Detta är ett gästinlägg av Niels-Jakob Harbo Hansen och Erik Öberg, båda doktorander i nationalekonomi vid Institutet för internationell ekonomi, Stockholms universitet.
De senaste åren har vi från flera håll hört att de svenska hushållens skuldsättning utgör ett hot mot den makroekonomiska stabiliteten. På tisdagen bestämde sig Finansinspektionen för att gå från ord till handling och föreslog att amorteringskrav ska införas. Förslaget innebär att hushåll som tar nya bolån ska tvingas amortera 2 % av lånet årligen tills dess att belångsgraden, definierat som lånets storlek delat på bostadens inköpsvärde, är 70 % och ytterligare 1 % per år tills att belåningsgraden är 50 %.
Vi är inte säkra på om detta förslag kommer att öka den makroekonomiska stabiliteten. Tvärtom ser vi två anledningar till att denna reform faktiskt kan få motsatt effekt.
1. Hushållens sparande blir mer koncentrerat till bostadsmarknaden
Föreställ dig ett hushåll som äger en bostad, finansierad med minst 50 % lån, och som önskar spara en viss del av sin inkomst varje år. Utan ett amorteringskrav hade detta hushåll kanske valt att spara genom att investera i en aktiefond. Men med ett amorteringskrav måste åtminstone en del av hushållets sparande gå till att betala av bolånet. Hushållets tillgångar blir därför mer koncentrerade till bostadsmarknaden. Även om minskad belåning i sig självt gör hushållets förmögenhet mer robust mot ett eventuellt värdefall i hushållets totala tillgångar, gör den sämre diversiferingen hushållets förmögenhet mindre robust mot ett fall i just bostadspriserna.
Att sparandet koncentreras till bostadsmarknaden är också problematiskt då bostäder generellt sett är mindre likvida än andra sparformer. Vid ett temporärt inkomstbortfall, t.ex. på grund av att förväntade lönehöjningar uteblir, kan ett hushåll upprätthålla sin planerade konsumtion genom att sälja lite av sina besparingar. Detta är lätt om besparingarna är i form av aktier eller fonder, men att flytta till en billigare bostad medför höga transaktionskostnader och kan ta lång tid. Denna försämrade likviditet i hushållets tillgångar bidrar sannolikt till att konsumtionen faller mer för de hushåll som drabbas av temporära inkomstbortfall i en lågkonjuktur.(1)
2. Amorteringarna kommer att variera mindre över konjunkturen
Det finns ytterligare en kanal varigenom amorteringskravet gör konsumtionen mer känslig för förändringar i disponibel inkomst. Definiera lånutgiftskvoten som de sammanlagda utgifterna för räntebetalningar och amorteringar delat på disponibel inkomst.(2) När en lågkonjuktur inträffar växer den disponibla inkomsten långammare för många hushåll, t.ex. på grund av att förväntade lönehöjningar uteblir. Detta innebär att låneutgiftskvoten ökar i förhållande till trend, eftersom nämnaren faller. Med ett amorteringskrav blir denna effekt större, eftersom hushållen inte längre har möjlighet att minska sin amortering. Detta kommer sannolikt resultera i att den samlade konsumtionen faller mer när en lågkonjunktur inträffar.
Denna effekt ska dessutom ställas i relation till Riksbankens möjlighet att påverka hushållens ränteutgifter. En konventionell penningpolitik innebär att hushållens ränteutgifter delvis är försäkrade mot fluktuationer i inkomsterna.(3) Vid en lågkonjuktur, då inkomsterna faller, ska ju reporäntan falla och omvänt vid en högkonjuktur, då inkomsterna stiger. Genom sin påverkan på ränteutgifterna kompenserar penningpolitiken delvis förändringen i låneutgiftskvoten som annars hade skett. Denna möjlighet försämras av att låsa storleken på amorteringarna, som förslaget från Finansinspektionen innebär.
För att summera. Vi är inte säkra på att amorteringskrav är ett bra sätt att hantera makroekonomiska risker. Oberoende dess potentiella meriter så går ovanstående mekanismer i fel riktning. Varje tänkt fördel med att införa Finansinspektionens nuvarande förslag bör räknas och vägas gentemot dessa effekter innan det införs. Man bör också fundera på om det går att ändra utformningen av amorteringskravet så att dessa effekter minimeras.
Fotnoter:
1. Det underliggande antagandet är att en substantiell andel av bolåntagarna inte vill eller har möjlighet att ta nya lån för att kompensera det temporära inkomstbortfallet.
2. Med en korrekt ekonomisk terminologi är inte amorteringar utgifter. Att amortera är bara ett annat sätt att spara. Men vi tror låneutgiftskvot är ett illustrativt begrepp för argumentet.
3. Lars EO Svensson framförde detta argument på en LO-seminarium våren 2014.
Ekonomistas 
Varför jobbar inte Sverige hårdare internationellt för att länder ska ta bort amorteringskraven.
Även om Sverige nu är på väg åt fel håll från amorteringsfrihet så borde väl de andra länderna anpassa sig till Sveriges modell då den är stabil. Vore ju bra om EU hade harmoniserade regler.
Ha, Sverige har uppfunnit den ekonomiska evighetsmaskinen. Amorteringsfria lån utan bortre parentes. Borde vara värt riksbankens nobelpris!
Varför skulle det inte vara rimligt att över tid betala tillbaka det man lånat? Fram till hösten 2008 fick du låna 95-105% av bostadens marknadsvärde – utan amortering, vad var så bra med det?
Och vi kan ju inte låtsas som om inte bankerna själva kräver amortering. Det är alltså frågan om vilken form av amortering som är mest lämplig. Problemet med bankernas amorteringskrav är att de ändras med den ekonomiska cykeln, dvs ingen amortering under en högkonjunktur (som fram till hösten 2008), men skarpa amorteringskrav under en recession. Denna form förstärker säkert bostadspriserna under uppgången och undergräver sedan hushållens ekonomi under recessionen. Amorteringskravet borde ju kanske hellre vara kontracyklist eller i alla fall konstant under hela konjunkturcykeln.
Vi håller med om att ett amorteringskrav som kopplas till aktuelle marknadsvärden risikerar att forstärka konjunkturcykeln. Som argumenterat ovanför menar vi dock också att ett amorteringskrav som kopplas till köpsvärden (FIs förslag) har problem. Det är inte självklart att ett hushåll nödvändigtvis skal amortera. Tänk dig t.ex. ett hushåll som önskar att spara i fonder framfor att amortera sitt bolån. Som vi skriver övernfor kan vi inte se att detta bör vara ett problem.
Eller konsumera istället för att amortera. Kan inte se att det bör vara ett problem vid nuvarande dystra läge i ekonomin.
Men har du amorterat kan du ju ta upp ett extra lån på fastigheten vid tillfällig utgiftstopp, iaf lika gärna som att sälja av någon finansiell tillgång. Och igen, varför låtsas som om amorteringen inte skulle vara aktuell bara för att Fi inte kräver det. En lösning enligt ert perspektiv vore då istället att FÖRBJUDA bankerna att kräva amortering, eller?..
MickeWe: Anledningen till att jag personligen inte amorterar är just illikviditeten i sparformen. Att ta upp nya lån på en bostad är inte alltid trivialt och kanske särskilt inte vid de tidpunkter som man har en temporär utgiftstopp eller inkomstbortfall såsom skilsmässor, arbetslöshet, sjukdom mm. Vid just dessa tillfällen kommer banken inte bevilja dig att du ökar på lånat.
Jag sparar långt mer i olika sparformer än den procent som FI kommer kräva mig på så jag har inget problem med summan för övrigt utan vill bestämma själv över min egen ekonomi.
Självklart ska det varken förbjudas eller påbjudas. Olika människor har olika preferenser och behov.
MickeWe, Det naturliga är väl att man betalar igen lånet när man säljer bostaden. Så länge man har bostaden kvar och bostaden är värd mer än lånet, vad är det då för problem med att betala igen lånet när man säljer bostaden? Dessutom, om man har 2 procents inflation och 2 procents tillväxt bör bostadspriserna öka med ungefär 4 procent per år. Det är en fördubbling på 18 år. Det betyder att även utan amorteringar halveras belåninsgraden på 18 år. Vad är det då för problem med amorteringsfria lån?
Din värld är som vanligt väldigt teoretisk Lars, och stämmer många gånger inte riktigt överens med verkligheten, Då hade du kanske märkt att bostadspriser, varken här i Sverige eller i vår omvärld, inte enbart stiger med 4 procent per år utan att det kan svänga drastiskt. Vid sådana svängningar är det bra att ha amorterat av en del av lånet så att det inte överstiger bostadens värde. Likadant vid plötsliga inkomstbortfall, eller när man blir pensionär, är det bra att ha amorterat för att underlätta att kunna bo kvar och inte tvingas bort från sin bostad. Dessutom är amortering en väldigt bra sparform med hänsyn till dess risk. Naturligtvis ska man även spara på annat sätt också, för det är som du skriver inte bra att lägga alla ägg i samma korg. Detta ska man givetvis kunna göra inom ramen för dagens amorteringskrav, som är ovanligt milda om vi jämför med andra länder. Annars bör man nog se över sina ekonomiska prioriteringar.
Ett amorteringskrav skapar nämligen inte med säkerhet en trygghetsbuffert bara för den enskilde, utan även banksystemet och slutligen för alla skattebetalare som gratis står för stor del av deras säkerhet.
Lars, att låtsas som om amorteringskrav endast kan komma från Fi gör diskussionen lite verklighetsfrånvänd, likaså att prata om inflations-tillväxt- huspris-ökningar på 2%-2%-4%. Som du själv noterat har det snarare varit
0,5%-2%-10% per år, vilket man så klart kan tycka är en sund o hållbar utveckling, eller inte.
“Detta innebär att låneutgiftskvoten ökar i förhållande till trend, eftersom nämnaren faller.”
Jag tycker ni ska anpassa era argument så att Ingves också förstår.
Är inte en central del i amorteringsförslaget att det kommer att hålla prisutvecklingen på bostäder nere? Under förutsättning att så sker, så måste man ta med i beräkningen att den som köpt sin bostad under det nya regelverket typiskt sett kommer att ha lägre lån än annars.
Johan, Notera att om prisutvecklingen på bostäder blir sämre eller om det till och med blir ett prisfall så blir belåningsgraden för gamla låntagare högre än den annars skulle blivit. Det ska man inte bortse från.
Hej Niels-Jakob och Erik Öberg.
Jag har svårt att förstå er första poäng ovan. Att amortera sitt bolån är ju ekvivalent med att sätta in pengarna på banken (bortsett från högre ränta till priset av sämre likviditet). Så jag förstår inte hur tvångsamortering gör att tillgångarna blir mer koncentrerade till bostadsmarknaden. Är det uppenbart att portföljen (bostad,pengar på banken) är mindre diversifierad än portföljen (bostad,aktier) – lånet kan vi ju se som konstant i jämförelsen om vi likställer amortering med att sätta in pengar på banken.
Per, notera att amortera på sitt bolån INTE är det samma som att sätta in pengarna på banken. Sätter du in pengarna på banken har du nämligen en likviditetsbuffert som du kan använda vid behov. Amorteringskrav däremot är ett BUNDET sparande. Du kan inte lätt få tillgång till detta sparande om du skulle behöva det. Detta är en viktig skillnad. Det är ett av skälen till att amorteringskrav kan MINSKA, inte öka låntagarnas motståndskraft mot olika störningar.
Lars,
Jo likviditetsresonemanget förstår jag såklart. Det var första delen av första poängen (första stycket) jag hade problem att förstå — dvs hur amorteringskravet gör att tillgångarna blir mer koncentrerade till bostadsmarknaden (och diversifieringspoängen).
Men det betyder väl inte att “diversifieringen av hushållens förmögenhet” förändras? I det avseendet är det ju precis som Per E skriver.
Det är en gammal god regel att inte lägga alla ägg i samma korg utan att sprida sitt ägande mellan olika finansiella och reala tillgångar, inklusive likvida tillgångar som en likviditetsbuffert på banken. Normalt minskare risken om man sprider sitt ägande, eftersom om den ena tillgången avkastningsmässigt går dåligt kan den andra tillgången gå bra.
Lars, vi pratar förbi varandra lite märker jag. Jag förstår alltså inte varför amortering gör att tillgångarna blir mer koncentrerade till bostadsmarknaden.
Hej Per!
Vårt tankeexperiment är ett hushåll som skulle vilja att investera mer i något annat tillgångsslag än bostäder om inte amorteringskravet tvingat hushållet att använda sparandet till att amortera. I detta tankeexperiment får amorteringskravet effekten att hushållets totala tillgångar har en högre andel hus i sig gentemot fallet utan amorteringskrav. Huruvida detta faktiskt gör hushållets förmögenhet mer robust mot ett bostadsprisfall beror på kovariansen mellan de två tillgångsslagen (obeaktat likviditetsegenskaperna), som Lars påpekade. Det går såklart att tänka sig investeringar som gör dina totala tillgångar lika eller mindre robusta. Men för att ta en jämförelse gissar jag att en internationell aktiefond nog i ganska många fall kan skydda din förmögenhet bättre mot ett fall i svenska bostadspriser än en lågränteplacering hos en svensk bank. Rimligt?
En intressant studie i sammanhanget är
Calvet, Laurent E., John Y. Campbell, and Paolo Sodini. “Down or Out: Assessing the Welfare Costs of Household Investment Mistakes.” Journal of Political Economy 115.5 (2007): 707-747.
som undersöker diversifieringen i svenska hushållens finansiella portföljer (exkl bostäder). Jag önskar att vi hade kvar förmögenhetsregistret så att vi kunde fortsätta undersöka detta!
Tack för svar,
Jag är fortfarande lite förbryllad. Jag förstår inte varför ni skriver att amortering gör att ”hushållets totala tillgångar har en högre andel hus”. Att amortera är ju väsensskiljt från att investera i sitt hus. Att investera i sitt hus är t ex att använda resurserna till att renovera köket eller köpa ett dyrare hus. Att amortera på sitt bolån är istället ekvivalent med att investera i räntebärande papper med samma grad av likviditet som en amortering (för att undvika att starta en ny likviditetsdiskussion). I inlägget tycks ni istället resonera som att amortering är ekvivalent med en köksrenovering. Vid köksrenovering lägger man alla äggen i bostadskorgen – det gör man inte när man amorterar.
Du skriver sen: ” Huruvida detta faktiskt gör hushållets förmögenhet mer robust mot ett bostadsprisfall beror på kovariansen mellan de två tillgångsslagen”. Detta håller jag helt med om. Men jag tycker inte det är självklart att den kontrafaktiska investeringsformen i detta avseende är bättre än amortering. Om det kontrafaktiska är att renovera köket så är det uppenbart sämre än amortering vid ett bostadsprisfall. En global aktiefond är bättre än amortering vid en lokal svensk kris men inte vid en global finanskris. Teoretiskt bäst vore kanske att blanka företag i byggbranschen, men det är knappast så den typiska låntagaren placerar sitt sparande. Min poäng är bara att det inte är självklart att amortering är dåligt jämfört med alternativet.
Tack för lästips och jag tror alla på Ekonomistas önskar att vi hade kvar förmögenhetsregistret;)
Hej Per,
Tak for dina svar.
Att amortera inte är att investera i sitt hus håller vi med om. Det är nu heller inte det som är vår poäng.
Tänk att du köper ett hus till 1 mio. Optimalt set vill du spara i aktierfonde, men att du inte kan göra detta i så hög grad som du vill fordi du måste amortera ditt bolån. For eksemplet skull tänk att du efter X år vilje ha sparat 500 tusen i aktiefonde, men du inte gör så nu därför du måste amortera. Därfor kommer aktivsiden på din balansräkning att vara 1 mio hus (om vi antar husprisen inte förändras). Din passiv sida är 500 tusen bolån och 500 tusen eget kapital.
I ett annat eksempel är du inte tvungen att amortera. Där skulle din aktiv sida på din balansräkning vara 1 mio hus och 500 tusen aktiefonde. Din passiv sida är 1 mio. i bolån och 500 tusen i eget kapital.
Håller du inte med om att aktivsiden på eksemplet där du är tvungen att amortera är mer eksponeret mod husmarknaden? Inte fordi du har “investerat mer i ditt hus”, men därför att du *inte* har investerat i aktiemarknaden. Det ger dig en sämre diversificering, men som Erik skriver är kovariansen väsentlig för hur viktigt detta argument är.
Tack for dina svar.
Mycket bra poäng Per. Att amortera är INTE att spara mer i sin bostad. Som du säger motsvarar det ett sparande i ett icke lätt omsättningsbart papper som avkastar bolåneräntan. Att amortera istället för att bankspara skulle således snarare likna att göra sina tillgångar mindre likvida tex genom att pengarna blir svårare att låna upp igen när huspriserna faller och Loan – to – value restriktioner blir bindande (om huspriserna inte faller är pengarna snabbt likvida genom att ta upp lån igen (Lars har alltså fel) och man kan likna det vid ett banksparande). Skillnaden mot ett banksparande är dessutom väldigt liten av ytterligare ett skäl. För om man läser det finstilta i låneavtalen står det nämligen att bankerna kan begära amortering om säkerhetens värde kraftigt skulle falla (dvs i det fall som amorteringen kan bli inlåst). Då ryker bankkontosparandet eller aktiefondsparandet i alla fall. Men detta går inte att få in i modeller varför till och med kunniga professorer utan att blinka säger att de vet hur dåligt ett amorteringskrav är utan att egentligen ha en susning om vad de pratar om.
Hej igen!
Jag tror vi har samma principiella synsätt på hur man ska analysera frågan. Men för att vara lite extra tydliga. Vår poäng var inte tänkt som att amortering i sig självt betyder ökad diversifiering. Vår poäng var (om än kanske lite otydligt) att hushåll, med belåningsgrad över 50 %, och som vill spara blir begränsade i sina val av sparform. Under antagandet att en substantiell andel hushåll med dessa belåningsgrader har en preferens för att utforma sitt sparande så att det minskar exponeringen mot bostadsmarknaden (vilket jag är en rimlig gissning) så torde detta leda till ökad diversifiering bland bostadsägarna. Vi vet inte hur stor effekten är (tror det stämmer att en hel del hushåll har preferens för att åtminstone temporärt öka sin exponering genom renoveringar, som du lyfte som exempel), men det var just av sådana skäl vi skrev att dessa effekter borde ”räknas och vägas […] innan det (amorteringskravet) införs”.
I din argumentation om lokal vs internationell chock kan jag bara instämma. Det lyfter frågan om betingade vs. obetingade kovarianser i hushållens portföljer. En scenarioanalys av förmögenhetseffekterna under olika konjunkturförlopp hade kanske varit intressant i sammanhanget.
Niels-Jakob och Erik,
jag ska sluta gnälla nu, jag tror jag förstår hur ni menar. Vi är varje fall överens om att det är kovariansen som är avgörande.
En bank kan neka nya eller utökade lån med säkerhet i bostad även med bra loan-to-value, och vid kris ökar den risken sammen med andra risker som, exempelvis, arbetslöshet. Amortering kan svårligen forstås vara likt ett banksparande mhp likviditet.
Hade det inte gått att ha ett sparkrav där de med bolån är tvungna att antingen amortera ELLER spara i andra former (t.ex. likvida lågrisk fonder)? På detta sätt ger vi individerna mer frihet att diversifiera sina portföljer samtidigt som vi unviker problemet att invivider som har lånat för mycket måste flytta från sina hem när räntorna går upp eller deras inkomster inte utväcklas som planerat.
Låt mig ta upp en ytterligare poäng. Antag att det faktiskt finns en (rationell) bubbla i bostadspriset. Vill man då att denna ska spricka? I så fall, var vill man att bubblan ska migrera – till aktier eller obligationer? Eller till amerikanska dollar? Och när tycker man att det ska hända? Att låta en bubbla förflyttas till svenska obligationer skulle bli fasansfullt, eftersom svenska myndigheter inte har lärt sig hur man undviker deflation i ett sådant läge.
Tore. Så att jag förstår din poäng bara. Är den tänkta händelsen att en sprucken bostadbubbla gör att sparandet flyr till obligationsmarknaden? Detta pressar upp priset på obligationer, vilket tar oss närmare zero lower bound?
En annan sak man skulle kunna lyfta fram i samband med oron för bostadsbubbla är att förslaget gör det relativt mer kostsamt att köpa dyra bostäder, då dessa kräver högre andel lånefinansiering. Anta då att bostadspriserna börjar falla, och att detta skapar en (rationell eller irrationell) förväntan om fallande bostadspriser framöver. Då är det kanske rimligt att en del hushåll som hade kunnat tänka sig köpa bostad vid rådande priser väntar med detta, eftersom vinningen av att köpa bostad vid de förväntade lägre priserna nu är större. Detta skulle kunna spä på den nedåtgående trenden. Svårbedömt argument dock, tror du det kan vara något att fundera på?
Erik – förlåt det sena svaret. Här kommer argumentet: Min lägenhet utgör en viktig del av mitt sparande. Om priset på lägenheten faller till en permanent lägre nivå, har jag blivit fattigare. Eftersom jag är fattigare, vill jag börja spara en högre andel av mina inkomster för att återställa åtminstone en del av förmögenheten. Om jag – och alla andra i min situation – lägger en del av sparandet i obligationer, så går obligationspriset upp. Med andra ord blir pengar mer värda i förhållande till varor.* Detta ger deflation, eller åtminstone lägre inflation än annars. Eftersom vi redan har problem med att inflationen är långt under målet, tycker jag att våra myndighetschefer måste tänka till innan de riskerar att spricka en eventuell bubbla på bostadsmarknaden. Tyvärr verkar de ha fått för sig att alla bubblor måste spricka, och att det är bättre att det sker nu än sedan. Båda föreställningarna saknar stöd i den vetenskapliga forskningen.
Låt mig lägga till en ytterligare poäng: Om finanspolitiken snabbt reagerar på en sprucken bubbla, så behöver det inte bli deflation. Underskotten som följer av en expansiv finanspolitik gör att mängden obligationer går upp, vilket hindrar penningvärdet från att stiga. I Sverige har finanspolitiken tvärtom varit alltför stram de senare åren, och därmed bidragit till att penningvärdet blivit alltför högt. Med nuvarande finanspolitik här hemma och i Europa finns det, gissar jag, knappast någon rimlig möjlighet att nå inflationsmålet vare sig i Sverige eller i eurozonen.
*Någon skulle säga att penningvärdet knyts enbart till värdet på sedlar och mynt. Även om man godtar det argumentet, vilket jag inte gör, finns det starka skäl att tro att det reala värdet på sedlar och mynt går upp när värdet på räntebärande papper gör det. Skillnaden är en likviditetspremie.
Tack Tore! Mkt spännande. Jag upprepar ditt resonemang bara för att testa min egen förståelse. Om jag läser ditt resonemang rätt så anför du en (ny?)monetaristisk teori för hur vi ska förstå den nuvarande inflationen, i vilken
1) statsobligationer ska betraktas som en del av mängden transaktionsmedel och
2) efterfrågan av dessa obligationer inte bara kommer från efterfrågan av transaktionsmedel, utan också av efterfrågan av att använda dessa obligationer som sparmedel
I denna teori får underskott i statens finanser positiv verkan på inflationen genom att utbudet av statsobligationer (och därmed den totala mängden transaktionsmedel) ökar. Om man lägger ihop teorin tillsammans med att efterfrågan på just obligationer ökar när en rationell bubbla spricker (som man kan tänka sig av flera anledningar, t.ex. att sparandet efterfrågar en högre andel säkra tillgångar) innebär det att inflationen faller.
Håller med din reservation om att det inte är nödvändigt att obligationer ingår i transaktionsmedelsmängden för att resonemanget om deflation vid sprucken bubbla ska funka, endast att likviditetspremien som transaktionsmedlen bär i förhållande till det sparmedel av vilken efterfrågan ökar är någorlunda konstant. Detta känns rimligt i fallet där det åsyftade sparmedlet är någorlunda substituerbart mot transaktionsmedel, som måste gälla när sparmedlet är statsobligationer.
Jag känner mig dock lite frågande inför om detta är rätt ansats till hur vi ska förstå hur inflationen utvecklats de senare åren, men jag är ju bara en enkel doktorand : ) Är väldigt nyfiken, det vore mkt spännande att få diskutera detta med dig när tillfälle ges (är bytis på MIT nu men kommer hem i vår)!
Några funderingar angående två påståenden av Hansen och Öberg:
Påstående 1:
“Men med ett amorteringskrav måste åtminstone en del av hushållets sparande gå till att betala av bolånet. Hushållets tillgångar blir därför mer koncentrerade till bostadsmarknaden.”
Anta ett hushåll med eget kapital 1 miljon kronor som äger en bostad värd 3 miljoner kronor. Hushållets tillgångar är T= bostad + andra investeringar. Husägarens har också S = skulder + eget kapital. Exponeringen mot svängningar i bostadspriser är alltså oberoende av skuldsättning, då husägaren har risk i hela de tre miljoner kronorna. Om kunden inte har några andra investeringar blir tillgången T=3 miljoner, skulder= 2 miljoner, belåningsgrad= 66%.
Ovan antas vara ett hushåll som amorterat. Hur ser risken ut för ett hushåll där man lagt en del av sparandet i aktier istället?
Påstående 2:
Även om minskad belåning i sig självt gör hushållets förmögenhet mer robust mot ett eventuellt värdefall i hushållets totala tillgångar, gör den sämre diversifieringen hushållets förmögenhet mindre robust mot ett fall i just bostadspriserna.”
Vi antar nu T= 3 milj (bostad), 0.5 milj (aktier). Eget kapital är fortfarande 1 miljon men skulderna är 0.5 milj högre. Vad hushållet är intresserat av är utvecklingen av det egna kapitalet, alltså E= tillgångar – skulder = 3 milj (bostad) + 0.5 milj (aktier) – 2.5 milj (banklån). Antag nu att vi bara att det finns risk i hur aktier och bostadspriser utvecklas. Det är då uppenbart att diversifiering inte hjälper något i detta fall eftersom vi har ökat exponeringen mot riskfyllda tillgångar och därför också volatiliteten av det egna kapitalet!!! Om vi antar positiv korrelation mellan aktier och bostäder så gäller ju Var (E) = Var( X + Y) > Var (X) + Var(Y) > Var(X) där X är exponeringen mot bostäder och Y är exponeringen mot aktier. Notera att Var(X) motsvarar det första exemplet med allt sparande i bostaden.
Den enda gången det ur ett riskminimeringsperspektiv är intressant att investera i andra tillgångar är om de har negativ korrelation med bostadspriserna, (och det har inte aktier generellt, jmfr HOX index med OMX) OCH samtidigt Cov(X,Y) är mindre än Var(Y).
Hej,
Tack for ett väldig intressant svar!
M.a.p (1) kan jag inte se motstrid emellan vad du skriver och vår sättning ovanför? Noter att argumentet är att en *större andel* av hushållningens aktiver kommer vara i bostaden.
M.a.p (2) håller vi med om att amortering vis-a-vis investering i fonde *i sig själva kan* minska volatiliteten av hushållningens förmögenhet (beroende av typen av fond såklart). Men vår poäng är att där finns en *annan effekt också* vilket är den sämre diversifieringen av hushållets förmögenhet.
Alltså, å den ene sida gör amorteringen att storleken på hushållningens aktivsida minskar vis-a-vis investering i fonde. Detta kan minska volatiliteten av hushållningens förmögenhet. Å den annan sida ökar den sämre *diversifieringen av hushållets förmögenhet volatiliteten m.a.p en chock till huspriserna*. Det är det sista som är vår poäng.
Här är det också viktigt att påpeka att den relevante varians inte är den obetingade som du använder. Noter att syftet med amorteringskravet är att göra hushållningarna mer robust *m.a.p en chock till huspriserna *. Därför är den relevante variansen här betingat på ett huspris chock.
Därför är jag också liten skeptisk till sista del av ditt argument. Det som må vara relevant är väl de andra tillgångars varians struktur *betingat* på ett huspris chock? Inte den obetingade varians struktur.
Tack igen for ett intressant svar.
Hej,
jag tror att vi kanske missförstår varandra. Jag tolkar hushållets “förmögenhet” som eget kapital, det vill säga tillgångar – skulder. Självklart kommer ett hushåll som bara sparar i bostaden inte ha någon diversifiering på tillgångssidan. Men om hushållet istället väljer att investera i andra tillgångsformer, som t. ex. aktier, så kan det bara ske till priset av högre skuldsättning. Investering i aktier innebär att en riskfylld tillgång läggs till och då finns naturligtvis en viss diversifiering på tillgångssidan. Samtidigt ökar risken i och med att man också tar in aktier i portföljen, eftersom exponeringen mot bostadsmarknaden inte minskar (Man kan inte “sälja av” an del av huset för att köpa aktier istället, vilket skulle ge diversifiering). Det är riktigt att den relativa andelen av tillgångarna som finns i bostaden minskar om man köper aktier också, men i absoluta termer så ökar risken.
Angående korrelationen mellan bostadspriser och andra tillgångar betingat en husprischock så torde den vara väldigt hög. Det finns många exempel på när fastighetsbubblor har spruckit och aktiemarknaden kollapsat (Japans och Sveriges fastighetskriser på 90-talet t.ex.). Som tidigare nämnt måste korrelationen vara negativ för att kunna ge en diversifieringseffekt.
Jag kanske har missat något, men det låter ganska intuitivt att inte köpa aktier eller andra tillgångar för att skydda sig mot ett fall i huspriser. Istället kanske man kan minska sin exponering genom att flytta till ett billigare boende eller till en hyresrätt.
Men ponera att korrelationen är 1 mellan risky asset och att det sker ett fall på 10% på bostadspriser. Givet att huset var värt 3m och du amorterat 500 000 eller köpt risky för 500 000
1) Då blir förlusten 10% på 2.5 m
2) förlusten blir 10% på 3m + 10% på 500 000.
Tack for svar!
Vi håller som sagt med om att en om storleken på portfolioen stiger så stiger volatiliteten. Men vår poäng är att där *samtidig* blir en sämre diversifiering av portfolion vilket man *också* bör ta hänsyn till.
Om jag förstår dig rätt så är ditt argument att det sista argument inte är relevant då kovariansen mellan andra tillgångar och huspriser betingat å ett huspris chock alltid är hög. Det är jag fortsatt inte övertygad om är rätt:
(1) I ditt exempel antar du att hushållat är exponerat emot *nationelle aktie index*. Men detta är ju långtifrån anda alternativet. Tänk t.ex. på ett hushåll som är exponerat mott ett globalt aktie index eller nationelle obligationer med lång löptid. (a)
(2) Och själv om vi restrikterer hushåll till bara att vara exponerat mot nationala aktie index så är det inte självklart att dit argument är rätt. Koll på ”Fastighetsprisindex for permanente småhus” och OMX30 under bostadskrisen i 90-tallet. Enligt dissa tal gick bostadspriserna ned i 1992 och 93 och utvecklade sig ganska svagt i åren därefter (ultimo til ultimo). I båda 1992 och 93 samt i resten av nittitalet utvecklade OMX30 däremot sig positivt och stärkt. På samma sätt har OMXC20 också utvecklat sig mycket bättre än bostadspriserna igenom den danska bostadskrisen (2008-).
Källor:
http://www.statistikbanken.dk/statbank5a/default.asp?w=1920
http://www.euroinvestor.com/markets/stocks/europe/sweden/omx-stockholm-30/history
http://www.nasdaqomxnordic.com/indexes/historical_prices?Instrument=DK0016268840
http://scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/Fastighetspriser-och-lagfarter/Fastighetspriser-och-lagfarter/10957/10964/74160/
(a) I tillfall av ett negativt bostads shock med makroekonomiska konsekvenser vill valutakursen typisk försvagas (vilket ger dig vinst på utländska tillgångar) och de länga räntor falla (vilket ger dig kapital vinst på långa obligationer).
Givet olika offentliga företrädares intresse för bostadspriser, samt deras uppfattning att bostadspriserna har blivit för höga föreligger det förmodligen en politisk risk. Den risken är svår att fullt ut hantera med mindre än att man flyttar till en hyresrätt. Mot den bakgrunden kan aktier utan tvekan vara ett alternativ för att skydda tillgångssidan.
@Sandelin
I ditt scenario om ett prisfall på 10% på bostäder och aktier så kommer bostadens värde att minska med 10%, oberoende av hur mycket du har amorterat. Utfallen borde då bli
1) -10% av 3 miljoner = -300 000
2) -10 av 3 miljoner samt -10% på 0.5 miljoner = 350 000
Den som har investerat i aktier tar alltså en större smäll.
ja givetvis.