Som makroekonom får jag ofta frågor om bolåneräntor. Det finns nog anledning att betvivla att nationalekonomer vet mer om dessa frågor än andra, eller åtminstone än den marknad där räntorna bestäms. Men kanske just för att jag fått frågan så ofta har jag funderat över några principer som kan vara användbara för den med bolån.
För det första: Många brukar påpeka att det lönar sig i längden att ha rörlig ränta. Att det har sett ut så historiskt är ingen garanti för att det förblir så i framtiden. En indikation på att långa bolåneräntor fortfarande är “dyrare” än korta är att marginalen mellan bolåneräntor och statsobligationer (eller statsskuldväxlar) med motsvarande löptid är högre på långa bindningstider. Till detta kommer risken att man måste lösa in lånet i förtid, vilket sker på mycket oförmånliga villkor för låntagaren (vilket jag har skrivit om tidigare här på Ekonomistas). Slutsatsen är alltså att långa bindningstider (fem år och längre) bör undvikas om man inte är säker på att behålla lånet hela tidsperioden.
För det andra: Ofta påstås det att man bör kombinera lån med olika bindningstider. Till exempel sa SBABs nya chefsekonom Tor Borg till Dagens Industri (20/4) att “rådet är som alltid att dela upp lånet och sprida det i olika bindningstider”. Det rådet bör man absolut inte följa. När lånet med kortast bindningstid löper ut hamnar man i en oförmånlig förhandlingssituation, eftersom man är bunden till en specifik bank pga det eller de återstående lånen. Samma problem kan uppstå om man kombinerar lån med rörlig och bunden ränta; villkoren för den rörliga räntan kan behöva omförhandlas, och då vill man inte gärna sitta med bundna lån. Slutsatsen är alltså att om man trots allt vill binda räntan, se till att binda hela lånet på samma löptid.
Ekonomistas 
Martin.
Jag håller inte riktigt med Dig. När jag jobbade i finansbranschen fick jag ofta frågan från folk jag kände som trodde att jag visste något. Det gjorde jag ju inte men jag brukade ge rådet att dela upp lånet på olika löptider och att ha förfallen vid olika tidpunkter.
Om Du så önskar kan Du även fördela lånen på två eller tre långivare.
Poängen är att få en riskspridning. Om Du fattar ett dumt beslut i mars så får Du kanske en ny chans i oktober och fattar ett bättre beslut då.
Jag tror att diversifierings argumentet har värde även här.
Dessutom har det den psykologiska poängen att det alltid finns något att glädja sig åt, nämligen de besluten som blir rätt.
Om man sätter allt på ett kort riskerar man att allt blir jättefel.
Och fel blir det ju ibland.
Går bankerna verkligen med på att man belånar samma objekt i flera olika banker?
Självklart, de får ju pantbrev. Bank 1 kan inte göra något för att hindra att du lägger om en del av ditt bolån till bank 2, men du kan som kund hamna i sämre förhandlingssituation framöver p.g.a. det kända “helkundskravet” som de flesta aktörer tillämpar i någon form.
Visst blir det fel ibland, men jag misstänker att en utspridd porfölj är ett säkert recept för att det ska bli fel nästan hela tiden, kanske med undantag för en inledande tidsperiod när hela låneportföljen förhandlades fram.
Som Robert säger finns det väl ingen chans att sprida lånen på flera banker. Sitter man med ett lån som förfaller men har kvar andra lån med bunden ränta är man fast i den banken med mycket svag förhandlingsposition. Detta är förstås främst ett teoretiskt resonemang, men jag misstänker att det har empirisk relevans. Det skulle vara intressant om det pågående ränteupproret samlade in uppgifter om hushållens hela låneportfölj – då kunde vi försöka göra en ordentlig undersökning av detta.
Om det är på detta vis, Martin, så borde det ju vara en viktig bidragande förklaring till bankernas (att döma av media) höga marginaler på bolån — det vill säga om det inte bara beror på att folk inte förhandlar hårt, utan att en stor del faktiskt är helt inlåsta under långa tidsperioder. Med flera olika löptider som automatiskt förnyas (vilket är standard tror jag) — eller som man förnyar själv för att man vill ha olika löptider — är det ju väldigt lätt att bli inlåst över väldigt lång tid.
Det stör mig mycket att helt rörliga lån försvunnit från marknaden! Ingen, inte ens uppstickarna, verkar intresserade av att erbjuda detta.
Är lån bundna till 3 månader så signifikant mycket sämre att detta är ett större irritationsmoment? (Genuint nyfiken – det finns säkert någon vinekl på detta jag inte tänkt på.)
De säljs som rörliga men är bundna.
lg: sant, men å andra sidan är väl nersidan med att de är bundna till stor del tidsaspekten och inte själva bidningen. De gamla “rörliga” lånen var ju också bundna, om än med bindningstiden en dag.
Så finns det något verkligt problem med att binda lånen i tre månader?
De bör vara dyrare än helrörliga lån. Man kan väl ha helrörlig ränta men bara tillåtas lägga om lånen en gång om året eller så om banken vill slippa krångel med att alla vill gå ur marknaden samtidigt när det inträffar en chock.
Jag brukar ge tipset till vänner som frågar mig om de skall binda räntan under en längre period eller ej, att om de tror att de har en bättre prognos vad det gäller den framtida räntan än vad banken själv har. Undantaget är om man värderar en fast månadskostnad under en viss period väldigt mycket, och är villig att betala för det.
Som ekonom men okunnig i räntefrågor brukar jag svara att man ska se bindningen som en försäkring som i genomsnitt gör lånet dyrare men som å andra sidan gör att man kan sova bättre om natten eftersom man vet vad man har att röra sig med. Antar att det är ungefär som Marcus ovan, fast med en större tilltro till folks vilja att försäkra sig.
Fördelen med ett sånt svar är att man på nått sätt bollar tillbaka det slutliga svaret om det är värt det eller inte. Ännu bättre vore det förstås om det dessutom var rätt tänkt…
Jag har aldrig riktigt gillat försäkringsargumentet för bunden ränta. Om man binder lånet på några år (och inte har tänkt dö under perioden) har man ändå kvar de stora riskerna – bostadens värde och räntan efter bindningstiden. Det är lite som att förboka transfer på ett resmål innan man vet om det finns en passande flight dit.
Återstår Martins stabiliseringsargument. Det är i så fall en extern effekt som låntagarna borde kompenseras för så att den samhälleliga och individuella kostnaden sammanfaller.
I princip håller jag med – försäkringen fördröjer möjligen mest osäkerheten, men samtidigt syns det mig rimligt i de fall där man lånar väldigt mycket pengar, när jag gör min kalkyl kan jag antingen tänka att jag måste räkna med möjligheten att räntan stiger till tio procent, eller så binder jag lånet på tio år och vet då att jag kommer att kunna hantera bolånekostnaderna under de tio åren (allt annat givet såklart). Det ger ju också en rätt lång anpassningstid för den händelse priserna ser ut att ha fallit under lånesumman när lånet väl går ut. Jag tror att det är en huvudkudde som rätt många är beredda att betala för.
Per: Jag håller med om att binda räntan på några år ger en liten, eller kanske ingen, försäkring. Det jag menar med långa bindningstider är 15-30 år vilket är det vanliga i USA. Även Danmark har, eller åtminstone brukade ha, mycket långa bindningstider.
I såväl USA som Danmark är lånen kombinerade med en option som ger låntagaren rätt att lösa lånet till nominellt värde utan straffavgifter. Man kan därför omförhandla räntan om den långa räntenivån går ner, men man är skyddad mot ränteuppgångar. Detta system verkar ge hushållen mycket gott “försäkringsskydd”, men kanske får långivarna bära allt för mycket risk.
Det känns inte helt rätt att i dessa dagar lyfta fram USA och Danmark som goda exempel på hur en bolånemarknad bör fungera… Men om jag har förstått rätt blev lån med rörlig ränta betydligt vanligare i bägge länderna under åren före finanskrisen. Kanske bidrog det till ländernas problem. Åtminstone i USA har marknaden svängt tillbaka till att helt domineras av långa bindningstider under de senaste åren.
För bindningstider på 15-30 år verkar försäkringsargumentet mer rimligt.
Vore dock intressant att veta om stor andel bundna lån minskar eller ökar det folkliga stödet för en låginflationspolitik. Å ena sidan behöver folk inte bry sig lika mycket om korta räntor, å andra sidan finns det fantastiska inflationsvinster att göra. Kanske lång bunden realränta vore det bästa för oss inflationshökar?
Martin: de amerikanska lånen har som du nämner traditionellt haft möjligheten att kunna omförhandlas när som helst. Det är alltså en klassisk strukturerad produkt: ett långt lån och en option vars värde det är extremt komplicerat att beräkna, åtminstone för lekmän. Jag hoppas vid gud att detta inte blir norm i Sverige, då det knappast råder någon tvekan om huruvida banker eller kunder tjänar mest på komplicerade strukturerade produkter.
Den amerikanska bolånekrisen hade många orsaker där man beroende på poilitisk ståndpunkt kan peka på giriga investmentbanker, giriga privatpersoner, klåfingriga politiker och rent kriminella mäklare och “underwriters” (vad heter det på svenska?). För mig är det uppenbart att alla dessa hade del i skulden, och jag är rätt säker på att man även om 80 år kommer att diskutera vilka skäl som var de viktigaste, på samma sätt som det ju fortfarande finns en livaktig diskussion kring vad som orsakde 30-talskrisen.
Den viktiga lärdomen för mig är att när giriga personer är i farten måste man vara försiktig, och det bästa skyddet är ett enkelt och tydligt regelverk. Där ligger vi trots allt rätt bra till i Sverige. Bolånen är för det mesta just bolån och inte komplicerade strukturerade produkter. Det är olagligt att fabricera uppgifter på en låneansökan och det finns relativt små incitament att göra så. Bankerna gör kreditvärderingar som i ringa eller ingen utsträckning tar hänsyn till politiska ambitioner om “rättvisa”, oavsett definition på “rättvisa”. Så på det hela taget måste man ge den svenska modellen ett gott betyg här.
Martin: Jag tyckte mig läsa i ett tidigare inlägg att du rekommenderar att man ska binda lånen under en väldigt lång tid om man väljer att binda men jag förstod inte riktigt varför. Skulle du kunna ge en förklaring?
O har naturligtvis rätt i att man kan se kostnaden för ett långt lån som något som innehåller en försäkringspremie. Den kan man vara villig att ta för att ha förutsägbara räntekostnader. Det är speciellt viktigt om de privatekonomiska marginalerna är små och risken således hög att man någon period inte har råd att betala.
Om man inte har några speciella preferenser för ett jämnt kassaflöde över tiden utan vill minimera sina räntekostnader över en längre tidsperiod uppkommer frågan om att binda eller inte binda.
Det är i den situationen jag tycker att diversifieringsargumentet har ett värde. Om vi tror att räntorna har en tendens att återvända till något jämviktsvärde över tiden kan en diversifierad upplåningsportfölj vara att föredra jämfört med att låna allt fast ( eller rörligt ) vid en och samma tidpunkt.
Om jag måste välja mellan att sätta allt fast eller rörligt skulle jag ha det rörligt för då kan jag snabbt ändra mig utan stora kostnader om det blev tokigt. Jag har större flexibilitet.
Vill jag även diversifiera över många långivare går detta att göra men då missar man helkundspremien. Det blir en förhandlingsfråga.
Andreas: Det jag tror att jag har skrivit är att jag tycker att det vore bra om långa bindningstider var det vanliga valet för hushållens bolån. Så är det i många andra länder. Motiveringen är hushållen blir mindre känsliga för kortsiktiga räntesvängningar. (En nackdel är att penningpolitiken då skulle bli mindre kraftfull, men detta ser jag som ett mindre problem.)
Jag tror också, i likhet med Pehr ovan, att diversifiering kan vara värdefullt för hushållen.
Men med nuvarande regler för ränteskillnadsersättning vid förtida inlösen av bundna lån avråder jag alltså både från långa bindningstider och diversifiering.
Hmm, okej. Tack för svaret. Frågade mest för att jag själv nån gång i hyffsat nära framtid kommer ta mitt första bolån. Blir nog rörligt!
Pehr: Du kan förstås sådant här bättre än jag, men kan man verkligen – i praktiken – ha bolån för samma objekt hos flera banker? Sker det då till rimliga villkor? Jag har vid något tillfälle frågat banken om man kan ha bolån hos flera banker, och de hävdade att det inte gick. Men då rörde det en bostadsrätt, och där finns ju inga pantbrev.
Jag har fått uppfattningen att det är möjligt att sprida bostadslånen på flera banker, men det leder till mer krångel, både för låntagaren och för banken. Reglerna är dessutom olika för fastigheter och för bostadsrätter. Sen är man ju förstås mindre attraktiv som låntagare om man kommer till en bank och vill förhandla om en del av sitt lån (några hundratusen, säg), än om man vill ha ränteförslag på hela sitt bostadslån (några miljoner,kanske).
Hittade en relevant tråd i annat forum. Kan inte säga nåt om tillförlitligheten.
http://www.byggahus.se/forum/priser-kalkyler-fastighetsskatt-m-m/105941-bolan-i-flera-banker.html
En annan sak. Om man har lån med bunden ränta och vill sälja sin bostad, finns det ingen möjlighet för köparen att ta över lånet. Jag tycker mig minnas att detta var vanligt på 80-talet.
Martin: Pantbrev i en villa kan Du belåna hos hur många banker Du vill. Inga problem. Bostadsrätter är knepigare. Där kan Du inte ta ut pantbrev. Jag är osäker. Jag tror att Du kan belåna en bostadsrätt hos flera banker men det är krångligare och saknar regelverk.
Om det kan ske till rimliga villkor eller inte handlar nog uteslutande om Din förhandlingsförmåga.
Möjligen är mina poänger redan gjorda men två slutledningar tycker jag verkar märkliga här:
1) Per S: när man binder ett lån på t perioder har man kvar prisrisken i fastigheten och risken för hög ränta idag + t. Således ger bunden ränta ingen försäkring jämfört med rörlig. Detta följer väl inte? isf borde väl bilförsälringen inte heller vara något att ha eftersom priset på huset kan gå ner?
2) Martin: En fördel med att dela upp lån på flera löptider är att man diversifierar bort ränterisk. En nackdel med samma sak är att man kommer att hamna i en dålig förhandlingsposition gentemot banken (åtminstone om man har bostadsrätt). Alltså är det inte bra att dela upp löptiderna. Detta följer väl inte? Det är en avvägning och man måste argumentera för styrkan i argumenten för att kunna dra slutsatsen av dessa var för sig giltiga argument. I det här fallet yätycker jag det verkar troligt att din slutsats Martin bara håller för bostadsrätter. För villor gissar jag nämligen att andra banker står med öppna armar och väntar och därför gäller inte nackdelen med olika löptid.
Det jag försökte skriva var att den minskade risk som några års räntebindning ger är mycket liten – men förvisso befintlig – i förhållande till de andra risker man tar på sig vid lånefinansierade bostadsaffärer.
Mårten: Visst kan det finnas fördelar med diversifiering. Men jag menar att dessa är små i förhållande till nackdelarna. Detsamma gäller att överhuvudtaget binda räntan. I princip tycker jag att man ska göra det, men i praktiken fungerar bunden ränta (på långa löptider) dåligt i Sverige.
Jag är ganska säker på att det är omöjligt att ha lån från flera banker med bostaden som säkerhet om man bor i bostadsrätt. Om man bor i hus går det säkert att ordna (särskilt om man från början ser till att ha pantbrev som matchar de respektive lånen). Men den fråga jag inte sett svar på är hur starkt förhandlingsläge man har mot den andra banken, dvs den som får den sämre säkerheten. Jag misstänker att man inte kan förhandla fram en bra ränta där. Är det någon som har provat?
Martin, tack för att sticker ut hakan lite i den här frågan! Det blir kul att läsa.
Jag har inte försökt förhandla med en ny bank för del av lånet men min erfarenhet är att bankerna i praktiken inte värderar risk anna än digitalt.Dvs, de kollar din betalningsförmåga (ja eller nej) och belånar fastigheten till x%. Räntenivån styrs av vilket “engagemang” man har i banken. Vet inte om “dubbelbelåning” dyker upp på banktjänsemannens radar.
Men låt säga att detta faktiskt skulle vara ett problem (även för villaägare): en lösning är då att insistera på att den ränterabatt på “listräntan” som banken erbjuder avtalas om att gälla dig som KUND under t ex två år. Då kan man låna t ex 1/3 rörligt, 1/3 på ett
Ja, det är tänkbart att det (för husägare) går att förhandla fram bra villkor även med en diversifierad låneportfölj. Men då bör man nog vara medveten om problematiken och försöka lösa den innan man sätter sig med en sådan portfölj. T ex bör man få skriftligt på att “rabatter” på rörliga lån kvarstår under hela bindningstiden för de bundna lånen.
Även de villkor för ränteskillnadsersättning som jag har klagat på i flera inlägg kan man ju i princip förhandla om. Frågan är som sagt vad som funkar i praktiken – den som inte vet svaret eller orkar försöka förhandla bort bankernas standardvillkor bör nog hålla sig till lån med rörlig ränta eller kort bindningstid. (Om någon är intresserad har jag länge haft enbart rörligt men sedan en tid övergått till att ha allt bundet på ett år).
Martin, tack för att sticker ut hakan lite i den här frågan! Det blir kul att läsa.
Jag har inte försökt förhandla med en ny bank för del av lånet men min erfarenhet är att bankerna i praktiken inte värderar risk anna än digitalt.Dvs, de kollar din betalningsförmåga (ja eller nej) och belånar fastigheten till x%. Räntenivån styrs av vilket “engagemang” man har i banken. Vet inte om “dubbelbelåning” dyker upp på banktjänsemannens radar.
Men låt säga att detta faktiskt skulle vara ett problem (även för villaägare): en lösning är då att insistera på att den ränterabatt på “listräntan” som banken erbjuder avtalas om att gälla dig som KUND under t ex två år. Då kan man låna t ex 1/3 rörligt, 1/3 på ett år och 1/3 på två år. Detta har jag provat i praktiken och det funkade då.
Jag bar då inte den förhandlingslägesrisk som du ville undvika.
(sedan slutade iofs detta bankärende i att jag befinner mig i vad jag själv upplever som livslångt krig med Länsförsäkringar bank som inte ville kännas vid vårt avtal, men det är en fråga om att ingen av oss hade koll på våra papper)
Jag tycker mig minnas att det var vanligt på 80-talet att köpare tog över säljarens lån. Finns det ingen möjlighet till att göra så idag?
Jo den möjligheten finns nog fortfarande, men det kräver att alla parter (köpare, säljare och bank) är med på det. Det är svårt att se vitsen med ett sådant arrangemang. Om säljaren vill bli av med lånet vill köparen knappast ta över det. Förmodligen ligger det dessutom i bankens intresse att tvinga fram en tidig inlösen av lånet.
I lånekontrakten brukar det även stå att det, efter bankens godkännande, finns möjlighet att flytta ett lån till ett nytt objekt, dvs att ta med lån med bunden ränta till det nya huset om man flyttar. Men återigen kan man misstänka att banken inte kommer att godkänna en sådan flytt om räntenivån har gått ner eller varit oförändrad efter att lånet bands.
Fram till mitten av 80-talet var kreditmarknaderna starkt reglerade och lånevolymen “ransonerad”. Då kunde tillgången till kredit vara ett attraktivt försäljningsargument. Varför bankerna gick med på att flytta lånen vet jag inte.
Jo, den situation jag tänkte mig var när säljaren hade bundit sitt lån på flera år och sen upptäckte att han ville flytta. Som jag har förstått reglerna för ränteskillnadsersättning skulle det vara fördelaktigt att flytta lånet även om räntan inte rört sig så mycket sen lånet togs.
Men om jag förstår dig rätt har banken rätt att vägra en flytt, även om köparen bedöms som kreditvärdig. Tydligen är det nåt i regelsystemet som har ändrats sen 80-talet.
Jag tycker att man ska vara kall och alltid försöka ha rörliga bolån. Bind ingenting.
Bundna bolån är bara ett sätt för bankerna att tjäna enkla och trygga pengar på deras kunders bekostnad och på en osäkerhet som faktiskt inte behöver finnas men som de försöker påskina är en slags försäkring. Låt mig förklara med ett exempel:
Om den bundna räntan är 4 % på 2 år och den rörliga (3 månaders) är 3% (kollade lite på Compricer) så måste man för att binda sina lån på två år tro på att den rörliga räntan under de 2 åren som kommer i genomsnitt kommer att vara högre än 4%. D v s om den rörliga räntan under de två åren varierar (även över 4%) så att genomsnittet är 4% eller lägre så har man inte tjänat på att binda sina lån? Som det ser ut nu är räntorna på väg ner (alla)?
Nackdelen med bundna lån är såklart också att man är låst till en bank och de banken har därmed fått som de vill med ett enkelt, tryggt flöde av pengar in i två år (eller ännu värre om det är längre löptid).
En sak till som är smart och under förutsättning att man har ekonomisk möjlighet:
Om det är en skillnad så att rörliga bolån har en lägre procentsats än ett valfritt bundet bolån så är det ju väldigt smart att amortera av extra på bolånet varje månad med den mellanskillnaden som motsvaras av ränteskillnaden mellan det rörliga och det bundna bolånet som man jämför med.
På detta sätt kan man ju faktiskt tänka som att man betalar för ett bundet bolån fast man har friheten att välja hur mycket man vill amortera varje månad (med ändring var tredje månad) och i normalfallet ha en lägre räntekostnad. Amortering är ett sparande i och med att man minskar sin skuld, glöm inte det. Banken gillar det garanterat inte för då får de mindre ränta än att låsa sina kunder till ett bundet bolån. Genialt tycker jag!
Martin:
Jag läste en artikel i SvD idag där de skriver att man bör fundera på att binda räntan nu. Anledningen är helt enkelt att den 5-åriga boräntan befinner sig på en historisk botten och att den rörliga boräntan ligger på i princip samma nivå som den 5-åriga. Har du några kommentarer kring det?
Nu utgår de (och jag) givetvis att man inte kommer att lösa sitt lån.
http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/sverige/unikt-lage-talar-for-fast-boranta_7736492.svd