[Uppdatering kl 11:40: På grund av ett okänt fel har läsare med Internet Explorer tidigare bara sett en del av detta inlägg, och tyvärr inte slutsatserna i punkterna 1-6. Nu är felet rättat.]
Konsultbyrån Evidens har tidigare publicerat läsvärda rapporter om argumenten för och emot en bostadsbubbla och om hushållens skuldsättning och bostadsmarknaden. Förra veckan publicerade Evidens en ny läsvärd rapport, “Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska?”, med resultatet av en enkätundersökning bland hushåll i Stockholmsregionen om deras förväntningar om bostadsmarknaden och framtida priser och räntor.
Frågorna har utformats efter förlaga av den enkät till amerikanska hushåll som Case och Shiller genomförde 2003 och beskrev i sin klassiska uppsats “Is there a bubble in the housing market?” från 2004. Case och Shillers uppsats och dess resultat har tidigare diskuterats i detta inlägg.
Den övergripande slutsatsen i Evidens rapport är att hushållens förväntningar förefaller vara realistiska:
1. Hushåll i Stockholmsregionen köper primärt en bostad för att bo i den, spekulationsköpen är hittills få.
2. Hushållen och Riksbanken har samma förväntningar på bolåneräntorna på kort sikt, men på 5-10 års sikt tror både hushållen, marknaden och bolåneinstituten på lägre räntor än Riksbankens prognos.
3. Hushållen tror att bostadspriserna ska fortsätta öka som en följd av en förbättrad konjunktur. På fem års sikt förväntas en prisutveckling i löpande priser på drygt 5 procent per år, vilket kan ställas i relation till att disponibel inkomst per capita i löpande priser i Stockholms kommun ökade med i genomsnitt knappt 5 procent per år från 2005 till 2012. På fem år sikt förväntas en genomsnittlig inflation på ca 2,5 procent, så den genomsnittliga reala bostadsprisökningen under de närmaste 5 åren förväntas bli ca 2,5 procent per år. Detta kan jämföras med att från 2005 till 2012 ökade real disponibel inkomst per capita i Stockholms kommun med drygt 3 procent per år.
Uppdatering 2014-09-10: Befolkningstillväxten i Stockholm var under samma period i genomsnitt 1,9 procent per år, så totala disponibla inkomster ökade med i genomsnitt hela 6,9 procent per år i löpande priser.
4. Unga hushåll eller hushåll med lägre inkomster har i huvudsak inte förväntningar som avviker från övriga grupper, möjligen är det fler unga som ser större risker i samband med köp av bostad.
5. En mindre grupp bland unga hushåll redovisar högt ställda förväntningar på prisutveckligen både på kortare och längre sikt. Denna mindre grupp unga hushåll är särskilt intressant att följa i kommande mätningar av hushållens förväntningar på prisutvecklingen.
6. Jämförs svenska hushålls syn på bostadsmarknaden med den bild som Case och Shiller observerade i USA 2003 finns både skillnader i motiv för bostadsköp och avgörande skillnader i förväntningarna på den framtida prisutvecklingen. Sammantaget visar dessa skillnader tydligt visar att Sverige i dagsläget har en långt mer betryggande situation på bostadsmarknaden. Till detta kan läggas de amerikanska villkoren för kreditgivning, särskilt till hushåll med låga inkomster och/eller dålig betalningsförmåga, som i kombination med överdrivna förväntningar bidrog till svåra konsekvenser när den amerikanska bostadsbubblan brast.
Rapporten finns här.
Evidens har tidigare publicerat följande rapporter:
Bostadsbubbla? Analys av argumenten för och emot att Sverige har en bostadsbubbla, januari 2013.
Om hushållens skuldsättning och bostadsmarknaden, december 2013 (som tidigare diskuterats i detta inlägg).
Ekonomistas 
Problemet med att resonemanget bygger på just skuldkvot borde väl vara att det bygger på medelskulden och medelinkomsten? I vissa regioner är man betydligt mer skuldsatt än andra och genom att använda skuldkvot som mått räknar man ju implicit med att de som inte är skuldsatta/förmögna i någon utsträckning kommer att få betala för de andra?
Olof, skuldkvoten som aggregerat mått är mycket bristfällig och ett olämpligt mått på eventuella risker. Andra aggregerade mått är bättre, som jag betonat i följande inlägg:
https://ekonomistas.se/2014/05/17/skuldkvoten-ar-ett-olampligt-riskmatt-det-finns-mycket-battre/
Men disaggregerade mått är förstås ändå bättre. Där är, enligt min mening, Anna Hedborgs utredning,
https://ekonomistas.se/2013/12/02/nya-data-om-hushallens-skulder/ ,
samt bolånerapporten,
Click to access bolan2014ny.pdf
– med kontroll av bankernas kreditprövning, låntagarnas betalningsförmåga och låntagarnas motståndskraft mot störningar – de bästa källorna.
Riksbankens försök att motsäga Anna Hedborgs utredning,
https://ekonomistas.se/2014/05/12/riksbankens-nya-undersokning-av-skulderna-missvisande-slutsatser-eller-medveten-desinformation/ ,
är mycket missledande.
Evidensgruppen är väl kanske inte heller helt “un-biased” då de “erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt privata och offentliga aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden”. För ett sådant företag borde fastigheter aldrig vara övervärderade.
Olof, det väsentliga är, tycker jag, kvaliteten på och balansen i argumenten. Där höjer sig Evidens över mängden, såvitt jag kan bedöma. För att fullfölja resonemanget, det faktum att Riksbanken har incitament att överdriva riskerna och dölja sina egna misstag är inte tillräckligt för att avfärda Riksbankens argument. Det krävs att man kan visa att Riksbankens argument och faktaurval faktiskt är tendentiösa för att avfärda Riksbankens argument.
Huh… Intressant att de tar Stockholmarnas goda utveckling av disponibel inkomst från 2005-2012 och på någon vis får det till att den utvecklingen kan antas fortsätta. Tänker jag fel i att en väldigt stor del av den ökningen kommer från skattesänkningar? Självfallet lär det finnas andra faktorer som dragit upp ökningen utöver skatterna men frågan är då om det är rimligt att anta att denna fina kurva håller i sig. Om något lär väl kommande skattehöjningar skapa en +/-noll-situation de kommande åren?
Oskar, detta kan förstås undersökas närmare. Enligt de data som Evidens har (tabell 1, sid 17, i rapporten), som kommer från SCB, ökade disponibel inkomst per capita under 2005-2012 med 4,9 procent per år i Stockholms stad mot 4,2 i riket. Skillnaden på 0,7 procentenheter per år borde inte främst bero på skattesänkningar. Men det kan förstås undersökas närmare.
Dessutom växte befolkningen under samma period med i genomsnitt 1,9 procent per år i Stockholms stad mot 0,8 procent i riket. Den skillnaden beror definitivt inte på skattesäkningar. Eftersom bostadsbyggandet i Stockholm knappast hänger med befolkningstillväxten skulle man kunna hävda att total disponibel inkomst är mer relevant, med under samma period i genomsnitt 6,9 procent per år i Stockholms stad mot 5 procent i riket. Skillnaden med 1,9 procentenheter per år är mycket stor. Det skulle inte förvåna mig om den stor del av denna skillnad kvarstår under de närmaste åren, vilket skulle ge fortsatt hög nettoefterfrågan och stigande priser.
Rimligtvis utgörs inflyttningen till Stockholm till betydande andel av unga välutbildade personer (eller personer under högre utbildning) som kan ha en snabbare utveckling av sin disponibla inkomst än genomsnittet, vilket skulle kunna bidra till ökningen relativt riket. Jag tror det är realistiskt att en sådan trend kan fortsätta under många år.
Till att börja med; tack för ett bra svar! Vill också passa på att tacka dig för din insats som “duva” i debatten samt inom direktionen, det är sorgligt att det tog så pass lång tid som det gjorde innan RB släppte sitt försök att hantera skuldkvoten.
Fortsättningsvis håller jag med om att “Skillnaden på 0,7 procentenheter per år borde inte främst bero på skattesänkningar”, det finns en orsak till att landets välutbildade dras till Sthlm. Däremot är det inte lika svart på vitt när det kommer till befolkningstillväxten. Under 2013 blev Stockholms län ca 50,000 fler, av dessa var ca 7,000 ett födselöverskott som inte kan antas påverka bostadsmarknaden nämnvärt de närmsta åren. Sedan var “bara” 5,000 ett internt inflyttningsöverskott. Resterande 38,000 består i invandrande personer varav i riket som snitt ca 25% kommer från Sverige/resterande norden (invandring från övriga i-länder är väldigt låg). Det lämnar 29,000 utlandsfödda som man kan anta inte har en väldigt hög köpkraft. Istället blir bilden att vi har ca 15,000 köpstarka inflyttade individer i Stockholms län samtidigt som det under samma år påbörjades 10,000 nya lägenhetsbyggen (+ villlor). Den starka befolkningstillväxten är inte en helt stark indikator på att priserna kommer fortsätta uppåt och det finns utöver detta många perioder av krympande befolkning relativt nyligen. Det är nog inte att sträcka ut nacken för långt att påstå att rådande prisnivåer kommer få både en och annan att fundera två gånger innan man flyttar in i Storstockholm framöver (jag är en av dem).
Jag vill tillägga att jag inte vill ta ställning här för vad som kommer att hända. Däremot tror jag det finns fler nedsidor än vad som presenterats samt att viss data talar ett lite otydligare språk än vad en ytlig granskning gör gällande.
Igen, tack för att du svarade!
Oskar, tack för dessa intressanta siffror. Kan du ange källan?
Ett födelseöverskott kan ju i och för sig antas öka efterfrågan på större bostäder något, eftersom familjer som får barn rimligtvis vill flytta från en mindre till en större bostad.
Om en betydande andel av inflyttningen består av hushåll med låg disponibel inkomst och köpkraft, kan man hävda att disponibel inkomst per capita blir något missvisande och att total disponibel inkomst blir mer relevant. Total disponibel inkomst har i genomsnitt ökat med 6,9 procent i löpande priser under 2005-2012. Om detta kommer att fortsätta är förstås en mycket öppen fråga.
Eftersom nuvarande bostadspriser kan tänkas bromsa inflyttningen kan man också tänka sig att en långsammare framtida ökning av bostadspriserna skulle öka inflyttningen (och hålla uppe efterfrågan på bostäder i Stockholm). Det innebär att efterfrågan, inklusive potentiella inflyttande hushåll, kan vara ganska elastisk och att bostadspriserna därför knappast skulle kunna falla särskilt mycket.
Enligt Valueguard har BR priserna i STHLM ökat 14,6% senaste året. Jag får inte ihop det med vad som presenteras ovan och en långsiktigt hållbar utveckling. Nu vet jag inte hur det är med jobbskatteavdrag etc (jobbat utomlands) men har det varit så våldsam ökning av disponibel inkomst?
Henrik, total disponibel inkomst har som sagt i genomsnitt ökat med hela 6,9 procent per år 2005-2012 (Evidens rapport, sid 17) medan disponibel inkomst per capita i genomsnitt ökat med knappt 5 procent under samma tid. I detta inlägg med denna bild ser vi att bostadsrätterna i riket nu är tillbaka på ungefär på samma nivå i förhållande till disponibel inkomst som de var på i augusti 2007. Vi ser också att de låg på en betydligt lägre nivå i förhållande till disponibel inkomst under 2011 och 2012, så vad vi sett under de senaste åren är en återhämtning i förhållande till disponibel inkomst. Eftersom det såvitt jag vet inte finns data på disponibel inkomst i Stockholm de senaste åren går det ännu inte att visa motsvarande figur för Stockholm. Sen kan man också fundera över om det är total disponibel inkomst eller inkomst per capita som är mest relevant, för Stockholm respektive för riket.
Varför är just 2007 en utgångpunkt, finns det längre tidsserier tillgängliga?
Hur stor del av disponibelinkomstökningen är skattesänkningar?
Henrik, detta diskuteras bland annat in detta inlägg:
“Varför jämföra med hösten 2007 (noga räknat augusti 2007, då index sätts till 100), då priserna var som högst? Jo, då hade rimligtvis de stora effekterna av borttagen förmögenhetsskatt och starkt begränsad fastighetsskatt slagit igenom. Dessutom hade en betydande del av den stora omvandlingen av hyrresrätter till bostadsrätter ägt rum. Det var också ett år innan finanskrisen skulle bli akut, styrräntan var nära 4 procent och bolåneräntorna var inte påfallande låga.”
Valueguards HOX index finns från 2005.
OK, då klarnar bilden! Tack för svar!
Vill också passa på att tack dig Lars för dina svar. Det ger mycket att – som vanlig dödlig – få möjlighet att diskutera med någon som är så erfaren. 🙂
Å andra sidan, enligt SCB:s siffror för inrikes inflyttning till Stor-stockholm var denna 5 082 personer samtidigt som nybyggnationen av lägenheter ligger på 9 811 stycken. Det borde väl kunna svälja den “efterfrågan” som finns?