Margot Wallström har väckt en del uppmärksamhet för att hon skaffat sig ett (tillfälligt) hyreskontrakt i Stockholms innerstad i sedvanlig ordning, det vill säga genom att utnyttja vänskap och kontakter. Detta har fått en del att dra slutsatsen att det är dags för regeringen att tillhandahålla bostäder åt statsråd, precis som riksdagsledamöter har möjlighet att få en bostad. F.d. statsrådet Margareta Winberg (S) frågar sig till exempel på sin offentliga Facebook-sida sig hur vi egentligen “värderar ett statsråd”. Svaret på den frågan är 127 000 kronor i månaden, vilket borde var mer än tillräckligt för att skaffa sig en bostad på en fungerande bostadsmarknad på egen hand.
Problemet är naturligtvis att Stockholms bostadsmarknad inte fungerar särskilt väl. Ett mycket tydligt tecken på hur illa det är ställt är utveckligen av bostadskön i Stockholm. Nu står mer än en halv miljon människor i denna kö. År 2005 var det 133 654 personer i kön och sedan dess har kön växt med ca 40 000 personer per år. Under denna tid har den genomsnittliga kötiden nästan fördubblats, från 4,5 år 2005 till 7,7 år 2014. Den som fick en lägenhet i fjol har alltså i snitt stått i kön sedan 2008 då det stod 256 712 personer i kön. Hur länge den som ställer längst bak i den nu dubbelt så långa kön behöver vänta vet jag inte, men gissningsvis är det avsevärt längre. (Någon som är bevandrad i köteori kan säkert ge en mer kvalificerad gissning.)
Den blå linjen i figuren visar antalet personer i Stockholms bostadskö mellan 2005 och 2015. Detta kan ses som ett slags mått på efterfrågan på hyresrätter i Stockholm. Efterfrågan har stigit kraftigt, även om en liten del av ökningen kan förklaras av lägre köavgift (den har gradvis sänkts från 275 kronor 2006 till 210 kronor idag). Samtidigt har utbudet förändrats mycket lite — den röda linjen visar att antalet förmedlade lägenheter har legat mellan ca 7 500 och 10 000 under hela perioden. Under 2015 slogs dock ett rekord med 12 384 förmedlade lägenheter. Enligt läroboken i ekonomi borde en snabbt stigande efterfrågan och ett (nästintill) fast utbud leda till snabbt ökande priser. Den gröna linjen visar dock att den inflationsjusterade genomsnittshyran för hyresrätter i Stockholms län bara ökat med cirka 10 procent.
(Kötiden för en Trabant i forna Östtyskland uppges ha varit 13 år, vilket innebär att vi är på ganska god väg att hamna i en lika extrem situation på Stockholms bostadsmarknad. Detta är ett politiskt misslyckande av smått episka proportioner och jag hoppas att någon skriver en fallstudie för en internationell publik som kan användas som avskräckande exempel i nationalekonomiska läroböcker.)
Det är frestande att dra slutsatsen att utbudet inte ökat nämnvärt på grund av att hyresregleringen hållit tillbaka prisökningarna. Riktigt så enkelt är det dock inte, vilket utvecklingen för bostadsrätter visar. Den röda linjen i figuren nedan visar att befolkningen i Stockholms län har växt med cirka 300 000 personer mellan 2005 och 2015. Under denna period har kvadratmeterpriset för bostadsrätter nästan dubblerats. Trots den snabba prisutvecklingen har nybyggnadstakten inte ökat — såsom den blå linjen nedan visar har antalet nyproducerade bostadsrättslägenheter pendlat mellan 2 500 och 5 000 per år.
Det är frestande att dra slutsatsen att utbudet av bostäder inte ökat tillräckligt snabbt främst på grund olika politiska och institutionella hinder, snarare än att det saknas incitament för nybyggnation. Vill man se hyresregleringen i positivt ljus kan man konstatera att den mycket effektivt skyddat hyresgäster mot höjda hyror på grund av de existerande utbudsbegränsningar. Som vi skrivit förut här på Ekonomistas leder dock hyresregleringen till ineffektivt utnyttjande av det befintliga beståndet, till exempel genom att den förhindrar att viktiga nyckelpersoner med 127 000 kronor i månadslön kan få tag på en hyresbostad på den reguljära marknaden.
Ekonomistas 
Det intressanta med Wallström-episoden är just hur normalt det är att man använder kontakter och inte betalningsförmåga och att det på något sätt skulle vara bättre det borde leda till mer reflektioner bland våra politiker. En avreglerings Cost-Benefit: kostnader: hur många individer skulle potentiellt kunna drabbas av en avreglering, dvs de som bor där? Vinster: inte bara de med goda inkomster och nätverk har möjlighet att skaffa bostad, utan nu även de med goda inkomster och utan nätverk på kort sikt. Hur många finns det egentligen kvar i hyreslägenheter i Stockholm? Eller är det antalet så litet att de kan kompenseras?
Regleringar tenderar att gynna insiders. Hyresmarknaden är ett tydligt exempel. En hyresrätt i Stockholms innersta är en förmån, i synnerhet i äldre hus där hyran är låg (jämfört med motsvarande bostadsrätt). Om det är politiskt omöjligt att göra något åt regleringen som ger upphov till förmånen så bör man kanske beakta hur förmånen behandlas.
Bör förmånen att ha en attraktiv hyresrätt förmånsbeskattas? Det borde rimligen leda till att beståndet används mer effektivt, även om det inte har någon effekt på nybyggnation.
Agreed. Det känns som att plan- och bygglagen borde revideras rejält och anpassas bättre till lokala förhållanden (I.e. det måste bli lättare att bygga i storstäderna). En skarp konkurrensöversyn av den svenska byggmarknaden kanske också vore på sin plats. Mindre strikta byggregleringar kanske skulle öka konkurrensen i sig p.g.a. lägre inträdesbarriärer, men det är spekulativt.
Kostnaderna för att bygga i Sverige är mycket höga internationellt sett. Delvis beror det på hög byggstandard, men det borde inte förvåna att kombinationen av strikt plan- och bygglag och höga kostnader kraftigt begränsar bostadsbyggandet.
I.e., ur Andersson & Andersson (2014):
Click to access NaPo_Byggnadsmarknad_webb.pdf
Byggkostnadsindex:
Rang Land Index
1 Sverige 172
2 Danmark 138
3 Österrike 132
4 Tyskland 131
5 Luxemburg 122
6 Finland 118
7 Nederländerna 118
8 Frankrike 117
9 Belgien 101
Europeiska Unionen 100
Marknadshyror är nog (som jämförelsen med bostadsrätter hintar om) ett sekundärt problem i Stockholm just nu, även om någon sorts grandfatherlösning bör bli aktuell så småningom (annars lär alltför mångas privatekonomi drabbas ). Även om hyressättningen i nybyggnationer är rätt marknadsmässig idag så bör man nog formalisera marknadshyror för att göra det tryggt att investera i byggande av hyresrätter.
Den extremt generösa utförsäljningen av bostadsrätter måste också ses över, även om jag misstänker att takten minskat i och med att prisutvecklingen nu verkar stagnera (någon som har data på det?). Utförsäljningarna har ju kanske gjort bostadsmarknaden lite flexiblare, I.e. bostäder har lyfts från den reglerade till marknadsmässiga sektorn, men samtidigt har den lett till att antalet tillgängliga hyresrätter krympt kraftigt i t.ex. Stockholm (- 57 000 hyresrätter mellan 1990-2015).
(I.e. se http://www.fastighetsagarna.se/gfr/aktuellt-opinion/nyheter1/nyheter-2015/andelen-hyresratter-minskar-bostadsratter-okar-kraftigt )
Dessutom har utförsäljningen varit statsfinansiellt och fördelningspolitisk tveksam, I.e. de som har haft kapital tillgängligt har fått göra stora klipp på underprissatta tillgångar.
Byggmaterial-kartellerna inte att förglömma. De har härjat sedan 60-talet. Till detta ska läggas marknads-uppdelande karteller/överenskommelser. Något vi fått pga att vi tidigare bara haft ett fåtal byggare som klarar lite större projekt.
Problemet är egentligen inte utförsäljningarna i sig, problemet är att stockholm stad i stor utsträckning plundrat pengarna istället för att låta allmännyttan bygga nya hyresbostäder.
Sen kan man säkert även diskutera prissättningen på utförsäljningarna, särskilt de som skett innanför tullarna, men bostäderna finns ju kvar, och att de säljs ut bidrar inte på något sätt till bostadsbristen som sådan.
Däremot hade det ju varit ett gyllene tillfälle för allmännyttan att bygga ännu fler bostäder än de som de sålt.
Helt sant att utförsäljningarna inte bidrar till bostadsbristen överlag (d.v.s. det totala antal tillgängliga bostäder förblir konstant) och att problemet kunnat undvikas om politikerna återinvesterat pengarna i nya hyresrätter. Men eftersom man valde att inte bygga fler hyresrätter och bostadsrätter inte är perfekta substitut tror jag att det gör just hyresmarknaden ännu kärvare.
Om man justerar byggkostnaderna i Sverige med hjälp av Big Mac-index är byggkostnaderna snarare lägre i Sverige än i andra europeiska länder.
Sant, de siffror jag citerade verkar vara för höga – byter ut dem mot PPP-justerade siffror. Även med PPP-justering verkar dock byggkostnaderna i Sverige vara betydligt högre än EU-snittet. Eller har jag missat något? (I.e. se http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/File:Price_level_indices_for_investment,_2014,_EU-28%3D100.png)
Tjänar man 127.000 SEK per månad är det inga som helst problem att skaffa en bostadsrätt på en (o)fungerande bostadsmarknad. Naturligtvis måste hon inte ha en hyresrätt. Hon får göra som sina folkvalda helt enkelt.
Vad gäller bostadskön så ska inte underskattas det stora antal som står i kön utan att vilja ha en hyresrätt(just nu etc). De står i kö för framtida behov(vetenskapligt dokumenterat). Kön har sannolikt också utökats av ett stort antal människor som vill kliva av bostadsrätts-rallyt(det har jag dock inga vetenskapliga belägg för, bara hörsägen).
Det går aldrig att lösa bostadsbristen i Stockholm. Antag att det plötsligt skulle byggas 100,000 bostäder – det är tekniskt och praktiskt möjligt, det finns mark, det finns pengar. Men…vad händer med bostadspriserna då? Vad händer med bankernas säkerhet för lånen? Vad händer med privatekonomierna för de som har lån upp över öronen ofta amorteringsfria som förutsätter att de den dagen de dör eller flyttar kan sälja sin bostad till minst inköpspris. Vilken finansiell krasch står vi inför på nationell nivå om värdet på lägenheter och villor i Stockholmsområdet börjar falla. Vad händer om en kåk i Stockholmsförort som idag betingar ett pris om 5 miljoner helt plötsligt skulle få norrlandspris på 500,000. Varken skick, läge, tomtstorlek motiverar dagens prislapp utan den är en konstruktion av tillgång och efterfrågan. Minskar efterfrågan genom ökad tillgång av bostäder sjunker priserna. Folk blir livegna, tvingas bo kvar där de köpt dyrt och amortera utav helvete. för att sedan sälja till förlust. Eller? Vad missar jag?
Kan efterfrågan påverkas av ökat utbud? Är det tekniskt och praktiskt möjligt att “plötsligt” bygga 100.000 nya bostäder? Som skulle ge ett marknadsvärde om 0,5 miljoner kr/st, långt under nybyggnadskostnaden?
Lätt löst! Fördela mera arbeten runt i landet!
Den stora gåtan här är bristen på nybyggnation av bostadsrätter. Det får mig också att tro att de som reflexmässigt tror att det här problemet löser sig själv med marknadshyror är snett ute. Bostadsrätter omfattas inte av hyresregleringen. Ändå byggs det inte fler bostadsrätter. Uppenbarligen är det inte hyresregleringen som håller tillbaka byggandet av bostäder i Stockholm.
Det är inte sant att det inte byggs bostadsrätter. Kolla gärna med valfritt byggbolag. Takten är den högsta sedan 90-talet.
Vid rätt pris finns ingen brist….
Det är korrekt att det är två olika problem. Men byggs det verkligen för lite bostadsrätter? De som byggs säljs ut, men förefaller inte rusa iväg prismässigt, vilket tyder på en marknad i rimlig balans. (Om någon presenterar fakta som visar på motsatsen omprövar jag gärna min uppfattning.)
Problemet med hyresregleringen är att det skapar en helt falsk bild av “marknaden”. Vad är beviset för att det råder stor bostadsbrist? Svar: långa köer till hyresrätter. Har vi bilbrist? Nej, det finns inga köer där. Men om vi införde extremsubventionerade hyresbilar skulle det uppstå en väldig kö där också. Skulle vi tycka att den kön var beviset på att det fanns en bilbrist? Ja, tydligen…
Problemet med den nuvarande situationen är just precis att det är ett system som är gjort för att personer med kontakter ska kunna få tillgång till någonting långt under marknadspris. Det upplevs som väldigt orättvist eftersom det är det.
Sen finns det ett specifikt problem på den svenska marknaden och det är bristen på små lägenheter, framförallt studentlägenheter. Där är orsaken till 100% regelverket. Det är inte längre tillåtet att bygga ett sådant rum i korridor som jag bodde i när jag studerade, alldeles oavsett byggkostnad och betalningsutrymme. Vem är glad för dessa regleringar? Inte studenterna, bevisligen. Och knappast byggbolagen, som ju faktiskt inte bygger alls. De enda som då återstår är politikerna som har “höjt standarden”.
Den mesta(all?) nyproduktion säljs till fast pris.
Att priserna “inte rusar iväg” är därför föga förvånande och är knappast en indikation på marknadens balans. Titta istället på utvecklarnas avkastning, 15-20% är “normalt”.
Att jämföra produktionskostnader med andra länder känns problematiskt eftersom det är “äpplen & päron”, en HR/BR i Sverige är en annan produkt än motsvarande i utomlands pga t.ex. tillgänglighet, miljökrav, etc. Kanske inte “skoda vs. bmw” men inte så långt ifrån heller. Att kraven, eller iaf kostnaden för arbetskraft inom byggbranschen är väsentligt annorlunda gör inte saken bättre, det påverkar självklart tillgången på sådan arbetskraft för de som efterfrågar den…
Produktionstakten påverkas också, inte så mycket av planmonopolet(även om det bidrar) men också av “plan processen” där “alla” räknar med minst 12 månader överklagande av planer och ibland även av bygglov…
Det tror jag är de största anledningarna till låg byggtakt.
Bara en anmärkning, även på en icke-fungerande bostadsmarknad som den i Stockholm kan man med Wallströms inkomst ganska enkelt få tag i en hyreslägenhet via någon företagsförmedlare. Det är betydligt värre för de som kanske tjänar 30 000-35 000:- och har två barn. I resten av världen har en sådan person inga problem med att hitta en rimlig bostad, men i Stockholm blir det förmodligen korttidskontrakt i udda lägen vilket ställer till det för barnen som väl helst vill gå i samma skola så länge som möjligt.
Det huvudsakliga problemet är för höga byggkostnader, vilket tyder på ogliopol (och till mindre del kanske inslag av minimikrav som är överstandard), samt att vi har ett totalt kommunalt detaljplanmonopol nästan utan motstycke i världen.
Det huvudsakliga regleringsproblemet handlar om att markägare har ytterst begränsad möjlighet att bygga de hus de vill, på den mark de äger. Det är ett mycket mer fundamentalt problem än marknadshyror, där det bara rör sig om en störning i ett fåtal städer i delmarknaden hyresrätter. Vår detaljplanreglering rör allt byggande, och allt utbud av alla sorters bostäder. Vi har helt enkelt inte en detaljplan lagstiftning som kan hantera befolkningstillväxt kring 1% om året (för att inte tala om 2%), i synnerhet när demografiska förändringar innebär allt fler små hushåll.
Naturligtvis bör man också låta hyrorna tillåtas stiga mer på de allra mest efterfrågade marknaderna, även om det är en enorm förmögenhetsöverföring till fastighetsägare. Rimligtvis bör de alltså beskattas hårdare om detta tillåts.
När kommunerna vid slutet av 80-talet gavs makten att besluta var, och delvis hur, bostäder skulle byggas på deras egna mark gjordes bostadsförsörjningsintresset sekundärt. Det är något som har påpekats gång på gång och reglerna om kommunernas beslutanderätt i dessa frågor lär förändras i skärpande riktning inom några år men då har det förflutit ett 30-tal år som allvarligt har skadat bostadsförsörjningen i Sverige. Den kommunala självstyrelsen i Sverige är ovanligt omfattande och det är tveksamt om denna ordning har stöd bland medborgarna, de flesta är nog inte medvetna om undantagskaraktären hos det svenska statsskicket i detta avseende.
Jag tycker jämförelsen mellan byggnationen av hyresrätter och bostadsrätter haltar betänkligt. I Stockholm har den nya majoriteten till exempel som mål att hälften av all nybyggnation ska vara hyresrätter. Det kan låta bra, men hur uppfyller man det? Förmodligen genom att begränsa nybyggnation av bostadsrätter. Inte heller denna marknad är fri och oreglerad!
Jag tror trots allt att en effekt av hyresregleringen är att man stänger ute kapital från bostadsmarknaden, idagsläget finns det väl i huvudsak två källor; 1) byggbolag som bygger bostadsrätter, eller 2) allmännyttan som bygger hyresrätter.
Jag kan tänka mig att fastighetsbolag och andra typer av företag skulle kunna investera i hyresbostäder om det fanns bättre möjligheter dvs. bolag (även till viss del privatpersoner – kanske kalla det spekulering, men det handlar om en typ av sparande) som är intresserade av ett långsiktigt förvaltande och ägande (vilket inte gäller byggbolag). Visst, detta finns till viss del idag redan, men regleringen lägger nog en våt filt över den potentiella marknaden.
Jag tror att dessa bolag skulle vara betydligt bättre än byggbolag (som är jäva och har inget intresse att sänka kostnaderna) eller allmänyttan (som är politiskt styrd) att pressa byggkostnader och/eller ändra regleringar.
Visst skulle det kunna vara som Hjalmar säger, men jag tror inte det. Samtliga som bygger vill bygga, men inte till vilket pris eller förutsättning som helst. Utan att jämföra med Stockholms förutsättningar och förhållanden, så … I min kommun på 133 300 invånare finns drygt 63 000 bostäder. Drygt 43% är hyresrätt, knappt 37 äganderätt och knappt 20 bostadsrätt. Politiskt, oberoende av styre, finns uttalat sedan mer än ett decennium att man gärna ser att det byggs en tredjedel av vardera upplåtelseformen. Utfallet på detta varierar över tid. Och ryckigheten i byggnation är ofta att tillskriva förlängda ledtider pga överklaganden. (Härom året stod drygt 900 lägenheter färdiga för inflyttning, varav närmare 80% var hyresrätt och resten villor. Alltså ingen bostadsrätt – det året. Och ingen av hyresrätterna var byggd av allmännyttan, utan av privata aktörer. (Allmännyttan har ungefär hälften av hyresrätterna i det totala beståndet.))
Sedan, precis som någon sa något om skenande byggkostnader sedan 80-talet, så är de nog att hänföra till subventioner i produktionen. Dessa pengar har vare sig kommit de boende eller byggentreprenörerna till godo, utan till vissa mellanled. För det är märkligt att exakt samma byggmaterial ska vara en halv gång till dubbelt så dyrt i Sverige jämfört med vissa grannländer. Även när materialet är svenskproducerat.
Liksom när det gäller arbetslöshetspolitiken kommer den svenska statens, landstingens och kommunernas – tillsammans benämnada det allmännas – skyldigheter när det gäller innevånarnas tillgång till bostäder enligt svensk grundlag i konflikt med EU-regler och praxis. Den ekonom som skall försöka räkna på saken utgående från en neoklassisk modell måste först av allt avfärda den svenska grundlagens fortsatta giltighet, för där behandlas bostaden som en medborgerlig rättighet. “Särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet och för goda förutsättningar för hälsa.” I fall denna skrivning skulle tillämpas kan man givetvis inte göra beräkningar utgående från hur en så kallad fri marknad fungerar.
Att förutsäga vilka incitament som skulle kunna tänkas påverka en framtida fri – eller rättare sagt EU-reglerad – bostadsmarknad så att de privata företagen vore beredda att investera i att bygga nya hyresfastigheter kan också vara vanskligt. Åtminstone för den vars råd och förslag på något sätt är kan komma att bedömas utifrån resultatet.
Och eftersom det numera även i svensk lagstiftning föreskrivs att de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen skall bedrivas på affärsmässiga grunder är det på beräkningar av vilka incitament som krävs för att de privata företagen skall börja bygga som är det avgörande. http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Utredningar/Kommittedirektiv/EU-rattsliga-forutsattningar-f_H1B168/
Lycka till!
ROT-avdragen och ränteavdragen SUBVENTIONERAR villaägarna och bostadsrättsägarna med 40-50 miljarder årligen. Vissa t.ex Villaägarnas CHEFEKONOM hävdar att hyresgästerna kompenseras genom att HYRESVÄRDEN får göra avdrag rör ränte och reparationskostnader. Se Svd’s Brännpunkt 1/11 2014. Detta är en osanning, alltså en lögn.
Följande exempel påvisar ORÄTTVISAN:
A köper en villa med en årsränta på 100 000 kr. Efter avdrag blir A’s årskostnad 70 000 kr.
Hyresvärden C köper motsvarande villa med samma räntekostnad 100 000 kr och hyr ut den till B för samma årskostnad. 100 000 kr.
När sedan C skall deklarera sin VINST tar han upp sin hyresinkomst på 100 000 kr och drar sedan av sin räntekostnad på 100 000 kr, vilket ger C noll kr i vinst.
Summan av kardemumman är att A kommer undan med 70 000 kr, medan B betalar 100 000 kr.
Eller…..?
Avdragsrätten är också anledningen till att KONTANTINSATSEN numera utgör merparten av byggkostnaden för bostadsrätter. Fast den måste balanseras mot de 15% som köparen inte kan låna till.
Din jämförelse är inte det minsta seriös. Det är du som försöker dig på osanningar.
Både A och C har ju kostnader för exempelvis uppvärmning, renhållning, vatten o avlopp, underhåll etc.
Så A betalar säkert 100 000 kr för att bo i villan under ett år.
Och C kommer att deklarera en stor förlust varje år som han enligt ditt exempel enbart får kompensation för räntekostnaden när han hyr ut villan.
I en marknadsekonomi ska en ökad efterfrågan kunna mötas av ett ökat utbud. Det går emellertid idag inte att öka utbudet särskilt mycket, just pga av de institutionella och politiska hinder som artikeln nämner. När det finns en mängd hinder för ett ökat utbud, kan man ifrågasätta om marknadshyror är
legitima.
På den kommunala nivån när det gälle bostadsbyggande är politiken svag och tjänstemännen starka.
Tjänstemännen har sällan bråttom och den politiska kulturen är kompromissinriktad och inta van att peka med hela handen till förvaltningen. I Stockholm idag finns det ca 1500 olika förslag om
att bygga bostäder, s.k ansökan om marknadsanvisningar., på olika ställen i staden. Dessa förslag omfattar uppskattningsvis ca 200 000 bostäder. Det finns således en fungerande marknad med aktörer som vill öka utbudet. Problemet är att förvaltningen är ett eget maktcentra som inte låter sig styras och de har inte bråttom. Om byggherrar klagar på att det går för sakta, så går planprocessen ännu saktare. Genom förändringar i planeringsregler kan utbudet öka. Detta kan röra sig om:
-att i vissa fall kunna söka bygglov på en översiktsplan
-att ge möjlighet för certifierade plankonsulter på marknaden rätt att ta fram planförslag.
-att begränsa kommunernas arbete i planprocessen till att omfatta prövning av planörslag och inte själva administrationen i att ta fram en plan, dvs samma struktur som gäller i bygglovskedet.
-att införa mer av marknadsmekanismer vad gäller den avgörande produktionsresursen, mark. Den fördelas idag ofta i dolda processer. Mer av konkurrens i den processen ger möjlighet att driva kvalitet och prisfaktorer i byggandet. Den svenska markanvisningslagen är inte ens en papperstiger, den innehåller en(1) enda paragraf. Detta svaga regelverk kring avyttring av offentlig egendom ger inte samma skydd mot korruption som LOU ger vid inköp till det offentliga.
Ska vi få ett ökat utbud av bostäder är det med dylika institutionella förändringar man ska börja.
Fri hyressättning har vi i princip redan i nyproduktionen genom de regelförändringar som kom 2007,
det ger i sig inte fler lägenheter, möjligen bättre nyttjande av det befintliga beståndet, vad nu det innebär.
Det kan hända att den teoretiska definitionen av hur en marknadsekonomi ska vara skiljer sig något från hur den reellt existerande marknadsekonomin är. Det är med hjälp av studier och analys av sådana oöverenstämmelser som den vetenskapliga teorin kan förbättras. När det gäller bostadsbyggandet vore det intressant att se ett försök att utifrån den reellt existeranade bostadsmarknaden i Sverige, och de ägandeförhållanden som råder inom de samverkande bostadsbranscherna (materielproduktion, byggande, finansiering, bostadslåneinstitut etc.) vad som skulle krävas för att nybyggnad av hyresrätter skulle kunna leda till ökat “shareholder value”. Dvs i de reellt existerande aktieportföljerna. Jämfört med att som idag låta värdet öka genom pris- och kreditspiralen.
Hej Robert. Har Du någon referens för Din kurva för hyresutvecklingen i Stockholm? Gjorde ett stickprov på nätet. Stockholmhem, som är en av de största aktörerna i Stockholms kommun, redovisade 1915 miljoner kr i hyresintäkter 2013, jämfört med 1814 miljoner 2012, fördelat på 1575 tusen kvm 2013 jämfört med 1570 tusen kvm 2012. Det motsvarar en kvmprishöjning på 1216 kr/1155 kr = 5,3% på ett enda år. Prishöjniningen kan betraktas som inflationsjusterad, eftersom inflationen var försumbar men negativ mellan 2012 och 2013. Siffrorna hittar ni här (ladda ner årsredovisningen):
http://www.stockholmshem.se/Om-Stockholmshem/Foretagsfakta/Arsredovisning2013/Ekonomisk-redovisning/
Jag vill minnas att jag använde mig av SCB:s statistik: http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/Bostads–och-hyresuppgifter/Hyror-i-bostadslagenheter/. Jag justerade sedan detta med KPI. Säg till om du inte får siffrorna att stämma!
Har Du jämfört kötiden i Stockholms kommun med hyresutvecklingen i Stockholms län?
Kötiderna gäller lägenheter förmedlade via Stockholms bostadsförmedling, dvs Stockholm med kranskommuner (dock inte riktigt hela länet). Hyrorna avser hela länet.
Kötiderna fick jag via Linda Lövgren på förmedlingen, se https://twitter.com/lindaloevgren/status/679621209110253568
Stockholms bostadsförmedling hör till Stockholms stad, alltså Stockholms kommun. De förmedlar även bostäder till andra kommuner i Stockholms län. Men det är mer komplicerat än så. Dessa kommuner, eller deras kommunala bostadsföretag, har ofta även en egen förmedling. Exempelvis Botkyrkabyggen driver själva en bostadskö för alla som bor i Botkyrka kommun. De som bor utanför kommunen kan söka via Stockholms stads bostadsförmedling. Stockholms stads Bostadsförmedlings hemsida innehåller inte tillräcklig information för att bedöma hur stor del av det övriga länets bostäder som förmedlas genom dem. Eventuellt kan det vara en ganska liten del.
Man kan tycka att det är en anomali att alla varor och tjänster är fritt prissatta, utom bostadshyrorna. För att förstå denna anomali måste man veta hur den kom till.
Historien bakom regleringen av bostadshyrorna, var att bostadsbrist en i Stockholm under första och andra världskrigen var så hög att många människor kastades ut från sina hem, via hyreshöjning. Tanken med hyresregleringen var att hyresgäster inte skulle bli hemlösa p g a att hyresmarknaden av i obalans. Hyran skulle därför sättas till en nivå som motsvarade en bostadsmarknad i balans, även i tider med bostadsbrist. Senare använde man fastighetsskatten för att via kommunalt byggande komma ikapp bostadsbristen. Men när Göran Persson på 90-talet skulle sanera statsekonomin, tryckte han in pengarna från fastighetsskatten in i statskassan, där det var akut brist. Finansieringen av bostadsbyggande försvann då, och flera bostadsprojekt som påbörjats, baserat på detta tillskott, gick i konkurs. Senare, efter att statsekonomin kom i balans, tog alliansregeringen bort större delen av fastighetsskatten, åtminstone för Stockholm, där den var av betydelse.
Fastighetsägareföreningen har under en längre tid sökt utmåla hyresgäster som en orättvist gynnad grupp. I själva verket är det precis tvärt om. Hyresgästernas boendekostnader i områden med bostadsbrist (läs Stockholms stad) har ökat betydligt mer än inflationen, samtidigt som alla som har ägt boende har fått sjunkande kostnader p g a ränteutveckling och sänkta skatter. De som äger hyresfastigheter i Stockholm (och Göteborg och Malmö) har kunnat håva in enorma förmögenheter (miljarder), bara genom att sitta still och invänta effekterna av den ständiga folkomflyttningen från resten av Sverige till dess tre största städer. Hyresgästernas lagliga rättigheter har också successivt urholkats. Det är inte roligt att bo i hyresboende i Stockholm idag. Det finns ingen boendetrygghet. Ändå är mer än hälften av hyresgästernas hyror redan idag är ren avkastning på kapital.
Alltså: Ni som tror att marknadshyror löser alla problem. Tänk litet själva. Sluta skälla med hundarna.
Fundera litet över de omedelbara effekterna. Dessa kan faktiskt bli att några fastighetsägare, som redan tjänat miljarder, samtidigt som tumskruvarna dras åt på vanliga strävsamma människor, som haft oturen att förlita sig på hyrt boende.