Hyresgästföreningen bedriver för närvarande en kampanj för att avskaffa “hyrskatten” som de menar gör det förmånligare att äga än att hyra sitt boende. Samtidigt redovisade Hyresgästföreningen i gårdagens DN (se även Barbro Engmans blogg) hur enormt låga hyresnivåerna är i storstadsområdena. Hur hänger det här ihop?
Med “hyrskatten” avser Hyresgästföreningen bland annat att de som äger sitt boende kan göra ränteavdrag och att man inte kan utnyttja ROT-avdraget om man bor i hyresrätt. Jag håller helt med Hyresgästföreningen om att skattesystemet bör vara neutralt med avseende huruvida man väljer att hyra eller äga sitt boende (vilket jag skrivit om tidigare). Exakt vad som krävs för att uppnå detta vet jag inte, men på det hela taget förefaller nuvarande system gynna bostadsägande. Förmodligen finns ideologiska motiv till detta både till vänster och höger: socialdemokrater har verkat för att även “vanligt folk” ska ha råd att äga sitt boende (tydligast uttryckt i egnahemsrörelsen), medan borgerliga politiker kanske hoppas att ägande leder till mer borgerliga värderingar (i enlighet med Jonas tidigare inlägg).
Även om “hyrskatten” drabbar alla hyresgäster negativt, förefaller hyresgästerna i storstäderna vara lyckligt lottade. Hyresgästföreningen har jämfört nuvarande högsta tillåtna andrahandshyra för bostadsrättsägare (vilket ungefär motsvarar hyran för motsvarande hyresrätt) med vad bostadsrättsägare maximalt kommer att få ta betalt nästa år om regeringens förslag om andrahandsuthyrning blir verklighet (kapitalkostnaden för bostadens marknadsvärde). Skillnaden däremellan ger alltså ett mått på Hyresgästföreningens egen uppskattning av hur subventionerade hyresrätterna i storstäderna är. I centrala Stockholm är en trerummare 132 procent dyrare att äga än att hyra, medan bostadsrätten är 98 procent dyrare i Storstockholm. I centrala Göteborg är trerummaren 82 procent dyrare, medan skillnaden i centrala Malmö är 22 procent. (Motsvarande uppskattningar för en- och tvårummare hittar du här.)
Det faktum att hyresgäster generellt missgynnas, medan hyresgästerna i storstäderna gynnas borde kunna göra en politisk kompromiss möjlig: avskaffa hyresregleringen och “hyrskatten” i samma svep! Detta skulle göra det förmånligare att hyra sitt boende samtidigt som hyresnivåerna i storstäderna skulle stiga. Detta skulle leda till ett effektivare utnyttjade av nuvarande bostadsbestånd och samtidigt göra det mer attraktivt att bygga nya hyresrätter. En sådan paketlösning skulle förmodligen också behöva kombineras med någon slags omfördelning från nuvarande ägare av hyreshus till hyresgäster för att bli politiskt aptitlig (Assar Lindbeck diskuterar ett par sådana förslag i sina memoarer).
Ekonomistas 
Först måste jag be om ursäkt och göra lite reklam för mina egna funderingar kring detta:
http://www.undertallen.se/2012/08/politisk-bostadsbrist/
Baserat på erfarenheterna från San Francisco 1906 så skulle man, om marknaden vore fri, om det inte fanns någon bostadspolitik, kunna spränga hälften av Stockholms bostäder. 2-3 månader senare skulle det inte finnas någon bostadsbrist. Idag är det 2 års kö för studentbostäder. Byråkrater klarar inte ens av att planera för att studenter börjar på universitet varje höst.
Sedan så läste jag nyligen en svensk historia publicerad 1953, Saxon & Lindströms förlag, granskad av en ABF:are, som påpekar att det inte var förrän kring 1930-31 som stat och kommun fick makt att styra hur man byggde hus i Sverige. Tidigare kunde politiker och “experter” inte hindra att man byggde hela kvarter med inbyggda gårdar. Genom den nya lagen fick man makt att se till att det byggdes fristående hus.
Jag har under många år undrat varför inga vackra hus byggts i Sverige sedan 1930. Äntligen får jag svar. Min mamma flyttade från en villa byggd 1923 till ett hyreshus byggt under kriget. Nu hänger kristallkronan i pannhöjd.
Erik
SF 1906 är ett intressant fall. Men bara för att marknader klarerar och man slipper “brist” är ju inte alla problem lösta, till exempel kan ju folk bli lite väl trångbodda om man spränger halva beståndet…
Jag är frestad att svara att den relevanta brytpunkten infaller betydligt senare än 1930, kanske runt 1965. Men låt oss hålla denna estetiska diskussion utanför den här kommentarstråden.
Mitt förra inslag försvann tydligen. Jag anser det vara relevant så du får gärna sätta tillbaka det.
Det estetiska är bara ett symptom. Det var kring 1930 “experter” började bestämma hur folk kunde bo, på vilken bostadsyta, med vilken komfort, med vilken takhöjd, med vilka konstruktionsmetoder, men vilken färg på kaklet i ett badrum, etc. Det var från 1930 som planekonomi infördes på bostadsmarknaden och därför från och med då som det blev köer.
Notera den stora skillnaden:
På en oreglerad marknad ondgör sig experter över att folk bor i hus med toalett på gården (vi var fattigare för 80 år sedan), i för små bostäder, möblerade med möbler som var mörkbetsade istf ljusa (det senare ett mycket upprörande bevis på mindre vetande enligt historia från 1953). Men det finns inga köer.
När “experter” och politiker fått makt att bestämma rev man bostäderna som människor, enligt dem, inte skulle få bo i för de inneboendes “eget bästa” (“sanering”). Min farmors vackra hus i Kiruna låg där Hotell Ferrum har sin parkering numera. Stockholms centrum är numera en betongöken. Gamla Stan räddades genom en kampanj från att rivas, trots att “husen är gamla och omoderna”.
När experterna gjorde allt detta såg de också till att “rationellt” ordna hyresköer för att det skulle bli “rättvist”, subventioner, etc.
Subventioner behövdes därför att man dels förstörde det existerande bostadsbeståndet och, som Bastiat beskrev, så är den ekonomiska effekten av ett förstört hus, när alla andra effekter summerats, precis ett förstört hus. “Standarden” i de nya husen var också högre. Men hade man väntat sisådär 10 år hade marknaden ordnat liknande komfort allt eftersom hyresgästerna blev rikare i det ekonomiskt växande Sverige.
“Detta skulle leda till ett effektivare utnyttjade av nuvarande bostadsbestånd”
Är din sociala välfärdsfunktion linjär i inkomst eller antar du faktisk kompensation (och i så fall – hur)?
Det finns givetvis förlorare som inte fullt ut kommer kunna kompenseras. Däremot tror jag fördelningseffekterna inte är så entydiga — det är ju både rika och fattiga som bor i subventionerade hyresrätter. Huruvida min sociala välfärdsfunktion är linjär eller konkav i individuella nyttor spelar därför nog inte så stor roll.
Låter konstigt. Då måste det m.a.o. vara lika många relativt fattiga som bor i villor.
Just som du skriver är hyresrätten inte straffbeskattad, vilket Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna försöker få det till, utan ägt boende är skattebefriat. Skattebefrielsen handlar om att det på den huvudsakliga inkomsten av det kapital som investerats i bostaden – jordräntan, eller värdet av att utnyttja bostaden – bara betalas kapitalinkomstskatt om värdet realiseras monetärt, det vill säga bostaden hyrs ut. En rättvis, enhetlig beskattning som behandlade boendeformer lika och inte gynnade bostadssektorn framför andra sektorer (varför skulle man vilja göra det, alltså sektorn som helhet, förslag?) skulle alltså innebära att jordräntan togs upp och beskattades som kapitalinkomst, t ex utifrån taxeringsvärdet (med bibehållet ränteavdrag).
Om man vill komma till rätta med bristen på hyresrätter – som avhjälps också av att skattebefrielsen för bostadsrätter avskaffas, även om standarden blir lägre än med subventioner – kan man förutom att som Robert föreslår avskaffa hyresregleringen också förändra planprocessen (minska detaljkraven på detaljplanerna och öka tiden som de är i kraft), göra byggnormerna mindre anpråksfulla och i kommunerna anställa fler planarkitekter.
Jag instämmer till fullo i detta.