Igår presenterade Riksbanken sin omfattande utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden. Rapporten är försiktigt formulerad och bjuder inte på några överraskningar. Trots det finns där en hel del intressant material, såväl statistik som ny analys och en hel del bra sammanfattningar av tidigare forskning. Den som inte orkar läsa rapporten kan se webbsändningen från gårdagens seminarium här.

Min tolkning av de viktigaste budskapen i rapporten är att uppgången i de svenska huspriserna till stor del verkar kunna förklaras av fundamentala faktorer som stigande disponibel inkomst, lågt byggande, låg kapitalkostnad efter skatt (även vid lång finansiering) och sänkt fastighetsskatt. Däremot kan man ifrågasätta om dessa fundamentala faktorer verkligen är fundamentala. Kommer husbyggandet att ta fart? Kommer de långa räntor att stiga? Kommer ränteavdragen att finnas kvar? Kommer en effektiv fastighetsskatt att återinföras?

Jag noterar även med intresse att ett kapitel diskuterar räntebindningskrav som ett tänkbart redskap för att motverka eventuella husprisbubblor (s 321-323). Ett sådant krav argumenterade jag för i ett tidigare inlägg här på Ekonomistas. Riksbanksrapporten avvisar dock snabbt detta redskap, med argument som jag inte finner helt övertygande. Låt mig utveckla tankarna kring detta.

Riksbankens rapport genomsyras av en oro för att vissa hushåll luras att tro att en låg rörlig ränta även speglar den långsiktiga räntenivån, och att en låg reporänta därmed riskerar att orsaka en irrationell uppgång i huspriserna. Genom att tvinga fram en räntebindning angrips då roten till de eventuella problem som generear bubblor på bostadsmarknaden. Om hushållens förväntningar trots allt är rationella är i princip ingen skada skedd eftersom hushållen egentligen bör vara indifferenta i valet av bindningstid.

Men, och detta tolkar jag som rapportents huvudinvändning, vi vet ju att räntebindning historiskt har varit betydligt dyrare än att ha rörlig ränta. “I princip ingen skada skedd” kanske i praktiken är en stor skada. Enligt rapporten skulle hushållen tvingas att försäkra sig mot en risk som de med största sannolikhet har råd att bära, och bankerna skulle behöva anpassa sin finansiering på ett sätt som driver upp kostnaderna. Jag tror inte att detta behöver bli fallet. Av vad jag har sett i litteraturen finns det ingen bra förklaring till varför långa räntor i genomsnitt har varit så mycket högre än korta räntor. Dessutom borde det åtminstone i teorin vara bättre för bankerna att finansiera sin långa utlåning (bostadslån har löptider på flera decennier) med lång upplåning. Om korta räntor i genomsnitt är lägre än långa räntor av skäl vi inte kan förstå utifrån grundläggande teori finns det förmodligen anledning att oroas av dessa räntenivåer snarare än att försöka utnyttja dem. Riskerna med kort upplåning har visserligen blivit tydligare under de senaste åren. Trenden verkar därför gå mot längre bindningstider även om detta inte regleras, men en reglering skulle kunna påskynda processen.

Resonemangen i Riksbankens rapport utgår från att endast hushåll med hög belåning borde omfattas av ett eventuellt räntebindningskrav. Detta tror jag är feltänkt. Förmodligen har små volymer och bristande konkurrens på marknaden för långa bindningstider bidragit till att dessa har blivit dyra i förhållande till rörlig ränta. Jag misstänker att ett tillfälligt krav på räntebindning skulle förskjuta jämvikten till längre bindningstider, och att dessa på sikt skulle bli mer attraktiva även i avsaknad av en reglering.