Läget på den svensk bostadsmarknaden är just nu omdiskuterat. Allt oftare hörs att svensk bostadsmarknad är i obalans och trögrörlig, och att en viktig orsak till detta är reavinstskatten. Men stämmer dessa påståenden? En närmare titt på forskning och data antyder att bilden inte är så enkel. Den generella rörligheten är hög och flyttkostnaderna generellt låga i Sverige jämfört med andra länder. Sambandet mellan rörlighet och reavinstskatt är minst sagt oklart.
I söndags sändes ett inslag i “Godmorgon Världen” i SR P1 med rubriken “Den trögrörliga bostadsmarknaden”. Inslaget lyfte fram två påståenden som mer eller mindre togs för givna, nämligen att 1: Sverige har en trögrörlig bostadsmarknad och 2: Reavinstskatten är en viktig orsak till denna trögrörlighet. Eftersom dessa frågor är relativt komplexa blev jag, som inte är expert på bostadsmarknaden, lite nyfiken hur de kunde framställas som så tydliga fakta. I detta inlägg tänkte jag ta en snabb titt på dessa förhållanden.
Är Sveriges bostadsmarknad trögrörlig? Detta är en svår fråga att besvara eftersom marknaden har flera olika segment (småhus, bostadsrätter, hyresrätter) och där dessa segment dessutom är olika sinsemellan gällande prisbildning (bl a pga hyresreglering) och grad av socialpolitiska inslag. OECD gjorde en 2011 ett försök att uppskatta och jämföra rörligheten på bostadsmarknaden i OECDs länder. Figuren nedan visar resultatet gällande rörligheten, mätt som andelen hushåll som bytt bostad de senaste två åren. Sverige ligger på tredje plats, med en andel på 23%, högt över de flesta andra OECD-länder. Orsakerna till att byta boende var ungefär desamma i Sverige som i andra länder, dvs till största del rent bostadsrelaterade och därefter kopplade till jobb- och familjeorsaker.
Flyttkostnaderna i Sverige är inte höga internationellt sett. Sverige har en ren “flyttskatt”: stämpelskatten på 1,5% av köpeskillingen som betalas av köparen (men som i normalfallet delas av köpare och säljare eftersom den kapitaliseras i priset). Till den kommer mäklararvode och i vissa fall pantbrevsavgift. Sammantaget är dock de omkostnaderna i Sverige bland de lägsta i OECD, vilket visas i följande figur (från samma OECD-studie).
Vilken roll spelar då reavinstskatten, eller kapitalvinstskatten som den oftare kallas, för rörligheten på bostadsmarknaden? Detta är inte klarlagt. Till att börja med bör påpekas att den ibland kallas flyttskatt, men det är helt felaktigt eftersom det är fråga om en inkomstskatt och inte en flyttskatt (till skillnad från t ex stämpelskatten). En kapitalvinst som har uppstått på grund av – en oftast rent tursam – prisuppgång på bostäder är därför att likställa med kapitalvinst på aktieinvestering eller även andra kapitalinkomster. Ifall priset har fallit uppstår dessutom ingen skatt när man flyttar; istället får man en avdragsrätt. Med andra ord är det felaktigt att kalla reavinstskatten för en flyttskatt, och det vore bra om seriösa personer som sysslar med bostadsfrågor tog till sig detta faktum. (Detta gäller exempelvis Boverket som i olika sammanhang (se t ex denna skrift) sammanblandar de flyttkostnader som OECD (och de flesta andra) studerar med kapitalinkomstskattbeskattningen).
Ett första steg är att titta på den aggregerade flyttningsgraden inom Sverige över de senaste åren, vilket inte säger allting men ändå kan ge vissa indikationer om kapitalvinstskattens inverkan eftersom Sverige höjde denna skatt både 2001 (från 15% till 20%) och 2008 (från 20% till 22%). Noteras bör att andra saker skedde inte minst i samband med reformen 2008 som förändrade fastighetsbeskattningen genom införandet av ett skattetak som kraftigt sänkte på fastighetsskatten för relativt högt värderade småhus (framför allt i Stockholmstrakten). Bilden nedan visar data från SCB över antalet flyttningar inom Sverige och ut ur Sverige mellan åren 1997 och 2016. Sambandet med kapitalvinstskatt kan alltså inte härledas från en så aggregerad bild, men den ger i alla fall inte mycket stöd till att tidigare höjningar av kapitalvinstskatten medförde tydliga minskningar i människors vilja att byta bostad.
Vissa forskningsstudier har försökt titta på sambandet mellan kapitalvinstskatt och människors flyttningsbeteende. Att skatter påverkar människor vet vi, och det är därför rimligt att tro att även kapitalvinstskatten gör det. Men att studera kapitalvinstskatten är svårt eftersom det är många faktorer som påverkar skattens storlek samt människors beslut att flytta. Väldigt få studier – om ens några – har därför tillräckligt bra identifikationsstrategi för att kunna visa detta samband. Per Lundborg och Per Skedinger studerade i en artikel flyttningsmönster i Sverige på 1980-talet och fann att effekterna var små. En studie av en engelsk skattereform har funnit större effekter. I de flesta fallen är dock kapitalvinstskattereformer kopplade till större skattereformer, eller bostadsreformer eller ekonomiska förändringar, vilket gör det svårt att dra starka samband.
Situationen på svensk bostadsmarknad verkar alltså vara betydligt mer sammansatt än vad vissa röster i radio och TV verkar göra gällande. Även politiker riskerar fastna i hörsägen, och kanske rena myter, om bostadsmarknaden och skatters effekter. Sveriges bostadsminister Peter Eriksson uttalades sig i Godmorgon Världen-inslaget och antydde att kapitalvinstskattens effekter på rörligheten var så allvarliga att man kunde tänka sig en avskaffad skatt. Utspelet blir en smula besynnerligt med tanke på de problem som verkar finnas. Om man t ex vill få de som bor i för stora boenden att välja mindre boenden, dvs att öka “yteffektiviteten”, vill man förmodligen inte avskaffa kapitalvinstskatten. Den gör nämligen att säljarna får mindre pengar efter skatt och därmed kommer de att söka sig till mindre och billigare boenden och lämna större boenden åt andra, vilket ju ökar “yteffektiviteten”. En återinförd proportionell fastighetsskatt skulle ytterligare fördyra att bo “för stort”. Så om ministern verkligen vill öka rörligheten och yteffektiviteten borde han se till andra åtgärder. Dessutom skulle en avskaffad kapitalvinstskatt ge upphov till en betydande förmögenhetsomfördelning och även ytterligare skifta skattebalansen från flyt (kapitalvinster) till flit (arbetsinkomster).
Sammantaget finns behov av kvalificerad analys och ytterligare diskussion innan slutsatser kan dras kring läget på svensk bostadsmarknad och kapitalinkomstbeskattningens effekter.
Ekonomistas 
“Dessutom skulle en avskaffad kapitalvinstskatt ge upphov till en betydande förmögenhetsomfördelning och även ytterligare skifta skattebalansen från flyt (kapitalvinster) till flit (arbetsinkomster).” Fast du menar tvärt om väl?
Eller, jaha, du menar att skattesatsen på arbete blir relativt ännu större än skattesatsen på flyt? Det stämmer ju förstås. Kanske bara jag som misstolkade vid första läsningen…
Intressant diskussion. En fråga som jag själv ställde mig efter detta reportage gäller situationen i Stockholm. Är det någon som vet hur stor andel av bostadsbeståndet som omsätts uppdelat på hyres och bostadsrätter? Hyresrätter skulle man också vilja ha med och utan kontroll för byten inom beståndet. Misstänker att resultatet kommer visa att de förra är de som lider av inlåsninseffekter. Mycket bristfälligt av SR att inte också anta den vinkeln utan direkt köpa vinstskatteargumentet.
Begreppet ”Flyttskatt” är nog inte helt fel ändå om man samtidigt är medveten om att det är en omskrivning. Det är så det upplevs av en bostadsägare som funderar på att flytta från en bostad till annan med lika eller större värde. Det blir ju de facto ingen realiserbar vinst! Så varför då betala skatt? “. Allt annat lika är det då bättre att stanna kvar i den befintliga bostaden och slippa betala den ökade kostnaden.
Skatten är ju relativt ny eftersom den blev till när man efter 2008 inte längre fick uppskov på den reavinstskatt som uppstår då man säljer en bostad och köper ny till samma eller högre pris. Effekten som “Flyttskatt” torde först ha blivit signifikativ de senaste åren. Så en analys borde framförallt fokusera på de två/tre senaste åren.
Ord är viktiga och man kan argumentera för att “Reavinst” är mer vilseledande än “Flyttskatt” . Antag att du skall med ett ord beskriva begreppet för en person som helt saknar kontext ( valfri alien-varelse) – vilket är då mest rättvisande?
Ord är viktiga och det är därför “flyttskatt” är missvisande. Om man flyttar mellan två hyresrätter betalar du ingen skatt, eller hur? Eller från HR till villa? Eller mellan två andrahandsbostäder? Den enda gången du betalar skatt är vid just vid vinst av försäljning. Varför ska det heta “flyttskatt” när det är en vinst vid försäljning av kapitala tillgångar?
OK, det finns många ‘flyttar’ som inte genererar skatt.
Då är det ändå fel att tala om ‘vinst’ när ‘hela’ vinstbeloppet återinvesteras i ny bostad.
Det som i så fall kanske ska ‘vinstbeskattas’ borde vara när bostadsköp/försäljning enbart sker i spekulations eller förädlingssyfte (där förädlingskostnaden kan dras av).
Som minimum borde åtminstone inflationseffekten inte “vinstbeskattas”.
Tack Daniel för din artikel, mycket intressant. Den säger dessvärre en del om kvaliteten på journalistiken som ligger bakom dagens mediala, självklara, påståenden. Att sedan politiker lockas att fatta beslut på grundval av denna “fakta” gör det hela mer skrämmande.
Hej! Tack för ett intressant nedslag i debatten. Jag gillar angreppet, men håller inte med. Du skriver till exempel att ”kapitalvinstskatten (…) gör nämligen att säljarna får mindre pengar efter skatt och därmed kommer de att söka sig till mindre och billigare boenden och lämna större boenden åt andra, vilket ju ökar ”yteffektiviteten”.” Men eftersom kapitalvinstskatten inte blir aktuell förrän vid försäljning ökar den ju inte incitamentet att flytta. Snarare borde den avhålla bostadsägaren från att flytta om inte han/hon är villig att gå ner tillräckligt i storlek för att kompensera för skattebetalningen. Det förklarar tesen att reavinstskatten skulle begränsa rörligheten. I kombination med en återinförd fastighetsskatt baserat på kvm som du också nämner blir det förstås en annan sak – då ökar ju den aktuella kostnaden för att bo större. Mvh, Johanna
Håller helt med här. Dessutom spelar det egentligen inte så stor roll hur det egentligen ligger till eftersom det viktiga är vilka beslut som fattas av aktörerna på bomarknaden. SÅ även om man kunde påvisa att reavinstskatten egentligen inte hindrar från att flytta så räcker det ju att aktörerna upplever det så. Här kan man göra en stor skillnad mot undersökningar där man t.ex. frågar hushåll hur stor utgiftsökning de klarar. Hushållen kommer här att underskatta sin egen möjlighet men när utgiften sen ändå ökar och de trots det bor kvar så ser vi att de hade fel. Om hushållen har fel här så kan vi inte tvinga dem att sälja utan vi får istället problem.
När det sen gäller rörligheten på marknaden så är ju grunden att hyresmarknaden, utifrån sin natur, borde ha en enormt mycket större rörlighet än den ägda marknaden. Sen är frågan, kan man jämföra mellan olika länder rakt av? Om jag inte minns fel ur huvudet nu så flyttar svenskarna hemifrån vid 21 i snitt medan snittet i Europa är 26? Det här är ju år då det är ganska troligt att man flyttar på sig en hel del. Vad säger alltså att det inte är den rörligheten som drar upp den svenska totalen? När HGF tittat på rörligheten på hyresmarknaden gör man det också gärna på aggregerad nationella nivå. Men hjälper det egentligen att marknaden är rörlig i Grums om den står tvärstill i Stockholms innerstad? Ifall ett segment står helt stilla skapar ju det obalanser i övriga segment.
Effekterna av reavinstskatten på flyttbeteendet är förmodligen sammansatt. I vissa segment dominerar säkert som ni säger den psykologiska effekten av att se hur stor skatten är (vilket ju inte gäller t ex den långt större arbetsinkomstskatten som betalas in av arbetsgivarna innan den når lönekontot). Där finns sannolikt en fördröjningseffekt på försäljningsbeslutet. Förr eller senare säljer man dock, så problemet torde vara övergående.
Jag tror dock, liksom ni säger, att huvudorsaken till att folk väljer att inte flytta idag nog snarare är att det är så billigt att bo i dyra fastigheter. Skatten på en villa i Stockholmsförort minskade drastiskt, ofta över 90%, i reformen 2008. Detta gjorde fastigheterna dyrare (kapitaliseringseffekt) och sänkte boendekostnaderna, vilket sammantaget håller tillbaka rörligheten.
Det ska ju dock sägas att fastighetsskatten på Bostadsrättsföreningar samtidigt krympte också. Så det blev ju samtidigt billigare att bo i dem också. Och ska vi vara krassa är det ju till bostadsrätt de flesta villaägare rimligen flyttar när de väl säljer.
Om de som debiteras “flyttskatt” inte tyckte den var något problem att betala, varför har då så många uppskov med att betala avgiften? På vår lilla villagata finns nio småhus byggda på 1970-talet. I fyra bor en ensam kvinna, i tre bor äldre pensionärspar och i endast ett hus bor en barnfamilj. Ingen tycker det är ekonomiskt klokt att flytta till lägenhet.
Angående yteffektiviteten så finns det sannolikt två motverkande effekter av reavinstskatten: den ena är att antalet flyttar minskar medan den andra är att de flyttar som trots detta sker går till mindre boenden. Nettoeffekten på yteffektivitet är då teoretiskt oklar. Eftersom kunskapen om storleken på dessa båda effekter är begränsad är även nettot okänt, men att bara peka på den första och glömma den andra är orimligt.
Ingen “glömmer” ju den andra. Dock ställer jag mig rejält tveksam till att de flyttar till mindre, som faktiskt sker, har något med reavinstskatten att göra. De som flyttar till mindre gör det ju snarare för att de inte behöver ytan utan vill minska sitt eget arbete och samtidigt frigöra kapital. Nu är det ju enormt svårt att studera men jag är tämligen övertygad att de flyttar som idag sker till mindre bostäder skulle ske även om reavinstskatten sattes till 0
Ännu mindre än vad som hade varit fallet utan reavinstskatten, var min poäng. I princip inte jättesvårt att studera men då det inte finns ett lägenhetsregister för tidpunkten för omläggningen av fastighets-, reavinst- och förmögenhetsskatterna så är det i praktiken svårt att göra det riktigt bra. Och jo, den andra effekt glöms visst bort. Jag har aldrig hört den lyftas i denna diskussion innan Daniel skrev om det här. Det innebär såklart inte att det kan ha framförts i något sammanhang, men i debatten glöms den bort.
Fast hur vet du det? Flyttandet till något mindre sker ju för att man vill ha mindre ytor att sköta, städa osv. Om man vill optimera aktionen ekonomiskt så säljer man ju inte alls istället. Så att reavinstskatten skulle hjälpa till att få folk att välja mindre bostäder ställer jag mig väldigt tveksam till, tills någon kan befästa uppgiften.
Det jag menade var hopplöst svårt att studera var huruvida olika nivåer av reavinstskatt skulle påverka folk eftersom vi inte kan prova. Och även om vi haft sådana register vid de givna tidpunkterna så är det svårt att få “allt annat lika”lägen då flera reformer skett samtidigt.
Hur vet du att folk rör sig mindre öht? Du resonerar utifrån teori, vilket även jag gör. Vilken effekt som dominerar eller om någon av effekterna är stora vet varken du eller jag. Att det skulle vara närmast omöjligt att undersöka frågan håller jag inte med om. Avsaknaden av ett lägenhetsregister när skatterna ändrades skapar en del problem, men att det skulle helt klart vara möjligt. Hade tydliga belägg för att reavinstskatten är ett problem stått att finna misstänker jag att detta hade synts i debatten.
Som jag skrev i enannantråd här är det ju ganska ointressant huruvida ”folk rör sig” på aggregerad nivå. Vad vi vet är att många gör val som är till nackdel för bomarknaden baserat på att de tycker att det kostar för mkt att flytta.
Obegriplig kommentar. Det finns som Daniel visar inte mkt som tyder på att skatteförändringarna ledde till något dramatiskt, trots att flera samtidiga skatteförändringar borde styrt till minskad rörlighet. Det relevanta är inte om några hushåll bor “fel” pga skatten, utan om den förmögenhetsomfördelning en avskaffad reavinstskatt innebär skulle ha några nämnvärda positiva effekter på bostadsmarknaden.
Håller med. Och som jag försökte få fram i mitt föra inlägg så har ju omskrivningen “flyttskatt” uppkommit som begrepp efter 2008 då man tog bort uppskovet på reavinsten. Under den tid i livet när man flyttar till större och dyrare boenden blir det begreppet rättvisande. Den eventuella reavinst man gör på det boende man säljer kan man inte realisera utan den går in i det nya boendet. Det gäller även de som byter boende mellan orter. Att ta ett jobb i till exempel Örebro om man bor i Malmö och flytta med sin familj till ett likadant boende kan ju då bli rätt så dyrt. Speciellt om priserna som nu gått upp rejält. Som jag ser det borde uppskovet återinföras – då torde det mesta av den återhållande effekten avta.
Bravooooo! 🙂 Äntligen någon som vågar ifrågasätta myten om att kapitalskatten är en stor hämmande faktor på omsättningen av bostäder! Det är en myt som många med stora kapitalvinster (bl.a. 40-talister och andra som helst inte vill skatta för vinsten bl.a. Kjell-Olof Feldt) vill försöka få till en sanning! Och som också skribenten skriver, slopandet av kapitalvinstskatt (samtidigt ev minskandet av räntaavdraget)) kommer att ge upphov till en betydande förmögenhetsomfördelning, gynnsamt för de som redan sitter med stora vinster o kanske inte så stora lån och extremt ogynnsamt för kommande bostadsköpare som kanske inte får dra av räntor längre och vid eventuell förlust inte kan dra av den mot annan inkomst!
Håller med om att det är märkligt att kapitalvinster på bostäder diskuteras så ofta, medan den direkta och skadliga faktiska flyttskatt som vi har sällan diskuteras. Den måste ju krona för krona vara en mycket kraftigare hämning för rörligheten, eftersom den per definition, berör samtliga flyttar, och inte bara de som innebär en kapitalvinst. Att kvitta den mot ökad löpande fastighetsbeskattning måste väl vara bland de mer självklara bostadsreformer man kan göra i Sverige idag.
Finns för övrigt utmärkt registerdata för att undersöka liknande frågor sedan 2012, som använts mycket lite i svensk forskning.
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__HE__HE0111/HushallT27/?rxid=943b267a-6459-4bb3-be43-392abc6104d8
Man kan till exempel se att i Stockholms Län så finns det 8 588 som bor i flerbostadshus, hyresrätt större än 111 kvm. 23 753 som bor i flerbostadshus, bostadsrätt större än 111 kvm. 164 376 som bor i småhus, äganderätt större än 111 kvm.
De siffrorna kan man ju ha i perspektiv i diskussioner där låga hyror antas stimulera en överkonsumtion av boendeyta, medan man förtiger hur mycket slopad fastighetsskatt har bidragit till lägre boende kostnader för stora lägenheter/villor.
Fast eftersom de flesta omflyttningarna (mitt antagande) sker i hyresrätt och bostadsrätt så hindrar inte de äkta flyttskatterna i så stor omfattning. Men visst lär de hindra om man isolerar till villamarknaden
Intressant analys! Jag har dock två kommentarer: Först och främst. Där du skriver att “Den gör nämligen att säljarna får mindre pengar efter skatt och därmed kommer de att söka sig till mindre och billigare boenden och lämna större boenden åt andra, vilket ju ökar ”yteffektiviteten” “.Min kommentar är att skatten kommer få personer som redan har bestämt sig för att flytta att välja billigare boenden absolut, men den effekten som antagligen är vikitgast i den här frågan är att skatten påverkar själva beslutet att flytta, och gör att personer som sitter på “för stora” bostäder väljer att inte flytta på sig så länge de verkligen inte måste.
Vilket hänger ihop med min andra kommentar då jag menar att debatten i sig är inriktad på “fel problem”. Det är inte skatten som gör att människor inte flyttar på sig utan snarare att det finns för få billiga bostäder i dagsläget. Väljer man att flytta till en mindre bostad (och med den ansträngning det innebär) vill man inte betala lika mycket eller mer för det boendet, vilket idag ofta är fallet åtminstone i Stockholm.
Vill man åtgärda detta problem bör man leta efter andra lösningar är att justera skattesatser som medför billigare bostädsalternativ när man har flyttat på sig, som t.ex. hyresrätter med låga avgifter för äldre personer.
Skillnaden är ju dock att skatter är något som staten direkt kan påverka. Att helt plötsligt leverera billigare bostäder i en viss kategori är ju betydligt mer komplext. Det är lite som att säga “vi har inte alls för många fattigpensionärer, det är maten som är för dyr” jaha, och hur löser man det?
En annan förändring som inte får glömmas bort är att förmögenhetsskatten togs bort i samma veva. Denna förändring gjorde liksom fastighetsskattens avskaffande det “billigare” att bo kvar för dem vars boende gjort dem förmögna. Detta bara för att visa hur svårt det är att hänföra en eventuell minskad flyttbenägenhet för vissa grupper till just reavinstskatten.
Intressant och värdefullt att sticka hål på etablerade sanningar. Frågan är bara om ändringarna i skattelagstiftningen 2001 och 2008 varit så dramatiska att det påverkat beteendet i någon större utsträckning. Vi har varit vana vid en evig reavinstbeskattning av fastigheter sedan 1967. Dessförinnan förelåg skattefrihet efter 10 års innehav. Så om beteendet ändrades skedde det på 1970-talet. Evig kapitalvinstbeskattning av egna bostäder torde vara tämligen unikt för Sverige. Sensationellt då att omsättningshastigheten skulle vara så hög i Sverige jämfört med andra länder, men statistiken omfattar ju hyresbostäder.
Själv bor jag i samma hus som 1981, så det skulle innebära en drastisk nedgång i bostadsstandard om jag skulle sälja och skatta bort 22 % av vinsten, och många känner nog som jag att det smärtar. Så nog är skatten en broms för omsättningen och ett hinder för att öka ”yteffektiviteten”. Jag har gjort ett försök (se niclasvirin.blogspot.se den 4septemer 2017) att med hjälp av SCBs siffror uppskatta den. Jag kan inte hitta någon statistik över boende per kvadratmeteryta, men det finns 2,5 miljoner lägenheter i flerfamiljshus och 2 miljoner villor och småhus. Jag bortser från att det dessutom finns 0,2 milj specialbostäder (studentbostäder och äldreboenden) och 0,6 milj fritidshus, av vilka många säkerligen är vinterbonade. Om man antar att den genomsnittliga lägenheten är dimensionerad för 2 personer och det genomsnittliga småhuset för 3 personer finns det ”normalutrymme” för 11 miljoner personer. Jag tror att normalbostäderna rymmer 3 resp. 4 personer. Då skulle det finnas utrymme för 15,5 miljoner personer. Så nog verkar, som Harry Flam skrev på Ekonomistas den 1 november, bostadsbeståndet ineffektivt utnyttjat – hyresbostäderna (som HF drev om) pga bruksvärdessystemet och villor och bostadsrätter genom skattefriheten för bostadskapitalavkastningen.
Och ändå byggs det som aldrig förr.
Ditt egna exempel är ju lysande men talar det inte också emot den första meningen? Visst man kan se det som att ditt exempel bara är anekdotiskt och bara en del i en myt som sticks hål på men det mer troliga är väl att myten inte alls sticks hål på eftersom den aldrig gällt bomarknaden totalt utan att hindren för rörlighet ffa uppstår i vissa segment, men att de propparna påverkar hela funktionen?
Antar att första figuren inte räknar med dem som flyttar i andra- och tredjehabdskontrakt?
Om nu det finns stora inlåsningar av en “flyttskatt” torde de kunna uppvägas av en “bokvarskatt” (fastighetsskatt). Förstår inte riktigt heller varför kapitalvinstskatten på bostäder ska vara lägre än för t.ex. aktier och inte heller varför beskattningen av inflationsvinster tycks anses vara värre för långa placeringar (bostad) än korta.
Kanske är det för att boende inte är att betrakta som en investering bland andra utan som konsumtion, och om neutralitet är önskvärt borde väl då moms på konsumtionsvärdet av boendet tas ut (kanske mer lättköpt resonemang/term än fastighetsskatt?).
Momssystemet är ju en fråga för sig där undantaget för just bostäder gör produktionen dyr.
En fastighetsskatt hjälper ju dock inte så mycket då den ju isf skulle slå igenom på samma sätt i den boendeformen du flyttar till. Själva problemet är ju just att behöva skatta för en vinst som i realiteten återinvesteras i något nytt
Det beror ju på hur fastighetsskatten utformas, men visst om problemet är inlåsning till specifikt boende istället för likvärdigt annat så nej då blir det ju svårt. Om det handlar om att folk inte skulle vilja byta ner sig pga inlåsning så torde det kunna hjälpa om skatten korrelerar positivt med storlek/värde e.d.
Det ser ut som du ignorerat uppskovsmöjligheten. Den gör att boende som flyttar kanske inte kan ignorera flyttskatten men dämpar den ut effekten, i och med att skatten kan skjutas på framtiden.
Sedan håller jag inte med om att det går att tala om en vinst. Så skälet till “flyttskatten” är något diffust.
Vinsten är inte realiserbar och kan därmed inte sägas existera för den som beskattas via flytten.
Det är möjligen arvingar som kan sägas kunna realisera den. Och där skulle man väl kunna låta dödsboet beskattas, om man nu så gärna vill beskatta folket.
Jag har själv flyttat till likvärdigt boende för en tid sedan. Det nya och gamla boendet kostade nästan på kronan lika mycket. Dock dyker fogden upp och kräver mig på 600 kSEK för att jag flyttade.
Det vill säga för att kunna flytta krävs att jag har 600 kSEK i besparingar, som jag kan likvidera och ge till fogden. Det är väldigt oklart varför fogden skall erhålla dessa. Min bostad har inte på något sätt förbättrats. Det enda som har hänt är att vi haft inflation och tillväxt.
Innan skattereformen som genomfördes 1991 så fick folk dra av inflationens härjningar vid bostadsförsäljning. Flyttskatten var därmed inte så konfiskatorisk som idag.
Sedan mitten på 1990-talet så kan prisökningar sägas bestå av inflation och tillväxt. (Samt tillväxt i andra länder). Det är väldigt oklart varför boende skall beskattas mer på grund av detta. Är tillväxt något dåligt som skall straffbeskattas.
Sedan förstår jag inte varför det uttalas önskemål om att driva äldre från deras invanda boende. Om de har betalat för sitt boende så är det väl i allra högsta grad rimligt och skäligt att de kan fortsätta bo där så länge de önskar.
Fastighetsskatt blir då inget annat är ett mycket otrevligt sätt att driva äldre från hus och hem.
En annan sak att begrunda är att “flyttskatten” har effekt på ägt boende som man haft en tid. Dvs man skulle vilja titta på mobilitet för personer säg över 40 år. Ett sådant mätdata skulle troligen skilja sig drastiskt från det som presenteras i Figur 1. Där lär det finnas med mycket bidrag från t ex studerande ungdomar. Något som inte har med frågan att göra och bara ger felaktigt beslutsunderlag.
Vidare skulle man vilja begränsa mätdata till hushåll som äger boende. Det finns en del som hyr i andra hand och flyttar ofta på grund av hyresregleringen. Och det är en annan effekt.
Jag talade tidigare om att jag flyttat för en tid sedan. Ägarna som sålde hade bott där i 40 år. Och det enda som drev dom att flytta var sjukdom. Även om just det är anekdotisk så uppfattar jag det som typiskt. Folk som äger sitt boende, och speciellt villaägare, flyttar inte gärna. Hur mycket flyttskatten bidrar till det är dock oklart. Men att en flytt driver upp boendeutgifterna lär vara ett hinder. Framförallt äldre människor lär inte vara det minsta roade av stigande utgifter för boende.
Jag kollade på åldersgrupperna 45-54, 55-64, 65-74 separat (vet inte hur man postar en bild här). Man kan då ana ett tendens till färre antal flyttar relativt aggregatet för gruppen 55-64 efter 2008. Detta är dock inte justerat för någonting och påverkas såklart även av andra faktorer, som avskaffad fastighets- och förmögenhetsskatt, kohortstorlek, konjunktur, osv, osv. För den yngre och äldre gruppen ser trenden ut ungefär som innan 2008.
Om man ogärna flyttar och bara gör det om nödvändigt samtidigt som man ogärna vill öka sina boendekostnader vid en flytt, så innebär det att man pga reavinstskatten kommer att flytta till ett mindre boende om man — av nödvändighet — flyttar. Alltså ökar yteffektiviteten.
Hur påverkas yteffektiviteten om man inte har något emot att flytta till ett mindre boende, och gärna vill minska sina boendekostnader vid en flytt, men avstår från att flytta pga reavinstskatten?
Då minskar skatten yteffektiviteten. Alltså finns det som här påtalats två motverkande effekter: ett oklart antal människor avstår pga skatten att flytta till ett mindre boende och de som trots allt flyttar kommer pga skatten att välja ett mindre (oklart hur mkt mindre) boende än de hade valt utan skatten. Nettot är oklart då vi inte känner storleken på de båda effekterna.
Nja. De som trots allt flyttar kommer tvingas välja ett billigare, inte alls med nödvändighet mindre, boende. I storstadsregion betyder ju det snarare bosätta sig så miljö och infrastruktur belastas med ökad pendling.
Vad menas med yteffektiviteten egentligen? Antalet genomsnittliga personer/kvm i befolkningen är ju enbart beroende på förändringar i befolkning och/eller bostadsyta i landet. Den påverkas ju inte alls av att folk flyttar runt i befolkningen.
Är det ett mått på hur stor spridning är i befolkningen för person/kvm jämfört med medeltalet i befolkingen för person/kvm bostad? Blev nyfiken vad detta är för koncept. Detta måste ju dock bero på massa andra saker i landet som inkomstfördelning och olika regionala förutsättningar. Verkar som ett svårt begrepp att tydligt sätta fingret på.
Intressant läsning och på tiden med kritik mot den etablerade bilden av “flyttskatt”.
Jag tror visst många upplever reavinstbeskattning är ett problem vid flytt, men kommer känslan av skatten eller av kampanjen mot den? Den är ett problem när man flyttar mellan likvärdiga bostäder, och det finns nog anledning att se över ett system för uppskov. Men om man nu ska sälja sin avbetalda villa och flytta till mindre? Det är inte bara priser och vinst som spelar roll. Avgiften för en nybyggd BR är ofta 2-4 gånger så stor som underhållskostnaden för villa. Utan rena ägarlägenheter kommer den avbetalda villan alltid att vara det billigaste boendealternativet sett till vad man lägger ut per månad. För de flesta vanliga människor är det den ekonomin man lever efter. Och det var väl inte ökade månadsutgifter vinsten skulle gå till? Det finns fler faktorer som spelar in än reavinstskatten och det vore bra om det togs upp.
Debatten om reavinsten verkar enbart handla om hur de som äger sin bostad flyttar, men de har ju egentligen inget större problem på bostadsmarknaden idag. Ett perspektiv jag saknat är hur priserna kommer att påverkas och hur det påverkar den totala bostadsmarknaden. Tar man bort beskattningen vid försäljning fungerar det i praktiken som ett inflöde av kapital och borde rimligen öka priserna på villa och BR. Det i sin tur gör det ännu svårare för de utanför BR- och villamarknaden att ta sig in. Även om det skulle röra sig mer mellan egenägda bostäder så minskar inflödet till dem, vilket egentligen är att rörligheten minskar på för det totala boendemarknaden. Det gör ju saken värre, inte bättre.
Konstigt att man i denna debatt om “flyttskatt” inte också tar upp frågan hur den påverkar mobiliteten på arbetsmarknaden. Den som i flera år bott i en BR eller villa och erbjuds arbete på annan ort där bostadspriserna är likvärdiga kommer ju att i sina överväganden om bättre lön och lämpligare arbete att även behöva beakta en stor skattebetalning.
Frånsett uttrycket “konfiskatorisk” om reavinstskatten så tycker jag att Bosse är nåt på spåret när han nämner att man före 1991 fick räkna upp bostadens inköpspris med inflationen. Jag kan inte förstå på vilket sätt en sådan uppräkning skulle vara orättvis. Den skulle ju också som Bosse säger leda till minskad reavinst och därmed lägre skatt (vare sig man upplever den som “flyttskatt” eller ej). Eventuella “inlåsningseffekter” skulle därmed minska.
Läste artikeln “En myt att bomarknaden är trögrörlig”.
Där uttalar sig professor Daniel Waldenström om reavinstskatten, men det sägs inte ett ord om vad som egentligen är vinst.
Skatten räknas ut som skillnaden mellan försäljningspris och
Ett exempel: Reavinstskatten för ett hus som köptes 1960 för 400 000 kr och såldes 2016 för 8 400 000 kr blev 22%(8400 000 – 400 000) = 1 760 000 kr. Men inköpsvärdet 400 000 skulle, enligt SCB prisomräknare, i 2016-års penningvärde vara 4 644 000. Skatten skulle därmed egentligen vara 22%(8 400 000 – 4 644 000) = 826 000. Det innebär att staten tar ut 1760 000 – 826 000 = 934 000 i skatt på inflation. Hur är detta möjligt? Inte undra på att småhusägaren tvekar om det går att flytta.
Ett hus som köpts 2012 för 400 000 och såldes 2017 för 1 000 000 får reavinstskatten 22%(1 000 000 – 400 000) = 132 000 kr. Här är penningvärdesförsämringen endast 11 765 kr vilket är närmast försumbart i en millionaffär. Det är spekulanterna och staten som vinner på det nuvarande systemet.
Tidigare fanns en inflationsavräkning, men den togs bort och som kompensation sänktes skattesatsen till 15 %. Procentsatsen har sedan i omgångar höjts till idag 22 % och detta utan att på något sätt återinföra avräkningen. Hur kan politikerna ändra en tidigare uppgörelse utan att se till den tidigare uppgörelsen och dess grunder? Var procentsatsen 15 % felaktig eller vad var anledningen till höjningen?
I sammanhanget bör också beaktas att staten tillgodoräknar sig inflationen för egen del vid varje ny fastighetstaxering och när “taket” för fastighetsavgiften årligen räknas om. Man talar här uppenbarligen med kluven tunga: Ibland skall man räkna med 2 % inflation, men i andra sammanhang bortser man helt från penningvärdesförsämringen. Det är inkonsekvent.
Det är helt orimligt att betala skatt för den del av den s k reavinsten som är penningvärdesförsämring?
John
Bara en liten undring: Att många länder har sämre rörlighet säger väl egentligen väldigt lite om huruvida vår rörlighet är tillfyllest eller borde vara bättre? 🙂