Jämfört med många andra länder har de svenska fastighetspriserna klarat sig anmärkningsvärt bra under det senaste årets finanskris — enligt SCBs statistik har priserna på småhus fallit med blygsamma tre procent sedan förra hösten. På vissa håll hörs nu en oro för att Riksbankens expansiva penningpolitik håller priserna på en farligt hög nivå (se t ex Daniels tidigare inlägg).
Med anledning av detta frågade en utländsk kollega under en lunchdiskussion hur stor den svenska fastighetsprisbubblan var före krisen. Frågan har förstås inget enkelt svar. Visserligen har fastighetspriserna stigit mycket kraftigt under senare år, men det är inte lätt att veta om denna prisökning har varit motiverad eller inte. Jag kom i varje fall att tänka en graf jag nyligen tagit fram i ett annat sammanhang, nämligen över husprisernas utveckling i förhållande till BNP per capita.
Pris på småhus i förhållande till BNP per capita. Källa: SCB och egna beräkningar.
Figuren ovan visar att de svenska huspriserna sedan 1975 (startåret i SCBs dataserie) har vuxit i samma takt som BNP per capita. Huspriserna hade en svag utveckling under 1980-talets första hälft, men har stigit kraftigt efter 90-talskrisen. Figuren ger naturligtvis inget svar på frågan om huspriserna är för höga, men den antyder att nivån är rimlig.1,2
I Stockholms län har däremot priserna stigit klart snabbare än BNP per capita. Men inte heller här är det uppenbart att uppgången har varit en bubbla. Ett antal strukturella förändringar sedan mitten av 1970-talet skulle kunna motivera ändrade huspriser i förhållande till BNP per capita. Den snabbare prisutvecklingen i Stockholm kan t ex bero på snabbare befolkningsökning (32 procent jämfört med 13 procent i riket sedan 1975) vilket bör driva upp markpriser.
Nu låter det kanske som att jag menar att de svenska huspriserna inte är övervärderade. Det är dock inte min avsikt. Jag är genuint osäker på hur priserna kommer att utvecklas på längre sikt, och något oroad över den allt större optimism som jag tycker mig se kring den ekonomiska utvecklingen under kommande år. Räntorna måste naturligtvis höjas avsevärt innan vi är tillbaka i ett “normalläge”, och denna anpassning kan bli besvärlig för bostadsmarknaden.
—————
1) Sloped Curve har tidigare, bl a med hjälp av en liknande graf, argumenterat för att vi inte har/hade en husprisbubbla.
2) Figuren ger även stöd för Robert Shillers påstående i The Economists’ Voice att hus- och markpriser i allmänhet inte ska förväntas växa snabbare än inkomsten.
Ekonomistas 
Fastighetsprofessorn Stellan Lundström köpte sitt hus 1980..
Intressant är väl att notera att sen riksbanken blev självständig och började köra något av vad vi kan kalla lågräntepolitik så har bostadspriserna i princip stigit utan avbrott. Detta samtidigt som KPI varit stabilt. Varför bör man inte räkna bostadspriser i inflationsmåttet frågar jag mig? Det är ju trots allt också något vi köper och säljer.
Martin: kan inte en förklaring till att priserna i Stockholm ökat snabbare än BNP vara att även INKOMSTERNA i Stockholm har stigit snabbare än BNP? (gissar jag) Det vore därför intressant att se grafen för prisutvecklingen i Stockholm relaterad till enbart “Stockholms BNP”. Har du möjligen tittat på det?
Camilo: Jo jag har tittat på det, men jag tror inte att det är förklaringen. Sedan 1993 (jag hittade inte äldre data efter snabb koll på SCBs sidor) har Stockholms BRP (bruttoregionalprodukt) per capita ökat i takt med riksgenomsnittet. Och det är ju speciellt efter 1993 som huspriserna i Stockholm har ökat. Men möjligtvis kan det finnas något intressant bakom dessa aggregerade siffror.
Intressant vore kanske också att titta på data över nybyggnation i förhållande till befolkningsökning och BRP. Stockholm är väl den i särklass mest snabbväxande tätorten i Sverige sett över en längre tid?
Vore intressant att se om politiker och förvaltning tillåtit nybyggnation för att balansera utbudet mot den ökade efterfrågan. Bostadsmarknaden är ju synnerligen politiskt viktig och därmed komplicerad marknad där många variabler, inte minst politiska och juridiska, torde påverka jämvikten.
Jag undrar hur väl BNP(eller egentligen huspriser) och inkomster följs åt. Min tämligen ogrundade uppfattning är att huspriserna stigit betydligt mer än inkomsterna sedan 70-talet. Eftersom räntorna är lägre har boendekostnaderna inte ökat, men ens förmåga att betala tillbaka ett huslån har blivit mindre. Detta kombinerat med inflationsmål på 2 % leder till att vi 70- och 80-talister kommer att sitta kvar på ganska ordentliga huslån vid pension, medan våra föräldrars lån antingen betalats av eller ätits upp av inflationen. Stämmer detta? Eller är vi bara slösaktiga och konsumerar upp våra pengar i motsats till de strävsamma 40-talisterna?
Jag har vänner som med akt och mening inte amorterar sina bostads-lån, utan de ser bara räntan som ett extra tillskott till månadskostnaden som de får leva med tills de flyttar. Det fungerar ju fint, under förutsättning att räntan är hanterbar och att man kan avyttra bostaden till samma eller högre pris än vad man köpte den för. Om inte så blir det tufft. Personligen tycker jag det är ett vanskligt vågspel. Dessutom pressar det väl upp bostadspriserna ytterligare, eftersom man kan ta i lite extra vid budgivning om man ändå inte räknar med att kunna göra sig skuldfri innan träfracken tas på.
Jobbavdraget har hållit huspriserna under armen.
Vi har ju från TV o tidningar sett folk som tackat jobbavdraget för att dom kunnat bjuda några hundra tusen mer för objectet.
En mycket fin illustration som diagrammet ger är tiden det tar för huspriserna att återhämta sig efter en kollaps. Det ser ut som om perioden ligger på omkring 8-9 år, vilket illustrerar hur trögrörlig marknaden är. Priserna styrs av mycket mer än konjunkturcykeln.
Jobbavdraget spelar nog in, men frågan är om det inte är en annan mindre välavvägd åtgärd av sittande regering som drivit upp åtminstone huspriserna. Precis som ekonomerna sa, och som Villaägarna/Skattebetalarna/Välbeställdas lobby hoppades på.
Fredrik: Att ta med priset på tillgångar kanske inte är det mest lämpliga för ett konsumentprisindex. Men det går förstås göra om och kallade det för något annat.
Men man kan argumentera för att det redan görs. Bostadspriserna påverkar KPI genom förmögenhetseffekten, ökad förmögenhet leder till ökad konsumtion. Irma Rosenberg redogjorde för några år sedan för Riksbankens syn på det hela.
Talet hade en intressant inledning: “dagens (onormalt) låga räntenivåer”. Detta sas alltså 2004. Sedan dess har vi väl förutom en kort period förra året haft “onormalt” låg ränta. Även i början av 2000-talet hade vi väl “onormalt” låg ränta (pga den sk dot-com-kraschen). Vi har alltså i snart tio år i stort sett hela tiden haft “onormalt” låg ränta. Finns det något empiriskt stöd för att en ränta runt 5% (som väl är vad man brukar mena med normalnivå på räntan) är särskilt normalt?
Fö, angående KPI. Är det verkligen rimligt att inkludera inflation (eller deflation) som beror på växelkursförändraringar resp höjda råvarupriser i KPI? Anledningen till att man mäter KPI och justerar räntan efter uppmätt inflationstakt är ju för att kunna parera överhettning och felaktig resursallokering i den nationella (ok, valutaområdets) ekonomin. Höjda oljepriser pga kinesisk tillväxt indikerar ju inte överhettning (utom väldigt indirekt genom många led) i svensk ekonomi.
Man försöker ju rensa för säsongsvariationer och ibland redovisas KPI även exkl vissa produktgrupper, tex skor eller livsmedel, om det hänt något utöver det vanliga med en sådan varas prisnivå (tex pga strafftullar, naturkatastrofer osv).
@Dennis & Fredik: Bostadspriser påverkar KPI. Hur detta går till beskrivs i ett dokument från Konjunkturinstitutet. Det finns även en beskrivning i SCBs KPI-handbok, men jag är osäker på om denna är aktuell. SCB har däremot en lättläst beskrivning av grundprinciperna för hur bostadspriserna påverkar beräkningen.
@lg: Det skulle vara förvånande om reporäntan i genomsnitt avviker från summan av realränta (på säkra statspapper) plus inflation. Vad realräntan kommer att vara i genomsnitt är svårt att veta, men runt två procent är inte orimligt. Och inflationsmålet är ju två procent. Så reporäntan bör ligga kring fyra procent i genomsnitt om Riksbanken lyckas uppfylla inflationsmålet, men vi kan som synes få stora och utdragna fluktuationer kring denna nivå. Korta bolåneräntor blir förstås lite högre än reporäntan. Riksbanken diskuterar detta mer utförligt här.
@Camilo & mig själv: Om vi tittar på disponibel inkomst i stället för bruttoregionalprodukten har ökningen varit klart snabbare i Stockholm än i resten av landet. Nu hittar jag bara data för perioden 1995 – 2006 på SCBs sidor. Under den perioden ökade disponibel inkomst med 57 procent i Stockholm jämfört med 46 procent i riket. Förmodligen är disponibel inkomst ett mer relevant mått än BRP i detta sammanhang. Om jag hade justerat för regional disponibel inkomst skulle nog knappt halva skillnaden mellan Stockholm och riket ha försvunnit i grafen.
Ytterligare information till Camilio & Martin: Som ett alternativ till aggregerad data kan man titta på hushållsnivå och mer specifikt på de hushåll som vid en given tidpunkt genomförde ett husköp. Man ser då att köpeskillingen gentemot hushållets disponibla inkomst har ökat kraftigt de senaste 10 åren. Någon tydlig tendens vad gäller ökad skuldsättning finns inte.
Jag läste en statistik om Stockholms bostadsmarknad för ett antal år sedan.
Om jag kom ihåg rätt så bytte 8 % av bostadsbeståndet ägare. I USA är det mer än en tredjedel per år. Vidare bytte endast 1-2 % av hyresrätterna per år. När det gäller områden som Saltssöbaden, Djursholm, Sollentuna/Edsviken mm är sannolikt rörligheten mycket, mycket lägre än snittet på 8 %.
Till detta kommer att inflyttningen till Stockholm ger en ökad befolkning på 1-2 % per år. Nybyggnationen är extremt låg.
Detta leder till ett konstant efterfrågetryck på bostäder i Stockholmsområdet i allmänhet men i de mer eftertraktade områdena i synnerhet. Min slutsats blir att de priser som på ytan verkar “för höga” i själva verket speglar det verkliga marknadsvärdet.
Snittpriset på ett hus i Stockholm är väl omkring 4 miljoner idag, med 85% belåning och 5% ränta ger det en räntekostnad efter avdrag på under tio tusen kronor per månad.
Det är väl uppenbart att det är många som klarar av den pris och räntenivån så länge det finns två normala inkomster i hushållet? Medianinkomsten i Stockholm var 241 153 kr (2007, enligt SCB) och den lär nog vara väsentligt högre bland villaköpare…
Alltså har vi ingen bubbla idag, om vi med det menar att något kan spricka som ger ett snabbt prisfall.
Tack för omnämnandet!
Jag har också diskuterat vidare kring ämnet här: http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/om_huspriser_och_bubblor_igen
Vad gäller huspriser i KPI så ser jag det som ett stort problem hur vi idag inkluderar huspriserna i KPI.
Jag skulle vilja se en boendekostnadsberäkning som utgår från det synsätt jag nämner i inlägget jag refererar till.
Värdet i att äga en villafastighet eller en bostadsrätt ligger i att man som ägare av den disponerar en boendetjänst. Denna boendetjänst kan man exempelvis själv nyttja genom att bo i bostaden eller sälja till någon annan genom att hyra ut bostaden. Oavsett om man själv bor i huset eller hyr ut det så innebär det att investeringen ger avkastning i form av hyra.
Värdet av ett hus idag är därför något förenklat detsamma som summan av nuvärdet av de framtida hyror som huset avkastar, samt nuvärdet av eventuellt restvärde efter att den period man tänkt nyttja investeringen under har löpt ut.
De faktorer som påverkar detta bostadsvärde är därför marknadshyran för bostaden, den förväntade hyresutvecklingen, avskrivningstakten på bostaden, diskonteringsränta för nuvärdesberäkningarna samt förväntad inflation.
Vid en högre hyresnivå och högre real förväntad hyresutveckling blir värdet av huset större, med en högre diskonteringsränta eller högre avskrivningstakt blir husvärdet lägre och vid ett större restvärde blir husvärdet högre.
Genom att tolka huspriserna i förhållande till real ränta och hyresutveckling kan man således (nu förenklar jag) beräkna hur mycket av husprisförändringar som handlar om en annan syn på marknadshyran för bostaden. Genom att vi därigenom kan beräkna hyran för bostaden så kan vi direkt inkludera denna hyra i KPI-beräkningarna, trots att vi i Sverige saknar fungerande hyresmarknad för villor. Boendetjänstens implicita kostnad tas med precis som all annan konsumtion.
Då skulle vi slippa det konstiga (och internationellt ovanliga) sättet som vi i Sverige använder oss av för att få med boendekostnaderna i vår inflationsberäkning.