Dyrt att lösa bolån

I somras skrev jag i ett inlägg att det var ovanligt dyrt att binda räntan. Räntemarginalen, dvs skillnaden mellan bankernas utlåningsräntor och räntan på motsvarande statspapper är nu liksom då ungefär två procentenheter. Före finansoron var räntemarginalen ungefär hälften så stor. I det tidigare inlägget påpekade jag att det kan vara en dålig affär att binda räntan till den höga marginalen, åtminstone om man tror att marginalen kommer att minska när finansoron dämpas.

Men för typhushållet finns ytterligare skäl att undvika bunden ränta. I en tidigare kommentar påpekade jag att reglerna om ränteskillnadsersättning i  konsumentkreditlagen 24§  är asymmetriska — vid förtidslösen betalar låntagaren räntekompensation till banken om marknadsräntan har sjunkit efter bindningstiden, men banken betalar ingen kompensation om räntan har stigit. Denna asymmetri bör medföra att räntebindning är ett dåligt alternativ för alla hushåll utom de med mycket stabila boendeförhållanden.

Som en direkt följd av de ökade skillnaderna mellan bank- och statslåneräntorna har dessutom konsumentkreditlagens brister blivit ännu tydligare. Enligt lagen ska räntekompensationen baseras på en jämförelseränta som sätts till statslåneräntan plus en procentenhet. Detta var rimligt när räntemarginalerna låg just kring en procentenhet, men blir i nuläget mycket oförmånligt för hushållen. Den som exempelvis binder räntan på 10 år och omedelbart löser lånet får nu betala runt 9 procent av lånebeloppet i räntekompensation även om räntorna har varit helt oförändrade.

För såväl banker som hushåll kan det vara värdefullt att räntan på bolån binds på längre löptider än vad som är normalt i nuläget, men en sådan utveckling kan knappast ske om inte lagstiftningen ändras.1 Konsumentkreditlagen bör därför skrivas om så att: (i) reglerna om räntekompensation görs symmetriska, dvs banken ska kompensera hushållen om jämförelseräntan är högre än den bundna räntan vid tidpunkten för inlösen; och (ii) jämförelseräntan sätts till statslåneräntan plus den initiala räntemarginalen.2 Med dessa ändringar skulle förtidsinlösen ske till mer marknadsmässiga villkor, och det skulle inte som nu ligga i bankens intresse att långa lån löses in i förtid.

Nu invänder kanske någon att det som är bra för hushållen måste vara dåligt för bankerna, och att bankerna därför skulle höja marginalerna på lån med lång bindningstid. Möjligen stämmer detta. Men jag skulle gissa att många hushåll nu undviker att binda räntan för att undvika stora kostnader om man av någon anledning måste sälja huset tidigare än planerat. Nuvarande regler kan därför dels ha medfört att marknaden för långa lån delvis har försvunnit, dels att huvudsakligen hushåll med mycket stabila boendeförhållanden deltar på denna marknad. Om min gissning stämmer skulle regeländringarna främst påverka hushållens efterfrågan på långa lån, men förmodligen inte bankernas räntesättning. Och hur som helst skulle marknaden för långa lån förmodligen bli mer välfungerande.

—————

1) Bankerna har förmodligen möjlighet att ändra kontraktsvillkoren på detta sätt utan att lagen ändras, men jag misstänker att lagen i praktiken blir normbildande.

2) Med initial räntemarginal menar jag skillnaden mellan den ränta lånet bands till och statslåneräntan på motsvarande löptid vid tidpunkten då räntan bands. För att undvika alltför mycket inlösen och för att kompensera bankerna för deras transaktionskostnader bör jämförelseräntan kanske sättas något under denna nivå. Man skulle även kunna tillåta att bankerna får initiera förtidslösen, men då till en högre jämförelseränta.

Comments

  1. Att alltid binda räntan kan konsumenten tjäna något på lång sikt? Någon gång så upphör bindningen och då kan räntan vara som högst, eller så kan räntan gå ner under den perioden som lånen är bundna.
    Att binda räntan för att skydda sig tror jag inte på.

  2. Ola: Förmodligen tjänar man inte på att binda räntan även om vi bortser från förluster vid förtidsinlösen. Men jag skulle vara beredd att betala aningen högre ränta för att slippa bekymra mig om räntesvängningar. Och då menar jag bindning på riktigt lång sikt, 10 år eller längre. Nordea har för övrigt nyligen börjat tillåta bindning på upp till 20 år. I Sverige är det nog inte många som lockas av så långa bindningstider (kanske pga de problem jag nämner), men i andra länder är det ingen ovanlighet.

  3. Bindningen – till priset av en viss premie – är priset för att slippa obehagliga överraskningar, men också att aldrig få chansen till vinst. Ofta en nödvändighet för ekonomiskt svaga. Den som har skall varda givet (Matteus 25 kap 14-30 ) – och v.v.

  4. Martin F
    Jag skulle inte binda lånen men kan tänka mig en typ av försäkring, där räntan inte kan gå över en nivå man klarar av. En sådan kan jag tänka mig för ca 10-20 år
    Eller för den tid man har tänkt bo där.
    Rörliga lån med räntetak finns har jag för mig.

    Niclas en bindning måste vara på mycket lång tid, bundet på 3 år vad gör man då om 3 år när räntan då är hög?

    Alla med rörlig ränta nu är nog glada.

  5. Ola.
    Bindningen av räntan ä r en försäkring. Man betalar en ”premie” för att försäkra sig om att räntan inte blir högre. Det blir ännu dyrare att försäkra sig om en viss ränta under ännu längre tid. Teoretiskt kan man binda för hur lång tid som helst om man är beredd att betala en premie som en motpart är beredd att acceptera för sin risk att låna ut till bunden ränta mot en framtid vi inget vet om.

    På samma sätt kan man se derivatavtal som ett försäkringsavtal om ett framtida åtagande till ”dagens” pris. Om du vill ha ett lån med rörlig ränta som inte får överstiga viss nivå kan du teckna ett cap-avtal. Men det kostar pengar, eftersom långivaren inte får gå med om räntan går upp högt men måste följa med hur låg räntan än blir.

  6. Niclas: Jag vet inte om jag förstår vad du menar med att bindning inte ger chans till vinst. Man brukar ju säga att inflation är bra för låntagare. Det resonemanget gäller bara (med vissa undantag för skatteeffekter) om man har bundit räntan. Förmodligen får man i normalfallet betala mer om man binder räntan, men i vissa fall får man betala betydligt mindre. Att ta ett lån med räntetak är ett alternativ, men det är svårare att jämföra med marknadsräntor och se vilka avgifter banken tar ut.

    Niclas och Ola: Visst är bindningen en försäkring. Men det samma kan gälla för banken, och det är åtminstone i teorin inte helt uppenbart att man ska betala en premie för att binda räntan. I nuläget sägs bankerna vara angelägna om att få kunderna att binda räntan på längre tid. När banken ger ett bolån ger de ett långsiktigt lånelöfte. Men om kunden har rörlig ränta uppstår en ränterisk för banken. Tidigare har banken kunnat försäkra/sälja bort den risken, men det verkar mer problematiskt nu. Förmodligen är det därför som Nordea börjat erbjuda bindning på 20 år. Förra veckan kunde man ha bundit till listpris under 5 procent.

  7. Värt att notera är att Nordeas långsiktiga kontrakt innehåller möjlighet till kostnadsfri lösensrätt. Dessutom kan man få ersättning om räntorna stigit när man löser i förtid (se här). Verkar som om marknaden kanske hinner före konsumentverket.

  8. Ingemar says:

    Till Niclas:
    Nej, bindningen av räntan är ingen försäkring.

    Om man jämför med finansbranschens nomenklatur så motsvarar dagens räntebindning en terminsaffär – man låser kursen på en bestämd nivå. Ungefär som när man terminssäkrar valuta och låser ett belopp i dollar till kronor.

    Vad Ola sannolikt efterfrågar är en option, som löser ut om räntan når över en viss nivå. DET skulle vara en riktig försäkring.

  9. Jonas: Intressant. Undrar dock vad det kostar — enligt Nordea får man en ”något förhöjd ränta”. Rimligen kostar det en del eftersom man får lösa lånet utan att kompensera banken om räntan sjunker. Jag tror att sådana kontrakt är vanliga i USA, men upplägget går egentligen lite längre än vad jag efterlyser.

    Nu väntar jag på att andra banker följer efter, och att liknande villkor ges för bindning på kortare tid än 15 år.

  10. Priset på en ”försäkring” borde vara kopplat till bankens risk,
    Tak på 4% 1500/månaden, 5% ränta 1000kr /månaden, klarar man av 8% ränta så borde bankens risk vara låg och premien borde bli mycket låg 200kr (påhittade siffror).
    Kunden skulle själv få bestämma var taket ska vara, (kunden ska inte kunna bryta försäkringen utan kostnad)

  11. Martin
    Med ”ingen chans till vinst” menar jag att låntagaren får fortsätta att betala en hög ränta fast marknadsräntan sjunker. Om låntagaren vill gå ur lånet får han betala en särskild ränteskillnadsersättning.
    Olika aktörer har olika riskaversion. En privatperson (i synnerhet om han har dålig ekonomi) är förmodligen inte benägen att ta stora ekonomiska risker, i synnerhet om lånet är mycket stort. En bank har helt andra möjligheter att parera risker och kan därför vara beredd att ta stora risker. Men banken har också intresse av att kunden kan klara sin skuldtjänst.

    Ingemar
    Jo bindningen av räntan kan liknas vid en försäkring. Till sin ekonomiska innebörd är även derivataffärer (terminer, optioner mm) försäkringsavtal. En brandförsäkring är en säljoption för en inom viss tid brunnen byggnad.

  12. E24 skriver nu på samma tema. Men de fokuserar i sina räkneexempel på fel frågeställning, nämligen om man tjänar på att lösa ett bundet lån för att byta till rörlig ränta. Detta tjänar man aldrig på, utom om man har betydligt bättre information än övriga marknaden.

    Den viktiga frågan är vad som händer om man av något skäl tvingas lösa lånet i förtid: hur stora blir de implicita avgifterna då? Min huvudpoäng i inlägget är att dessa implicita avgifter för närvarande är mycket höga eftersom man binder lånet till en ränta som är högre än jämförelseräntan.

  13. Martin kloka ord
    Min huvudpoäng bind inte räntan.

    ”utom om man har betydligt bättre information än övriga marknaden. ”

    Att binda räntan är bara att ta pengar från fattiga och ge till rika.
    Dom som påstår att bunden ränta är bra, jobbar dom på bank?

  14. Robert Sahlin says:

    Mycket välskrivet, jag har själv funderat på arbitragevinsterna som bankerna gör på att kunna ta ut räntekompensation när räntan sjunkit men själva slipper kompensera köparen om räntan istället stigit och lånet måste lösas in i förtid.

    Inte konstigt att bankerna och deras konsumentrådgivare förespråkar bundna räntor med långa löptider när bostadsmarknaden blivit allt mer snabbrörlig. Det känns som fler och fler byter bostad allt oftare vilket måste skapa en fantastisk marknad för just räntekompensation. Inte många av mina vänner som reflekterar över den frågeställningen när de ska välja löptider i sitt bolån.

    Måhända subventionerar räntekompensationen en ”ränterabatt”, men det skulle kännas mer transparent med en högre räntenivå och räntekompensation åt bägge håll.

    Jag är inte verksam inom finanssektorn och måhända ser jag inte hela bilden, men det är mina åsikter som vanlig svensson och kan någon förklara bakgrunden till ovan är jag mer än tacksam.

Trackbacks

  1. […] några år sedan påpekade jag i ett inlägg att reglerna för beräkning av s k ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen av ett bundet […]

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s