Detta är ett inlägg av Roine Vestman som är forskare vid Nationalekonomiska institutionen vid Stockholms universitet. I oktober 2014 anlitade SNS honom som granskare av ett utkast till den rapport som han här kommenterar. Rapporten kan laddas ned här.
Igår offentliggjordes rapporten ”Den svenska skulden” av SNS Konjunkturråd (se även debattartikeln i DN). Den ambitiösa rapporten bjuder bland annat på flera intressanta förslag till reformer av den svenska marknaden för företagsobligationer som anses vara underutvecklad. Tonvikten i rapporten läggs dock – naturligt nog i rådande läge – på de svenska hushållens skuldsättning. I det här inlägget lyfter jag fram det allra mest tänkvärda som rör just hushållens skuldsättning och redogör för min syn på hur rapporten hanterar detta ämne. I korthet kan man säga att författarna lyfter fram och förtydligar olika perspektiv på ämnet, vilket i sig är värdefullt, och att den lägger fram flera intressanta policyåtgärder som kommer att uppfattas som kontroversiella.
Ett första viktigt bidrag hos rapporten är som sagt att den tydliggör två olika policyperspektiv. Det första perspektivet är det finansiella stabilitetsperspektivet. Enligt detta snäva perspektiv finns ingen anledning att oroas över hushållens skuldsättning. Rapporten redovisar tydligt att den aggregerade skuldsättningen är förhållandevis låg och matchas av tillgångsvärden. Man hänvisar till Finansinspektionens analyser som visar att bankernas kreditgivning är sund och att ”kvar-att-leva-på”-kalkylerna i samband med kreditgivning efterlevs. Det andra perspektivet kan man kalla stabiliseringspolitiskt eller penning- och finanspolitiskt. Enligt detta perspektiv är det värdefullt att bedöma om skuldsättningen är problematisk utifrån ett bredare hänseende. Man kan alltså se skuldsättningen som oroande hög även om skulderna matchas av höga tillgångsvärden och inkomster i aggregatet. Anledningen är att en negativ störning i ekonomin – den mest troliga är kanske ett högre ränteläge som i sin tur leder till lägre huspriser – skulle kunna leda till ett efterfrågetapp.
För att förstå mekanismen i detta är det viktigt att inse att aggregerade skulder ställt mot aggregerade tillgångar och inkomster kan ge en ofullständig bild av ekonomins utsatthet. Om tillräckligt många hushåll är högt belånade i utgångsläget kan en störning enligt ovan leda till att konsumtionsviljan och efterfrågan hämmas kraftigt på grund av de utsatta hushållsgruppernas relativt höga konsumtionselasticitet. I kapitel 4 av rapporten, som redogör för hushållens skuldsättning i tvärsnittet, blir det smärtsamt tydligt att vi vet alltför lite om individuella hushålls balansräkningar för kunna säga något säkert om hur sannolikt ett sådant scenario är. Infrastrukturen för datainsamling över enskilda hushålls fullständiga balansräkningar gick tyvärr förlorad i samband med att förmögenhetsskatten avskaffades 2007. Det är tydligt att barnet kastades ut med badvattnet. Följaktligen är en av rapportens huvudslutsatser logisk – att en ny infrastruktur för datainsamling måste upprättas.
En mer kontroversiell slutsats i rapporten är att sannolikheten för ett negativt makrostabilt scenario av det slag som beskrivs ovan anses vara litet. Rapportförfattarna menar alltså att ett isolerat husprisfall, till exempel till följd av en räntehöjning, antagligen inte skulle äventyra den makroekonomiska stabiliteten. Här finns utrymme för andra tolkningar1 men givet att rapporten drar denna slutsats, hur ska då den nuvarande situationen hanteras?
Författarna menar att eftersom några överhängande akuta risker inte finns så bör fokus riktas mot de incitament och drivkrafter som den nuvarande ekonomiska politiken för med sig, snarare än mot regleringar som direkt begränsar möjligheten till skuldsättning. Förslaget om amorteringskrav på bolån faller till exempel inte författarna i smaken – de föreslår förvisso att amortering ska ingå som ett standardval i bolån men att det ska kunna väljas bort. I stället förslår rapporten att skattesystemet ska reformeras så att drivkraften till skuldsättning blir mindre, genom ett återinförande av fastighetsskatten som kan kombineras med en utfasning av ränteavdragen.
Vad gäller dessa förslag tycker jag att rapporten kunde ha gått ett steg längre. Man kunde ha diskuterat konsekvenserna av sådana skattepolitiska reformer och mer precist ha tagit ställning till hur skatteförändringarna bör fasas in över tid. Detta dels eftersom vi vet att dessa skatteförslag är politiskt svårsmälta, dels eftersom det finns en allmän oro om vad sådana reformer skulle få för omedelbara konsekvenser på huspriserna och i sin tur på makroekonomin. Enligt mina egna beräkningar, baserat på modellen i kapitel 4, skulle ett införande av en fastighetsskatt om 1,5 procent leda till ett ackumulerat prisfall om 13 procent. Om detta kombineras med en utfasning av ränteavdragen så blir det ackumulerade prisfallet 23 procent. Dessa så kallade kapitaliseringseffekter har så klart konsekvenser för den optimala infasningen av reformerna. Författarna kunde ha förekommit de invändningar som kommer att resas och föreslagit en konkret plan för en långsiktig infasning som kan uppfattas som politiskt genomförbar över de partipolitiska blocken.
Finns då inga andra mer kreativa policyförslag än skattepolitik undrar kanske någon? Jo, i kapitel 5 finns sådana men de är nog tyvärr av mer akademiskt intresse. Där diskuteras bland annat behovet av nya bolånekontrakt som bättre delar riskerna mellan långivare och låntagare. En marknad för sådana kontrakt kan dock inte tvingas fram policyvägen utan måste få växa fram organiskt, vilket tar lång tid. Ledande amerikanska nationalekonomer, till exempel ekonomipristagaren Robert Shiller, har länge förespråkat en framväxt av nya bolåneprodukter och av derivatmarknader kopplade till huspriser, utan något större synbart resultat.
Sammanfattningsvis kan man säga att debatten om den svenska skuldsättningen har fått ytterligare ett värdefullt bidrag som är insiktsfullt, balanserat och konstruktivt. Sista ordet om huruvida hushållens skuldsättning är uthållig och vad som möjligen bör göras åt den lär dock inte vara sagt. Det ska bli intressant att se hur de centrala policyaktörerna – inte minst Riksbanken, Finansinspektionen och Finansdepartementet – ställer sig till rapporten. Först ut, i samband med framläggningen av rapporten vid SNS, var vice riksbankschef Cecilia Skingsley. Det framgick att hon är mer oroad över skuldsättningen än rapportförfattarna och att hon framhärdar med det nödvändiga i att införa amorteringskrav.
För den läsare som är intresserad av hushållens skuldsättning rekommenderas tidigare inlägg på Ekonomistas av Lars EO Svensson, Annika Alexius, Niels-Jakob Harbo Hansen och Erik Öberg, Mats Persson, Martin Flodén och Jonas Vlachos.
1) Min personliga uppfattning är att det utifrån det akademiska kunskapsläget är rimligt att göra en något mera pessimistisk bedömning, om inte annat utifrån försiktighetsprincipen. Ett bärande argument i rapporten är nämligen inte trivialt. Författarna hävdar att de negativa konsekvenserna av ett husprisfall till följd av ett högre ränteläge till stor del motverkas av ett gynnsamt fall i boendekostnaden för många hushåll. Argumentet är att förstagångsköpare och de som är ”på väg uppåt” i en så kallad flyttkedja får en lägre boendekostnad. Detta är naturligtvis sant på lång sikt, men på kort sikt, vilket är den relevanta tidshorisonten ur ett stabilitetsperspektiv, kan denna positiva effekt av en räntehöjning och ett husprisfall vara liten. Anledningen till detta är att med rörlig ränta på bolån, vilket majoriteten av de svenska hushållen har, kommer det stora flertalet, det vill säga stocken av husägare, att drabbas av en högre boendekostnad. Endast hushåll som flyttar uppåt får en lägre boendekostnad än vad de annars skulle ha haft utan ett boprisfall. Ur ett makroekonomist hänseende gäller det alltså att ställa stocken av husägare som påverkas negativt mot flödet av husköpare på väg uppåt som påverkas positivt. Hur stor nettoeffekten är kan bara beräknas i en kvantitativ makroekonomisk modell vilket med någon större exakthet ännu inte har gjorts.
Ekonomistas 
Bra. Befriande med en ickepolemisk text på det här ämnet!
Roine, är beräkningen av kapialiseringseffekten av en återinförd fastighetsskatt att betrakta som teoretisk eller skulle det vara din bästa gissning även i praktiken? Jag kan inte minnas att vi kunde observera motsvarande uppgång kollat till det tidigare avskaffandet.
Hej Mårten. Jag använder som sagt modellen som återfinns i appendix av kapitel 4 av rapporten. Den såklart förenklad i vissa avseenden men kan förklara, enligt författarna och även mig, husprisutvecklingen de senaste 20 åren ganska väl. Min beräkning baserat på modellen får alltså betraktas som en rätt bra gissning, om än inte bästa tänkbara prognos som kräver mer ekonometrisk analys och kanske också en mer komplex modell.
Jag vet att det har hävdats att avskaffandet av fastighetsskatten inte ledde till en prisuppgång. Jag är dock inte bekant med detaljerna bakom det påståendet. Men jag kan tänka mig att det finns avsevärda metodmässiga svårigheter förknippade med att försöka utvärdera priseffekten. Man kan kanske göra en liknelse med utvärderingar av jobbskatteavdragens effekter på arbetsutbudet i Sverige – i praktiken är en trovärdig sådan utvärdering inte möjlig att göra, bland annat på grund av det sätt som avdragen infördes på. Min poäng är att bara för att man inte har kunnat fastställa en priseffekt behöver det inte betyda att det inte finns en sådan.
Låt mig ställa en motfråga (du behöver inte svara): om någon hävdade att ett avskaffande av skatten på aktieutdelningar eller på obligationskuponger inte skulle ha en effekt på tillgångspriserna skulle du då tro på hen? Om inte, vad är det som gör att du (eventuellt) inte tror på en priseffekt på husmarknaden av ett avskaffande?
Tack för svar och klargörande. Min utgångspunkt är givetvis precis som din att tillgångspriser generellt påverkas väsentligt av direkt beskattning av tillgångarnas värde. Den utgångspunkten är densamma för såväl fastigheter som obligationer och andra värdepapper. Den som hävdar något annat har bevisbördan så du ställer en rimlig motfråga tycker jag (även om min fråga inte var huruvida priserna påverkas öht, utan om hela årseffekten av en skatt kapitaliseras i priset. Jag menar att priseffekten skulle bli väsentligt mindre än nuvärdet av framtida skattebetalningar men givetvis inte utebli helt.).
I ett försök att axla bevisbördan skulle jag lyfta fram fyra bevis som möjligen kan avfärdas som anekdotiska och spekulativa, men som jag tycker samfällt är ganska övertygande:
1) Kommunalskatter prisas inte in i priser. Kommungränser ger nästan ett randomiserat experiment. En skatteskillnad på 1,5% för ett hushåll med två inkomster på 30 000/mån borde sänka deras betalningsvilja allt annat lika med ca 0,5MSEK. Sådana skillnader syns inte på marknaden. Varken i Sundbyberg/Solna eller Stockholm/Huddinge. Hur vet jag det? Jag “har kollat” i många år.
2) Samma resonemang som 1) fast för tomträttsavgäld. Att en tomt inte är friköpt avspeglas allt annat lika bara marginellt i priset, trots en kostnad per år på 25 000kr.
3) Skillnader i avgift avspeglas inte fullt ut i priser på bostadsrätter. Återigen, jag och många andra “har kollat” och räknar på det många gånger.
4) teorin för ovan empiri är lite blandat behavioral: folk kan inte räkna, det mest avancerade som några klarar av är att dela priset på antal kvm. Det blir en “matematikdeficitrabatt” på skatteeffekten. Folk tittar på antalet nollor i priset och jämför med mentala bemchmarks. Folk diskonterar hyperboliskt/ignorerar framtida effekter.
Vattentätt.
Jag bor i villa. Varje krona som staten tar i fastighetsskatt är en krona mindre för mig att spara. Varför ska vissa nationalekonomer alltid sätta systemet före individen? Varför är det viktigare att staten får inkomster än att enskilda individer har råd att bo kvar i tryggt boende?
Om nationalekonomer som vill återinföra den statliga fastighetsskatten även kunde säga till landets alla bostadsrättsägare att de ville beskatta dessa med 20 – 30 tkr per år – då hade jag haft lite respekt för dem. Men det gör de ju inte. Istället svamlar de vagt om “neutralitet”.
Ekonomernas ingång är om jag förstått saken rätt att skatterna ska föra med sig så få och små negativa konsekvenser som möjligt och att skatteintäkterna samtidigt ska vara stabila och förutsägbara. Att fastighetsskatten därför är populär bland ekonomer ska nog ses i det ljuset. De ger små snedvridande effekter på t.ex. arbetsutbud och de går inte att flytta utomlands.
När det gäller bostadsrättsföreningar så betalade de ju fastighetsskatt när det begav sig och betalar kommunala avgifter idag. Att skatten/avgifterna var/är lägre än för villor har nog att göra med att boende i flerbostadshus är mer effektivt för den offentliga budgeten än egnahem eftersom samma infrastruktur kan användas till fler hushåll. Det är min gissning.
Hej Over och filurio!
filurio har rätt om varför vi nationalekonomer gillar fastighetsskatten. Den typen av skatt snedvrider inte ekonomiska beslut som har konsekvenser för ekonomins totala värde så mycket som exempelvis skatt på arbete. Och i linje med detta att skatter inte ska snedvrida beslut så har jag inget problem med att samma slags skatt som på egna hem tas ut på bostadsrättsföreningars fastigheter, och för den delen även på hyresvärdars fastigheter. Om det “råkar bli” stora skatteintäkter för staten så kan man nollfinansiera det genom att skatteväxla. Till exempel genom att minska skatten på arbete.
Jag uppfattar det som att många ogillar fastighetsskatten för att det i enstaka fall finns en dålig match mellan fastighetsskatten, å ena sidan, och betalningsförmågan om fastighetsägarens inkomster är låga, å andra sidan. “Änkor i Stockholms skärgård” är typexemplet eftersom de antas ha låg inkomst men samtidigt ha stora orealiserade värden bundet i sin fastighet. För hushåll som hamnar i den här situationen, dvs har “olyckan att vara tillgångsrik men inkomstfattig”, tycker jag att det är rimligt att uppskovsreglerna blir generösare än vad de tidigare var. Fastighetsskatten skulle t ex kunna betalas först i samband med en överlåtelse till en ny ägare. När vi ändå talar om änkor. Jag undrar varför vi inte pratar lika mycket om den nyblivna änkan som bor i en hyresrätt vars hyra blir för hög henne att bära själv?
Vissa svenskar verkar också tro att fastighetsskatten är ett svenskt påfund. Det är det inte! USA har till exempel överlag en hög fastighetsskatt (den exakta skattesatsen bestäms av varje delstat).
Roine,
Det är inte relevant att jämföra USA:s fastighetskatt med Sveriges. USA har ett helt annat skattesystem jämfört med Sverige, mycket lägre skattetryck. Försök inte fördumma egnahemsägare. Vi är både läs- och skrivkunniga och vi kan kan räkna.
Sen vill jag påpeka att anledningen till varför fastighetskatten aldrig var en stor fråga för bostadsrättsägare var att bostadsrätters taxeringsvärden inte ändras i fastighetsregistret på samma sätt som villors taxeringsvärden. När en brf skiftar ägare sker ingen notering i fastighetsregistret. Därmed blir aldrig brfer så brandskattade som villaägare. Bostadsrättsägare med skatteintresse är medvetna om detta. Men är de medvetna om att de skulle tvingas betala 20-30 tkr mer i årlig fastighetsskatt om nationalekonomernas vision blev verklighet? Av skattade pengar dessutom.