I en artikel i Ekonomisk Debatt från 2005 konstaterade Kimmo Eriksson och Hans Lind att det största problemet med bruksvärdessystemet är att det skapar en svart marknad för hyreskontrakt (se även SvD:s artikelserie från i våras). Den enklaste lösningen på problem med svarta marknader är att legalisera dem. Idag är det tillåtet att köpa hyreskontrakt, men inte att sälja dem (som sexköp alltså, fast tvärtom). Men varför legaliserar man inte helt enkelt försäljning av hyreskontrakt?
Det enkla svaret på frågan är att förbudet behövs för att upprätthålla den prisreglering som bruksvärdessystemet de facto innebär. För att med hjälp av en prisreglering hålla nere priset under marknadspriset behöver man förhindra att en andrahandsmarknad som neutraliserar prisregleringen uppstår. På hyresmarknaden har detta resulterat i ett förbud mot att ta extra betalt när man hyr ut sin hyresrätt i andra hand och att man inte får sälja hyreskontrakt (men däremot använda som dellikvid vid köp av bostad).
Det finns dock många fördelar med att kunna kringgå bruksvärdessystemet. Om man skulle tillåta försäljning av hyreskontrakt skulle det gynna både hyresgäster och fastighetsägare. Det skulle även gynna dem som vill in på hyresmarknaden, men inte har lång kötid eller goda kontakter i bagaget. Det förefaller alltså nästan vara en Pareto-förbättring att tillåta försäljning av hyreskontrakt som skulle leda till ett effektivare utnyttjande av hyresbeståndet. Det skulle dessutom underlätta för dem som vill byta hyreslägenhet, i synnerhet vid mer komplicerade byten (såsom i annonsen här bredvid som nyligen var införd i en lokaltidning på Södermalm). En fördel är också att förändringen inte skulle ha någon som helst effekt för de allra flesta hyreslägenheter i landet eftersom bruksvärdet ligger i paritet med marknadsvärdet på de flesta håll utanför Göteborg och Stockholms centrala delar. Det finns dock även vissa förlorare och det är alltså inte en Pareto-förbättring: de som har lång kötid och förväntar sig att tilldelas ett hyreskontrakt går miste om detta och bostadsrättsägare skulle få se värdet på sina bostäder sjunka.
Att tillåta försäljning av hyreskontrakt är inte det bästa sättet att reformera bruksvärdessystemet, men med tanke på att det förefaller så svårt att få till en genomgripande förändring (se t ex Assar Lindbecks DN-artikel) kanske legalisering av kontraktsförsäljning ändå är en tillräckligt attraktiv, enkel och framförallt politiskt möjlig andrahandslösning. Den största nackdelen är förmodligen att det skulle innebära att det skulle krävas kapital för att komma över ett attraktivt hyreskontrakt, vilket minskar den flexibilitet som är själva poängen med en fungerande hyresmarknad. Man kan också tänka sig att vissa spänningar uppstår när hyresvärdar försöker göra sig av med hyresgäster för att på så vis kunna sälja kontraktet själva, men detta motverkas gissningsvis av att en sådan hyresvärd också kommer avskräcka tänkbara köpare. En annan tänkbar nackdel är att det kan försvåra en mer genomgripande framtida reform eftersom de som köpt sina kontrakt kan utöva starka påtryckningar för att behålla låga hyror. Å andra sidan kan en legalisering leda till att man urholkar det främsta argumentet för nuvarande ordning, nämligen att det motverkar ekonomisk segregation, vilket skulle kunna underlätta en framtida reform.
Dessa problem till trots tycker jag ändå att vi bör överväga att tillåta försäljning av hyreskontrakt. Dessutom bör man tillåta fri hyressättning vid andrahandsuthyrning av hyresrätter — det har liknande fördelar som en legalisering av kontraktsförsäljning, men inte samma uppenbara nackdelar. Dessutom är detta reformer som inte förbrukar ett enda öre av de kommande årens knappa “reformutrymme”.
Ekonomistas 
Jag håller med dig Robert, men med två brasklappar:
1, Jag har ganska enkelt att föreställa mig en modell där försäljningen av kontrakt exakt imiterar en marknad utan bruksvärdesprincipen. Dvs. där man betalar en klumpsumma initialt för att sen få en lägre månadskostnad, men att nettonuvärdet är detsamma. En tydlig förlorar här är i så fall de som under likviditetsbegränsningar inte har möjlighet att hosta upp en klumpsumma.
2, Vad säga om att i stället göra det möjligt att sälja sin “köplats”? Det hade nog lett till uppenbara Paretoförbättringar (dvs. nästan alla har en oförändra situation förutom de som har handlat köplatser som har förbättrat sin).
Jag håller helt med om punkt 1 (utan likviditetsbegränsningar och skatteeffekter tror jag de två systemen är ekvivalenta) och inte alls med om punkt 2. Möjligheten att köpa en köplats påverkar bara effektiviteten i nytilldelade lägenheter och ökar inte effektiviteten bland de befintliga hyresgästerna där de stora effektivitetsvinsterna förmodligen finns..
Ok, men observera att jag skrev “Paretoförbättringar”. Dvs. jag anser att säljaren av en köplats förbättrar sin situation, och det gör även köparen. Men resten av marknaden är oförändrad.
Det är väl en obestridbar Paretoförbättring?
Jo, det är det, jag reagerade på att du tyckte vi skulle göra detta i stället för att tillåta försäljning av kontrakt.
Ah, inte alls. Jag försöker bara vara en “värdefri” nationalekonom. 😉
En skillnad är förstås vem som bär risken för bostadsinvesteringen, handel med kontrakt innebär att risk skiftas från fastighetsägare till hyresgäst jämför med ett system med marknadshyror. Riskneutralitet måste nog alltså läggas till som förutsättning för att systemen ska vara ekvivalenta.
En ännu bättre idé skulle vara att höja kostanden för att stå i kö. Det i princip gratis att stå där idag, att tredubbla priset och sen införa ett tak på kötid (ca 3år?) skulle effektivt få ner köerna i systemet då många av de som inte behöver bostad skulle falla ur. Jag till exempel
Det skulle helt slå sönder ett system med köer som alla kan stå i. Alla individer i hela Sverige skulle ställa sig i Stockholms bostadskö, eftersom gratis kötid skulle gå att byta mot hundratusentals kronor.
På samma sätt kan man ännu mindre tillåta försäljning av kötid.
En sak jag glömde nämna i inlägget är att man inte behöver tillåta fastighetsägare att sälja hyreskontrakt, utan man kan som idag tvinga dem att fördela lägenheter utan ersättning eller via kön. Det skulle inte ha några större välfärdsförluster — de som via kön kommer över en lägenhet de egentligen inte vill ha kan sälja kontraktet och köpa än de vill ha i stället. Detta innebär också att man kan fortsätta att ta fördelnings- och socialpolitiska hänsyn vid fördelningen av hyresrätter (färre lär dock släppas till kön, det lär väl främst ske vid dödsfall).
Problemet är att förslaget urholkar hyresvärdens äganderätt.
Men äganderätten är väl redan rejält urholkad idag? Hyresvärdar får inte sätta vilka hyror de vill, de får inte välja hyresgäster fritt och redan nu kan man ju byta lägenheter utan att hyresvärden kan säga så mycket. Hyresvärden måste ju förstås vid kontraktsförsäljningar ha möjlighet att ställa upp krav (t.ex. viss hushållsinkomst) för att godkänna överlåtelsen, men så är det idag också om jag förstår det rätt.
Robert: Med ett sådant system har man ju praktiken marknadshyror, med skillnaden att kostnaden tas ut när man ‘köper’ ett kontrakt vid inflyttning. Resultatet är någon slags hybrid mellan hyresrätt och bostadsrätt. Man tar bort en stor del av flexibiliteten som en hyresrätt har, när det plötsligt krävs en kapitalinsats. Troligtvis blir det också betydligt större inlåsningseffekter än vanliga marknadshyror (men mindre än med nuvarande system).
Tycker det låter som ett system som har samtliga social problem som marknadshyror har samtidigt som den avskaffar många av hyresrätters fördelar.
Det här kommer ju aldrig att hända av precis samma skäl som att vi inte redan har marknadshyror. Med detta system blir det uppenbart och synligt hur stor förmån det är att fack och vissa arbetsgivare kan förmedla attraktiva hyresrätter till sina högre tjänstemän. Rimligen skulle det också vara skattepliktigt.
Hela det nuvarande systemet syftar ju till att upprätthålla en total segregation samtidigt som man kan låta retoriken vara att systemet minskar denna segregation. Alla lösningar som gör att man inte längre kan låtsas att man adresserar segregationsproblemen är alltså dömda att misslyckas.
Jag tror Micke är helt rätt på det… De välbeställda som drar nytta av det nuvarande systemet är helt beroende av att kunna låtsas att systemet bidrar till social utjämning.