Förra veckans spekulation kring vad som rör sig i Finansinspektionens huvud var baserad på några enkla — men centrala — antaganden: att det inte finns några informationsasymmetrier mellan låntagare och långivare och att det inte finns några indrivningskostnader om låntagaren inte kan betala sina lån.

Dessa antaganden leder fram de Miller-Modigliani-liknande slutsatser som jag drog inlägget; dvs att det föreslagna taket på bolån saknar praktisk betydelse. I en mer realistisk beskrivning av världen är emellertid inte dessa villkor uppfyllda och FIs förslag får konsekvenser. Anledningen är att en blancolångivare aldrig har full koll på vad låntagaren hittar på när lånekontraktet är påskrivet. Risken finns till exempel att låntagaren drar på sig en massa nya skulder. Denna asymmetriska information gör att räntan på blancolånet kommer att bli högre än på ett lån där bostaden står som säkerhet; även om hushållets faktiska belåningsgrad är exakt densamma som tidigare.

Som Stiglitz och Weiss visat leder sådan asymmetrisk information även till att en del långivare inte kommer att kunna få lån överhuvudtaget. Anledningen är att den höga ränta som ska kompensera för hög risk även tenderar att locka till sig kunder som själva bedömer sin förmåga att betala tillbaks lånet som liten. Bankernas lösning på detta dilemma är att ransonera krediterna. Eftersom roten till detta problem är att bankerna inte får använda sig av hela bostadens värde som säkerhet är denna konsekvens i viss mån onödig; säkerheten får lånet — bostaden — finns ju där men den får inte användas som säkerhet.

Slutsatsen är att FIs förslag med största sannolikhet kommer att leda till lägre belåning, snabbare amorteringstakt och att vissa stängs ute från bostadsmarknaden. Ett alternativ hade kunnat vara att helt enkelt tvinga fram en snabbare amortering av bolånen. Förutom att detta är svårt att övervaka är nackdelen att det hade förhindrat bankerna att ge anstånd med amorteringarna för låntagare med tillfälliga betalningsproblem. Följden hade då kunnat bli att låntagare tvingats ta SMS-lån för att amortera på bolånen, vilket knappast ökat konsumenternas trygghet.

En av våra trogna läsare, Alexander Kristoffersson, hörde av sig med en fråga om Finansinspektionens förslag att begränsa bostadsbelåningen till 85 procent. Förslaget presenteras som ett konsumentskydd mot för hög skuldsättning men det är svårt att se hur detta är tänkt att fungera. Hushållen kan ju alltid ta blancolån för att finansiera de sista 15 procenten av sitt bostadsköp. Eftersom låntagarens bostad kan drivas in om skulden inte betalas är risken i en sådan tudelad låneportfölj är inte högre än för ett lån på 100 procent av bostadens värde. Lånekostnaden borde därför inte bli högre och om inte lånekostnaden är högre, ja då är det svårt att förstå varför belåningsgraden skulle bli lägre.

Antag att ett hus kostar 100 kronor och att risken för ett 10 procentigt prisfall är 50 procent. Om låntagaren belånar sig till taknocken (dvs 100 procent) kommer långivaren bara att få tillbaks 90 kronor vid ett prisfall. Det förväntade värdet på lånet är alltså 95 kronor och räntan kommer att sättas för att kompensera långivaren för den risk detta innebär.

Om Finansinspektionens förslag går igenom och man tar ett bottenlån på 85 procent av husets värde är risken noll att långivaren inte får tillbaks pengarna. Räntan på bottenlånet blir därför lägre än räntan på bolånet i exemplet ovan. Räntan på blancolånet blir förvisso hög eftersom långivaren med 50 procents sannolikhet bara får tillbaks 5 kronor men det förväntade värdet på hela låneportföljen blir detsamma som tidigare: 85 + 0,5*5 + 0,5*15 = 95. Eftersom den totala risken är densamma som tidigare borde även priset (genomsnittsräntan) på låneportföljen bli detsamma.

Eftersom belåningsgraden enligt detta resonemang inte skulle förändras är det svårt att se på vilket sätt konsumenterna skyddas. En invändning är att låntagarens marginalkostnad för hög belåning påverkas vilket kan hålla nere belåningsgraden. Samtidigt är det inte självklart att det är marginalkostnaden för just bolån som styr hushållens totala belåningsgrad.

Detta får mig att misstänka att Finansinspektionen egentligen är har ett annat, förvisso hedervärt, syfte; att minska bolåneinstitutens exponering vid ett prisfall på bostäder. För att detta ska fungera krävs dock att kapitaltäckningskraven — och därmed bankernas utlåningskostnad — på blancolån är högre än för bottenlån. Annars kommer långivarna att ha incitament att skapa en portfölj av bottenlån och blancolån som ser exakt likadan ut som den tidigare bolåneportföljen. Frågan är bara varför inte Finansinspektionen presenterar sitt förslag på detta sätt i stället?

SvD