Amorteringskraven ökar obalanserna på bostadsmarknaden

Amorteringskraven ökar två obalanser på bostadsmarknaden. Den ena obalansen är den stora skillnaden för högbelånade hushåll mellan boendeutbetalningar och egentliga boendekostnader. Denna skillnad är i själva verket ett stort ofrivilligt sparande, närmare 14 000 kr per månad för en genomsnittlig trerumslägenhet i Stockholm. Den andra obalansen är den stora skillnaden i detta ofrivilligt sparande mellan hög- och lågbelånade hushåll. Dessa obalanser skapar stora trösklar, snedvridningar och välfärdsförluster på bostadsmarknaden. De drabbar och utestänger hushåll som har råd med de egentliga boendekostnaderna men inte klarar det stora ofrivilliga sparandet. Men välbeställda hushåll som kan spara 14 000 kr per månad kan bo överraskande billigt de närmaste tio åren i Stockholm.  [Read more…]

Intervju om kreditrestriktioner och svenskarnas skuldsättning

Nyligen intervjuades jag av Stefan Attefall om kreditrestriktioner svenskarnas skuldsättning på Bostadspolitik.se. [Read more…]

Missvisande problembeskrivning för makrotillsynen

Höga och växande hushållsskulder är det största hotet mot den finansiella stabiliteten i Sverige. Det var vad de tre myndighetscheferna för Finansinspektionen, Riksgälden och Riksbanken samt finansmarknadsministern samstämmigt sade vid Finansutskottets öppna utfrågning om finansiell stabilitet och makrotillsyn den 23 januari. Men detta är en missvisande problembeskrivning. Det är nämligen helt rimligt och helt förenligt med fundamentala förklaringsfaktorer (fundamenta) att hushållens skulder är höga och växande i nuläget. Detta behöver i sig inte innebära för hög eller växande risk för den finansiella stabiliteten. Det är i stället främst överdrivet höga eller överdrivet växande hushållsskulder som kan vara eller bli ett problem för den finansiella stabiliteten, dvs. om skuldernas nivå och tillväxttakt överstiger vad som är rimligt och förenligt med fundamenta. [Read more…]

Amorteringskraven ökar välfärden för välbeställda och minskar den för likviditetsbegränsade bostadsköpare

Amorteringskrav är bindande för likviditetsbegränsade nya bolånetagare och minskar dessa bolånetagares efterfrågan på bostäder. Den minskade totala efterfrågan på bostäder leder till lägre bostadspriser än annars. En välfärdsanalys med hjälp av konsumentöverskott visar att välfärden minskar för likviditetsbegränsade bostadsköpare och ökar för de välbeställda. För de likviditetsbegränsade dominerar den negativa effekten av en påtvingad lägre bostadskonsumtion över den positiva effekten av lägre priser. För de välbeställda finns bara den positiva effekten av lägre bostadspriser. Det är anmärkningsvärt att Finansinspektionen och regeringen inte presenterat någon analys av välfärdseffekterna av amorteringskraven.
(Detta är en ny version av ett tidigare inlägg om fördelningseffekterna av amorteringskrav.)

[Read more…]

Prisras med mera mark?

I ett tidigare inlägg jämförde jag boendekostnaden per kvm och år i en bostadsrätt i Stockholms innerstad med samma kostnad för en nyproducerad hyresrätt. (Inlägget byggde på en artikel i Ekonomisk Debatt nr 4 2016). Jämförelsen visade att kostnaden sedan början av 00-talet varit lägre i en bostadsrätt än i en nyproducerad hyresrätt, se diagrammet nedan. Slutsatsen var att bostadsrättspriserna inte är uppblåsta av spekulativa förväntningar om framtida prisökningar, dvs. vi har inte en bubbla på bostadsmarknaden. Bakom prisuppgången på ägda bostäder ligger så kallade fundamentala faktorer, som lågt bostadsbyggande, ökade inkomster, befolkningsökning, skattesänkningar och fallande räntor. Detta hindrar inte att priserna kan falla ganska mycket om något av detta skulle ändras, exempelvis att räntorna skulle gå upp från dagens extremt låga nivåer.

[Read more…]

Ökar amorteringskraven välfärden för välbeställda och minskar den för likvidtets-begränsade bostadsköpare?

Amorteringskrav är bindande för likviditetsbegränsade nya bostadsköpare och minskar dessa bostadsköpares efterfrågan på bostäder. Den minskade totala efterfrågan på bostäder leder till lägre bostadspriser än annars. I en välfärdsanalys med hjälp av konsumentöverskott är det lätt att visa att välfärden ökar för välbeställda nya bostadsköpare. För likviditetsbegränsade bostadsköpare är det mer komplicerat. Lägre priser ger en positiv effekt på välfärden men den minskade efterfrågan ger en negativ effekt. Vad blir nettoeffekten? Uppdaterad 2018-01-15. [Read more…]

Myten om den orörliga bostadsmarknaden

Läget på den svensk bostadsmarknaden är just nu omdiskuterat. Allt oftare hörs att svensk bostadsmarknad är i obalans och trögrörlig, och att en viktig orsak till detta är reavinstskatten. Men stämmer dessa påståenden? En närmare titt på forskning och data antyder att bilden inte är så enkel. Den generella rörligheten är hög och flyttkostnaderna generellt låga i Sverige jämfört med andra länder. Sambandet mellan rörlighet och reavinstskatt är minst sagt oklart.

[Read more…]

SVT Aktuellt: Bostadspriser, skulder och skärpt amorteringskrav

Intervju med mig om bostadspriser, skulder och skärpt amorteringskrav i SVT Aktuellt, 3 november 2017, kl. 21. SVTPlay (intervjun börjar efter 9 min 25 sek).

En utskrift av intervjun finns här.

En övergång till marknadshyror som är ekonomiskt neutral för hyresvärdar och hyresgäster med bruksvärdeshyror

Bruksvärdessystemet på marknaden för hyresbostäder infördes 1942. Syftet var att basera hyrorna på kostnaderna hos allmännyttiga bostadsföretag. Detta lyckades, men eftersom efterfrågan har varit  högre än utbudet vid bruksvärdeshyror uppstod ransonering av hyresbostäder med hjälp av köer, kontakter och pengar under bordet. Alltsedan början av 1960-talet har förslag lagts fram om att slopa bruksvärdessystemet och gå över  till marknadshyror (se referenser nedan). Ingen regering har på allvar velat ta i frågan. Skälet är helt enkelt att ett slopande av bruksvärdessystemet skulle innebära höjda hyror för de ca 25 procent av befolkningen som bor i hyresrätt.

[Read more…]

Höga bostadspriser och ökande skulder inget skäl för skärpt amorteringskrav

Finansinspektionens enda kvarstående argument för det skärpta amorteringskravet – höga bostadspriser och ökande skulder – håller inte. Bostadspriserna är höga av naturliga och fundamentala skäl och skulderna ökar naturligt i förhållande till disponibel inkomst med eftersläpning. FI bedömer dessutom att de finansiella stabilitetsriskerna kopplade till skulderna är små. Regeringen bör säga nej till det skärpta amorteringskravet. [Read more…]