För ett par dagar sedan presenterade Finanspolitiska rådet sin årliga rapport med titeln Svensk finanspolitik 2017. Rådet är en statlig myndighet med uppdrag att bedöma finanspolitikens förenlighet med långsiktigt hållbara finanser och de budgetpolitiska målen (överskottsmålet och utgiftstaket) samt dess effekter på konjunkturen. Huvudbudskapet i årets rapport är att regeringen inte borde ha försvagat det offentliga sparandet under 2017 som är ett högkonjunkturår och så att sparandet då beräknas ligga under överskottsmålet. Rapporten finns att läsa här.
Rådet ska också verka för en ökad offentlig diskussion om den ekonomiska politiken. I år tar rådets rapport upp bostadsmarknaden och närmare bestämt hyresbostadsmarknaden. Marknaden fungerar dåligt: Det tar åtminstone i Stockholm många år att få ett hyreskontrakt via bostadsförmedligen (om man inte har lämpliga kontakter eller betalar under bordet). Svårigheten att få tag i en bostad gör att arbetsmarknaden fungerar sämre och bromsar i förlängningen tillväxten. En övergång till marknadshyror skulle göra det lättare att skaffa en bostad och leda till ett effektivare utnyttjande av beståndet.
Det som hittills har stoppat en övergång från bruksvärdes- till marknadsbestämda hyror är naturligtvis att det skulle drabba nuvarande hyresgäster genom att hyresnivån skulle stiga generellt. Rådet har uppdragit åt Herman Donner, Peter Englund och Mats Persson att beräkna vilka hyreshöjningar som det kan vara fråga om i Storstockholm och hur det slår i olika inkomstgrupper och för olika typer av hushåll (en vuxen, två vuxna utan barn, en vuxen med barn och två vuxna med barn). I genomsnitt beräknas en övergång till marknadshyror leda till att hyrans andel av disponibel inkomst skulle öka från 24 till 31 procent. Effekterna är dock mycket olika i olika inkomstlägen och för olika hushållstyper. Hushåll med lägre inkomster och hushåll med en vuxen med eller utan barn drabbas mest, se diagrammet nedan.
En övergång mot marknadshyror måste därför kompletteras med t.ex. höjda bostadsbidrag. Kompensationen måste utformas så att marginaleffekterna minimeras och samtidigt så att incitmenten för en högre rörlighet på bostadsmarknaden kvarstår. För hyresvärdarna skulle marknadshyror generellt sett leda till att värdet på deras fastigheter skulle öka. Denna windfall gain bör beskattas bort och skatteinkomsten användas för att kompensera hyresgästerna, vilket Assar Lindbeck föreslog redan på 1960-talet. Finanspolitiska rådets rapport fokuserar dock på inkomstfördelningseffekterna. Andra får gärna utarbeta förslag till hur en övergång kan ske på bästa sätt.
Ekonomistas 
Hyresmarknaden är trasig pga socialistiska regleringar. Att införa nya regleringar löser inget. Däremot vore det rimligt att gamla hyreskontrakt inte får förhandlas om. Det kan bli en inlåsning, ja. Men det är ett lågt pris att betala för att få en långsiktig lösning på något som förstört för Sverige sen 1943.
Om hyresrätter utsätts för marknadshyror måste också villor och bostadsrätter utsättas för samma marknadskrafter genom att ränteavdraget för bostäder avvecklas. Då borde det bli mer attraktivt att bygga hyresrätter och mindre attraktivt att bygga bostadsrätter. Även kapitalskatten bör harmoniseras så att alla kapitalinkomster beskattas med samma procentsats. En lägre skatt på sparande gör det lättare att få ihop till kontantinsatsen om man vill äga sin bostad. En ganska grovt tillyxad lösning men kanske något att tänka på.
Att utsätta villa- och bostadsrättsägare för marknadskrafterna görs bättre via en fastighetsskatt än via sänkt ränteavdrag. Den senare har ju egenskapen att det främst påverkar dem som har höga lån, dvs främst de relativt nyblivna bostadsköparna. Dessutom blir det räntemarknaden snarare än bostadsmarknaden som hushållen utsätts för, vilket knappast är målet.
En annan aspekt är att sänkta ränteavdrag jämfört med fastighetsavgiften, slår relativt mer mot det nyproducerade utbudet av bostäder. Nybyggda bostäder är befriade från avgift i 15 år.
Inte lika lätt att införa den här typen av relativkostnadsförändring mellan gammalt och nytt bestånd inom ramen för systemet med ränteavdrag. Ska marknaden fungera måste det finnas stimulanser för att tillföra nytt utbud.
Oavsett vilka åtgärder vi vidtar kommer alltid någon att drabbas mer än någon annan. Bland de högt belånade ingår även de som höjt sitt bostadslån för att köpa en segelbåt, finansiera en semesterresa för familjen eller annan konsumtion. 85% av ränteavdragen går till den rikaste halvan av befolkningen (ur TV:s Aktuellt 2015-03-24) vilket tyder på att ganska få skulle drabbas hårt. Redan i dag drabbas de som inte har lån, en tredjedel av skattebetalarna (SOU2013:78), med en högre beskattning än de som har lån. Med en utjämning i skattesystemet utan ränteavdrag och där alla betalar lika mycket skatt kan vi sänka skatteskalorna utan att den offentliga kassan blir lidande. Debatten tycker jag pekar på behovet av en ordentlig genomgång av skattesystemet i denna fråga.
Självklart kan man ifrågasätta om de befintliga hyresgästerna har en särskild rätt till sina förmåner, men den förhärskande uppfattningen förefaller vara att så är fallet och då får man förhålla sig till detta faktum när man söker en lösning.
Saken skulle kunna lösas med en kanske lustifik legalisering som till viss del skulle dela vinsten av en avreglering mellan husägaren och den befintliga hyresgästen.
Tricket skulle vara att kombinera en över flera år fastställd och känd årlig höjning (låt säga i intervallet 4-6%) av hyresnivån, som då efter ett antal år når marknadsnivå, med att det också samtidigt skulle ges en rätt för den enskilde hyresrättsinnehavaren att sälja sitt hyreskontrakt, det som i dag benämns svarthandel.
Dagens svarta prissättning av hyreskontrakt innefattar sannolikt två delar, dels ett nuvärde av den ”för låga” hyran relativt en marknadshyra och dels ett optionsvärde i form av möjlig ombildning till bostadsrätt.
Vid en känd och stadfäst väg till marknadshyra bortfaller mer eller mindre värdet av optionen för bostadsrättsomvandling eftersom husägaren inom viss observerbar tid äntligen kan få ”rätt” hyra och blir därmed mindre intresserad av att sälja huset och nuvärdet av den för låga hyran blir också klart lägre när man vet att vägen mot marknadshyror är fastställd, regleringen skall bort och nuvärdet kommer därmed att minska för varje års höjning.
Med denna (kanske alltför?) oortodoxa lösning skulle kanske också hyresgästerna vilja delta i en avreglering genom att de får tillgång till hela “bytesmarknaden” genom att det ges ett värde både på det som de besitter och det som de önskar, de onda fastighetsägarna avhändes vissa avregleringsvinster till de hyresgäster som redan idag tjänar på regleringen vilka då får slantarna up front istället för över tid och alla som inte är inne i hyresmarknaden får äntligen en sportslig chans till ett kontrakt. Särskilt detta – att nytillträdande kan ha en legal möjlighet till hyreskontrakt – är en parameter som förtjänar uppmärksamhet.
“Självklart kan man ifrågasätta om de befintliga hyresgästerna har en särskild rätt till sina förmåner, men den förhärskande uppfattningen förefaller vara att så är fallet och då får man förhålla sig till detta faktum när man söker en lösning.”
Jag håller med om beskrivningen av vad som är den förhärskande uppfattningen, men jag finner det väldigt märkligt att den är förhärskande.
Finns det något annat exempel på detta fenomen, alltså att politiken har gynnat grupp X under många, många år, så nu när vi gör förändringar så måste vi fortsätta att gynna grupp X?
Några teoretiska exempel:
* Samhället har gynnat män. När vi förändrar samhället måste vi fortsätta att gynna män.
* Vi har byggt mer järnväg i Norrland än i resten av landet, jämfört med vad som är samhällsekonomiskt lönsamt. När vi förändrar det måste vi ha en fortsatt slagsida mot norr.
* Det har varit skattemässigt lönsamt att producera kolkraft. Subventionerna måste därför fortsätta.
Jag har alltså två frågor med anledning av detta:
* Finns det andra exempel än hyresmarknaden där detta för mig något bakvända argument är den förhärskande uppfattningen?
* Varför är detta uppfattningen om just hyresmarknaden, men inte om andra förhållanden i samhället?
Det högst ofullständiga svaret gällande hyresmarknaden är att HGF mer eller mindre hålls som gisslan av de fyra innerstadsföreningarna i Stockholm som glatt supporteras av journalister som inte helt sällan själva förekommer som förmånstagare i systemet.
Det är knappast HGF i Örkelljunga, Sveg och Missenträsk som kräver ett bibehållande av låga hyror i Stockholms innerstad, vilket är det område som i särklass gynnas mest av hyresregleringen.
Jag kan förstå poängen med marknadshyror ur ett nationalekonomiskt perspektiv, då motiveringen är ganska självklar till varför denna åtgärd bör göras. Men ett problem är att folk, generellt har ett bristande tankesätt när det gäller att ta in dem andra aspekterna som detta kommer att slå mot.
Exempelvis segregationen i storstäderna, där position, mer och mer blir en form av elitism som driver de låga inkomsttagarna längre från storstädernas epicentra. Detta är ett problem då perfekt homogenitet förmodligen inte är det man strävar efter i ett välfungerande samhälle. Ur elitens synvinkel så kan det ses som ytterst bekvämt att inom en radie av 5km endast vara omringad av högutbildade och höginkomsttagare. Men för de andra som står utanför denna “bubbla” blir vardagen och problemen förmodligen svårare.
Tanken att väga upp dessa höjningar med andra lösningar är en intressant tanke. Som möjligtvis skulle fungera, även om den är komplex i nuläget.
Så för att summera så tycker jag att man bör ta flera aspekter i beaktning innan man gör ett beslut som enbart ska kortsiktigt “Stimulera rörlighet på hyresmarknaden.” Det kommer alltid att drabba dem som har det allra svårast (ensamma vuxna, ensamstående osv.) och det kommer i slutändan vara dessa som kommer behöva ta sig ifrån sin position för att sedan lämna plats för ytterligare en höginkomsttagare. Det finns redan en större rad nackdelar med att bo i hyresrätt kontra en bostadsrätt i dagsläget, och jag kan tycka att det är fel att straffa hyresgästerna ännu mer.
Grundproblemet är som alla vet ett underskott av hyresboende med drägliga hyror.
Vi skulle kunna arbeta för mindre vinst vid byggnation av köpeboende istället för högre vinst vid byggnation av hyresboende.
Fast just det – eftersom ett större utbud av hyresboende skulle leda till minskad efterfrågan på köpeboende så skulle det gå ut över er som gjort ett ”fritt” val att köpa boende på en skenande marknad. Det är på dessa köpemänniskor som stödinsatserna bör riktas om systemet riktas om för att gynna människorna i det och inte ”marknaden”.
En elefant i rummet: köpeboende är för det mesta i praktiken ett hyresboende eftersom de flesta går till banken. Resultatet är att banker med egoistiska vinstintressen (och som för övrigt placerar stora summor i destruktiva verksamheter såsom vapen/tobak/kol) som tjänar på ett boendeunderskott äger boendet istället för gemensamt ägda icke-vinstdrivna bolag som inte tjänar på ett boendeunderskott och som återinvesterar ev vinster i boendet.
Antagande: Om man skulle införa marknadshyror borde det väl bli billigare i mindre attraktiva lägen (generaliserat: i förorterna), medan det blir dyrare på attraktiva lägen (generaliserat: i city).
Då till min tanke: hur många av låginkomsttagarna bor de facto i hyresrätter i city? Det måste ju vara ytterst få – om några? (Antagande baserat på att det är svårt att få kontrakt och jag har svårt att se att låginkomsttagare skulle ha råd/prioritera att betala ett par hundra svart för ett kontrakt.) Därför: inför marknadshyror bara. Det är orimligt att nybyggda hyresrätter – på sämre lägen – har högre avgifter än gamla hyresrätter i city.
Vill man mildra “smällen” kan man t.ex. ha en övergångsperiod där hyran höjs successivt över 5 år el.dyl. Varför ska hyresgäster vara förskonade från förändringar när ingen annan är det?
Det finns en del som tjänar rätt lite men ändå bor i attraktiva hyreslägenheter med låga hyror. Journalister, fackföreningstjänstemän och politiker, till exempel. Som av en händelse är det dessa grupper som propagerar som hårdast för att behålla regleringen. Som det kan slumpa sig.
“En övergång till marknadshyror skulle göra det lättare att skaffa en bostad och leda till ett effektivare utnyttjande av beståndet.”
Om lyxiga stora villor i välbärgade storstadsområden togs över av staten och konverterades till statligt förmedlade flerfamiljshus och studentrum skulle det bli lättare att skaffa en bostad och leda till ett effektivare utnyttjande av beståndet.
Det som hittills har stoppat en sådan övergång är naturligtvis de välbärgades motstånd, ett motstånd som är samhällsekonomiskt irrationellt. Någon psykologisk defekt hindrar de mest välbärgade från att kunna sig till freds i en boendestandard och boendeyta som duger för de flesta andra. Finanspolitiska rådet borde därför uppdraga åt en forskargrupp att undersöka problemet närmare.
En marknad förutsätter att vi har ett utbud som kan anpassas till efterfrågan.
Detta förhållande gäller inte på bostadsmarknaden, utbudet styrs inte på
kort sikt av pris. Man kan öka hyran med 50% , utbudet av nya hyresbostäder kommer
inte att öka nämnvärt.
Hela denna diskussion om marknadshyror bygger på den
felaktiga förutsättningen om en lutande utbudskurva som reagerar på pris.
I själva verket är den rak och styrs helt av politiska/byråkratiska faktorer på
kort sikt. Och denna korta sikt är tämligen lång, det kan ofta ta 8-10 år att
tillföra nytt utbud, från projektskiss till färdiga bostäder.
Vi har för övrigt redan marknadshyror i nyproduktionen via presumtionshyresreglerna.
Debatten borde istället handla om hur vi gör det enklare och snabbare att
tillföra nytt utbud. Då pratar vi inte om hyran utan om hur man ändrar det
institutionella ramverket runt utformningen av kommunernas planmonopol.
Det kommer alltid att vara svårt att genomföra mer av marknadsmekanismer när vi
har en faktisk brist och många byråkratiska hinder för att bygga nytt. I ett läge där
vi har omfattande hinder för anpassning av utbudet, strider det mot marknadsekonomiskt
tänkande att förespråka marknadshyror. Det hade nog till och med Friedman kunnat hålla med om.