Igår presenterade Riksbanken sin omfattande utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden. Rapporten är försiktigt formulerad och bjuder inte på några överraskningar. Trots det finns där en hel del intressant material, såväl statistik som ny analys och en hel del bra sammanfattningar av tidigare forskning. Den som inte orkar läsa rapporten kan se webbsändningen från gårdagens seminarium här.
Min tolkning av de viktigaste budskapen i rapporten är att uppgången i de svenska huspriserna till stor del verkar kunna förklaras av fundamentala faktorer som stigande disponibel inkomst, lågt byggande, låg kapitalkostnad efter skatt (även vid lång finansiering) och sänkt fastighetsskatt. Däremot kan man ifrågasätta om dessa fundamentala faktorer verkligen är fundamentala. Kommer husbyggandet att ta fart? Kommer de långa räntor att stiga? Kommer ränteavdragen att finnas kvar? Kommer en effektiv fastighetsskatt att återinföras?
Jag noterar även med intresse att ett kapitel diskuterar räntebindningskrav som ett tänkbart redskap för att motverka eventuella husprisbubblor (s 321-323). Ett sådant krav argumenterade jag för i ett tidigare inlägg här på Ekonomistas. Riksbanksrapporten avvisar dock snabbt detta redskap, med argument som jag inte finner helt övertygande. Låt mig utveckla tankarna kring detta.
Riksbankens rapport genomsyras av en oro för att vissa hushåll luras att tro att en låg rörlig ränta även speglar den långsiktiga räntenivån, och att en låg reporänta därmed riskerar att orsaka en irrationell uppgång i huspriserna. Genom att tvinga fram en räntebindning angrips då roten till de eventuella problem som generear bubblor på bostadsmarknaden. Om hushållens förväntningar trots allt är rationella är i princip ingen skada skedd eftersom hushållen egentligen bör vara indifferenta i valet av bindningstid.
Men, och detta tolkar jag som rapportents huvudinvändning, vi vet ju att räntebindning historiskt har varit betydligt dyrare än att ha rörlig ränta. “I princip ingen skada skedd” kanske i praktiken är en stor skada. Enligt rapporten skulle hushållen tvingas att försäkra sig mot en risk som de med största sannolikhet har råd att bära, och bankerna skulle behöva anpassa sin finansiering på ett sätt som driver upp kostnaderna. Jag tror inte att detta behöver bli fallet. Av vad jag har sett i litteraturen finns det ingen bra förklaring till varför långa räntor i genomsnitt har varit så mycket högre än korta räntor. Dessutom borde det åtminstone i teorin vara bättre för bankerna att finansiera sin långa utlåning (bostadslån har löptider på flera decennier) med lång upplåning. Om korta räntor i genomsnitt är lägre än långa räntor av skäl vi inte kan förstå utifrån grundläggande teori finns det förmodligen anledning att oroas av dessa räntenivåer snarare än att försöka utnyttja dem. Riskerna med kort upplåning har visserligen blivit tydligare under de senaste åren. Trenden verkar därför gå mot längre bindningstider även om detta inte regleras, men en reglering skulle kunna påskynda processen.
Resonemangen i Riksbankens rapport utgår från att endast hushåll med hög belåning borde omfattas av ett eventuellt räntebindningskrav. Detta tror jag är feltänkt. Förmodligen har små volymer och bristande konkurrens på marknaden för långa bindningstider bidragit till att dessa har blivit dyra i förhållande till rörlig ränta. Jag misstänker att ett tillfälligt krav på räntebindning skulle förskjuta jämvikten till längre bindningstider, och att dessa på sikt skulle bli mer attraktiva även i avsaknad av en reglering.
Ekonomistas 
Upplysningsvis är det du förespråkar Martin ett obefogat ingrepp i den fria marknaden som garanterat kommer ha oönskade och oförutsedda sidoeffekter.
Om bankerna och deras ägare inte, vid kris, räddas av staten kommer deras intresse av försiktighet räcka långt.
Att tvinga bolånetagare att binda skulle föra med sig två uppenbara nackdelar. För det första skulle det innebära en förmögenhetsöverföring från bolånetagare till bankerna. För det andra skulle det försvåra för Riksbanken att ingripa när konjunkturen går åt fel håll.
Vi har i hela västvärlden haft fallande räntor sedan i början av 80-talet då Fed började tillämpa Friedmans insikter. Vi har nu nått en väldigt låg nivå. OM vi stannar på denna låga nivå (sett över en konjunkturcykel) kommer troligen korta räntorna att närma sig de långa. OM vi får en ny inflationsera kommer det kanske att vara mer lönsamt att binda än tidigare.
Personligen tror jag att de som varnar för inflationen har helt fel. Jag tror t.o.m. det kan vara bra om vi får lite högre genomsnittlig inflation, säg 3% i snitt, så att det finns lite fallhöjd i en lågkonjunktur.
Ursäkta en fåkunnig, men jag har alltid trott att långa räntor i genomsnitt bör vara högre än korta. Detta eftersom låntagaren genom att binda sin ränta under en längre tid minskar sin ränterisk, d v s volatiliteten på sin räntekostnad, vilket är något som låntagaren är villig att betala en premie för. Jag förstår av blogginlägget att detta skulle vara feltänkt, men jag förstår inte riktigt varför?
Det kan stämma att långa räntor bör vara högre (men det beror på både utbud och efterfrågan). Nu var det visserligen länge sedan jag läste denna litteratur, men av vad jag har sett är riskskillnaderna på olika löptider för små för att förklara att ränteskillnaderna har varit så stora.
Dessutom: om långa räntor är höga pga att långa bindningstider är attraktiva för hushållen så är det ingen uppenbar samhällsekonomisk kostnad att tvinga hushållen till långa bindningstider.
“Dessutom: om långa räntor är höga pga att långa bindningstider är attraktiva för hushållen så är det ingen uppenbar samhällsekonomisk kostnad att tvinga hushållen till långa bindningstider.”
Fast det stämmer ju inte riktigt – VISSA låntagare betalar gärna för att minska risken, men uppenbarligen inte alla. Givetvis blir det en försämrad nytta för alla de som idag väljer obunden ränta, annars hade de väl idag haft bundna lån?
Det skulle lika gärna kunna vara tvärtom: bankerna skulle kunna uppskatta tryggheten med långvariga kunder och ge lägre ränta. Svaret beror på vems säkerhet det handlar om.
Kan problemet ligga i att svenska hushåll har en felaktig uppfattning om storleken på den riskminskning som följer av lång bindningstid, d v s att riskminskningen är i själva verket är mindre än vad hushållen tror och att efterfrågan på långa bindningstider därmed blir omotiverat hög?
När det gäller den samhällsekonomiska kostnaden att tvinga hushåll eller enskilda att göra ett visst val, tycker jag att det låter tveksamt denna inte skulle vara “uppenbar”. Om man skulle applicera samma resonemang på alla situationer där priset på en viss vara eller tjänst är högre på grund av att varan eller tjänsten är mer attraktiv, borde ju staten i alla dessa situationer vara oförhindrad att tvinga hushåll eller enskilda att välja just denna mer attraktiva vara eller tjänst? Eller är det något jag missat?
Om man är orolig för ev bubbeltendenser på bostadsmarknaden, borde inte en ganska självklar första åtgärd innan man pratar om räntebindningskrav och lägre ränteavdrag etc vara att förbjuda ombildningar av hyreslägenheter under marknadspris från det allmännyttiga beståndet? Det medför helt godtyckliga förmögenhetsöverföringar från allmännyttan (dvs alla) till personer som råkar ha ett hyreskontrakt och, vilket är det viktiga argumentet för denna frågeställning, det innebär att det tillförs en massa likviditet till marknaden som borde spä på betalningsviljan vid budgivningar och därmed ev skapa bubbeltendenser. Vill minnas att Uppsala genomförde en sådan åtgärd och vips så ville ingen ombilda. Som genom ett trollslag försvann allt prat om vilja att påverka sitt boende, inflytande och allt annat positivt som ombildningarna skulle medföra. Money talks.
F ö kan jag rekommendera sighten där man kan se hur ideologiskt drivna utförsäljningar gynnat enskilda personer och näringsidkare. En förskola till inventariepris med några millars vinst efter ett par år, någon?
Du är medveten om att det finns två ganska disparata marknadspriser på bostäder/bostadsfastigheter? Denna anomali kan härledas till hyresregleringen. Det enda handlar om transaktioner mellan fastighetsägare (hyresvärdar), det andra om bostadsrätter och småhus och där parterna också är boende.
Ombildningarna sker normalt till ett pris som ligger mellan dessa nivåer. Alltså kan man inte säga att de sker under marknadspris: hade fastigheterna sålts till privata värdar hade priset varit lägre.
Ev bostadsbubbla borde väl i det speficikt svenska fallet kunna avhjälpas genom avreglering av hyrorna. Ett kraftigt ökat utbud av tillgängliga bostäder i framförallt Stockholm skulle pressa priserna på bostadsrätter.
Enligt en artikel i DN http://www.dn.se/sthlm/tiotusentals-lagenheter-star-tomma står ungefär 25000 stockholmslägenheter tomma. I de flesta fall handlar det om
hyreslägenheter som hyresgästen håller på trots att han eller hon inte behöver lägenheten just nu.
Hur skulle det se ut på bostadsmarknaden i Stockholm om de här lägenheterna blev tillgängliga för de som behöver bostad?
Lösningen är som jag ser det en avreglering av hyresmarknaden.
Att begränsa utbudet av bostäder ytterligare kan väl inte göra annat än att höja priserna än mer.
Om man avreglerade så hade människor haft ett reellt val mellan bostadsrätt och hyresrätt. Som det är nu måste man köpa om man inte kan/vill köa i 20 år.
Tror ni inte hyresmarknadens kroniska utbudsunderskott (i storstäderna) påverkar prisbildningen till viss del? Det faktum om att om du vill bo där arbete finns så är du nästintill tvungen att köpa.
Anågende rörlig ränta och hur den bundna räntan är högre:
Jag har alltid sett det som självklart att banken kommer att sätta den bundna räntan utifrån deras prognos om vad den rörliga räntan kommer att snitta under perioden plus en (rejäl) marginal uppåt. Varför skulle de göra på annat sätt? Någon egentlig konkurrens på detta område finns ju inte.
Nu kan jag inte bevisa att det går till så, men resultatet sammanfaller åtminstone med denna hypotes. Det går också enkelt att visa att det i princip aldrig lönar sig att binda räntan. (Swedbank har historiska räntor på nätet).
Angående ränta kontra bopriser: I Stockholm är bristen på bostäder så fruktansvärd att ränteanalyser blir ointressanta. Så även diskussioner om marknadshyror. En bristmarknad med konstant underskott i utbudet på en “livsnödvändig” vara – det är det som borde diskuteras. Allt ställs liksom på huvudet.
På sikt borde man väl fråga sig detta: En bostadsmarknad där efterfrågan vida överstiger tillgången, kombinerat med en låg ränta, ger mycket höga bostadspriser (markpriser). Vad bär det med sig till framtiden? Vad händer den dagen den politiska majoriteten bestämmer sig för att bygga bostäder åt alla? Kan man måla in sig i ett hörn så att det inte går att avskaffa bostadsbristen utan att orsaka enorma värdeförluster för (stora) delar av bostadsägarna?
Vad får dig att tro att bostadsbristen i Stockholm är “fruktsansvärd”? Jag tror Stockholm har färre hemlösa/uteliggare än liknande städer i Europa och USA.
Antal hemlösa/uteliggare är knappast ett bra mått på bostadsbrist. Väldigt få människor väjer att flytta till Stockholm för att sedan upptäcka att de inte har en bostad och därefter flytta in under Slussen?
Bostadsbrist bör väl snarare mätas i vilka pendelavstånd folk är beredda att stå ut med eller bara kvadratmeterkostnad för bostadsrätter.
Jag tillåter mig vara skeptisk.
Titta på det här diagrammet
http://larspsyll.wordpress.com/2011/04/06/bostadsbubblan-redux/
och tala sen om för mig hur denna utveckling skulle kunna återföras på “fundamenta”. Tror att Svenska Bokreditnämnden ligger sanningen mycket närmre när den, som den gång på gång gjort det senaste året, varnar för en bostadsbubbla!
@lg, Helena: Om marknaderna är välfungerande och hushållen fullständigt rationella kan bubblor inte uppstå. En reglering kan då naturligtvis endast försämra utfallet. Vad jag försöker säga är att ett räntebindningskrav inte skulle medföra någon stor försämring om dessa förutsättningar är uppfyllda. Och tanken är förstås att kravet skulle medföra en förbättring om marknader och hushåll inte är helt rationella.
I nuläget verkar som många har påpekat långa bindningstider vara oförmånliga (jag har skrivit om det tidigare, t ex här), kanske pga små volymer och bristande konkurrens. Jag tror att detta kan förändras om vi alla knuffas in i det marknadssegmentet.
@Syll: Din graf visar att nominella huspriser har stigit med en faktor fem sedan 1980. Det kan låta mycket och kanske förskräcka. Men även nominell BNP per capita har stigit med en faktor fem under den tidsperioden. Jag tror att de flesta teorier implicerar att huspriser bör stiga i samma eller högre takt som inkomsterna. (Den ev högre takten kan motiveras av att land är en begränsad resurs.)
Det som oroar Riksbanken och andra bedömare är dels att kreditvolymerna har stigit snabbt, dels att huspriserna, åtminstone i Stockholm, har stigit snabbare än inkomsterna under de senaste 15 åren (se mitt tidigare inlägg om detta). Frågan är om denna uppgång kan förklaras av strukturella förändringar i kombination med inkomstuppgången.
Blir inte riktigt klok på din kommentar om nominell BNP/cap.
Som jag (och t ex Robert Shilller) uppfattar boende är det väl i inte så liten grad som konsumtion av en kapitalvara. Även om vi fixar och lagar på vår gamla Volvo får vi väl räkna med att både det nominella och reala värdet av den minskar över tiden. Reala huspriser (KPI-deflaterade nominalpriser) har ju dock för tidsspannet i min graf fördubblats! Så jag tror nog fortfarande att Shiller har rätt när han hävdar att huspriser har kommit att bli “inherently and deeply speculative.”
I Stockholm så överstiger huspriserna vida produktionskostnaderna för nya hus. Man kan utan vidare påstå att det är markpriset som kommit att bli djupt spekulativt.
Att det är på det sättet är inte alls konstigt. Med en inflyttning på 30 kpers per år så borde vi expandera staden med två förorter per år. Det gör vi inte, och har inte heller gjort på mycket länge.
Ett mycket intressant diagram kan hittas i denna pdf, http://projektwebbar.ab.lst.se/upload/dokument/publikationer/S/rapporter/2009/R2009_12_LiL_web.pdf. Se sidan 15 (18 om du knappar in sidan i acrobat). Där visas på ett skrämmande tydligt sätt hur byggandet i Stockholms län understigit inflyttningen sedan -93 fram tills idag med undantag för några år i början på 2000-talet (vilka inte producerade något större överskott av bostäder).
F.ö. har mycket annat stått relativt sett still under samma tid. Vår kollektivtrafikinfrastruktur, vägnätet, sjukvårdsinfrastrukturen. På de områdena har vi åtminstone glädje av produktionseffektiviseringar. T.ex. krävs färre vårdplatser per capita på sjukhusen idag, och vi får väl hoppas att IT minskat våra resebehov per capita. Å andra sidan så torde en allt värre bostadsbrist öka resandet per capita eftersom bostadsbrist borde öka den genomsnitliga resvägen till arbetsplatsen.
Jag tror inte att Shiller tycker annorlunda än jag i den här frågan. Här är ett utdrag från hans studie Is there a bubble in the housing market? (2004, s 339) med Karl Case:
Och i “The Subprime Solution” (2008, s. 34) skriver Bob: “Ratios of home prices to building costs had sored in the run-up to the peak of the market in 2006, as had ratios of home prices to rent and home prices to personal income. Now these ratios are falling. The misaligment of home prices with economic fundamentals is strongly suggestive of economic instability.”
Ja, och det är ju helt i linje med hans och mitt påstående ovan, dvs att det finns anledning att oroas om huspriserna stiger snabbare än inkomsterna (åtminstone om en sådan uppgång inte kan förklaras av andra fundamentala faktorer).
Nja … kanske är vår meningsskiljaktighet inte realiter så stor när de semantiska skinnen väl fått skava lite. Men realinkomsterna har inte ökat i paritet med realhuspriserna under perioden 1986-2011 (och fr a inte i områdena med de största uppgångarna – Malmö, Göteborg och Stockholm) och lejonparten av uppgången kan inte övertygande återföras på fundamenta. Att det skulle vara så är så vitt jag kan se (och jag tror faktiskt Bob skulle instämma) en förmodan utan mycket annan grund än hoppet. En läsning av Bostadskreditnämndens senaste rapport – “Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen” (februari 2011) – ger ju för övrigt också en bild som så vitt jag kan förstå i grunden helt är i linje med min synpunkt.
Ett stickspår: jag tycker det är anmärkningsvärt att högt skolade nationalekonomer fortfarande tror att lösningen är stora centrala regleringar. Hur många exempel på sådana misslyckanden hittar vi inte i historien? Hur få (finns det ens några?) exempel på framgångsrik central reglering kan du visa på Martin?
Tom i den privata (finans)sektorn verkar de verksamheter som styrs av “sunt förnuft” på lokal nivå vara långsiktigt framgångsrikare än centralstyrda verksamheter (se tex de svenska storbankerna).
Martin, vad får dig att tro att just ditt förslag på central reglering skulle avvika från den väldigt starka historiska erfarenheten som talar mot centralstyrning av ekonomin?
“starka historiska erfarenheten som talar mot centralstyrning av ekonomin?”
Från min horisont är många statliga regleringar just till för att mildra de negativa konsekvenerna av en centraliserad ekonomi. Där menar jag att följande faktum är den stora problematiska centraliseringen: Den rikaste procenten äger över 40% av förmögenheten.
Där snackar vi centralisering av ekonomien. Jag har fortfarande aldrig hört en frihetsivrare förklara hur den största ofriheten av alla – att vi föds utan valfrihet in i en struktur där rikedom är groteskt snedfördelad – skall hanteras.
Mitt förslag på problemet med ej valfri födsel är att en påtvingad latent ansvarsförsäkring (jämför trafikförsäkringen på bilar) för alla i fertil ålder (ok, man kanske kan begränsa den lite, men i princip) samt ett civil- och straffrättsligt ansvar för föräldrarna. Man ska helt enkelt kunna dra sina föräldrar inför domstol om ens uppväxt var suboptimal (tex något så enkelt som otillräcklig hjälp med skolarbetet) och få en sådan ekonomisk kompensation (därav försäkringen) att man kan åtgärda den sortens brist i vuxen ålder.
Martin: en annan faktor för att huspriserna kan stiga snabbare än inkomsterna är förstås att preferenserna förändras. Jag tror inte det är orimligt att vi idag värderar vårt boende högre än tidigare, och att det förknippas med hög status att bo i ett fint hus/fin lgh i ett eftertraktat område. Så har det kanske alltid varit, men frågan är om inte preferenserna för boende förstärkts. I så fall kan ju folk vara beredda att lägga en större andel av sin inkomst på boende och huspriserna kan, åtminstone temporärt, stiga snabbare än inkomsterna.
lg: visst, hyresregleringen förklarar säkert en stor del av ombildningsivern, men kan skulle förstås även givet denna (som politiskt tycks omöjlig att ta bort) kunna förbjuda att lägenheter såldes ut till lägre än marknadspriset definierat som det värde som lägenheten har dagen efter ombildningen.
Har någon koll på hur boendeutgiften för hushållen uttryckt som andel av inkomst har förändrats sedan 1981?
Eller så är det ingen preferensskift medan boende är en lyxvara. Efter att ha levt i amerikansk medelklass för en sådär 15 år sen slog det mig hur mycket rikare de var och hur mycket mer de la på hus och trädgård när jag kom hem till Sverige. Idag är vi betydligt rikare än för 15 år sen, speciellt medelklassen anar jag, och vips så finns där lika många boprogram och trädgårdsprogram på tv (eller mer) som det fanns i USA på den tiden.
Hej,
Jag är ny i detta forum. Men vill ändå ge mig in och kommentera detta ämne. Många verkar ha uppfattningen att bopriserna har skenat iväg till “bubbelnivåer” Detta har gjort att bland annat nya regler har införts gällande uttag av pant i bostaden. Nu diskuteras amorteringskrav för belåning över vissa nivåer.
Frågan är hur vi har hamnat i detta läge. Nästan ingen debattör eller för den delen aktör på bostadsmarknaden nämner låginflationspolitiken som infördes på 90 talet som bidragande orsak till prisstegringen. Min tes är att denna politik är den absolut största orsaken till de senaste 15 årens prisuppgångar.
En nominell ränta består som bekant av real ranta + inflation. Om inflationsdelen trycks ner borde räntorna (allt annat lika) sjunka. Det är precis vad som har hänt i både Sverige och i många andra västländer. Med andra ord blir bostäder mer affordable för bostadsköparen, vilket i sin tur säljaren märker. Därmed startar en cykel med stigande priser. Obs! En bostadsmarknad är mycket trögare än aktiemarknaden. Detta har gjort att priserna har kunnat öka under lång tid.
Eftersom bostäder inte ingår i något mått på inflation (vilket räntekostnader gör) har huspriserna kunnat öka mer än inflationen. Mao borde arkitekterna bakom låginflationspolitiken kunnat förutse detta fenomen.
Att nu panikbromsa utveckligen kan kanske vara bland det farligaste man kan göra. Jag vågar påstå att en kredittillväxt måste få finnas. Om kredittillväxten avstannar helt eller minskar kommer det vara ett symtom på kraftigt sjunkande huspriser. Detta för att många som säljer sina bostäder är äldre generationer som sitter med en låg belåningsgrad idag. De köpte sin fastighet för ex. 250 tkr på 70 talet och säljer nu för priser på exempelvis 2,5 mkr. Den nya ägaren har ju då inte haft en lönetillväxt motsvarande huspriserna då löneutvecklingen har hållits tillbaka av inflationen. Detta gör att det är mycket svårt att spara ihop till 15% kontantinsats till dagens prisnivåer. Frågan är om detta är önskvärt.
Jag skulle därför önska att man slopar bolånetaket och satsar på ett förslag med amorteringskrav. Annars riskerar vi en tvärnit på bostadsmarknaden som inte skulle gynna någon. Med dessa ord vill jag också rikta strålkastaren mot regering och riksdag och faktiskt bort från bankerna som många gånger har fått bära hunhuvudet i denna fråga.