Hushållens förväntningar om framtida bostadspriser är oproblematiska. Höstens prisvall på bostadsmarknaden kan i huvudsak förklaras med minskad bostadsefterfrågan på grund av Finansinspektionens amorteringskrav och bankernas betydligt skärpta kreditgivning med skuldkvotstak och hög kalkylränta vid kvar-att-leva-på-beräkningar. Nyproduktionen av bostäder kommer sannolikt att falla betydligt. Det är slutsatserna i en ny rapport av konsultföretaget Evidens.
Evidens genomför sedan 2014 regelbundet mätningar av hushållens kort- och långsiktiga förväntningar om prisutvecklingen på bostadsmarknaden. (Ett inlägg om den första rapporten finns här.)
Den övergripande slutsatsen av den senaste mätningen är att hushållens förväntningar fortfarande förefaller vara oproblematiska ur ett prisbildningsperspektiv och att både de kortsiktiga och långsiktiga prisförväntningarna dessutom dämpats under hösten 2017. De kortsiktiga förväntningarna påverkades sannolikt av prisfallet under hösten 2017. Men också de långsiktiga prisförväntningarna har justerats ned. Nedjusteringen verkar inte bero på förväntningar om särskilt mycket högre framtida räntor eller förväntningar om en påtagligt sämre konjunkturutveckling. En rimlig slutsats är att det till viss del är andra fundamentala faktorer som påverkat förväntningarna negativt, exempelvis nyligen införda amorteringskrav och andra skärpningar i kreditgivningen.
Effekterna av den skärpta kreditgivningen
En viktig nyhet i den senaste rapporten är att effekten på bostadspriser och bostadsefterfrågan av amorteringskraven och bankernas strängare kreditprövning undersöks. Slutsatsen är att tillgängliga data och beräkningar av boendekostnader och utbetalningar pekar på mot att prisfallet i huvudsak kan förklaras med att bostadsefterfrågan fallit till följd av:
- Införandet av det första amorteringskravet som fått full effekt under 2017. Amorteringskraven påverkar bostadsefterfrågan för ett relativt stort antal hushåll. Ett amorteringskrav på två procent motsvarar en räntehöjning före skatt med 2,9 procent. Det kommande kravet på tre procent motsvarar en räntehöjning före skatt med 4,2 procent.
- Bankernas skärpning av sina så kallade kvar-att-leva-på kalkyler (KALP) genom stresstest med hög bolåneränta, runt 7 procent. En så hög ränta i kombination med amorteringskrav ställer stora krav på hushållets kassaflöde.
- Tillämpning av bankernas egna skuldkvotstak som begränsar lånet till ca 5 – 6 gånger bruttoinkomst.
- Ökad nyproduktion av bostäder, men nyproduktionen tycks endast förklara en mindre del av prisfallet.
Rapporten undersöker också hur en striktare kreditgivning påverkar efterfrågan på nyproduktion. Slutsatsen är att nyproduktionen med nuvarande finansieringsvillkor för hushållen sannolikt kommer att falla påtagligt.
På Ekonomistas har effekterna av amorteringskraven på boendeutgifter, boendekostnad och ofrivilligt sparande tidigare behandlats här och här. Effekterna av amorteringskrav och höjd KALP-ränta på den minsta bruttoinkomst som krävs för att få låna till en Stockholmsetta har behandlats här. Den skärpta kreditgivningen utestänger stora grupper från bostadsmarknaden. Att sakliga skäl för amorteringskraven (och implicit för bankernas skärpta kreditprövning) saknas visas här. En DN debatt-artikel har tidigare varnat för effekterna av den skärpta kreditprövningen.
Ekonomistas 
En annan möjlig faktor bakom fallande priser är att allt fler oroar sig för att vi har en bubbla.
Ytterligare en faktor är demografin. Ca 2018 kommer vi att ha fler personer 80+ som lämnar bostadsmarknaden för gott, och färre 20-25-åringar som går in i den för första gången. Detta beskrivs här: https://www.youtube.com/watch?v=8mnuw9W9P2M&
Det finns ju inga indikationer på en bubbla (inga tecken på överoptimistiska prisförväntningar, överdrivet höga boendekostnader, priser högre än vad som förklaras av fundamenta, etc.). Men det är rimligt att oroa sig för effekterna av myndigheternas åtgärder. Amorteringskrav i KALP-beräkningarna utestänger stora grupper från bostadsmarknaden.
Ur artikeln: “… bankernas betydligt skärpta kreditgivning med skuldkvotstak och hög kalkylränta vid kvar-att-leva-på-beräkningar …”
Stämmer det verkligen att MFI infört en mer restriktiv kreditgivning gentemot hushåll?
Jag ser inte att det syns i finansmarknadsstatistiken för kredittillväxt för hushåll. Den är tämligen konstant, och är tom högre nu än innan den lilla toppen i början på 2016.
En mer restriktiv kreditgivning borde sänkt kredittillväxten.
Jag ser inte heller någon minskning i bostadspriser för landet som helhet. Däremot en utplaning. (Ja, det förekommer en prisvariation, men medelvärdesbildar man ser jag bara prisstagnation). För lokala marknaden som BR i Stockholm ser man dock en minskning.
Prisstabiliteten och konstant kredittillväxt gör att man borde titta efter andra orsaker till att det lokalt har uppstått ändrad prisnivå.
Ett tänkbart skäl är en stigande bostadsproduktion som gjort att marknaden kommit i balans. Ett annat är att personer som tagit risk åt utvecklarna upphört med det. Varvid det blivit svårare för utvecklarna att sälja BR med tillträde om 2 år. Och det skrämt upp en del köpare/säljare, som blivit försiktigare och ett prisfall uppstått.
Notera att inlägget är en sammanfattning av rapporten. Se denna för detaljer.
Finansmarknadsstatistiken duger knappast för detta ändamål. Man vet inte vad kredittillväxten skulle varit utan kreditåtstramningen.
Lyssna på Erik Thedéen från FI:s pressträff om bolånerapporten (ca 5 minuter in i videon). Han talar om “skärpt kredithantering”, “översyn av KALP-beräkningar” och nya “skuldkvotstak” i “dialog” med FI
Enligt HOX prisindex för Sverige har priserna gått ner.
Förlåt, jag har framfört något liknande tidigare, men jag hittar inte den kommentaren, och således inte Lars svar. Ber om ursäkt.
Min synpunkt är denna : den stora frågan verkar vara huruvida den låga räntan är tillfällig eller kommer att bestå. Består räntan, är dagens priser rätt och vi har ingen bubbla. Stiger räntan några procent, har vi en bubbla och vi får sannolikt ett prisfall. Min fråga är då : hade det inte varit smart från tex riksbankens sida att redan när räntan sänktes tydligt avisera att bostadslån skall amorteras ? Det hade hållit priserna nere och om man integrerar över alla bostadsköpare, vem hade förlorat på det ? Snarare hade det varit rättvisare över generationer och mellan individer som bor i eget boende och som hyr.
Motargumentet är förstås att nyproduktionen kanske drabbats. Men finns det några belägg för att de höga prisnivåerna har ökat nyproduktionen ? Byggs det mer för att priserna ligger på 80 KSEK /kvm, än om det hade legat på 40 KSEK /kvm ?
Hej! Detta inlägg är knappat avsett för publicering, men jag har noterat att flera europeiska ekonomer ondgör sig över Target2-systemet. å andra sidan är de samtliga kända anhängare av Chicago-skolan som jag misstror. Vore mycket intressant om du ville skriva lite om vad du anser om Target2-systemet. Hälsningar Flavian, som tyvärr inte riktigt begriper argumenten