Tidigare idag skrev Niels-Jakob Harbo Hansen och Erik Öberg ett inlägg om de makroekonomiska riskerna förknippade med ett amorteringskrav. I detta gästinlägg lyfter Annika Alexius, professor i Nationalekonomi vid Stockholms universitet, ytterligare en kritisk synpunkt på Finansinspektionens föreslagna amorteringskrav.
För några veckor sedan sänktes reporäntan till rekordlåga noll procent som ett led i det sena men ändå välkomna försöket att få upp den för närvarande negativa inflationstakten. I förrgår kommer så ett amorteringskrav på nya lån över 50 procent av bostaden inköpspris. Syftet med åtgärden är att minska hushållens skuldsättning, trots att det inte finns några tydliga belägg för att denna faktiskt utgör ett problem. En betydande del (diagram 2) av ökningen i hushållens skuldsättning beror på övergången från hyresrätter till bostadsrätter; många fler hushåll äger sin bostad idag än för tio år sedan. Är det ett problem som behöver åtgärdas? Varför då inte agera för att åter öka andelen hyresrätter?
Det finns en generell avvägning mellan struktur och konjunktur ifråga om dylika politiska åtgärder. Även om man håller med om att amorteringskravet i sig är en lämplig strukturell åtgärd (vilket jag inte gör), behöver tidpunkten för en sådan åtgärd i förhållande till konjunkturläget diskuteras. Är det lämpligt att genomföra åtstramande åtgärder i det rådande sköra konjunkturläget? Svar: NEJ!
Enligt Riksbankens egna beräkningar (Tabell B5) kommer amorteringskravet att innebära att konsumtionen minskar med mellan 0,7 och 1 procent beroende på hur stor effekten blir på bostadspriserna. I ett läge med negativ KPI-inflation och en styrränta som har sänkts till noll för att försöka få upp efterfrågan i ekonomin finns det all anledning fråga sig om det är lämpligt att genomföra en åtgärd med så pass kraftiga åtstramande effekter. De expansiva effekterna från den senaste räntesänkningen torde mer än ätas upp av de nya amorteringskraven. Den makrofinansiella politiken ger med ena handen på samma gång som den tar med den andra handen.
Tillåt mig efterlysa en mera konsekvent helhetssyn av hur de olika politiska åtgärderna slår!
Ekonomistas 
Hur skulle konsumtionen utvecklas vid amorteringsfrihet? Det borde väl vara rätt väg att gå i detta läget?
Jag läser tabell B5 som att konsumtionen minskar med 0.1% på långsikt i länken ovan? I tabell B4 kan man se att det även med totala amorteringar på 35 år (dvs väldigt radikala regler), så skulle den långsiktiga effekten också bara vara 0.1%.
Jo, men i kolumnen före de långsiktiga effekterna finns konjunktureffekterna (minus 0,7 – 1,0 procent)
Jag håller med. Men borde ta bort alla amorteringar, drastiskt sänka (eller ta bort) kapitalkraven för banker och minska kraven på kreditvärdighet hos låntagare. Kan man dessutom få bankerna att till större del finansiera sig kortare på marknaderna skulle man kunna få än mer expansivt ränteläge i ekonomin. Helst skulle bankerna rulla så mycket av sin skuld som möjligt över natten när det är så låga räntor i Sverige och Europa. Detta skulle få fart på ekonomin. Då skulle vi slippa den kaossituation som uppkommer då inflationsförväntningarna hamnar halva procentenheter från målet.
🙂
Om bankerna faktiskt fick ta konsekvenserna av sina egna dåliga beslut snarare än kunde lita på att staten går in och räddar dem så skulle det nog funka riktigt hyggligt att släppa regleringarna!
Amorteringens vara eller icke vara beror inte på vad Fi hittar på. Blir något av en “svarta tavlan”-exercis detta. Det är ju bankerna som i högkonjuktur tar bort amorteringskravet och sedan återinför det i en recession. Denna pro-cykliska praxis ger garanterat en kraftigare effekt på konsumtion och KPI än vad nu Fi föreslår.
http://www.svd.se/naringsliv/pengar/bostad/darfor-ska-vi-halla-ogonen-pa-kanada_4102779.svd
Tyskland; amortera HELA lånet på 30 år. Danmark; amortera HELA lånet på 30 år. Kanada; amortera HELA lånet på 25(!) år. Det verkar som att vi är undantaget i världen gällande amorteringstider. Gör resten av världen fel? Varför är det så annorlunda i Sverige?
Kanadas riksbank lyckas ganska bra med att hålla inflationen på 2% vilket betyder att 50% av lånet amorteras på 18 år utan att en enda krona behöver amorteras.
Välkomnat tillägg som poängterar att se åtgärder som gjorts politiskt. Även om ekonomi och politik skiljt sig som ämnen för länge sedan är praktiken inte med på detta.
Det politiska beslut som gjort att antalet som äger bostäder ökat måste ha effekt. Effekten på belåningsgraden borde vara relaterat till denna ökning. Säg att inget ägde bostad 1999 och 25% ägde bostad 2000, klart att belåning borde ökat ordentligt, på alla sätt och vis.
Sedan finns även jobbskatteavdraget som ökat kassan med upp till 30%. Också pådrivande faktor. Även vissa hushållsavdrag har kommit till för att spä på.
Dessa tre politiska faktorer som talar för högre bostadspriser.
En ekonomisk faktor är de lägre räntor som är mycket till följd av vad externa aktörer har gjort. Och dessa faktorer kan vi även kan argumentera för har politiska bakgrunder.
Vi kommer även få justeringar i räkenskaperna för bostadsrättsföreningar relaterat till avskrivningar och det kan vara mycket farligt att underskatta skadan redovisare kan göra. T.ex. på alla tillgångar som skulle värderas mark-to-market mitt i finanskrisen.
Men jag känner även att det saknas några ekonomibitar med vad jag läser i inläggen. Det diskuteras portföljdteori och valfrihet. Sakfrågor för ekonomer som handlar om pris och amortering.
Här är mina bekymmer med att diskutera covariance mellan tillgångar istället för priset. Det är samma argument som finns i finansteori.
Om priset stiger får tillgången en större del av portföljen. Om priset stiger mycket kommer därför tillgången har oproportionerligt stor del av portföljen. Man skulle alltså efter en kraftig prisuppgång behöva sälja sin bostad och flytta till mindre för att nå sin portföljfördelning.
Priset rör sig också med amorteringstiden på ett liknande exponentiellt förhållande som det kan förväntas göra för ränta.
Risken vid ett pris på 1,5 miljoner är högre än för 1,0 miljon. Det går inte komma ifrån att ett ökat pris innebär en ökad risk.
Covariancen för tillgångarna är lite oroväckande att titta på, de har samma bakomliggande ekonomiska motor. Räntor. Låg ränta gynnar ofta alternativet globalfonder över amortering. Men samma pådrivande faktor påverkar också bostadspriserna. Stigande räntor driver ned båda.
Jag vill också kommentera valfrihet när det kommer till finansteori. Det är enligt mig helt bevisat att förvaltning och portföljhantering inte görs bra av individen. Vi kan tacka vår passiva SÅFA i Sverige, och konstatera att det är bättre att staten förvaltar utifrån portföljteori. Det ska därmed rimligen inte vara upp till individen att göra val kring amortering. Individen har inte de kunskaper som krävs och kommer gå på det billigaste alternativet även om det skapar obalans för samhället. Hur en standard för amortering ska se ut kan säkert ekonomer lösa utifrån finans- och ekonomiteori.
Bäst att avsluta här då det börjar bli långt.
För första gången hittat hit därför att di.se skriver om artikeln och ämnet intresserar en försäkringsman, som är min bakgrund sedan 29 är. Det finns ett annat sparande än amortering som också varit under förändring under hela min karriär och som vid årsskiftet utsätts för en drastisk förändring. och det är pensionssparandet för privatpersoner som vid årsskiftet får sänkt avdragsrätt från 12000 kr per år till 2400kr och det slopas helt 2016. För de som nu istället för pensionssparande övergår till att använda detta utrymme i sin ekonomi till att amortera sina lån påverkar detta inte konsumtionen och BNP men bidrar till att göra sin pensionering säkrare. Det är 1 % på 1,2 .milj.pch om båda i en familj kan amortera motsvarar det 2,4 milj i skuld som i så fall skulle minska med en tredjedel på 30 år. 2% inflation gör samma sak på 20 år och då har skulden sjunkit till 960 000 kr men motsvarar 50 % av värdet om fastighersinflationen plötsligt följer KPI dvs att tillgången motsvarar efterfrågan. Sannolikt uppnås 50% av marknadsvärdet på betydligt fortare än så.
Av ovan nämnda skäll håller jag inte med om att armorteringar av denna storlek minskar konsumtionen. Jag utesluter inte att detta var Anders Borgs avsikt med slopandet av avdragsrätten för pensionsförsäkringar. Han har också uppmuntrat till ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter och därigenom även drivit på den privata skuldsättningen och detta kan vara ett sätt att rätta till det som gör Ingves orolig.
Sedan är det dessutom så att armortering ger den enskilde ett förhandlingsutrymme med banken vid sjukdom eller arbetslöshet.
Sedan är det en helt annan fråga om amortering i detta konjunkturläget är rätt.
Det kan förtjäna påpekas att den Amerikanska ekonomin på 1930 talet inte kom igång förrän de Europeiska demokratierna började beställa krigsmaterial i slutet av perioden, Verklig fart fick den inte förrän FD Roosevelt frågade militären vad de behövde för att besegra Axelmakterna efter att Japanerna anfallit Perl Harbor. “Oroa Er inte för pengarna, vi bara trycker dom.” Denna enorma injektion som detta var skapade ett omfattande välstånd som man lyckades bevara med konsumtion efter kriget. Man glömde inte Europa som fick hjälp på flera sätt. Men ekonomin i Sverige kan väl inte sägas komma igång på riktigt förrän vi kom till mitten av 1950-talet och det var då 25 år efter kraschen på Wall Street. När det gäller Europa kunde vi där sälja i princip allt vi kunde tillverka här utan problem även under 1960-talet.så där tog det längre tid än här men exporten dit bidrog stort till vår välstånd.
Nu har USA åter igen spekulerat sönder sin ekonomi och efter 6 år ligger i praktiken fortfarande stora delar av EUs ekonomi i ruiner och viktiga banker har med nöd och näppe kunnat undvika bankrutt. Under denna tid har den svenska ekonomin till stor del hållits igång av den ökande privata skuldsättningen här och flertalet torde förstå det inte kan fortgå hur länge som helst. Vi behöver se att omvärlden återigen fungerar “normalt” för att våga konsumera som tidigare men problemet är att förutsättningen för det var att bankerna tillhandahöll tillräcklig finansiering och att dessa banker nu verkar under nya hårdare regelverk och ännu under lång tid inte torde ha något överskott att bidra med för att kickstarta EUs ekonomi och ECB får inte lov. Ska man döma av FEDs åtgärder så har USA knappt styrfart så ingen draghjälp kan heller påräknas därifrån under överskålig tid.
Sett mot denna bakgrund vill jag för min del vara försiktig och tycker att amortering på ovan nivå är klokt sett till omvärlden.
I värsta fall kan EU hamna i samma läge som Japan har befunnit sig i i två decennier med ständig deflation och som ingen regering där kunnat ta landet ur. Likheten är att överbelåningens konsekvenser inte fullt ut har åtgärdats utan att oreglerade skulder under lång tid får hämma ekonomin. Även om det inte går så långt finns risken att det kan ta lika lång tid nu som det gjorde efter 1929 kan vi inte nu räkna med någon hjälp av inflation för att betala våra skulder kan det vara bäst att själv göra det. .