En av våra trogna läsare, Alexander Kristoffersson, hörde av sig med en fråga om Finansinspektionens förslag att begränsa bostadsbelåningen till 85 procent. Förslaget presenteras som ett konsumentskydd mot för hög skuldsättning men det är svårt att se hur detta är tänkt att fungera. Hushållen kan ju alltid ta blancolån för att finansiera de sista 15 procenten av sitt bostadsköp. Eftersom låntagarens bostad kan drivas in om skulden inte betalas är risken i en sådan tudelad låneportfölj är inte högre än för ett lån på 100 procent av bostadens värde. Lånekostnaden borde därför inte bli högre och om inte lånekostnaden är högre, ja då är det svårt att förstå varför belåningsgraden skulle bli lägre.
Antag att ett hus kostar 100 kronor och att risken för ett 10 procentigt prisfall är 50 procent. Om låntagaren belånar sig till taknocken (dvs 100 procent) kommer långivaren bara att få tillbaks 90 kronor vid ett prisfall. Det förväntade värdet på lånet är alltså 95 kronor och räntan kommer att sättas för att kompensera långivaren för den risk detta innebär.
Om Finansinspektionens förslag går igenom och man tar ett bottenlån på 85 procent av husets värde är risken noll att långivaren inte får tillbaks pengarna. Räntan på bottenlånet blir därför lägre än räntan på bolånet i exemplet ovan. Räntan på blancolånet blir förvisso hög eftersom långivaren med 50 procents sannolikhet bara får tillbaks 5 kronor men det förväntade värdet på hela låneportföljen blir detsamma som tidigare: 85 + 0,5*5 + 0,5*15 = 95. Eftersom den totala risken är densamma som tidigare borde även priset (genomsnittsräntan) på låneportföljen bli detsamma.
Eftersom belåningsgraden enligt detta resonemang inte skulle förändras är det svårt att se på vilket sätt konsumenterna skyddas. En invändning är att låntagarens marginalkostnad för hög belåning påverkas vilket kan hålla nere belåningsgraden. Samtidigt är det inte självklart att det är marginalkostnaden för just bolån som styr hushållens totala belåningsgrad.
Detta får mig att misstänka att Finansinspektionen egentligen är har ett annat, förvisso hedervärt, syfte; att minska bolåneinstitutens exponering vid ett prisfall på bostäder. För att detta ska fungera krävs dock att kapitaltäckningskraven — och därmed bankernas utlåningskostnad — på blancolån är högre än för bottenlån. Annars kommer långivarna att ha incitament att skapa en portfölj av bottenlån och blancolån som ser exakt likadan ut som den tidigare bolåneportföljen. Frågan är bara varför inte Finansinspektionen presenterar sitt förslag på detta sätt i stället?
Ekonomistas 
Jag utgick ifrån att FIs plan var att föreslå ett regelverk som i praktiken inte går att genomföra. Sen går det ett antal utredningar och år och saken kan begravas i frid. Och om situationen exploderar kan FI säga att de visst försökte göra något, men att det inte var deras fel att reglerna inte hann genomföras.
Idén att FI föreslagit detta för att man faktiskt både tror att det går att genomföra och att det skulle ha avsedd effekt finner jag osannolik. Det kanske inte i alla fall är de vassaste knivarna i lådan som jobbar på FI, men de är ju inte alla slöa smörknivar, trots allt.
Tror du att alla stockholmare kan få ett blancolån på 225 000:- (15% av 1,5 miljoner)?
Kollade just en av mina banker och deras maximala blanco-lån är 350 000:-, dvs 15 av 2,3 miljoner.
Även med 12 års återbetalningstid på ett sådant lån blir det dessutom ganska dyrt, upp till 2673:-/månad. Bottenlån på 1 275 000 kostar till 5% ränta (som man ju alltid ska räkna med enligt alla ekonomer) brutto 5 365:- (netto 3 755:-). Redan där har du en utgift på 6500:- i månaden plus en normal månadsavgift på 2000:- – och detta för en lägenhet som inte är större än 30kvm.
Jag tror att det är många som inte kommer få dessa blancolån. En vanligare lösning är nog att föräldrar, även till ganska vuxna barn, kommer höja belåningen på sina bostäder etc, eller?
…är 350 000:-, dvs 15 % av 2,3…
Föll bort ett procenttecken där
Jag tycker du visat vad som är fördelen. Topplånet kommer ha en drastiskt högre ränta och kommer därför amorteras bort fort. Fastighetsbelåningen kommer vara max 85% vilket gör att prisfall kan tolereras. Topplånen är blanco och betalas snabbt av då räntan är så hög att det för alla är uppenbart. Sen att det hade varit fint att uppmuntra amortering även på bottenlånet är en annan sak..
Jag kan se många andra lösningar som är bättre men detta kommer ha en del goda konsekvenser.
Precis som Philip skriver så är det tänkt att fungera som du skriver i inlägget.
Tanken är att göra det mindre attraktivt för konsumenter att ta lån på mer än 85% av bostadens värde, genom att dessa lån får en högre ränta.
FI skriver själva i remisspromemorian:
“Eftersom lån utan säkerhet bör betinga en högre ränta kommer incitamenten att öka för bolåntagare att undvika sådana lån helt eller snabbt amortera dessa lån.”
Tanken är att färre konsumenter ska hamna i en situation med bolån som är större än bostadens värde. Det är alltså i första hand en konsumentåtgärd. Åtgärden syftar inte till att minska bolåneinstitutens kreditförluster, utan FI gör bedömningen att nuvarande situation redan innebär att bolåneinstitutens risker är små.
Du skriver att “för att detta ska fungera krävs dock att kapitaltäckningskraven — och därmed bankernas utlåningskostnad — på blancolån är högre än för bottenlån.”
Så är det givetvis redan.
Själv tror jag dock effekten kommer att vara begränsad. Institut som idag erbjuder 95% belåning kan fortsätta att göra det, fast med en lite annorlunda konstruktion, och kommer kunna fortsätta ge en någorlunda hygglig ränta på “topplånet”, i varje fall när vi pratar bostäder i normal prisklass och vi har en låg generell räntenivå.
Utvecklingen kring Basel III är betydligt mer spännande…
Sloped Mind: Vad du skriver om nya konstruktioner för “topplån” är precis vad jag menar; dvs marknaden kommer att anpassa sig till de nya villkoren och erbjuda lån som inte skiljer sig så mycket från de gamla. Dessa nya topplån/blancolån har ju de facto en lägre risk än gamla blancolån eftersom belåningsgraden på hushållens stora tillgång — bostaden — är lägre. Man kan alltså inte jämföra räntan på dagens blancolån med framtidens. Effekten på hushållens belåningsgrad beror på hur marginalkostnaden för hög belåning påverkas och det är inte helt uppenbart att denna påverkas av denna nya reglering; då bostaden kan drivas in om låntagaren inte kan betala så finns det inte vattentäta skott mellan bolån och andra lån.
Sedan är det klart att kapitaltäckningskraven är högre för blancolånen. De nya reglerna gör alltså att bankerna tvingas till högre kapitaltäckning för lån på hög bostadsbelåning. Det är uppenbart att detta skyddar bankerna från prisfall men det är inte lika uppenbart att förslaget skyddar hushållen från hög belåning.
Varför skriver ni topplån inom situationstecken?
Ett traditionellt topplån har formellt bostaden som säkerhet medan ett blancolån saknar säkerhet. Med FIs förslag skulle det inte gå att ha bostaden som säkerhet på högre belopp än 85%. Min poäng är att ett blancolån på resterande 15% i praktiken skulle funka som ett topplån eftersom bostaden kan drivas in om skulden inte betalas. I formell mening är dock bostaden inte en säkerhet för detta lån utan blancolångivaren måste slåss med andra eventuella långivare vid en indrivning.
Ok
Först kan man påpeka att banker t ex i Tyskland länge har tak på 80-85 % utlåning, så visst kan ett sådant system fungera. Dessutom har Tyskland inte upplevt något bostadsprisboom likande de i Sverige. Naturligtvis kommer detta att påverka hushållens belåningsgrad. Inte alla kommer kunna, eller få, ta lån på resterande 15 %. Garanterat inte över en hel cykel. Att man oundvikligen kommer att behöva hosta upp en hel del slantar cash kommer att ge effekter helt klart. Och en avart man förmodligen blir av med är den 105 eller tom 110%-utlåningen som förekommit både innan denna finanskris och 90-talskrisen. Eldprovet för detta förslag blir i nästa högkonjunktur.
Vad man nu borde börja fundera på är istället hur bostadsmarknaden kan komma att förändras. Kommer omsättningen sjunka? Kommer skillnaden på de som redan är inne och de som vill in på bomarknaden att bli en klass- och således politisk fråga? Vad händer med bopriserna? Budgivningen? Nybyggen? Fler hyresrätter? osv osv.
Jonas: jag vet inte om du har rätt i ditt antagande om att reglerna är till för att skydda bankerna – men om det är så, är svaret på din fråga varför det inte presenteras så, att då hade inte relgerna gällt för filialer till utländska banker verksamma i Sverige (t.ex. Danskebank).
Konsumentskyddsegler omfattar alla banker som bedriver verksamhet i Sverige.
Stabilitetsregler omfattar bara de som är juridiskperson i Sverige, dvs. inhemsksa banker och dotterbanker till utländska banker.
en enklare åtgärd för att minska viljan hos folket att överbelåna sig för boende vore att ta bort avdragsrätten för räntekostnader. i den del av kanada där jag bor är räntekostnader för bostaden inte avdragsgilla, och om man belånar mer än 80% så måste man köpa en dyr försäkring vilket gör att den reella kostnaden för “topplånet” blir väldigt hög. det vanliga beteendet för fastighetsägande medelklass här är att försöka betala ned sitt lån så fort som möjligt för att ha extra konsumtionsutrymme när barnen börjar på universitet (eftersom studiestödet är kopplat till familjeinkomst) och för att kunna bo billigt när man slutar att arbeta.
Avdragsrätten påverkar inte incitamenten till överbelåning utan till belåning överhuvudtaget. Även om man kan finna avdragsrätten olycklig så är den svår att avskaffa eftersom den skulle omfördela stora förmögenheter helt godtyckligt i ekonomin. Mer precis skulle alla som äger bostäder förlora medan de som står i begrepp att köpa skulle vinna. Dock skulle de som står i begrepp att köpa fortfarande ha incitament att överbelåna sig (om man nu tror att folk har incitament att överbelåna sig till att börja med).
Sedan tillhör jag dem som anser att avdragsrätten befrämjar en effektiv allokering av kapital. Anledningen är att vi har en skatt på kapitalinkomster. Antag att jag betalar 100 brutto i ränta på ett lån till en investering som ger 100 i bruttoavkastning. Efter ränteavdrag och skatt är nettokostnaden på lånet 70 och nettoavkastningen 70. Tack vare avdraget uppstår inga snedvridande effekter. Utan ränteavdrag hade en bruttoavkastning på 142 krävts för att täcka 100 i räntekostnad.
Ränteavdraget skapar redan en stor omfördelning mellan folk som äger sitt boende eller hyr, mellan “rik” och “fattig” och mellan stad och landsbygd. Därför tycker jag inte att ditt omfördelningsargument har särskilt stor kraft. Omfördelningen du talar om bygger även på att priserna just nu är “korrekta” medan de nya priserna skulle vara felaktiga, när det egentligen handlar om att bära sina egna lånekostnader. De som är nya köpare vinner eller tjänar absolut ingenting så länge du inte fortsätter att använda de gamla priserna från innan avdragets avskaffande som referensnivå för det samma värdet.
Är inte problemet att våra politiker låter sig inspireras av lösningar från länder där bolånen endast har säkerhet i bostaden, inte i en låntagares hela ekonomi, som i USA?
I Sverige innebär ju inte ett boprisras med automatik kreditförluster för banken, som i USA.
Belåningsgraden på just bostäder är inte ett särskilt viktigt mått i den svenska kontexten, man måste titta på betalningsförmåga i varje enskilt fall och göra individuella bedömningar.
Borde inte FI kunna fundera lite mer på incitamenten för bankerna att göra vettiga kreditbedömningar och självständigare marknadsvärderingar vid bostadsköp?
Som det nu är anses i princip varje frambudad köpeskilling vara ett rimligt marknadspris som man kan lägga till grund för belåningen. Är det verkligen rimligt?
Jonas, jag tror personligen inte att FI har mörkat några avsikter. Jag tror att FI har gått på Modiglianis och Millers klassiska synvilla. Den är trots allt så förledande att dess “avslöjande” ansågs värt ett Nobelpris, och de flesta behöver nog vända och vrida lite på bolånetaksfallet innan det blir uppenbart att situationen är analog med M&M:s typfall: frågan om belåningsgradens irrelevans för en effektiv marknads värdering av ett bolags aktier. Låntagaren här motsvaras av bolaget i M&M-modellen, och blancolånet kan sägas motsvara grundmodellens aktiefinansiering. Men grundlogiken är densamma: pizzan är samma pizza vilken ledd man än skär den på.
Det går förstås att studsa till (såsom lg gör i kommentar ovan) på formuleringen att vem som helst kan få ett blancolån på motsvarande 15 procent av bostadens värde. Men poängen i påståendet, vilken möjligen kan förtydligas, är att det även med FI:s föreslagna tak står banken fritt (under det förenklande antagandet att den inte behöver slåss med sms-långivare och andra okända eller nytillkomna fordringsägare om förturen till låntagarens avbetalningar) att utställa flera lån vars sammantagna omfattning och risk helt motsvarar det 95- eller 100-procentiga bostadslån som den nya regeln stoppar. Regeln gör alltså bara skillnad ifall blancodelen omfattas av hårdare reglering, inte om det står banken fritt att bestämma räntan, och myndigheternas kapitaltäckningskrav är konstant. De två lånedelarna är alltså kommunicerande kärl – båda måste regleras samtidigt för att göra sammantagen skillnad.
Skulle bankens ränta på en framtida blancodel av lånet då kunna sättas lika lågt som motsvarande del med säkerhet i dag? Det förefaller irrationellt, men detta är ju en irrationalitet som dagens räntesättning faktiskt tycks uppvisa. Banken kan idag i princip säga “du får låna upp till 100 procent med samma ränta”, men dess underliggande kostnad för risken är naturligtvis högst för delen närmast toppen. Om banken agerar rationellt så måste den kompensera sig för det idag, även om den bakar in kompensationen i en räntesats som omfattar större del av lånet, och på så sätt gör riskkompensationen mindre synlig. Om banken inte redan idag kompenserar sig för den högre risken nära taknocken så är den lika irrationell som den skulle vara med fyraprocentig ränta på framtidens blancolån. Poängen är att det för banken inte blir mer rationellt imorgon, än vad det skulle vara redan idag, att göra räntetrappan brantare.
Resonemanget illustrerar, som Jonas framhåller i den följande postningen, att frågan om informationsassymetrier och kontraktsproblem måste in i kalkylen för att skapa skillnad. Men sett i det ljuset tycks ju FI:s förslag ha en destruktiv sidoeffekt: om det på detta sätt görs oklart vilken borgenär som har rätt till panten utöver täckningen av bottenlånet så kommer det också bli svårt för konsumenten att tillgodoräkna sig den räntesänkning som går att nå genom att sätta även den överskjutande delen i pant. Så ser det i alla fall ut för mina ögon.
Alexander: Angående den destruktiva sidoeffekten så är det den jag hänvisar till när jag skriver “Eftersom roten till detta problem är att bankerna inte får använda sig av hela bostadens värde som säkerhet är denna konsekvens i viss mån onödig; säkerheten får lånet — bostaden — finns ju där men den får inte användas som säkerhet.”
Hur tänker finansinspektionen? -Tänker dem?