Högre hyror i allmänhetens tjänst

Många människor verkar ha svårt att förstå hur ett högre pris på en befintlig, begränsad och underprissatt resurs (t.ex. parkeringsplatser, hyresbostäder eller motorleder i rusningstrafik) kan leda till ett bättre utfall. Detta fick jag erfara för ett par år sedan när jag motionerade till årsstämman i min bostadsrättsförening om att vi borde höja hyrorna på de parkeringsplatser föreningen äger — parkeringsplatser som kostar en tredjedel av vad boendeparkering på gatan kostar och som det är lång kö till.

Jag hade inga illusioner om att min motion skulle antas, men jag ville ändå framföra min åsikt och var nyfiken på hur den skulle mottas. Mitt huvudargument var att höjningen skulle leda till ett effektivare utnyttjande av föreningens parkeringsplatser. Detta möttes med total oförståelse och en del av motargumenten präglades av den för bostadsrättsföreningar ganska typiska klasskampen mellan ”fattiga” gamla medlemmar med obelånade bostadsrätter (och parkeringsplats) och ”rika” nyinflyttade medlemmar med högt belånade bostadsrätter och goda inkomster (men utan parkeringsplats).

Den allmänna förståelsen av effekten av en dylik höjning tycks vara att det bara leder till att de ”rika” kan roffa åt sig på bekostnad av de ”fattiga” och spär på redan existerande orättvisor. Till viss del är denna analys riktig. När priset på parkeringsplatser höjs tills dess kön försvinner kommer medlemmar med låg betalningsvilja för en parkeringsplats lämna den till förmån med någon som har högre betalningsvilja. Betalningsvilja samvarierar ju förstås positivt med rikedom och en höjning leder alltså i viss mån till att de rika får parkera och de fattiga lämnar sin plats.

Men betalningsviljan skiljer sig ofta rejält åt även mellan lika rika personer. Undertecknad har till exempel trots god inkomst väldigt låg betalningsvilja för en parkeringsplats eftersom jag inte har tänkt skaffa bil. En annan kanske har bil, men knappt använder den och skulle sälja den om parkeringen blev lite dyrare. En tredje kanske är beredd att betala mycket för en parkeringsplats eftersom hen har ett jobb som innebär mycket resande och inte har möjlighet att regelbundet flytta bilen när det är städdag på gatan. Är priset satt för lågt kanske det råkar vara de två förstnämnda i exemplet som har fått en parkeringsplats, medan den tredje personen som har störst behov inte fått en plats. Betalningsviljan beror på vilken nytta man har med en parkeringsplats. Höjer man priset tills dess kön försvinner skulle parkeringsplatserna nyttjas av de med högst betalningsvilja, vilket tenderar att vara de som har störst nytta av dem. Just detta argument verkar dock gå dem flesta som inte läst nationalekonomi förbi.

Denna bristande förståelse för att ett högre pris som ligger närmare marknadspriset kan medföra något gott präglade även en hel del av de reaktioner som kom efter att Boverket släppte en rapport om marknadsanpassade hyror i förra veckan. Till exempel skrev den folkpartistiska riksdagsledamoten Nina Lundström sarkastiskt på sin blogg om höjda priser som lösningen på alla möjliga upptänkliga samhällsproblem. Hyresgästföreningens Barbro Engman konstaterade visserligen att ”välfärdsförlusten handlar om mellanskillnaden mellan min hyra och vad någon annan är beredd att betala”, men hennes inlägg andas ändå total oförståelse för att högre hyror i attraktiva lägen skulle kunna föra något gott med sig (trots att Hyresgästföreningen tidigare medgivit att nuvarande hyressättning är ett problem).

Bostäder är dock inte riktigt som parkeringsplatser. Det är bara en normalstor bil som kan parkera på en parkeringsplats, medan en bostad kan inrymma flera normalstora personer. Detta innebär att högre hyror också skulle kunna leda till större yteffektivitet — eller ökad trångboddhet som en del föredrar att kalla det. Detta ökar de facto utbudet av bostäder även om det inte byggs något nytt. Bland både förespråkare för dagens låga hyror i attraktiva lägen och förespråkare för mer marknadsanpassade hyror (som jag själv) tycks dock råda viss förvirring kring sambandet mellan ekonomisk effektivitet och yteffektivitet.

Boverkets rapport handlar i praktiken om högre hyror i ett fåtal attraktiva lägen, framförallt i centrala Stockholm och Göteborg. Detta skulle leda till att en del befintliga hyresgäster bor kvar i sin bostad och betalar den nya, högre hyran. Detta påverkar inte vare sig ekonomisk effektivitet eller yteffektivitet, utan bara fördelningen mellan hyresgäster och fastighetsägare. En del andra hyresgäster kommer att välja att flytta till mindre lägenheter i ett attraktivt läge, vilket leder både till högre ekonomisk effektivitet och yteffektivitet. I den mån det råder särskild brist på stora lägenheter skulle dock även en del komma att flytta till större lägenheter, vilket skulle leda till mindre yteffektivitet. Dessutom kommer en del inte längre tycka det är värt eller inte att ha råd att bo kvar och flytta någon annanstans, vilket medför att de nuvarande hyresgästerna ersätts av hyresgäster med  högre betalningsvilja. Detta leder till större ekonomisk effektivitet, men inte nödvändigtvis större yteffektivitet, till exempel för att barnfamiljer som inte har råd med höga hyror ersätts av välbeställda par.

Även om jag gissar att högre hyror i attraktiva lägen skulle leda till större yteffektivitet så går det inte med säkerhet att säga utan en grundligare undersökning. Mer marknadsanpassade hyror vore dock välkommet av andra skäl, bland annat för att öka rörligheten på bostads- och arbetsmarknaden och för att effektivt sätta stopp för fler ombildningar till bostadsrätter. En förändring av bruksvärdessystemet måste dock naturligtvis ske i ordnade former på ett fördelningspolitiskt aptitligt sätt (se till exempel Jonas förslag). Mig veterligen har någon ordentlig utredning av bruksvärdessystemets påstådda positiva och negativa effekter aldrig gjorts. Nästa år kommer det nya lägenhetsregistret vara helt klart vilket ger nya möjligheter att ordentligt utreda effekterna av bruksvärdessystemet. Oavsett vilken regering som tillträder nästa höst kan vi nog vara ganska säkra på att den regeringen inte kommer utnyttja denna nya möjlighet.

För ovanlighetens skulle tänkte jag även passa på att använda denna reklamfria blogg för en privat annons.

SÖKES: Undertecknad söker liten hyresrätt (20-30 kvm) i centrala Stockholm, företrädesvis på Södermalm eller längs tunnelbanans röda linje. Ett extra plus är om ombildning till bostadsrätt är på gång. Lägenheten kommer att användas sparsamt som övernattningslägenhet för släkt och vänner varför slitaget kommer vara minimalt. Maxhyra: 2500 kronor per månad.

Comments

  1. Lycka till med att hitta en enrummare med maxhyra 2500 per månad. Har du en jättestor portion tur kanske du hittar ett sådant förstahandskontrakt. Är du villig att betala en ganska ansenlig summa svart kan du dock lyckas hitta en utan att ha jättetur. Annars ligger marknadsprishyrorna (alltså andrahandsuthyrning) på en helt annan prisnivå, vilket jag hoppas att du vet (titta annars in på Blocket för att se). Eller var annonsen ironiskt menad?

    • Det är naturligtvis ett förstahandskontrakt jag är ute efter. Snitthyran i Stockholms innerstad var förra året 1287 kronor per kvadratmeter och år, så det borde finnas små lägenheter för 2500 kronor per månad. Annonsen är uppriktig, men jag räknar naturligtvis inte med att få en övernattningslägenhet på detta vis utan syftet är främst att illustrera det bisarra i dagens situation..

      • Ragnar Bengtsson says:

        jag skulle gissa att snitthyran för små lägenheter är bra mycket högre än 1287 kvm/år. Min gamla 70 kvadratare i hornstull hamnade dock rätt nära snittpriset 1285 kvm/år. Men jag känner folk som hyr 20 kvadratare och de brukar landa på ca 3000 kvm/år. Mer än det dubbla alltså. Men till en mer intressant diskussion, den ekonomiska segregationen kommer ju med stor säkerhet förvärras av marknadshyror. Eftersom det är just segregationen som är den stora frågan för de som vill behålla dagens system vore det bra att diskutera det närmare. Finns det nåt bra sätt att lösa det? Utan att vi får nån slags ”social housing” situation med obehagliga kvarter eller stadsdelar

      • Du har rätt att mindre lägenheter är dyrare per kvadratmeter. Här har du snitthyrorna per lägenhetsstorlek i Stockholm för 2012: http://www.statistikomstockholm.se/images/stories/excel/b090.htm.

        Det är inte säkert att den ekonomiska segregationen skulle öka nämnvärt, medan den etniska segregationen med säkerhet skulle minska (se till exempel http://nationalekonomi.se/filer/pdf/35-6-hfcb.pdf). ”Social housing” tycker jag personligen vi skulle behöva mer av idag även med bruksvärdessystemet kvar för att bryta den ekonomiska segregationen.

      • Re Ragnar B: Faktum är att flertalet rapporter visar att bruksvärdessystemet för de områden som är problematiska (dvs Stockholms och Göteborgs innerstäder) inte har några positiva effekter vad gäller att bryta ekonomisk eller etnisk segregering.

        Enkelt uttryckt så är det samma slags människor som sitter på kontrakt i dessa områden som i de allra flesta fall skulle ha råd med motsvarande bostadsrätt (till en högre kostnad). En subvention av välbeställda höginkomsttagare med andra ord.

      • Andreas SO says:

        Robert (och övriga): Låt oss ponera att bruksvärdessystemet minskar den ekonomiska segregeringen men ökar den etniska segregeringen. Vilken typ av segregering är värst?

    • Ibland tror jag att det behövs någon form av ironitypsnitt eller annan markör på internet. Hur tydlig man än gör sin ironi tycks det ibland inte gå fram…

      • ragnarbengtsson says:

        Det har jag tänkt på många gånger, jag förslår ~alla fattar ju ironi i textform~

      • Det finns en ironimarkör. Det heter smiley. Men ingen använder den för den räknas som internet-text och därmed som slang snarare än som en viktigt instrument för att förmedla budskapet i texten.

        Så använd 🙂 mera

  2. Sedan -98 har till -11 kostnaden för mark per lägenhet ökat med 468% enligt SCB. I storstockholm börjar markkostnaden (om den inte redan passerat) miljonstrecket per lägenhet i flerbostadshus.
    Har du någon tanke kring det? Förstår du att bostadsbyggande är reglerad i en annan ände, nämligen tillgång och möjlighet att bygga nytt till rimligt pris? Man kan inte släppa ena änden fri och ha den andra reglerad av kommuner som inte vill bygga (för att hålla priserna upp på befintligt bestånd exempelvis)

    • Bruksvärdessystemet tror jag har ganska liten inverkan på nybyggnation, men det är inte heller det jag diskuterar i inlägget. Det behövs som du antyder en del andra bostadspolitiska reformer också.

  3. Mig veterligen är inte upplåtelseform med som uppgift i lägenhetsregistret. Så det hjälper föga för att utreda bruksvärdessystemets effekter.

    • Men borde det inte genom t.ex. fastighetsregistret gå att ta reda på vilka fastigheter som är bostadsrätter respektive hyresrätter? Men du har nog rätt i att det kanske inte kommer gå att se detta på lägenhetsnivå.

  4. Jonas Cederlöf says:

    ”parkeringsplatserna [implicerat även hyresrätterna] nyttjas av de med högst betalningsvilja, vilket tenderar[!] att vara de som har störst nytta av dem.”

    Detta är ju det grundläggande antagandet när vi räknar på dödviktsförlusterna av hyresregleringen. Jag undrar om du Robert vet någon forskning som visar på korrelationen mellan nytta och betalningsvilja. Personligen tycker jag det är problematiskt att vi inom nationalekonomin sätter ”likamedstecken” mellan betalningsvilja och nytta. Det kan ju vara så att fattiga tant Agda som bott i sin lägenhet på Östermalm har mer nytta per kvm än vad rike direktör Ragnar har. Ponera att med fri hyressättning så skulle bara Ragnar ha råd att disponera lägenheten, detta skulle väl inte vara en optimal maximering av nyttan om nu Agda får mer ”utility” per kvm?

    • Betalningsviljan beror ju både på hur mycket pengar man har och vilken glädje/nytta/behov man har, vilket är vad jag försöker illustrera i inlägget. Därför ska vi naturligtvis ta hänsyn till fördelningsaspekterna vid en förändring, t.ex. genom att kompensera Agda på något sätt. En alternativ lösning är till exempel att fortsätta med samma hyressättning, men tillåta handel med hyreskontrakt. Då skulle Agda kunna bo kvar billigt om hon vill eller tjäna sig en hacka genom att sälja till Ragnar om hon föredrar det. Det vi först bör ta reda på är dock i vilken utsträckning den nuvarande regleringen har lyckats motverka ekonomisk segregation vilket vi inte vet så mycket om.

      • Fred Torssander says:

        Segregationen på bostadsmarknaden beror visserligen delvis på hyressättningen. Men framför allt i de lägre inkomstregistren på att hyresvärdar numera inte godkänner annan inkomst än av arbete eller kapital. Den som är arbetslös eller sjukskriven och måste flytta får se till att ha råd med insatsen till en bostadsrätt. För lån får de inte heller. Men i fall de har insatsen kontant så kan rent teoretiskt en bostadsrättsförening godkänna dem som medlem.
        Diskriminering och segregation är för övrigt ett nästan oundvikligt resultat av bostadsbristen (dvs. i fall det går att tala om någon sådan även i rent ekonomiska termer). Alternativen är hårt kontrollerad ransonering eller att bygga bort bristen. Ingetdera kan dock anses vara optimalt rent ekonomiskt sett.

    • Herr V says:

      När man som Robert gör i artikeln sätter likhetstecken mellan betalningsvilja och nytta missar man den uppenbara problematiken med att marginalnyttan av högre inkomst avtar (ursäkta om jag använder fel begrepp, har bara juristlinjens enstaka poäng i NEK i bagaget och dessutom för snart 10 år sedan).
      Alltså, en person som har 200 kr kvar efter mat/hyra/bilägande har bara en betalningsmöjlighet på 200 kr/månad för en parkeringsplats även om hen skulle ”värdera” den till 1 000 kr (extrakostnad inkl tidsspillan för att parkera längre bort från hemmet). Medan en person med 15 000 kr kvar efter mat/hyra/bil har en betalningsvilja på 500 kr värderat enligt samma parametrar. Med marknadspris (och endast de två personerna inblandade så tar person 2 platsen (för 201 kr efter budgivning…). Sen kan man ju fråga sig vilka som får delta i budgivningen. Kanske tycker Zlatan att han behöver en parkeringsplats i Stockholm när han ska spela landskamp. Han kan utan att det överhuvudtaget betala mer än vad någon av normalinkomsttagarna i kvarteret bredvid Friends värderar en parkeringsplats till eftersom hans livskvalité över huvudtaget inte påverkas (vågar jag säga) av om han har 100 000 kr mindre i inkomst om året eller inte medan den påverkas positivt av att ha någonstans att ställa bilen innan träningen.

      • Jag håller med och skriver ju t.ex. i inlägget följande: ”Betalningsvilja samvarierar ju förstås positivt med rikedom och en höjning leder alltså i viss mån till att de rika får parkera och de fattiga lämnar sin plats.” Man bör dock ha i åtanke att en prisreglering inte garanterar att de med relativt låg betalningsvilja får ta del av resursen i utgångsläget — det beror på hur fördelningen av lägenheter/parkeringsplatser gått till.

      • Herr V says:

        Jag var väl hård i min sågning av inlägget och erkänner att jag läste och raskt glömde din nyansering. Jag tror dock att man som nationalekonom lätt underskattar nivån på samvariationen mellan betalningsvilja och betalningsförmåga medan man som journalist/politiker/person med p-plats lätt överskattar samma nivå.

        Sen har du naturligtvis rätt att andra sätt att fördela tillgångar kan leda till minst lika dåliga utfall/nytta och att vem som är ”fattig” och ”rik” inte alltid alls är helt självklar. Se t.ex. debatten om ”avskaffandet” av fastighetsskatten där de personer med fastigheter vars lån i princip helt hade ätits upp av inflationen nu plötsligt var ”de fattiga” trots stora tillgångar (om än med små inkomster).

      • Micke says:

        I fallet med prissättning av parkeringsplatser i bostadsrättsförening får man inte glömma att högre priser på parkeringen rimligen kommer alla andra till del i form av motsvarande lägre avifter. Det är ju en verklig fördel för dem, och som nu går dem förbi. (Jag utgår från att pengarna inte slarvas bort.)

        Detsamma kan i princip sägas om trängselskatten, med den skillnaden att de pengarna tyvärr inte är ordentligt öronmärkta till att komma regionens invånare till godo.

  5. Arvid Fredenberg says:

    Jag har mött samma reaktioner i min bostadrättsförening när jag lämnat in liknande motioner. Jag rubricerade min motion ”Rättvisare hyror” och argumenterade för att majoriteten skulle få det bättre. Vi har 90 medlemmar och 20 parkeringsplatser. Jag fick höra att jag var en ”jävla pissråtta” som tog upp denna fråga. Jag tror jag fick 8 röster. Det andra året visade jag beräkningar på hur mycket avgifterna kunde sänkas som en följd av de ökade intäkterna från höjda hyror på parkeringsplatserna. Det blev liknande röstsiffror, men utan okvädningsord. Det tredje året struntade jag i att motionera i frågan för nu är alla parkeringsplatser uppsagda för att ge plats för byggbodar och fasadrenovering. Det ska bli intressant att se hur fördelningen av parkeringsplatserna går till när byggbodarna är borta. Varför skulle det vara självklart att just de som fått del av subventionen i alla år hittills ska få det igen?

    • Faktum är att jag inkluderade en kalkyl hur mycket månadsavgiften kunde sänkas om vi höjde parkeringsavgiften, men möttes av motargumentet att vi som bostadsrättsförening inte ska ”tjäna pengar” på att hyra ut parkeringsplatser till oss själva.

  6. Joakim says:

    En parentes i sammanhanget, men kan ändå tycka att det är väldigt kul att Nina Lundström raljerar över lösningar som innebär att höja priser. Detta då hon själv (eller åtminstone hennes parti) säkert varit med och röstat igenom ett gäng skatter som har som syfte att höja just priset till rätt nivå för samhället. Vad tror hon är meningen med alkohol-, tobaks- och trängselskatten till exempel?

  7. Martin Kolk says:

    Jag tror att en övergång till marknadshyror naturligtvis skulle förbättra utnyttjandet av det befintliga beståndet bättre, men knappast ha någon effekt på nybyggnation. Om det är en god nog anledning kan man debattera.

    Om man vill övergå till marknadshyror vill jag varna mot de förslag som Jonas förslog, att hyror omvandlas till marknadshyror vid överlåtelse. Starkare inlåsningseffekter är svåra att föreställa sig. På köpet får man väldigt otrevliga intressekonflikter mellan hyresvärdar och hyresgäster.

    En bättre lösning är att man tar ut en engångsskatt vid omvandling från bruksvärde till marknadsvärde. Pengarna från skatten kan enbart användas till nybyggnation både för kommunala och kommersiella byggherrar, av bostäder som möter höga krav på täthet. På det sättet kan man se till att övergången leder till fler bostäder, och inte bara en förmögenhetsöverföring till fastighetsägare. Skatten kan vara frivillig så att hyresvärden kan välja att antingen betala och ta ut marknadshyror eller avstå, på det sättet kan skattens nivå marknadsanpassas så att uttaget blir maximalt. Det rättvisa är att bostadslösa och medborgarna i stort kan tillgodo göra sig övergången till marknadshyror, och inte bara hyresgäster eller fastighetsägare. Problemet är naturligtvis att både hyresgäster och fastighetsägare skulle politiskt bekämpa ett sådant förslag, medan alla bostadslösa är sämre organiserade.

    När det gäller parkering så är ju hela marknaden helt förstörd. Marknadspriser på gatuparkering är nog den kanske viktigaste och enklaste reformen man kan göra i Stockholm för att öka livskvaliteten i stort. Samtidigt skulle bilpooler kunna ha en chans I Stockholm.

    • Fred Torssander says:

      I fall marknadshyrorna infördes enligt den modell som Martin föreslår, skulle det kunna tänkas att den ökade direkta överföringen från hyresgäster till -värdar genom reformen blev mindre påtaglig.
      Och att använda skattemedlen till att bygga fler bostäder kan också vara ett sätt att göra reformen lättare att förankra.
      Dock skulle incitamentet för övrigt nybyggande minska, dels genom möjligheten att få bidrag för byggandet från skatterna, dels och framför allt då de redan byggda hyresfastigheterna skulle öka i (real-) värde genom att ge större hyresintäkter. Och eftersom marknadshyrornas nivå torde öka vid ökad bostadsbrist…

  8. Andreas Jangmo says:

    Du skriver i en kommentar att: ”Det är inte säkert att den ekonomiska segregationen skulle öka nämnvärt, medan den etniska segregationen med säkerhet skulle minska (se till exempel http://nationalekonomi.se/filer/pdf/35-6-hfcb.pdf). ”Social housing” tycker jag personligen vi skulle behöva mer av idag även med bruksvärdessystemet kvar för att bryta den ekonomiska segregationen.”

    Jag har lite svårt att se hur du kan vara så säker på den saken givet den artikel du länkar till. Dels beror segregation på hur man definerar områdena och därav ställer jag mig ganska frågande till områdesindelningen, ”Söder om söder”, ”Västerort”, men också fördelningen mellan ”etniciteterna” i urvalet samt det faktum att antalet svarande på frågan om båda dina föräldrar är födda utomlands är rätt lågt.

    • Jag kanske uttryckte mig lite väl tvärsäkert — det finns väldigt få studier om detta .Här är i alla fall en annan studie som pekar på att ekonomisk segregation skulle öka och etnisk segregation minska: http://swopec.hhs.se/kthrec/abs/kthrec2013_005.htm.

      • Jeremy says:

        Givet att det finns få studier om segregationseffekter och givet att du trots det verkar uttrycka motstånd mot nuvarande system så ger det onekligen intrycket att du, egentligen, inte tycker att segregationsfaktorn är särskilt viktig hur som helst.

      • Per S says:

        Det kan jag nog garantera att Robert tycker. Tror mig också veta att han är bekymrad över att människor från andra kommuner och länder inte har samma möjligheter som oss nollåttor att skaffa lägenhet i Stockholm.

      • Jeremy, nej, det är snarare en kombination av att det finns segregation längs andra dimensioner som förstärks av nuvarande system och att jag tror de negativa effekterna är såpass allvarliga att de inte motiverar den som jag tror ganska måttliga effekten på den ekonomiska segregationen. Jag tror det finns mer effektiva sätt att motverka segregation, kanske framförallt genom att planera för blandad bebyggelse och kanske också social housing (t.ex. bostäder för flyktingar i ”fina” områden). Men det råder en hel del osäkerhet kring de påstådda negativa och positiva effekterna och det är därför det behövs en ordentlig utredning av frågan innan vi bestämmer hur det ska förändras. Är det inte märkligt att detta system aldrig har utretts ordentligt?

      • Jeremy says:

        Robert: Jag tycker diskussionen här är tunn på realpolitiska aspekter. Det är en intressant teoretisk fråga om status quo är sämre än ett mer effektivt men också mer segregativt system A plus en annan integrerande policy B (social housing, etc.) som tillsammans ger nettointegration. Men realpolitiskt är risken att den fina taken i praktiken bara blir A som i avreglering och inget mer. Är det inte vad vi sett i vissa andra stora avregleringsfrågor i samtiden? En del verkar idealistiskt ha tänkt att privatiseringsvågen i skolan skulle kompletteras med andra policyer som praktiserar idealet om den kompensatoriska skolan. I praktiken verkar detta inte ske. Tvärtom ser vi ytterligare förvärrande marknadspolicyer som läxrut. Börja därför i andra änden: utred social housing separat. Gör experiment med social housing. Ger det evidens för goda effekter från social housing så rulla ut det bredare. Därefter kan vi prata om bruksvärdessystemet.

      • Micke says:

        @Jeremy: Du resonerar utifrån antagandet att hyresregleringen verkligen minskar segregationen till att börja med. Vad är evidensen för det? Det är sannerligen inte vad jag ser. De jag känner som bor i hyresrätter som är kraftigt underprissatta skrattar alltid generat om jag frågar om det bor några låginkomsttagare i deras hus. Självklart kan man säkert hitta en och annan, men de är försvinnande få. Det är svårt att tänka sig ett mer segregerat område än Stockholms innerstad idag.

        Men visst, ett bättre mått på hur segregationen vore förstås intressant. (Det kommer förstås aldrig att ske. Hyresgästföreningen vet *precis* hur det ser ut…)

      • Du har nog en poäng i detta, men vi måste också se till de realpolitiska effekterna av bruksvärdessystemet, t.ex. hur det påverkar rörlighet på arbets- och bostadsmarknaden. Frågorna går också att kombinera, t.ex. genom en särskild skatt på fastighetsägarna som gynnas av marknadshyror som öronmärks för att bygga billiga, små hyresrätter.

  9. Andras Hernadi says:

    Vacker vision om marknadshyror håller inte

    Det pågår en kampanj mot hyresregleringen – utan motvikt. Professor Lindbecks analogi mellan hyresregleringen och ”priskontroll för bilar, både nyproducerade och gamla” är minst sagt förvånande (DN, 24/11). Likaså förbrukas Boverkets legitimitet när de påstår att det ligger ”vedertagen analysmodell” bakom siffran att ”90 procent av bostadsbristen skulle försvinna om högre hyror tillåts” (SvD, 13/11). Det enda de inte vågar säga är att ”marknaden har alltid rätt”, vilket annars var ett axiom innan finanskrisen.

    Marknadsliberala politiker har skiftat den nästan lodräta utbudskurvan en bra bit till vänster genom massiva utförsäljningar av hyresrätter, speciellt i innerstaden där efterfrågekurvan är brantast. Därmed har de säkrat ett efterfrågeöverskott på det minskade hyresbeståndet. Vi vet inte riktigt på vilken nivå den verkliga efterfrågan ligger; alla som köar skulle inte vilja/kunna tacka ja till en lägenhetsnyckel idag. Men vi har en bra uppfattning om var jämviktspriset ligger, genom att snegla på hyran för nyproducerade hyresrätter där prissättningen i princip är fri.

    Det är lite svårt att förstå varför de lägre hyrorna i det befintliga hyresbeståndet är en nagel i ögat för professor Lindbeck, Boverket och många andra intressenter när det är fritt fram att bygga nya hyresrätter och ta ut en hyra enligt egen kalkyl, en hyra som råkar tangera hyresgästernas bristgräns.

    Den stora visionen med utfasad hyresreglering (m.a.o. marknadshyror) är att höga hyror triggar igång ett frivilligt byggande som möter efterfrågeöverskottet. Det är en inte alltför vågad gissning att alla, som inte har råd med egen lägenhet idag, och många som har det svårt att klara dagens hyresnivå, då trängs ut från marknaden, dvs efterfrågan skiftar något. På bekostnad av trångboddhet och hopplöshet. Det är här hyresregleringens existensberättigande kommer in i bilden.

    Om det skulle finnas lediga och billigare lägenheter i närförort och i kranskommuner skulle en segregationsprocess lösa själva allokeringsfrågan. Tyvärr finns det i princip inga vakanser någonstans. Därmed tvingas man bo där man bor tills det brister om hyran tillåts höjas, med undantag för de få som lyckas hitta lämpligt bytesobjekt.

    För att verifiera om högre boendekostnader verkligen skulle öka incitamentet för nybyggda hyresrätter kan man titta på nybyggnationen av bostadsrätter, substitutmarknaden för hyresmarknaden. Kvadratmeterpriset ökar så att mäklarna inte hinner räkna pengarna. Ökar utbudet av bostadsrätter tillräckligt? Knappast. Det byggs för lite, huvudsakligen i ”bra” lägen. Avkastningskravet är 20 procent – ”helt absurda siffror” enligt Hans Lind, KTH. Och bygganvisningarna blir liggande länge, eftersom varken banker, byggföretag eller mäklarna vill att för många nya bostadsrätter riskerar prisnivån och prisförväntningarna.

    När det finns ett välfungerande branschöverskridande kartellbeteende med strypt nytillskott av utbudet, som ger mycket höga vinster på en kronisk bristmarknad, är det föga troligt att prishöjning på befintliga kunder på en delmarknad skulle ge incitament till utbudsökning. Beakta naturlagen att byggprisindex är betydligt högre än inflation, vilket gör att det är mycket mera lönsamt att få upp intäkterna från det befintliga beståndet än att satsa på allt dyrare nybyggnation.

    De kompetenta debattörerna borde ägna sig åt en konsekvensanalys av de förespråkade marknadshyrorna. Vad händer på mikronivån när hyresvärden tillåts sätta ett fritt pris i vetskap om att det inte finns lediga lägenheter någonstans? Finns det något hinder för att en hyresvärd chockhöjer hyran även i ett oattraktivt område i vetskap om att hyresgästerna där inte har möjlighet att flytta någon annanstans? Hur är det tänkt att centrala hyresförhandlingar ersätts med en förhandling(?) mellan en stark hyresvärd och tant Agda? Är det inte en monopolställning på mikronivå (med referens till chockhöjda hyror för småbutiker i gallerior)? Var finns den omtalade valmöjligheten för en familj som närmar sig smärtgränsen för hyran? Är det samhällsekonomiskt önskvärt att accelerera omfördelningen från hyresgäster till fastighetsägare? Är det önskvärt att öka segregationen ytterligare? Hur förändras ungdomars möjligheter om hyresregleringen slaktas?

    Professor Lindbecks andra artikel (DN, 27/11) ger inga svar på dessa frågor. Där är ”marknadshyror” ett självändamål, utan syfte. Den vackra visionen med byggboom, utan fotbojan av hyresregleringen för äldre fastigheter, nämns inte längre. ”Skenande hyror” och ”oförtjänta kapitalvinster” skall bemötas med ”subventioner av hyran för låginkomsttagare” och olika former av specialskatter som drar in övervinsterna när ”fastighetsägare har rätt att höja hyran med maximalt x procent per år utöver den allmänna inflationen”. Vad är då vitsen med marknadshyror (ordet förekommer 5 gånger i den andra artikeln).

    Vilka erfarenheter har vi av försök att beskatta ”oförtjänta kapitalvinster” och vem vågar lita på ”sänkta skatter för låginkomsttagare … och/eller höjda pensioner”? Sådana idéer från 1966 är ännu mera dödförklarade idag. Även en nattväktarstat med anständiga ambitioner är skyldig att skydda den enskilde när ett unisont kartelluppträdande av 5 banker, 4 byggföretag och en monolit Fastighetsägarförening (där den s.k. Allmännyttan ingår), i samarbete med en lika monolit mäklarbransch, konsekvent stryper bostadstillgången för att maximera vinsterna. Kommunerna hänger på och kränger marken dyrast de kan. Slå sönder denna struktur först, prata om marknad sedan.

    För övrigt: i all kommande diskussion om bostäder, byt ut ordet efterfråga mot (grundläggande) BEHOV. Och jämför aldrig bostäder med bilar.

    Andras Hernadi
    gammal elev till en yngre professor Lindbeck

    • Micke says:

      @Andras: Det här var ju väldigt långt, men några saker förtjänar att bemötas särskilt.

      ”Det pågår en kampanj mot hyresregleringen – utan motvikt.” — Ja, för vem har hört talas om Hyresgästföreningen, LO, S, V eller för den delen de borgerliga partierna som ju inte driver denna fråga alls.

      ”Marknadsliberala politiker har skiftat den nästan lodräta utbudskurvan en bra bit till vänster genom massiva utförsäljningar av hyresrätter, speciellt i innerstaden där efterfrågekurvan är brantast.” — Kurvan är. förstås, inte ”nästan lodrät”. Anledningen till utförsäljningarna är just att hyresrätter i innerstaden har ett värde som kan realiseras för *både* köpare och säljare när man ombildar till bostadsrätter. Jag vet att många önskar att marknaden inte fanns, men den går inte att tänka bort, lika lite som vi kan lösa problemen med våldsbrott genom att önska oss att alla är snälla alltid. Problemet med utförsäljningar har ju skapats av hyresregleringen!

      ”Det är lite svårt att förstå varför de lägre hyrorna i det befintliga hyresbeståndet är en nagel i ögat för professor Lindbeck, Boverket och många andra intressenter när det är fritt fram att bygga nya hyresrätter och ta ut en hyra enligt egen kalkyl, en hyra som råkar tangera hyresgästernas bristgräns.” — Det är väl inte särskilt svårt att förstå, om du är lite ärlig? Vi äger gemensamt tillgångar i form av kommunala bostadsbolag. Dessa ger inte de intäkter de skulle kunna ge. Därmed får inte kommunerna de intäkter de enkelt skulle kunna få. Det innebär högre skatter och/eller lägre service. Det är bra för de personer som råkar bo i de subventionerade lägenheterna. Det är dåligt för *alla* andra. I just detta fall visar det sig alltså att solidariteten inte sträcker sig särskilt långt bortom den egna plånboken.

      Det här hade kunnat ha någon slags liten poäng om det var så att man på detta sätt löste andra sociala problem, men så är förstås på intet sätt fallet. Myten är ju att många människor skulle slås ut helt med fria hyror. Sanningen är att ju mer hyran avviker från marknadspriset, desto mindre är sannolikheten att det bor en person som går på försörjningsstöd. Det är i princip marknadshyror i miljonprogrammet. Där bor många fattiga. Hyrorna är i stort i paritet med marknadspris. Det är chockerande låga hyror på Östermalm. Där bor i princip inga fattiga. Det nuvarande systemet *ökar* segregationen, det minskar det inte!

      ”Och jämför aldrig med .” — Det här argumentet är bara för sorgligt. Och det är precis lika sorgligt oavsett om det gäller bostäder, jordbruk, TEKO-industrin i Borås på 1970-talet, varvsindustrin eller SAABs fabrik i Trollhättan.

      Sen är det iofs sant att den främsta anledningen till att det byggs för lite inte är hyresregleringen i sig utan att politiker har för stor makt kring dels detaljplaner och dels byggstandarder. Dessa saker borde också åtgärdas. Men man kan inte säga ”vi kan inte genomföra åtgärd för det löser inte alla problem vi har”, eftersom det är sant för alla , och man därför inte kan göra någonting alls. (Men det är klart, bor man i subventionerad hyresrätt i Stockholms innerstad så är man väl rätt nöjd med status quo, särskilt om solidariteten med outsiders är begränsad.)

      • Andras Hernadi says:

        Det är liten risk att någon skulle läsa detta sena svar. Men jag känner mig manad att bemöta Dina argument, Micke.

        ”Motvikt”: HGF är i så fall den enda aktören som hörs ibland. Du hittar långt flera artiklar MOT hyresregleringen. Sådana röster hörs överallt. Professor Lindbecks 2 artiklar, t.ex, blev oemotsagda. Boverkets rapport blev inte heller bemött, snarare gick den som en löpeld genom medierna. Röster i denna fråga från ”LO, S, V” är sällsynta och marginaliserade. Att ”de borgerliga partierna som inte driver denna fråga alls” stämmer inte. Du menar väl inte att deras (påstådda) tystnad i frågan skall likställas med ”motvikt” till ”kampanj mot hyresregleringen”. Alliansen slaktade hyresbeståndet i innerstaden; deras politiska beslut gynnar bostadsrätt jämfört med hyresrätt. Centern strider mot hyresregleringen energiskt och högljutt.

        Utbud/efterfrågediagrammet för en hyresrätt gäller antalet hyresrätter och priset dvs hyran. Blanda inte in ett ”värde” som kan realiseras vid ombildning och medföljande försäljning av en bostad. Marknadens realitet för hyresrätter är att utbudet är i princip konstant och efterfrågan är väldigt oelastiskt. När dessa två ”nästan lodräta” kurvor möts, givet att det finns ett oomtvistat efterfrågeöverskott, kan priset hoppa upp till oanade höjder om man tar bort spärrarna. [Vi vet egentligen inte exakt var den verkliga efterfrågekurvan ligger och hur den kan tänkas förändras om man släpper hyrorna lösa.] Det är bara naivt att påstå att utbudet skulle skifta nämnvärt efter en hyreshöjning för det gamla beståndet.

        I innerstaden går det fysiskt inte att bygga bort efterfrågeöverskottet. Inlåsningseffekterna gör att en jämvikt skulle kräva väldigt höga hyror med förödande effekter. Lyft blicken från myten om den rika tanten i den billiga femrummaren i Östermalm. En jämviktshyra i innerstaden skulle bryta smärttröskeln för väldigt många familjer med vanliga inkomster. Vart skulle de fly när deras ekonomi brister? Till närförort? Finns det lediga lägenheter där? Hittar man en lämplig byteslägenhet i Aspudden där en rik familj är beredd att gå upp i hyra från 8 till 20 tusen?

        Utbud/efterfrågekurvorna är nästan lika branta i närförort som i innerstan. Efterfrågekurvan ligger dock något lägre. Lutningarna är tillräckligt branta för en ordentlig hyreshöjning även i närförorter, ifall spärrarna tas bort. Det finns inga vakanser i ytterstaden heller. Alla måste bo; inga lediga bostäder i Storstockholm; efterfrågeöverskott överallt; utbudet är medvetet strypt: marknadshyror leder till en okontrollerad spiral från Norrtälje till Södertälje. Tro inte att det blir en byggboom när dagens avkastningskrav (20%) ger så lågt byggande. Beakta att byggprisindex är 9% – varför bygga nytt, dyrt, när man kan mjölka det befintliga beståndet.

        Lägre hyror i äldre bostäder = förlorade potentiella intäkter för skattebetalarna = subventioner, skriver Du. Javisst! (ironi) Ta det viktigaste basbehovet (bostäder), skapa medvetet ett stort underskott under decennier, tillåt fritt kartellbeteende på marknaden och styr allt i riktning mot allt råare marknadsliberalism. Med ett så cyniskt synsätt kan man påstå att ALLA potentiella slantar som INTE drivs in ifrån de som måste tillfredställa ett basbehov är en ”osolidarisk” subvention.

        ”Jämför aldrig bostäder med” jordbruk, TEKO, varv och SAAB. Matvaror, kläder, båtar och bilar produceras i hård internationell konkurrens, utbud kan skiftas snabbt (inte minst pga import), substituten är många och inte ALLA berörs av dessa marknader. OK, vi alla äter mat, men bortsett från oligopolet i grossistledet är det en närmast perfekt marknad för oss, konsumenter. Den status quo på en delmarknad (äldre hyresrätter) som Du vill ha bort är inget annat än häxjakt på de familjer som har etablerat sina liv i vissa stadsdelar. Speciellt fokus på de som har svagare resurser: Du kan inte förneka att det är dessa som jagas iväg först och grevinnan Agda sist. Har Du inte övervägt att ta bort de 30% ränteSUBVENTIONER som BR-havare och småhusägare åtnjuter?

        Eftersom jag orerade rätt mycket redan så kan jag likväl lägga till vad jag tycker vore en lösning: bygg bort bostadsbristen! Den statliga piskan viner på så många andra områden, varför inte slå sönder den oheliga kartellbildning som finns på bostadsmarknaden? Kunde staten agera (med stora belopp) för svensk jordbruk, TEKO, varv och SAAB (Dina exempel), skulle man kunna satsa för folkets bostadsförsörjning. Angeläget, tycker jag. Bygg hyres- och bostadsrättskomplex i närförorterna, i omedelbar närhet till den spårbundna Sth-trafiken, möjligen i kombination med matarbussar. Satsa stort på en robust kollektivtrafik som gör innerstaden ”större”. Glöm inte att ta bort räntesubventioner och annat som gynnar bostadsrätterna. Tvinga mäklarna att räkna in egeninsats och föreningslån i månadskalkylerna/skulderna.

    • lg skriver says:

      tl;dr

      Men ”Marknaden har alltid rätt” är ett missförstånd, liberaler brukar säga ”marknaden är alltid rätt”. Väsentlig skillnad.

      Du har också fel om att att det i stort sett råder jämvikt på nybyggda hyresrätter. Av en slump skaffade jag mig en broschyr från Bostad Stockholm igår som listar kötider för nya resp befintliga bostäder i olika områden (alla områden har inte både kategorierna):

      Söder befintliga lägenheter 16,2 år, nya lägenheter 8,8 år.
      Stadshagen nya lägenheter 6,4 år.
      Hjorthagen nya lägenheter 5,3 år.
      Gamla Enskede nya lägenheter 10,2 år.

      Osv.

  10. När läste detta så funderade jag hur stort problemet är, eller egentligen om det är isolerat till storstäderna eller om det kan tänkas vara lika över landet. Slog en koll på antal bostadsrätter på http://www.brfregistret.se och det verkar som om det finns ca 22 665 bostadsrätter i Sverige varav ca 7 361 s ligger i Stockholms, Göteborgs eller Malmö kommun. 32% av bostadsrättsföreningarna ligger alltså i någon av de tre storstadskommunerna. Hittade inga uppgifter om hyresfastigheter.

  11. bjornabelsson says:

    Jag lyckades i alla fall få igenom att priset på våra garage kommer att höjas lika mycket som avgifterna för bostäderna (6 %), trots att höjningen av avgifterna för bostäderna till 4 % beror på renoveringsåtgärder och bara till 2 % på kostnadsökningar. Ursprungsförslaget var att garagen bara skulle höjas med 2 %.

    P-platserna med motorvärmare höjs dock bara med 2 %. Fast vi har lediga platser, så det är knappast motiverat att höja mer.

    Det stora problemet med ”marknadsanpassning” av hyror och andra kostnader är ju annars att inkomsterna är för ojämlikt fördelade. Om vi hade en väsentligt jämnare inkomstfördelning vore det inga problem att låta marknaden fördela både det ena och det andra. En rejäl höjning av bostadsbidragen vore kanske på sin plats?

  12. Micke says:

    Varför i hela friden skulle man höja priserna på parkeringsplatserna om det finns lediga platser? Priset ska ju förstås sättas så att man kommer så nära som möjligt en situation där det varken finns kö eller lediga platser. Tomma platser = uteblivna intäkter = högre avgifter. Vem är glad för det?

    (Kanske var det bara platserna med motorvärmare som var lediga. I så fall är det väl helt rätt att höja dessa mindre än de andra, även om det bästa förstås är att sänka priserna så att alla platserna används.)

  13. Herr V says:

    Tomma platser behöver ju inte alls innebära lägre intäkter. Om det finns 10 platser och 9 personer villiga att betala 500 kr så är det ekonomiskt fördelaktigare att ta de 4500 kr än att sänka priset till 400 kr och hyra ut även den sista platsen för totalt 4000 kr i intäkter.

  14. bjornabelsson says:

    Vi har ungefär 10 procent lediga motorvärmarplatser, vilket är ganska lagom. Platser utan motorvärmare är gratis. Detta borde vi förstås ändra, men det är litet komplicerat att ta betalt för gästparkering i en liten bostadsrättsförening. Och vi vill inte ha någon alltför nitisk övervakning.

  15. lg skriver says:

    Fast i just ditt exempel får man istället en välfärdsförlust.

  16. Micke says:

    Det är korrekt om man tror att elasticiteten för platserna ser ut så. Det är dock föga troligt i praktiken.

Trackbacks

  1. […] Det är intressant det här. Marknadspriser som “lösning” är ofta svårsmält ur ett rättviseperspektiv och det är väl helt rimligt, som Robin Östling är inne på i artikeln. […]

  2. […] börjat lämna storstäderna, tillbaka till landet. Den största förklaringen tror jag är de alltmer höga hyrorna och de allt dyrare bostadspriserna. Men också att även de unga som har jobb har låga löner och låg betalningsförmåga. Den osäkra […]

  3. […] Avveckla hyresregleringen. Hyresregleringen leder till ineffektivt utnyttjande och låg rörlighet, ger incitament till omvandling till bostadsrätter och svarthandel och gör det mindre lönsamt att bygga nya hyresrätter. En avreglering bör också kombineras med ökad beskattning av de befintliga ägare av hyresfastigheter som skulle göra oförtjänta vinster vid en avveckling. Hyresregleringen har vi skrivit otaliga blogginlägg om här på Ekonomistas, t.ex. om hur marknadshyror skulle kunna införas, segregering och ineffektivt utnyttjande. […]

  4. […] att den som köat längst har störst nytta av vare sig en Springsteen-biljett eller en lägenhet. Om den urspungliga resursfördelningen vore helt jämlik (och externa effekter inte är […]

  5. […] skyddat hyresgäster mot höjda hyror på grund av de existerande utbudsbegränsningar. Som vi skrivit förut här på Ekonomistas leder dock hyresregleringen till ineffektivt utnyttjande av det befintliga […]

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s