I ett tidigare inlägg jämförde jag boendekostnaden per kvm och år i en bostadsrätt i Stockholms innerstad med samma kostnad för en nyproducerad hyresrätt. (Inlägget byggde på en artikel i Ekonomisk Debatt nr 4 2016). Jämförelsen visade att kostnaden sedan början av 00-talet varit lägre i en bostadsrätt än i en nyproducerad hyresrätt, se diagrammet nedan. Slutsatsen var att bostadsrättspriserna inte är uppblåsta av spekulativa förväntningar om framtida prisökningar, dvs. vi har inte en bubbla på bostadsmarknaden. Bakom prisuppgången på ägda bostäder ligger så kallade fundamentala faktorer, som lågt bostadsbyggande, ökade inkomster, befolkningsökning, skattesänkningar och fallande räntor. Detta hindrar inte att priserna kan falla ganska mycket om något av detta skulle ändras, exempelvis att räntorna skulle gå upp från dagens extremt låga nivåer.
Figur 1 Boendekostnad per kvm och år i bostadsrätt och nyproducerad hyresrätt i Stockholms innerstad
I Ekonomisk Debatt nr 8 2017 finns en intressant artikel av Hans Lind med titeln ”Långsiktiga fundamenta kan inte motivera dagens bostadspriser”. Där drar han slutsatsen att ”… dagens priser inte kan motiveras av långsiktiga fundamenta i form av produktionskostnader [bygg- plus markkostnader, min anmärkning] på en konkurrensmarknad där markpriser speglar alternativkostnaden på en marknad utan regleringar”. ”… priserna skulle behöva falla med i runda tal 50 procent för att vara på en nivå som kan motiveras av långsiktiga fundamenta”.
En läsare av de två artiklarna kan fråga sig om min slutsats att vi inte har en bubbla på bostadsmarknaden strider mot Linds slutsats att långsiktiga fundamenta motiverar ett prisfall på 50 procent?
Mitt inlägg handlar inte om fundamenta ligger på i någon mening långsiktigt rätt nivå, utan om nuvarande priser är uppblåsta av spekulativa förväntningar, det jag menar med en bubbla på bostadsmarknaden. Jag undersöker detta genom att jämföra hyreskostnad i nyproducerade hyresrätter med brukarkostnad i bostadsrätt under antagandet att på fria marknader borde boendekostnaden vara ungefär lika för en bostad med samma standard, storlek och läge. Skulle boendekostnaden i bostadsrätt vara högre kan det tyda på att priset är uppdrivet av förväntningar om prisökningar (som motiverar en högre boendekostnad än i hyresrätt). Kalkylen bygger på försiktiga antaganden: nyproduktionshyror är lägre än jämviktshyror eftersom det är köer även till nyproducerade hyresrätter och boendekostnaden i bostadsrätt innehåller bygger på att det reala priset kommer att vara konstant samt att räntan ligger på 3,5 procent. Med högre hyror och dagens låga räntor blir kalkylen ännu gynnsammare för bostadrätt.
Hans Linds artikel tar upp frågan om fundamenta i form av markpriset ligger på en långsiktigt riktig nivå i Stockholm. Han menar att så inte är fallet, eftersom det finns gott om byggbar mark i och kring Stockholm, mark vars alternativkostnad i periferin är lika med priset på skogs- eller åkermark. Med de olika restriktioner som finns på bostadsbyggande i dag, som hänsyn till natur och miljö, befintliga bostäder och boende samt stadsbilden, är tillgången på byggbar mark begränsad. Även i periferin ligger därför markpriset över alternativkostnaden.
Hans Lind tror att dagens priser på ägda bostäder kan falla med 50 procent i Stockholm om utbudet på mark för nya bostäder stadens periferi ökar så mycket att den betingar samma pris som i alternativ användning och om dessutom obebyggd mark i mer centrala lägen exploateras. Det kan stämma, men frågan är om det är realistiskt? Det skulle innebära att man tar mindre hänsyn till natur och miljö, befintlig bebyggelse och stadsbild än i dag. Den långsiktiga trenden såväl i Sverige som internationellt har snarast varit den motsatta, vilket Hans Lind hänvisar till i sin artikel. Dessutom skulle det nog innebära att man måste begränsa kommunernas plan- och byggmonopol. Kommunernas självbestämmande är inskrivet i grundlagen. En annan sak är att det kostar att förvandla skog eller åker till byggklar mark, i form av infrastruktur som vägar, gator, belysning, vatten och avlopp. Det är kostnader som helt eller delvis läggs på bostadsproducenterna.
Ekonomistas 
Det kommunala självbestämmandet är inskrivet i grundlagen, men den exakta innebörden bestäms av riksdagen. Det finns ju t ex möjlighet för enskilda individer att överklaga kommunala beslut om stadsplaner och få dem prövade av en statlig domstol. Kommunerna har enligt lagstiftningen ett bostadsförsörjningsansvar och inget hindrar att detta skärps på ett sätt som innebär att kommunerna måste planlägga mer mark. Med tanke på att riksdagspolitikerna nomineras från kommunal nivå är dock sannolikheten för detta låg, men det finns inga formella hinder.
Jag vill minnas en rapport? från kommunförbundet tror jag det var för 1-2 år sedan där de gick till motattack angående de då omfattande skriverierna i media om att kommunerna blockerade byggandet.
Där redovisade man antalet släppta byggrätter och dess utnyttjande.
Den statistik man visade indikerade ett anmärkningsvärt lågt utnyttjande.
Det diskuterades olika förklaringar till uppmätt data. En var att kommunen skall tillhandahålla infrastruktur, och att ägarna till byggrätterna kunde vänta på det innan de började bygga. Och kommunerna väntade på byggarna innan de investerade i infrastruktur.
En annan var att byggrätterna inte (ännu) var lönsamma att bebygga, och man väntade tills de i framtiden skulle bli det.
Hur mycket kvm bostadsyta är det som finns i outnyttjade byggrätter i landet?
Citat från ovanstående: “på en marknad utan regleringar”
Centralbankens styrning av räntan är just en reglering, och marknaden för bostadskrediter är den primära kanalen för skapandet av nya pengar i ekonomin. Jag läste att 80% av alla nya pengar som skapas i UK är just krediter för boende och byggande av bostäder.
Vi har INTE en fri marknad, inte någonstans, eftersom själva skapandet av pengar – som utgör ena sidan av alla transaktioner, är centralstyrd av en centralbank, och de nya pengarna till stor del injiceras i ekonomin via denna specifika sektor – bostadsmarknaden.
“Money is like an iron ring we’ve put through our noses. We’ve forgotten that we designed it, and it’s now leading us around.” – Bernard Lietaer
Tittar man på riskfri realränta så har inte den varit anmärkningsvärd. Undantaget vissa krisperioder. Möjligen nu de senaste månaderna också. Möjligen kan man säga att riskfri realränta varit lite väl hög tidvis. Men det har nog handlat om att KPI varierar en del och Riksbanken kanske velat kyla av lite och pressat upp nivån räntenivån lite.
Vad gäller ökning av penningmängd så har inte Riksbanken med det att göra. Det handlar mer om bankinstituts riskbenägenhet i att ingå ömsesidiga skuldåtaganden med låntagare. Och även statlig reglering som dock utgår från Riksdag. Inte Riksbanken.
I och med att staten sätter restriktioner för bankinstituts rättigheter att ingå ömsesidiga skuldåtaganden med låntagare så är i sig inte marknaden helt fri. Dock är det svårt att se att detta utgör en allvarlig frihetsinskränkning.
Slutligen kan man notera att under de senare åren har de reala bolåneräntorna efter skatt varit relativt höga. Och det kan nog förklara att hushållens skuldökning legat på historisk låga nivåer. T ex i början på 2000-talet då reala bolåneräntor var lägre så ökade också hushållens skuldsättning snabbare.
Äntligen någon som entydigt fokuserar på boendekostnaden istället för inkomstutveckling, inflationstakt eller andra irrelevanta parametrar som förklaring till dagens bostadspriser.
Hipp, hipp! Och God Jul.
Om vi antar att de EU-regler som styr kommunernas möjligheter att ställa borgen för nyproduktion av hyresfastigheter faktiskt innebär en lägsta nivå för den kostnaden (dvs. inklusive sådan avsättning till vinst som krävs för att det inte skall fungera som illojal konkurrens), kan det faktiskt tänkas att bostadspriserna även för allmännyttans hyresrätter blir överprissatta – jämfört med en ideal så kallad fri marknad – och bidrar till en bostadsbubbla. Åtminstone så länge man inte bygger ut i en takt som motsvarar behovet. Och då med behov avser även det behov som kan antas föreligga ovanpå den köpkraftiga efterfrågan. Till exempel utifrån slags norm mot “trångboddhet”.
En viktig aspekt som är lätt att glömma bort är att vi måste se gå från ett tvådimensionellt till ett tredimensionellt tankesätt. Ett mått som byggnadsarea menas den två dimensionella ytan som ett byggnad upptar på marken. Dock kan ju ett hus innehålla en eller flera våningar, på så vis kan vi få ut mångdubbelt mer nettoarea är vad byggnadsarean är. I fallet Stockholm motarbetas många naturliga förtätningar (t.ex. att bygga flerbostadshus i villaområden) aktivt av våra regleringar och boende i områdena. Man skulle även kunna tänka sig att fler våningar byggs på äldre hus i innerstaden.
Genom regelförenklingar skulle vi alltså kunna möjliggöra mycket mer nettoarea på samma mängd bostadsarea utan att påverka den omliggande naturen. Tillgången på mark är intressant, men det är också viktigt att inte förbise tillgången på potentiell nettoarea, som faktiskt är det mått vi borde mäta.
När det gäller frågor som stadsbild, natur och miljö. Finns det egentligen inga kortsiktiga incitament för bostadsrättsägare att vilja öka mängden nettoarea. Om tillgången ökas kommer värdet på den egna bli mindre. Det tillkommer även störande element som byggnation, med oljud osv.
När det skall förtätas i mer välmående villaområden eller områden med glest utplacerade bostadshus brukar det direkt bli protester. Om man hårddrar det handlar det till syvende och sist om att ställa en grupps intresse av att det är viktigare att den närliggande stadsbilden hålls intakt och att bostadspriserna inte påverkas mot en annan grupps intresse av att få bo i området, för många säkert är en helt naturlig egoistisk reaktion att föredra det förstnämnda.
Hade varit intressant att veta hur stor påverkan invandringen har haft de senaste 10 åren på bostadspriser och bostadsbrist. Boverket skrev något luddigt om det för något år sedan men aldrig hör man något om sambanden i debatten. För självklvklart borde det ha en påverkan med 800-1000 000 nya invånare på 10 år. Hade varit intressant att veta påverkan av undanträngningseffekter osv.
En kommentar till ett tänkbart prisfall på 50%.
Tittar man på byggnadskostnad och markkostnad hos SCB ser man att de är (för 2016) 34’809 kr/kvm och 10’231 kr/kvm för flerbostadshus.
Även om marken skulle vara gratis (vilket inte är särskilt realistiskt då det priset även inkluderar kommunala anslutningsavgifter) så skulle vi bara uppnå ett prisfall på 23%. För att komma till 50% skulle byggnadskostnaden också behöva minska. Det skulle kunna ske genom att:
* att de som utför arbetet sänker sina löner. Och det är väl inte så realistiskt.
* att man sänker standarden. Dock innebär det att bostäderna inte är likvärdiga.
Eller missar jag något?
1. I en storstad där priset ligger på 70 000/kvm så är det läget som styr priset. Dvs kostnaden för marken har en stor påverkan på priset.
2. Produktionskostnaden i Sverige är mycket högre än i EU i stort.
Jag gick nu tillbaka till Hans Linds artikel, men kunde inte se att han resonemang var begränsat till Stockholms innerstad. Utan hans resonemang verkar avse Sverige.
Och då ser jag inte annat än att datat från SCB är giltigt.
Frågan kvarstår.
På en sund marknad borde boendekostnaden i en nybyggd bostadsrätt ligga lägre än i en nybyggd hyresrätt. Den som tar en ekonomisk risk och köper en lägenhet (oftast med lån) bör ha betalt för det med en lägre boendekostnad. Harry Flams utgångspunkt att boendekostnaden skulle vara lika borde inte stämma på en sund marknad. Utgångspunkten är nog också fel av ännu ett skäl , bubbeltendens kan göra sig gällande samtidigt på hyres och borättsmarknaden, detta delvis pga det som Lind påvisar, den konstlade bristen på planlagd mark. Att priserna skulle falla med 50% är ej troligt, just pga de skäl som Flam anför ovan, men säkert 20-25% om mer mark kom ut på marknaden.
Huruvida de som köper en bostad borde få betalt för att ta en risk för prisförändringar beror på deras riskaversion. Om de förhåller sig neutrala till risk, dvs. väger prishöjningar lika mycket som prissänkningar, kräver de inte betalt för risken. En faktor som talar för att kostnaden borde vara högre i en hyresrätt är att servicegraden är högre, inklusive periodiskt underhåll. Å andra sidan kan det finnas ett värde i att ha större frihet att bestämma graden, utformningen och tidpunkten för periodiskt underhåll. Summa summarum är det inte självklart att kostnaden borde vara lägre i bostadsrätt.
Definitivt ska man ta betalt för marknadsrisken med bostadsrätt vs hyresrätt. Minst 25% lägre månadskostnad enligt min mening. Speciellt nu när priserna börjat falla och vi rimligtvis har en lågkonjunktur ganska snart som kan bli lik 90-talskrisen i dignitet.
Och du kan inte tänka dig att byggkostnaderna idag är uppblåsta pga hög efterfrågan ? Dessutom inbillar jag mig att när de som debatterar i spalterna talar om prisfall, tittar de på innerstadspriser ( > 80 k per kvm) och då finns det ju utrymme med dina prisexempel ovan. Det intressanta är kanske om politiken skall utformas för att bevara dagens prisnivåer och skydda dem som köpt på dagens prisnivåer och därmed lämna de som inte har råd bostadslösa, eller om man skall eftersträva ett stort prisfall som skulle ge de många en bostad, men sätta stora grupper i konkurs och beröva andra det de trott varit sitt sparande.
Tittar man hos SCB ser inte jag någon hög produktionsvolym de senaste 20 åren. Undantaget de senaste 2-3 åren. Men Hans Linds har argumenterat länge om en överprissättning. Hade vi haft en hög efterfrågan under dessa 20 år så skulle produktionen ökat.
Hur skulle byggkostnaderna vara “uppblåsta”?
När jag tittar på byggvaror som jag köpte för ca 20 år sedan så är de billigare idag. Även nominellt. Däremot har nog en standardhöjning skett, så att folk köper dyrare varor. Dvs trots prissänkningar stiger materialkostnader. Byggvaror säljs dessutom globalt så eventuella ökningar i produktion i Sverige bör inte inverka annat än ytterst marginellt.
Tittar man på bygg/entreprenad så ligger deras rörelsemarginaler på 1-3%. Vilket får ses som allt annat än uppblåst.
Väldigt oklart vad som skulle vara “uppblåst”.
(Varför byggnadskostnaden stiger mer än BNP och lönekostnader är en intressant fråga som jag inte är säker på är propert utredd).
Jag antog att den som ovan talade om ett prisfall på 50 %, tänkte sig sig det för bostäder som säljs för 80 ksek / kvm. Du refererar ju själv ovan till byggkostnader långt under 80 ksek / kvm.
Den snabba restaurationen av bostadspolitiken har onekligen gjort den sociala ingenjörskonsten rätt påtaglig. Att omvandla tidigare hyresrätter i attraktiva lägen till bostadsrätter, skapade inledningsvis nyblivna bostadsrättsinnehavare, som kunde göra sig en rejäl slant när de flyttade. Och därefter skapat stora grupper som skulle sättas i konkurs i fall man återupptog den sociala bostadspolitiken, där kommunerna och de allmännyttiga bostadsbolagen byggde bort bostadsbristen med hyresrätter. Nästa station på resan är när prisbubblan spricker, dvs. när den köpkraftiga efterfrågan inte längre förmår finansiera de fortsatta prishöjningarna. Då torde missnöjespartier komma att få framgångar.