Kloka och insiktsfulla ord om hushållens skulder av Konjunkturinstitutet i fördjupningen Lånar hushållen för mycket? i Konjunkturläget juni 2013.
Här är ingressen till fördjupningen: “Bostadspriserna och hushållens skulder har stigit snabbt sedan mitten av 1990-talet, mycket snabbare än tidigare. Det finns en oro för att de stigande skulderna skulle kunna leda till allvarliga konsekvenser vid ett stort prisfall på bostäder. Konjunkturinstitutets bedömning är att bostadspriserna i huvudsak kan förklaras av utvecklingen av ett antal fundamentala faktorer, som ränta, skatter, hushållens inkomster och byggkostnader. Givet den prognostiserade utvecklingen av dessa faktorer är ett nära förestående stort prisfall mindre sannolikt. Om ett prisfall i storleksordningen 20 procent ändå skulle inträffa påverkas hushållens konsumtion, bostadsinvesteringarna och därmed konjunkturen negativt. Konjunkturinstitutets bedömning är dock att ett isolerat husprisfall har relativt begränsade realekonomiska effekter och att det finansiella systemet då är motståndskraftigt.” Läs fördjupningen.
Ekonomistas 
Snarare inte särskillt insiktsfull och ganska selaktivt skriven. Att hävda att lån jämnar ut konjunkturcykeln genom att folk som idag inte får låna konsumerar mer av sin inkomstökning (vilket eldar på ekonomin) är rent nonsens, lån per se ökar konsumtionen. Snarare blir effekten att lånen förstärker konjunkturcykeln då lån i praktiken erbjuds mer lättvindigt i högkonjunkturer (de senaste 20 åren). Allt igenom andas texten av en vilja att säga allt är lugnt. Mycket är lugnt, mest därför att arbetslösheten idag är viktad mot folk som inte äger (varken kåken de hyr i eller bussen de styr i). Under nittiotalets första år såg det annorlunda ut.
Som förklaras på sidan 32 i fördjupningen finns starkt empiriskt och teoretiskt stöd för att lånemöjligheter stabiliserar konsumtionen och gör den mindre beroende av tillfällig fluktuationer i disponibel inkomst. Det finns dock situationer när lånemöjligheter leder till en lånefinansierad konsumtionsboom. Det är en ohållbar situation som förr eller senare kommer till ett slut. Den visar sig i ett lågt, till och med negativt sparande av hushållen. Det var fallet före 90-talskrisen i Sverige. Som diskuteras i fördjupningen och visas i diagram 43 är hushållens sparande nu mycket högt, vilket tyder på att bolånen inte medför någon överdriven och ohållbar lånefinansierad konsumtion i Sverige nu.
Inte ser man någon negativ balansräkning hos hushållen i denna sammanställning från år 1980 och framåt:
Click to access Hushallens_stallning_1980_2013kv1.pdf
Räknar man bort kollektivt försäkringssparande och bostadsrättsandelar ser man att hushållens skulder var 86 procent av dess tillgångar år 1990, och 82 procent år 2013. Ingen större skillnad.
Det är inte alla högt skuldsatta hushåll som också har ett högt sparande – att döma av inkomsterna av kapital resp kapitalvinster. I decilgrupp 10 var inkomsterna från kapital 2011, 256,6 tkr. I den 9:e decilen rörde det sig om mindre än en tiondel av detta, 21 tkr och sedan sjönk det något mindre brant. Påminner om Paretofuktionen, men jag har inte kollat. Kapitalvinster förekommer i stort sett bara i decilgrupp 10. Det framstår inte som helt självklart att riskerna för de många högt skuldsatta blir mindre därför att det finns ett fåtal hushåll som i stället har stora besparingar? Jag förmodar att det måste vara medräknat någonstans (?), men jag kan inte hitta detta.
Jag talar om sparkvoten, sparandet i förhållande till disponibel inkomst, där sparandet är skillnaden mellan disponibel inkomst och konsumtionen. Sparandet här är alltså ett flöde, förändringen i hushållens nettotillgångar. Vid negativt sparande och negativ sparkvot överstiger konsumtionen den disponibla inkomsten, så hushållen lånar för att konsumera. Detta är inte en hållbar situation. Nu är sparandet högt så hushållen konsumerar i genomsnitt mindre än sin disponibla inkomst och ökar sina nettotillgångar. Det är mycket riktigt inte alla högt skuldsatta hushåll som har ett högt sparande. Men som KI:s fördjupning och Finansinspektionens bolånerapport visar är det nu så att hushåll med hög belåningsgrad (över 75 procent av värdet av bostaden) amorterar och minskar sin belåningsgrad.
Det är ju utmärkt om risken för finanskris pga. hushållens skuldsättning minskar. Det innebär dock inte att risken på något sätt kan sägas vara över. I fall vi antar att ekonomer och politiker har samma höga kompetens och samma prioriteringar som 1990-94 kan en avregleringskris – eller annan mer eller mindre förutsägbar krissituation – komma att orsaka en minskning av sysselsättningen med i runda slängar 10 procentenheter. Och efter regeringens angrepp mot a-kassorna är det bara en tredjedel av de arbetslösa som får ersättning på inkomstgrundad nivå.
Ja, sparande är ett dubbeltydigt begrepp. Ingår kollektivt försäkringssparande och bostadsrättsandelar i tillgångssidan i sparkvoten? De har ökat från 0 till 31 respektive från 16 till 20 procent av hushållens finansiella tillgångar sedan 1990.
Om huspriserna faller så rasar hela banksystemet. Lånen/skulderna bestæmmer huspriserna inte tvært om. Hela penningmængden i princip består av lån.. som bankerna inflaterat bort folks løner med. Men de kan førsvinna.. och førsvinner snabbare æn de uppkom om systemet reverserar.
Artikeln diskuterar just detta, men kommer fram till att systemet skulle klara ett genrellt fall på 20%, ganska bra (1,1% minskad BNP). Bankerna står även de relativt stabila idag jämfört med 2008. Såklart att priserna kan falla mer än 20%, men det är inte så troligt när vi pratar om hela marknaden. Det kan ju finnas en eller annan bank som är viktad mot regioner som är mer utsatta, och riksbankens sätt att mäta hur bra ekonomin klarar ett prisfall kan kanske kritiseras (vet jag inget om). Men att säga att hela systemet krashar om huspriserna faller är inte sant. De föll 1991, 2007, 2010 och kommer falla igen utan att nån apokalyps inträffar
“Artikeln diskuterar just detta, men kommer fram till att systemet skulle klara ett genrellt fall på 20%, ganska bra (1,1% minskad BNP).”
Då alla amerikanska ekonomer som gjorde liknande uttalanden om den amerikanska marknaden, inklusive t.ex. Krugman,(inte för att han har någon speciell insikt i just denna fråga), har bett om ursäkt om sin tidigare okunskap – så hoppas jag att de har några väldigt nya modeller.
Jag håller med om allt väsentligt Lars, inkl att många (inkl majoriteten i Riksbankens styrelse) förefaller överdriva risken för makroekonomiska chocker via den svenska bostadsmarknaden, medan det ju nästan inte finns någon samhällsdebatt alls om risken för chocker via kreditförluster orsakade av företag som hamnar på obestånd, trots att sådana effekter vid tidigare finanskriser varit mycket större.
Dock, jag har en fråga angående följande bedömning av KI: “Konjunkturinstitutets bedömning är att bostadspriserna i huvudsak kan förklaras av utvecklingen av ett antal fundamentala faktorer, som ränta, skatter, hushållens inkomster och byggkostnader”. Att priset på bostäder t ex går upp när räntan går ned är ju högst rimligt, men om vi diskuterar ekonomiska fundamenta är det väl även viktigt att reflektera över om de kvantitativa sambanden är rimliga?
Låt oss göra ett enkelt tankeexperiment: Ponera att räntan vid köp av lägenheter är 3% idag, och att den är osäker i framtiden (av alla möjliga skäl). Antag nu att en specifik åtgärd skulle kunna införas som sänker boåneräntan med exakt 2 procentenheter under 3 års tid. Härefter upphör åtgärden att verka och räntenivån tar ett skutt på 2 procentenheter till den nivån den skulle ha varit på utan åtgärden. Allting annat är oförändrat i ekonomin. Frågan är nu hur mycket en sådan åtgärd skulle höja priset på en lägenhet som innan åtgärden hade marknadsvärdet 2 miljoner?
I det här fallet vet vi ju i princip hur stor priseffekten av fundamenta är. Den sänkta räntekostnaden per år är ju 40 000, vilket ger 120 000 på 3 år. Dessutom har vi ju ränteavdrag på (om jag minns rätt) 30% vilket ger 84 000 kvar. Nuvärdet av detta belopp är ju dessutom lägre (till följd både av en positiv realränta och inflation). Å andra sidan finns en motriktad effekt via framtida reavinstskatt.
Slutsatsen är alltså att prisökningen på 2-miljoners-lägenheten till följd av åtgärden som initialt minskade räntan från 3% till 1% borde vara i storleksordningen 84 000 kr. Min gissning är dock att om en sådan åtgärd genomförts i praktiken så skulle prisökningen vara vasentligt större (bl a till följd av att en del människor använder sig av förenklade beslutsregler såsom baklängesräkningsheuristik, d v s att man räknar baklänges vad man i dagsläget har råd med per månad när övriga räkningar är betalda). Jag antar att det finns empiriska studier som försöker kvantifiera effekter av korta och långa räntor för priset på bostäder som kan ge vissa svar här.
Min enkla poäng är dock oavsett att det ju inte är tilräckligt att visa att det mesta av priset på bostäder kan förklaras av variabler som ränta, skatter, hushållens inkomster och byggkostnader för att man skall kunna säga att det mesta av priset förklaras av ekonomiska fundamenta.
Din beräkning med 2 procentenheter lägre ränta i 3 år leder till 84 000/2 000 000 = 4,2 procent högre bostadspris. Två procentenheter i 3 år för reporäntan – 6 ”procentenhetsår” – är mycket och har stora effekter på inflation, BNP och arbetslöshet. I penningpolitiken är det i praktiken ofta fråga om mindre ändringar, exempelvis 25-50 punkter i 1 eller 2 år. Per procentenhetsår blir din effekt 4,2/6 = 0,7 procent. Det visar sig vara ganska likt det jag brukar räkna med och har empiriskt stöd.
Enligt den tumregel med empiriskt stöd jag hänvisat till i tal, protokoll och reservationen till Riksbankens redogörelse för penningpolitiken 2012 (allt finns på min hemsida, http://www.larseosvensson.net) blir effekten av 1 procentenhet lägre reporänta under fyra kvartal och sedan återgång till ursprungsnivån (något mindre än 2 procentenhetsår) att reala bostadspriserna ökar med ungefär 2 procent inom ett par år. Per procentenhetsår är det drygt 1 procent, dvs. litet mer är dina 0,7 procent men av samma ungefärliga storlek. Samtidigt ökar enligt tumregeln och empirin BNP och disponibel inkomst med ungefär 1 procent, så skuldkvoten (skulder/disponibel inkomst) ökar bara med 1 procent. Med skulder på drygt 170 procent blir det en ökning med 1,7 procentenheter – inte mycket. Som jag sagt många gånger, denna ökning kan inte gärna märkbart öka eventuella risker med hushållens skulder.
Enligt tumregeln och empirin faller arbetslöshen med 0,5 procentenheter, så man vinner 0,5 procentenhets lägre arbetslöshet för 1,7 procentenheter högre skuldkvot. Och på lång sikt har reporäntan enligt teori och empiri ingen effekt på reala bostadspriserna (som ju är relativpriser) och skuldkvoten (som är en real variabel).
Stort tack för snabbt och tydligt svar Lars! Det verkar då som om empirin inte skulle ge stöd för min förmodan om en överdriven priseffekt till följd av en ränteförändring, eller i alla fall att sådan effekt förefaller vara mycket begränsad. Intressant.
När det gäller att förutsäga eventuella bubblor har såvitt jag vet inga svenska ekonomer på fötterna så att de kan uttala sig. Vare sig vetenskapligt – de arbetar inte inom någon teoribildning som lyckades förutsäga börskraschen i New York 2008 – eller personligen. Åtminstone känner inte jag till någon som skrivit något varnande om den USAmerikanska modellen med att lägga över statsskulden på de enskilda medborgarna och sedan rädda från vikande efterfrågan genom att uppmuntra ytterligare skuldskrivning.
Eller är jag orättvis?
Fanns det någon svensk ekonom som vågade säga i förväg att “It would be wrong to assume that the buildup of consumer debt will necessarily spark such a crisis. But it is certain that this vast, unprecedented accumulation of debt—most of it a necessary result of attempts to compensate for stagnant or declining real wages—will make the coming recession far worse and its effect on working-class families more calamitous when it occurs.” http://monthlyreview.org/2000/05/01/working-class-households-and-the-burden-of-debt
I så fall skulle det möjligen kunna vara av intresse vad just den ekonomen säger om de svenska hushållens skuldkris idag.
Det fanns även andra, dock ej svenskar. Du kan ju lyssna på detta:
“Note: This podcast was recorded on September 5, 2008, days before Secretary of the Treasury Paulson put Fannie Mae and Freddie Mac into conservatorship.”
http://www.econtalk.org/archives/2008/09/shiller_on_hous.html
Bra skrivet. Jag kommer ihåg den skenande svenska statsskulden omkring 1980. Lägga över statsskulden på de enskilda medborgarna (privatisering av skuldsättning!) är ett smart grepp för att framstå som god ekonom och samtidigt bibehålla skulddriven tillväxt. Märkligast är att ju rikare ett land är desto mer skuldsatta blir dess invånare, att döma av europeisk statistik.
Kan man tänka sig att ökad inkomst tillåter mer belåning?
Ja, kanske. Som man brukar säga, för att få låna pengar måste man först bevisa att man inte behöver dem. Vem vill låna till fattigt folk?
Det gäller delvis staterna också. Bland de minst skuldsatta länderna i EU hittar vi Estland och Bulgarien.
Vad jag förstår är det mycket svårt att i praktiken förhindra finanskriser. Därför vill jag se att riskerna för och effekterna av eventuella kriser minimeras. Om hushållens skulder skulle minska, skulle inte detta också minska riskerna för och effekterna av en kris, oavsett om skulderna är höga eller inte? Finns det exempel på finanskriser där höga skulder inte har varit en betydande orsak till krisen?
Frågan är således om kreditexpansioner, “credit booms”, leder till finansiella kriser. Det är viktigt att inse att alla kreditexpansioner är inte dåliga. En IMF-uppsats av Dell’Ariccia m.fl. http://www.imf.org/external/pubs/ft/sdn/2012/sdn1206.pdf visar att bara en tredjedel av kreditexpansioner leder till en fiansiell kris. I 40 procent av fallen leder den till en ny högre jämviktsnivå för kreditvolymen. Många kreditexpansioner är en del av ett mer utvecklat finansiellt system och gynnar långsiktig tillväxt.
Om en kredit är bra eller dålig beror på om den finansierar en bra (produktiv och rätt värderad) eller dålig tillgång och om låntagaren har tillräcklig betalningsförmåga och motståndskraft mot störningar.
För svensk del är det naturligt att titta på den svenska bankrisen i början på 90-talet. Hushållssektorn orsakade endast 6 procent (cirka 4,5 miljarder kronor) av kreditförlusterna i de fyra stora bankkoncernerna när bankkrisen kulminerade 1992 (Finansmarknadsrapport 1/1998, Sveriges Riksbank, http://www.riksbank.se/pagefolders/1264/finasmarknad98_1.pdf). Det är alltså svårt att säga att hushållens skulder orsakade den svenska 90-talskrisen. De stora kreditförlusterna kom huvudsaklingen från lån som finansierade kommersiella fastigheter.
Som KI:s fördjupning noterar har Riksbanken och Finansinspektionen gjort bedömningen att den finansiella stabiliteten inte är hotad av hushållens skulder och att både banker och hushåll har en god motståndskraft mot störningar av olika slag. Finansinspektionens bolånerapport granskar hushållens betalningsförmåga och motståndskraft mot räntehöjningar, inkomstbortfall och bostadsprisfall och finner att de nya låntagarna har god motståndskraft. Gamla låntagare har förstås ändå bättre motståndskraft.
Min egen huvudpoäng i detta sammanhang har ju annars varit att även om hushållens skulder skulle anses medföra risker så är penningpolitiken och reporäntan fel medel att hantera dessa – liten och kortsiktig effekt på skuldkvoten men förödande effekter för arbetslöshet och inflation. De åtgärder som Finansinspektionen och Finansdepartementet vidtagit eller aviserat – bolånetak, höjda kapitalkrav för systemviktiga banker och höjda riskvikter på bolån – är mer riktade och mer effektiva. Bankerna bidrar också med noggrann kreditprövning, enligt Finansinspektionens bolånerapporter.
Det naturliga sättet att minska priset på en är att försöka tillfredsställa efterfrågan genom ökad produktion. Det lustiga är bara att den vulgärtolkning som annars används av Says lag när det gäller efterfrågan på arbetskraft, att utbudet skapar sin egen efterfrågan inte alls gäller. Efterfrågan på bostäder skapar inte alls något utbud genom produktion i rimlig omfattning.
Detta skylls givetvis på att det fortfarande förekommer regleringar inom byggbranschen och det finns anledning att misstänka kapitalstrejk för bättre villkor.
Tills vidare profiterar både fastighets och finansmarknaden på bostadsbristen vilken ju ger låneräntor vilka växer med priset. Det är ett andra varv på samma fastighetstyp av bubbelbildning – pris och därmed ränteinkomstökning genom växelvisa köp till ökande pris – som ledde fram till bankakuten. Bara ännu mera allvarlig genom att det nu inte gäller kommersiella fastigheter utan bostäder. Och att låntagarna alltså inte är företag utan familjer. Det kan vara intressant att kolla antalet vräkningar. Och särskilt hur utvecklingen blir i de områden som drabbats av ökad arbetslöshet. Ännu tidigare torde trenden kunna iakttas i hur stor omfattning av avbetalningarna som ligger efter. Kronofogdens sidor kan lära oss mycket om det ekonomiska läget.
Det finns helt enkelt ingen jämförelse när det gäller dagens globala kreditexpansion. Senast det begav sig var efter 1920-40-talen, dvs efter världskrigen men då handlade det om främst krigsskulder, inte privat skulduppbyggnad. En global kreditkris är deflatorisk och det som nu pågår är kapitalflykt från tidigare investeringsområden(BRIC) och från länder med stora ekonomiska och finansiella problem som Japan och Europa. Detta innebär en flykt till reserv-valutan som är stor nog att härbärgera detta kapital. Kapitalet lämnar statspapper för privata tillgångar i t.ex USA vars ekonomi sannolikt faller sist(defaults&devalvering). Räntekurvan stiger brant med stagflationsrisker som följd. Centralbankerna har aldrig haft verktygen för att hantera fri kapitalbildning och fria kapitalrörelser. Europa betalar framöver ett oerhört högt pris för hur man avreglerat och skapat ett valutaområde med en ränta, en valuta men 17 statsskulder utan anpassningsmekanismer. En ökad ränta kommer till slut att öka den ekonomiska aktiviteten och därmed skapa inflation igen.
Att den svenska sparkvoten är relativt hög låter bra. Man bör dock ha klart för sig att sparandet idag utgörs av främst finansiella tillgångar inkl. bostäder som backats av skulder vilket talar för stor volatilitet framgent. Den globala anpassningen måste ske via kraftiga valutaförändringar och räntan vilket innebär mycket stora relativa påfrestningar med tydliga insolvenser och skuldnedskrivningar.
Världens största ekonomi, Europa(EMU) är insolvent. En euro-krasch löser inte sydbältets konkurrensförutsättningar på sikt. Och den stöder definitivt inte Sveriges export-beroende. En statsekonomi som är mycket skör under ytan.
Bristen på utbud av bostäder var väl anledningen till att det allmänna och donatorer fick gripa in och börja bygga på 1800-talet och framåt? Här på Åland infördes marknadshyror år 1999, men det har inte lett till någon privat nyproduktion alls. Det byggs bara aktielägenheter privat. Hyresvärdarna skyller på otillräcklig lönsamhet. Någon hyresmarknad finns inte heller, annonser om lediga lägenheter är lika sällsynta som i Sverige.
Hur omfattande är ev kö på Åland då? Ålands befolkning motsvarar väl en svensk småstad så ett enda projekt med kanske 100 lägenheter skulle väl ha stor påverkan på bostadsmarknaden som helhet.
Det finns ingen köstatistik vad jag vet, och inga tomma lägenheter heller. Men aktielägenheter har stigit snabbt i pris, och är dyrare än i de flesta andra städer i landet. Jag räknar med 2300 €/m² i inköpspris, vilket tyder på relativt hög efterfrågan.
Denna gången är annorlunda!!
… var en väldigt passande boktitel.
“Enligt en beräkning vid Riksbanken skulle BNP falla med 1,1 procent under drygt ett år vid ett husprisfall på 20 procent, simulerat i en dynamisk allmän jämviktsmodell och där effekterna framför allt beror på att hushållen minskar sin konsumtion när värdet på bostäder som säkerhet för lån faller.”
Orkar inte läsa den just nu, men om modellen ser ut som denna korta beskrivning får mig att tro så har krisen sannerligen inte lärt oss någonting. Är det inte fullständigt uppenbart att de finansiella marknaderna, speciellt kreditmarknaden, skulle se väldigt annorlunda ut under en okänt lång tidsperiod efter att huspriserna fallit med 20 %?
Vad jag har förstått (via andrahandsinformation) så har det också funnits en generell trend i att hushåll vars relativinkomst minskat, också har ökat sin belåning (d.v.s. de flesta, även i sverige), samtidigt som de vars relativinkomst har ökat (några få procent i toppen – även i Sverige?) har ökat sitt finansiella sparande väldigt mycket.
Att några få hushåll har stort finansiellt sparande skulle dock hjälpa föga vid ett större husprisfall, annat än om dessa hushåll helt plötsligt vill dela med sig (eller anställa ett stort antal extra betjänter).
En empirisk undersökning på mikronivå (postnummer) finns i The Great Recession: Lessons from Microeconomic Data,Mian och Sufi http://faculty.chicagobooth.edu/amir.sufi/research/papers/Mian_Sufi_AERPP_2010.pdf
De konstaterar att eftersom skuldtillväxten inom USA var större i “subprime” postnummerområden 2002-2005 tyder det mesta på att orsaken till kraschen låg i “credit-induced house price boom”.
Något som skulle vara möjligt för till exempel Konjunkturinstitutet att förutse och förebygga genom att göra en motsvarande undersökning av skuldtillväxten bland bostadsrättsinnehavare och villaägare – enklast via kronofogdens register.
I fall nu inte idén är att lugna befolkningen så att den fortsätter öka sin skuldbörda. Detta då för att rädda bankvinsterna idag och förbereda ytterligare så kallade strukturreformer framöver.
Ju större andel av befolkningen som är skuldsatt, ju mindre styrs samhället av överenskommelser om vad som vore det bästa, och ju mer styrs det av det kollektiva flyktbeteendet hos dem som handlar för att de måste. Där kan vi tala om volatilitet, men om en volatilitet i sentiment och i politisk åskådning.
Pilen på de skuldsattas moraliska kompass snurrar runt runt runt. Tidshorisonten har sjunkit ihop och diskonteringsanalysen ser ut som von Döbelns medicinintag vid Jutas. Frontalloben har tagit skada.
Det är väl inte Riksbankens uppgift att göra sådana avväganden vid räntebeslut. Men sannerligen, de demokratiskt valda institutionerna måste göra det innan processen blivit irreversibel.
Jag tvivlar inte på att en kreditexpansion kan hitta ständigt högre jämviktstillstånd för volymen. Men det är inte självklart att det sammanfaller med en maktjämviktsnivå mellan de ledande “rövarbanden”, för att tala med Mancur Olson. Och jag är ännu mindre säker på att maktjämvikt på en sådan nivå i så fall ens är det minst onda.