Det här är ett gästinlägg av Per Krusell, professor i nationalekonomi vid Institutet för internationell ekonomi på Stockholms universitet.
Jag har tidigare skrivit om sport här på Ekonomistas (fotboll) och här kommer ytterligare en sportanalys, nämligen om curling. Curling är en fascinerande idrott. En idrott som faktiskt många svenskar följer regelbundet, speciellt under OS då Sverige ju brukar misslyckas i de flesta andra sporter. Men för mig har curlingen nyligen fått en ny betydelse, då jag börjat fundera på dess potentiellt viktiga roll för vår ekonomi.
Det gäller bostadspriserna. Det känns mer och mer som att ekonomer är överens om att i fallet Sverige, eller Stockholm, så är det ingen bubbla (se till exempel Harry Flams tidigare inlägg). Jag håller väl i stort sett med, tentativt i alla fall. Mer precist finns ett antal ”fundamentala faktorer”, dvs. faktorer som i allmänhet påverkar värden på tillgångar, och som i fallet bostäder lett till en stor prisökning under en längre period. En sådan faktor är de låga räntorna. En annan faktor är att lånemarknaderna avreglerats, tillsammans med att fler aktörer kommit in på bankmarknaden och pressat räntorna nedåt. Fastighetsskatten har också tagits bort. Stor nettoinflyttning har skett till storstadsregionerna, och det är ju där priserna gått upp så mycket och verkar fortsätta att stiga. Så alla dessa faktorer har bidragit till en högre efterfrågan på bostäder, vilka följaktligen blivit mer värda. Jag kanske glömmer några faktorer till och med, men tanken här är just att lyfta fram vad jag tror är ytterligare en, och i alla fall för mig ny, fundamental faktor bakom prisuppgångarna, en jag dessutom misstänker är kvantitativt viktig. Alltså curling.
Här är poängen: jag misstänker att en stor del av efterfrågeökningen på små bostäder i Stockholms innerstad kommer sig av att dagens föräldrar till ungdomar i 18-30-årsåldern numera hjälper sina barn att köpa lägenheter. De hjälper till med kontantinsats, eller som lånegarant, eller med ett stort lån. De curlar sina barn vidare alltså. Bostadscurling fanns knappast när jag själv som ung behövde boende (iofs för länge sedan). Idag känns det däremot som att, åtminstone i välbeställda delar av våra storstäder, ungdomar nästan väntar sig detta stöd. Föräldrarna har, med den ekonomiska utvecklingen sedan jag var i 20-årsåldern, blivit rikare och barn är – med mikroekonomisk terminologi – en lyxvara som man nu villigt spenderar på.
Jag tror också att det kan ha skett en förskjutning i våra normer. Med en ny norm menar jag att många föräldrar faktiskt kanske känner sig otillräckliga, ja kanske till och med som dåliga föräldrar, om de inte ser till att hjälpa barnen att köpa en egen lägenhet. En utökad föräldraplikt alltså.
Notera också att prisökningarna har varit som störst just på smålägenheter. Det är där vi ser ”astronomiska belopp”. Men givetvis måste priserna på större bostäder följa med i betydlig mån, varför hela marknaden påverkas. Nyligen har vi hört om stora prisökningar även ute i landet, i t.ex. universitetsstäder som Umeå och Luleå. Min hypotes skulle fungera bra på just universitetsstäder med inflyttning av unga studerande, vilka nog i genomsnitt också har föräldrar som har råd med bostadscurlingen.
Om jag har rätt tror jag dessutom att vi talar om en bestående ökning av efterfrågan. Dvs. även om räntorna stiger och skatterna blir mindre förmånliga kvarstår curlingens uppåtpress på priserna.
Nu är jag förstås inte säker på min hypotes. Nyligen var jag på ett seminarium där en framstående makroekonom började sitt anförande med ”I am a Keynesian economist. I believe that…”; detta låter som en religiös trosbekännelse och jag ser inte nationalekonomi på det sättet. Vi är osäkra på mycket och måste ständigt testa vår intuition (därför är jag varken Keynesian eller anti-Keynesian…). Jag är medveten om risken med att förklara ändrat beteende med ändrade normer, utan att separat kunna mäta normer, för sådana förklaringar kan inte falsifieras. Men i detta fall känns normförklaringen ändå rimlig, eftersom jag tror mig ha sett och hört den med egna ögon och öron. Jag skulle alltså vilja komma på något sätt att mäta curlingens effekter på ett övertygande sätt för att verkligen se om de som jag gissar är kvantitativt viktiga.
Slutligen: jag menar förstås inte att curlingen skulle vara negativ. Det är något föräldrar väljer framför andra aktiviteter/sätt att spendera pengar, och detta för sina barns skull förstås. Något bra alltså! Poängen här är bara att vi borde börja fundera på dess roll för våra bostadsmarknader.
Ekonomistas 
Jag tror att du definitivt har en poäng Per. Och jag tror att en anledning till att varför det är så att föräldrar känner sig manade till att köpa lägenheter till sina barn är att det är så svårt att få tag på hyresrätter, speciellt i universitetsstäder.
Absolut!
”Housing wealth isn’t wealth” skrev Willem Buiter i en välkänd artikel för några år sedan. Tanken är att en prisuppgång gynnar de individer som har mycket bostad men missgynnar de som har lite (inklusive de som ännu inte har köpt, vilket inkluderar framtida generationer). Summan av förmögenhetseffekterna av en prisuppgång blir lika med noll (se Buiters artikel för de exakta förutsättningarna) om bostäderna är fundamentalt värderade. Här gäller det alltså framför allt att inte blanda samman mikro med makro. Per Krusells observationer, som många av oss gjort, ändrar ingenting i Buiters resonemang, snarare tvärtom. Men curlingen ger en fördelningseffekt mellan generationerna som för det mesta känns bra, tycker jag. Buiters artikel borde också kunna vara en tankeställare för alla dem som oroar sig för ett prisfall på bostäder och är beredda till långtgående politiska åtgärder med anledning av det.
Jag talar inte om aggregerade förmögenhetseffekter utan om möjligheten att mer pengar används för dessa syften (istället för på glass eller bilar). Om mer pengar används till bostäder innebär det en ökning i efterfrågan på bostäder (och en minskning i efterfrågan på glass och bilar), med de relativpriseffekter som därav följer.
Därav inte sagt att man inte ska läsa Buiter, tack för referensen dit.
Jo, det finns nog en sådan effekt men den kanske är liten, åtminstone om man ser det ur ett livscykelperspektiv. Om föräldern skänker pengar till barnets bostadsköp så är ju den aggregerade inkomsten och förmögenheten oförändrad. Om curlingföräldern gör detta som en gåva i stället för ett kommande arv spelar ju liten roll ur ett livscykelperspektiv. Rör det sig om välbärgade familjer är det också mera troligt att livscykelperspektivet gör sig gällande. Föräldern och barnet kan då välja den konsumtion och det lån/sparande som är lämpligt oberoende av om det är gåva eller arv. Relativpriseffekten, dvs. eventuella effekter på pris och brukarkostnad, skulle väl då bli små. Annorlunda blir det om barnet är kreditransonerat, men det kanske inte är så vanligt i välbärgade familjer. Ekonometriska beräkningar som jag gjort visar att prisutvecklingen på bostäder i Sverige förklaras bättre när man använder konsumtion snarare än disponibel inkomst som inkomstbegrepp. Det talar för att det är permanent snarare än aktuell inkomst som bestämmer efterfrågan på bostäder.
En marginalkommentar: Ett centralt antagande för resultatet att “Housing wealth isn’t wealth” är, om jag inte missminner mig, att det inte finns några framtida generationer. Förhoppningsvis gör det det och då har huspriserna konsekvenser för aggregerad efterfrågan.
Buiter använder en modell med överlappande generationer. Vid befolkningstillväxt får han en positiv förmögenhetseffekt. Vid ett prisfall kan konsumtionen dessutom öka om den marginella konsumtionsbenägenheten av en förändring i förmögenheten är större hos de som har lite bostad (unga och framtida generationer) än hos de som har mycket bostad (äldre), vilket förefaller troligt. En tillfällig effekt på konsumtionen kan också uppstå vid kreditrestriktioner. Då minskar konsumtionen nu vid ett prisfall men ökar senare. Det blir en komplicerad dynamik. Det gäller även de nu föreslagna amorteringskraven. De minskar konsumtionen nu men ökar den senare. Vad talar för att myndigheterna kan sköta den avvägningen på rätt sätt?
Det är möjligt att detta bidrar till dagens heta bostadsmarknad, men jag tror inte att bostadscurling är något nytt fenomen. På den tiden det existerade hyresrätter och privatvärdar kunde föräldrar med kontakter ordna bostäder åt sina små på det sättet. Idag, när det knappt finns några hyresrätter, är denna grupp hänvisad till marknaden för brf. För familjer utan kontakter i hyressektorn var det nog heller inte helt ovanligt att istället HSB-bospara åt sina telningar. Idag sköter man kanske inter vivos-transfereringar på annat vis, bland annat för att det inte finns någon gåvoskatt. Att erbjuda låneutrymme på nedamorterad villa för att undvika topplån har också varit utbrett i kretsar med denna möjlighet – i synnerhet i tider med stora ränteskillnader mellan botten- och topplån och i tider då låneutrymme varit begränsat.
Som sagt, man borde självklart titta på relevanta data. Visst fick en del stöd från föräldrar förr också och delvis på andra sätt, och visst finns det färre hyresrätter nu (men även då var köerna oändligt långa, i alla fall på min tid), men min subjektiva bild är ändå att någonting utöver detta förändrats. I alla fall, jag återkommer när jag eller någon annan tittat på data, oavsett om min hypotes får stöd eller inte!
“Knappt finns några hyresrätter” – över 40% av bostadsbeståndet innanför tullarna är hyresrätter (och det är förmodligen den lägsta siffran bland svenska städer. Vänligen sprid inte myter.
Den korrekta formuleringen ska vara “knappt går att få tag på förstahandskontrakt på hyresrätt”, eftersom de är subventionerade av en märkligt segregerande bostadslagstiftning. Resonemanget i övrigt förändras inte av denna korrigering, trots att du lite subtilt försöker antyda det.
Intressant perspektiv som det nog ligger en del i. Det kan vara ett normskifte, men undrar hur bestående den blir? Kollade scb:s demografisiffror och det visar sig intressant nog att det är en stor grupp i skaffa-första-bostadåldern just nu. Den gruppen kommer minska med en tredjedel inom kommande 5-10 år, en förändring som borde tala för ett mindre tryck på enrummarna.
Demografiska faktorer är förstås också viktiga.
Om demografi & huspriser, intressant artikel av Mankiw & Weil 1989:
Click to access Mankiw%20Weil%20Baby%20Boom%20and%20Housing%20Market.pdf
Intressant tanke. I princip skulle man kunna testa den genom att jämföra prisutvecklingen för centralt belägna smålägenheter med prisutvecklingen för villor och stora lägenheter.
Antag att en sådan studie skulle ge stöd för Pers hypotes. Hur ska vi då se på debatten om ett avskaffande av ränteavdragen? Om curlande föräldrar är så rika att de kan köpa en lägenhet för egna pengar kommer ett avskaffande av ränteavdragen inte att påverka lägenhetens kapitalkostnad, och därmed blir lägenhetspriserna i stort sett oförändrade. Om däremot curlande föräldrar inte har något eget kapital, utan måste låna pengar till lägenheten – ja, då leder en sådan reform till en ökad kapitalkostnad och vi kan därför vänta oss ett fall i lägenhetspriserna.
Eftersom det är troligt att eget kapital är vanligare inom gruppen föräldrar (som har hunnit samla på sig en viss förmögenhet) än inom befolkningen i allmänhet kan vi därför vänta oss att ett avskaffande av ränteavdragen inte skulle leda till ett särskilt stort fall i lägenhetspriserna. Om det nu är ett prisfall man vill åstadkomma…
… men en höjning av ränteläget skulle kanske ändå bidra till att en del av eget-kapital-föräldrarna minskar sin bostadscurling, eftersom det då blir mer attraktivt att i stället ha det egna kapitalet på banken.
Bostadscurlandet är sannolikt en bidragande faktor i prisutvecklingen, om än oklart hur stor, det verkar intuitivt rimligt. Men apropå intuitioner, så undrar jag hur du ser på deras roll i kunskapsbyggandet. Du skriver “Vi är osäkra på mycket och måste ständigt testa vår intuition (därför är jag varken Keynesian eller anti-Keynesian…).” Mot vad menar du att (ekonomers) intuition testas? Och i vilken mening strider det mot keynesianismen eller anti-keynesanismen?
Jag kanske var otydlig. Jag menade bara att ekonomer har en modell (eller flera) av ekonomin som grund för intuitionen och sen utvecklas verkligheten ibland på ett sätt som strider mot modellen och då måste man ju ompröva den. Men öht är nationalekonomi som forskningsfält i hög utsträckning empiriskt, dvs vi håller jämt på och stöter och blöter utifrån historiska data.
Jag älskar att länka till den här gamla artikeln i Nöjesguiden varje gång frågan om bostadsbrist kommer upp
http://ng.se/artiklar/kofeber-bostadsformedlingen-och-den-omojliga-ekvationen-1990
Jag ser köp av bostad till barn mindre som curlande och mer som ett avlatsbrev. Föräldrarna har ju i minst 25 år röstat på partier som förespråkat den nuvarande situationen (det är ju inget parti som konsistent argumenterat för avreglering sedan denna artikel först publicerades 1990). Vissa föräldrar tar helt enkelt konsekvenserna av sina kassa partival under barnens uppväxttid. Det är ju orimligt att någon som aldrig fått rösta ska lida för tidigare generationers kortsiktiga, irrationella och egoistiska val, eller hur?
Kul tanke, även om jag inte tror att det ligger något i den. De flesta som bostadscurlar (i den mån de nu gör det) gör det nog ändå inte för att de känner skuld gentemot barnen för hur de röstat. De flesta av mina ekonomvänner anser nog att hyresregleringen borde avskaffa(t)s och skulle röstat därefter tror jag (om det gått). Och de bostadscurlar, av bara den.
Jag har en annan hypotes om varför bostadspriserna stiger som du kanske kan finna intressant:
Tack vare den teknokogiska utvecklingen kan vi lägga allt mindre pengar på 1. materiella ting – mobiltelefonen har t.ex. ersatt ett tjugotal olika prylar och det är inte otroligt att vi snart når en teknikplatå där ytterligare utveckling bara påverkar upplevelsen på marginalen (40 timmars batteritid istället för 35, 5 millimeters tjocklek istället för 7, skärmupplösning bortom vad ögat kan uppfatta) vilket innebär att prylar inte behöver förnyas lika ofta, 2. immateriella ting – utvecklingen tycks gå mot mer eller mindre gratis IP-telefoni och surfing samt streaming av böcker, musik, tv och film för en låg avgift, 3. energi – kostnaden för t.ex. solenergi sjunker snabbt och tekniska prylar blir alltmer energieffektiva, samt 4. mat – genmodifiering, nanoteknologi och annat gör det möjligt att producera billigare mat. I jämförelse är det mindre uppenbart hur avgifterna för boende påverkas av den teknologiska utvecklingen, åtminstone på kortare sikt (på längre sikt kan man tänka sig att nya material för bostäder och nya transportmedel som gör det möjligt att snabbt resa från mer avlägsna geografiska platser pressar priserna även här). En hypotes är därför att människor kommer lägga allt mer av sin disponibla inkomst på boende, med stigande bostadspriser som följd. Kanske denna process redan har börjat och till viss del kan förklara varför priserna stannat på en hög nivå senaste åren?
Exkurs: Frågan är vilka andra konsumtionsobjekt som är ”skyddade” från den teknologiska utvecklingen och därmed kan förväntas stiga i värde på sikt? Spontant skulle jag framhålla objekt (prylar och tjänster) som värderas för sin ”autenticitet”, t.ex. originalkonst, antikviteter, livespelningar och kroppsbehandlingar.
Relativprisförändringar (kanske pga teknologisk utveckling) kommer säkert på olika sätt ändra våra konsumtionsmönster. Om det specifikt är så att mobiltekniken gör att vi spenderar mindre “vanliga varor” är dock oklart för mig; jag köper numera en massa saker just pga att mobilen förenklar inköpen, saker som jag nog inte skulle köpt annars. Men du kan ha rätt.
Det kan också vara så att en inkomstökning rent allmänt leder till att vi vill lägga en större andel av vår budget på boende, om boendet är en “lyxvara”.
“Baumol’s sjuka” behandlar ju det där med att varor som främst produceras med arbetskraft blir dyrare och dyrare om produktionen av andra varor effektiviseras pga teknisk utveckling. Det är lite kopplat till din sista kommentar.
En alternativ story som är lite mer cynisk och dessutom talar för en bubbla är att föräldrarna ser införskaffandet av en lägenhet som en lämplig placering av pengarna, samtidigt som barnen kan få en bostad. Dvs, man köper en liten lägenhet i innerstaden för att man förväntar sig framtida prisökningar där. Detta är något jag själv hört anekdotvägen. Jag har även vänner som har fått flytta från den av föräldrarna införskaffade bostaden, då den skulle säljas pga rädsla för att en eventuell bostadsbubbla skulle spricka.
Mats: Jag har inga siffror på det här, men det vanligaste borde väl ändå vara att föräldrarna tar ut ytterligare lån med deras egen bostad som säkerhet? I sådana fall skulle ju avskaffat ränteavdrag få “rätt” effekt.
Visst kan det vara så att en del i föräldrarnas val kommer sig av rent finansiella överväganden: att de tror bostäder ger hög avkastning. Men om en del av deras argument för att köpa är att barnen också får någonstans att bo så finns ju bostadscurlingen med i spelet, som en del av fördelarna med denna investering.
Och visst kommer en del föräldrar dra sig för att (börja, eller fortsätta) bostadscurla om de tror priserna kommer falla. Men det är inget konstigt i sig: om “priset” för curlingen är högre curlar man kanske mindre. Bostadscurlingen efterfrågas fortfarande men kanske i lite mindre utsträckning i så fall, helt naturligt.
Angående HUR föräldrarna gör detta (genom att belåna sina bostäder, genom att använda eget kapital för hela beloppet eller kontantinsatsen eller något mittemellan, eller bara som garant för lånet) skulle det vara jätteintressant att ta del av data i frågan, som förstås finns hos bankerna. Men jag vet inte om det finns några data som är offentligt tillgängliga.
Ja, det är väl ett intressant fenomen, men artikelförfattaren går tyvärr bort sig helt när det gäller orsak och verkan. Det är knappast ändrade normer som lett till att det ser ut som det gör idag – det är inte mer komplicerat än att de ekonomiska incitament makthavarna ger folket kraftigt gynnar ett sådant beteende. Den svenska bostadsmarknaden styrs sedan flera år tillbaka av ett system där det dels är extremt billigt att bo i en egen bostad (avskaffad fastighetsskatt, extremt låga räntor och fortsatt avdragsrätt mellan ränteutgifter och inkomst av tjänst). Samtidigt är alla de åtgärder man satt in, eller planerar att sätta in, för att hejda den skenande skuldsättningen / prisutvecklingen begränsningsregler av icke-ekonomisk karaktär (bolånetak, riskviktsgolv för banker, amorteringskrav). Dessa begränsningsregler innebär alltså inga höjda kostnader för att bo, utan är bara hinder som tillräckligt många på marknaden kan ta sig runt. Det är just rundandet av dessa hinder som yttrar sig som att föräldrar hjälper sina barn med bostadsfinansiering.
Om man nu skulle avskaffa bolånetaket, återinföra fastighetsskatten och kraftigt höja reporäntan (vilket såklart inte är aktuellt), skulle detta beteende försvinna lika kvickt som bostadspriserna skulle falla.
Så bra att det är någon av oss som är säker! Och det är skönt, eftersom jag “gått bort mig helt”, att nu tryggt ha hittat hem!
Skämt åsido, jag menar att vi ska vara lite mindre kaxiga i vår övertygelse och jag är långt ifrån övertygad av min hypotes. Jag skulle vilja se data och, som några kommentatorer, tänka vidare kring hur man kan jämföra olika hypoteser.
När jag var i 20-årsåldern var det för övrigt också svårt att låna, därför att bankerna inte kunde/ville låna ut på samma sätt som idag. Så även då fanns skäl för föräldrar att “runda” de begränsningar som fanns. Och även då skulle det varit en toppenaffär att köpa bostad i innerstan. Ändå TROR (alltså i frånvaro av kalla fakta) jag inte att föräldrarna då deltog på samma sätt.
Jag tror också att det är mycket svårt att reda ut orsak och verkan i det här fallet. Det faktum att andelen barn som bor hemma i tjugoårsåldern i storstäderna ökar snabbt (ett hårt demografiskt fakta), tyder ju på att det snarare är en förändring i underliggande faktorer som skapat “curlingen” och inte ändrade föräldrapreferenser. De föräldrar (barnen har nog liknande preferenser) som curlar vill väl helt enkelt inte ha sina barn boende hemma hos sig längre (vilket ett stort flertal av deras generationskamrater tvingas acceptera, pga av en mycket hårdare bostadsmarknad).
Det finns överlag en bristande förståelse för hur mycket hårdare bostadsmarknaden faktiskt blivit sedan 1990 (för äldre “curlade” generationer). Det är ju trots allt ganska absurt att trångboddheten tydligt ökat i Sverige (och ännu snabbare i Stockholm) sedan 1990, trots att vi är mer än 50% rikare. Försök hitta en annan fundamental vara som beter sig på det sättet.
Utgå från 1980 eller 2000 istället när du mäter “trångboddhet”. Siffrorna finns här på Ekonomistas.
jahaja: Jag antar att du menar den här posten.
Den visar att trångboddheten idag även är värre idag än 1980 (och 2000). Så vi bor alltså även trängre än 1980, trots ännu större välståndsökning jämfört med 1990. Vi bor inte trängre än på 1960-talet men är det verkligen något att vara stolta över?
Här är för övrigt siffrorna för Stockholms kommun på genomsnittlig hushållsstorlek (från SCB:s hemsida samt en registerkörning). Stockholm 1990 = 1,806, Stockholm 2014 = 2,239. Här är en ungefärlig siffra på BNP/capita i Stockholms län (inflationsjusterad) för år då jag hittade data. Stockholm 1993 = 254000, Stockholm 2011= 400000.
Från ett branschperspektiv (bostads- och byggbranschen) ser sambandet ut på följande sätt: Bolånetaket liksom den allt hårdare tillämpningen av bankernas kvar-att-leva-på- (KALP-) kalkyler har skapat en undanträngning från den ägda bostadsmarknaden. Detta drabbar fr.a unga hushåll som förr köpte ett liten småhus i storstädernas randområden för ca 2,5 MSEK. Eftersom flertalet saknar kapital till egeninsatsen försöker man nu ta en genväg till den ägda bostadsmarknaden genom att köpa så små lägenheter som möjligt, till ett lägre pris. Om konsumenterna förr aldrig köpte lägenheter på ritning (ca två år före inflyttning) är detta beteende idag mycket vanligt. (Numer säljer vi de minsta och största lägenheterna först.) Unga hushåll använder således “väntetiden” till att spara och vidare luggar man sina föräldrar på toppbelåningen. Hur “curlingkapitalet” allokeras har nog ingen en helhetsbild av men branschens allmänna känsla är att det i huvudsak hämtas som tillkommande lån på befintlig realtillgång, d v s man belånar de övervärden som de senaste åren värdestegring skapat.
I det perspektivet kan man kanske se det hela som en förskottering av kommande arv. (Ser man till de senaste årens utveckling, i vart fall i Sthlm, har curlinginsatsen varit relativt begränsad i tid eftersom värdestegringen snart möjliggjort full belåning. (Troligtvis kommer amorteringstvånget att resa högre murar och ställa krav på en längre och mer omfattande stödinsats från föräldrarna.)
Ett annat fenomen som helt hamnat i skugga är blancolån som dessutom i allt större utsträckning verkar förmedlas via de “alternativa” låneföretagen. Enligt snabblåneföretagens branschförening som jag talade med förra veckan uppgår blancolånen aggregerat till ca 200 mdr SEK. Hur stor andel av dessa som går till bolån är oklart. Sannolikt utgör de fortfarande en mindre del (lån till bil dominerar) med branschföreningen förmedlar en känsla av att bolånens andel ökar. Dessutom ökar beloppen på blancolån. De låg förr vanligtvis runt 150 000 kr men idag är det inte ovanligt med 400 000 kr. Enligt samma källa torde beloppen öka än mer när amorteringskraven skärps. Jag kontaktade Finansinspektionen (Johan Berg) för att se om de hade en bättre överblick men icke så.
Sammanfattningsvis är det ganska uppenbart att behovet av curlingkapital kommer att bestå, sannolikt t o m öka ju mer Riksbanken och Finansinspektionen via olika finansiella restriktioner ökar kravet på eget kapital. Slutsatsen är tämligen uppenbar: Bolånetak och amorteringskrav ger tydliga fördelningspolitiska effekter. Inte minst unga hushåll utan sparkapital drabbas. Dessutom drabbas samhällsekonomin när unga hushåll har svårt att flytta dit jobben finns. (Fråga Stockholms alla specialist- och konsultföretag.)
Situationen bör analyseras utifrån det faktum att ägda bostäder svarar för 70 procent av det totala beståndet och att den hyrda bostadsmarknaden är stängd för unga människor. Vill man främja arbetsmarknadens funktionssätt samt stötta unga (och resurssvaga) hushåll att ta sig in på bostadsmarknaden bör man således söka olika vägar för unga hushåll att i unga år (och med stöd av deras föräldrar) bygga upp ett eget sparkapital för boende. Norge och andra länder gör detta genom ett dedikerat och skattesubventionerat bosparande. (Norska ungdomar upp till 30 år har ett aggregerat sparande på 40 mdr NOK.) I tillägg har man s k “startlån” som tilldelas via kommunerna, efter sedvanlig kreditprövning. Norge kombinerar alltså politik för att spara och låna.
Curlingfenomenet är således en följd av att Sverige saknar en samlad politik för bostadsägande trots att vi efter Norge och Island är det land i Europa som har störst andel bostadsägande. Med tanke på den oerhörda förmögenhetsuppbyggnad som den gamla bostadspolitiken medförde till hushåll med ägda bostäder, i kombination med avskaffad fastighetsskatt och låga räntor vore det knappast svårt att finansiera reformer som stöttade de unga och resurssvaga hushållen att bygga upp det insatskapital som fordras. Det behövs bara en marginell sänkning av avdragsrätten för skuldräntor och att en förnuftigt avvägd fastighetskatt så vore den typen av åtgärder finansierade. Frågan är varför den politiska viljan saknas, i all synnerhet hos en röd-grön regering?
Lennart Weiss, Kommersiell direktör, Veidekke
Jätteintressant och informativ kommentar från Lennart Weiss. Men jag undrar lite över detta i olika former ofta upprepade påstående angående stockholms bomarknad:
“Dessutom drabbas samhällsekonomin när unga hushåll har svårt att flytta dit jobben finns. (Fråga Stockholms alla specialist- och konsultföretag.)”
Jag arbetar i ett av alla dessa stockholms specialist- och konsultföretag men min bestämda uppfattning är att de gånger vi behöver rekrytera potentiella konsulter eller specialister från andra delar av landet eller världen så erbjuds dessa en ersättning vid vilken man gott och väl kan köpa sig en lägenhet i en kransförort iallafall. Om personen ifråga verkligen har NOLL i startkapital så kan man nästan alltid hitta ett andrahandskontrakt om du har fast jobb och så får man spendera ett år med att spara.
Jag har svårt att köpa påståendet att detta skulle skada samhällsekonmin i någon större grad? Det är väl snarare precis så det ska fungera att företag som inte har råd att betala löner vid vilka man kan leva på i Stockholm kan helt enkelt inte ligga i Stockholm. Precis som det fungerar i London eller San Francisco eller NY – fast på en ännu högre nivå.
Sedan finns det givetvis andra problem (främst sociala) med att många trängs ut eller segregeras i stockholms bomarknad. Men att människor med fasta och hyggligt välbetalda jobb inte skulle kunna ha råd att flytta till stockholm håller iallafall jag för osannolikt.
Fast även om man får en ersättning med vilken man kan köpa en lägenhet är det inte helt säkert att man är beredd att stå risken för en mångmiljoninvestering på just Stockholms bostadsmarknad, särskilt inte som det kanske bara är ett par år innan man ska hem till Umeå eller Edinburgh eller någon by i Indien. En sådan förståelig tveksamhet kan gå ut över matchningen på arbetsmarknaden. Omfattningen är förstås svårbedömd.
Jag vet inte hur många som ska åter till sin “by” i Indien men jag förstår vad du är ute efter.
Kag tycker dock inte att det är samma sak. Att man inte VILL använda sin för ändamålet adekvata ersättning för att köpa en bostad i Stockholm (eller andra liknande städer) sorterar jag under samma fack som människor som inte VILL bo i en stad på samma latitud som Anchorage. Det är naturligtvis även det ett matchningsproblem att vintrarna är långa och temperaturen är låg.
Det finns givetvis många som inte vill ta ett jobb i London heller trots att man kan hyra sin bostad eftersom två tredjedelar av lönen går åt till hyran.
Jag förstår inte riktigt. Vilken skulle vara Anchorages motsvarighet till risken att hela nettolönen under två år äts upp av ett prisfall på din lägenhet?
Tack för en mycket informativ kommentar!
Jag håller helt med om att arbetsmarknadens funktionssätt – och över huvud taget “effektiviteten” i ekonomin genom att möjliggöra bättre matchning – främjes av en bostadspolitik som gör det möjligt för unga att flytta!!!
Tack för intressanta inlägg!
Det är också så att de stora barnkullarna i början av 1990-talet nu ska etablera sig på bostadsmarknaden (eller vad man nu ska kalla det). Och det måste ju öka efterfrågan på just smålägenheter, inte minst i storstäder och studentstäder.
Mellan tummen och pekfingret föddes det ju ungefär 120 000 barn per år under flera år i början av 1990-talet, det var ganska många fler än åren innan (och även åren efter). 1985 och 1986 var det ungefär 100 000 barn som föddes, och 1998 var det ungefär 90 000 barn som föddes exvis.
Och att barnkullarna är större – och därmed gör det ännu svårare att få tag på (små) bostäder – borde ju kunna vara en faktor som ökar föräldrars benägenhet att ge finansiellt bidrag till bostadsköp.