Bruksvärdessystemet på marknaden för hyresbostäder infördes 1942. Syftet var att basera hyrorna på kostnaderna hos allmännyttiga bostadsföretag. Detta lyckades, men eftersom efterfrågan har varit högre än utbudet vid bruksvärdeshyror uppstod ransonering av hyresbostäder med hjälp av köer, kontakter och pengar under bordet. Alltsedan början av 1960-talet har förslag lagts fram om att slopa bruksvärdessystemet och gå över till marknadshyror (se referenser nedan). Ingen regering har på allvar velat ta i frågan. Skälet är helt enkelt att ett slopande av bruksvärdessystemet skulle innebära höjda hyror för de ca 25 procent av befolkningen som bor i hyresrätt.
Finanspolitiska rådet har låtit undersöka följderna av att införa marknadshyror i Storstockholm. Hyrorna beräknas öka med 20-25 procent i de flesta inkomstlägen och hyreskostnadens andel av disponibel inkomst stiga från 24 till 31 procent i genomsnitt (se Finanspolitiska rådets rapport 2017 och ett tidigare inlägg). Som mest – på Östermalm i Stockholm – kan hyrorna öka med 60 procent.
För hyresvärdarna skulle en övergång till marknadshyror däremot öka värdet på fastigheterna och hyresintäkterna. De kan alltså räkna med betydande reavinster om de skulle sälja och betydande vinstökningar om de skulle behålla fastigheterna.
De flesta skulle nog tycka att den omfördelning från hyresgäster till hyresvärdar som skulle följa på en övergång till marknadshyror inte är acceptabel.
Finns det något sätt att genomföra en övergång utan att hyrorna höjs för nuvarande hyresgäster och utan att hyresvärdarna gör stora vinster, men samtidigt så att mycket av vinsten med en fri hyresmarknad uppnås?
Följande skiss kan vara en lösning på problemet. För hyresgästesternas del föreslår jag att de får behålla sin bruksvärdeshyra om de stannar i sin nuvarande hyresrätt men även att de får en bruksvärdeshyra om de skulle flytta till en annan hyresrätt med bruksvärdeshyror. Nya innehavare av hyresrätter med bruksvärdeshyra får dock betala de hyror som hyresvärden begär, dvs. marknadshyror.
För hyresvärdarnas del föreslår jag att de påförs en särskild skatt varje år som motsvarar skillnaden mellan deras verkliga hyresintäkter och de intäkter som de skulle ha haft om alla hyresgäster fortsatt hade bruksvärdeshyror. Samtidigt får hyresvärdarna dra av samma skillnad från skatten. Så länge som alla hyresgäster har bruksvärdeshyror betalar hyresvärden ingen skatt. Om däremot en viss andel av hyresgästerna betalar marknadshyror beskattas skillnaden mellan de faktiska hyresintäkterna och de som hyresvärden skulle ha haft med bruksvärdeshyror med 100 procent. (Hyresvärdarna betalar bolagsskatt på resten av vinsten.)
Så här långt innebär förslaget att nuvarande hyresgäster och hyresvärdar i bruksvärdessystemet inte påverkas ekonomiskt av en övergång till marknadshyror. Samtidigt blir det möjligt för dem som vill ha en hyresrätt att komma över en sådan utan att stå i kö, ha de rätta kontakterna eller betala under bordet, och för nuvarande hyresgäster att flytta till en annan hyresrätt utan att förlora en bruksvärdeshyra.
Det bör noteras att hyresvärden får samma nettohyra av alla hyresgäster. Det finns därför ingen anledning att diskriminera mellan hyresgäster som betalar marknadshyra respektive bruksvärdeshyra.
Förslaget innebär att hyresgäster i nyproduktion betalar marknadshyror. I flertalet nybyggda hyreshus betalar hyresgästerna i dag inte bruksvärdeshyror utan högre s.k. presumtionshyror som ska ge hyresvärden en rimlig avkastning under 15 år. Presumtionshyror tillkom 2007 för att ge incitament till ökat byggande av hyreslägenheter. Marknadshyrorna blir troligen något högre än presumtionshyrorna eftersom det är kö även till nyproducerade hyresbostäder. En något högre hyresnivå och det faktum att det inte finns någon bortre tidsgräns för marknadshyrorna bör stimulera till ökat byggande av hyresbostäder.
Vilka är nackdelarna med förslaget? De hyresgäster som är nya på marknaden kommer i många fall att drabbas av högre hyror, särskilt i storstadsområdena. Det blir därför nödvändigt att höja taket på bostadsbidraget. En annan nackdel är att utnyttjandet av det befintliga hyreshusbeståndet fortfarande är ineffektivt. När bruksvärdeshyrorna ligger under marknadshyrorna lockar det till ”överkonsumtion” av bostadsyta.
På lång sikt – när nuvarande hyresgäster lämnat hyresmarknaden på ett eller annat sätt – betalar alla marknadshyror. Det kan finnas administrativa skäl att sätta en bortre gräns för den tid som rätten till bruksvärdeshyra ska gälla och hyresvärdarna ska betala den särskilda skatten.
Referenser
Andersson, R (2016), ”Släpp hyrorna loss det är vår”, Ekonomisk Debatt, årg 44, nr 4, s 70–81.
Andersson, R och B Söderberg (2012), ”Elimination of Rent Control in the Swedish Rental Housing Market: Why and How?”, Journal of Housing Research, vol 21, s 159–181.
Bokriskommittén (2014), En fungerande bostadsmarknad – en reformagenda, Rapport från Bokriskommittén.
Lindbeck, A (2016), ”Hur avveckla hyreskontrollen?”, Ekonomisk Debatt, årg 44, nr 7, s 17–28.
SOU 2012:88, Att hyra, från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler, betänkande av Hyresbostadsutredningen.
Ekonomistas 
“ett slopande av bruksvärdessystemet skulle innebära höjda hyror för de ca 25 procent av befolkningen som bor i hyresrätt.”
Det här gäller absolut i Stockholms innerstad och i några andra städer. men i många delar av landet är ju utbud och efterfrågan i rimlig balans. Där har vi redan marknadshyror, om man med det menar “hyror som gör att det inte är kö men inte heller tomma lägenheter”. Det vore dock intressant att få statistik över hur stor del av beståndet i landet som är i balans. Att låtsas som om det är 0% är ju att gå Hyresgästföreningens ärenden och inte riktigt korrekt.
“De flesta skulle nog tycka att den omfördelning från hyresgäster till hyresvärdar som skulle följa på en övergång till marknadshyror inte är acceptabel.”
Vi har i 75(!) år haft ett system som politiskt gynnat vissa medborgare på alla andras bekostnad. Varför skulle det anses inte acceptabelt att avskaffa denna bisarra snedfördelning?
Vad gäller förslaget mer specifikt noterar jag att Harry Flam inte med ett ord nämner administrativa kostnader, skevheter som uppstår när någon ska avgöra vad som är bruksvärdeshyra kontra marknadshyra för en lägenhet, det givna fiffel som kommer att uppstå om hyresgäst 1 inte betalar lika mycket i hyra som hyresgäst 2 trots att hyresvärdens intäkt är densamma och så vidare. Erfarenheten av den här sortens detaljpillande för att uppnå “rättvisa” har, föga oväntat, lika dåligt utfall i praktiken som det har i teorin. Varför skulle just detta utgöra något undantag?
Det är riktigt att en övergång till marknadshyror inte skulle medföra höjda hyror överallt. Storstockholm, som beräkningen bygger på, är det extrema exemplet. Men även i Storstockholm visade studien som nämns att hyrorna skulle bli lägre i ett par kommuner. Ja, övergången kommer att medföra att hyresgäster i samma hus kan få betala olika hyror. Det bör inte vara ett större problem än att folk som bor i ägda bostäder – bostadsrätter och småhus – har olika kostnader bl a beroende på när lägenheten köpts.
Problemet är inte “orättvisan” att olika personer betalar olika hyra för likadana lägenheter. Det är inte konstigare än att de gör så för bostadsrätter, som du korrekt påpekar, eller för flygbiljetter och hundratals andra saker.
Problemet är att förslaget skapar administration och grogrund för fiffel. Om det alls inte nämns som negativa aspekter kan förslaget inte ses som särskilt genomarbetat. Och mer fiffel på bostadsmarknaden torde verkligen vara det sista vi behöver!
Vilket är incitamentet för hyresvärden att lägga extra arbete med att vara uppdaterad på marknaden, “ha budgivning” och förhandla fram en marknadshyra vid uthyrning om hela mellanskillanden ändå kommer gå i skatt? Kan man lika gärna fortsätta hyra ut till den satta bruksvärdeshyran, och istället välja och vraka bland sökande. Därmed slipper man både extra förhandlingar med hyresgäster och extra bokföringsmässigt krångel man ändå inte får betalt för. Gissar att en hel del hyresvärdar dessutom kommer göra det av rent ideologiska skäl om inte annat.
Det är redan nu fler sökande till än lediga bostäder i många områden. Givet att minst en hyresgäst som nu har bruksvärdeshyra söker bostad där slås hela tanken med marknadshyra ut. Spelar ju ingen roll hur hög hyra någon som är ny på bostadsmarknaden erbjuder sig att betala, eftersom hyresvärden ändå inte får del av den, och precis lika gärna kan hyra ut till hyresgästen med bruksvärdeshyra och referenser som god och problemfri hyresgäst.
Finns inte heller något ökat incitament till nybyggnation jämfört med nu av samma anledning.
Därmed kvarstår köerna. Eller? Vad missar jag?
När det gäller incitiment för hyresvärden att ta ut marknadshyra, se mitt svar på annan kommentar. När det gäller nybyggnation är det riktigt att incitamentet inte ökar särskilt mycket. Det finns en tendens till att högre vinster förvandlas till högre markpriser, dvs. det blir inte hyresvärden som tar hand om de ökade vinsterna av marknadshyror utan den som säljer eller arrenderar ut marken. För att hyresvärdarna ska få högre vinster med marknadshyror fordras att marken säljs till underpris.
Men, fortfarande. I så fall kan man väl lika gärna byta ut den där bortre gränsen för skatten mot att säga att marknadshyra börjar då. Den bortre gränsen ger inget omedelbart incitament för hyresvärden att göra extraarbete för ingenting.
Intressant princip som låter vettig. Två spontana tänkbara problem:
* Ytterligare försämrad rörlighet för de som redan har en av de (nu ännu mer) attraktiva hyresrätterna med låg månadskostnad, dvs ökad alternativkostnad att flytta.
* Att beräkna referenskostnad för en bruksvärdeshyra 2040 tex låter krångligt. Om det inte definieras exakt hur detta ska beräknas finns nog risk för en hel del konflikter. Hyresvärdarna har incitament att anlita juridisk hjälp samt fixa och trixa så mycket som möjligt för att försöka underdriva skillnaden mellan marknadshyran och “referenshyran”.
Jag förstår inte varför rörligheten ska minska? När det gäller bestämnngen av bruksvärdeshyran skulle man kunna approximera den med hjälp av ett index. Bruksvärdeshyran skulle således följa detta index. Men som jag skriver i sista stycket, det bör sättas en bortre tidsgräns för övergången.
Jag vet inte om jag missar något här – men om hyresvärdarna får betala skatt som motsvarar hela skillnaden mellan marknadshyra och bruksvärdeshyra, så har de väl inga incitament att höja hyrorna?
Det är i och för sig riktigt. Det är därför som jag i sista stycket skriver att det finns skäl att sätta en bortre gräns för övergången. De som betalar marknadshyror bör ha ett skydd för höga hyreshöjningar. Hyran kan t.ex. indexeras. Därför kommer det att finnas skäl för hyresvärden att ta ut marknadshyra.
Alternativ lösning:
– Fastställ en maximal hyreshöjning per år, förslagsvis i intervallet 2-5%.
– Låt hyresgäster “sälja” sina kontrakt, idag benämnt svarthandel.
Befintliga hyresgäster anses ju av “allmänna opinionen” ha någon form av “rätt” (Gud vet varför) till sitt förmånliga boende och med denna lösning skulle dels hyresvärdar över tid nå en “korrekt” hyresnivå och dels befintliga hyresgäster få en “rättmätig” del av kakan. Någon här kan säkert räkna ut NPV vid olika tidpunkter.
Även de som idag helt står utanför marknaden skulle ges en möjlighet att delta.
Det här är det rätta svaret, dock med tillägget att intervallet 2-5% är alldeles för lågt. Med 2% höjningar skulle gapet snarare öka än minska.
I den mån vi ska ha regleringar bör vi ha en hyresökningsreglering. Hyresvärden har i princip rätt att sätta hyran själv, men den årliga hyreshöjningen får vara max 10% (så att det tar ett decennium att komma ikapp i attraktiva områden och inte 100 år eller mer), och hyreshöjningar måste aviseras minst sex månader i förväg, så att de boende har åtminstone någon chans att planera sin ekonomi.
Och ja, att ha rätten att sälja sina kontrakt kan vara den enskilt viktigaste reformen. Men notera att om det kombineras med förväntade hyreshöjningar till marknadspriset kommer värdet av kontraktet att falla dramatiskt, så det här kommer inte att bli en större marknad. Vilket det förstås inte ska vara heller.
Du kommer aldrig få jobb som rubriksättare! 😀
Debatten om marknadshyra är en väldigt Stockholmscentrerad problemställning. Vi har i dag i övriga landet i stort sett marknadshyror inom ramen för bruksvärdessystemet. Orsaken till att man lägger så mycket energi på marknadshyror är att den marknadsanpassning som skett i andra städer har bromsats i Stockholm av den lokala hyresgästföreningen. Det är möjligt att man skulle öka den samhällsekonomiska effektiviteten genom att tillämpa marknadshyror, men frågan är vad effektivitet här i realiteten innebär.
Det är inte troligt att marknadshyran i dag ligger över presumtionshyran, där har nog Harry Flam fel. Det finns indikationer på att presumtionshyran redan idag ligger i nivå med marknadshyran. Tomma lägenheter med presumtionshyror har vi redan i nyproduktionen.
http://www.folkbladet.se/nyheter/norrkoping/hoga-hyror-ar-orsaken-om4830452.aspx
Det är troligt att systemet med bruksvärdeshyra har skapat en marknad för en större hyressektor. En övergång till marknadshyror kommer innebära att fler kommer välja att äga sin bostad, vilket i sig är positivt. Redan i dag är boendekostnaden för en nybyggd lägenhet väsentligt lägre i bostadsrätt än hyresrätt. I regionstäderna cirka 17-800 kr/kvm för 3 ROK i hyresrätt jämfört med 1500 kr/kvm för bostadsrätt med full belåning, 3% ränta, ränteavdrag 30%.(Många räknar på den korta räntan och kommer då ned till 1200kr/kvm)
Det nuvarande hyressystemet innebär inte ett hinder för nyproduktionen. Nyproduktionen begränsas dels på kostnadssidan av full moms på bostäder, där jämförelsevis momseffekten är noll vid byggnation av kontorslokaler. Bostadsproduktionen motverkas även av de begränsningar som ligger inom ramen för en tillkrånglad planprocess PBL, som innebär en mängd hinder vad gäller att tillföra nytt utbud av bostäder. Införande av marknadshyror kommer i sig inte att leda till ökad produktion av hyreslägenheter.
Avslutningsvis kan man tycka att det strider mot marknadsekonomiska principer att införa marknadspris på en marknad där det finns så många hinder mot att tillföra nytt utbud på marknaden.
“Vi har i dag i övriga landet i stort sett marknadshyror inom ramen för bruksvärdessystemet.”
Fast det stämmer ju inte. I så fall skulle det inte vara kö/kohandel/andra konstigheter till lägenheter i attraktiva lägen i andra städer, men det är det i många städer, även “mindre” städer som t ex Eskilstuna. Har du 100+ svarande när du annonserar om en 2:a som ska hyras ut kan du vara säker på att hyran ligger långt under vad den skulle gjort med marknadshyra.
Inte heller enbart i stockholm som Hyresgästföreningen ställer fullkomligt orimliga krav, för att därefter luta sig mot bruksvärdessystemet för att totalt stoppa förhandlingarna. Bara att titta på antalet orter där hyresförhandlingar strandat de senaste åren, det är väsentligt fler än bara stockholm…
Varför skall de som redan har en hyresrätt med förmånlig hyra skyddas hela livet från hyreshöjningar och nya på marknaden diskrimineras? De som bor i bostadsrätter har satsat kapital och riskerar både att avgiften höjs mycket (om räntan på lånen höjs) och att värdet på bostaden faller och igen kan skydda de från avgiftshöjningar.
En stor del av hyresrättsinnehavare är förmögna personer som inte behöver subventioner.genom icke marknadsmässig hyra. Det är bättre att höja hyrorna i steg och ha som mål att komma ikapp marknaden på t.ex 10 år.
Innebär detta förslag ökat skattetryck? I så fall är väl det en allvarlig nackdel.
Men jag måste erkänna att jag inte omedelbart lyckades avgöra nettoeffekten av skattepålagorna. Och då är det väl lika bra att fråga.
En möjlighet är väl att säga att nyproduktion får ha marknadshyra. Och då kan man avveckla lagstiftningen kring presumtionshyra på sikt.
Sedan kan man säga att även dessa hyror skall ingå i underlaget för hyresreglering. Då får man en successiv övergång till marknadshyra.
Detta löser dock inte det stora bekymret med bostadsköerna.
Därför borde detta kompletteras med den lösning jag tror finns i en del andra länder. Nämligen att hyresvärden är fri att sätta hyran inför en ny hyresgäst. Då fyller köerna ingen funktion längre.
Det får då två konsekvenser. Dels kan de med nedreglerad hyra bli ovilliga att flytta. Dels kan i teorin hyresgäster trakasseras till att flytta. Det vet jag dock inte om man har problem med i länder som har det systemet.
Efter tillräckligt många år kommer man även här att ha marknadshyra. Men det kanske viktigaste resultatet, att få bort köerna och dessa hinder för rekrytering till näringslivet mm, försvinner omgående.
Och nyproduktion kommer att ske i den omfattning hyresgästerna efterfrågar.
Den lösning du är inne på har föreslagits av flera. En nackdel är att det blir en inlåsningseffekt för nuvarande hyresgäster och att det kommer att ta många år innan hela beståndet har marknadshyra. Även med marknadshyror måste enligt min mening hyresgästerna skyddas mot stora hyreshöjningar. Lämpligen kan det ske genom att hyran inte får öka med mer än en viss procentsats per. Sådana regler finns i många länder med fri hyressättning.
Följande två saker kanske inte helt och hållet hör ihop inom nationalekonomin, men i människors vardag tror jag att det kan uppfattas som väldigt orättvist att hyresgäster ska betala höga skatter när marknadshyra tillämpas (det är ju hyresgästerna som står för skatten) samtidigt som bostadsrättsägare får ränteavdrag och rotavdrag. Det finns ju dessutom förmodligen fler ekonomiskt svaga människor i hyresrätter jämfört med bostadsrätter. Om dessa människor inte ska missgynnas rejält krävs väldigt höga bostadsbidrag, det kan t.ex gälla pensionärer eller långtidssjukskrivna.
Skulle man inte kunna skilja på Stockholms innerstad och kranskommuner/förorter vid marknadshyressättning? Att bo i innerstaden är ju inget någon kan kräva av välfärdssamhället, men att få bo någonstans kan ju vara ett rimligt krav. Således kan man börja med att höja hyrorna i innerstaden (där vissa hyror är så långt under marknadshyror att det är skrattretande), utvärdera effekterna och sedan fortsätta med några områden som ligger väldigt nära stan, och sedan låta många områden lite längre från stan vara orörda? Det kanske är det som skulle bli effekten ändå, men finns det inte en risk att det blir lite för dyrt (för de svagaste) överallt om marknadshyror tillämpas överallt? Det är ju så hårt tryck på Stockholms bostadsmarknad att det kan kosta en hel del att hyra i andra hand även i Storstockholms yttersta kommuner, vilket borde ge en fingervisning om var marknadshyrorna kommer att ligga, eller?
Hyrorna kommer som du skriver att gå upp mest i attraktiva lägen som innerstaden, vilket gör att de som har lägsta disponibla inkomsterna får svårt att betala dem. De behöver inte alls gå upp särskilt mycket i ytterområden och kan t o m sjunka något.
Vad menar du med överkonsumtion av bostadsyta och på vilket sätt skulle marknadshyror förändra den överkonsumtion som åsyftas?
Marknadspriset avspeglar den samhällsekonomiska nyttan för konsumenterna och den samhällsekonomiska kostnaden för producenterna. Om det pris som konsumenten möter ligger under marknadspriset lockas konsumenten att konsumera mer än vad som är samhällsekonomiskt riktigt, dvs. att överkonsumera.
Jag kan verkligen inte förstå idén om att marknadspriset skulle avspegla någon slags nytta. Jag är helt med på att man bör diskutera hur mycket bostadsyta en person behöver, men varför skulle priset indikera detta? Som exempel: person A bor i en hyresrätt om 30 kvm och betalar en hyra på 5000. När marknadshyror införs höjs hyran till 10 000 (det maximala pris som går att få ut på marknaden) och person B flyttar i istället för person A som nu tvingas flytta till en bostad om 20 kvm. På vilket sätt påverkas “överkonsumtionen”?
En konsumtion som är “samhällsekonomiskt riktig” speglar inte individernas behov utan deras köpkraft. Priserna på exempelvis Stockholms bostadsmarknad säger inte så mycket om samhällsekonomisk nytta och kostnad. De höga priserna är en konsekvens av bristande politisk vilja att bygga bostäder.
Bruksvärdessystemet infördes 1968 inte 1942 som Flam skriver i inlägget. 1942 infördes hyresregleringslagen med en betydligt hårdare styrning av hyressättningen. Skillnaden är att ambitionen med reformen 1968 var att gå ett steg mot en mer marknadsanpassad hyressättning. Från början av 2000 talet togs ytterligare ett steg ute i landet mot ytterligare marknadsanpassning i och med införande av hyressystem inom ramen för bruksvärdeshyra som gick under namnet “Rättvis hyra”, berördes för övrigt i artikel i DN igår:
https://www.dn.se/arkiv/ekonomi/vi-jobbar-for-att-trycka-ned-hyrorna/
Denna senaste förändring har aldrig genomförts i Stockholm.
2007 togs ännu ett steg mot marknadsanpassning med presumtionshyror i nyproduktionen, vilket i praktiken innebar fri hyressättning i nyproduktionen. Dessa fyra olika regimer vad gäller hyressättningen, där det senaste 4:e steget är helt väsenskilt från hyresregleringslagen i steg 1, benämndes med det gemensamma begreppet ” Hyreskontroll” av Lindbeck i artikeln i ED förra året.
Onyanserat, leder inte debatten framåt.
Ytterligare marknadsanpassning kan vara bra, men då måste man ha med andra åtgärder innan man genomför detta. Till exempel, ta bort en mängd institutionella restriktioner som försvårar utbudet av nya bostäder och dra ned den statliga snedvridningen av fastighetsmarknaden i Stockholm, där statliga förvaltningar och bolag nyttjar 1 miljon kvadratmeter i staden. Flyttar man ut dessa jobb ut i landet( Malmö skulle behöva 10-15.000 tjänstemannajobb för att få socioekonomisk balans), då har man gjort något åt obalansen i Stockholm. Därefter kan det vara rimligt att ytterligare marknadsanpassa hyressättningen. Att enbart fokusera på priset och bortse från att det finns strukturella hinder för att ändra kvantiteter( utbud av nya bostäder) är inte förenligt med ett sunt marknadsekonomiskt tänkande.
Det är riktigt att benämningen bruksvärdessystem kom 1968. Meningen med hyresregleringen 1942 var, precis som 1968, att åstadkomma en marknadsanpassning av hyrorna. Detta tänktes ske genom att hyrorna skulle konvergera till nivån i det allmännyttiga beståndet, som var helt dominerande på marknaden och tillämpade kostnadsbaserade hyror. I sak var det därför – vill jag påstå – liten skillnad före och efter 1968.
Jag vill nog påstå att skillnaderna mellan 1942års och 1968 års hyressystem var så stora att man kan tala om två olika regimer.
Men detta är en liten sak. Ditt förslag till ytterligare marknadsanpassning av hyressystemet är intressant. Men det bortser från huvudfrågan. Om staten skapar stora störningar såväl på efterfråge- som på utbudssidan på bostadsmarknaden i Stockholm( se mina tidigare inlägg ovan) är det då rimligt att förstärka prismekanismens funktion i syfte att skapa balans på marknaden? Om man istället börjar med att ta bort effekterna av den statliga styrningen på bostadsmarknaden, då blir det sedan mycket enklare att argumentera för och införa mer marknadsanpassad hyressättning. Att införa marknadshyror i Stockholm idag, strider mot den logik som teorin om marknadsprissättning bygger på.
Det uppstår även ett moraliskt problem. Om regelsystemet hindrar att utbudet kan öka i syfte att trycka ned stora prisuppgångar, så kommer systemet inte att uppfattas som rättvist och det förlorar sin legitimitet.
Alltså, börja i rätt ände om syftet är att skapa mer marknad på bostadsmarknaden
Jag vill nog påstå att skillnaderna mellan 1942års och 1968 års hyressystem var så stora att man kan tala om två olika regimer.Men detta är en liten sak. Ditt förslag till ytterligare marknadsanpassning av hyressystemet är intressant. Men det bortser från huvudfrågan.
Om staten skapar stora störningar såväl på efterfråge- som på utbudssidan på bostadsmarknaden i Stockholm är det då rimligt att förstärka prismekanismens funktion i syfte att skapa balans på marknaden? Störningen på utbudssidan finns i Plan och Bygglagen samt i en mycket svag konkurrenslagstiftning( se mitt särskilda yttrande i SOU 2015:105) som gör det svårt att tillföra nytt utbud på marknaden. På efterfrågesidan har staten koncentrerat mycket av sin verksamhet till Stockholm, vilket påverkar tillgången på bostäder. Staten hyr drygt 1 miljon kvadratmeter lokaler som används av 40 000(?) personer.
Staten har således på såväl utbuds som efterfrågesidan infört en konstlad störning på bostadsmarknaden i Stockholm. Att argumentera för ökat utrymme för prismekanismen på den typen av marknad innebär svårigheter. Det blir en konstlad marknadsbalans där man prissätter bort en del av efterfrågan. Lite som att sopa problemet under mattan.
Istället bör man ta tag i det institutionella ramverket, förstärka marknadsaktörernas möjligheter att tillföra nytt utbud, i alla prisklasser, samt påbörja utflyttning av statliga förvaltningar och bolag på samma sätt som gjordes i stor omfattning på 70-talet. Först då har man skapat förutsättningar för att införa mer av marknadsbaserad prissättning på bostadsmarknaden. Det finns även ett moraliskt problem med marknadshyror, om regelsystemet hindrar att utbudet kan öka i syfte att trycka ned stora prisuppgångar på hyreslägenheter, kommer systemet inte att uppfattas som rättvist och det förlorar sin legitimitet.
Jag håller med om att det grundläggande problemet är att efterfrågan är större än utbudet. Förslaget om marknadshyror syftar inte i första hand till att lösa problemet genom att strypa en del av efterfrågan genom att höja hyrorna, utan att öka rörligheten på hyresmarknaden och låta hyresgästerna möta de verkliga kostnaderna för att få en effektivare användning av bostadsstocken. Jag håller inte med om att det inte går att införa marknadshyror på grund av det kommunala planmonopolet eller på grund av att staten har många anställd och därför boende i Stockholm. Att öka tillgången på mark för nyproduktion och att flytta ut statsanställda skulle naturligtvis minska efterfrågeöverskottet, men det senare kan man nog lägga andra synpunkter på, t ex att det kan vara rationellt att ha en del statliga verk och regeringsdepartement samlade geografiskt.
Vid årsskiftet 2016-2017 stod 555 925 personer i Sthlms bostadskö och 2015 slog Bostadsförmedlingen rekord då 12 384 bostäder förmedlades. Är då marknadshyror ett effektivt sätt att minska bostadsbristen för för låginkomsttagare och personer med liten förmögenhet? Det behövs en betydligt bättre matchning av bostäder och arbetstillfällen. Bostadspolitiken får alldeles för lite uppmärksamhet, varför?
Marknadshyror skulle troligen leda till ett effektivare utnyttjande av det befintliga beståndet, t ex genom att lägenheter blir jämnare fördelade med avseende på antalet personer per hushåll. Jag håller inte med om att bostadspolitiken får för lite uppmärksamhet. Det är snarare så att den får mycket uppmärksamhet, men att politikerna inte vågar genomföra förändringar, t ex att införa marknadshyror och reducera ränteavdrag.
Skulle inte en förändring av bostadsbidraget/bostadstillägget vara en snabbare och mindre laddad lösning på problemet med lågt antal personer per rum/kvadratmeter?
Kraftigt fallande bidrag/tillägg till få personer i många rum? Jag inbillar mig att många större lägenheter skulle frigöras om äldre par eller ensamstående som bor “för stort” skulle bli av med sitt bostadstillägg. I nuläget subventionerar bostadstillägget tröghet och överkonsumtion av beståndet. En morot skulle göra förändringen mer tilltalande: pengarna som systemet sparar in genom sänkningen ovan går till en höjning av tillägget för det som bor i “rätt storlek”.
I ett av SVT:s debatt-program 2017 medverkade du samt gjorde bl a en jämförelse mellan hyrande och ägande av bostad – i vilken framgick att du avstod från resonemang avseende kapitalrisk-täckning och kostnaden härför i ägarens driftkostnad, vilket fick ägande att framstå som det fördelaktigaste boende-alternativet för dig i debatten.
I mina kalkyler kommer jag fram till att det idag är mer prisvärt än någonsin förr – att hyra sin bostad t o m i andra hand till fullt marknadspris i t ex Stockholm – jämfört med den kompletta driftkostnaden i att äga samma bostad inklusive nödvändig avsättning av löpande kapitalriskpremie som behöver fonderas till att kompensera blivande kapital-förlust beräknat på dagens priser, p g a kommande sannolika pris-nedgångar i överlåtelser av av t ex bostadsrätt- och villa-bostäder.
Det vore fint att få ta del av dina synpunkter på mitt resonemang beträffande kompletta driftkostnader i boende-alternativen äga respektive hyra mot bakgrund av mitt resonemang om bostad-ägarens kapital-risk t ex för en bostadsrätt eller villa. Jag anser det nämligen angeläget att framhålla hyresalternativet inklusive andra-hands-hyrande som något mycket prisvärt idag – för att kunna skydda sig från prisfall-förluster – i synnerhet eftersom belåning är normalt vid köp.
Min kalkyl för brukarkostnaden i bostadsrätt inkluderar kapitalkostnader och avgift till föreningen (dvs. underhåll och drift). Den inkluderar inte avsättning för framtida kapitalförluster och inte heller för framtida kapitalvinster. Om detta vet vi ingenting.