Vad bestämmer huspriser på lång sikt?

Att diskutera bostadspriser är tydligen något som engagerar många. Alla tycks ha sina egna teorier om vad som är avgörande, som i sin tur leder till uppfattningar om i vilken mån den nuvarande värderingen är riktig eller inte (se t ex kommentarer och diskussioner efter några av Martins tidigare inlägg).

I alla dessa diskussioner är det dock ovanligt att någon framför de argument som Robert J. Schiller nyligen tog upp i en artikel i The Economists’ Voice. Schiller menar att mycket av spekulationen kring bostadsprisers värdestegringspotential grundar sig i missuppfattningen att land skulle vara en knapp resurs, eller snarare att det finns så mycket land kvar att exploatera att detta inte rimligen kan vara en faktor som skulle påverka priset på bostäder. Han påpekar att mindre än 1 % av jordens yta är tätbefolkad och att denna siffra är lägre än 10 % även i de tätast befolkade länderna. Han gör lite överslagsberäkningar och konstaterar att kostnaden för land i snitt ligger någonstans mellan 20 och 200 dollar per person (vilket inte blir särskilt mycket pengar per år). Han för också ett resonemang om varför dessa siffror (som är för USA) på sikt borde vara approximativt korrekta globalt.  Inte heller byggkostnaderna (och de materialkostnader som ingår där) ser Schiller som ett problem inom någon överskådlig framtid. Invändningen att allt land inte är lika attraktivt avfärdas med att det på sikt kan lösas med stadsplanering.

Jag vet inte riktigt vad jag ska tro (om något tycker jag kanske att dessa siffror snarast bekräftar att dessa ”fundamentala faktorer” inte har ett dyft med faktiska bostadspriser att göra) men det är definitivt ett intressant resonemang från någon som funderat mer än de flesta på det här med bostadspriser.

Comments

  1. Olle Jansson says:

    ”Invändningen att allt land inte är lika attraktivt avfärdas med att det på sikt kan lösas med stadsplanering.”
    Jo men tjena!

  2. Thomas Jansson says:

    Hur huspriser utvecklas hänger antagligen samman med grundläggande frågor kring hur urbanisering uppstår. Historisk forskning kring städers uppgång och fall är säkert en värdefullare utgångspunkt för forskning om vad som styr huspriser, än teoretiska resonemang om marktillgång inom hela länder.

  3. Roger says:

    Jag har en känsla av att människor som har sina basbehov tillgodosedda är benägna att vid en inkomstförstärkning lägga en väldigt stor andel av sin inkomstökning på just bostaden.

    Prisbildningen (och andra tankar kring just bostaden) kanske helt enkelt är känslostyrda snarare än rationell, vilket skulle kunna förklara både intresset för att diskutera bostadspriser och svårigheterna att hitta enskilda orsaker till prisökningarna?

    • Olle Jansson says:

      På vilket sätt är det irrationellt att försöka tillfredsställa sin efterfrågan?

  4. Jesper Roine says:

    Olle, Thomas; Jag håller med och tycker att era kommentarer sammantaget blir en relevant invändning: Städer (och regioners) uppgångar och fall ger säkert mer relevant info om vilka platser som varit efterfrågade vid olika tidpunkter (och därmed vilka platser som betingar ett högrepris i bostadssammanhang). I den bemärkelsen har ju Shiller rätt att det inte finns någon anledning att tro att just de platser som nu är mest attraktiva kommer att vara det framöver och att det på sikt förstås kan etableras nya städer där de inte finns några idag. Men att detta skulle lösas av stadsplanering tror jag inte (exempel som Brasilia och Canberra är exempel på inte helt oproblematiska planerade lösningar).
    Jag tror också att Shiller missar en viktig del av vad som gör en stad attraktiv nämligen närheten till en stor koncentration av vissa aktiviteter. Om det är den närheten som kostar pengar så är tillgången på land långt ifrån staden irrelevant.

  5. Mattias Woldu says:

    Jag tror också på att stadsplanering har en extremt stor betydelse för prisutvecklingen i ett område.

  6. Mattias Woldu says:

    @Jesper Roine: Ditt resonemang förvånar mig. Jag tror att Shiller syftade på att det går att skapa just ”närhet till hög koncentration av vissa aktiviteter”. Det är ju bara att bygga tät och se till att det finns möjligheter för ”aktiviteter” på bottenplan samt blanda kontor och bostäder i samma område. Så länge man bygger tätt och någorlunda högt så har man ett demografiskt befolkningsunderlag för att butikerna skall kunna gå runt, och så länge man har kontorsytor för människor att arbeta i(förutsätter att det är ett tjänsteproducerande område och inte varuproducerande) så kommer det finnas arbetsplatser för folk att tjäna ihop pengar på, som dom sedan kan spendera i butikerna.

    Det blir ett kretslopp. Problemet ligger i när man tror att man kan ”funktionsseparera” som man gjort i förorter till Stockholm. Bo i förort och jobba samt få hög koncentration av nöjen i innerstad är inte ett lyckat koncept. Det skapar också stora externa kostnader för samhället.

    Det finns en anledning till att man nu dogmatiskt väljer att gå tillbaka till att försöka bygga kvartersstad utåt organiskt från innerstaden, det finns en stor efterfrågan för det.

    • Jesper Roine says:

      Jag förstår inte riktigt vad du menar…ditt resonemang verkar ok men jag håller inte med om att detta skulle vara vad Shiller syftade på. Jag tycker att han tvärtom är ganska tydlig med att poängtera att utbudet av de fundamentala faktorerna för att bygga ett boende (tillgång till land och material för att bygga) fortfarande finns i så stor omfattning att dessa faktorer inte gärna kan vara en anledning till att prisutvecklingen på bostäder ska vara exceptionell…

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s