Att finanskrisen hade sitt ursprung i den amerikanska bostadsbubblan är ingen nyhet. Vad som däremot är intressant är att försöka avgöra hur viktig bostadsmarknaden varit för den realekonomiska utvecklingen, både under åren då bubblan växte fram och när den väl sprack. Dessa frågor undersöks i en serie artiklar av framförallt Amir Sufi och Atif Mian. Grunden för deras undersökningar är detaljerade data över bland annat huspriser och hushållens skuldsättning på mer eller mindre detaljerad regional nivå i USA.
Föga förvånande slår de fast att de amerikanska hushållens skuldsättning var starkt kopplad till de kraftigt stigande huspriserna. Detta bidrog till att driva upp konsumtionen då husägare i genomsnitt ökade sin belåning med motsvarande 25 procent av husprisökningen. Denna utveckling var särskilt påtaglig i regioner med en stor andel mindre kreditvärdiga (subprime) hushåll och drevs på av intensiv lobbying. Bolåneexpansionen i sådana områden ökade påtagligt, trots kraftigt sjunkande relativa inkomster; perioden 2002-2005 verkar ha varit rätt unik då tillväxten i bostadskrediter och inkomster var negativt korrelerade. Det finns även en tydlig samvariation mellan dessa mönster och värdepapperiseringen av subprime-lånen.
Denna husprisdrivna skuldsättning verkar även kunna förklara de ekonomiska problem som uppkom när huspriserna väl började falla. Konsumtionen i högt skuldsatta regioner sjönk betydligt mer än på annat håll, även för ett givet prisfall på bostadsmarknaden. Personliga konkurser, fallande huspriser, ökad arbetslöshet och minskad konsumtion av kapitalvaror kan i hög grad förklaras av hushållens skuldsättning precis innan krisen slog till. Minskad konsumtion på grund av hushållens försämrade balansräkningar kan enligt Mians och Sufis skattningar förklara så mycket som 65 procent av de förlorade arbetstillfällena under åren 2007 till 2009.
Intressant nog finner de även att juridiken kring personliga konkurser och tvångsförsäljningar av bostäder spelar en stor roll i detta sammanhang. I delstater där tvångsförsäljningar kan ske utan juridisk prövning var sannolikheten att en låntagare med återbetalningsproblem utsattes för denna åtgärd dubbelt så hög som i andra delstater. Dessa tvångsförsäljningar verkar i sin tur haft en stor negativ inverkan på konsumenternas efterfrågan.
En del ekonomer påpekade i krisen inledningsskede behovet av statliga åtgärder för att hantera bolåntagarnas problem; exempelvis lyfte Luigi Zingales fram svårigheten att omförhandla bolån som förpackats till värdepapper och sålts på marknaden (se tidigare inlägg). Frågan är dock om ens ekonomer som Zingales fullt ut insåg de makroekonomiska implikationerna av dessa problem.
Ekonomistas 
Det vore intressant att läsa motsvarande analyser av spruckna bostadsbubblor som ligger närmare oss, t.ex. den danska. Kan ge viktiga lärdomar inför när vår egen svenska bostadsbubbla pyser ut.
Håller med om att fler analyser av mer näraliggande fall vore önskvärt. Men man bör tänka på att de undersökningar som gjorts av den svenska bomarknaden (med något undantag) inte verkar ge för handen att vi har en bostadsbubbla. Vi har därför i dagsläget inga starka skäl att oroa oss för en sprickande bubbla, även om man, som du är inne på, möjligtvis kan förvänta sig en real prisanpassning genom att fastighetspriserna inte följer med i den generella prisökningstakten.
Det är ju intressant att undersökningar som gjorts inom Sverige (från t.ex. Finansinspektionen) kommer fram till att vi inte skulle ha någon bostadsbubbla, medan alla utländska kommentatorer jag sett pekar på Sverige som en av de kvarvarande bostadsbubblorna (tillsammans med Norge, Nederländerna, Kanada och Australien).
Sen finns ju förstås en hel del svenska ekonomer som anser att vi har en bostadsbubbla, t.ex. Bengt Hansson på BKN eller Lars Pålsson Syll (http://larspsyll.wordpress.com/2012/02/11/ser-bra-ut-pa-bomarknaden-sa-fan-heller/),
@Flute: Lars P Syll brukar ju kommentera här, och jag hoppas att han gör så även i detta fall.
För Bengt Hansson gäller väl att han har klagat över boprisbubblan i minst 10 år. Därmed har han i mina ögon förbrukat all trovärdighet. Säkert kommer vi någon gång att ha en bubbla i Sverige, och helt säkert kommer han och många andra då att säga “vad var det jag sa”. Men tio års misslyckade prognoser gör att värdet av den elfte, korrekta prognosen blir noll.
“This time is different” är antagligen världens bästa boktitel. Den som hävdar det gör ett extraordinärt påstående, och som vanligt kräver extraordinära påståenden extraordinära bevis.
Micke: Menar du att det skulle vara ett “extraordinärt påstående” att säga att vi har en bostadsbubbla i Sverige? Jag skulle snarare säga att det är ett “extraordinärt påstående” att säga att de reala bostadspriserna kan fördubblas utan att det sker någon korrigering.
Det var väl för övrigt bra att Bengt Hansson varnat för bostadsbubblan länge. Det bästa är ju att se symptomen eller orsakerna redan tidigt, så att man kan stävja bubblan redan i dess början, innan den har hunnit växa sig alltför stor. Bengt Hansson har väl inte särskilt gjort prognoser, utan mest pekat på de ökande bostadspriserna och hushållens växande skuldsättning som faror. Det har han förvisso gjort länge, men som bekant så kan bubblor ofta fortsätta att blåsas upp längre än någon vettig bedömare kunde ana. Det är betydligt lättare att peka ut en bubbla än att gissa vid vilken tidpunkt den kommer att spricka.
Jag är beredd att statsa en större summa pengar på att de genomsnittliga kvadratmeterpriserna för bostadsrätter i Vasastan inte någon gång under de närmaste tjugo åren kommer att vara lägre än vad de var 2002.
Om jag visar mig få rätt tycker jag vidare att man därmed kan säga att vi 2002 inte hade en boprisbubbla. De personer som varnade för boprisbubblan då hade fel. De hade också fel tidigare, och antagligen ytterligare ett antal år. Förr eller senare kommer de helt säkert att få rätt, då det förefaller extremt sannolikt att priserna någon gång nuder de närmaste tjugo åren kommer att vara lägre än de var året innan.
Min poäng är bara att om man år efter år säger samma sak och bevisligen har fel de flesta åren så förtjänar man ingen respekt när man plötsligt får rätt. Man har inte tillfört någon kunskap på vägen.
Micke:
1. Jag antar att du menar att de REALA kvadratmeterpriserna “för bostadsrätter i Vasastan inte någon gång under de närmaste tjugo åren kommer att vara lägre än vad de var 2002”. Över så långa tidsperioder måste man alltid räkna bort inflationen.
2. Det är ju lätt att satsa en större summa pengar på detta – köp dig helt enkelt en bostadsrätt i Vasastan!
3. Jag har redan gjort motsatt satsning, då jag inte köpt någon ny bostadsrätt i Stockholm efter att ha blivit utköpt ur den där jag bodde.
1. Nej, jag menar ju förstås inte de reala priserna. Den som köper en bostadsrätt betalar nominella priser, och det finns väl ingen i Sverige som har lån som är inflationsjusterade? Det här är ju den främsta orsaken till att det inte är så riskfyllt med bostäder. Det kanske inte är en bra investering i reala termet, men om du köper den för att bo i så kommer inflationen alltid att vara till din fördel.
2. Vadet gällde förstås priserna 2002, inte idag. Det sagt köpte jag en bostadsrätt i förra veckan. Dock inte i Vasastan, eftersom jag inte vill bo där (med rådande priser). Den kommer med förkrossande sannolikhet vara min hittills sämsta bostadsaffär, eftersom jag som så många andra varit på marknaden i 20 år och sett radikalt stigande priser. Det är helt osannolikt att det ska fortsätta. Men sannolikheten att den gör mig utfattig är rätt låg. Då krävs i princip höga räntor och låg inflation och sjunkande huspriser och att både min fru och jag blir arbetslösa. Och händer det har vi trots allt bott bra under tiden fram tills dess…
Den sista punkten tror jag att många bortser ifrån. Det finns trots allt många personer i USA som under en period bodde i hus de under “normala” omständigheter inte skulle haft råd med. De har nu fått flytta ifrån sina hus, men i vilken utsträckning är de förlorarna på bubblan? Jämför:
Person A bor i housing projects 1990-2015
Person B bor i housing projects 1990-2005, ett ordentligt hus 2005-2010 och housing projects 2010-2015.
Varför är det självklart att person B drabbats av bubbaln, men inte person A? Vem har haft det bästa livet, totalt sett?
Visst har vi en bobubbla!
http://larspsyll.wordpress.com/2013/02/14/visst-har-vi-en-bobubbla/
Det vore intressant om du utvecklade hur SEBs indikator historiskt har korrelerat med utvecklingen av priserna på marknaden. Min (antagligen fördomsfulla och felaktiga, så rätta mig gärna) spontana gissning är att den korrelerar rätt dåligt med verkligheten. Och gör den det är det ju inte en relevant datapunkt.
Idén att bostäder totalt sett kostar mer nu än för x år sedan och att det skulle vara beviset på att vi har en bubbla förefaller något märklig. Det finns gott om anledningar till varför den del av inkomsten som läggs på boende skulle förändras över tid. Förändrade preferenser är en bra anledning, och sjunkande relativa priser på många andra varor är en annan.
Jag antar att den mest relevanta frågan är: när började bubblan, och vilket eller vilka mått har använts för att etablera bubblans start? Eftersom vi hört olyckskorparna kraxa i mer än tio år nu är det enda vi med säkerhet kan konstatera att de inte alltid har rätt. (Eller är bubblan så stor att det sannolikt är en dålig affär att idag köpa en bostad till det pris som gällde 2002?)
Jag tycker att det fokuseras för mycket på begreppet bubbla. Det är inte väldefinierat och man kan tvista i evigheter om en bubbla föreligger eller inte. Att ett gäng makrovariabler i en regression kan förklara husprisutvecklingen säger väldigt lite om risker för korrigeringar i framtiden. Det som oroar mig är den höga skuldsättningen bland hushållen. Allt annat lika innebär högre skuldsättning mindre finansiella buffertar och ökad sårbarhet. Risken ökar därmed att olika störningar i förlängningen påverkar konsumtionen och makrostabiliteten. Särskilt illa kan det bli om störningarna drar med sig huspriserna ner och hushållen får för sig att det behöver reparera sin belåningsgrad. Om skulderna hela tiden stiger ökar risken att precis detta sker, konsistent med empiriska analyser som visar att skuldnivån i sig förklarar konsumtionsfall utöver “de vanliga” förmögenhetseffekterna.
Tror faktiskt ingen seriös forskare påstått “att bostäder totalt sett kostar mer nu än för x år sedan och att det skulle vara beviset på att vi har en bubbla”. Däremot har en del av oss pekat på att både historiskt och modellteoretiskt kombinationen av
lågt bostadsbyggande
ökad hushållsskuldsättning
ökad bostadspriser som ej tillnärmelsevis avspeglar “rimliga” fundaments
låga räntor
är en uppenbart farlig kombination som ger mycket starka bubbelindikationer.
Av faktorerna du listar är ju nr 2 och nr 4 otvivelaktligen bubbelindikatorer. Nr 3 hänger ju på definitionen av “rimlig”, men den tänker jag inte ge mig in i.
Nr 1, däremot, förvånar mig. Lågt bostadsbyggande borde väl vara bubbelhämmande? Den starkaste bubbelindikatorn i Spanien, Irland, Nevada och Florida ansågs ju vara det omotiverat höga bostadsbyggandet. Kan du utveckla detta?
Lars P Syll och Micke:
Som Micke påpekar verkar bostadsbyggandets volym inte ha så mycket med saken att göra.
Jag skulle istället föreslå att man tittar på byggpriserna. Har de ökat mer än “rimligt”? “Rimligt” borde innebära att de någorlunda följer t.ex. KPI.
@Per: Håller med dig helt och fullt. Belåningsgraden är en reell risk, och det vore önskvärt att fokusera på vad man kan göra åt den istället för att jaga tecken på bubblor.
Pelle, det finns en bra uppsats av Mike Woodford som driver precis detta synsätt, http://www.riksbank.se/sv/Press-och-publicerat/Rapporter/Penning–och-valutapolitik/ nr 1 2012. Det handlar om en “lågfrekvent” riskbedömning. Det är ett helt annat (och mycket bättre) perspektiv än “prick the bubble”-modellen.
Micke: Dett är inte svårare än den vanliga Marshallianska saxen utbud-efterfrågan och dess inverkan på prisutvecklingen. [Dettta utesluter självklart på inget vis attt vi också kan få bubblor pga av hysteriskt antecipationsdrivet spekulerande i nyproduktion av bostäder eller nya hybridarter av tulpanlökar …]
För sambandets betydelse re bobubblor se t ex http://larspsyll.wordpress.com/2012/10/23/leverage-cycles-wonkish/
Finns det någon allmänt accepterad tidsrymd inom vilken en bred och djup prisnedgång måste ha ägt rum för att en person som varnat för prisbubbla inte kan sägas ha haft fel?
Visst vore det trevligt om Ekonomistas kunde ta en titt på utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden. Under åren före den amerikanska bostadskraschen följde jag debatten där och jag tycker att det finns likheter med de argument som fördes fram där och de man hör i Sverige idag.
Det finns lite olika definitioner av vad som är en bubbla. Wiktionary definierar begreppet bubbla så här:
“A period of intense speculation in a market, causing prices to rise quickly to irrational levels as the metaphorical bubble expands, and then fall even more quickly as the bubble bursts.”
Med den definitionen existerar inte bubblan förrän den sprukit. Jag tycker att det är rimligare att försöka se om prisnivån är långsiktigt rimlig (oavsett om priserna återgår till det normala via en krasch eller efter en längre period av fallande priser). Det kan ju vara tillfälligheter som avgör om en bubbla spricker.
Micke, visst ska man titta på köpkraften när man jämför priser vid olika tidpunkter. Om jag tex hade köpt ett hus för en halv miljon 1980 och fick lika mycket när jag sålde det nu skulle jag säga att det var en ganska dålig affär–en krona då var ju ungefär tre gånger så mycket värd som kronan är idag.
Lars P och Flute tar upp ett par saker som borde vara värda ett närmare studium. Min känsla är att den stora bostadsupplåningen är ett viktigt skäl till varför Sverige har gått så (relativt) bra de senaste åren. Sen verkar byggnadsprisindex (dvs kostnaden för att bygga) ha stigit med bostadspriserna. Om det stämmer finns det definitivt luft i priserna.
Husbubblan i USA var bara en “trigger” på vägen mot en amerikansk och europeisk finansiell kris.
Men en husbubbla får förstås alltid svåra konsekvenser vilket kräver uppmärksamhet. Något som amerikansk politik inte var intresserade av trots anmälan till FBI om diverse brott redan från 2003.
Krisen har bara börjat;
* Statsskuldens stora kris ligger fortfarande framåt i tiden med enorma intecknade utgifter
* Hushållens skulder har inte ens börjat minska. Tvärtom de ökar något tack vare studielån och billån
* Reallönerna i USA har fallit sedan 1980 och ser inte ut att gå mot förbättringar
* Nettoinvesteringarnas andel i USA fortsätter att falla långsiktigt från 70-talet.
* Sannolikt kommer löntagarnas disponibla inkomster sjunka framöver pga skattehöjningar och minskade bidrag.
* Fortsatt svängdörrar mellan finans och politik borgar för än djupare korruption
* Lobbyismen fortsätter att stärkas så länge inte reglerna för Washington-myglet ändras
* Regeringsinternt fortsätter man att undvika att rättvisa skipas i New York där DOJ blockerar
varje försök att föra talan mot bankoligopolet
* Ingenting talar för att jobb tas hem eller att nya jobb utanför låglönesektorn kommer att skapas
* Ojämligheterna fortsätter att växa
“Business as usual” talar för svåra tider inom några år.