Avskaffat ränteavdrag och priset på bostadsrätter i Stockholms innerstad

Finansminister Magdalena Andersson ansattes hårt om ränteavdraget på bostadslån i SVT:s Aktuellt den 24 mars. I inslaget sades att ränteavdraget kostar staten 30 miljarder per år i förlorade skatteinteäkter och att den rikaste halvan av befolkningen får 85 procent av skatterabatten. Finansministerns svar var att många hushåll byggt sin ekonomi på nuvarande ränteavdrag. Frågan om ränteavdragets vara eller inte vara kommer att vara fortsatt aktuell.

De tre ekonomer som intervjuades i nyhetsinslaget tyckte alla  att ränteavdragen borde avskaffas, bl.a. därför att de driver upp bostadspriserna. Det kan ha vara riktigt 2008, då den gamla fastighetsskatten avskaffades, och ytterligare några år. Eftersom det i ett slag blev billigare borde priserna på egnahem ha anpassats uppåt. Frågan är dock om inte anpassningen nu är fullbordad. En uppsats som tidigare refererats på Ekonomistas kom dock fram till att skattesänkningen inte tycks ha kapitaliserats i priserna första halvåret 2008, med undantag för dyra villor, villor i Stockholm och för högutbildade. I kommentarstråden till samma uppsats refereras också till en avhandling som kommer fram till att förändringar av kostnader för egnahem inte kapitaliseras fullt ut.

Frågan om bostadsbeskattning – genom fastighetsskatt och avdrag för räntekostnader – är komplicerad. Det handlar bl.a. om den principiella synen på bostaden som investering och/eller konsumtion, symmetrin i skattesystemet (den implicita intäkten beskattas inte men räntekostnaden är avdragsgill, symmetrin med andra investeringar och med andra inkomstslag) samt inkomst- och förmögenhetsfördelning, vilket behandlats i tidigare inlägg med kommentarer här och här.

En effekt av att avskaffa ränteavdraget för bostadslån är dock helt säker: kostnaderna för bolån blir högre. En annan effekt är enligt min mening ganska säker, nämligen att värdet på ägda bostäder tenderar att sjunka. Jag ska illustrera effekterna genom att ta ett exempel från Stockholms innerstad.

I genomsnitt kostade en kvm bostadsrätt i centrala Stockhom drygt 77 000 kronor i februari enligt Svensk Mäklarstatistik. Med ”normal” bostadsränta på 6 procent och ”normal” inflation på 2 procent samt ränteavdrag på 30 procent blir den reala räntekostnaden 1 694 kronor. Därtill kommer avgiften till föreningen som antas ligga på ca 600 kronor per kvm och år. Totalt blir det ca 2 300 kronor per kvm och år.

Om ränteavdraget avskaffas stiger den reala räntekostnaden. Hur mycket den stiger beror på belåningsgraden. Med full belåning skulle den reala kostnaden stiga från 1 694 till 3 080 kronor per kvm och år. Räknat på 71 procents belåningsgrad (vilket var genomsnittet i Stockholm 2013 enligt Finansinspektionen) skulle den reala räntekostnaden stiga från 1 694 till 2 678 kronor. Det innebär att en nyinköpt bostadsrätt på 70 kvm realt skulle komma att kosta ca 70 000 kronor mer per år.

När det gäller att beräkna hur mycket bostadens värde skulle falla måste man beakta att utbudet av bostadsrätter i Stockholms innerstad är oelastiskt, dvs. det påverkas i liten grad av att priserna varierar. På kort sikt är utbudet närmast helt oelastiskt. Det innebär att den minskning av efterfrågan som orsakas av att ränteavdraget avskaffas får maximal påverkan på priset. Priset bör – om ingenting annat händer och folk räknar som jag gör – falla så mycket att den årliga kostnaden för en kvm bostadsrätt förblir  oförändrad. För att kostnaden  i exemplet med 71 procents belåningsgrad utan ränteavdrag ska bli densamma som idag  krävs att inköpspriset per kvm faller till 52 400 kronor, dvs. med 24 600 kronor eller 32 procent. Det innebär att en nyinköpt bostadsrätt på 70 kvm skulle tappa 1,7 miljoner kronor i värde.

Mera allmänt kan man dra slutsatsen att ett reducerat eller avskaffat ränteavdrag skulle drabba bolånetagare dubbelt, dels i form av högre räntekostnad och dels i form av värdeminskning. Hur stor förlusten blir beror både på den enskilda och den genomsnittliga belåningsgraden.

 

Comments

  1. cirsium says:

    Min uppfattning är att man måste gå försiktigt fram med åtgärder som bränner stubinen i båda ändar. Det är lätt att skjuta över målet, och när man väl inser det så har snöbollen redan blivit satt i rullning.

  2. En höjning av räntan till 6%, från dagens 2, skulle rimligtvis ha större effekt på boendekostnader och priser än ett avskaffat ränteavdrag. Med andra ord: kvadratmeterpriset skulle inte vara 77000 om räntan var 6%.

    Men det förutsätter att det är boendekostnaden som sätter gränsen. Mitt anekdotiska intryck är att det i dagsläget snarare är hur mycket man tillåts låna (vilket begränsas av bolånetak och inkomstkrav) som avgör hur mycket man betalar. I så fall skulle förstås en räntehöjning, eller ett avskaffat ränteavdrag, inte få lika stor effekt.

    • Harry Flam says:

      Min utgångspunkt är att de som köper bostadsrätt i dag kalkylerar med en normalränta, som jag antagit är 6 procent, och inte dagens låga ränta. Du antar att priset är uppblåst av dagens låga ränta. Vi har nog rätt båda två.

      • Det är såklart inte rimligt med 6% när ex Swedbank räknar med en maxad shablonränta på 5.32%.

        Den normala kalkylen torde dock ligga en bit under.

      • klasakepersson says:

        Ett motiv till att varken den tidigare eller den nuvarande finansministern vill röra i kapitalbeskattningen är att det i förlängningen drabbar statens beskattning av kapitalinkomster.
        Jag tänker då på de realisationsvinster som blir underlag för beskattning vid försäljning av villor och bostadsrätter. Samt även de icke föraktliga statliga skatteinkomster som uppkommer vid beviljad lagfart och stämpelskatt för inteckning.
        Finansministern har alltså all anledning till att inte reta röstberättigade medborgare, och samtidigt hålla bostadskarusellen på högvarv.

    • Även en amorteringskrav förändrar då boendeutbetalningarna och sänker bostadspriserna – detta utan att då ändra skatterna. En sådan lösning är bra om man vill undvika överhettning på bostadsmarknaden.

    • Andreas Johansson says:

      Mitt anekdotiska intryck är samma som Martins – det är snarare huruvida man tillåts låna ex milj. än räntekostnaden som avgör hur stora bolån folk tar. Men pluralformen av anekdot är som bekant inte data – finns det ngn forskning på vad folk generellt faktiskt gör?

      (När jag själv köpte bostad ’13 ägnade jag räntekostnader ett ganska förstrött intresse för det var uppenbart att inget bolån jag faktiskt skulle få skulle vara problematiskt i termer av månadskostnad. Detta antyder möjligen att regleringar etc. tvingar bankerna att vara överdrivet försiktiga.)

  3. Martin says:

    Det är naturligtvis så att ett avskaffat ränteavdrag skulle ”drabba” bolånetagare och innebära en avsevärd ”förlust”. Minst lika relevant känns väll dock vinsten för både köpare av bostäder samt samhället i stort när rörligheten ökar och det blir lättare och billigare att köpa en bostad, samt att många får pengar över till annat. Det handlar ju om vilket perspektiv man tycker är mest rimligt, och jag ser ingen anledning att perspektivet i artikel ovan är det mest relevanta. När det gäller skatteavdrag kan ju dessutom staten fullt ut kompensera genom att till exempel sänka grundavdraget (eller ännu bättre bygga lite bostäder).

    En bostad är trots allt i första grad en (ovanligt nödvändig) konsumtionsvara, att priset går ner ökar ju merparten av befolkningens levnadsnivå. Att vi idag betalar mångdubbelt mer för att bo betydligt trängre än 1990 (antal boende/kvm har ökat ganska ordentligt) när real lönerna ökat med över 60% måste väll ses som en gigantisk välfärdsförlust för hela samhället.

    Det finns väl ingen anledning att anse att nuvarande extremt gynnade skatteläge för lånefinansierade bostadsrätter är ett normativt normalfall, och prisutvecklingen har ju varit extremt gynnsam de senaste decennierna.

    • Peter says:

      46% av sveriges befolkning bor äger sitt eget boende
      36% bor i hyresrätt
      18% äger andel av BRF
      1% bor i kooperativa hyresrätter

      Ur det perspektivet tycker jag det är tveksamt att hävda att ”samhällsnyttan” ökar om man förändrar nuläget till förmån för den grupp som inte äger sitt eget boende(37% av befolkningen) på bekostnad av den del som gör det(63%).

      Jag är också tveksam till att det finns en reell bostadsbrist? Däremot finns det brist i ”attraktiva lägen”? Men då tycker jag man lämnat ramen för bostad som en ”nödvändig konsumtionsvara”. Av statistiken ovan känns det ytterst tveksamt att en prissänkning ”ökar merparten av befolkningens levnadsnivå”, och detta utan att ta hänsyn till effekterna en sådan omfördelning skulle få på övriga ekonomin.

      Varför är det självklart att gynna ”aspirerande lyxkonsumenter” av bostad på bekostnad av befintliga?

      • Per S says:

        En person med lägsta avtalsenliga lön kan knappast få en etta på rimligt pendlingsavstånd (i ‘attraktiva’ betongområden från 1970) från Stockholm och kan därför inte utan lång hyreskötid ta jobb där det finns flest. Aspirerande lyxkonsument?

      • Martin says:

        Peter: Det faktum att boende/kvm ökat, samtidigt som vi blivit 60% rikare är väll ett ganska tydligt bevis på bostadsbrist. Försök hitta en annan vara av central vikt för människor som beter sig på ett liknande sätt när inkomster stiger.

        Det är ju inte så att de som äger sitt boende nödvändigtvis missgynnas av sjunkande priser heller, om det någonsin kommer att köpa en dyrare lägenhet (vilket är en vanlig boendekarriär) så innebär ju lägre priser högre välstånd. På samma sätt är det kanske så att dagens tvärsnitt av personer med ägande i någon (ofta delvis imaginär) mening kommer att missgynnas, men framtidens ägare av bostäder kommer ju att gynnas, det kommer att kunna ha köpt sitt boende till ett lägre pris och därmed ha lägre kostnader för lån och därmed boende. Det sistnämnda är ju ganska självklart eftersom sjunkande priser på varor ökar välstånd. Jag ställer mig också något frågande till dagens 21-åringar som aspirerande lyxkonsumenter.

        Att det kraftigt stigande priserna har påverkat rörligheten på arbetsmarknaden tar jag också som närmast självklart även om det är en väldigt svår forskningsfråga att studera pga. endogenitet. En stor del av effekten är nog relaterad till ökat pendlande (som är en annan sorts välfärdsförlust).

  4. Mats Persson says:

    > Om ränteavdraget avskaffas stiger den reala räntekostnaden.
    > Hur mycket den stiger beror på belåningsgraden.

    Det gäller bara för den som har lånat pengar till bostaden. För rika människor – och med ”rika” menar jag då personer som har finansierat bostaden med eget kapital – stiger inte räntekostnaden alls. Därför innebär ett avskaffande av ränteavdragen en fundamental orättvisa i behandlingen av lånat contra eget kapital.

    • Det nuvarande systemet är väl en ännu större fundamental orättvisa mot de som inte har möjlighet att köpa en bostad utan måste hyra. Varför ska staten ge bidrag som gynnar de som redan har det bäst ställt?

      • Förståsigpåare says:

        Det är inte ett bidrag. Det är ett avdrag. Det hörs ju på namnet kan man tycka så alla med basala läskunskaper torde snappa upp det.

        Därutöver så är skattesystemet givetvis en helhet. I det stora hela är skattesystemet högst progressivt. Däremot kan man givetvis hitta enstaka delar i det som inte är det eller till och med är regressiva. Men att plocka ut enstaka delar ur skattesystemet och klaga på att just denna huvudsakligrn är en förmån för höginkomsttagare är intellektuellt oärligt eftersom det till syvende och sist handlar om den skattemässiga helheten. Inte enskilda skatter bidrag till helheten.

  5. Ränteavdraget kan inte försvaras moraliskt.
    Bara rika får bidraget och ju rikare desto större bidrag.
    Fattigpensionärerna som bor i ettor hyresrätter får inte en krona, dom betalar bara in skatt till dom rikas avdrag.

    Om ränteavdraget tagits bort över en viss tidsperiod så skulle riksbankens nollränta inte givit högre skuldsättning, pengar skulle då har gått mer till företag.

    Många tar ett bolån och använder lånet till att köpa en segelbåt, rika slipper att betala hela båtens kostnad är det rimligt och moraliskt försvarbart?

    Våra tåg går inte i tid en begränsning ar ränteavdraget kan ge staten alla pengar som behövs för att reparera landets järnväg.

    http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/rika-far-mest-av-statens-30-miljarder-i-ranteavdrag

    • Hyresvärden får göra ränteavdrag vilket givetvis påverkar hyresnivån för hyresgästerna. Alla som lånar till konsumtion får göra avdrag för räntekostnader oavsett om det är genom ett bolån eller ej. Har inga som helst problem att försvarar avdrag för kapitalkostnader/förluster så länge som motsvarande vinster beskattas.

      • Hyresvärden är ett företag, företag ska få göra avdrag.
        Sen kan hyresvärden vara skuldfri.
        Privatpersoner ska inte få göra ett avdrag.
        Tar en fattig ett lån på 1000kr så är subventionen en struntsumma.
        Tar en rik person ett lån på 25 miljoner så får personen mer pengar än vad den fattige har att leva på.
        Hur kan vi ge rika pengar för att dom ska leva i lyx när dom köper en bostad segelbåt lyxbil?
        100000kr får dom av staten för att lyxlivet ska bli ännu mer lyxigt.

        Vill dom rika ha lika mycket i plånboken så kan vi sänka skatterna för höginkomsttagare.

        Vitsen med höga skatter är att rika kan kringgå skatten medan fattiga betalar skatten.
        Den som äger en botad för 25 miljoner kan vara en som äger friskolor och skickar alla pengar med en räntesnurra till ett skatteparadis.

  6. Erik S says:

    Men de som är seriösa och faktiskt har tänkt igenom saken pratar väl snarare om ”utfasning av ränteavdragen”? Att avskaffa dem direkt skulle naturligtvis få för stora effekter på alltför många människors privatekonomi, men att börja med att redan nästa år sänka till 28% och sedan kapa två procent per år eller något liknande kan ju knappast vara skadligt? Det här handlar ju inte om att få bostäder att tappa i värde utan att bromsa den skenande värdeökningen…

    • Ekonomistas duktiga nationalekonomer borde ta fram en modell över avvecklingen så folket inte skadas ekonomiskt.
      Dom allra rikaste som har pengar i överflöd för dom kan man ta bort bidraget från direkt, exempelvis ta fram ett tak för avdraget, det drabbar ingen fattig.
      När vi kommer till barnfamiljer som har köpt en lägenhet nära sin arbetsplats för exempelvis 2 miljoner så kan det bli en förlust för dom.

      Behåll avdraget för små summor halvera för större summor över en viss nivå så slopas avdraget hel.
      Det borde gå att direkt skapa ett tak utan att skada svaga grupper, över 5miljoner i lån där försvinner avdraget helt.

      En rik person som äger en bostad för 25 miljoner och har en segelbåt för 5miljoner vid bryggan och har en årsinkomst över 4miljoner kan faktiskt betala räntekostnaden själv om han har ett lån på 15miljoner.

      EN fattig städerska som äger ett hus för 500 tusen och har ett lån på 250 tusen där kan en tusenlapp i avdrag vara betydelsefullt.

  7. ekonomipaddan says:

    Med dagens räntenivåer har jag svårt att se att ett avskaffat ränteavdrag skulle få stora effekter på bostadsmarknaden. Om räntan däremot skulle närma sig det historiska medelvärdet kan man tänka sig att det skulle få större konsekvenser. Kanske skulle man kunna ha ett ränteavdrag som varierar med styrräntan? Med det menar jag att inget ränteavdrag skulle ges med dagens nivåer, men om räntan skulle öka kraftigt i närtid. Å andra sidan kanske mans strävar efter att hålla nere mängden derivat i statsbudgeten..

    • Det skulle också i normalfallet innebära en rätt procyklisk finanspolitik. När det blir högkonjunktur och höga räntor ska Andersson mata ut tolvsiffriga belopp till dem som äger sin bostad.

  8. Det är ett gyllene läge att ta bort ränteavdraget när räntan är låg. I dagsläget kommer det inte att slå alltför hårt mot lånetagarna och ju längre man väntar desta svårare är det att ta bort avdraget. Fasa ut det på 5-10 år.
    För övrigt tycker jag att avdrag (bidrag) ska gå till dom som verkligen behöver det.

  9. Kommer ekonomin om några år att vara i balans så kan ränta fördubblas för bolån och då fördubblas statens kostnad, 30 miljarder till måste staten ge till rika, hur ska det finansieras?
    Halvera socialbidragen, sämre skolmat, lägre lärarlöner, ett försvar utan ammunition.
    Tänk vad pengar man kan spara om vi helt slutar med underhåll av järnvägarna.

  10. Slopat ränteavdrag vore ett elegant sätt att punktera bo-bubblan och dessutom minska efterfrågan i ekonomin. Dessutom vore det ett bra stresstest för bankerna. Gissar att många familjer har ränteavdraget med i sina livskalkyler, mat kläder, läkare, tandläkare, resor till och från jobbet, kort sagt hela familjens budgetram. Vad är inmålat i ett hörn?

    • Enklare sätt att punktera bo-bubblar riktiga krav på amorteringar av lånen. Säg 2% rakt av. Då dubblas den kostnad en köpare av en bostad måste betala varje månad för lånen.

      Skulle effektivt stoppa bo-bubblan.

  11. ”Mera allmänt kan man dra slutsatsen att ett reducerat eller avskaffat ränteavdrag skulle drabba bolånetagare dubbelt, dels i form av högre räntekostnad och dels i form av värdeminskning.”

    Förvisso, och idag drabbar det i stället skattebetalarna, och inte minst dem som INTE är bostadsägande, då ränteavdraget redan vid dagens obefintliga ränteläge kostar staten tiotals miljarder årligen. Samtidigt ser vi som arbetar inom vården hur man drar ner ytterligare några hundra vårdplatser i den redan överansträngda stockholmssjukvården (liksom i resten av landets landsting). Dessa skattebetalare bidrar dessutom direkt till storbankernas extrema vinster då många oeftertänksamma stockholmare lånar besinningslöst motsvarande mera som ränteavdraget ger kostnadsreduktion, alltså summa summarum en motsvarande större total bolånestock multiplicerat med räntenettot lika med ännu fler miljarder i vinster för bankerna – pengar som kommer oavkortat från skattebetalarnas fickor. Det är svårt att föreställa sig institutioner av mindre reell samhällsnytta än de kasinon som bank- och finansindustrin utvecklats till. Man kan möjligen uppröras över vinster i välfärden men det är ingenting mot äcklet ovannämnda förhållande genererar. Som det är idag åtnjuter en bostadsägare i Danderyd SÅVÄL reducerade kostnader för sitt boende, som en därav KRAFTIG (mångmiljonbelopp!) hävstångseffekt på boprisökningen i hans bostadsområde. Därtill har vi avskaffad arvsskatt, fastighetsskatt, förmögenhetsskatt och inte minst generösa ROT-avdrag som gynnar samma grupp. Segregeringen mellan olika landsändar rusar, liksom mellan generationerna. Detta är varesig ”marknadsekonomi” eller en positiv och konstruktiv eller hållbar utveckling.

    I vissa grannländer finns inte ränteavdrag, och dessutom har man skarpa amorteringslagstiftningar som får den svenska bostadsmarknaden att framstå som rena subprime i jämförelse. Varför skall det daltas in absurdum med svenska bostadslånare och i synnerhet huvudstadsbor?

    Jag vet inte riktigt vilka intressen du företräder men det verkar i varje fall inte vara varesig förnuftets eller rättfärdighetens standar du bär. Jag som är naturvetare och läkare kan inte påstå att jag tycker ekonomi är en seriös vetenskap, eller en vetenskap över huvud, och det är kan man empiriskt konstatera djupt tragiskt att representanter för denna pseudovetenskapliga metafysik fått ha så stort inflytande över samhällsutvecklingen och den allmänna diskursen.

    Sverige är nog det mest obegåvade samhälle jag någonsin sett. Eller som Andreas Cervanka skrev i SvD: La-la-landet Sverige

    Trevlig sommar !

Trackbacks

  1. […] man nu betänker effekterna för en sådan person av ett avskaffat ränteavdrag så är, som Harry redogjort för här tidigare, så skulle det helt säkert betyda en direkt räntekostnadsökning samtidigt som det […]

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s