Dyrt att lösa bolån

I somras skrev jag i ett inlägg att det var ovanligt dyrt att binda räntan. Räntemarginalen, dvs skillnaden mellan bankernas utlåningsräntor och räntan på motsvarande statspapper är nu liksom då ungefär två procentenheter. Före finansoron var räntemarginalen ungefär hälften så stor. I det tidigare inlägget påpekade jag att det kan vara en dålig affär att binda räntan till den höga marginalen, åtminstone om man tror att marginalen kommer att minska när finansoron dämpas.

Men för typhushållet finns ytterligare skäl att undvika bunden ränta. I en tidigare kommentar påpekade jag att reglerna om ränteskillnadsersättning i  konsumentkreditlagen 24§  är asymmetriska — vid förtidslösen betalar låntagaren räntekompensation till banken om marknadsräntan har sjunkit efter bindningstiden, men banken betalar ingen kompensation om räntan har stigit. Denna asymmetri bör medföra att räntebindning är ett dåligt alternativ för alla hushåll utom de med mycket stabila boendeförhållanden.

Som en direkt följd av de ökade skillnaderna mellan bank- och statslåneräntorna har dessutom konsumentkreditlagens brister blivit ännu tydligare. Enligt lagen ska räntekompensationen baseras på en jämförelseränta som sätts till statslåneräntan plus en procentenhet. Detta var rimligt när räntemarginalerna låg just kring en procentenhet, men blir i nuläget mycket oförmånligt för hushållen. Den som exempelvis binder räntan på 10 år och omedelbart löser lånet får nu betala runt 9 procent av lånebeloppet i räntekompensation även om räntorna har varit helt oförändrade.

För såväl banker som hushåll kan det vara värdefullt att räntan på bolån binds på längre löptider än vad som är normalt i nuläget, men en sådan utveckling kan knappast ske om inte lagstiftningen ändras.1 Konsumentkreditlagen bör därför skrivas om så att: (i) reglerna om räntekompensation görs symmetriska, dvs banken ska kompensera hushållen om jämförelseräntan är högre än den bundna räntan vid tidpunkten för inlösen; och (ii) jämförelseräntan sätts till statslåneräntan plus den initiala räntemarginalen.2 Med dessa ändringar skulle förtidsinlösen ske till mer marknadsmässiga villkor, och det skulle inte som nu ligga i bankens intresse att långa lån löses in i förtid.

Nu invänder kanske någon att det som är bra för hushållen måste vara dåligt för bankerna, och att bankerna därför skulle höja marginalerna på lån med lång bindningstid. Möjligen stämmer detta. Men jag skulle gissa att många hushåll nu undviker att binda räntan för att undvika stora kostnader om man av någon anledning måste sälja huset tidigare än planerat. Nuvarande regler kan därför dels ha medfört att marknaden för långa lån delvis har försvunnit, dels att huvudsakligen hushåll med mycket stabila boendeförhållanden deltar på denna marknad. Om min gissning stämmer skulle regeländringarna främst påverka hushållens efterfrågan på långa lån, men förmodligen inte bankernas räntesättning. Och hur som helst skulle marknaden för långa lån förmodligen bli mer välfungerande.

—————

1) Bankerna har förmodligen möjlighet att ändra kontraktsvillkoren på detta sätt utan att lagen ändras, men jag misstänker att lagen i praktiken blir normbildande.

2) Med initial räntemarginal menar jag skillnaden mellan den ränta lånet bands till och statslåneräntan på motsvarande löptid vid tidpunkten då räntan bands. För att undvika alltför mycket inlösen och för att kompensera bankerna för deras transaktionskostnader bör jämförelseräntan kanske sättas något under denna nivå. Man skulle även kunna tillåta att bankerna får initiera förtidslösen, men då till en högre jämförelseränta.