I det nyss utkomna numret av Ekonomisk Debatt finns en artikel av mig med ovanstående rubrik. Artikeln innehåller en översikt av ekonomisk teori om prisbubblor och de tidigare undersökningar som gjorts om förekomsten av en prisbubbla på den svenska bostadsmarknaden. Dessutom finns en mera aktuell undersökning av mig själv. Den jämför hyror i nyproduktion och brukarkostnader i bostadsrätt i Stockholmsområdet sedan millenieskiftet.
Jämförelsen bygger på antagandet att det ska kosta ungefär lika mycket per kvadratmeter och år att bo i en hyresrätt som i en bostadsrätt med samma standard och läge om bostadsmarknaden är i jämvikt. Om marknaden däremot inte är i jämvikt och bostadsrätterna förväntas ge betydande kapitalvinster i framtiden bör detta kapitaliseras i brukarkostnaden i bostadsrätt så att den blir betydligt högre än hyran i hyresrätt. Jag har flera gånger visat att så inte är fallet i Stockholms innerstad, t ex här och här.
Ett problem med jämförelsen av hyra och brukarkostnad är att hyran i nyproduktion inte är en marknadshyra, medan brukarkostnaden som bygger på marknadspriser och marknadsräntor är det. Nyproduktionshyrorna är dock så nära marknadshyrorna vi kan komma. De bestäms i förhandlingar mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen och ska ge hyresvärden en viss vinst sett över en längre tidsperiod. Nyproduktionshyran ligger dock under en fri marknadshyra eftersom även nyproducerade hyresrätter är ransonerade.
Mina tidigare beräkninger gäller vid en viss tidpunkt, medan beräkningen i Ekonomisk Debatt gäller perioden 2000-2015. Som framgår av figuren har brukarkostnaden i bostadsrätt legat under den i hyresrätt i nyproduktion hela perioden med undantag för startåret 2000. Slutsatsen är att det knappast finns en prisbubbla på landets hetaste bostadsmarknad. Bubbelpriser innehåller ”luft”, dvs. på förväntningar om prisuppgång och kapitalvinster. Slutsatsen skulle förstärkas om vi jämförde med helt fria hyror på hyresmarknaden. Jag har tidigare visat att hyrorna på s.k. företagslägenheter – i praktiken en fri hyresmarknad där arbetsgivaren garanterar hyran – ligger betydligt över nyproduktionshyrorna.
Ekonomistas 
Hej Harry,
Jag saknar djupare analys rörande det begränsade och rigida utbudet på hyresmarknaden. Borde inte marknadshyran ligga lägre om Stockholm hade fungerat som i andra europeiska storstäder, där privatvärdar som äger en eller en handfull lägenheter utgör den största delen av utbudet? Det vill säga, om BR-innehavare i regel haft möjlighet att hyra ut bostaden.
Tittar vi på hyran för kontrakt längre än ett år, och jämför med utgifterna kopplade till 85 % (det vill säga max-) belåning av liknande lägenheter, så ser vi att man kan förvänta sig en vinst på drygt 10 000 per månad efter skatt om man köper och hyr ut en bostad innanför tullarna (den nominella vinsten är förvånansvärt jämn oavsett storlek, rum, läge). Borde inte en rimlig slutsats vara att marknadshyran, på en marknad där utbudet inte är lika begränsat som i dag, ligger under dagens förmodade nivå, samt att det speciella system som råder i Sverige gjort Stockholms bostadsmarknad mer robust än den i andra storstäder då det i princip uteslutande är folk som köper för att bo som konkurrerar på marknaden?
Jag tror att priserna legat högre, men hyrorna lägre, på en friare marknad (i betydelsen mindre begränsat utbud på hyresmarknaden) i Stockholm då det varit fler kapitalstarka (spekulanter, hyresvärdar) som konkurrerat om att köpa samt större utbud på hyresmarknaden. Vad tror du om det, och hur hade det påverkat din analys?
Vänligen,
Andreas S.
Du tänker dig att det ska vara tillåtet att fritt hyra ut en bostadsrätt. Det skulle medföra att hyran för en bostadsrätt i andra hand skulle falla allt annat lika och priset på bostadsrätter stiga, precis som du skriver. Jag har utgått från dagens förhållanden, dvs. att det i princip inte går att hyra ut en bostadsrätt utan tidsbegränsning.
Frågan är vid vilket ränteläge en prisbubbla finns. Idag är det gratis att låna i princip. Vad händer vid 2% reporänta?
Grafen bygger som sagt på den gällande räntan på tioårslån i början av varje år. Den har alltid legat över två procent, för närvarande på drygt tre.
Hej!
Är det ändå inte oroande med den exceptionella prisutvecklingen som visserligen är rationell om man bara ser till månadskostnad, men som innebär en större risk under antagandet att räntan nu är betydligt lägre en den kommer att vara i framtiden och har varit historiskt?
Visst är det en stor risk att räntan är så låg i dag. Om och när den stiger till förkrisnivåer kommer brukarkostnaden att minst fördubblas i en bostadsrätt i Stockholms innerstad och priserna att falla kraftigt.
Dina beräkningar baseras på hyrorna i nyproduktion, som i sin tur någonstans baseras på byggkostnaderna. Nu har vi väldigt höga byggkostnader i Sverige – betydligt högre än i våra grannländer (t.ex. Tyskland). Det går därför att argumentera för att våra byggkostnader också befinner sig i något slags bubbla och rimligtvis borde komma ner till exempelvis tysk nivå.
Det är som jag ser det inte så underligt att byggbolagen tar ut högre priser, eftersom det faktiskt går, med hjälp av den frikostiga kreditgivningen till hushåll för bostäder.
Ditt jämförelseobjekt (nyproducerade hyresrätter) blir därför inte relevant för att avgöra om vi har en bostadsbubbla.
Det stämmer att det finns ett samband mellan byggkostnader och en kraftig prisstegring. Den är även belagd internationationellt. Samtidigt har vare sig löner eller vinster stigit mer än i andra branscher i byggbranschen. Att det skulle finnas så mycket ineffektivitet att det skulle påverka helhetsbilden har jag svårt att tro.
I fall det inte handlade om att försvara vinstnivån i den privata byggfinansieringen och byggbranschen vore förbudet mot nybyggnad av hyresrätter finansierade av allmännyttan och/
eller kommunerna totalt meningslöst. Att rädda de privata byggfinansiärerna från konkurrensen från icke vinstkrävande finansiärer är faktiskt den uttryckliga motiveringen till regleringen.
Ineffektivitetsförklaringen kan i alla fall vara värd att undersöka:
http://www.byggvarlden.se/hela-bostadsmarknaden-har-gatt-i-baklas-1168/blog.html
Även om det inte syns i form av vinster för byggbolagens aktieägare tycks det finnas en hel del ‘rents’ i sektorn.
Man skulle kunna uttrycka det som att så länge det inte finns något som tyder på en politisk omsvängning, kommer det att vara svårt att avgöra om det finns någon bostadsbubbla. I fall man däremot tänker sig att det förekom seriösa planer på att bostadsköerna skulle byggas bort med billiga nya hyreslägenheter producerade av allmännyttiga och kommunala bostadsbolag, så skulle givetvis läget vara ett helt annat. Man kan säga att det även i Sverige har skapats en klass av högbelånade bostadsrättinnehavare vilka måste använda alla tillgängliga medel för att hindra att den sociala bostadpolitiken återsälls, då ett sådant återställande för dem skulle innebära påtaglig risk för personlig konkurs. Ungefär som i USA vid krisen 2008. Men detta innebär lika lite här och nu som i USA före 2008 att det går att se någon klassisk bubbla. Inte förrän det spricker.
Det skall bli intressant att se om byggandet av social housing för flyktingmottagningen kan komma att spela motsvarande roll som Federal National Mortgage Association. http://www.dagensarena.se/innehall/ar-social-housing-losningen-pa-sveriges-bostadskris/
Hur skulle grafen se ut om räntan hållits konstant? Låntagare beräknar ju rimligtvis sina lånemöjligheter på en lite mer långsiktig normalränta, så förväntad värdeökning skulle kunna reflekteras i att den förväntade brukarkostnaden inkl. förväntad ränta ökat?
Själva oron är ju hur eventuellt överbelånade hushåll hanterar en högre ränta.
Grafen är beräknad på grundval av den gällande 10-åriga bostadslåneräntan i början av varje år.
Det du har visat är att hyra och brukarkostnad verkar ha ligat när varandra sedan 2000. Ok. Men för att visa att det skulle vara bevis för att vi inte har en bubbla behöver du visa att så inte är fallet innan ett större prisfall. Visa att så inte var fallet för USA, Irland, Spanien och Sverige på 80-90talet. Visa också att det blir ett prisfall i de fall de börjar avvika från varandra, dvs att det inte finns situationer där det har skett en divergering men att priserna varit stabila. Innan du har gjort det ser jag inte att du har bevisat något, förutom att du kan hitta på teorier utan någon empirisk backning.
Det skulle naturligtvis stärka mitt argument om jag också visade att brukarkostnaderna låg betydligt över hyrorna och att skillnaden ökade i de länder som haft bubblor som spruckit.
Jag tycker också inte det är riktigt meningsfullt att använda nyproduktionen av hyresrätter som jämförelseobjekt. Säg att halva befolkningen har en stark preferens för hyresrätter, och andra halvan en stark preferens för ägda bostäder (den relativa andelen är inte viktigt, mer än att båda preferenser finns och är vanliga i befolkningen), dessa preferenser kan vara baserade på t ex livssituation, flyttplaner eller ekonomisk situation, eller något helt annat.
I praktiken är större delen av hyresutbudet inte tillgängligt för en typisk Stockholmare, den antagna delen av befolkning med preferens för hyresrätt som inte har lång bostadskö är alltså tvingade till att använda sig av den delen av hyresmarknaden som är nyproducerad och marknadsprissatt men som också är ganska liten. Det finns även en andrahandsmarknad, men där är det omöjligt att få någon slags stabilitet för sitt boende, vilket är väldigt oattraktivt för stora grupper. Det finns alltså en stor latent efterfrågan (säkert över 20% av befolkningen i Stockholm) för ett relativt litet utbud (några tiondelar av en procent av det totala bostadsbeståndet varje år), då är det inte konstigt att byggherrarna i det fallet tar ut en mycket hög hyra för dessa nyproducerade lägenheter för en ganska desperat grupp människor som faktiskt inte har några andra alternativ.
Vill du kommentera faktorn med masspsykologiska faktorer då köparna tror på en prisnedgång. Det bör även finnas en mättnadsfaktor då det idag är fler områden där bara hushåll som gjort bostadskarriär har möjlighet att köpa en bostad. Den massan som kan köpa bostad i Sthlm idag är ju begränsad och växer sannolikt inte (nybyggnationen av brf är sannolikt högre än vad antalet köpare växer).
Tack för en intressant artikel och analys. Skulle du kunna förklara varför du i detta fall, med syftet att jämföra faktisk utgift / alternativkostnad per kvadratmeter och år, utgår ifrån den reala räntan istället för den nominella? Hanteringen av inflationen förefaller ha en väldigt stor inverkan på analysen.
Jag läser grafen som att brukarkostnaden för 2015 är ca. SEK 1 450/kvm och år. Givet ditt estimat för underhåll- och driftkostnad om SEK 831 bör du rimligtvis ha utgått ifrån en absolut kapitalkostnad om ca. SEK 620. Baserat på ett kvadratmeterpris i centrala Stockholm om SEK 77 500 i januari 2015 ser den implicita nettofinansieringskostnaden ut att vara 0.8% enligt kalkylen. Hur ska denna tolkas givet dess ringa storlek? Bör även noteras att kvadratmeterpriset därtill gått upp 14% sedan början av 2015.
Tulpanlökar på 1700-talet var en “bubbla”, extrem prisuppgång och sen 99% ner. Börskraschen 1929 och kring millenieskuftet vad “bubblor”. Bostadspriserna i USA blev en bubbla för att plötsligt kunde “alla” få lån och köpa egen bostad. Alla dessa enstaka skräplån buntades ihop till större “paket” – nya obligationer – som fick höga kreditratingar – som sen satte igång finanskraschen. Ända sedan beslutet om nya amorteringskrav blev känt och fram till maj 2016 har de flesta bostäder sålts till köpare som INTE skulle klara att betala lika mycket – bjuda ikapp – om de skulle amortera enligt nya reglerna. De flesta ser inte amorteringar som ett sparande utan som en “utgift” som ska betalas med månadslönen. Månadsavgift + låneränta + amortering = boendekostnad. De som drev upp priserna mest var huvudsakligen förstagångsköpare som lånar 85% av köpeskillingen. I tätorter i allmänhet, och i Storstockholm i synnerhet, har de generellt kraftigt höjda andrahandshyrorna drivit upp priset på mindre bostäder mer än på stora. Den senaste månaden har bostadspriserna i Stockholm gått ner med 5-10%. Det är väldigt mycket på så kort tid, men ingen “bubbla” som spricker, det är bara ett “hack i kurvan” som backar tillbaka och kommer backa tillbaka lite till av engångseffekten av nya amorteringsregler som höjde priserna lite extra under en begränsad period.
Hur ser du Harry på senaste uppgifterna från mäklarna om en prissänkning generellt om 5-10% i Stockholm. Är det så att amorteringarna nu sänker de nya hushållens disponibla återbetalningsförmåga? Är detta ett nytt momentum på bostadsmarknaden?
Min lägenhet har varit ute till försäljning i över 31 dagar, när jag köpte den förra året fick jag hugga den föra ord. visning.
Vid status quo (reporänta -0.5%) så existerar ingen bostadsbubbla (och tur är väl det, annars vore det galet illa). Men det som kritikerna menar är att räntan kanske inte kommer vara så här låg för evigt. Vad kommer hända om brukarkostnaderna går upp 25%, 50% eller 100%?
Akademikerna kan få tjafsa om definitioner på bubbla, men politikerna måste vara mer dynamiska i sitt tänkande och kunna föreställa sig att räntan går upp en dag. Om högre ränta kan få dagens bostadspriser att falla kraftigt så måste det förebyggas redan idag, även om det inte finns någon bubbla just nu!
För övrigt finns det en till kostnad i att äga sitt boende, nämligen mäklararvodet. För att göra sig av med en lägenhet på 3 milj ska mäklaren ha kanske 60 tusen kronor? Har man bott där 3 år så motsvarar det runt 1500kr/månaden.
Här följer några synpunkter på artikeln:
1) Artikeln bygger på antagandet att kvm kostnad per år ska vara lika mellan bostadsrätt och hyresrätt när marknaden är i jämvikt. Köparen av en bostadsrätt tar en väsentlig risk när denne tar ett lån på ett antal miljoner för att köpa lägenhet. Borättsköparen tar upp lånet privat, producenten av hyresrätten är ett företag där lånet ligger i ett AB med ett begränsat ansvar för ägaren. Det är rimligt att köparen av borätt får betalt för den risken i form av en lägre kvm kostnad, brukarkostnad, detta även då marknaden är i jämvikt.
2) Lika nivå på kvm kostnad för hyresrätt och bostadsrätt kan i och för sig innebära att det föreligger en bubbla. Båda upplåtelseformerna kan vara inne i en prisbubbla samtidigt, bl.a pga av en låg nivå på utbudet av nya bostäder.
3) Jämförelsen mellan brukarkostnad och lägenhetshyror bygger på SCB statistik aggregerad nivå för Stockholm. Man borde istället jämföra kostnadsnivån för de två olika upplåtelseformerna i ett och samma stadsdelområde. På aggregerad nivå kan man annars komma att jämföra kostnadsnivåer i olika stadsdelar om produktionen per upplåtelseform är ojämnt fördelad. Min bedömning är att man får en lägre brukarkostnad för borätt jämfört med hyresrätt i en jämförelse i en och samma stadsdel-
4)Vad gäller marknadshyror kan man inte jämföra nyproducerade bostadslägenheter med företagslägenheter som bjuds ut på Bostad Direkt. Hyra för en företagslägenhet betalas av ett företag som drar av kostnaden i bokföringen. Många av de som bor i dylika lägenheter har ofta en bostad på annan ort. Företagslägenheten blir ett billigare alternativ för företaget jämfört med hotell. Dessa lägenheter hyrs ut möblerade per vecka eller månad, en rad institutionella förhållanden som gör jämförelser med vanliga hyreslägenheter mindre relevanta.
5) Marknadshyran för nya lägenheter ligger nära den nivå som redan idag tillämpas med presumtionshyra i nyproduktionen. Nivån på marknadshyra, dvs bostadshyra för privatpersoner på en marknad med helt fri hyressättning, för en ny 3 rok om 70 kvm skulle hamna på ca 1800-2000kr/ kvm. Den skulle inte nå nivån för företagslägenheter om 3000kr/kvm.
6) En bättre metod att bedöma frågan om bostadspriserna är inne i en bubbla är den historiska metod som Robert Shiller använt sig av och som Rodney Edvinsson med flera tillämpat i Riksbankens, “History of monetary and financial statistics. I bägge fallen är slutsatsen att den reala prisutvecklingen på flerbostadshus över tid är svag samt att vi från mitten av 90-talet befinner oss i en starkt uppåtgående fas som avviker från den historiska trenden.
När det gäller punkterna 1 till 5 motsäger de inte mitt resonemang. När det gäller punkten 6 kan man konstatera att det som Shiller konstaterat för USA även gäller för Sverige. Men förutom att bostadspriserna stigit exceptionellt sedan 1996 har produktionskostnaderna också gjort det. Byggindustrin har gör inga exceptionella vinster. Jag menar att prisuppgången huvudsakligen beror på så kallade fundamentala faktorer som ränta, iflyttning, byggande och skatteändringar och inte på spekulation. Om priserna är uppdrivna av fundamentala faktorer kallar jag det inte för bubbla – se ett tidigare svar på en kommentar.
Du skriver att om priserna är uppdrivna av fundamentala faktorer då är det ingen bubbla. Blir lite mycket semantik över det hela. Med din definition av bubbla så kan inte prisnivån på aktiemarknaden i New York i augusti 1929 betecknas som en bubbla. Den var enligt din teori uppdriven av en “fundamentala faktor”, dvs det låga ränteläget efter deflationskrisen 1921-22, med räntenivåer som inte skådats tidigare före första världskriget. Fed började en serie höjningar av diskontoräntan i januari 1928, från 3% för att i Augusti 1929 driva upp den till 6%. En fundamental faktor förändrades således kan börskraschen 1929 inte sägas vara slutet på en prisbubbla på aktiemarknaden. Din definition av en prisbubbla blir så snäv att den förvillar i debatten. Man får i så fall introducera ett nytt begrepp “uppdriven prisnivå”. Vad har analysen och debatten egentligen vunnit på det?
Feds räntehöjningar kan ha bidragit till att utlösa kraschen, men skapade inte förutsättningarna, dvs. aktiekurser uppdrivna av förväntningar om framtida kursvinster, alltså spekulation.
Tycker definitionen på bostadsbubbla som används i den här artikeln är märklig. Definitionen av bubbla borde inte vara marknadsberoende utan borde gå att generalisera även till tex aktiemarknaden, och vad är “hyresmarknaden” där?
Rimligare borde vara att fundera kring vad som händer med priserna, oavsett om det är bostäder eller aktier vi pratar om, vid en exogen chock, tex en kris i Kina som leder till depression där och lågkonjuktur här. Skulle detta innebära att bostadspriserna faller med 5% eftersom folk blir försiktigare men fortfarande har råd med dagens priser är det inte en bubbla. Om det istället leder till ett prisfall på 25% eftersom ingen längre har råd med dagens priser utan det krävs en rejäl prisjustering innan marknaden blir likvid igen, ja då är det en bubbla.
Se den tidigare kommentaren för ett svar.
Den intressanta frågan är “Kommer vi få en bostadsbubbla?”. Om räntorna fördubblas och priserna inte går ner, så är svaret Ja enligt Harrys definition på en bubbla.
När folk pratar om bostadsbubbla, så menar de nog egentligen en framtida sådan. Om styrräntan förblir negativ för evigt så har vi ingen bostadsbubbla.
Håller inte riktigt med om din definition. Jag tror att folk i allmänhet menar att vi har en bostadsbubbla i dag därför att priserna stigit så länge och så kraftigt. Min poäng är att det huvudsakligen beror på fundamentala faktorer, som ränta, skatteförändringar, byggande och inflytting, och inte på ren spekulation.
Intressant!
Jag är beredd att hålla med dig, men saknar lite perspektiv: huvudsakligen beror på fundamentala [strukturella] faktorer, som [historiskt låg] ränta, skatteförändringar [som subventionerar bostadsköp], [avreglerad kreditmarknad som ökar tillgången på lån till bostadsköp], [lågt] byggande och [stor] inflyttning [som tillsammans resulterar i bostadsbrist], och inte på ren spekulation [från hushållens sida].
Med dessa tillägg tydliggörs orsaken till den långa och kraftiga prisstegringen och sätter den i relation till, och gör den beroende av, strukturella faktorer. Dessa faktorer har samverkat de senaste decennierna. Problemet uppstår om någon av dem börjar motverka de övriga kraftigt (dvs om räntan blir hög, bostadsbristen försvinner osv), då är risken stor för en kedjereaktion som kan resultera i en krasch på bostadsmarknaden.
Vad tänker du kring detta, och med vilka termer bör denna risk och eventuella krasch diskuteras?
Med undantag för skatteregler förändras de nämnda strukturella faktorerna bara långsamt. Dit räknar jag också en återgång till de räntenivåer som rådde före finanskrisen. Det bör betyda att vi inte behöver befara snabba och stora prisfall på bostadsmarknaden, vilket i sin tur gör att riskerna för makroekonomin blir mindre.
Tack för ditt svar.
Tolkar jag dig rätt att du menar att eftersom bostadsmarknaden baseras på långsamt föränderliga fundamentala faktorer så kommer eventuella prisfall därför också ske långsamt, och därmed inte riskera makroekonomin?
Som jag tolkar OECD, IMF, EU-Kommissionen, KI, FI och Riksbanken så oroar de sig för att en oförändrad pris/skuld-ökning riskerar krascha längre fram. Ser du ingen anledning till oro alls?
De institutioner du referar till har nog inte varit så explicita om en framtida krasch som du antyder. Som sagt, jag är ganska säker på att ett framtida prisfall kommer att ske successivt, och att vi alltså inte får ett plötsligt och stort prisfall.
Tack för ditt svar.
Alltid lärorikt för mig att behöva leta fram och läsa källor:
* KI: “Om man inte försöker bromsa den här utvecklingen finns risken för att det blir ett abrupt prisfall längre fram, en krasch helt enkelt” http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/ny-varning-sverige-kan-vara-pa-vag-mot-bobubbla
* FI: “Det finns en risk för ett rejält prisfall på bostadsmarknaden efter en lång tid av kraftiga prisuppgångar” http://www.svt.se/nyheter/inrikes/finansinspektionen-orolig-for-boprisfall
* Riksbanken: Bostadsmarknadens utveckling “bidrar till allt större risker som kan hota den finansiella och den makroekonomiska stabiliteten.” http://www.riksbank.se/Documents/Rapporter/FSR/2016/FSR_1/rap_fsr1_160601_sve.pdf
* IMF: “Although risks of a housing price correction seem modest for now, they would escalate if double-digit house price rises continue.” http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2015/cr15329.pdf
* OECD: Bostadsmarknaden “may prove destabilising if unchecked” http://www.oecd.org/eco/outlook/sweden-economic-forecast-summary.htm
* EU-kommissionen: “Persistent overvaluation of house prices coupled with accelerating house price growth, high household indebtedness, high stocks of credit for house purchases, increasing debt-to-income ratios and high leverage in banks all signal elevated risks in this respect.” http://ec.europa.eu/europe2020/pdf/csr2016/cr2016_sweden_en.pdf
Detta tolkar jag fortfarande som att dessa institutioner är oroade för ett plötsligt och stort prisfall – OM pris/skuld-utvecklingen fortsätter.
Denna kommunicerade oro tolkar jag i sin tur som en utgångspunkt för deras förslag på förändringar för bostadsmarknaden, med målet att undvika just detta plötsliga och stora prisfall.
Om denna tolkning stämmer och dom lyckas med sitt mål så skulle det ge både dig och mig rätt 😉
PS. Jag lärde mig också att Riksbanken “alltid valt att inte använda det begreppet” (“bubbla”).
Tack Harry för en intressant artikel!
Jag ser ingen kommentar om vad som driver bubblor, och ingenting om orsaken till varför folk köper bostäder för snabbt ökande priser. Bubblor är definitionsmässigt spekulativa, och prisstegringen på bostäder ha mindre att göra med tillgång och efterfrågan, och mer med kreditexpansion att göra. Nya pengar skapas av bankerna, för att lånas ut till folk som köper bostäder. Folk är bekväma med att låna mer och mer pengar, därför att priserna går upp så kraftigt, men priserna går upp pga möjligheterna att låna allt mer pengar. Bubblan spricker när kreditexpansionen slutar, dvs när belåningen (jämfört med reallöner) inte kan öka mer. Då blir det en snabb nedgång i efterfrågan.
Det man bör undersöka är kvoten av hushållens skuld och reallöner. Den är för övrigt hög i Sverige.
Tittar man ur ett större perspektiv har vi alltså stora summor nya pengar som skapas inte för att investeras i industrin och skapa ekonomisk tillväxt, utan för att köpa tillgångar, vars prisökning är bra för få aktörer, framförallt banker.
Den mekanism som du beskriver är fullt tänkbar. Prisuppgången borde stanna av när bostadskostnaden i förhållande till disponibel inkomst nått den nivå som bostadskonsumenterna i genomsnitt anser vara önskvärd. Den andel av den disponibla inkomsten som går till bostadskonsumtion har fallit under senare år. Det innebär att effekten av ökningen av disponibelinkomsten och räntesänkningarna har varit större än prisökningen på bostadsrätter och småhus.
Såg att Blocket nyligen tagit fram siffror som visar att en andrahandsetta i innerstaden kostar i snitt 11,000 kr per månad.
Detta borde vara en säker indikation på var marknadshyror skulle ligga idag.
Räknar jag vidare enligt Harrys modell så får jag fram att en etta i innerstaden därmed borde kosta ca 7,5 miljoner kronor idag.
Så bostadsbubbla ska vi egentligen börja tala om först när ettorna i Stockholm kostar uppemot 10 miljoner. Fast går priserna upp dit så följer säkert andrahandshyrorna med, och då syns det ändå ingen bubbla.
Nej, enligt den här definitionen på bostadsbubbla lär det aldrig synas några bubbeltendenser. Jag skulle vilja använda en enklare definition på bostadsbubbla som lyder så här: “En snabb stegring av priserna tills de når en ohållbar nivå och vänder ner”. Med denna definition vet vi först efter att bubblan spruckit, att det fanns en bubbla.
Tror du inne på något viktigt här. Tveksamt om man kan teorisera kring bubblor som Harry gjort. Går nästan alltid att motivera höga fsdtighetsvärden med rationell logik men sedan kommer en yttre “störning” som gör att bubblan spricker t ex en räntechock.
En enkel definition av “bostadsbubblan” skulle kunna vara:
Bostadsbubblan är skillnaden mellan det pris man måste betala för tex en villa och kostnaden för att bygga en ny likadan.
illustreras av följande exempel.
A vill ha 5 mkr för sin villa och förväntar sig att få det.
På tomten intill bygger B en likadan villa till en kostnad av 3 mkr.
Då skulle jag hävda att, om tomten intill förblivit obebyggd, så är villa A “behäftad med” en bubbla på
66%.
Låt oss anta att det idag kostar ca 25 tkr/m2 BTA att bygga nya bostäder inklusive infrastruktur. Denna kostnad är i stort sett lika i Stockholm och tex Vilhelmina, beroende på att byggentreprenörerna i de allra flesta fall bygger i konkurrens. Skulle det vara någon skillnad mellan Sthlm och Vilhelmina så vore nog dyrare i Vilhelmina, pga längre transporter mm.
Markägarna och fastighetsbolagen tar däremot så mycket betalt som marknaden tillåter.
Sammanfattning:
Priser över 25tkr/m2BTA definieras som en “bubbla”
Är detta för enkelt?