Två åtgärder för ökad konkurrens på byggmarknaden

Något måste göras för att stärka konkurrensen på byggmarknaden. Från början av 1950-talet till mitten av 1990-talet var kostnaden för att bygga bostäder mer eller mindre konstant i reala termer,  därefter har den fördubblats. Diagrammet nedan visar att byggkostnadsindex steg från 100  till 225 mellan 1998 och 2014 (det senaste året i SCB:s statistik). Under samma tid steg konsumentprisindex med  22 procent. Det betyder att byggkostnaderna realt ökade med ca 4,3 procent per år. Frågan är om någon näringsgren kan uppvisa samma kostnadsutveckling.

byggkostnader

Not: Kostnad per kvadratmeter bostadsyta

Källa: SCB

Man skulle i förstone kunna tro att kostnadsökningen kan förklaras av bristande konkurrens i kölvattnet på en stark efterfrågeökning och att detta visar sig i stigande relativlöner och ökande vinster.  Det stämmer dock inte. Lönerna har ökat i ungefär samma takt som i ekonomin i stort och vinstens andel av nettoomsättningen har legat stilla.

Byggkostnaden utgör bara drygt hälften av den  totala produktionskostnaden. I denna ingår även byggherrens kostnader inklusive kapitalavkastning, markpris, kommunala avgifter och moms. Av dessa kostnader är det markpriset som ökat mest. Det är knappast förvånande med  tanke på bristen på byggklar mark, särskilt i storstäderna. Men även om markpriset har ökat kraftigt är dess andel av produktionskostnaden fortfarande så liten att det inte spelar så stor roll för produktionskostnaden i förhållande till byggkostnaden som framgår av diagrammet.

I princip kan i stället den exceptionella kostnadsökningen förklaras av två faktorer:  negativ produktivitetsutveckling och/eller högre kvalitet (bättre material, lägre energiförbrukning och andra myndighetskrav, högre maskinell standard,  m.m.). Vilken roll faktorerna i praktiken har spelat har diskuterats i ett par decennier. En studie av Hans Lind och Han Juck Song kommer fram till att upp till hälften av kostnadsökningen skulle kunna förklaras av annat än försämrad produktivitet. Att kostnadsökningen sammanfaller med en ännu kraftigare prisökning på bostäder indikerar dock att bristande konkurrens kan spela en betydande roll.

Två åtgärder skulle kunna öka konkurrensen:

Åtgärd 1: Sälj kommunal mark på auktion till högstbjudande. Kommunerna äger större delen av den mark finns för nyproduktion av bostäder. Utauktionering av mark sker ibland, men oftast väljer kommunerna ut det eller de företag som får bygga genom s k markanvisning. Detta görs i syfte att främja konkurrensen mellan byggföretagen. Tanken är förmodligen att flera byggare borgar för en högre grad av konkurrens. Sannolikt blir resultatet det motsatta eftersom byggarna vet att flera får vara med och dela på kakan. Vid markanvisning bestäms priset genom att kommunen har en ungefärlig uppfattning om gällande marknadspris för de bostäder som ska byggas  liksom om byggkostnaden. Markpriset blir helt enkelt vad kommunen uppskattar att den kan få ut av byggaren. Ett sådant förfarande försvagar incitamenten för den enskilde byggaren att få ned byggkostnaden. Den som har lägre byggkostnad än konkurrenterna kan nämligen räkna med att få betala mer för marken, inte att få mera eller all mark i kommunen för bostadsbyggande.  Den markfördelningspolitik som ser ut att stärka konkurrensen försvagar den i stället. Att auktionera ut mark är alltså att föredra.

Åtgärd 2: Låt byggföretagen konkurra i en nationell upphandling av (många olika) typhus för flerfamiljsbostäder. Denna åtgärd påverkar den rena byggkostnaden – alltså inte produktionskostnaden som inkluderar kostnaden för marken. Ju mer mark som upplåts till byggande av typhus, desto lönsammare blir det att vinna en sådan upphandling och desto starkare blir konkurrensen. Typhusen bör uppfylla alla rimliga krav på flerbostadhus och därmed vara undantagna från kommunala särkrav. Därmed sänks inträdeshindren för varje enskilt byggprojekt,  vilket bör sänka kostnaderna och ytterligare öka konkurrensen. Inte minst gäller detta utländska företag som i dag nästan helt är frånvarande på den svenska byggmarknaden. Typhus möjliggör också produktion i större skala, vilket är ägnat att sänka kostnaderna.

Att typhus kan sänka kostnaderna visas av det försök med s k Kombohus som har gjorts av Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO. De typhus som upphandlats har sänkt produktionskostnaden med 25 procent.

Comments

  1. Hej, du får gärna följa med på en regelgenomgång inför hur hus ritas och byggs. Mycket av kostnaderna kan skäras redan i form av att slopa regler (WC är ett bra exempel). Din två förslag gynnar stora byggfirmor med mycket billigt kapital och missgynnar alla mindre bolag där kapitalet är dyrare. Hur ser du på den den aspekten?

    • Harry Flam says:

      De tre företag som vann SABO:s upphandling är alla relativt små. När det gäller köp av mark vet jag inte om och i så fall hur mycket lånekostnaden skulle skilja sig?

    • Michael Cocozza says:

      Anders, ditt påstående om att transparenta processer där kommuner säljer mark till högstbjudande, gynnar stora företag stämmer ej. Det är ingen större skillnad på tillgång och pris på lånat kapital för stora och mindre företag. Har man en balansräkning så man klarar av att uppföra ett hus om 50 lägenheter så får man låna till villkor som är i stort sett likvärdiga. Små och medelstora företag klarar sig bättre i öppna anbudsprocesser än i dolda, där relationer spelar en avgörande roll. De större börsföretsgen vinner sällan öppna anbudstävlingar i de kommuner där man tillämpar dylikt förfarande. De större företagen har däremot en ”konkurrensfördel” vad gäller att anställa rätt person för kontakter med exploateringskontoren, inte sällan en f.d tjänsteman på samma kontor, de kan anlita ”rätt” arkitekter som man vet har goda relationer med stadsarkitekten, de är också mycket bättre än de mindre företagen på att fixa trevliga events för beslutande tjänstemän. De mindre företagen och hela byggmarknaden för bostäder tjänar på att processerna är transparenta och då är högstbjudande en
      bra och allmänt accepterad grund för urval. Att sedan medborgarna får sälja gemensam egendom till marknadspris och inte till underpris är en annan effekt som man bör ta med i bedömningen.

  2. Martin Kolk says:

    Det krävs framför allt enklare regelverk och ökade möjligheter för små byggherrar att faktiskt bygga flerbostadshus. Ett system som mer liknar zonering, där markägaren inom zonbegränsingar i princip har rimligt fri byggrätt är hur det fungerar i länder där det faktiskt finns en dynamisk bostadsmarknad. Det leder även till att betydligt mindre fastigheter byggs, något som i princip är omöjligt med dagens planmonopol. Det är helt enkelt inte praktiskt möjligt i Sverige att bygga ett hus med 4-6 lägenheter på en 10×10 meters tomt, något som är mycket vanligt i länder som Tyskland eller Japan.

    Det krävs radikalt nytänkande både från staten, kommunen, och byggherrarna. All ny invandring skulle ju kunna vara en strålande möjlighet att kunna etablera en mer förenklad byggmarknad, där mindre aktörer också har en rimlig möjlighet att bygga små flerbostadshus, utan kommunala detaljplaner, men inom en stadsplan som reglerar storlek på husen.

    Det är ytterst möjligt att få till exploateringstal över 2 (ungefär som Södermalm) med tät bebyggelse av mycket små flerbostadshus på 3-5 våningar som är mycket trevliga att vistas i. Se på bostadsområden områden i centrala Tokyo. https://goo.gl/maps/t11Y1XCqoB62

  3. Den enda aktör som skulle kunna skapa en effektiv illojal (i meningen ej profitnivå-bevarande) konkurrens och därmed bromsa ökningen av bostadsbrist och bostadspriser är det allmänna. Staten, kommuner och förr även stiftelser. Det allmännas möjligheter har dock kringskurits mycket kraftigt genom EU-lagstiftningen på området. Det enda som får produceras och/eller ägas/förvaltas i det allmännas regi är enbart nödbostäder, så kallad social housing. Detta är motiveringen till att de flesta bedömningar och förslag i den statliga utredningen Plats för fler som bygger mer (https://data.riksdagen.se/fil/85064877-6104-4738-8A13-6639E5BD1820) ”är inriktade på beteenden” och inte lämnar förslag till lagstiftning. Frågan är om den nationalekonomiska forskningen kan komma fram till och publicera resultat där värdet av Sveriges efterlevnad av EU regler blir ifrågasatt.

  4. Michael Cocozza says:

    Harry är inne på rätt spår. Det måste till ett ökat konkurrenstryck på marknaden och den centrala delen är kommunernas markförsäljningar eller upplåtelser när det rör sig om tomträttsavgälder.Det handlar inte bara om att pressa byggkostnader, utan även att genom ökad transparens motverka vänskapskorruption. Det är väl något besynnerligt att Stockholms stad utan konkurrens fördelar mest byggrätter till marknadsledande JM, som redan i utgångsläget sitter med 13 000lgh i sin byggrättsportfölj i Stockholm och som man sedan portionerar ut i lagom takt i syfte att inte ”förstöra prisbilden”.
    Politiken i Stockholms stad( S+MP+V, märkligt nog) förstärker således en oligopolsituation på byggmarknaden i Stockholm. JM och andra börsföretag kan sedan gå till börsen och redovisa en lönsamhet på 20% på eget kapital. På en konkurrensutsatt marknad med så lågt teknikinnehåll som bostadsbyggande, ska dessa räntabilitetsnivåer inte vara möjliga.

    Det är symptomatiskt att den svenska lagstiftningen om kommunal markförsäljning omfattar hela 2(två) paragrafer: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-2014899-om-riktlinjer-for-kommunala_sfs-2014-899. Lagen är tandlös och inte anpassad till skrivningarna i EU:s regelverk för statsstöd. När det allmänna köper varor och tjänster reglerar LOU att det sker transparent, när man säljer egendom är regelverket alltför svagt.

    Ett konkret exempel: Nacka, som generellt använder sig av principen högstbjudande, genomförde i oktober en anbudstävling där avgälden i konkurrens hamnade på ca 400kr/kvm. Stockholms stad upplåter mark utan konkurrens på Södermalm vid nybyggnation till 200kr/kvm. Om projektet omfattar 100lgh om totalt 7000kvm innebär det att man ger ett godtyckligt utvalt företag en årlig subvention om 1,4mkr, kapitaliserat med en avgäldsränta om 3% innebär det en värdeökning på fastigheten om 46,6mkr.

    I den utredning som Fredrik Torsander refererar till ovan har jag skrivit ett särskilt yttrande med fler förslag om ökad konkurrens på byggmarknaden för bostäder.

  5. Sebastian Jenneteg says:

    Åtgärd 1, vem vet, kanske det.

    Åtgärder 2, det är tydligt att du är ekonom och inte stadsplanerare. SABO:s typhus är ett viktigt segment. Men vi ska inte bygga samhällen med typhus.
    Typhus kanske kan ordna bostäder, meninte fungerande städer.

    25% billigare hos slutkund, hur mycket extra tjänar inte byggbolagen på att få producera likadana hus på olika platser utan att anpassa sig till sin omgivning.

    De stora pengarna går att spara på byggbolagens marginaler och om det fanns en fungerande konkurrens.
    Sen måste kommunerna sälja mer mark, våga sänka p-normen, förändra bullerreglerna i stadsmiljö, och våga öka exploateringstalet. Fler möjliga tomter och fler aktörer.

    • Harry Flam says:

      Jag förstår inte varför det går att bygga enfamiljstyphus anpassade till sin omgivning men inte flerfamiljshus. Jag håller med om att kommunerna borde sälja mer mark för att få ned markpriset.

  6. Johan Richter says:

    Jag förstår inte riktigt resonemanget kring kostnadsökningen. Om det är bristande konkurrens som ligger bakom den borde väl vinsterna stigit?

    • Harry Flam says:

      Det är vad man först skulle vänta sig, men som jag skriver i inlägget verkar detta inte ha skett, inte heller har lönerna ökat mera än i resten av ekonomin. Därför är kostnadsutvecklingen litet av ett mysterium. Min hypotes är att bristande konkurrens har lett till negativ produktivitetsutveckling, dvs. att de som är sysselsatta producerar allt mindre per timme.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s