Jämfört med många andra länder har de svenska fastighetspriserna klarat sig anmärkningsvärt bra under det senaste årets finanskris — enligt SCBs statistik har priserna på småhus fallit med blygsamma tre procent sedan förra hösten. På vissa håll hörs nu en oro för att Riksbankens expansiva penningpolitik håller priserna på en farligt hög nivå (se t ex Daniels tidigare inlägg).
Med anledning av detta frågade en utländsk kollega under en lunchdiskussion hur stor den svenska fastighetsprisbubblan var före krisen. Frågan har förstås inget enkelt svar. Visserligen har fastighetspriserna stigit mycket kraftigt under senare år, men det är inte lätt att veta om denna prisökning har varit motiverad eller inte. Jag kom i varje fall att tänka en graf jag nyligen tagit fram i ett annat sammanhang, nämligen över husprisernas utveckling i förhållande till BNP per capita.
Figuren ovan visar att de svenska huspriserna sedan 1975 (startåret i SCBs dataserie) har vuxit i samma takt som BNP per capita. Huspriserna hade en svag utveckling under 1980-talets första hälft, men har stigit kraftigt efter 90-talskrisen. Figuren ger naturligtvis inget svar på frågan om huspriserna är för höga, men den antyder att nivån är rimlig.1,2
I Stockholms län har däremot priserna stigit klart snabbare än BNP per capita. Men inte heller här är det uppenbart att uppgången har varit en bubbla. Ett antal strukturella förändringar sedan mitten av 1970-talet skulle kunna motivera ändrade huspriser i förhållande till BNP per capita. Den snabbare prisutvecklingen i Stockholm kan t ex bero på snabbare befolkningsökning (32 procent jämfört med 13 procent i riket sedan 1975) vilket bör driva upp markpriser.
Nu låter det kanske som att jag menar att de svenska huspriserna inte är övervärderade. Det är dock inte min avsikt. Jag är genuint osäker på hur priserna kommer att utvecklas på längre sikt, och något oroad över den allt större optimism som jag tycker mig se kring den ekonomiska utvecklingen under kommande år. Räntorna måste naturligtvis höjas avsevärt innan vi är tillbaka i ett ”normalläge”, och denna anpassning kan bli besvärlig för bostadsmarknaden.
—————
1) Sloped Curve har tidigare, bl a med hjälp av en liknande graf, argumenterat för att vi inte har/hade en husprisbubbla.
2) Figuren ger även stöd för Robert Shillers påstående i The Economists’ Voice att hus- och markpriser i allmänhet inte ska förväntas växa snabbare än inkomsten.



Senaste kommentarer