Bostadspriserna har stigit rejält de senaste 20 åren. Prisuppgången kan bland annat förklaras av ett nytt och (förhoppningsvis) bestående lägre ränteläge, avskaffad förmögenhets- och fastighetsskatt och litet byggande. En del av ökningen kan dock också hänga ihop med att svenskarna amorterar allt mindre. Enligt Finansinspektionen har andelen amorteringsfria lån ökat från 63 till 71 procent sedan 2007, men gissningsvis har denna utveckling pågått mycket längre än så.
Jag skulle tro att amorteringstakten spelar ganska stor roll för hur mycket många hushåll är beredda att betala för sin bostad. Räntekostnaden för att låna en miljon med tre procents ränta är drygt 20000 kronor efter ränteavdrag, vilket är lika mycket som ett års amortering om (den nominella) amorteringstiden är 50 år. Detta innebär alltså att man “har råd” att låna dubbelt så mycket om man inte amorterar jämfört med om man amorterar lånet på 50 år.
Om jag har rätt att denna typ av kvar-att-leva-på-kalkyl, där amorteringen ses som en kostnad snarare än ett sparande, spelar roll för bostadspriserna är det viktigt att förstå förändringar i amorteringsbeteende. Men varför har detta beteende förändrats? Mig veterligen har vi inte något bra svar på den frågan. I Konjunkturinstitutets rapport Konjunkturläget juni 2013 (som Lars redan tipsat om) spekuleras det om att det skulle kunna ha att göra med att svenskarna äntligen förstått sig på ekonomernas livscykelmodeller:
Budskapet att lån ska amorteras ner under livstiden strider således mot livscykelmodellen (i avsaknad av arvsmotiv) och är kanske mer präglat av nedärvda moraliska föreställningar från tider utan ekonomisk
tillväxt. (s. 34)
Det skulle alltså kunna ha att göra med ett generationsskifte där gamla värderingar och föreställningar successivt håller på att fasas ut. För egen del har jag för avsikt att amortera mina bostadslån under mitt arbetsliv: dels för att säkerställa att kunna bo kvar i nuvarande bostad som pensionär, men dels handlar det nog också om att jag blivit inpräntad devisen att man inte är fri om man är satt i skuld.
Oavsett hur det är med mina egna bevekelsegrunder är det lite otillfredsställande att inte veta vad beteendeförändringen beror på. Utan en bra förklaring kan man inte utesluta att pendeln svänger tillbaka och att vi börjar amortera i större utsträckning igen. Därför hoppas jag att någon av våra läsare kan ge ett bra svar på rubrikens fråga i kommentarstråden!
Ekonomistas 
Att amortera beror väl på var man befinner sig på livscykeln. Ett par med barn har knappast något intresse av att amortera. Då barnen har flugit ut finns dett ekonomiskt utrymme att amortera. Som pensionär vill jag kunna utnyttja mitt sparande för att konsumera och mitt intresse ligger i att öka lånen i takt med värdestegringen på min bostadsrätt.
Jag skulle säga att högt belånade par med barn har ett starkt intresse av att amortera i syfte att inte behöva flytta om man tappar inkomst, eller för att någon ska kunna bo kvar vid den separation som inträffar med tämligen hög sannolikhet.
Du har nog rätt att det ligger i deras intresse att spara. Dock är det första gången jag hör/läser att man skulle spara för en separation – menar du att människor faktiskt tänker så? För att kudda för inkomstbortfall så är man sannolikt mer behjälpt i det korta perspektivet av att fylla på bankkontot än att tillämpa strikt amorteringsdiet.
Nej, jag tror inte att människor tänker så. Min analys av läget är normativ snarare än positiv.
I det korta perspektivet är det förstås bättre att fylla på kontantbufferten, men för oss som inte planerar separation inom kort är det förhållandevis god avkastning på amorteringen.
Det är väl inte helt ovanligt att skriva äktenskapsförord, så jag tror inte det är otänkbart att många faktiskt tänker på konsekvenserna av en separation. Men man ska förstås även ta med i beräkningen att man kan träffa någon annan att bo tillsammans med och därmed återigen dra nytta av samboendes skalfördelar.
Jag tänker främst dock på möjligheterna för barn (och en förälder) att bo kvar i själva huset.
Förvisso positivt att människor äntligen börjar anpassa sig efter modellerna. Nu behöver vi bara ekonomiska modeller som anpassar sig efter människorna. Eller så talar beteendet för en relativ inkomsthypotes, där amorteringar är något av det första som får stryka på foten när priserna (på bostäder) stiger och grannen samtidigt har köpt nya utemöbler.
Reflexmässigt tänker jag på att:
Man kanske sparar mer i andra former (kanske som riskspridning)?
Man (som du själv reflekterar över) kanske inte tänker sig att bo kvar i en lika stor bostad som pensionär?
Det skulle vara oerhört intressant att veta mer om hur amorteringsbenägenhet, och sparbeteende i allmänhet, fördelar sig över åldersgrupper och familjesituationer. Att barnfamiljer, som föreslagits ovan, inte är de flitigaste amorterarna känns rimligt (dock skulle jag gissa att de uppvisar en hög sparkvot). Vad som skulle vara ännu mer intressant är att se hur det ser ut för 40- och 50-talister. Jag tycker mig märka, som inlägget är inne på, ett värderingsskifte där min föräldrageneration tenderar att leva efter något slags “en svepning har inga fickor”-credo. Alltså, finns det pengar på kontot kvar när man dör så har man misslyckats. Är det någon i denna illustra läsekrets som har något litteraturtips med bäring på detta?
Jag har inget lästips, men som Bengt Assarsson skriver nedan minskar arvsmotivet om tillväxten är hög — ens barn kommer ju i genomsnitt vara betydligt rikare än en själv. Kanske har 40 och 50-talisterna invaggats i denna tro på framtida tillväxt!? Min gissning är annars f.ö. att många 40-talister kommer dö med obelånade bostäder och därmed lämna efter sig ganska stora arv, men visst, kanske i mindre utsträckning än tidigare generationer.
…och tack för en bra blogg.
Irrationellt att amortera.
Antag att fastighets- och markpriserna utvecklas ungefär som nominella BNP. Antag vidare att din löneutveckling också mer eller mindre följer nominella BNP. Detta är knappast överoptimistiska förväntningar. Antag vidare att du kommer att bo någonstans ända tills du dör.
Vid en lång kalkyl kommer skulden i relation till tillgångens värde samt skulden i relation till betalningsförmågan, att minska till en väldigt låg nivå även utan amorteringar.
När man sedan blir äldre kommer behover av nya barnvagnar, arbetsresor, kläder, nytt porslin, etc att vara mindre än idag. Behovet av att konsumera är lägre vid högre ålder. Om man vill kan man amortera då istället. Men äldre har också svårare att få lån till låga räntor på sin bostad. Home equity withdrawals är förknippat med högre räntor än vanliga mortgages. Blancolån har ännu högre räntor.
Själv “amorterar” jag genom att spara i aktier. Bara direktavkastningen överstiger räntan på mitt bostadslån. Varför då amortera ner bostadslånet? Över tiden kommer min aktieportfölj dessutom att stiga i värde på lång sikt. På 50 års sikt kan aktieportföljen ha flerdubblats i värde och direktavkastningen kommer då dessutom vara ännu högre än idag. Denna värdeutveckling går man miste om vid amortering av bostadslånet istället för en investering i en aktieportfölj.
Jag är redan “rik” (med det avser jag att ha en stor nettoförmögenhet) men kommer att dö väsentligt rikare. Vad är vitsen med att amortera? För att göra hökarna i riksbanken glada? För att göra alla moralister som tror att allting i en ekonomi är som ett hushåll glada? För att alla som är extremt riskaverta vill att jag också ska tvingas vara det även om det är irrationellt?
Den svenska debatten om hushållens skuldsättning är väldigt ensidig tyvärr. Skuld-alarmisterna väljer att helt fokusera på skuldsidan och att medvetet strunta i tillgångssidan. Aldrig förr har svenska folket varit så rika som de är idag sett ur ett nettoförmögenhetsperspektiv. Men aldrig tidigare har policys bestämts helt utifrån alarmisternas perspektiv. Se bara på hökdominansen i riksbansdirektionen och den procykliska åtstramningen av bankernas solvenskrav. Till det kommer regeringens sparambitioner mitt i en period av stort outputgap och negativa realräntor. Är det inte då man ska investera?
Är det inte i själva verket omoraliskt att amortera när man tar hänsyn till den situation som råder just nu med hög arbetslöshet, låg capex i industrin, lågt bostadsbyggande, eftersatta infrastrukturinvesteringar, etc?
Om du inte vill stødja bankerna så ska du inte ta några lån øverhuvudtaget. Tar du ett lån på 30år med 3% rænta så har du betalat før 2st hus i slutændan.. før 1 hus. Banken fick værdet av 1 før ingenting. Det dær snacket du kommer med att det ska betalas senare osv.. att skulden ska vara lættare att betala framøver.. pga inflation.. det bygger ju helt och hållet på att man læmpar øver skiten på næsta generation. Det ær kortsiktigt tænkade i sin fulla prakt. Ok, om vi hade haft en obegrænsad planet møjligtvis.. men det har vi inte och det hade æven i det læget skapat orættvisa eftersom pengar hela tiden i det læget slussas uppåt i banksystemet till de som inte gjort ett skit av verkligt arbete utan bara trycker nya.
Svenskarna ær inte rika. Svenskarna ær skuldsatta. Mer æn nånsin. Du har aldrig tidigare fått jobba så mkt før att ha en bostad som idag. Du får jobba ca dubbelt så mkt jfr 15 år sedan. Det beror på kraftig inflation.. som inte kommer av løneøkningar. Du har inflation.. men de æter inte upp lånen utan tvært om gør dem svårare att betala eftersom annat blivit dyrare också. Jobbutsikterna ær inte i nærheten av vad de var før 50 år sen tex.. eller ens 10.
Du snackar om tillgångssidan. Den har ingen som helst betydelse. Tillgångværdena ær till 100% fiktiva och kommer av skulderna. Førsivnner skulderna/krediterna så førsvinner också de “s.k.” værdena… med hævstång. Så rasar hela jævla banksystemet sønder o samman inklusive pensionpengar folks besparingar osv. Spear ingen roll vad de s.k. “værdena” var från børjan.. før de var skapade i dessa krediter som førsvann.
Att slippa vara skuldsatt ær f.ø. en mental grej. Att vara beroende osv skapar bara massa belastning i huvet på folk. En av orsakerna till att vi har denna konsumtionshysteri. Man lyckas inte skapa møjlighet att gøra nåt vettigare med sitt liv helt enkelt, før att man ær fast. Man springer i ekorrhjulet helt enkelt.. utan att komma nån vart nær det gæller de værden som egentligen har betydelse. Man flyttas snarare bakåt.
@ m96
Det var ett märkligt inlägg du knåpade ihop, men tyvärr är det väl ungefär så osammanhängande som många tänker idag, även vissa s.k. beslutsfattare.
Jag vill visst stödja banksystemet! Bankerna fyller en viktig samhällsfunktion som vi alla skulle vara fattigare förutan. Inte bara är kreditgivningen blodflödet i ekonomin och viktig för låntagarna och investerarna. Det finns också starka legitima behov att att kunna placera i räntebärande tillgångar såsom hypoteksobligationer, statsobligationer, företagsobligationer, etc, etc.
Du blandar ihop reala och nominella kalkyler. Ditt resonemang om banksystemet och inflationen och att “lämpa över skiten på nästa generation” är helt absurt och onödigt att bemöta.
Det stämmer inte att man “aldrig fått jobba så mycket för en bostad som nu”. Tvärtom har affordability sällan eller aldrig varit bättre. Mina farföräldrar bodde i en tvåa med fyra barn och dass på garden. Standarden idag är skyhögt högre. Och billigare realt sett.
Tillgångsvärden är inte alls fiktiva. De kan visserligen fluktuera kraftigt, men de är inte fiktiva. Banksystemet rasar inte samman om vi inte vill att det ska rasa samman eller inte förstår bättre. Vi har ett fiat-monetärt system med obegränsade mängder av nya pengar om så skulle behövas. Vi har en egen valuta och en egen centralbank, gudskelov, som gör att vi närsomhelst kan välja att stödja den reala inhemska ekonomin och närsomhelst kan skydda vårt banksystem med helt obegränsade möjligheter att kapitalisera upp systemet (på valfritt sätt) vid behov.
Men fortsätt gärna att tro på jordens undergång. Var bara inte bitter när andra, mer rationella/ mindre riskaverta/ mer entrepreneuriella individer springer forbi dig i livets rat-race. Vem vet, du kanske redan jobbar för någon sådan individ. För inte kan du väl själv skapa någonting och skapa arbetstillfällen och växa utan att ta på dig skuld och/eller risk?
Jag är skeptiskt till att direktavkastningen efter skatt och räntekostnader över tiden slår inflationen.
Direktavkastningen överstiger räntekostnaden. Skatten på kuponger nettas mot avdrag för räntekostnad i inkomstslaget inkomst av kapital.
Vad har inflationen med detta att göra? Du går ju plus redan från början och är inte beroende av inflationen för att få kalkylen att gå ihop.
@Michael.
När du undrar vad inflationen har att göra med det så blir det detsamma som att säga att du undrar varför du själv ens kommenterar.
@m96
Titta på andelen singelhushåll i Sverige så är det uppenbart att det inte behövs två löner för att betala sitt boende.
Ja det kan vara svårt att hænga med kanske, men jag måste førsøka sammanfatta.
Ja bankerna HADE kunnat fylla en viktig samhællsfunktion om de fungerat på rætt sætt. Det gør de inte idag. De ær en 3:e part som suger ut systemet før tillfællet mha rænta som tas ut på hela penningmængden som de sjælva hittat på. Øver 40% av alla priser kan spåras till ackumulerade ræntekostnader. Det ær INTE en samhællsfunktion att skicka 2,3,4 eller flera hus till en instutition som tillhandahåller en administrationstjænst før några krediter. Det ær utsugning, inget annat. De ær siffror i ett datasystem. En apa kan skøta det. INGET motiverar en betalning av flera hus. En avgift på några 1000-lappar vore rimligt på sin højd.
Det du har fått idag, som hænger samman med teknikutvecklingen, ær delvis bættre och mer produkter. Platt-TV osv. Det du har blivit av med ær andra mer fundamentala værden. Sociala o mentala biten osv. Folk har inte ens tid med sina egna barn længre. Det har ersatts av stress och fokus på ting som aldrig kommer leda nån vart mer æn evigt spring i ekorrhjulet. Folk kommer længre ifrån varann. Det lokala, som ær en førutsættning, har førsvunnit.
Alla jobba mkt mer idag eftersom vi har bytt ut det vi tidigare fick på naturlig væg.. mot saker du måste køpa. Førr klarade man sig på EN løn. Man fick dessutom umgås med sina egna barn istællet før att læmna bort dem.
Som sagt.. du jobbar dubbelt så mkt idag før SAMMA bostad som før 15 år sedan.
Bostæderna borde blivit billigare dessutom med teknikutvecklingen. Istællet har de blivit sæmre.. och ruttnar bort efter 20 år. Jæmfør det med gamla byggnader.. En av anledningen till att folk aldrig kommer komma ur hjulet.
Tillgångsværden ær till 100% fiktiva på så sætt de ræknas idag. Dvs helt utan koppling till verkligheten. De har dæremot ett REELLT værde. Men detta værde ha sjælva ekonomin før længe sedan tappat all koppling till. Då hade det inte cirkulerat 10st jordklot i derivat osv.
Tillgånsværden kan bli precis vad som helst ræknat i pengar. Det beror enbart på hur mkt pengar de privata bankerna ger ut ihop med låntagaren. Alltså “krediter”.
Jorden komer inte gå under. Dæremot kommer det ekonmiska sytemet att gøra det. Eller ja.. det har ju redan børjat så att sæga. Bara kolla resten av Europa. Du kan inte kombinera ett system som kræver exponentiell tillvæxt med en begrænsad planet. Det har heller inget egenværde.
Ju førr vi anpassar oss desto enklare kommer det bli. Dra ned på utgifterna till att børja med. Det finns bara vinst i det på alla plan. Dessutom mår man mental mkt bættre om man kommer ifrån fokuset på konsumtion. Det leder bara till mental och social fattigdom osv på det sætt det sker nu. Det ær inte dessa grejer vi behøver. Tror de flesta egentligen vet det innerst inne. Men de lfesta ær før insyltade før att orka gøra nåt.
Michael, man bör dock tänka på att det kan innebära en större risk att köpa aktier för belånade pengar, så irrationellt behöver det inte vara att amortera. (Visserligen diversifierar man därmed sin portfölj på tillgångssidan, men man minskar inte skuldsättningsgraden i samma utsträckning som om man hade amorterat.)
Robert,
Du har rätt i att skuldsättningsgraden initalt inte minskar om man istället för att amortera väljer att investera i en värdepappersportfölj. Men även om portföljen skulle falla i värde så tvingas man inte sälja eftersom belåningen ligger i fastighetstillgången. Det går förståss att ytterligare öka gearingen genom att även belåna aktieportföljen, men det är inte att rekommendera för änkor och föräldralösa direkt eftersom man då tvingas leva med en större voll, vilket kan innebära sömnlösa nätter.
Den strategi jag rekommenderade ovan är istället väldigt safe och innebär att man lugnt kan bo kvar i fastigheten och samtidigt se portföljen öka i värde med tiden. Allt under åtnjutande av en positiv carry medans man väntar…
Michael, den risk man utsätter sig för inträffar vi ett samtidigt prisfall på bostäder och värdepapper, men för att detta ska sätta en riktigt på pottkanten måste naturligtvis belåningsgraden vara ganska hög.
Det är lite egendomligt att ökningen av amorteringsfria lån ska förklaras av annorlunda “beteende” hos låntagarna. Men med den utgångspunkten blir det onekligen svårt.
I fall man i stället föreställer sig att långivarna har inflytande över villkoren blir det betydligt enklare att förstå saken, eller hur?
I en värd där din beteendeanalys beror på förutfattade meningar så blir allt enklare. Var det något mer du ville säga?
Tanken i citatet från Konjunkturläget är förstås att med ekonomisk tillväxt blir kommande generationer rikare än oss vilket försvagar arvsmotivet och därmed incitamenten att amortera lån. En förskjutning av incitamenten i denna riktning skulle under en period kunna öka efterfrågan på bostäder, men även efterfrågan på allt annat, och borde inte öka relativpriset på bostäder. En motverkande faktor skulle kunna vara att andelen hyresrätter minskat i Sverige. För hyresgäster är det lättare att leva amorteringsfritt. Med stigande ålder kan de successivt sälja av sina finansiella tillgångar för att gå i graven skuldfria och med små tillgångar.
Jag valde att inte gå in på detta i inlägget för att inte komplicera saken. Något som talar emot detta skulle kunna vara att sparandet trendmässigt inte har minskat (såvitt jag vet) trots att arvsmotivet är mindre enligt denna logik.
Precis som Michael är inne på ovan undrar jag om det kanske är ett mer sofistikerat finansiellt beteende, snarare än en mer fundamental preferensförändring som ägt rum. Det är väldigt mycket enklare och billigare att spara i värdepapper idag än vad det var för 30 år sedan och en hög andel av den svenska befolkningen äger idag i aktier. En intressant forskningsfråga är i vilken utsträckning amorteringsbeteende är beroende av tillgången till alternativa sparformer.
Avkastning på satsat kapital. Fungerar för bolag och borde även fungera för privatpersoner. Men jag tror bara ytterst få tänker och resonerar på det sättet.
Det vore också intressant att veta om en eventuell substitution från amortering till värdepapper har skett på individnivå, eller om det bara är på aggregerad nivå.
Alternativa sparformer är inte bara mer tillgängliga. Det ligger också i bankernas intresse att begränsa möjligheterna till ammortering – och på så sätt öka den totala återbetalningen – och pusha sparandet i deras mer sofistikerade finansiella produkter istället, som de tjänar på. Detta i min egen erfarenhet.
Den erfarenheten kan jag bekräfta. Jag slog i taket hos Handelsbanken när jag vill öka min amortering men de tillät bara en regelmässig amortering på 10% per år av skulden. Så i och med att jag slog i taket minskade min amortering varje månad för att jag inte skulle överskrida dessa 10% på årsbasis. Naturligtvis helt oacceptabelt så jag flyttade mitt lån till en nischbank som inte hade några problem med att låta mig amortera mer än 100 kkr/år.
Det är definitivt så att amortering mer och mer ses som en kostnad och inte som ett sparande.
DN (http://www.dn.se/ekonomi/din-ekonomi/forhandling-kan-pressa-ned-lanekostnader/) hade för någon vecka sedan en stor artikel när en lycklig man lyckats pressa ned sina “lånekostnader” genom att spela ut bankerna mot varandra. I artikeln visade det sig sedan att räntan var nästintill densamma men att det var amorteringen som skiljde bankerna åt. DN skrev i artikeln flera gånger om amortering som en kostnad.
Med ett sådant synsätt är det rimligt att många fokuserar mer på att betala ränta än att amortera (vilket leder till högre lån, vilket Robert var inne på).
1. Realräntan har väl inte gått ner (så mycket)?
2. Äger man en bostad är man ju inte satt i (netto)skuld (åtminstone i normalfallet). Alltså påverkar det inte ens frihet.
Det är givetvis möjligt att anta att bankernas beslut att acceptera låntagare som inte amorterar beror på en total och perfekt konkurrens bankerna emellan och att de därmed inte har något val att vägra någon enda låneansökan . Det finns dock inget som säger att det skulle ligga i bankernas intresse att få amorteringar – som ju för dem, i brist på lukrativa investeringsprojekt bara blir pengar i byrålådan – i stället för ränta på kapitalet.
Det blir inga pengar i byrålådan av en amortering.. Eller vad menar du??
Krediten førsvinner nær den betalas tillbaka.
Som lekmän har jag och min fru (mitt uppe i småbarnsåren) resonerat enligt följande:
Amortering innebär en säker investering med en avkastning motsvarande räntan, idagsläget på 3-4%. Det känns, måhända irrationellt, som om avkastningen på andra sparformer relativt tryggt kan överstiga bolåneräntan. Såväl idag som framöver sett till Riksbankens fokus på att hela svenska folket sitter i samma bolånebåt och ingen vill uppleva en ny bankkris.
Därmed bygger vi upp ett sparkapital som är högre än vad amorteringen skulle ge. Ett kapital vi kan använda till att amortera lånen till en rimligare nivå när vi fyller 65 år.
Men detta förutsätter att vi inte upplever en ny subprimekris vid 64 år…
Vilka sparformer? 3-4 procent utan risk låter väldigt bra för mig.
Självklart med viss risk, men med börser som efter urblåsningen 2008 tagit igen fallen så känns åtminstone balansfonder som trygghet. Men visst, det är falsk trygghet även om man tänker långsiktighet och fokuserar på låga avgifter.
Jag håller med om ditt resonemang, men man ska vara medveten om att det innebär ett visst risktagande eftersom man i princip köper aktier för lånade pengar. I likhet med Per tycker jag också att 3-4 procent riskfri avkastning inte är så värst dåligt. Visst har det historiskt varit betydligt lönsammare och inneburit ganska liten risk på lång sikt att spara i en diversifierad aktieportfölj, men det är inte alls säkert att det kommer bestå framöver.
Folk har inte råd att leva de liv de anser att de borde ha råd till. Dærfør kænner man sig tvungen att låna. Det ær ekorrhjulet i full karriær med slussandet av pengar bort från folk uppåt i systemet till finansindustrin. Som inte levererar ett skit av verkligt værde tillbaka. Utsugning kan man kalla det. Eller parasitism. Har pågått længe men det verkar vara først nu som det spårar ur på riktigt. Vi børjar nå grænsen før vad energiresurser osv mæktar med.
“Prisuppgången kan bland annat förklaras av ett nytt och (förhoppningsvis) bestående lägre ränteläge”
Redan i denna mening så undrar man hur det är ställt med kunskaperna. Låg ränta hyllas av konsumenter med belånade hushåll, men i övrigt gynnar det inte ekonomin speciellt mycket. I det närmaste är det på annat än kort sikt kontraproduktivt med låg ränta. Vi måste spara ännu mer till pensionen, och vi vet att vi lever längre än någonsin och att detta kommer att öka. Hur tänkte skribenten egentligen?
“Förhoppningsvis” syftade nog egentligen mest på den nominella räntan, framförallt för att vi ska slippa perioder av hög inflation
Må så vara att det syftade på inflationen, men räntan i sig är i dagsläget så lågt att det omkullkastar i princip alla ekonomiska kalkyler på lång sikt och därmed behöver de “fonder” som sparar över längre sikt ta in mer från sina “sparare”.
Den kortsiktiga överstimulansen i form av konstlat låg ränta gynnar de med fiktiva värden och marginalprissättning inom sina respektive delmarknader. Just nu bidrar låg svensk ränta mestadels till att vi konsumerar antingen bostäder eller ytterligare en elektronikprodukt, det är väldigt mycket hemelektronik som ska säljas för att ytterligare en till ska kunna anställas av butiken.. Jag blir egentligen lite mörkrädd då jag inser att mina föräldrar har 4 platt-TV apparater.
Min uppfattning är att transmissionsmekanismerna delvis är satta ur spel eftersom räntan för företagen inte spelar så stor roll om den är 4% eller 5%. Med dagens nivåer på avkastningskrav på företagen och dess effektivitet så medför just räntan på de nivåerna relativt lite. Vad som däremot händer är en kreditexpansion till privatpersoner som baklänges räknar ut hur mycket i lånebelopp som deras ekonomi “tål” och sedan så söker de ett bostadsobjekt i detta prisområdet. Områden med finansiell marginalprissättning är de som har mest att “tjäna” på att låg ränta blir ännu lägre eller förblir så extremt låg som nu. Ekonomin som helhet kommer behöva fondera och spara väldigt mycket mer om avkastningen över tiden går från 4% till 3%.
Detta ökande sparande slår direkt mot dagens efterfråga. Problemet är att detta sparande i regel kommer för sent och blir lite för lite, i varje fall initialt och när så problemet verkligen går upp för en så blir det en kraftig inbromsning för den konsumtionen. Fler känner att de kommer behöva spara ännu mer. Då ökar mängden kapital ännu mer som ska sparas och avkastningen sjunker åter igen. Låt inflation i all ära är en sak, men det nominella räntan är viktigt, inte mist på medel till mycket lång sikt.
Det pratas t.ex. om att kärnkraftsfonden måste höja skatten från 1,5 öre / kwh till 4,5 bara för att kompensera för lägre förväntad avkastning. Frågan, är hur systemet med pensioner runt om i värden ska hantera detta fenomen.
Mitt i detta föreslår (s) att PPM ska skrotas så att alla 18,5% ska gå till inkomstpensionerna istället för 16% som i dagsläget. Jag blir mörkrädd över det kortsiktiga tänkandet.
Amorteringsfriheten kan också ses som ett rationellt svar på hyresreglering. Alltså, eftersom det inte går att hyra en lägenhet så köper man en lägenhet istället och ser på räntan som en del av “hyran”. Således skulle hushållens totala boendeutgifter (månadsavgift + ränta) kunna användas som en proxy för betalningsvilja på en välfungerande hyresmarknad.
Däremot har jag svårt att tro att majoriteten av det svenska folket skulle ha lärt sig någon utvecklad financiell planering à la Mikael och hans fru. Att vissa sedan klarar av att resonera på de banor är en annan sak.
Amortering är ju som du konstaterar en form av sparande. Väljer man annat sparande, med bibehållna bostadslån, så kan det vara ekvivalent eller till och med mer lönsamt sparande (men mer riskfyllt eftersom det sker med belåning). Jag har för mig att sparandet generellt är lägre nu än tidigare.
Kan det vara så att det inte specifikt är amorterandet som minskat men sparandet? Det minskade sparandet kan i förlängningen tänkas ha olika orsaker. Höga skatter har ju någon debattör den senaste föreslagit som orsak. Ökad trygghet genom statens försorg skulle kunna vara en annan. Ökad riskbenägenhet en tredje. Själv tror jag på flockbeteende som driver upp konsumtion och belåning men knappats sparande. En icke synlig förmögenhet är inte lika lätt att skryta med…
Vilken är sannolikheten för ständig ekonomisk tillväxt? Medan vi funderar på det så gäller det att hålla igång systemet, dvs solidariteten med de redan rika och därmed fortsätta skotta in pengarna i företagen istället för att se om vårt eget hus.
Det verkar fortfarande inte finnas någon som anser att bankerna har något intresse av att låna ut pengar och få ränta inbetald i stället för att få amorteringar.
Möjligen bygger detta på den väletablerade myten att problemen i ekonomin idag på något sätt skulle bero på brist på kapital. I stället för bara brist på riskvilligt kapital.
Det ær brist på kapital hos rætt personer. Vanligt folk har bara skulder. Det ær brist på “riktiga” pengar.
Man bör komma ihåg att ett lån utan amortering ändå innebär en ganska snabb faktisk amortering i förhållande till disponibel inkomst och till värdet på bostaden. Antag att nominella disponibla inkomster stiger med 4 procent per år (antag 2 procent real ökningstakt och 2 procent inflation – för många unga hushåll ökar nog disponibel inkomst snabbare än så). Det medför att nominella disponibla inkomster fördubblas på 18 år. Det betyder att kvoten mellan nominellt lån och disponibel inkomst halveras efter 18 år. Det är en ganska snabb amortering i förhållande till disponibel inkomst för ett nominellt amorteringsfritt lån.
Antag också att nominella bostadspriser utvecklas som disponibla inkomster och också växer med 4 procent per år och således fördubblas på 18 år. Då halveras belåningsgraden, lånet i förhållande till värde på bostaden, på 18 år. Genomsnittlig belåningsgrad för nya bolån är ungefär 68 procent enligt Finansinspektionens bolånerapport 2013. Efter 18 år är således belåningsgraden bara 34 procent för det genomsnittliga bolånet även om det inte amorteras nominellt.
Ja, det är viktigt att ha detta i åtanke när man funderingar kring amorteringar. Däremot är det väl inte självklart att bostadspriserna kommer stiga i takt med disponibla inkomster? T.ex. ökade knappt de reala huspriserna mellan 1950 och 1990 om jag minns rätt.
Robert,
Även om de reala priserna inte ökat under en viss period, så innebär det inte att de inte ökat nominellt. Skuldsättningsgraden är en nominell kalkyl. Om dessutom disponibelinkomsterna ökar över tiden stiger betalningsförmågan samtidigt.
Inte ens under den stora fastighets- och bankkraschen i början av 1990-talet blev banksystemets förluster på hypoteksutlåningen till hushållen speciellt stor. Okunniga policymakers gjorde allt de kunde för att förvärra läget genom att envist hålla fast vid den övervärderade kronan, köra upp korträntorna till skyhöga nivåer, en policymix som slog ut ca 400.000 industrijobb, samt förvärrade fastighets- och bankkrisen. Politikerna höjde fastighetsskatter och försämrade avdragsrätten mitt under krisen vilket ledde till ännu lägre fastighetsvärden, större BNP-fall, etc.
Inte ens detta mardrömsscenario ledde alltså till speciellt höga förluster i banksystemet orsakade av hypoteksutlåning till hushållen. Att skuldhysterikerna ser spöken beror nog på att de helt enkelt vill se spöken. De blir inte mer verkliga för det.
Lars EO,
Kul att du är med och skriver! Jag tycker du var den klart mest kvalificerade och bästa ledamoten i riksbanksdirektionen och förstår mycket väl att du tröttnade på den intellektuella geggamojjan i direktionen mot slutet. Enda plumpen i protokollet var när du var med och röstade för räntehöjningen veckan innan Lehman gick omkull. Men efter det var du stark nog att ändra dig och sedan konsekvent driva din linje. Speciellt sista året du var med visade du ryggrad och argumenterade övertygande för din linje. Kudos!
Michael,
Tack för detta! När det gäller räntehöjningen i september 2008 tittade jag på prognosen för inflationen och för BNP-gapet. Jag hade inte insett hur opålitligt BNP-gapet är och att det är bättre att se på arbetslösheten. Hade jag istället tittat på prognosen för arbetslösheten hade jag nog inte röstat för en höjning.
Vad som är ett rimligt antagande om framtida bostadspriser beror nog på vilken marknad man tittar på. Om vi tar Stockholms innerstad är nog utbudet av kvadratmeter i det stora hela ganska givet. Om hushållen lägger en konstant andel av sin konsumtion på boende (Cobb-Douglas-nyttofunktion!) så stiger boendekostnaden med konsumtionen. Om då kvadratmeterutbudet per hushåll är oförändrat så stiger boendekostnaden per kvadratmeter med konsumtionen. I steady state stiger då disponibel inkomst, konsumtion, boendekostnader och reala bostadspriser i samma takt. (Om jag har tänkt rätt.)
@Lars.
“Om hushållen lägger en konstant andel av sin konsumtion på boende (Cobb-Douglas-nyttofunktion!) så stiger boendekostnaden med konsumtionen.”
Jag är inte så väldigt påläst om denna forskning men så som jag bedömer det i dagsläget så är det kausala sambandet svårt att uttala sig om. Min bedömning är att de flesta som köper bostad baklänges räknar ut hur mycket de kan låna och hur mycket boendekostnad deras ekonomi tål varpå konceptet blir en självuppfyllande profetia om framtida boendepriser.
Grovt förenklat exempel.
på 20 år har räntan gått ner till 1/3 av den ursprungliga. Disponibel inkomst har gått upp med 50%.
Under samma period borde därför priserna på bostäder ha gått upp med 1(1/3)*1,5 = 450%.
Bostadsområden med högre attraktionsvärde medför att personer som flyttar in tjänar mer än de som flyttar ut varpå priset där faktor för disponibel inkomst inte är 50% utan kanske 100%. Detta gör att de områden lätt kan ha haft prisstegringar på 600%.
Det är närmast så att ju länge tid med låg ränta desto fler försätter sig i en situation där de inte tål ränteökningar. Med varje höjning av räntan som överstiger ökningen i disponibel inkomst kommer att medföra orealiserade förluster för privatpersoner. En spekulation kring detta är om leder detta till en långsiktig inlåsningseffekt med låg ränta som inte nödvändigtvis långsiktigt gynnar svensk ekonomi.
Tack allihopa för många intressanta svar på min fråga! Ett antal olika hypoteser har dykt upp:
1. Det beror på ett skifte bort från gamla föreställningar om att man inte ska vara skuldsatt.
2. Detta skifte kan hänga ihop med minskat arvsmotiv i en ekonomi med tillväxt där kommande generationer blir rikare än oss själva.
3. Det kan handla om en substitution till sparande i andra former som drivits på av allt bättre tillgång till finansiella marknader.
4. Förväntningar om låg ränta på lång sikt minskar behovet av att amortera sin skuld för att klara perioder med hög inflation.
5. Förändringen kan vara framdriven av bankerna, t.ex. för att tuffare konkurrens får bankerna locka kunder med att ställa låga krav på amorteringar eller för att bankerna har incitament att styra sparandet mot fonder och dylikt som är mer lönsamt.
6. Attraktivt boende är en trend i tiden och i ett försök att hänga med och ha lika fint boende som andra är det många som väljer att bo dyrare och amortera mindre.
Dessa hypoteser förutom möjligtvis den första förefaller i princip testbara och det vore kul om nån tog upp tråden!
Det går utmärkt att studera uppkomsten av de amorteringsfria lånen och deras konsekvenser i föregångslandet USA. Jag vill minnas att de aktuella bolåneinstituten hette Fannie Mae och Freddie Mac.
Förutsättningen för den drömmodell som målas upp av flera skribenter är att bostadspriserna fortsätter öka – eller åtminstone inte sjunker. Vilket borde kunna komma i konflikt med demokratiskt framförda krav på att minska bostadsbristen. I fall det inte helt enkelt kraschar genom att ett tillräckligt stort antal inte klarar räntorna, tex. pågrund av arbetslöshet.
@ Fred,
Det är enorma skillnader mellan vad som hände under subprime-krisen och hur en vanlig svensk hyoteksutlåning går till. Har ingenting att göra med amorteringsfrihet. Vill du veta hur det gick till, läs t.ex. The Big Short av Michael Lewis.
Bostadspriserna i Sverige ligger långt under jämvikt i en Tobins Q ekvation i hela landet utom vid några få kustnära områden, samt stockholms innerstad i attraktiva lägen. Att nybyggnationen är så låg beror i hög utsträckning på att det inte lönar sig att bygga nytt jämfört med att köpa begagnat. Priserna på begagnat är för låga helt enkelt, alternativt att priserna på nybyggnation är för höga.
Att arbetslösheten är så hög som den är beror på val som policymakers har gjort genom att vägra ackommodera tillräckligt:
1) Riksbanken håller högre räntor än omvärlden trots ett stort outputgap, en överstark kronkurs, och en underliggande inflation långt under det godtyckligt lågt satta målet.
2) Alliansen sitter fast i Household Fallacy och tror att de ska spara i lågkonjunktur samtidigt som den privata sektorn sparar och vi lever med deficient aggregate demand. De har t.o.m. minskat infrastrukturinvesteringarna kraftigt trots negativa realräntor, brist på statsobligationer i systemet, hög arbetslöshet, etc.
Vi kan när vi vill få ner arbetslösheten genom att dra i spakarna för penning- och finanspolitiken. Men det är läskigt… Tänk om vi får inflation? Hu, vad hemskt det skulle vara om det skulle ske även om sannolikheten är låg vid rådande outputgap…
Såvitt jag förstår saken är det hushållens totala skuldsättning och fördelningen av denna mellan hushåll med höga- och låga inkomster som avgör om det förekommer en (bo-) lånebubbla. Det som gör att bolånebubblan anses vara allvarligare är att det är värre att bli vräkt än att ex. få telefonen avstängd. Eller att få stopp för ytterligare köp på kredit, vilket är det första steget.
Ett tidigt mått på utvecklingen mot sammanbrottet i USA var ökningen av exekutiva auktioner på fastigheter – enligt vad som numera räknas som etablerad sanning vill säga. Före kraschen var det ganska få av de ortodoxa ekonomerna som utfärdade varningar.
Dock. Det senaste kvartalet har antalet vräkningar minskat något även om skulderna hos Kronofogden fortsätter att öka.
Alternativet med ökad sysselsättning och därmed kanske krav på stopp för minskningen av lönernas andel av BNP och därav resulterande prishöjningar (“löneinflation”) är otänkbart för den svenska marknadens aktörer, Riksbanken och EU. De politiskt anställda har bara att rätta och packa sig…
Nu är anekdotisk bevisföring notoriskt svag men inlägget efterfrågar ju läsarnas kommentarer om situationen.
I min egen situation så sitter jag och min fru på ett hus belånat till 63% för lite drygt ett år sedan. Samtidigt så sparar vi gott och väl 50 KSEK om året eller mer på bankkonto eller lågriskfonder och vi skulle imorgon kunna sänka vår belåningsgrad med 10% eller mer om vi ville det.
Jag har heller inga illusioner om att jag med självklarhet kommer slå “avkastningen” som det innebär att amortera på våra bostadslån. Men eftersom ränteskillnaden mellan ett väl förhandlat bostadslån och exempelvis ett sparkonto hos SBAB är minimal så ser jag inte alls poängen med att “låsa in” mina pengar genom att amortera dem?
Det är givetvis värt någon eller några tusenlappar om året att ha handlingsfriheten att kunna använda sina tillgångar om man behöver dem. För i det scenario där jag faktiskt behöver pengarna så är det förmodligen vid en tidpunkt då banken skulle dra sig för att låta mig höja lånen på bostaden. Jag ser det som en billig försäkring att spara vid sidan om lånet. Dessutom så finns det ju till och från pengar att spara på att ha en kontantbuffert.
Bra synpunkter.
Jag har inte läst igenom alla kommentarer, men kan det vara så att hyresregleringarna har minskat hyresrättsutbudet så kraftigt att att man numer köper och betraktar räntan som en form av hyra? Det hade förstås varit ganska enkelt att kolla: Vad är korrelationen mellan andelen noll-amorterare och bindande maxhyror?
Är det verkligen så att man amorterade en massa förr i tiden? Det behövdes i vart fall knappast före 1994,då inflationen var sådan att man inflationsamorterade bort lånet i rask takt varesig man ville eller inte. Efter skiftet till en låginflationsekonomin kunde lånen öka avsevärt, eftersom enorma inflationsamorteringar inte längre var inbyggt i systemet. Folk har förstås sen dess gradvis kunnat anpassa sina förväntningar och sina handlingsmönster efter detta.
Det dyker upp många varianter av kreativ bokföring i den här debatten. Att “man inflationsamorterade bort lånet i rask takt varesig man ville eller inte” före 1994″ är inte någon riktig beskrivning. Det som däremot gällde var återbetalningsplaner, eftersom bankerna då måste få tillbaka de utlånade medlen rätt snabbt för att göra någon vinst på utlåningen. Lars EO Svensson försöker hävda att någonting liknande fungerar idag “lån utan amortering ändå innebär en ganska snabb faktisk amortering i förhållande till disponibel inkomst och till värdet på bostaden.”
Detta förutsätter dock att man sätter likhetstecken mellan “faktisk amortering” och hushållets totala kostnad för lånet – och påstås amortera även om skuldsumman förblir den samma.
Detta förutsätter givetvis också att den disponibla inkomsten ökar. Ständig befordran och löneförhöjning och ingen arbetslöshet, sjukdom eller andra olyckshändelser. Samt att “värdet på bostaden” dvs. det möjliga priset vid försäljning ständigt ökar. Ingen politik för att bygga bort bostadsbristen och framför allt ingen spricka i bostadsbubblan alltså!
Boogie cillun!
Kan du utveckla det där med “återbetalningsplaner […] för att göra någon vinst på utlåningen”. För banker då som nu så är det väl så att banken vill att man ska ha så stora lån som möjligt, med hänsyn taget till kreditrisken? De har ju ett räntenetto som de gör pengar på, liksom – hur gör återbetalning att banken gör vinst? Dessutom får du förklara varför min beskrivning inte var riktig.
De flesta akademiker har rätt trygga jobb och en förutsägbar lönestegring som inte har något med befordran att göra. Dessutom diverse sjuk- och olycksfallsförsäkringar. Och blir man verkligen invalid är kanske inte det värsta att man får krympa sitt boende?
För att börja från slutet. De flesta innevånare i Sverige är inte akademiker som har rätt trygga jobb och en förutsägbar lönestegring som inte har något med befordran att göra. De flesta har inte heller diverse sjuk- och olycksfallsförsäkringar som täcker upp till 100 procent.
När det gäller invalidisering eller kronisk sjukdom är det värsta inte att man får krympa sitt boende, men det är sten på börda. Speciellt om man bor på en ort där det är svårt att få ut fulla värdet på sin bostad.
Så till inflation, vilket som bekant innebär penningvärdesförsämring. Även kostnaden för låntagaren/värdet för banken av amorteringar och ränteinbetalningar på ett lån minskar då med tiden. Ju längre tiden går desto mindre blir realvärdet (jämfört med lånesummans värde vid utlåningstillfället) av amorteringar och ränta som låntagaren betalar in med pengar som har lägre penningvärde. Detta medförde att bankerna ställde upp regler för återbetalningstakten.
Det fanns dock ytterligare ett skäl varför bankerna då ville ha igen pengarna för den stora restaurationen. Då fanns inte samma enorma överskott av kapital och det förekom även andra möjligheter att göra vad som då uppfattades som rimlig vinst på pengarna.
De som lånar mest är förstås välbetalda med skaplig lönestegring. Sen passar kanske extrem ekonomisk trygghet dig, men du behöver inte gnissla tänder för att vi andra har lite andra preferenser i avvägning av inkomstutjämning över livet kontra risk.
Inflation innebär penningvärdesförsämring, ja, men banken kompenserar sig via räntan, som ju alltid är inflation + lite till. Du verkar antyda att banken skulle förlora sina utlånade slantar om den lät kunden inflationsamortera bort lånet, men så är det förstås inte. Din utsaga är fortfarande nonsensartad. Återigen, exakt varför skulle banken vara intresserad av snabb amortering i en höginflationsekonomi? Snarare borde banken ordna en negativ amortering, dvs erbjuda sig att öka på lånet med en rejäl portion av räntan istället för att kräva in pengarna. Annars försvinner kunden och hans bidrag till räntenettot alldeles för kvickt.
Problemet – det som skapar bostadsbubblan – är inte de som är välbetalda och har en “skaplig lönestegring”, utan att även de som (naturligtvis enbart på grund av personliga preferenser) lever på mera anspråkslösa villkor tvingas att ta lån för att få tillgång till bostad. Sådana sämre ställda individer har visserligen obetydligt inflytande över den ekonomiska utvecklingen en och en, men sammanräknat utgör de den största delen av ekonomin. Och när utlåningen till dessa grupper passerar den gräns där långivarna sammantaget inser att inte ens räntan kommer att fortsätta komma in i tillräckligt hög takt för att upprätthålla marknadens förtroende (animal spirits) drabbas även de välbetalda. Speciellt sådana som har lite andra preferenser kontra risk.
När det gäller amorteringarna i en höginflationsekonomi kan jag ha fel. Jag kan ha missuppfattat uttalandet “då inflationen var sådan att man inflationsamorterade bort lånet i rask takt varesig man ville eller inte”, då jag antog att med detta menades att inflationen på något sätt medförde att skulden försvann utan amorteringar. Dessutom förutsatte jag “allt annat lika” dvs. att räntan låg fast över utlåningstiden. Men det är självklart ute i verkligheten så praktiskt ordnat att “banken kompenserar sig via räntan, som ju alltid är inflation + lite till.”
Ja Fred, du har missförståt då inflationen var sådan att man inflationsamorterade bort lånet i rask takt varesig man ville eller inte. Lånet försvinner inte utan är kvar på samma nominella nivå, däremot sjunker det i relation till såväl låntagarens inkomst som säkerhetens värde (om det är en bostad eller fastighet) för att så småningom uppgå till ett obetydligt belopp.
Anledning: Jag sparar pengarna istället för att amortera. Hellre likvid än att låsa dem i bostaden. för tillfället på bankkonto. Visst förlorar några hundralappar om året då ut-och inlåningeänta skiljer ca 0,2% men det är marginellt. Har ju även möjligheten att investera i andra former framöver för att nå högre avkastning som nämna i kommentarerna. Sen är inte jag “rik” utan vanlig medelinkomsttagare i storstadsregion. Som inte anser sig vara i behov av att spara ihop flera miljoner i bostaden till pensionen (om 35 år).