorteringskrav.
För det tredje, att många amorterade före amorteringskraven är i stor utsträckning ett resultat av den kampanj för ökade amorteringar bedrevs av först Riksbanken och så småningom FI, som av bankerna naturligen måste upplevt som hot om regleringar om inte amorteringarna ökade.
Som visas i detalj här (avsnitt B.1) varnade Riksbanken redan 2011 för att amorteringarna var för små. FI rapporterade 2013 att bland nya lån med belåningsgrad 76–85% var 21% av lånen under 2011 and 8% av lånen under 2012 amorteringsfria (diagram 9). Somliga banker erbjöd bottenlån upp till 85% av bostadens värde och minst en bank krävde inga amorteringar i sin Kvar-Att-Leva-På-Kalkyl för att ge bolån. Enligt Riksbankens stabilitetsrapport 2012 var 2011 nästan 60% av de nya bolånen amorteringsfria.
Dessa omständigheter stöder att amorteringsfria lån var vanliga några år innan amorteringskraven infördes och att en jämförelse mellan amorteringsfrihet och amorteringskrav är relevant.
Andelen unga som tar bostadslån
Thedéen pekar också på att andelen unga som tar bostadslån är högre i dag än innan kraven infördes. Men de tar lägre lån, köper billigare bostäder och skulle därmed ta lägre risk.
Men att andelen unga som tar bostadslån har ökat betyder inte att det har blivit lättare för unga att köpa en bostad. Alternativen till ägt boende har minskat. Antalet hyresrätter per 1000 invånare har minskat i storstadsregionerna. Kötiderna är långa och har ökat. Kötiden är kortare till nyproduktion, men hyrorna är höga både i nyproduktion och på andrahandsmarknaden. En stor andel unga har inte tillräckligt hög inkomst för att kunna hyra en nyproducerad hyresrätt i och med de inkomstkrav som hyresvärdarna har och hänvisas till andrahandsmarknaden. Sammantaget har tillgången till hyresrätter minskat för unga.
Allt fler unga behöver hjälp av sina föräldrar för att köpa en bostad. Andelen unga med en minst 18 år äldre medlåntagare, sannolikt en förälder, har enligt en rapport från Skandia ökat från 15 procent 2016 till 24 procent 2018. Enligt en Novus-undersökning 2018 tvingas 2 av 3 unga tjänstemän i Stockholm att ta hjälp av sina föräldrar vid bostadsköp. Alla har dock inte föräldrar som kan hjälpa till.
Att unga får lägre lån och måste köpa billigare och sämre eller sämre belägna bostäder minskar förstås deras valmöjligheter och är till deras nackdel. Detta är en kostnad och ingen samhällsnytta. Lägre lån medför något lägre räntebetalningar, men amorteringskraven medför mycket större utbetalningar. Nettoeffekten är att skuldbetalningarna ökar och kassflödesmarginal och motståndskraft mot inkomstfall minskar. I den meningen tvingas unga ta större risk, inte mindre.
Internationella organisationer
Såväl FI som Riksbanken hänvisar regelmässigt till att de har stöd för sin politik hos utländska organisationer som European systemic risk board (ESRB), Europakommissionen, IMF och OECD. Men, som Robert Boije och jag (i avsnitt 4) har påpekat har dessa organisationer i flera fall mycket bristfälliga analyser och använder missvisande indikatorer. Utan att ta hänsyn till viktiga faktorer som att de långa realräntorna fallit trendmässigt, kommer t.ex. några av dessa organisationer fram till att svenska bostäder skulle vara övervärderade med mellan 20 och 60 procent och varnar för att en priskorrektion skulle få stora negativa konsekvenser för svensk ekonomi.
Två välgjorda svenska studier, gjorda av tjänstemän på Riksbanken respektive Riksgälden, visar istället inte på någon som helst övervärdering av svenska bostadspriser. Att hänvisa till de internationella organisationernas bristfälliga analyser är därför märkligt.
Högre räntor
Thedéen hänvisar till risken för en fördubbling av räntan till 3 procent, en nivå som vi såg för 5–6 år sedan. För det första så har de beräkningar som Thedeén kritiserar gjorts för en ränta på 3,3 procent, betydligt över dagens räntor. För det andra kräver bankerna normalt att nya bolånetagare inte bara ska klara amorteringskraven utan även en så hög ränta som ca 7 procent. För det tredje visar FI:s egna beräkningar att bolånetagarna generellt har goda möjligheter att fortsätta att betala sina räntor och amorteringar även om räntorna stiger.
För det fjärde, och viktigast, vid en kris blir räntorna låga, inte höga. De högre räntor som vi såg för 6–10 år sedan var i stor utsträckning följden av Riksbankens misstag att höja räntan med 2 procentenheter 2010–2011, något som sedan måste kompenserar med minusränta från 2015. Men vid rätt penningpolitik blir både styrränta och bolåneräntor låga vid en kris, vilket visades både under finanskrisen och nu under coronakrisen. Bolån med rörliga räntor medför således särskilt låga räntebetalningar vid kriser, vilket stärker hushållens motståndskraft. Bolån med rörliga räntor kan därför ses som en slags försäkring mot dåliga tider för bolånetagarna.
Hyresgäster, inklusive de som blivit hyresgäster för att de inte fått lån för att köpa en bostad, har dock inte förmånen av en sådan försäkring.
FI:s tankeram för risker kopplade till hushållens skulder
Som diskuteras utförligt här (i avsnitt 3) har FI en mycket bristfällig tankeram (teoretiskt ramverk) för makrotillsynen när det gäller risker kopplade till hushållens skulder. Denna tankeram saknar vetenskapligt stöd. Istället föreslås en bättre tankeram med tydligt forskningsstöd. I en sådan bättre tankeram finns det inte något stöd för amorteringskraven. Dessa frågor finns det anledning att återkomma om. Ny relevant forskning är på väg, som jag snart kan rapportera om. Håll ögonen öppna.
Ekonomistas 
En mycket bra och relevant inlägg givet den svaga empiriska grunden som FIs beslut vilar på. En kommentar är vad effekten amorteringskravet, lånetak och andra FI åtgärder har haft på blanco utlåning som en alternativ till säkerställda bostadslån framförallt bland unga för att finansiera delar av sitt bostadsköp. Tyvärr verkar inte så mycket studier har gjorts på området. Rent krasst så tvingas fler ta/erbjuds blanco lån för att finansiera hela eller delar av insatsen. En intressant observation är att taket för blanco lån tidigare, pre 2010, låg på ca 300.000 men har ökats hos det flesta låneinstitut till ca 600.000 kanske för att matcha efterfrågan. Givet syftet att minska systemrisken är frågan om ökad stock av dyra blanco lån är att föredra framför säkerställda bostadslån som ett alternativ att finansiera sitt boende.
Jag lägger ändå mina pengar på att skulder som ökar snabbare än inkomsterna kommer slå tillbaka hårt på samhället till slut. Att någon gör något åt det är bra. Sen finns det bättre alternativ, men då politikerna vägrar se till att inflationen går upp eller att skuldökningen primärt går till reala investeringar så står vi här. Nån måste dra i nödbromsen.
Ragnar, notera att det inte är onormalt att hushållens skulder ökar snabbare än inkomsterna. Se t.ex. figur 2 och 3 på sidorna 122 och 123 i denna uppsats. I figur 3 ser vi att sedan 1950 har skuldkvoten (skuld/disponibel inkomst) vuxit med i genomsnitt 1,8 procent. De senaste 10 åren har den igenomsnitt också växt i denna takt.
Det viktiga här att skuldbetalningarna i förhållande till disponibel inkomst inte blir för höga. I dessa figur ser vi att räntorna de senaste 30 åren har fallit så att räntekvoten (räntebetalningar/disponibel inomst) är historiskt låg. Trots att skulderna stigit snabbare än inkomsterna har räntebetalningar stigit betydligt långsammare än inkomsterna.
Dessutom är det så att vid kriser (med rörlig växelkurs och inflationsmålspolitik) blir styrränta och boräntor låga. Av allt att döma kommer räntorna att vara låga under lång tid.
Dessutom är det viktigt, som betonas i mitt inlägg, att bolånen (som är den allra största delen av hushållens skulder) används till att köpa bostäder och inte till konsumtion, dvs. till investering i en bostad och inte till konsumtion. Att hushållen sparkvot har stigit till en historiskt hög nivå innebär ju att konsumtionen i förhållande till disponibel inomst är historiskt låg, och att det inte kan förekommer någon bolånefinansierad överkonsumtion av makroekonomisk betydelse.
Därför behöver det inte dras i någon nödbroms.
Fast det resonemanget, att titta på ett genomsnittsvärde under ett godtyckligt intervall, låter lite förrädiskt tycker jag. Det är lite som att påstå att något, i detta fall skuldtillväxten, är hållbart tills det inte är hållbart längre. När går isf gränsen för hur länge och hur mycket skulderna kan växa snabbare än inkomsterna?
Likaså gäller ju också den återkommande “förklaringen” på alla problem: “Av allt att döma kommer räntorna att vara låga under lång tid.”. Visst, men vad händer om något oväntat sker under tiden med räntekänsliga hushåll, som med ditt resonemang med växande skuldkvot, enbart blir räntekänsligare? Och vad händer efter denna långa tid med låga räntor, hur kommer detta scenario att se ut?
Att hushållens sparkvot är historiskt hög är sann, men här är det väl också av stort intresse hur detta sparande är fördelat för att kunna dra de slutsatser du gör.
Dan, jag förstår inte var du menar. Figuren 3 är ju INTE bara att titta på ett genomsnittsvärde. Figuren visar ju hur skuldkvoten har utvecklat sig varje år sedan 1950. Och att de senaste 10 åren inte är onormala i detta perspektiv.
Rent allmänt är skulder ett problem om låntagarna har problem med att fullfölja sina skuldbetalningar, inklusive betala tillbaka bolånet när man säljer bostaden. I Sverige är marginalerna stora. Kom ihåg att bankernas (i mitt tycke alldeles för stränga) KALP-beräkningar innebär att bolånetagarna måste klara en ränta på 7 % plus amorteringar. Det ger stora marginaler med dagens boräntor på ca 1,5%. Och glöm inte att räntorna blir låga i kristider, inte höga.
Finansinspektionens bolånerapporter visar också att bolånetagarna har goda marginaler för att hantera räntehöjningar och inkomstbortfall. Och notera att FI inte anser att skulderna är något hot mot den finansiella stabiliteten.
Att den aggregerade sparkvoten är hög innebär att den aggregerade konsumtionskvoten är låg. Då är det svårt att se att det skulle försigå en omfattande överkonsumtion och undersparande av makroekonomisk omfattning och betydelse. Jämför spar- och konsumtionskvoterna i figur 4 och 5 på sidan 128. Jämför med slutet av 80-talet före 90-talskrisen. Läs gärna hela avsnittet 3 i den uppsatsen.
Figur 3 i texten du refererar till är oerhört intressant. Tack för den texten. Den serien borde för övrigt offentliggöras, det skulle bidra till debatten. SCB:s öppna data sträcker sig ju bara bak till 1995. Jag är inte helt övertygad än, men förstår att det kanske inte är så illa som jag tänkt. Jag är dock fortfarande skeptisk till att inflationen ska drivas på via tillgångsinflation. Reformer som kan styra om det vore önskvärt.
1. Det jag menar är relaterat din kommentar om att det inte är något onormalt att skulderna växer snabbare än inkomsterna (med din hänvisning till att skuldkvoten växt med genomsnitt 1,8% sedan 1950). Jag tror vi båda förstår att det är ohållbart att skulderna hela tiden ökar mer än disponibel inkomst.
2.Jag tycker också du har en alldeles för snäv definition på om skulderna är ett problem eller inte. Det är inte enbart ett problem om hushållen kan fullfölja sina skuldbetalningar eller inte, utan jag skulle vilja hävda att det också är ett problem hur mycket hushållen behöver lägga på sina skuldbetalningar. Detta påverkar ekonomin i övrigt. Just detta nämner både Riksbanken och Finansinspektionen som orosmoln. Dessutom har du säkert rätt i att inte dagens situation oroar Finansinspektionen speciellt mycket, däremot dess utveckling. Växer skulderna på det vis de gör, så innebär det ju till slut ett hot mot den finansiella stabiliteten. Varför ska Finansinspektionen inte agera i tid, istället för att reagera när det är ett problem?
3. Finansinspektionen släppte dessutom i dagarna en intressant analys där de visar att även en stor andel hushåll med höga lån har små marginaler: https://www.fi.se/sv/publicerat/rapporter/fi-analys/2021/fi-analys-28-svenska-hushalls-likvida-tillgangar/
4. Sedan hänvisar du till att i en kris är räntorna alltid låga. Jag skulle nog istället hävda att det kan komma störningar som gör att räntorna plötsligt kan bli höga, vilket i sin tur kan framkalla en kris om vi har för räntekänsliga hushåll, och jag förstår heller inte egenvärdet i att göra dessa ännu mera räntekänsliga genom att låta dem köpa ännu dyrare bostäder med ökade skulder som resultat, för det är ju detta som avsaknad av amorteringar och andra kreditrestriktioner leder till. Det kanske inte alltid kommer finnas möjlighet, eller vilja för den delen, att rädda högt skuldsatta hushåll med exceptionella åtgärder. (https://www.svd.se/ingves-historiska-krisatgard–direkt-mot-bolanen)
5. Sedan skulle det som sagt vara intressant att höra resonemang från din sida gällande påståendet “Av allt att döma kommer räntorna att vara låga under lång tid.”. Vad händer efter denna tid med låga räntor, hur kommer detta scenario att se ut?
Dan, jag har numrerat dina frågor/kommentarer och motsvarande svar.
1. Det är inte ohållbart att skulderna växer snabbare än inkomsterna om skuldbetalningarna inte blir för stora i förhållande till inkomsterna och, mycket viktigt, om tillgångarna växer minst lika snabbt som som skulderna. Titta på figur 3.1 och 3.2 på sidan 19 i denna uppsats. (Hela uppsatsen förtjänar att läsas.) Skulder i förhållande till ägda bostäder har en nedåtgående trend och understeg 2016 50% (jag har inte haft tid att uppdatera digrammet mer senare siffror). Skulder i förhållande till totala tillgångar ligger ganska stabilt under 30%. Kollektiva pensionsförsäkringar på 1,5-1,7 gånger disponibel inkomst är inte inräknade.
Det är också viktigt om lånen har säkerhet. Konsumtionslån kan vara problematiska, men bolån har säkerhet, nämligen bostaden. Så länge belåningsgraden är mindre än 100 % kan man alltid betala tillbaka lånet genom att sälja bostaden. Även om belåningsgraden tillfälligt överstiger 100% är det inget problem så länge man inte behöver flytta, eftersom hushållets kassaflöde inte påverkas.
Men här är marginalerna mycket stora. För det första har vi ett bolånetak på 85%. För det andra är den genomsnittliga belåninsgraden för nya bolån bara ca 66% enligt FI:s bolånerapport 2020, och genomsnittlig belåningsgraden för stocken av bolån är enligt ovan mindre än 50 %.
2. Som framgår av figur 2 och 3 i svaren ovan är skuldbetalningarna i genomsnitt historiskt låga i förhållande till inkomsterna. Jag hinner inte leta fram länken, men SCB har statitistik som visar att bostadsutgifterna i förhållande till inkomst är lägre för hushåll med villor och bostadsrätt än för hushåll som hyr sin bostad.
Enligt FI:s uppfattning (som jag delar) är bolånen inte något hot mot den finansiella stabiliteten, eftersom bolånetagarna har tillräckliga marginaler för att fortsätta att betala ränta och amorteringar vid räntehöjningar, bostadsprisfall och inkomstfall (trots att amorteringskraven minskar dessa marginaler). Det gör kreditförluster på bolån mycket osannolika. Skulle sådana ändå inträffa har bankerna tillräckliga buffertar för att hantera kreditförlusterna. Svenska banker är bland de bäst kapitaliserade i Europa.
3. Jag har inte läst denna skrift men ska göra det.
4. Riksbanken kan alltid sätta en låg styrränta, till och med negativ, om det behövs. Riksbanken och Riksgälden har medel att hålla nera spreaden mellan boräntor och banken, t.ex. att köpa bostadsobligationer för att hålla nere. Staten kan också garantera bolånen och bankerna.
Det är stabila långsiktiga trender av strukturella faktorer som förklarar dagens allmänt låga ränteläge i hela världen. Det finns mycken forskning om detta. Läs t.ex. denna artikel. Eftersom det just är strukturella faktorer som förändras långsamt som är orsaken lär det låga ränteläget inte ändras snabbt.
3. Vid en snabbtitt i FI-Analys 28 tycks dock studien hålla med om att amorteringskraven kan minska buffertarna och öka sårbarheten:
“Hushåll med stora lån (relativt inkomsten) binder upp en stor del av sin framtida inkomst i räntebetalningar och amorteringar. Detta sker speciellt i tider med hög ränta. En stor lånebörda kan därför göra hushåll sårbara (i meningen att de inte kan upprätthålla sin konsumtion i sämre tider) om de inte har buffertsparande i form av likvida tillgångar.” (s. 3)
“Det finns även faktorer som pekar på att de likvida tillgångarna idag kan vara mer ojämnt fördelade jämfört med 2012. Sådana faktorer är till exempel en ökad inkomstojämlikhet och fortsatt stigande bostadspriser och därmed större skulder. Även FI:s amorteringskrav skulle kunna bidra till detta om de innebär en ersättning av sparande i likvida medel till amorteringar (se Svensson, 2020).” (s. 7-8)
1. Med tanke på vad som sägs om tillgångarnas relation till skuldökningen, hur ska hushållen realisera dessa om skuldbetalningarna ökar, och vad får en ökning av skuldbetalningarna för effekt på tillgångsvärdet? Du skriver också att “We see that the debt-to-real-assets ratio, a measure of the housing leverage, shows a downward trend in the last 20 years toward less than 50%”, är det inte också väldigt intressant hur fördelningen av dessa tillgångsvärden ser ut för att kunna säga om det är stabilt och hållbart?
Även här skulle det vara intressant med en beskrivning av hur du ser scenariot på lång sikt, hur länge kan skuldbetalningarna sjunka, dvs finns det en lägre gräns för ränta på bolån? Vad händer när denna nås, och hur blir det med fluktuationerna vid lägre räntenivåer?
2. Som jag skrev i mitt tidigare svar, så är det förmodligen som du säger, Finansinspektionen oroar sig inte för dagens situation, men däremot dess utveckling. För även som du nämner att vi har sett en lång nedåtgående trend för räntorna, så kommer ju även längre perioder med högre ränteläge. För lite drygt tio år sedan låg bolåneräntan runt 6%. Kan vi verkligen bortse från riskerna med dessa perioder, speciellt med tanke på min tidigare fråga angående lägre gränser för bolåneräntor? Och det är väl dessutom inte bara att hushållen ska klara av sina skuldbetalningar som oron består i?
3. Vad jag får ut av detta dokument är att det istället verkar finnas risker med att anta att högt skuldsatta hushåll är så stabila som debatten vill ge sken av (vilket relaterar till min frågor i 2). Ser vi till annan forskning så verkar det också som om din slutsats om att likviditetsbufferten skulle öka utan amorteringskrav också kan ifrågasättas. Se t ex Bernstein, Koudijs, 2020. Mortgage Amortization and Wealth Accumulation:
“Ex-ante, one might expect that households with interest-only (IO) mortgages or alternative mortgage products (AMP), which have smaller amortization amounts, would have more liquid non-mortgage savings. These households would therefore be less likely to default after a shock, leading amortization requirements to actually reduce financial stability (Svensson 2019; Svensson 2020). Our results suggest that this is not the case, as households do not seem to treat amortization and non-mortgage savings as substitutes. It also suggests that AMPs not only cause perverse selection effects (ex. Hertzberg et al. 2018), they also appear to have substantial detrimental effects on the health of household balance sheets.”
4. På min fråga angående om riskerna med att förlita sig till exceptionella åtgärder så svarar du: “Riksbanken kan alltid sätta en låg styrränta, till och med negativ, om det behövs. Riksbanken och Riksgälden har medel att hålla nera spreaden mellan boräntor och banken, t.ex. att köpa bostadsobligationer för att hålla nere. Staten kan också garantera bolånen och bankerna.”
Min fråga rörde just dessa antaganden. Är det verkligen en önskvärd situation att t ex behöva begränsa Riksbankens möjligheter till att bedriva en effektiv penningpolitik pga högt skuldsatta hushåll? Är det verkligen bra att skattebetalarna ska garantera bankerna och bolånen? Är det dit vi vill?
Dan, några svar:
1. Genomsnittlig belåningsgrad är för närvarande mindre än 50 %. Genomsnittlig belåningsgrad för nya bolån är ca 66 %. Bolånetaket är 85 %, och mycket få bolånetagare har högre belåningsgrad. Det betyder att det är lätt att betala tillbaka bolånet vid en försäljning av bostaden.
Dessutom, vid en real tillväxt på 2 % och en inflation på 2 kan både nominella bostadspriser och inkomster stiga med 4 %. (Många unga bostadsköpare har en snabbare inkomsttillväxt.) En tillväxttakt på 4 % är en fördubbling på 18 år. Även för ett amorteringsfritt lån sker då en automatisk real amortering på 4 % per år, och belåningsgrad och skuldkvot minskar med 4 % per år. Betalningsförmågan för ett givet nominellt lån ökar med tiden.
Dessutom är 10-åriga bolåneräntor nu på ca 2 %. Efter skatt är det 1,4 %. Om inflationen är 2 % blir det en negativ real ränta efter skatt. Om inflationen blir 1,4 % blir realräntan efter skatt 0%. Dvs. reala räntebetalningar blir noll.
Så länge skulderna inte ökar snabbare än tillgångarna är det svårt att se problem med dessa siffror för bolånetagare som får lån (och därmed klarar KALP-beräkningar med 7 % ränta). Och tillgångarna ger ju ofta avkastning över låneräntan. Egen bostad ger ju avkastning i form av att man inte behöver betala hyra för en jämförbar bostad på en dysfuntionell hyresmarknad.
När det gäller fördelningen av bostad, lån och inkomst tar FI:s stresstest i bolånerapporten hänsyn till detta. Som bekant är moståndskraften mot ränteökningar, bostadsprisfall och inkomstfall god.
Bolåneräntan efter skatt är som sagt ungefär noll. Det är svårt att se att det kan bli mycket lägre nominella bolåneräntor, men med högre inflation kan reala bolåneräntor bli negativa.
2. När det gäller KALP-beräkningar tycker jag det är tillräckligt med rådande räntenivå plus 3 procentenheter. Det ger närmare 5 procent KALP-ränta för närvarande. Sannolikheten för att få 3 procentenheters ränteökning de närmaste åren måste ses som mycket liten. Och öven om så sker blir sannolikt realräntan efter skatt fortfarande tämligen liten.
3. Beträffande uppsatsen av Bernstein och Koudjis: Bostads- och bolånemarknad varierar starkt mellan olika länder. Därför får man vara mycket försiktig med att dra slutsatser från andra länder. Nederländernas bolånemarknad är ganska speciell. Belåningsgraden är ofta ca 100 procent. Med en sån initial belåningsgrad kan ju de flesta vilja amortera en del. Även vid amorteringsfria lån har långivare krävt förmåga att amortera i KALP-beräkningarna.
Det speciella med deras resultat är att vid ökade amorteringar, dvs. ökat sparande i eget bostadskapital, har en betydande andel av inte dragit ner på sparande i likdvida tillgångar utan istället arbetat mer, konsumerat mindre och således totalt ökat sitt sparande. Det borde medföra en välfärdssänkning. Det är ju precis vad ett kredit- och likviditets-begränsad ur-hand-i-mun-hushåll skulle göra när ett tvångssparande inrättas. T.ex. den unga bostadsköpare som måste amortera 6 000 kr per månad för att få lån och kunna köpa en genomsnittlig Stockholmsetta. Men det märkliga är att bolånetagare som haft likvida tillgångar också betett sig så och inte minskat sitt sparande i likvida tillgångar. Bland tänkbara förklaringar är att det uppfattats som viktigt att ha en likviditetsmarginal och att sparande i eget bostadskapital inte är likvärdigt. En annan tänkbar förklaring är att låntagare ser amortering och ränta som en liknande utgift som betalas på samma räkning. Det verkar också som författarna tar för givet att det är bra att spara mer.
I Sverige har vi ju historiskt högt sparande och mycket lägre belåningsgrader. Det är svårt att se att ett tvångsparande i en illikvid tillgång skulle vara någon fördel då.
En viktig skillnad är såvitt jag kan se är att de svenska amorteringskraven inte drabbar alla utanför de som inte har hög inkomst, hög förmögenhet eller rika föräldrar. Fördelningseffekten blir då helt annorlunda här än i Nederländerna.
4. Åtgärderna för att hålla nere spreaden gällde i första hand i kriser. Eftersom svenska bolån är så säkra och bankerna så välkapitaliserade och stabila är spreadarna små i normala fall och behöver inte åtgärdas.
Högt skuldsatta hushåll och rörliga bolåneräntor gör faktiskt penningpolitiken mer kraftfull och effektiv, i och med att Riksbanken med ränteförändringar inom några månader direkt påverkar bolånegares kassaflöde, penningpolitikens “kassaflödeskanal”. Då behövs till och med mindre ränteförändringar än annars för samma effekt på aggregerad efterfrågan.
Lars, du tar exemplet med en räntehöjning till 3 % och säger att hushållen klarar det. Men minskar de inte samtidigt sin konsumtion ? Någonstans ifrån ska väl pengarna tas som ska användas till den ökade räntan ?
Och när det gäller att bygga upp en buffert, något som du säger att amorteringskravet försvårar, är det troligt att ett hushåll verkligen använder de pengar som ett slopat amorteringskrav kommer ge till eget sparande ? Om det var så, så skulle ju amorteringskravet redan idag, inte hindra någon från att köpa bostad ? Det enda man behöver göra är ju att minska sitt sparande?
Vet man något om hur stort sparande högt skuldsatta hushåll har ?
Jag läste också en artikel av Bäckman kring danska erfarenheter. Om jag inte missförstår, så var slutsatsen att alla grupper använde de amorteringsfria lånen och att priserna steg markant. Min slutsats där, är att amorteringsfria lån inte hjälper utsatta grupper in på bostadsmarknaden, utan enbart ökar deras skuldsättning.
En sak kanske vore om sådana lån enbart erbjöds folk under säg 30, för att reflektera att man i början av livet behöver låna.
Och vore det kanske inte bättre, om man tvingade banker som lånade ut pengar till bostäder att ha själva bostaden som pant, dvs att skulden INTE häftar vid låntagaren ?
Många frågor där, har full respekt för om du inte orkar svara på dem. Har säkert ställ den tidigare också.
Mvh Håkan Granbohm
Håkan, några svar på dina frågor.
En räntehöjning vid bolån med rörliga räntor påverkar direkt (inom ca 3 månader) hushållens räntebetalningar och kassaflöde. Detta är penningpolitikens “kassaflödeskanal” som gör penningpolitiken mycket kraftfull. Det finns en hel del litteratur i den (se referenser i mina skrifter). För de hushåll som inte har några likviditetsbuffertar och är s.k. “ur hand i mun”-hushåll (“hand-to-mouth”) påverkar det konsumtionen nästan ett till ett. Det finns in hel del skrivet om den kanalen och den diskuteras i de två uppsatser av mig som jag hänvisat till ovan. Tack vare den har bolånetagare med rörliga räntor en slags försäkring mot dåliga tider och större möjligheter att upprätthålla sin konsumtion än hyresgäster.
För den som innan amorteringskraven har ett stort sparande behöver amorteringskraven inte påverka konsumtionen. Man kan ju bara skifta sparandet till att spara i form av eget bostadskapital. Dock är ju detta bostadskapital inte någon likvid tillgång. Man kan inte snabbt disponera detta sparanden (såvida man inte snabbt kan få banken att höja bolånet). En bättre buffert är att ha likvida finansiella tillgångar.
FI-analys 28 tycks ha en hel del diskussion av dessa frågor.
För den ungdom som måste amortera 6 000 kr i månaden för att få låna 85 % av värdet av den genomsnittliga Stockholmsettan (och på något sätt måste finansiera insatsen på 15 %) blir det knappast något över till annat sparande. Det kan mycket väl behövas särskilda regler för unga.
Erfarenheterna från Danmark och Claes Bäckmans utmärkta arbeten har jag kommenterat tidigare, t.ex. här och i avsnitt 5 i denna uppsats.
Erfarenheterna från Danmark feltolkas ofta. Danmark är just skolexemplet på att det inte är skuldernas nivå som är problemet utan att bolåneökningar används till att finansiera en överkonsumtion i förhållande till inkomsterna i stället till sitt rätta ändamål, finansiera bostadsköp. Denna bolåenfinansierade överkonsumtion kunde inte fortsätta utan föll tillbaka till normal nivå när krisen kom. Men det finns inte någon som helst indikation på sådan bolånefinansierad överkonsumtion i Sverige varken före eller efter bolånetaket och amorteringskraven introducerades. Detta diskuteras utförligt i uppsatsen som länkas ovan.
I Sverige och, såvitt jag vet, allmänt i Eruopa har man bolån med full regressrätt (“full recourse”) i Sverige, dvs. skulden är häftar vid lånatageren. I USA har man i flera delstater bolån utan regressrätt (“no recourse”), dvs. man blir skuldfri om man lämnar bostaden till banken. Detta kan t.ex. öka spekulation i bostäder och risktagande av bostadsköpare och leda till s.k. strategisk bolånekonkurs och större kreditförluster och risker för banker och kreditgivare. Jag ser inte det som någon lösning.
Min tanke med resonemanget kring panten etc, var ju den att om bostadens värdering var helt säker, så skulle ju banken kunna acceptera den som pant. Och att eftersom det tydligen inte används, så använder man den pant som är säkrare, nämligen låntagarens framtida intjäning.
Skulle ett aktiebolag med aktiekapital säg 50 000 få lån för att köpa en bostadsrätt i Stockholm ?
Men möjligen är det helt andra saker som styr här, än det mitt resonemang försöker antyda ovan.
På vilka prisnivåer köps hyresfastigheter idag ? Är det (antal bostäder X deras värde på öppna marknaden) ?
Mvh Håkan
Är det inte så att vi kan bara ta reda på om huruvida amorteringskravet hade varit samhällsnyttigt, om vi tar bort det och en finanskris sedan uppstår? Om vi tar bort det och krisen uppstår, tex pga för hög skuldsättningsnivå, bara då kan vi veta att det hade varit “samhällsnyttigt” att ha ett amorteringskrav. Tillspetsat…
Nu vet jag inte om det sker någon koordination mellan införandet av amorteringskravet och den förda penningpolitiken. Amorteringar gör att “pengar” och skulder kvittas mot varandra och försvinner, nya krediter ökar penningmängd&skuldsättning. Med amorteringskrav, allt annat lika, så borde väl styrräntan bli lägre/penningpolitiken mer expansiv, än vad som annars varit fallet… Det är bara olika personer som ökar/minskar sin skuldsättning i olika takt, beroende på om amorteringskravet finns eller ej.
Mats, svaret på din fråga “Är det inte så att vi kan bara ta reda på om huruvida amorteringskravet hade varit samhällsnyttigt, om vi tar bort det och en finanskris sedan uppstår?” är klart nej. Amorteringskraven har nämglien INTE införts för att bolånen annars skulle medföra en risk för den finansiella stabiliteten.
Som jag sagt ovan, och som vi säger i vår DN-debatt-artikel:
“Amorteringskraven medför heller inte någon nytta genom att minska risken för instabilitet i det finansiella systemet. Denna risk är nämligen liten enligt FI:s egna bedömningar. Bolånetagarna har generellt goda möjligheter att fortsätta att betala sina räntor och amorteringar även om räntorna stiger eller inkomsterna faller. Hushållen har även i genomsnitt goda marginaler för att hantera ett fall i bostadspriserna. Dessutom bedöms de svenska bolåneföretagen ha tillfredsställande kapitalbuffertar om kreditförluster ändå skulle uppstå.”
Som framgår av vår DN-debatt artikel har amorteringskraven införts på grund av en påstådd “makroekonomisk risk” som det helt saknas belägg för i Sverige. Det finns helt inget som stöder att amorteringskraven har någon samhällsnytta.
Jag lyssnade tidigare på dagens utfrågning av Thedéen, Bolund, Ingves och Lindblad i Finansutskottet. De enda argument för amorteringskraven jag hörde var att det var “sunt” att amortera och att amorteringar “bygger buffertar”.
Det första argumentet är inehållslöst. Det andra är fel. Tvärtom försvårar amorteringar byggandet av likviditetsbuffertar. Även om amorteringar leder till något lägre lån och därför något lägre räntebetalningar så medför amorteringskraven medför mycket större utbetalningar. Nettoeffekten är att skuldbetalningarna ökar, det blir svårare att bygga upp en likviditetsbuffert, och kassflödesmarginal och motståndskraft mot inkomstfall minskar.
Men att ingen kunde prestera något argument för samhällsnytta är förstås en återspegling av att amorteringskraven saknar påvisbar samhällsnytta.
Lars skriver:
“Det är inte ohållbart att skulderna växer snabbare än inkomsterna om skuldbetalningarna inte blir för stora i förhållande till inkomsterna och, mycket viktigt, om tillgångarna växer minst lika snabbt som som skulderna.”
att kyla ner bostadspriserna med amorteringskrav kan säkerställa att tillgångarna ökar slow n steady. En briserande prisbild vid för höga nivåer är inte så samhällsnyttigt – i synnerhet när man inte kan lösa lån med att ge nyckeln till banken.
Om amorteringskravet minskat det spekulativa på bostadsmarknaden så är väl det bra?
Adam,
1. Det finns såvitt jag vet inget som tyder på att bostäderna är övervärderade, att det finns en förhöjd risk för prisfall eller att bostadspriserna behöver kylas ner. Se länkarna till studier av medarbetare vid Riksgälden och Riksbanken i inlägget ovan. Läs också gärna avvsnitt 2, “Are Swedish housing prices too high?”, i denna uppsats. Att bostadspriserna har ökat på senare tid är inte konstigt utan helt naturligt. Boräntorna kommer att vara låga under längre tid än man trodde tidigare, och många har upptäckt att dom behöver en större bostad för att kunna arbeta mera hemma. (Och de som bor i eller efterfrågar bostadsrätter och villor har i större utsträckning inkomster och tillgångar som inte påverkats negativt av coronakrisen.)
2. Spekulation på bostadsmarknaden har såvitt jag vet inte hållits fram som något skäl för amorteringskraven. (Istället är det ju den “makroeknomiska risken för konsumtionsfall” som FI betonat, den risk som det inte finns några belägg för.) Såvitt jag vet finns det inte några tecken på en stor eller tilltagande spekulation på bostadsmarknaden. När det förekommer omfattande “buy to let”, dvs. att man köper bostäder för att hyra ut i andra hand, som är mycket vanligt t.ex. i London och andra storstäder i Europa, och således bostadsköp blir en ren investeringsverksamhet, kan det lätt bli spekulation i bostäder. Men i Sverige har vi inget sådant att tala om, bl.a. för att bostadsrättsföreningarna begränsar andrahandsuthyrning. Istället har vi i stort sett bara “buy to live”, dvs. att man köper bostad för att bo där. Den spekulation som kan förekomma när folk köper nya bostäder på ritning för att senare sälja utan att flytta in måste vara tämligen liten i förhållande till hela bostadsmarkanden.
Och om det hade förekommit mycket spekulation i bostadsrätter och villor skulle nog amorteringskraven vara ett mycket trubbigt och kostsamt medel att hantera detta.
Kanske har jag missat att du redan svarat på denna fråga, men vilket empiriskt stöd har du för att amorteringsfria lån specifikt hjälper unga på bostadsmarknaden ? De artiklar av Bäckman etc som jag hittar, talar snarare om att alla använde lånen, ingen grupp ökande sitt bostadsägande men att däremot priserna steg rejält. Kurvan i fig 2 som du refererar till är knappast U-formad.
Och varför skulle någon avstå från ett amorteringsfritt lån ? Sparande i form av amortering har ju bara en avkastning på – med dagens ränta – ca 1 %, dvs lägre än inflationen. Vill man spara, vilket hushåll mitt i livet kanske vill, så väljer man väl hellre ett sparande med högre avkastning.
Håkan, se svaret till dig ovan, den 2 februari kl 12:06, inklusive länkarna om Danmark och avsnitt 5 i denna uppsats.
Slarvigt läst av mig, jag ber om ursäkt, särskilt pinsamt sedan du faktiskt svarar på samma fråga tidigare.
Men om FI införde ett amorteringskrav som “drabbade” alla lika, tex att man måste amortera ner sitt lån på 40 år (vilket väl motsvarar 2,5 % amortering varje år), så skulle väl ett borttagande av ett sådant amorteringskrav inte hjälpa någon grupp på bostadsmarknaden ? Dvs det är inte amorteringskrav i sig , utan just den utformning som FI valt, som gör att dess borttagande hjälper unga på bostadsmarknaden. Eller kan man generellt hävda att amorteringsfria lån alltid är bra för de med låga inkomster? Det påståendet motsägs väl av Bäckmans undersökning av vad som hände i Danmark.
(postar detta med en viss rädsla för att framstå som ännu dummare än jag är)
Håkan,
I detta gästinlägg framgår att även Claes Bäckman vill avskaffa amorteringskraven.
Den utformning av amorteringskraven som FI infört är som specialdesignad för att gynna de rika och drabba de som inte har hög inkomst, hög förmögenhet eller hjälp av rika föräldrar eller släktingar.
Amorteringskrav som gällde alla och där amorteringarna inte ökade med lägre inkomst och lägre förmögenhet skulle vara bättre. Men det är fortfarande så att ett amorteringskrav är ett tvångssparande. Det normala och det bästa för de flesta hushåll i ett livscykelperspektiv är att spara i större omfattning när man är medelålders och har hög inkomst i sin livscykel. Sådana hushåll drabbas inte särskilt mycket eller inte alls av amorteringkraven, eftersom dom normalt sparar så mycket i alla fall och lätt kan skifta sitt sparande till amorteringar och således till eget bostadskapital istället för sparande i andra tillgångar.
Men ett tvångssparande är inte bra i ett livscykelperspektiv för unga med lägre inkomster än de kommer att ha längre fram. Unga behöver låna istället för att spara, och tvångssparande tvingar dom till onödigt låg konsumtion i förhållande till sina framtida inomster och framtida konsumtion. Studielånen syftar ju till att möta ungas behov av av att finansiera sin utbildning och därigenom få bättre arbeten och högre inkomster i framtiden. Studielånen kan senare betalas tillbaka med dessa högre inkomster. (Studielånen är ju en slags konsumtionslån och ska förstås så småningom betalas tillbaka ur inkomsten. Det är lån med säkerhet, som bolån med bostaden som säkerhet, som inte behöver amorteras och som istället kan betalas tillbaka när säkerheten säljs).
Och ett amorteringskrav för alla är inte heller bra i ett livscykelperspektiv för gamla. Det finns inget rationellt skäl till att gamla ska ha tvingats betala tillbaka sina bolån och bo i obelånade bostäder och inte kunna realisera sitt i många fall avsevärda boendekapital. Istället bör gamla fritt kunna belåna och konsumera sitt boendekapital och välja själva hur mycket de vill leva upp respektive lämna i arv.
Ett tvångssparanda annat än ett visst obligatoriskt pensionssparande är helt enkelt ingen bra ide för den svenska ekonomin och drabbar gamla och unga medan medelålders påverkas i mindre eller ingen omfattning.
Vad man bör ha i Sverige istället för amorteringskrav är istället en rationell bostadsbeskattning, som betalas av alla som äger sin bostad och där rika med dyrare bostäder kommer att betala mer. Ett utmärkt förslag finns i Peter Englunds utmärkta SNS-rapport, “En ny bostadsbeskattning“.
De stänger också ut de som just gått igenom en skilsmässa. Helt omöjligt att komma ut på en bostadsmarknaden om du har barn och behov av lite större boende. Amorteringskraven gör att månadskostnaderna rusar iväg till galna nivåer.