I ett tidigare inlägg jämförde jag boendekostnaden per kvm och år i en bostadsrätt i Stockholms innerstad med samma kostnad för en nyproducerad hyresrätt. (Inlägget byggde på en artikel i Ekonomisk Debatt nr 4 2016). Jämförelsen visade att kostnaden sedan början av 00-talet varit lägre i en bostadsrätt än i en nyproducerad hyresrätt, se diagrammet nedan. Slutsatsen var att bostadsrättspriserna inte är uppblåsta av spekulativa förväntningar om framtida prisökningar, dvs. vi har inte en bubbla på bostadsmarknaden. Bakom prisuppgången på ägda bostäder ligger så kallade fundamentala faktorer, som lågt bostadsbyggande, ökade inkomster, befolkningsökning, skattesänkningar och fallande räntor. Detta hindrar inte att priserna kan falla ganska mycket om något av detta skulle ändras, exempelvis att räntorna skulle gå upp från dagens extremt låga nivåer.
Ökar amorteringskraven välfärden för välbeställda och minskar den för likvidtets-begränsade bostadsköpare?
Amorteringskrav är bindande för likviditetsbegränsade nya bostadsköpare och minskar dessa bostadsköpares efterfrågan på bostäder. Den minskade totala efterfrågan på bostäder leder till lägre bostadspriser än annars. I en välfärdsanalys med hjälp av konsumentöverskott är det lätt att visa att välfärden ökar för välbeställda nya bostadsköpare. För likviditetsbegränsade bostadsköpare är det mer komplicerat. Lägre priser ger en positiv effekt på välfärden men den minskade efterfrågan ger en negativ effekt. Vad blir nettoeffekten? Uppdaterad 2018-01-15. [Read more…]
Myten om den orörliga bostadsmarknaden
Läget på den svensk bostadsmarknaden är just nu omdiskuterat. Allt oftare hörs att svensk bostadsmarknad är i obalans och trögrörlig, och att en viktig orsak till detta är reavinstskatten. Men stämmer dessa påståenden? En närmare titt på forskning och data antyder att bilden inte är så enkel. Den generella rörligheten är hög och flyttkostnaderna generellt låga i Sverige jämfört med andra länder. Sambandet mellan rörlighet och reavinstskatt är minst sagt oklart.
En övergång till marknadshyror som är ekonomiskt neutral för hyresvärdar och hyresgäster med bruksvärdeshyror
Bruksvärdessystemet på marknaden för hyresbostäder infördes 1942. Syftet var att basera hyrorna på kostnaderna hos allmännyttiga bostadsföretag. Detta lyckades, men eftersom efterfrågan har varit högre än utbudet vid bruksvärdeshyror uppstod ransonering av hyresbostäder med hjälp av köer, kontakter och pengar under bordet. Alltsedan början av 1960-talet har förslag lagts fram om att slopa bruksvärdessystemet och gå över till marknadshyror (se referenser nedan). Ingen regering har på allvar velat ta i frågan. Skälet är helt enkelt att ett slopande av bruksvärdessystemet skulle innebära höjda hyror för de ca 25 procent av befolkningen som bor i hyresrätt.
Höga bostadspriser och ökande skulder inget skäl för skärpt amorteringskrav
Finansinspektionens enda kvarstående argument för det skärpta amorteringskravet – höga bostadspriser och ökande skulder – håller inte. Bostadspriserna är höga av naturliga och fundamentala skäl och skulderna ökar naturligt i förhållande till disponibel inkomst med eftersläpning. FI bedömer dessutom att de finansiella stabilitetsriskerna kopplade till skulderna är små. Regeringen bör säga nej till det skärpta amorteringskravet. [Read more…]
FI:s andra argument håller inte heller: (2) Inkomstkänsligheten
Som framgår av Peter Englunds och mitt remissvar på Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav håller inget av FI:s två argument för en granskning. Detta inlägg bygger på vårt remissvar och tar upp det andra argumentet, om konsumtionens inkomstkänslighet för hushåll med höga skuldkvoter. Det första argumentet, om konsumtionens räntekänslighet, har behandlats i föregående inlägg.
FI:s andra argument, att konsumtionen för högt skuldsatta hushåll skulle vara mer inkomstkänslig, håller inte vid en granskning. Det saknar empiriskt stöd och motsägs i själva verket av de vetenskapliga studier av internationella erfarenheter i Danmark, Storbritannien och USA som Finansinspektionen anför till stöd för sitt argument. Den konsumtion som föll under krisen i dessa länder var huvudsakligen lånefinansierad ohållbar överkonsumtion. Det finns inga tecken på sådan överkonsumtion av någon betydande omfattning i Sverige. FI har inte heller påvisat några tecken på detta. Tvärtom har FI betonat hushållens försiktiga beteende med högt sparande och måttlig konsumtion av varaktiga konsumtionsvaror. Hushåll med höga skuldkvoter löper inte heller någon signifikant större risk att få ett underskott i sitt kassaflöde om arbetslösheten ökar, särskilt med hänsyn till att Riksbanken då normalt skulle sänka räntan. [Read more…]
Finansinspektionens två argument för skärpt amorteringskrav håller inte: (1) Räntekänsligheten
Finansinspektionens (FI) har, trots att den bedömer ”att de finansiella stabilitetsriskerna kopplade till hushållens skulder är relativt små”, föreslagit ett skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter (skuld i förhållande till disponibel inkomst) (se FI:s remisspromemoria). FI motiverar istället sitt förslag med två något speciella argument. För det första skulle hushåll med höga skuldkvoter kunna komma att minska sin konsumtion kraftigt om räntorna stiger, vilket i sin tur skulle kunna förstärka en konjunktur nedgång. För det andra skulle hushåll med höga skulder kunna komma att minska sin konsumtion kraftigt även vid ett inkomstbortfall, t.ex. vid arbetslöshet, vilket också skulle kunna förstärka en konjunkturnedgång. Det första argumentet har att göra med konsumtionens räntekänslighet, det andre med dess inkomstkänslighet.
Som framgår av Peter Englunds och mitt remissvar på FI:s förslag håller inget av argumenten för en granskning. Detta inlägg bygger på vårt remissvar och tar upp det första argumentet, om räntekänsligheten. Det andra argumentet, om inkomstkänsligheten, behandlas i nästa inlägg. [Read more…]
Englund och Svensson avstyrker Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav
Här sammanfattas ett remissvar av Peter Englund, Nationalekonomiska institutionen, Uppsala universitet, och Lars E.O. Svensson, Nationalekonomiska institutionen, Handelshögskolan i Stockholm, på Finansinspektionens förslag till stärkt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter:
Vi, Peter Englund och Lars E.O. Svensson, avstyrker Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter. Finansinspektionens motivering för sitt förslag är att högt skuldsatta hushåll skulle kunna komma att minska sin konsumtion kraftigt om räntorna stiger eller vid ett inkomstbortfall och att detta i sin tur skulle kunna förstärka en konjunkturnedgång. Denna motivering håller inte vid en närmare granskning. [Read more…]
Beskatta både byggnader och mark!
Sven-Olof Lodin föreslår i en ESO-rapport en boxmodell för kapitalbeskattningen (se även artikel på DN Debatt). Ett av huvudargumenten är att man slipper inlåsningseffekter, framförallt när det gäller fastigheter. Äger man en bostad som stigit i värde behöver man idag betala reavinstskatt när man flyttar, medan reavinstskatt inte utgår med boxmodell, utan i stället betalar man en årlig skatt på 1,2% av nettoförmögenheten i boxen. [Read more…]
Senaste kommentarer