Läsvärd rapport om hushållens skuldsättning och bostadsmarknaden

En mycket läsvärd rapport av konsultföretaget Evidens, ”Om hushållens skulder och bostadsmarknaden”, presenterades torsdagen den 5 december vid ett seminarium i Riksdagens förstakammarsal. Rapporten diskuterar flera viktiga frågor och ger bra och väl underbyggda svar.

Här är de frågor som diskuteras:

  • Är bostadspriserna i Sverige övervärderade?
  • Varför föll bostadspriserna i andra länder?
  • Varför ökar hushållens skuldsättning?
  • Är skuldsättningen hållbar – har hushållen betalningsförmåga och kan de stå emot störningar?
  • Behövs amorteringskrav?

Rapporten finns här.

Rapporten presenterades av Ted Lindqvist, VD Evidens, och kommenterades av Irma Rosenberg, Peter Wågström, Thomas Östros och mig.

Mina presentationsbilder finns här.

I detta sammanhang finns det skäl att hålla fram de utmärkta PM som skrivits av Finansdepartementet och Finansinspektionen till  Samverkansrådet mellan Finansinspektionen och Riksbanken.

Ett av dessa, PM 1 – Förklaringar till utvecklingen av hushållens skuldsättning i Sverige sedan mitten av 1990-talet, skrivet av Sten Hansen, behandlar den tredje frågan ovan.

Ett annat av dessa, PM 8 – Internationella erfarenheter av faktorer som påverkat hushållens skuldsättning i Sverige, också skrivet av Sten Hansen, är relaterat till den andra frågan ovan.

Två PM, PM 2 – Analys av spridningen av hushållens skuldsättning, skrivet av Maria Wallin Fredholm och Sten Hansen, och PM 5 – Framtida risker för enskilda hushåll vid nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden, skrivet av Hanna Karlsson, är relevanta för den fjärde frågan ovan.

Ett PM, PM 3 – Analys av hushållens nuvarande belåningsgrader och amorteringsbeteenden i Sverige, skrivet av Maria Wallin Fredholm, är relevant för den fjärde och femte frågan ovan.

Comments

  1. Tänk att man måste skriva så många och långa rapporter för att visa att hushållens skuldsättning och bostadspriserna i Sverige inte skulle vara något problem.
    Vad har du för övrigt för kommentar till vad Nouriel Roubini och Robert Shiller säger om den svenska bostadsmarknaden? De säger ju till stora delar tvärt emot de rapporter du hänvisar till.

    • Att flera sakliga rapporter behövs beror väl på att det varit så mycket osaklig diskussion i frågan.

      När det gäller Nouriel Roubini och Robert Shiller varningar om en bostadsbubbla, så har de nog inte studerat frågan lika noga som dessa rapporter. Dessutom kan det vara relevant att reala bostadspriserna inte har ökat snabbt sedan hösten 2007 och att bostadspriser i förhållande till disponibel inkomst har fallit betydligt sedan dess och ännu inte återhämtat sig. Se mitt tidigare inlägg, med en ny rättelse.

  2. Erik S says:

    Tittade lite snabbt på Evidensrapporten och på sidan 44 hittade jag några slutsatser som för mig känns ganska obegripliga. Hela vitsen med ett amorteringskrav är väl att man ska dämpa prisutvecklingen? Hur kan det vara ett problem att sparandet är låst i bostaden om inte bostaden är övervärderad? Här känns det som att man säger att hushållen har gott om pengar och att bostäderna inte är övervärderade samtidigt som man ser stora risker på bostadsmarknaden. Hur går det ihop?

    Och är det verkligen lämpligt att man använder aktiesparande som en buffert för sitt bostadslån? Skulle alla göra på det sättet så innebär det ju att en liten ”krasch” på bostadsmarknaden direkt sprider sig till aktiemarknaden. Är detta stresstestat?

    Angående att låna och spara samtidigt så finns det en lite mer filosofisk diskussion här: https://ekonomistas.se/2010/05/17/varfor-lana-och-spara-pa-samma-gang/

    Jag är inte ens hobbyexpert på området och blir gärna tillrättavisad om det är så att jag bedriver en ”osaklig” diskussion.

    • Det är litet svårt att veta vad vitsen med amorteringskrav är, eftersom de som förespråkar ett amorteringskrav inte preciserat vad själva problemet är. Ett amorteringskrav är ju ett tvångssparande. Dessutom är det ett tvångssparande som ska ske på ett visst sätt, nämligen genom att betala av bostadslånet och öka bostadens andel i nettoförmögenheten. Då skulle man ju kunna tro att problemet är att svenska folket sparar för litet, eller sparar på fel sätt. Att det sparar för litet är dock svårt att hävda, eftersom hushållens sparande är historiskt högt. Hushållens totala sparandet är hela 5 procent av BNP, lika högt som efter 90-talskrisen. Återstår då att svenska folket skulle spara på fel sätt, men jag har inte sett någon analys från tvångsamorteringsförespråkarna av vad ett felaktigt respektive korrekt sparande är för något.

      Annars finns det en gammal god regel när det gäller sparande och förmögenhet, nämligen att inte lägga alla ägg i samma korg. Dvs. att diversifiera sitt sparande mellan olika tillgångsslag. Om det går dåligt för ett tillgångsslag går det kanske bättre för ett annat, så att det jämnar ut sig och risken minskar. I så fall är det helt logiskt att behålla sitt bolån och spara i form av finansiella tillgångar som aktier, obligationer (nominella och reala) och banksparande. Det är också ett standardresultat i vanlig portföljvalsteori att det är bra att diversifiera sina tillgånga och sprida risken. En viss mängd banksparande ger ju en viss likviditetsbuffert, som kan vara värd att ha, även om räntan på banksparandet är något lägre än på bolånen. Men SBAB’s sparkonto ger en ränta som inte är så mycket lägre än många bolån. Pengar som man använder till att amortera av sitt bolån kan man ju däremot inte disponera senare – de ger uppenbarligen ingen likviditetsbuffert. Alla finansiella tillgångar utom bundet pensionssparande är ju mer likvida och en ”kortare” placering än finansiering i form av bolån. Bolånet kan ju normalt inte sägas upp av banken innan man säljer bostaden. Bostaden, en real tillgång med stora transaktionskostnader vid köp och försäljning, är därför faktiskt mer likvid än bolånet. Men om avkastningen på olika tillgångar är betydligt lägre än räntan på bolånet är det normalt en god affär att amortera av bolånet.

      Viktigt är att det inte ser lika ut för alla hushåll och alla bolånetagare. Vad som är bäst för den ene behöver ingalunda vara bäst för den andre. Därför är tvingande regler för alla inte alls bra. Istället behövs individuell rådgivning och förslag, utformade utifrån den enskilde låntagarens situation. Det är viktigt med frivilligheten, parad med tillräcklig information, så att låntagaren med tillräcklig information bäst kan besluta vad som passar bäst för honom eller henne.

      • Erik S says:

        Men för många bolånetagare så är ju nettoförmögenheten negativ, säger portföljvalsteorin då fortfarande att man ska sprida risken genom att ha sparande både i lågrisk och högrisktillgångar? I praktiken innebär ju det att man lånar till aktier.

        Jag förstår att för bankerna är drömkunden den som har både stora lån och ett stort sparande i massor av olika sparformer. Men för samhället som helhet då? Ger det verkligen inte en större stabilitet om vi minskar mängden ”luftpengar” något? Visst, det kanske är helt fel tillfälle att dra åt bromsen genom amorteringskrav just nu, men på lång sikt?

      • Jag har svårt att se att någon bolånetagare med negativ nettoförmögenhet skulle få ett bolån.

  3. Tomas M says:

    En sak jag inte förstår med räntepolitiken, som indirekt har med skuldsättningen att göra, är att om Ingves sänker räntan så kan väl företagen sänka sina priser eller behöver åtminstone inte höja dem. De får ju lägre räntekostnader.
    Vilket i sin tur leder till lägre inflation och i sin tur lägre nominella löneökningar, högre skuldkvot.

    Omvänt om Ingves skulle höja räntan. Företag behöver öka sina priser för att kunna betala högre räntor vilket leder till högre inflation högre nominella löneökningar?

    Vad är fel i denna bild, inflation är väl prisförändringar eller?

    • Det finns nog en liten sådan effekt, men den dränks av andra effekter. En effekt på KPI som går åt detta håll är dock effekten via boendekostnadskomponenten KPI, som på kort sikt gör att lägre ränta leder till lägre inflation. Detta diskuteras i detta inlägg:
      https://ekonomistas.se/2013/11/20/konsumentprisindex-i-sverige-och-kanada-ar-inte-sa-lika/
      Men den stora effekten kommer via växelkurs och via aggregerad efterfrågan. Lägre ränta leder till svagare krona som ökar priset i kronor på importerade varor. Svagare krona ökar också export och sysselsättning i exportsektorn, vilket ökar inkomster och aggregerad efterfrågan. Lägre ränta stimulerar också konsumtion och investeringar ökar därmed också aggregerad efterfrågan. Högre efterfrågan ger högre prisökningar och högre efterfrågan på arbetskraft, vilket i sin tur höjer lönerna.
      På detta sätt leder lägre ränta till högre inflation och sysselsättning och lägre arbetslöshet.

      • Tomas M says:

        Tack för svaret!!
        Angående växelkurs: Har inte växelkursens påverkan med motsvarande lands nominella räntenivå att göra?
        Är det inte så att om Sverige har en högre nominell räntenivå än vad exempelvis ECB har, så är också inflationsförväntningarna högre vilket leder till en svagare växelkurs på sikt?

      • I ovanstående svar antog jag oförändrad utländsk ränta. Om, vid oförändrad utländsk ränta, den svenska räntan sänks, så tenderar kronan att försvagas. Om, vid oförändrad svensk ränta, den utländska räntan sänks, så tenderar kronan att stärkas.

        I Sverige verkar inflationsförväntningarna enligt Prospera ligga i genomsnitt vid eller över inflationsmålet på 2 procent, trots att inflationen legat i genomsnitt under 2 procent. De beror inte direkt på den nominella räntan. Se figur i detta inlägg,
        https://ekonomistas.se/2013/11/04/sammantagna-reala-konsekvenser-av-riksbankens-penningpolitik/

        I en tänkt långsiktig jämvikt, om inflation och inflationsförväntningar är lika och realräntan är konstant så kommer inflation och nominalränta enligt Fisherekvationen att variera 1 till 1. Om den reala växelkursen då är konstant kommer skillnader i nominell ränta mellan hemlandet och utlandet vara lika med skillnaden mellan inflationstakterena och lika med deprecieringstakten för hemlandets valuta. I verkligheten är vi dock inte i någon långsiktig jämvikt.

  4. Erik Öberg says:

    Hej Lars,

    Tack för dina inlägg. För en doktorand i penningpolitik ger det mycket att fundera på.

    En annan fråga vad det gäller penningpolitiken som det vore intressant att höra din syn på.

    Majoritetens linje innebär förmodligen att vi kommer leva med ”ganska” låga räntor under en utdragen period, emedan en aggressivare penningpolitik som ger extra stimulans till ekonomin nu förmodligen leder till att vi kan höja den tillbaka styrräntan till normala nivåer i ett tidigare skede.

    Men är inte ett problem med majoritetens linje att desto mer utdragen penningpolitik blir, desto mer faller potensen i räntevapnet. På lång sikt får vi ju alla lära oss att realräntan är bestämd utanför penningpolitiken och således blir inflationen = nominella räntan – realräntan. Att ligga på en låg nominell ränta under en lång utdragen period torde således kunna leda till att inflationen faktiskt faller? Majoriteten hävdar ju starkt att nuvarande penningpolitik är expansiv, men kan en förklaring till att vi observerar så låg inflation i Sverige just nu vara att låga räntor utdragen över lång tid lett till att inflationen normaliserats i förhållande till nuvarande nivå på styrräntan? Och således att styrräntan måste ner på än lägre nivåer för att bli expansiv i nuläget?

    • Det som bestämmer om penningpolitiken är expansiv eller kontraktiv är skillnaden mellan den reala styrräntan och den neutrala (naturliga) reala styrräntan. Den senare är den realränta som är förenlig med full sysselsättning (arbetslöshet på en långsiktigt hållbar nivå). Som Larry Summers framhöll i sin kommentar på en IMF-konferens kan den neutrala realräntan nu mycket väl vara negativ (Summers nämnde minus 2-3 procent om jag kommer ihåg rätt). Som framgår av ett tidigare inlägg har realräntan i Sverige (mätt som styrränta minus HIKP-inflation) ökat kraftigt sedan början av 2010, från minus 2.5 procent till nästan 1 procent. Majoritetens linje är mätt på detta sätt en mycket stram penningpolitik.

      Det vanliga är att om den reala styrräntan är högre än den neutrala styrräntan så blir inflationen låg och till och med fallande. Om den nominella räntan ligger fast och inflationen faller blir realräntan högre, penningpolitiken blir stramare, arbetslösheten högre, och inflationen kan komma att falla ändå mer. Om nominalräntan ligger fast kan ekonomin bli instabil. I standardmodeller måste styrräntan uppfylla ”Taylor-principen” (inte samma sak som ”Taylor-regeln”), för att en unik och stabil jämvikt ska uppstå. Taylor-principen är att om inflationen faller måste styrräntan sänkas mer än inflationen fallit så att realräntan faller, bromsar och till slut vänder fallet i inflationen.

      För att få högre (lägre) inflation måste man normalt först sänka (höja) styrräntan. Så småningom, i en ny jämvikt med högre (lägre) inflation där inflationsförväntningarna anpassat sig till inflationen, blir styrräntan i enlighet med Fisher-ekvationen i genomsnitt högre (lägre) än förut. Men styrräntan måste hela tiden variera runt sitt genomsnitt i enlighet med Taylor-principen för motverka störningar och hålla inflationen och ekonomin stabil med måttliga fluktuationer.

Trackbacks

  1. […] Ekonomistas post on a new report worth reading, “Hushållens skuldsättning och bostadsmarknaden” (“Household indebtedness and the housing market”, in Swedish). […]

  2. […] Fem PM av mycket god kvalitet publicerades av Finansinspektionen i oktober 2013. De omnämns i detta inlägg. Nu har tre ytterligare PM sent omsider publicerats av Riksbanken, dock av blandad kvalitet. Ett av […]

  3. […] i Anna Hedborgs utredning om överskuldsättning) och Ted Lindquist (VD i konsultföretaget Evidens) gav sakliga, balanserade och klargörande presentationer, vilka förtjänar en vidare spridning, […]

  4. […] Om hushållens skuldsättning och bostadsmarknaden, december 2013 (som tidigare diskuterats i detta inlägg). […]

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s