I debatten som föranledde slopandet av fastighetsskatten 2008 var ett ofta återkommande argument att äldre människor som under lång tid ägt hus i attraktiva lägen kunde tvingas från hus och hem på grund av fastighetsskatten. Det uppenbara motargumentet var naturligtvis att dessa personer har en stor förmögenhet bunden i sitt boende och att de skulle kunna belåna en del av sin bostad för att betala skatten. Motståndare till skatten invände då att denna typ av finansiella lösningar inte erbjöds på marknaden. Men idag är situationen en annan (p.g.a. förändrat regelverk?).
Att döma av en artikel i DN häromdagen erbjuder banker och försäkringsbolag numera en uppsjö av möjligheter för äldre att belåna sitt boende och använda detta för konsumtion. Lånet kan betalas ut direkt, betalas ut månatligen under en viss period eller kombineras med en försäkringslösning som garanterar ett visst månatligt belopp under den resterande livstiden. För många äldre med lågt belånade boenden förefaller detta kunna vara en mycket attraktiv lösning för att till exempel ha råd att resa på ålderns höst eller kanske köpa ett nytt lyxigt bridgebord. (De som förlorar på detta är förstås arvingarna, men i de flesta fall har dessa redan uppnått en ålder då man förväntas kunna försörja sig själv.)
Med andra ord har ett av de vanligaste argumenten mot en fastighetsskatt rämnat. Rika bostadsägare med låga inkomster, t. ex. garantipensioner, kan idag enkelt betala en fastighetskatt utan att tvingas flytta. Är det dags att börja diskutera en återinförd fastighetsskatt?
Ekonomistas 
För ett något jämna ut inkomsterna är en fastighetsskatt ett bra medel. Varför skall inte bostadsrätterna beskattas mer?
Fastigheter är f.ö. en rätt trögrörlig skattebas, som knappast flyr landet. Fastighetsskatten kan också verka dämpande på prisstegringen på bostäder och möjligen även i viss mån utjämnande på priserna (om den relateras till fastighetens värde) och på så sätt göra det lättare för unga människor att etablera sig på bostadsmarknaden och möjligen även i någon mån minska segregeringen av boendet.
Problemet med fastighetsskatten var väl taxeringsvärdena som skuttade iväg på ett på ett för många fastighetsägare överraskande och svårhanterligt sätt.
Fastställ därför taxeringsvärdet vid försäljning. Passa på att sätta värdet högt. t.ex försäljningspriset. Köparen kan därmed överblicka sin framtida fastighetsskatter. Koppla också belånings- och försäkringsmöjligheter till beloppet. Fastighetsägare ska naturligtvis kunna få sitt taxeringsvärde höjt om han behöver det.
Jag kan för all del förstå att höjda taxeringsvärden kunde innebära överraskande kostnadsökningar för människor med dyra bostäder. Men jag har alltid haft svårt att förstå att det skulle kunna vara synd om folk för att de blir rikare.
Rikare? Jo, men först vid försäljning.
Nej! Som Robert Östling visar är det i dag fullt möjligt att ta ut det ökade fastighetsvärdet i form av större lån redan innan man säljer huset.
I Kalifornien så sätts fastighetsskatten vid försäljningstillfället. Efter 30-40 år av kraftiga prishöjningar på bostäder har det lett till en situation där i princip enbart nya barnfamiljer betalar fastighetsskatt. En sådan lösning är kraftigt regressiv och har också väldigt trista fördelnings konsekvenser över livscykeln till nackdel för yngre personer.
Om en sådan fastighetsskatt införts i Sverige på 70-talet, hade huvuddelen av alla 40-talister som äger villor idag inte betalat skatt, tillskillnad från dagens 20-30 åringar. Inlåsningseffekterna skulle dessutom vara flera magnituder större än nuvarande kapitalbeskattning.
Hur kan en fastighetsskatt vara regressiv?
Yngre personer blir väl med tiden äldre personer?
Då skatten kapitaliseras i huspriset betyder det att det är de äldre som de facto betalar skatten (fastighetspriserna hade varit ännu högre utan skatt). Håller dock med om inlåsningseffekterna.
Thomas: Den är regressiv eftersom vid prisstegringar (en direkt konsekvens av befolkningstillväxt, samt tillväxt, eftersom mängden land nära en stads geografiska mtittpunkt är begränsad) så kommer individer med kapital (husägare) att betala lägre skatt än personer utan hus, jämfört med ett system där taxeringspriset löpande motsvarade det faktiska marknadsvärdet.
Det kommer alltid att kännas fel att behöva betala skatt för att bo i hus speciellt som det inte drabbar hyresgäster eller bostadsrättsägare. Det är bättre för välfärden om pengarna som skulle tas ut i skatt går till konsumtion istället.
“Det kommer alltid att kännas fel att behöva betala skatt för att bo i hus speciellt som det inte drabbar hyresgäster eller bostadsrättsägare.”
Fast det drabbar ju visst hyresgäster (genom höjd hyra) och bostadsrättsägare (genom höjd avgift).
“Det är bättre för välfärden om pengarna som skulle tas ut i skatt går till konsumtion istället.”
Konstigt argument, höjd fastighetsskatt kan ju självklart kompenseras med t.ex. högre grundavdrag så att totala skatten blir oförändrad.
…skatt har en tendens att förvandlas till offentlig konsumtion, inte helt oviktigt. Vi handlar ihjäl oss på elgiganten samtidigt som infrastruktursatsningarna är på löjligt låg nivå…
Man kan omformulera frågan:
1) ska vuxna människor få ha personliga värderingar som avviker från majoritetens?
2) ska vuxna människor få ha mål i livet som skiljer sig från vad “experter” tycker att de borde ha som mål, experter utsedda av andra “experter” som via krokvägar nominellt utsetts av demokratiskt valda församlingar?
3) ska individer få ta personliga beslut som bara angår dem själva och få stå för vad utomstående tycker verkar vara negativa konsekvenser?
4) ska man kunna få ta något felaktigt beslut angående saker som bara angår en själv?
Vad beträffar barnfamiljer så är ju svaren, som alla vet, fyra rungande nej i Sverige.
Själv tycker jag dock att andra människor ska ge blanka f-n i vad folk gör med sina egna pengar.
“egna pengar” är en social konstruktion. Utan stat inga pengar. En fastighetsskatt hindrar inte 1-4 på din lista utan fördelar bara 1-4 mer rättvist över befolkningen.
Personligen tycker jag att man bör ha lite större marginaler än många verkar ha. Jag tror nog att många lever i dyrare bostäder än de egentligen har råd med. Om man blir tvungen att flytta bara för att en skatt eller avgift eller ränta höjs så har man får små marginaler.
1. “återinföra fastighetsskatten”
Återinföra låter som om ni tror att fastighetsskatten är borta, bara för att man bytte namn och la ett tak på några hus. Fastighetsskatten drog in 27 miljarder kronor 2011, varav ca hälften från hushåll. Ganska imponerande av en skatt som många nationalekonomer inbillar sig inte längre existerar. Skattebortfallet av det nya systemet beräknas till ca 1 miljard.
Click to access utfallet-for-statens-budget.pdf
Att återinföra fastighetsskatten på dyra hus (över 4.5 miljoner) skulle dra in ytterligare 0.3 miljarder kr. är detta struntsumma värt alla problem förknippad med det gamla systemet?
Click to access 090629%20RUT_fastighetsskatten.pdf
2. Fastigheter är huvudsakligen kapital, och därför känslig för skatter. Hus flyttar inte på sig, det gör heller inte fabriker. Men värdet av beståndet avgörs på sikt av löpande investeringar baserad på framtida avkastning. Rena land-rents är knappast hela värdet på fastigheter.
“År 2004 investerades 175 miljarder kr i byggnader; drygt hälften i nybyggnad och resterande i ombyggnad och upprustning, enligt SCB. I denna takt förnyas fastighetsbeståndet vart 25:e år och är därmed långtifrån värdemässigt orörligt.”
Click to access 35-7-ts.pdf
3. Din poäng är viktig om det är liquidity constraint som hindrar pensionärer att belåna sina hus och betala skatt. Thaler menar att orsaken till fenomenet i själva verket är debt-aversion, i vilket fall utbudet är irrelevant.
http://ideas.repec.org/a/aea/jecper/v4y1990i1p193-205.html
1 och 2: Points taken (men mitt inlägg handlade inte om detta).
3: Intressant, det förklarar dock inte varför dessa produkter nu verkar ha blivit så populära — i alla fall om vi ska lita på DN-artikeln (vilket vi inte nödvändigtvis ska). Faktum är att jag tror att det vore bra med lite mindre “debt aversion” för pensionärer på ålderns höst — rysligt många verkar snåla med utgifterna, men dö med stora tillgångar. Återigen är det anekdoter jag bygger detta på. 😉
Bra enligt vilket värdekriterium? Att vara vuxen i slutet av livet är ofta en mycket utsatt position. Kroppen och knoppen orkar och klarar mindre och mindre. Riskerna hopar upp sig och redan små tillbud kan medföra katastrofala följder. Ett benbrott kan i praktiken kräva att man permanent flyttar till sjukhem. Att ha tillgångar är en viss garanti dels för att själv kunna slippa förnedrande och förvirrande pengaäskande hos restriktiva sociala myndigheter, dels som viss garanti för att anhöriga i värsta fall åtminstone hjälper till av arvsekonomiskt egenintresse.
Men vi har ju redan världens (näst?) högsta skatter?
Att människor som bor i dyra hus tvingas flytta när skatten förändras marginellt är fel medan att sänka bidragen för de allra fattigaste, så att de tvingas tigga, är okontroversiellt i dagens klimat. “Det är ju olagligt att tigga”.
Man skulle kanske hjälpa de som har de sämst ställt i samhället? T ex sänka deras största utgifter, dvs skatt på arbete, sociala avgifter och 25% moms på allt de köper?
Bara mindre än en tiondel av skatterna omfördelas från “rika” till “fattiga” enligt Tanzit och Schuknecht…
Sedan kunde man kanske se till att alla som vill, också kan få ett arbete genom att avskaffa “arbetsrätten” och den egoistiska, förlåt, “solidariska” lönepolitiken?
För den som inte har socialistisk segelbåtsallergi så torde den mycket låga Gini-koefficienten vara ett problem som tyder på bristande incitament för resursallokering. Den torde därför drabba de sämst ställda hårdast.
Och för att muntra upp tillställningen, lite rörliga bilder:
Ja visst, sänka skatten på de lägst avlönade är jag för. Men rika som växer upp med en guldsked i munnen bör beskattas relativt hårt för att jämna ut klyftorna mellan fattiga och rika. Tex för att finansiera bra utbildning (som de själva använt sig av) för alla, gratis sjukvård och annat som gynnar de sämst lottade i livets lotteri. Arv är egentligen något väldigt icke-liberalt, vilket vissa liberaler förstått. Tyvärr är liberalism för många liberaler synonymt med ‘jag vill ha än mer pengar’.
Vi ger alla samma lön så har vi inga klyftor alls.
1) det ar inte liberalt att onska beskatta de rika hart
2) jag ar for hojda fastigetsskatter OM det leder till sankningar av andra skatter, forslagsvis pa arbete (garna, men inte enbart, i form av hojda grundavdrag) och bolagsvinster
3) arv ar inte pa nagot vis icke-liberalt.
4) liberalismen ar for de flesta synonymt med att fa vara ifred fran staten …
1)nje, det är liberalt att försöka skapa samma förutsättningar för alla. Allt annat är hyckler.
3)nje, många liberaler anser just det. Att helt plötsligt få pengar utan att ha gjort ett skit är inte så liberalt. Men jag vet vad du kommer svara så besvära dig inte.
4)nje
“nje, det är liberalt att försöka skapa samma förutsättningar för alla. Allt annat är hyckler.”
du blandar aterigen ihop malet (samma forutsattningar) med det medel du foresprakar (hogt skattetryck och omfordelning). Att du kallar den politik du foresprakar for liberalism gor den inte mindre socialistisk
“nje, många liberaler anser just det. Att helt plötsligt få pengar utan att ha gjort ett skit är inte så liberalt. Men jag vet vad du kommer svara så besvära dig inte.”
Att ta pengar fran nagon med tvang (via skatt eller pa annat satt) for att ge dem till nagon som inte gjort ett skit ar mycket riktigt inte liberalt. Att lagga sig i vad folk gor med sina egna intjanada (och darmed redan beskattade) pengar ar dock annu mindre liberalt
Man tar inte pengar från någon med tvång, om den människan lever. I slutändan får någon pengarna som inte gjort sig förtjänt av dem. Friedmans argument är att det är en drivkraft för individen, att kunna lämna över till sin avkomma. Det köper jag delvis, på samma sätt som jag delvis köper ditt sätt att resonera kring de flesta frågorna. Dock anser inte jag att det är så enkelt som du försöker göra gällande.
inte lever*
“Man tar inte pengar från någon med tvång, om den människan lever. ”
man gar uttryckligen emot en manniskas vilja att jobba och spara for att gynna sin familj och / eller sina narstaende. Vidare sa ar arv langt ifran alltid i form av likvida tillgangar vilket minst sagt ar ett problem. Tex sa kan (och har) arvskatt innebara att soner / dottrar maste salja familjeforetaget (helt eller delvis) vilket ju kanns sadar bra.
1. Det stämmer att ett resultat att följa behavioral-saving är att man ex-post konsumerar innan man dör. Men vill vi verkligen ha en värld där varje generation äter upp alla kapital innan den dör? De här pensionärerna som under-konsumerar har ju gynnats av att deras föräldrar under-konsumerade.
De flesta kriser både för hushåll, företag och nationer beror på över-belåning, så det är ingen detalj för samhällsekonomin.
2. Det finns andra sätt att komma åt de här fastighetsvärdena, t.ex. reavinstskatt. Man kan kanske ha graderad reavinstskatt och nå ungefär samma fördelningspolitiska mål. Ett annat sätt är skatt som bygger på historisk inköpspris (och som inte tvingar folk att belåna sina hus och betala skatt på fiktiva fastighetsbubblor). Du borde kanske lägga energi på att utforma en skatt som drar in de här 300 miljonerna från dyra hus utan att bryta mot en fundamental norm.
3. Jag hittar inte referensen, men en extremt hög andel svenska hushåll över 55 har noll lån på sina hus. Svenskar gillar att inte ha lån, och det är en positiv externalitet som skattesystemet inte borde underminera.
4. ”det förklarar dock inte varför dessa produkter nu verkar ha blivit så populära”
Förklaringen kan vara svagare normer, men jag tror inte det. Det här är en mer trolig förklaring, ny teknologi (bred definerad).
Click to access Laibson%201997%20QJE,%20Golden%20eggs%20and%20hyperbolic%20discounting.pdf
Som QJE-artikeln argumenterar är ny finansiell teknologi inte nödvändigtvis bra i en värld med behavioral-saving.
“ex-post konsumerar *FÖR LITE* innan man dör.” ska det vara
Kanske vi ska fundera på varför frågan överhuvudtaget diskuteras.
Är inte ett av de starkaste argumenten för fastighetsskatt fördelning av resurser? Det vill säga att det är dyrt att äga fastigheter man inte använder eller förvaltar och att vi då får ett mer spritt ägande. Att öka reavinstskatten gör väl snarare det så att vi gärna håller på fastigheterna för att undvika kostnader?
För att undvika snedvridande effekter på investeringar skulle man kunna tänka sig en markvärdesskatt istället för en fastighetsskatt. Sedan är det så att ju högre denna skatt är desto lägre kommer köpeskillingen att vara. Alltså kommer skuldbördan (relativt inkomst) för dem som köper fastigheter att bli lägre i ett system med fastighetsskatt än utan.
Ett annat problem med den nya konstruktionen av fastighetsskatten är att man inte längre kan skjuta upp reavinsten när man köper en ny bostad. Detta skapar inlåsningseffekter som leder till ett ineffektivt utnyttjande av bostadsbeståndet och efter omläggningen gäller detta även bostadsrätter. Antagligen är sådana effekter viktigare än vad en rent “rationell” modell skulle ge vid handen: det svider rejält att betala reavinstskatten nu än snarare än i framtiden. Inlåsningseffekterna gör för övrigt reavinstskatt på bostäder tämligen oattraktiv eftersom man gärna vill att fastighetsbeståndet (en inte oväsentlig del av den samlade kapitalstocken) används på ett effektivt sätt.
Vidare förstår jag inte varför fastighetsskatten ses som en skatt på kapitalavkastning. Är den inte snarast en skatt på konsumtionen av boende? Det kanske inte spelar så stor roll hur man ser det men rent konceptuellt verkar detta rimligare.
Alltså vore kanske det vettigaste ett system där man kan skjuta upp reavinstskatten så länge man har reavinsten låst i ett boende (dvs ofta tills man närmar sig livets slutskede). Medan man bor betalar man en istället en skatt som motsvarar boendets konsumtionsvärde. Detta värde bestäms naturligtvis bäst av marknaden; när marknadspriset går upp stiger även komsumtionsskatten, oavsett om det är potatis eller boende man konsumerar.
Vilket var ungefär det system vi en gång hade.
Det är väl väldans svårt att gå tillbaka, då en av meningarna med det hela vara att fast. ägaren skulle få mer pengar att spendera under boendetiden och skjuta utgifterna framför sig.
Öka på BNP alltså.
Säg att medelhuset kostar 2-miljoner, med återgång till 1% så ökar boendekostnaden med 20-tusen minus 6-tusen, 14 000:-
Räntan måste då sjunka med 14-tusen, amorteringen är ju nästan obefintlig.
14′ med 5% ränta ger 280-tusen i lägre pris.
Är den BoLåneTorsk som köpt sitt hus på topp, utan amortering, positivt inställd till detta?
Banken vill nog ha en amortering, dom vill ju säkra upp sin av Staten ålagda 12% i egna slantar.
Det försvinner alltså 280-tusen i konsumtion för någon.
Hur många är dessa, vad blir slutresultatet vad gäller konsmution o då också sysselsättningen?
Nu är väl inte S förslag utformat på det viset, man vinner inget val på att öka utgifterna för folk.
Sen i det gamla systemet så skyddades dom skattefuskande egenföretagarna, fattigpensionärerna alltså, genom att skatten inte var över 4,5% av lönen.
”För att undvika snedvridande effekter på investeringar skulle man kunna tänka sig en markvärdesskatt istället för en fastighetsskatt.”
Det är principiellt rätt, men praktiskt svårt. Om du vill dra in lika mycket i intäkter måste du ha 2-3 gånger högre skattesats på bara mark. Sen måste du separera mark/fastighet för den majoritet av fastigheter där de är i klump, en antagligen omöjlig uppgift. Till sist har du problemet att all markvärde inte är rent. Markvärde beror till stor del på omkringliggande kapital. Om fastigheten ökar markvärdet den är nära så kommer skatten fortfarande att vara snedvridande.
”Sedan är det så att ju högre denna skatt är desto lägre kommer köpeskillingen att vara. Alltså kommer skuldbördan (relativt inkomst) för dem som köper fastigheter att bli lägre i ett system med fastighetsskatt än utan.”
Nettoförmögenheten sjunker också. Svenska medelklassen har huvuddelen av sitt sparande i form av egnahem, en viktig buffert.
”när marknadspriset går upp stiger även komsumtionsskatten, oavsett om det är potatis eller boende man konsumerar.”
En fiktiv värdeökning på hus som resultat av t.ex. spekulation driver upp skatten proportionerligt med kapitalvärdet för konsumenten, vilket inte sker med potatis där produsenten försäkrar. Det finns andra skillnader, fastighetskatten är både en skatt på investeringar och på konsumtions producerad av investeringen, återigen till skillnad från moms på potatis som inte påverkar investeringar. Du använder dig av en missvisande modell när du påstår att dessa skatter är identiska.
”Vilket var ungefär det system vi en gång hade.”
Ett system som en ovanligt hög andel av de som betalade skatten hatade, men nationalekonomer arrogant försvarade utifrån överförenklade teorier, utan att det drog in nämnvärt mer intäkter. Det rimliga hade varit för att fråga sig varför systemets utforming per skattekrona skapade ovanligt stor missnöje.
Tänkte bara diskutera att du säger att det kan bli snedvridet eftersom markpriset inte bara är en rent utan även kan påverkas av egna investeringar.
Detta är såklart sant, och antagligen en speciellt viktig effekt om man har väldigt stora fastighetsägare. Små fastighetsägare lär ha en negligerbar effekt på ett områdes priser (i alla fall uppåt, man kan tänka sig att odrägliga grannar, fula byggnader och brottsligt beteende kan driva priser mycket nedåt).
Däremot kan det också vara snedvridande att INTE ha en fastighetsskatt. Detta då offentliga investeringar, speciellt i infrastruktur, är en central bestämningsfaktor av huspriser. Tänk dig att du har en kommun utanför Stockholm med ett tjugotal stora landägare. Det kan vara samhällsekonomiskt lönsamt för kommunen att betala en tunnelbana, men att en stor del av vinsterna går rakt ner i landägarnas fickor med ökande huspriser och utan omfördelning av vinsterna får projektet inte väljarnas stöd. Det naturliga hade varit att omfördela så att landägarna går med på en deal med kommunen där de betalar för att tunnelbanan ska byggas, men dessa typer av avtal är kulturellt ovanliga och lider av hold-up problem.
En fastighetsskatt internaliserar däremot direkt vinsterna av offentliga investeringar i infrastruktur.
Notera att detta är inte ett argument för återgång till det gamla systemet, utan snarare ett argument för en lokal fastighetsskatt. När en mycket stor proportion av värdet bestäms av externaliteter är det bra att komma ihåg att avsaknad av skatter också kan snedvrida investeringar.
Till exempel, även om jag inte kan bekräfta har jag hört att Stockholms tunnelbana till stor del finansierades av värdeökningen på offentlig mark, och offentligt ägande av marken är ju den mest extrema formen av fastighetsbeskattning.
Det är en helt öppen fråga i vilken grad detta “hat” berodde på skattens konstruktion och i vilken grad det berodde på att man betalar in skatten själv, med undanlagda medel. Om folk skulle betala in inkomstskatt eller konsumtionsskatt själva, säg en gång om året, skulle dessa skatter också bli mindre populära. Kanske till och med hatade.
Nu säger du att folk har sitt sparande i form av fastigheter, men tidigare argumenterade du för att dessa inte kunde ses som “förmögenhet” i vanlig mening då folk var ovilliga att konsumera denna förmögenhet. En buffert som (av psykologiska eller andra skäl) inte går att konsumera är inte mycket till buffert. Hela Roberts argumentation var ju fastigheten är en buffert som man kan använda för oförutsedda utgifter. Vidare är anledningen till att så stor del av nettoförmögenheten ligger i bostäder den värdestegring som skett de sekaste 30 åren. Denna är en ren windfall för de som köpte vid rätt tid och den har finansierats via hög skuldsättning av de som är nya på marknaden.
Om priserna inte drivs av fundamenta så kommer de att falla igen och då sjunker skatten igen. Under ett par år fick man då betala “för hög” skatt men å andra sidan fick de som köpte sitt boende under dessa år betala “för mycket” för sitt boende. Om ngt problem ska hanteras är det väl det senare som ju om ngt påverkar nettoförmögenheten långsiktigt. Fqtsighetsskat i den gamla utformningen motverkade bostadsbubblor i ngn mån då de kopplade de löpande kostnaderna till priserna.
Fastighetsskatten hade väl inte behövt avskaffats från början. Problemet, som med arvsskatten, var att pensionärer med stora villor inte hade råd att bo kvar. Värdet på dessa villor är förmodligen inte allt för stort. Både arvsskatt och fastighetsskatt hade kunnat göras progressiva. Arvsskatten kunde fått ett grundavdrag på ett antal miljoner, och fastighetsskatten gjorts beroende av beskattningsbar inkomst eller taxeringsvärdet.
Fast.skatten var max 4,5% av inkomsten.
Men den var en valvinnare, bland husägarna som ju såg att det skulle bli ‘pengar i börsen’ i uppåt områdena med tax.värden över 600-tusen.
Observera att ‘dom flesta’ fick ingenting av borttagandet, då medeltax var 600-tusen o låg över median.
Observera också att alla med då typ 100- 500-tusen får fortfarande höjning av fastighetsavgiften.
Dock ej FR & grabbsen dom har ju slagit i taket o indexeras.
Jag har alltid uppfattat det som något osmakligt att de som har råd att köpa dyra hus har kunnat bli ännu rikare bara genom att bo. Det har blivit bättre, visst, genom minskad inflation och mindre ränteavdrag. Men fortfarande torde karriären på bostadsmarknaden vara viktigare för privatpersoners förmögenhetsuppbyggnad än vad karriären på arbetsmarknaden är. Hur stämmer detta med “arbetslinjen”.?
Fastighetsskatten dämpar prisstegringen på bostäder och minskar skillnaden mellan dem som har “tur” på fastighetsmarknaden och dem som har “otur”. Den gör det lättare för unga att etablera sig på bostadsmarknaden. Den drar in en del av vinsterna av offentliga investeringar till staten. Och den torde ha mindre snedvridande effekter än de flesta andra skatter. När nu argumentet att man “inte har råd att bo kvar för att man har blivit för rik” verkar ha fallit tycker jag att allt talar för att återgå till något som är mer likt den gamla utformningen av fastighetsskatten.
Och ja, jag har ingen dyr bostad.
Varför ska ett fiktivt taxeringsvärde utgöra grund för fastighetsskatt? Det vore enklare att använda det reella, nämligen senaste försäljningspris för fastigheten.
Fastighetsspekulanter skulle i förväg av Skatteverket i få reda på den kommande fastighetsskatten, vilken sedan inte ändras över tid annat än möjligen med t.ex KPI. Även sådana förändringar ska vara kända av köparen i förväg.
Tycker man (politiker, tjänstemän eller hyresgäster) att skatten blir för låg, kan man höja reavinstbeskattningen, förutsatt att dessa höjningar inte sker retroaktivt förstås. Naturligtvis går det att höja skattesatsen, men bara att tillämpas vid nya försäljningar.
Fastighetsaffär är för de flesta privatpersoner livets största,
viktigt att skatten därför är förutsägbar.
Taxeringsvärdet är inte särskilt fiktivt. I de allra flesta områden sker det hela tiden försäljningar, så jag tror att det är mycket få fastighetsägare som inte har en rätt god uppfattning om vilket värdet på deras hus är.
Att enbart använda senaste försäljningspris som grund för skatten kanske kan fungera bra för dem som flyttar ofta. Men för den som bor tio år eller mer i samma has får en orimligt låg fastighetsskatt. Och vilken är rättvisan i att två personer i identiska hus ska betala olika mycket i skatt, beroende på hur länge de har bott i huset? Snacka om “inlåsningseffekt”!
“ Små fastighetsägare lär ha en negligerbar effekt på ett områdes priser”
Om du bygger en brygga eller en liten väg, påverkas inte priser då? Om du renoverar om huset, påverkas inte marken huset finns på? Din andra poäng om sociala externaliteter är heller ingen detalj i bostadsmarkanden.
”Däremot kan det också vara snedvridande att INTE ha en fastighetsskatt.”
Den poäng du gör här om internalisering är helt korrekt, men gällde som du också skriver inte den tidigare statliga fastighetsskatten som nationalekonomer fanatisk försvarar, utan mer dagens kommunala system som de hatar (eller inte känner till existensen av i och med att de hört att fastighetsskatten ”avskaffades”). Notera även att taket, som till kostnad av några hundra miljoner i mindre intäkter tar bort problemet med att folk tvingas flytta, inte motverkar det här fördelen.
”Det är en helt öppen fråga i vilken grad detta “hat” berodde på skattens konstruktion och i vilken grad det berodde på att man betalar in skatten själv, med undanlagda medel.”
Det är inte en öppen fråga, det är testbar. Dagens system nämligen också kräver att man med undanlagda medel betalar in aggregerat mer eller mindre samma skatt. Ändå är den folkliga vreden borta. Återigen bygger argumentation på att låtsas att fastighetsskatten avskaffades.
(Enligt valundersökningen 2006 var motstånd mot fastighetsskatten ett av de vanligaste skälen att folk bytte block. Enligt valundersökningen 2010 fanns ingen majoritet att återinföra extra-skatt på dyra hus, trots att väljare i övrigt gillar skatter på rika.)
”Om folk skulle betala in inkomstskatt eller konsumtionsskatt själva, säg en gång om året, skulle dessa skatter också bli mindre populära. Kanske till och med hatade.”
Vilket är en viktig anledning till att vi inte designar skattesystemet så. Framförallt om skatten till skillnad från inkomstskatt inte ens är kopplad till cash-flow.
”Nu säger du att folk har sitt sparande i form av fastigheter, men tidigare argumenterade du för att dessa inte kunde ses som “förmögenhet” i vanlig mening då folk var ovilliga att konsumera denna förmögenhet. En buffert som (av psykologiska eller andra skäl) inte går att konsumera är inte mycket till buffert.”
Enligt en behavioral saving norm ska man inte låna till regelbundna utgifter (tex. en fastighetsskatt), men det är givetvis rätt att låna eller äta sitt sparande för oförutsätta shocker, därav ordet ”buffer”. Ingen paradox här således.
”Om priserna inte drivs av fundamenta så kommer de att falla igen och då sjunker skatten igen. Under ett par år fick man då betala “för hög” skatt men å andra sidan fick de som köpte sitt boende under dessa år betala “för mycket” för sitt boende.”
Det första är en snedvridning skapad av staten. Det andra är en del av världens inneboende osäkerhet som vi inte kan göra någon åt. Vad menar du med ”å andra sidan” egentligen? Den snedvridning som du vill ha tar ju inte bort de naturliga svängningarna. är det någon sorts rättviseargument, att alla ska tvingas lida om vissa lider?
”Om ngt problem ska hanteras är det väl det senare som ju om ngt påverkar nettoförmögenheten långsiktigt. ”
Fastighetsskatten är en ca 25-30% avkastningsskatt på nettoförmögenheten i boende, som därför mycket riktigt minskar netto-förmögenhetsbildning i egnahem på lång sikt.
”Fqtsighetsskat i den gamla utformningen motverkade bostadsbubblor i ngn mån då de kopplade de löpande kostnaderna till priserna.”
Genom att straffa eget kapital i boendet (som beskattas, till skillnad från lån) så destabiliserar skatten fastighetsmarknaden. Det motverkade knappast bubblor, men såg till att bubblan fick större negativa konsekvenser genom att tvinga folk betala skatt på fiktiva värden med löpande inkomster.
”Fastighetsskatten dämpar prisstegringen på bostäder”
Nej, det gör det inte, en permanent fastighetsskatt leder till en engångssänkning som är internaliserad i huset redan när du köper det. Det nya systemet som ökat rollen för reavinstskatten har däremot de fördelar du nämner.
Med tanke på den arrogans med vilket nationalekonomer försvarar den gamla fastighetsskatten och kallade allmänheten som klagade för idioter så är nivån på den ekonomiska analysen inte hög.
Jag tror inte du har rätt i ditt påstående här. Om du tänker ett extremfall där fastighetsskatten är 100% så är bostadspriset lika med hyran, så då är uppenbarligen volatiliteten lägre. Vi kan göra argumentet lite mer formellt. VI antar att prisstegring sker när beredvilligheten att betala hyra ökar – en prisstegring är spekulativ om folk är beredda att betala en högre hyra för att de förväntar sig framtida prisförändringar.
Låt beredvilligheten att betala hyra vara a, ett hus har då värdet av en perpetuitet av mängden a, dvs
V=(1+r)a/r
Om vi däremot har fastighetsskatt måste vi subtrahera nuvärdet av framtida skatteinbetalningar, så nuvärdet är
V=(1+r)a/r – t*(1+r)V/r
Omarrangera termerna så får du
V=(1+r)a/(r+t(1+r))
Det vill säga faktorn framför den implicerade hyran är mindre om vi har en fastighetsskatt. Detta gör det mindre lockande att betala en högre hyra på hopp om framtida uppgångar i hyresbetalningsvillighet, då kapitalvinsten från denna typ av svängningar är mindre.
Är detta kvantitativt viktigt? Om vi stoppar in r=0.04 och t=0.01, så vår vi att multipeln är 26 utan fastighetsskatt och 20.6 utan, så en ganska stor skillnad
Korrektion, med 100% fastighetsskatt är priset lägre än villigheten att betala hyra, vilket verkar rimligt men inte förtar poängen att höga fastighetsskatter minskar prisvolatiliteten.
Samhället bör skapa förutsättningar så att medborgare, när de gör sina livs största investeringar, kan överblicka konsekvenserna. Detta är möjligt!
Fastigheter är för övrigt ett mycket mindre skadligt skatteobjekt än t.ex arbete och energi.
Alla former av skatter betraktar vi som en utgift, som vi gör allt för att komma förbi. Varför betraktar vi skatter på det viset? Kan det finnas ett annat sätt för samhället, alltså vi själva, att kunna lösa problemet på?
Filosofen har talat..
1. Hannes: Jag gillar din ansats att faktiskt analysera frågan. Men jag förstår inte din modell. Du skriver
”fastighetsskatten är 100% så är bostadspriset lika med hyran, så då är uppenbarligen volatiliteten lägre.”
Att säga att fastighetsskatten är 100% är ett annat sätt att säga att skatten på den implicita boendetjänst som produceras (”hyran”) är 100%. Då är huset väl värt noll? Ditt extremexempel gör det omöjligt att undersöka volatilitet, för att man blir tvingen att jämföra någonting som är värt noll med något annat värt noll.
Ta en enklare modell. Du har ett hus som producerar en boendetjänst värt 10.000 i månaden i all oändlighet, diskonterad med en real ränta på 2%. Huset är värt 6 miljoner kronor. Man inför en skatt på en tredjefel av avkastningen (den gamla fastighetsskatten låg strax under detta). Då blir huset värt 4 miljoner kronor.
Säg att spekulation gör att diskonteringsräntan sjunker till 1%. Utan skatt fördubblats värdet till 12 miljoner. Med skatt fördubblats värdet till 8 miljoner kronor. Skatten påverkar inte volatilitet i denna enkla uppsättning. Du kanske får ett annat resultat i en mer komplex modell, har du en referens?
2. ”Fast.skatten var max 4,5% av inkomsten.”
Just det, utöver allt annat skapade den gamla fastighetsskatten en extra marginal inkomstskatt på 4.5%, att lägga på världens redan näst högsta marginellskatter. Det kan vara värt att påminna om för de som skriver ” Fastigheter är för övrigt ett mycket mindre skadligt skatteobjekt än t.ex arbete” Den gamla fastighetsskatten som ni fanatisk försvarar innehåll liksom som en bonus en extra skatt på arbete.
3. ”dom flesta’ fick ingenting av borttagandet,”
Vilket beror på att det inte fanns någon ”borttagande” av fastighetsskatten, utan en intäktsneutral justering av konstruktionen. De räknade fel så man fick en miljard av ca 27 miljarder mindre än det gamla systemet i intäkter. Antal hus som berörs av taket är få, ungefär 40.000, så intäktsförlusten är liten, ca 0.3 miljarder kr per år.
Jag ser trots detta flera som tror att fastighetsskatten är borta. Att ni insistera att pratar om skatten på boende med ord som ”avskaffat” ”borttagandet” förstärker min kritik att många nationalekonomer som av ideologiska skäl försvara skatten inte tagit tid att analyserat frågan.
4. Korrelationen mellan hemvärde och inkomst är givetvis positiv men långtifrån perfekt. Många medelklassfamilj i Stockholm med barn som vill bo i hus måste betala 5 miljoner eller mer utan att vara rika. Fyra femtedelar av dessa hus är just i Stockholmstrakten.
Enligt SCB var medianinkomsten för de som bor hus med taxeringsvärde över 4.5 miljoner ca 37.000 kr per månad före skatt. Hälften tjänade således mindre, men var tvungna att betala flera tusen per månad bara i fastighetsskatt.
Ni kan sitta och håna de och säga att de kan flytta eller belåna sig mer och betala skatten. Men hade ni inte envisas med att använda de enklaste neoklassiska modellerna (utan kapital!) på en bostadsmarknad präglad av behavioral-saving så hade förklaringsvärdet ökat.
Först modellerna. Det är lite av en sidopoäng, men illustrerar en effekt av den svenska fastighetsskattmodellen som är värd att dela.
Skillnaden mellan våra modeller är att du behandlar fastighetsskatten som en procent på boendetjänstens värde, medan jag behandlar fastighetsskatten som en procentsats på husets värde. Din metod är mer naturlig från en ekonomisk synvinkel, medan min är mer lik det svenska skatttesystemet.
Så din modell är att fastighetsskatten är s och att huspriser ges av
V=(1+r)(1-s)a/r
där a är boendetjänstens värde och boendetjänsten och räntan är konstanta över tid. I min formulering är skatten t och husets värde
V=(1+r)a/r – (1+r)tV/r
(Huspriset är konstant över alla perioder eftersom problemet är stationärt). Detta betyder att
V=[(1+r)a/r]*[1/(1+t(1+r)/r)]
För varje av dina s kan vi självklart välja ett t så att huspriset blir detsamma, men den översättningsfunktionen förändras med räntan. Med andra ord, den kapitalbeskattning som den svenska fastighetsskatten implicerar varierar med räntan. Om jag inte har gjort fel med algebran ges översättningen av
s=1-1/(1+t(1+r)/r)
det betyder att om t=0.01 som den var/är i Sverige, får vi att s=0.33 för r=0.02, men s=0.502 för r=0.01. En räntesänkning från 2% till 1% i det svenska skattesystemet implicerar därför nästan en fördubbling av den implicita skattesatsen på husets avkastning. Bra eller dåligt? I alla fall en väldigt central egenskap av skattesystemet som minskar husprisernas respons på räntesänkningar. Räknar man om ditt exempel visar det sig att i det skattade scenariot höjs priset enbart till strax över 6 miljoner när vi tar in den förändrade implicerade kapitalbeskattningen.
Trots sin längd var det här dock lite av en sidopoäng. Elasticiteten av priset på räntan är nämligen inte vad jag tror är centralt, utan elasticiteten av priset med avseende på boendetjänsternas värde. Här är jag överens med dig om att procentförändringarna är invarianta under förändringar av skattenivån, då priset alltid är en konstant gånger boendetjänsten.
Är däremot procentvolatiliteten den centrala? Visst, när det gäller finansiella instrument tycker vi det, men dom är ju nästintill oändligt delbara och deras absolutvärde är irrelevant. Hus är det inte, och därför är även kronvariationen viktig. Utan fastighetsskatt varierar huspriserna mer om vi betraktar dem som en procent av människors inkomst eller som procent av BNP, vilket borde vara mycket relevant för finansiell stabilitet och spekulationsvilja bland annat. Helt enkelt måste vi klargöra vilket volatilitetsmått som är mest relevant, och jag tror inte att din varians av logaritmen nödvändigtvis är det.
Det är med blandade känslor som jag läser detta blogginlägg.
Jag gillar fastighetsskatt för den är svår att smita från och för att den ger en omfördelningseffekt som jag uppskattar.
Jag ogillar den på grund av problemet med äldre ensamstående som på grund av låg pension riskerar tvingas flytta från hus man bott i i många decennier. Att varje år låna för att betala denna skatt är ju en lösning, men i mitt tycke inte en särskilt bra sådan. Det blir ju rena subprimelån.
Om fastighetsskatten återinförs måste det bli med någon form av begränsningsregel.
En naiv fråga: varför kan man inte ta ut skatten på överlåtelsepriset + KPI? Detta blir förutsägbart från ett relativt perspektiv eftersom löner mm stiger ju ungefär som KPI (ja, egentligen stiger löner ju oftast lite mer än KPI) och man kommer alltså veta ungefär vilken andel av inkomsten man kommer få betala i fastighetsskatt. Förutsägbarhetsproblemet löst! Eller?
För övrigt borde väl även reavinstskatten tas ut minus KPI?Husets värde har stigit med 200% sedan inköp men 100% äts upp av inflationen – är det inte synnerligen olämpligt ur många perspektiv att kräva skatt på rena luftvinster?
“Skatter vad ska vi med det till? Nej bort med allt vad skatter heter! Låt var och en få sköta sig själv här i samhället! Alltså ingen fastighetsskatt!”
Även om det för en ekonom kan tyckas naturligt att man belånar sitt hus för att betala fastighetsskatt, så är det ingenting som fungerar i verkligheten.
För det första har folk i allmänhet och äldre människor i synnerhet en naturlig aversion mot lån och har som mål att bli skuldfria. Huset är var mans livsverk och resultatet av ett liv av mödor, och inget som man belånar på ålderns höst.
För det andra är transaktionskostnaderna alldeles för höga för denna typ av finansiella trollerikonster.
För det tredje har äldre människor i allmänhet inte ork och lust att hålla på med sådant.